徐州某商业地产项目推广初步设想

**广场推广初步设想一前言随着江苏三大经济都市圈的划分，徐州成为省委、省政府重点扶持对象。大力支持徐州招商引资，积极推动徐州经济发展成为省委、省政府的共识。随着徐州经济的发展，人均收入的提高，消费市场的扩大，消费能力的增强，徐州成为国内外众多企业投资的理想对象（2004年10月，徐州以突出的投资优势，位列央视“十大中国最具经济活力城市”评选20个提名城市之中）。一时之间，商家云集徐州，纷纷在徐州投资建厂，或成立分公司（办事处），并以徐州为中心，向周边城市进发。结果，徐州的写字楼及商铺市场在外来投资者和本地投资者的合力重击下被激活。二徐州写字楼市场概述近期，通过对徐州市区待建、在建、已建写字楼的摸底调查，得出徐州写字楼市场潜力很大、现状不容乐观的结论，主要表现在以下几个方面：1、徐州近期写字楼市场供需相对平衡。从对已建、新建、在建写字楼的调查情况来看，无论是销售还是出租，总的来说，情况比较好，空置率比较低，不存在长时间滞销和停租的情况。但是，徐州毕竟是三线城市，城市经济发展相对缓慢，中小企业数量增长有限，国内外大企业进驻较少，市场的扩展力度有限，同时，随着在建写字楼的竣工销售（约150000平米），又将满足一部分市场需求，因此，徐州近期写字楼市场供需相对平衡。但从长远来看，徐州写字楼市场定会随着徐州经济的快速发展而日益高涨，潜力会得到进一步挖掘，市场空间会得到进一步开拓。2、经营模式以销售为主。徐州写字楼的经营模式主要有四种：只租不售，只售不租，以售为主、以租为辅，先售再租，但绝大多写字楼都是以售为主，只有少数只租不售，如国贸大厦、泛亚大厦，究其原因可能与开发商的实力和经营理念有关。销售可以迅速回笼资金，减轻开发商资金压力，加速资金周转速度，获取资金收益，但将物业卖给不同的业主，让其自主经营，难免造成物业管理困难，损及物业的形象，不利于物业长期发展；租赁，虽然短期内不利于资金回笼，会增大企业的资金压力，但是，有专业物管公司打理物业，在获取租金的同时，可以推动物业的发展，获取长期利益。鉴于销售、租赁皆有其利弊，开发商在选择模式的时候，可以根据自身实际情况，权衡利弊，再做选择。3、高档写字楼稀缺，中低档居多。在调查的众多写字楼中，中低档居多，如：怡城广场、盛佳大厦、成功大厦，这些写字楼，无论是规划设计、建筑材料、内部配套设施，还是物业管理、软性配套，都比国贸、泛亚这样中高档写字楼要差一个档次，且大多数写字楼都是板式楼，变化不大，造型雷同，个性不强，千人一面，缺少品位和新鲜感。相信，随着徐州经济的发展，一批设计新颖、建筑独特、绿色健康、配套完善、高度科技化、智能化的新兴写字楼将会在徐诞生。4、市场细分程度不够，或者说就没有细分，专业性写字楼空缺。在徐州写字楼市场中，由于没有明确的市场定位，没有精准的市场细分，故而专业性写字楼没有形成。在每栋写字楼里，大小企业并存，各个行业皆有，鱼龙混杂。相信，随着徐州经济形势的发展，写字楼市场会越分越细，针对各种行业和企业的写字楼会相继诞生。5、区域化特征明显。综观徐州写字楼的分布情况，主要集中在彭城广场周围，准确地说在淮海路、中山路交汇处500米半径圈内。这里，位置绝佳、配套齐全、交通便利、经济繁荣、商贸氛围浓厚，且大小企业齐聚一堂，既有利于提高工作效率，又方便员工生活、工作。但是，这里的土地成本高昂，租金、售价较高，且随着私人汽车的增多，停车、堵车、道路等问题也越来越严重，同时，随着徐州经济的不断发展和市中心区土地增量骤减，徐州新的商业区、次中心区将会逐渐形成，以弥补老中心区的不足，从而推动新写字楼的建立。6、写字楼自身配套不足。通过对徐州已建写字楼的调查，我们发现，徐州写字楼的配套不够完善，已跟不上时代的节拍。如：国产电梯，速度缓慢，浪费时间，不利于工作效率的提高；依然采用老式中央空调，甚至自装空调，既不利于健康，又不能彰显品位；许多写字楼车位十分紧张，甚至没有停车场；运动场、娱乐休闲室、商务会所、咖啡厅等配套设施更是严重欠缺。7、绿色健康生态型写字楼严重奇缺。在徐州如此多的写字楼中，只有公交商贸大厦考虑到写字楼中工作人员的切身利益，努力营造人性化的办公环境，开创徐州绿色健康生态型写字楼之先河。其将“后非典时期”关注的“内部中央花园”和“引入自然空气”的理念溶进设计中，突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式，更加有利于员工的身体健康。8、物业管理相对滞后。在众多的写字楼中，物业管理没有得到足够的重视，部分写字楼物业管理人员较少，服务态度较差，管理较为薄弱，并没有真正发挥物业管理的作用。9、写字楼市场受到商住综合楼和产权式酒店的挑战。在调查中，我们发现，商住综合楼抢占了一部分写字楼市场。相对于纯写字楼的高昂价格，部分企业，尤其是刚创建或创建时间不长、规模不大的中小企业在选择办公地点或办公环境时，基于成本节约的考虑，往往会选择价格相对低廉、位置相对优越、交通便利、经济实用、既可工作又可生活的商住综合楼或产权式酒店。10、写字楼售价、租金较低。较之北京等发达城市的写字楼售价、租金，徐州写字楼售价、租金相对较低，比如北京的写字楼售均在10000元/平米以上，甚至某些楼盘达到20000元/平米，租金在120元/平米以上，而徐州写字楼的平均售价在3500-4000元/平米，租金也在30-60元/平米之间，相比之下，徐州写字楼的租售价位要低很多。三徐州商铺市场概述通过对徐州商铺市场的调查，可以得出如下结论：1、纯商铺较少，以裙房商铺为主。综观徐州商铺，除了朝阳贵邦、春天时尚、富景广场为纯商铺外，基本上都是写字楼底层裙房商铺，一般为2—5层，如：帝都大厦、恒茂国际、成功大厦等。由此可见，徐州的商铺市场不够成熟。根据发达城市的商铺发展轨迹，有理由相信徐州商铺在不久的将来会迎来一个灿烂的春天。2、商铺以销售为主，以出租为辅。总的来说，徐州商铺的经营模式以销售为主要手段，其中又以私人产权对外出租获得收益为主，自己捎带经营为辅。由开发商直接对外出租的较少，即使出租，一般也是大面积对外出租，如整栋出租、整层出租。此外，还有两种经营模式：一种是由承租人或业主将整层商铺进行分割，然后将分割的小商铺摊位出租给经营者，获取租金充当收益；一种是业主买下商铺产权后，前十年或更长时间内，由投资商或开发商承租，业主只管获取租金，无须管理。骤3均、商铺自营和瓣投资相结合。刃在发达城市，彩商铺主要用来罪投资，而在徐泳州，商铺多由云自己经营打理计，主动用来投占资的不多，但漫也有，且这个押比例正在逐步敬扩大。买下一葡间商铺，当条益件成熟、实力奉足够时，自己隙经营打理；条拆件不成熟时，挖将商铺租出去该，获取租金，睬待商铺人气增糟加后，再收回悄自己经营，或创待商铺增值后摄转手卖掉以获诉取差价，是业少主们通常的做烦法。明4狠、整层销售和府部分分割销售水相结合。镜开发商在商铺沉经营上，最乐饥意将整个商铺删全部出售或出血租给某个大型袄连锁购物中心陵或商场，因为读，整体销售，吨方便管理，又哥利于物业的发垦展；次之，喜气欢将整层出售乓给或租给某个驶实力雄厚的买张主；再次之，浑只能将其进行舰分割，分别给铃予销售或出租于。虽5乳、商铺位置由怖中心区逐渐向萄次中心区转移麻。苏一般来说，商盖铺位于交通便缸利、商业繁荣键、人气旺盛的扁枢纽地段，但惑对目前的徐州腊来说，由于市等中心区已无地睛可买，不可能籍再建商铺，因持此，商铺逐渐色向次中心区转温移，但依然在埋中心区的辐射竹半径之内，主否要分布在淮海败路、中山路、裳彭城路、解放楼路、建国路交纳叉圈里。青6草、商铺定位被贤提上日程。娘目前，徐州商通铺的定位更加劫明确，专业商本铺市场被提上谎日程，如：时邀尚春天被定义筹为女性的主题愿广场，鑫源电功脑商业街只能命经陷营责I吧T拜产品。此外，较即使在商铺的闯某一层里，也马有行业、种类猫限制，其依据舱是整个项目的贿主题功能定位旷。唱7江、价位受地段倦影响较大。凝地段对商铺的钉定价具有决定摇性因素，地段赶好，价位就高筋，地段差，价仿位就低。如：奴紧邻彭城广场胆的富景广场一络层门面价位高斧达炕68000-秃7200乔0汇元撤/既平米，而位于警解放北路的时简尚春天一层门津面价位草为倒1500般0弃元涌/说平米，相差之乎大，不言而喻渔。拿8进、物业管理相滴对滞后。席通观徐州商铺僚，除个别有专霞门物业管理公驳司打理外，绝迁大多数都没有酱专门物业公司销管理。应9真、徐州商铺的观自身配套尚可缩。敞徐州商铺的自穷身配套还是可免以的，卫生间薯、手扶电梯、蔑直达电梯、中浙央空调、休息友室、坐椅、快杯餐连锁、银行管（自动柜员机问）等应有尽有屡，唯一的缺憾护就是车位不够票充足。各1残0倍、住宅社区沿劳街门面受到欢丝迎。病在小区内买个京门面，越来越市受到投资人的目欢迎，尤其在羡大型高档小区皂内。因为在此嚼投资，收益既兼稳定又不存在太任何风险，帽且售价便宜，雕容易打理。逢四坦腹**稍广场优劣势分精析优势疤（一）、区位阅优势忽1公、地段优势：宋**坦广场坐落在徐赌州主二干道建忘国西路与西安茅南路交汇处东烘南侧，离市中住心仅有纺90存0勤米式路程，离云龙锁湖风景区非约培1.洞5备公里，距火车嫩东站然约半3已公里，位置较镇为优越。当然辅，此地段不能糖与市中心相比产，但是仔细察夸看后，市中心悄已没有多少空烤地建写字楼了炉，因此礼，坏“饥退而求其急次挂”赤，晚**拨广场成为第一把地段。差2燕、交通优势：眯**弯广场周围分布刑着多条公交路稻线（如所：扎5滨5场、昨60朋6半、傍3想5绩、猾3洲4般、摧61泳0宴、征6鼓8抱、霸1贞8喇、帅7县3京、留60碗4王、喇60温7恭、惩6炸6陆、遮游记2踏等），可以抵警达城市不同方茂向，加之僻**桂广场地下、地笨上设有众多车剃位，交通优势闭突出，充分满干足业主出行需匪求。继3井、办公优势：雪**初广场与国税局笋、工商局、国界土局、劳动局疲、市人事局等桐行政部门邻近捐，与市中心商庸务区、泛亚大头厦等主要写字隆楼毗邻，周围旨又分布着各大婶银行等金融机决构，办公优势肚无与伦比。亚4浸、配套优势：正**罗广场四周分布碰着超市、商场猛、医院药店、划加油站、邮电列局、移动和联沿通营业厅、餐帆饮、书店、幼鹅儿园、小学、锣中学等各种配问套，加上宗**方广场自配的商雨务休闲会所（含设有游泳池、乓网球场、咖啡品厅、酒吧、健酿身房、会谈中磨心等），可以颠充分满足业主街各种需求瓣。鹰灌5简、景观优势：疤**共广场与云龙公弃园、云龙湖风固景区、彭城广垃场相近，加上钱锦绣嘉园内的独环艺景观和建籍筑小品，使惜**姿广场的景观优旷势超强。属6伙、金融优势：膀**胶广场坐落在徐筐州金融街上，牢周围分布着中绘国人民银行、伍农业银行、商麦业银行、工商拨银行、建设银尊行、中国银行匙、银监局、人狐寿保险公司、坦康泰保险公司丹、太平洋保险定公司、信泰证殿券、西南政券蚊等各种金融保虚险证券机构，虏金融优势一绝祖。减（二）、净**痕广场自身优势佛1忧、现房优势：谎**滚广场已处于现心房状态，看得猎见、摸得着、竟感受得到，随婚买随入，没有延风险。剥2磁、装修优势：焦**携广场外立面采毯用玻璃幕墙，圆一层大堂豪华涝精装，写字楼柏公彻共部分精装修历，提升硬**原广场的高档地泳位。堵3同、硬件优势：赴健康环保型远劈大新风式中央瞎空调，先进的筑空气过滤系统舌，七部国际品得牌（通力）电破梯，中空钢化俩玻璃，电话线竖，宽带上网线扒，闭路电视线款，控制线，数挪据线，智能化陆设施。罪4贝、软件优势：绑荣获多种荣誉况称号的立信物危业管理公司充误当业主的贴身位管家，向业主握提盏供践“刊五星级酒觉店蕉”看式服务，免除你业主一切后顾顶之忧。醋5传、户型优势：侦A辣座标准层分割刑为仿1奉2抱个区域，南北锹各铺5覆个，东西锦各逃1钳个往；雹B贩座分割误为闷1薄4纸个区域，南北鲁各队6温个，东西朝各乱1窃个，套内面积聋为估50-10细0翼平米不等，既膛能单独使用，没又可随意分割标，可满足业主看多方需求。因策南北房间居多晋，采光充足。缸（三）、心理迎优势：劲**楚广场是目前徐船州所有写字楼红中的顶尖之作察，没有任何一确家写字楼可与突之媲美，因此亲，入驻裕**菜广场是身份地丑位的提升，也犹是公司形象的明延伸，更是慧备眼投资的英明菊决策。上（四）、时间厘差优势：她如上所述，截晌止今天，匀**丛广场是徐州写艘字楼之最，能叨够与之相匹敌津的帝都大厦、庆恒茂国际尚在努建设之中，预迎计完工时间鼻在莲200候7鄙年誉3树月左右，与现隔房的灰**所广场相比，相肺差端2胞0汗个月，因此，蹄**沾广场的销售推横广必须抓住稠这经60铲0饼个日日夜夜。瞧（五）、投资添优势：去正因为船**窄广场具有以上诞多种优势，才胶使其具有很强微的投资优势。局（六）、价格骂优势：嫩虽然河**至广场的单价高栋于徐州写字楼蛋市场均价，但陡因其面积较小叨，总价相对较乳低。彼（七）、品牌是优势：鸡财苑地产经过校七年的发展，蝇实力日益增强驴，蹈在景“煌锦绣嘉洽园戒”走的带动下，财斩苑地产品牌逐够步形成，市场呈客户群正在逐魂步扩大。网（八）、客户柔优势：撑随着财苑地产申品牌的树立，建财苑知名度、敢美誉度也在扩兴大，口碑效应客得以形成，加顾上蛾“铸锦绣嘉产园跑”妹的影响，潜在逃客户市场较大适。免（九）、整体馋优势：芒正因为坛**定广场具有各种宣优势，才使其床各方面具有均抗好性，整体优叔势要强于徐州尿任何一家写字盐楼。劣势烟（一）、建筑占造型一般。汪**县广场的建筑造鬼型一般，过于威大众化，不易陷识别，不能形弹成强势卖点。市（二）、居家呜与办公相互影蝴响。汪**虎广场作为商办延楼，其背后是始住宅楼，两者摄紧依，且堡**皮广场荡与厅5链号楼页和贩1分号楼间距不够吉大，对居家生堆活和商务办公弯都会造成不同溜程度的影响。微（三）、售楼疾部位置问题。悟售楼部放在住诊宅楼里，而且下还是一层，使匠客户感受不到怨写字楼的大气据和高档品位，号而且还会给客裳户造成心理上扣的压抑。此外洞，售楼部内部味装修、饰品摆剧设等都不够独攻特美观，不利仙于成交机会出飘现。程（四）、戚**赞广场的单价较冈高，市场接受汽尚需一段时日贡。讯而且，迄今为饶止，徐州真正择意义上的纯写详字楼以出租为川主，出售不多亡，惟恐市场接婚受较为困难，周不利于写字楼章的销售，但又光是难得的机遇摊，毕竟第一个阿吃西红柿的人齐被称为勇士。享（五）、浴**写广场自身存在砍部分问题。闻如：标准层上煮的公共卫生间娇数量不够，室筑内缺少私人卫辨生间，南面低察楼层采光不够画好，净高不够盘导致二级顶给走人带来压抑感里，不能自控空弯调温度，脚踏塔式大便器易坏及且不利于卫生灵维持等。尝（嘴六）、室内装泪修带来的潜在掌问题。奶**妻广场只统一装悄修公共部分，柳室内部分由业虚主自行装修，坝不利于装修风墨格的统一。怠（七）、竞争碑对手已经出现孙。中如上所述，能储与勿**门广场相抗衡的鲜只有帝都大厦秧、恒茂国际，裂目前，其已经怕开始动工，且蛾将要开盘，期丧房销售。此外嫂，其销售部位眠于主要交通干历道，容易识别包，利于宣传和芽销售。棉（八）、规模置效应难以形成移。输因悼**锐广场欲售部分草只炒有询B尚座窗1讯2哈层，女共凉16皱8记套，数量不够粉多，规模效应覆难以形成。华（九）、商住肿楼、产权式酒攀店和饭店宾馆养抢占部分市场侮。率**台广场价位较高及，对那些小企栏业或刚起步的轿企业而言，因岸资金实力有限拨，入驻成本较定高，无形之中两已被拒之门外足，只能选择商岁住楼或产权式徒酒店或宾馆饭资店。而对那些消外地企业分公羽司或办事处而历言，因其要兼森顾住房和办公碍，在资金不是械很充裕的情况索下，也偏爱于闯商住楼或产权锻式酒店或宾馆踏饭店。伟五头衣佛项目客户群分考析智（一）、客户饿定撇位治滴**缝广场单间套内候面积蚂在盛50-10幻0教平米之间，面污积相对较小，富总价相对较低搅，容易吸引那诞些大中型企业扛、科技含量较胜高的企业和实录力雄厚企业在备徐开设的分公抄司或办事处入伟驻，同时，那岔些需要更换办馅公环境、提高她地位、提升形查象的公司也是序非常重要的潜糠在客户源。此蓬外，选择二次超投资置业的高定端群体也是不孔可忽视的。洲（二）、客户盼细分1、年龄构成邻目标客户年龄铁段唤：枪25-5率5鸦岁之间；序主力户型：套溉内面积夫为晌8就0撑平米左右；欲根据年龄结构暑，可将目标客君户细分为：扫50-6按0本平离米旋/鞠间目标客户年陶龄层次谢为猛25-3增5克岁；街60-8浇0伴平扇米瞧/码间目标客户年叮龄层次来为没30-4敏5耀岁；员80-10镜0岔平肿米辟/寸间目标客户年惨龄层次街为良35-5绝5年岁棕；租余在营销推广时处，可以针对不猛同年龄结构的险消费心理与特蛙点，做出相应用的广告策略庆。陵劳2删、客户构咬成乔洁（桨1初）、第一目标种群谱—岸—恼自用买家分析酸关于菌**民广场的各种优萝势前面已作详趣述，在此不予柜重复。现在，泼只分析自用买访家的特征。福多为高科技产盏业，如：电脑气设计、三维动兽画制作、网络脸工程着等突I扑T愈行业；活或为外地驻徐奶办事处或在徐江开办的分公司吵；柏或提升公司形谜象、提高公司直地位的买家，锡如：管理类企张业、咨询类企柄业、设计类企院业、投资类企驻业等；牺多为改善办公狡环境的二次置稍业；盖资金实力较为宿雄厚；村文化层次较高枪，且有干大事愉业的决心与毅森力；扶以白领上班族筐为绝对主力，楚讲究生活格调职，注重个人形浅象；渔以脑力劳动为秘主，规模不大如，人员不多；见用办公环境来量提升自己公司俘的形象力，以钩保商业往来中祝的信誉度；罩信幕奉续“躁生活工作并帝重议”园的生存哲学；熄获得阶段性成葱功后，改善办程公环境，展示畜自身实力；蹈一般注重工作遮环境与品质，盈讲究商务配套归设施上的便捷威性、整体感；黎在价格认定上辫比较宽松；谦在物业管理、弱商务配套的服克务态度上，比她较苛刻；怠从事的行业，裙需要将更多的贤资金押在企业壳经营的周转上盘，而无过多现呜金来买办公场侮地；杠购买行为较为泉理智，会综合余考虑各方面因握素后，决定购请买与否，但一我旦认准后，会屡立即付诸行动茅；畜据估算，自用西买家将占肯**箩广场项目销售墙比例较的配90柏%糖左右井。淋贩（珠2即）、第二目标炼群绑—婶—排投资买家分析搁投资买家一般坊不受地域限制漏，主要看重围**谜广场地段、环细境、办公、配忧套设施、高档妖以及跑**捷广场综合优势端对土地价值的胃提升力度，以叹投资作为午**逃积累的方式，恢赚取房屋租金迎，或期待房价肠升值后转手卖牺掉赚取房屋中郑间差价。规功能之外的地散块稀缺性、唯跑一高档写字楼任的心理优势和唯徐州未来发展白潜力及预期的使投资效益成为拦投资者青睐辱**员广场的重要因由素。大投资买家将占呜**旺广场项目销售装比例院的园10镜%丝左右，户型选追择一般建在哑50-6哪0战平稼米触/碑间以下，目的泡是求低总价低处投入来降低投踩资风险。赏六业唇纽入市时机选择董入市时机并非最仅指时间概念觉上的时机，而承是根据开发商煤自身情况和房盛地产市场状况彩来决定什么时倒候进入市场，辅是卖楼花还是沈卖现楼，是建跟到正负零还是遇等到封顶再卖拼，是抢到竞争慎对手前开卖还趟是等人家卖完丰了再说，所谓则时机成不成熟弃即此之谓。跨对罢**朱广场来说，现休楼出售已毫无弄争议，关键在庆于何时推进市盆场。如前面所微述，悲**浊广场是徐州市烤第一家真正意克义上的写字楼渴，其经营的好络坏对整个徐州猫写字楼市场将脂产生深远影响级。毫不夸张地卫说，帝都大厦厕、恒茂国际、炼金地商都二期君等写字楼都在尿虎视眈眈地窥纲视着嘉**趋广场的推广和义销售。据调查属，目前已上市矛出售的准现房陈写字楼只有恒帆石大厦和金凯纯隆大厦，用来茅出租的写字楼饿有刚刚推出的但国贸和以做前的泛亚、成势功、华联等，细帝都大厦、恒化茂国际、金地抛商都二期等直伐到树200陶7殃年决3售月左右才能相耻继完工，但其辰销售会提前进蒜行，如：恒茂哈国际已处于内回部认购阶段，耐开盘在即械，限碑金地商都二期既将原于貌200桃5如年限1松0糊月左右开盘。络但因其不是现私房，价位又与甜**垂广场旗鼓相当短，因此，对本**衫广场的威胁不扰大。细细数来落，对谈**崖广场产生威胁插的是恒石大厦变和金凯隆大厦絮。恒石大厦位触于解放北路，辰位置非常优越重，又是现房，糊价格城为产400由0碍多沾元王/辆平米，低于挠**取广场；金凯隆匠大厦位于淮海洋广场以北，依扶托徐州饭店，崇主体已经完工疑，现处于内外膀安装阶段，售塌价疫为易300视0址元语/验平米左右，远午低于素**弓广场，且销售睛较好。在目前移有限的客户资芒源前提下，恒妨石大厦和金凯置隆大厦已抢占脖一部分市场，厚陆续开盘的恒最茂国际、金地嘉商都二期、帝国都大厦和待租役的国贸大厦等惩又抢占一部分甲市场，加之徐透州商住房和产协权式酒店的加恶入，虎**情广场的潜在市标场越来越小。欢目前，徐州傅**豪广场一楼大堂侨和北面广场施行工已接近尾声睡，加上前段时稍间的广告宣传稀和内部认购，志市场接受力度广尚可，因此，图应在一楼大堂隙和北面广场施责工结束之后，肤选择合适时间斥，乘着各种利村好因素推盘上快市。乔七轿赌愧宣传策略您从广告基本原久理分析，产品齿利益点构成目拐标受众的吸引大力，即产品能岩给买家什么样挽的实用利益。蚀该利益点可以舱是产品本身的宾功能利益，也愧可以是时尚、询品位、显贵、造服务内涵、区退域规划能力、败投资收益等附椅加价值。鉴于腰对逢**呜广场潜在客户识的分析，千**孟广场在推广宣啦传时，应着重随强调产品的功特能、时尚、品锋位、显贵、商被务配套、投资牺收益、物业服宗务内涵等，可固以考虑在平面惹媒体上做一系探列报道，每一炕报道针对一个陕卖点。沾1粪、提炼独特销酬售主张傻一个热销售项祸目，需要一个宝独特的销售主骄张，其指向必咳须为消费者提组出一个独一无拥二的说辞，这曾个说辞是你独寸有的，或者是柴第一个提出来鼻的，而且这个树独特销售主张什对目标买家而呀言是有实实在痕在的利益，即嫂消费者通过你阻的表达，看见飞你确实能给他绍带来实实在在说的好芝处挡盈，具体要求是捎将统一性（形瓣象的整合，推呆广策略中始终济不变的核心）爱、连贯性（整斯个全程营销过侍程保持连贯，盟包括广告风种格旦/姐诉求的可延续距性）、差异性件（个性化识别宾的系统的建立易，独一无二，舅他人无法替代北）三者有机结裁合。对舞**登广场而言，应扎该提炼一个主成题，将各个强努势卖点与辅助恶卖点统率起来伐，并就躲**禽广场的核心创崇意提出某个新烂奇口号，在此泛基础上，导入臭并树立以此口甩号为核心的品顾牌形象，并以暮持续不断的卖卡点不断丰满和遭完善秆**胆广场品牌形象丛，以波动或间谜断高潮式的营肆销方式及推广倍节奏吸引目标末买家，从而实塔现最终销售。健针对法**倦广场的现房状谈态，我们可以尸提炼出如下独诵特销售主张偏：兆“壳真实感贝受削/兼真实你境我称/币体验式销假售炮”护，即将秋**柔广场的所有卖粥点一一展示给氏消费者，让其奶参观，让其感棒受，并欢迎其若提出意见或建例议绍；景“察透明化销吊售稠”竿，即通过大胆棕展示抢**那广场的一切，羽来提升项目形氧象，来说明开些发商的实力和瘦信誉无；屡“鸦**当广场，你去了啦吗检？河”怀即通过煽情造赌势扩大阻**日广场的知名度滩，在此基础上康一一展示圣**编广场的所有卖鞠点傅；钻“劳健康比事业更丰重聪要捎”班，即提倡一种席新的工作观，知强调工作的前兽提是身体健康后，只有保持身六体健康，事业妈才能茁壮成长宜，宣传推广时轰要结合财苑体敢育俱乐部和组**踪广场的设备配氧套。最2突、整合营销传谁播公（或1烫）、关于传播岩传播的核心主唐要表现在：将与项目核心竞争咸优势美观、清怒晰、准确的传帽达给目标对象伟，产生鲜明印春象；在具体操绳作上，注意掌头握节奏，配合附营销创造快速慧的销售成绩；牧在传播中形成亩项目统一、明顽确并具有延展俯性的广告风格股。一个成功的威宣传推广，应妹整合运用广告答、公关、事件方营销零、旁PO把P景、促销泄、战D盏M纹等手段，全方松位立体传播舱。伶眨（蛛2膛）、营销策略汇针对融**彼广场所针对购芬买群体的需求蜡形态、特征、这心理，制定相降应的推售单位披策略、户型策晕略、价格策略食、付款方式策笋略、促销策略殖、广告策略，外做少到党“芝集中兵力，直呼击目标消费群因体眯”臭。跟（换3姿）、具体营销踪建议才宣传口号：八抛方商板机魂袍聚揽波**授“富四影面之”丘聚揽黄金商圈食之气怒“膀四曲面表”寿体现嘉**插广场优越地理帆位置及区域环弄境，体现天时眨地利之旺势。哀“梳一鹰面避”治南接云龙公园史、云龙湖、云产龙山等风景区权，自然环境优昨越；罪“票二情面研”蕉北邻建国路金狂融一条街，朴**市在此聚集；王“巷三桌面索”版西靠国土局、根劳动局、工商衫局、人事局等讯行政机关，办惠公优势一绝；塘“聪四艰面级”惕东倚中山路商寻业一条街，商观机在此无限蔓克延；养“破八夺方伟”得亲历完备服务军之本额“狡八见方洪”拨从找**开广场自身出发职，挖掘自身带估给业主的置业好优势，体现怒**率广场的物业管持理和商务服务押。印窑“忽一桨方桥”窃高瞻远瞩的规闪划前景；势“聋二煤方越”侵功能多样的综悲合势能；那“淹三宫方厅”龟完善齐备的配瓜套功能；仆“缓四端方坐”拥绿色共享的自核然生态；居“澡五产方突”琴随意调配的弹听性空间；齐“丘六傻方型”饲知名专业的物陪业管理；焦“妙七援方妇”追无可估量的升捆值潜力；诚“向八跟方蒜”裕与众不同的形陶象品位。松八格弱爆广告策略脆（念1穿）、造梢梦合———雀—宇茶创意的关键闭广告创意不仅巡仅是项目具有催什么，而是要妨讲在这里投资扭能够得到什么厕，享受什么，帝对自己的事业造有什么样的帮抚助与发展。臂一言概之，所陡做广告应该为倒买家描绘一个其美好的蓝图。社对梅**给广场而捉言丝,车首先要强调的峡是入驻颗**汗广场能够提升串企业形嫩象枪,愉提高企业地纱位灯,扬增加企业与他党人合作的机会版，增加业务量灯；其次，强调巾的是获取较为低优越的办公环带境和办公条件也，有利于调动答员工工作的积蹲极性；最后，旱强调的是长期额投资能获取巨缎大收益。晨（吃2更）、关于广告靠计划嫁造吧势肌—病—矿制定广告计划奔的关键陕提炼卖点，令叼项目广受关注匹，各类媒体强及势配合，广告易安排紧凑有力掘。漏凡此种种，其凯核心在于造势佣，给人以非来乡不可、非看不疼可的印象，才败称得上是一个催好房地产广告逃。拒拥（针3隶）、关于广告执计划安排受集中考虑浆近周3腐个月内的广告舌计划岔房地产的广告畏计划会受到自突身销售业绩，让竞争对手，市陶场形势等诸多景因素影响，长义期性广告计划精的变化较大。旧在此情况下，阻集中精力考虑蹲如何围绕开盘重期间贿的广告安排更牛有意义腹。效江（减4腔）、关于广告史手法慢广告手法需要虎不断创新尽房地产市场的狐变化迅速，抱脆着僵化的原则斜是不可取的，灵只有不断创新赠，才能创造性句的引导目标客缓户，才能引念导颗“坊见怪不堪怪棉”器的读者。盏无论策划、创邮意、执行、表叫现皆如此，只绘有富于创造性以的思维方法才酱能获得理想的夕销售效果钻。肥葡（锡5己）、关于媒介役创新裳整合传播，即石运用广告攻关删，利遍用钉D歌M辅、促销、事件屯行销等各种手挪段。但在不同悟阶段侧重点应记有所不同可。方脸地产的地缘性鼓客户特征显著辉，故项目周边耳的形象推广非寒常重要，尤其筐是开盘时期。贵对锦**序广场而言，可则以在开盘前几思天分派销售人横员前往泛亚大促厦等写字楼进仁行上门推介，慨目标固定，利芦于销售。床地产销售工具菌即楼书、户型虑单页饮、站D碍M木、售楼处的氛晶围营造、样板钱间的设计都是片促成最终销售驰的有利手段俭。折毕（街6盖）、房地产广越告发生作用的而过程译在徐州，每天顿都有项目在进杂行推广宣传。顺所以，在做广猜告时一定要实浓行表“去三步麦走男”苹战略：切第一步，一个扒有效广告的前雨提就是让人看见见，让人有兴安趣去了解和关絮注这个项目，连最起码要引起顶我们目标客户储群体的关注。土第二步，在看威过这个广告后锯要产生想亲身娘了解的兴趣和鹊愿望，这依赖争于广告卖点是筛否与目标对象经的购买心理及环需求相符。谈第三步，兴趣闯转移为行动。吸房地产是一个疫注重即时销售钱，资金快速回咸笼的行业，广蹈告效果直接体丰现在售楼部的右看楼人流量和崇电话咨询量上渗。脾所以说：形式匪决定注目率，组内容决定兴趣徒以及是否行动讯，两者缺一不驴可。失（谦7明）、好广告的题标准技从买家的角度互来看，房地产经广告效果的好煤坏，关键在于蛮是否能与目标厨买家实现有效屑沟通弦。册润好广告的标准竞：孟视觉的注目性复保证广告引起谷注意。跌内容清晰易懂报，确保广告策筹略得到贯彻。展提供购买利益旱，保证广告与朝销售紧密结合析。税整体上的美约感停/盲个性令受众增伐加对项目的心愈理评判分。叛一致风格保证假广告累加效应日形成项目品牌铃。采涛（蔑8倾）、广告组合凤广告决非是单另纯的报纸广告臭，楼书巧、条D近M远、房展会、户诚外恩、耻PO倒P木、样板间也都卖是广告信息传诱达的重要媒体阴，完全依靠报笔纸广告很难达介到项目卖点诉之求的效果。同宫时，必须根据漂不同销售阶段钢，选择阶段性杂主打广告推广耗方式，灵活运延用广告、公关求、促销、行销券等整合传播手沃段。颗（庄9承）、广告配合唇广告必须与销难售紧密配合、念互动，尤其在倒销售服务、销醋售工具、销售并事件促销上都甘离不开开发商贡的支持，而且