年西安某商业地产项目营销策划案

f第一部分：分析定位篇一、西安商业市场格局西安近两年“大都市圈”、“南北发展带动东西两翼腾飞”、“两线一带”、“西咸经济一体化”、“长安、未央两副中心”……大规划与大思路的提出与实施，犹如一股新鲜血液注入到了西安的楼市中，特别是为西安商业地产的“火热”立下了汗马功劳，它推动了西安商业项目的开发进入到了一个新的高峰期。从西安商业的整体发展状况而言，西安商业呈现出以下格局：1、钟楼商圈百年积淀成就商业至尊钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重要标志。在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心，钟楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金的商业地位。近年钟楼商圈迎来全新升级换代。东大街的骡马市正在紧张施工中，改造后的骡马市商业步行街将成为西安集旅游、休闲、购物、娱乐等为一体的大型体验式购物中心，整个项目2005年有望投入使用。西大街今年的建设也进入快车道，整体具有古风特色的街区已初具规模，百盛抢占时代盛典更是为西大街的商业提升奠定了基础。如今的西大街道路宽敞、规划统一、商贾云集，可以预见，西大街必将成为钟楼商圈发展的又一助推器。南大街是西安商业精品和品牌的云集地，由于竞争的加剧，今年南大街商业建筑的外立面装饰明显高档化。以往，和其他三条大街相比，北大街的商业发展相对滞后，但近年来也是发展迅猛，金钟大厦、邮局大楼、宏府大厦等相继建成或改造，世界零售巨头家乐福挺进北大街，为这一区域的发展增光添彩。据悉，凭借钟楼商圈的黄金旺地，骡马市商业步行街、时代盛典、宏府大厦等大规模对外销售的商铺都取得了不俗的销售业绩。而城内裕朗国际、正大广场等投资型项目也吸引着人们的眼球。2、**商圈高校林立铸造物流旺地。陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校都坐落在**。如此巨大的人流量必然会带动商业的全面发展，多年来**形成了仅次于东大街的商业旺地。伴随着西安市城市建设和投资环境的不断改善，**地区今年的商业改造力度也空前加大。数百米长的好又多购物广场主体已全部完成；**·领秀城和百盛强强联手，为这一区域增添了大型购物百货主流店；随后潮流街区借势发力，它们共同演绎了一首**商业升级交响曲，**的人脉再度提升。客观地说，在西安的商业地位中，**商圈仅次于钟楼商圈，也是商家的必争之地，随着这些项目的相继建成投入使用，**将焕发出更加迷人的风采。3、高新区商圈高科技带动新商业高新区这些年的发展举国瞩目，其地位列于全国开发区前列。但西安高新区的发展主要以居住、办公和高科技为主，商业配套明显落后。今年是西高新商业配套年，世纪金花挺进西高新即将在天幕阔景底层开店，这填补了西高新高档购物场所的空白；易初莲花的开业，结束了高新区缺乏大型超市的历史，极大地方便了高新区居民的生活。尤其引人注目的是，随着西安高新区二期的拓展，上海绿地、华夏集团、紫薇地产等共同推动高新区二期的快速发展，而作为整个高新区最大的商业物流配套中心———紫薇MALL已全面开建。它的建成，不但能够给西高新的发展带来巨大的推动力，也将成为西安商业新的名片，它不但服务西安还将辐射整个西北地区。4、曲江商圈旅游文化加速商业升级2002年下半年开始，西安曲江逐步走进人们的视野，如今正成为发展最快、投资最旺的区域之一。2003年12月31日，***北广场正式对外开放，从此，***北广场便深深地烙在了西安市民的心里。“到北广场看音乐喷泉”已成为西安市民休闲和外地游客的必选项目。2005年农历三月三日，曲江新区的又一个重大项目———大唐芙蓉园将向市民开放，这将是曲江发展史上的又一里程碑。另外，海洋世界、大唐不夜城等项目也都在施工中。曲江新区高举“旅游文化”大旗，迅速汇聚了人气，而人气即意味着商机。***北广场两侧20000多平方米的商业配套近期也正式对外销售、招商，据说，总共只有100多个销售铺位，结果登记购买者超过500人；曲江新区的又一个重大商业项目———大唐不夜城，有“旅游文化MALL”之美誉，建成后，将形成特色鲜明的商业街区。除了这几个商圈外，西安城东奥韵国际商业广场、立丰购物广场以及城北城市运动广场商业街、韦曲大学城等商业项目都将对西安的商业发展起到积极的促进作用。二、区域商业发展态势**文化新天地位于**南100米，随着西安城市规划的升级，**商业街区将实施以十字为中心的“两横一纵”商业街区大规模改造。政府倾力打造**现代商业街区，启动**商业街区改造工程，坚持高标准规划、高起点建设，将**地区开发建设成格调韵味高雅、现代气息浓郁的新型商业街区。1、“**商圈”将换新颜熄以元*攻*慕为中心仪的芦“像两横一按纵赌”调商业街区改造截的启动，将使影这一区域旧貌针换新颜摔。陆“燃两根横酿”泻即兴善寺东街项和兴善寺西街全（自陕西历史挨博物馆至朱雀聋路）掩、星*虚*郊东路圈和畏*纸*具西路（明*号*吐*止北广场至朱雀痛路）啦，兽“阔一斗纵摄”咬即长安立交至旁纬二街段。驼2聪、销*施*软建环形天优桥云桃按照规划，长昨安路将形成文西化商贸一条街旋，兴善寺东街迎提供配套休闲稠服务炎，摔*寸*督东路拆墙透绿切建成学府大道棋，底*以*这西路也将以旅尖游商贸为主。竞鉴难于耐*络*牺地区人流量较杀大、交通拥挤鲁，核心地区区脉*探*拼将建环形天桥芝，并向北至兴腿善寺东街修建吉约养30彩0迁米撇长空中走廊，拳与兴善寺天桥治相接，同时表，击*变*太北广场修建地眉下通道，缓解刺当地交通拥挤墙。俗3牲、婶亮点点缀商贸充新街区拖长安路音乐学怜院附近将建音妄乐大厅，纬二你街向南建设国作际文化广场，加对好又多广场罚、飞炫时代广给场等进行整体休改造员；勺*痛*壮北广场西侧，器西安科技将建赌设大型购物超始市，陕西历史桥博物馆西边建轮设仿古式国际煌文化交流中心援；泽*耕*鸽西路引进家乐凝福购物中心，纠建设子午广场浮；兴善寺西街菠建成文化走廊侧，竖起长期生蚀活在陕西的柳校青、杜鹏程、厌路遥、陈忠实旨、贾平凹等文屈人塑像，兴善悠寺东街将新建统酒吧、茶秀等翼休闲场凑所清…牺…需这些建设亮点诉将使整滋个慎*牙*有地区繁荣时尚傲、焕然一新。伙随着西安旧城桌改造与城市化宪进程的加快，翅西安正大踏步汤向国际化大都际市迈进，休钟楼商圈、西低高新商圈、曲天江商圈的叛商业地产投资屈高潮迭起或。鸡*舌*戚商圈疏凭借位于鼎立跑西安三大商圈贫核心的地位，调在未来的发展蠢中码无疑会成为西墨安经济增长的环一个助推器怠。莫三、项遥目瞒SWO姐T稠分析优势：柏1摇、西安商业地助产正处于供、驳需两旺的良好景发展阶段，消搞费者投资热情享空前高涨。列2奥、嫩*搞*权商业区的改造茂，色*衫*骑旅游休闲区的格建成必将给项万目带来新的生慢机和活力。茶3孝、项目位于西段安第二大商业笨中埋心树—喷—袋*弓*减什字南一百米芽，坐罩拥头*灌*仙商圈成熟氛围稿和旺盛人流。损4秀、项目为地下只二层商业，采扒用广场商业模振式，其地面部句分的绿嚷地文化广场为昂商业聚集源源裙不断的客流。皆5技、项目周围学怕府林立、科研喜机构众多，文宪化氛围浓厚。庙6拜、项目所在地膀是西安人口最牌密集的区域之氧一，同时也是翠西安市最具活驱力的消费区。亡7神、当位于断项目地下二层窜的电影院不但狠能提升商业人史流，而且将给酷项目商业增加寇特色。劣势：淋1口、痰项目捕位于衔*撕*保什字南约一百沃米处，此距离罩将会对未来本蝶项目商场部分蝇的推广造成一今定的压力。庭2钟、地下二层商吩业本身的建设铺成本较高，同担等条件下销售相面市势必会在构竞争中处于成洪本劣势。机会：赛1坡、项目所在区猎域目前缺校乏慕“城一站们式计”猫购物休闲中心顽，缺位产品比滤较容易吸引消躺费者。像2籍、作为国际知程名的旅游城市决，西安成为各英界名星必来之栋地，然而西安嫂目前没有专门段以明星为主题骄的商业活动场崭地。犬3悟、长安自古出牲美女，科教与内旅游产业的发访达汇聚了数量爱可观的有明星荷梦和追星的年抗轻人，然而西涂安目前缺乏这哈一群体展示自内我、实现梦想困的舞台。牺4裙、目前国内尚薄无以明星为主比题扑“蚕一站寒式达”巨商业项目，既尺为项目提供了孙领导市场发展鲁方向的机会，芬也为项目面向国全国进行缺位吃招商创造了有丹利条件。男5洁、涝*轧*姿区域的年轻人绢消费市场已经甘趋于成熟，为眨项目提供消费想支撑。威胁：溉1械、大唐不夜城备、环城西苑等泛系列项目上市蒸，将会分流项龄目的部分目标炒客户。窑2霜、全新的商业胖主题定位，将芦会给整个项目选的运作提出更转高的要求，同狭时使项目后期推的运营面临挑闲战。四、项目定位爽通过以上分析漠，我们不难看县出：（裂1犹）以年轻人为狼主导的文教、粒旅游资源是项位目拥有的核心上资源，如何能块将其挖掘、放架大是本项目能害否成功的关键四；（员2袍）从未来竞争肆的层面上分析洽，南郊全区范争围内的商业运张营、投资大潮怪的到来，势必过要求本项目出允奇制胜，领袖肠群商；（执3倍）从商业发展棋的脉络来看，湖一定时期以内时“垃一站娃式锻”央商业必将成为艘市场主流，定饿位准确的主题式商业必将成为复投资市场的宠歪儿；（到4棚）随着经济的馅发展、观念的曲更新，如今追淘求个性、展示渠自我已经成为阳一种社会文化幸风潮，然而西肃安没有能糕够馋“顺一站赞式胜”澡满足这些需求隶的场所；（耗5苗）在美女经济卫、明星经济已望经深入社会的吩今天，将其引健入商业运作不宗仅是大势所趋省，而且还能凭泡借缺位定位达惨到事半功倍的潜传播效果。吸综合以上分析搭，在紧扣项目我实际和借鉴国酒外先进商业模瞎式运作经验基心础上，我们建构议项目定位如晃下：教1显、市场定位：平国内晚首家明星文化唐体验广场。糖2担、功能定位：取集购物、休闲乖、演艺、娱乐陕、餐饮为一体跟的明星梦工厂念风情主题荣的畜“魄一站各式哈”表商业文化广场已。例3错、形象定位：港时尚、梦想、勉活力、体验的她文化商业典范拖。剃五、目标客户帖群定位集投资者猜经营者闯消费者聚职凉表凯业会各行各业棋与明星的衣、伶食、住、行相暗关的各行业经烘营者和决策者尾追逐求时尚、宾关注明星、名往品，喜欢实现反自我价值和有各明星梦的年轻彻族须年阵趟驴龄善3谣0超—袄6扫0鸦岁漂2禁5孝—脂5咐5匠岁郊1央6乡—春3腥6闭岁终来自区域怀西安为主，少稼量省内外问外省市、国家辆占相当比重，虹本地区的位居摄其次闹西安为主，陕轨西省内为辅，共少量来自国内游外外收支状况既收街入丑≧低500驴0盘元梅/规月践——蹦支抬出裳≧币30呀0沈元互/兄月骡目的竹动机站投资收益贡经营获益坝追求时尚、展丽示自我、实现急梦想、体验休榴闲债信息来源格户外、当地主屡流媒体、项目兼现场、网络等行行业期刊、国滩内主流商业报洁纸靠、耀D雀M乞、网络等督大众传媒、网走络、口碑旷第二部分：规北划招商篇一、运作模式取得商圈土地取得商圈土地作好商业规划划划hua划招商先行引入商业统一经营管理主题概念包装项目制定灵巧的销售政策，降低投资门槛、扩大潜在客户群采用硬广告、软宣传、事件行销、公关造势等手段筑坝蓄水开盘销售二、经营策略辞（一）经营主坑题盒*武*垫文化新天地根鸭据自身的地理楚位置、周边配外套、商业资源吗现状，并充分弦结合西安南郊足的商业、市场拆环境，在项目惨定位为哗国内瞒首家明星文化挥演艺广场饥的基础上确定滚以下经营主题桌：顶1主、提供一个时尽尚、前卫的流照行街区。这里协为时尚一族提聪供其喜闻乐见指的，能够满足饮年轻人休闲、茄娱乐、购物、航饮食的基本需著要的功能区域摘。恭2像、造就一个西哄北绝无仅有的参明星梦工厂。闷这里为明日之险星提供武装、乏展示自我的空爪间，为体验明瞒星生活、零距辰离接触明星创连造机会和提供钞场所。魄3冷、满足散步、薯游玩的观光客波需要。满足客凤人在该地区逗煤留两小时的休痒闲、娱乐、购躁物需求。勇4血、满足大学生锈们文化娱乐的仓需要。费（二）功能规致划栋1拍、地下二层：吐时尚品牌主力誓店关、续“三酷涛”沙类服饰专卖、且才艺展示中心规、明星走秀场年。院2焦、地下一层：窃西式快餐、咖板啡茶语、风情凶酒吧、喉４Ｄ挎电影院、文秀启美甲、桌面舞巨吧、时尚贴吧廉。塑3诵、地下夹层：易明星纪念品、掩饰品专卖轧，描C卵D负、榴DV福D售唱片专卖。脖（三）经营管科理加1协、购物中心的乐经营方式脂经营方式迫适用情况斩自鸭洋妈营干企业具有商场膊经营管理能力春自营为主、招贼租为辅妄企业具有商场券经营管理能力锯，但扩大规模颈，充实服务功异能，以招租形融式引入一些核谦心经营业务外携的商户作为补葵充。册自营为辅、招骨租为主膝企业缺乏商场默经营管理能力泽或营运资金不料足雄全部招租内企业具有商场受经营管理能力笛委托管理公司取经营管理谎企业具有商场毕经营管理能力膀2蚊、推荐经营方京式碧根敬据扯*屋*逮文化新天地的彩定位和经营特怨点，结合嘉汇女集团实际，建日议整体采用统象一管理、自主年经营形式；在余经营管理上引至入专业经营管银理公司对商业醒实施分层管理耀。桌（四）经营策私略触商业经营策略肝的核心是投资茫与回报的关系杆处理。作为项抛目的买家，是亭一种长期的投照资行为；而作忙为项目的开发聪商，则渴望在这短期内资金快智速回笼，以求管得利润最大化肯。通常情况下会发展商必须在秃投资的短期和划长期利益之间兴寻求平衡，在寇租售之间做出故平衡。敢从游*捎*卧文化新天地得幼实际出发建议妇：根据层次和从经营的不同，充采取：占有主滔要的、抓住有景用的、放弃次就要的原则。以拘合作经营、出硬售经营、出租苏经营相结合的讯策略，用出售甲的资金和出租脸的租金回报投胃资，实现投入佳与收益的平衡多。嘉具体操作建议唉如下：本1袖、地下二层经劈营定位：以时就尚主力店为主扇体主要是为了木带旺整特个置*仅*辩文化新天地的附经营氛围，所婶以主要以合作蔽经营和出租经削营为主，等到松招商成功后再问以刷“尖投资返泉租石”形形歇式驶“怒拆零销捧售苗”幼；对于主力店励周边的小面积滨商业建议在条粪件成熟时直接蚂售出。遇2侦、地下一层经侄营定位：地下边一层由于近乎断三分之一的面沾积已经作为电的影院定向开发佳销售，剩余部剧分由于设计的愤缘故自然分割成面积比较适中滩，建议作为回泛收资金的主要蝇来源，以出售默为主。但在出疏售时必杜须限定其经营捧的类别范围。黑3趁、夹层经营定样位：夹层部分搏由于位置和面祥积优势明显，斥出售难度小，脆建议在限定经天营类别的前提逼下，俘等贼*粥*凝文化新天地整蛛体商业氛围烘对托起来后出售仓。三、招商计划裤（一）招商思炸路掩通过以上分析网，我们初步确补立驰了悠*角*扰文化新天地项啊目以出售为主造、租售并举，惠以获取稳定、街良好的投资回爷报的目标。结父合卵*佛*灰区星域步“肿无大户不稳、虚无小户不免活昼”嗽的商业现状，巨建议紧紧围绕宋该项目的经营消策略，引入有竿号召力的品牌夹主力店，知名症商户作为项目恩的牵动性商户竭，建议对此商生户主要以租赁占为主，并尽量直将租赁条件放奏宽，促其入住煎，再利用其品泉牌号召力吸引合其它商户购买浸、入住。签我们根据项目屿各层细化了的满功能定位，针弱对性的提出以隐下招商建议采滨取以下两种招轻商手法：扇方案一：委托禽专业的招商机货构或经营管理挠公司进行招商百。宗方案二：自主枯组织招商团队阔进行招商，具洞体执行方案如折下：含地下二层：是缝本项目招商的沟重点，其主力伤店、品牌店的狼引进是关乎项贩目成败的关键梦。象其中主力店如斩：慈新加坡第一时叨尚品牌快——食７７街摧（镇其经营理念孕是辟“阁充满活拜力蹲”齐，姿主要顾客群是帝１４－２９岁馒的时尚年轻人贸，在新加坡和忌马来西亚取得集辉煌成功贫，并术于变200寺4躁年最4峰月成功入住西至单文化广场）径、繁世挨界名品折扣捕店脂—蜓—链奥特莱斯等，雹采取直接联系博。其它品牌店章采取直接联系叫厂商或地区经旗销商的形式招壳商、销售，也僚可以辅助传媒少将信息传达给镰厂商、经销商吗及投资者。都地下一层：该留层以休闲、娱河乐定位经营内宪容灵活，建议僻除了象眠卖当劳、历肯德基这样的犹主力店采取招加租经营外，其掀余的都采取定丰向缺位销售（别在项目中根据欣设定的经营主台题，一项经营嫂内容只销售给痛一家经营单位犬）形式出售。父夹层：根据其划单位面积小、锁商铺数量希缺拿的特点，针对软目标经营户以男拍卖形式直接锁出售。鄙（二）招商对陵象厕根据项目经营从规划，招商对块象将涉及满足嘉年轻时尚一族律购物、娱乐、外休闲、餐饮、克展示自我的各肃行各业。臂（三）招商方畅式烛在常规的招商辛中，一般会采敏用以下几种主照流的招商方式须。房在网*努*重文化新天地的抓招商工作中，锦建议针对不同便情况或单项使俘用，或组合实肝施，以灵活变院通的形式保障庙发展商的利益药。1、纯租金姥发展商直接将链商铺租给目标岩商户使用，收氧取固定的租金校，商户自主经辈营、自担风险曾。此法发展商剑虽无任何风险挑，但对整体管幅理服务要求较职高，否则会使壳项目缺乏统一市经营、统一管霸理形象。宜建议在招商工州作中主要采取倡此方法。2、合作分成时即从营业额中今提取一部分作捡为商场的回报胳（具体额度根确据行业确定）块，发展商跟商领户共同承担市丈场风险，共同您分享利润。此钓法风险由发展孩商和商户共同蝇承担，可以消舞除商家的市场再顾虑；发展商骗可利用此法争磨取目标商户进财驻，并与商家亦共同分享利润庄。垮建议此方法在分面积较大、相醋对独立的商铺涂的目标客户引忌入难度较大的存情况下使用。3、代客加盟薄由发展商协助回投资客户与目剧标品牌商家谈区定加盟协议，恰投资客户自主副经营；或者发禾展商与品牌商杠家沟通，取得活其意向加盟客密户资料邀请其黄进驻，自主经搞营。此法充分犹利用内外部资摧源，操作风险患小。呜建议招商工作搭中广泛采用此灵法。4、加盟店浩由经营者向品投牌商户交纳一迈定数量的加盟恼费（额度依品巡牌定），经营花者即可获得该美品牌或专利技皮术的使用权，凤货源由品牌商迫户以较高的价胆格折扣提供，克经营者将货品麻买断，经营风释险由经营者负岸担。此法对经未营者的资金和装对市场的把握厨能力要求颇高帅。龟建议针对一般塑品牌不宜采取福此法，但针对蚊一些知名度很员高，在行业内首有极大影响力症、对商业其它握商户有巨大吸污引的著名品牌秧（如卖当劳、想肯德基等）可扑以采用。津第三部分：营滋销推广篇一、推广主题称(伶一盟)炒商业概念设计明星走秀场明星走秀场才艺展示台明星文化专营时尚购物休闲品味街文化娱乐国内首家明星文化体验广场明星体验情景式消费休闲购物统一装修广场DJ调音定期推介树明星体巩验带—屋—羞情景式购物捐体验营销最早湾是由美国著名姓的营销专家斯文科特晃·残罗比内特提出胁来了。体验营爽销的定义是：益“寇体验是企业和久顾客交流感官在刺激、信息和禽情感的要点的纺集合。体验营旬销就是将这些默要点由销售结次合达到最佳的传销售成果。吨”具情景式购物是案体验营销的表顾现形式，他最匹大的目的就是知为商业服务。炒使消费者的购慧物程序不再是羽简单购买商品展，而是在购买段商品时享受到算购物的快乐、趟商品的文化内尚涵以及自我魅托力的展示等。壶从而带动消费赤者休闲游玩的它兴趣和慷慨解敌囊的热情，刺拌激投资者的投西资热情。落（二）推广主漫题宅1疤、舅一铺养三代，援现代富西安。笼赤给时宾尚泊*门*割，活力财源。存3蹦、至炫组合，蜂魅力演绎。废德丹放牧资本、蓄高养财富。二、营销策略镇（一）营销思匀路弯1麦、先招商后销遣售领在商业地产开姻发如火如荼的肾今天，在市民席对投资返租已咽经广泛接受的搭西安市场，大柿型商业项目要起取得销售成功冬，先期招商引螺入品牌商家进祸驻，已然成为挑销售的先决条甲件。疗2败、借助整合营灶销传播撑（必IM率C不）手段，营造根鲜明主题莫通过项离目时CI更S茧的广泛应用，闪借助整合营销仪传播手段锁定纱目标客户集中太轰炸，围绕项央目定位塑造一淘个鲜明的主题项。通过对物业佳包装，突出独泰特之处，让各慎界人士认识并辩感知到到这里阿投资、置业是近明智之举；让脑西安、陕西乃糖至来陕西旅游减的时尚一族深含切感受到在这震里购物、休闲垃、娱乐是一种踩超然的享受。熔3耐、塑造物业的撇品牌形象味经过前一阶段翼的整合推广，带项目已经在目烫标客户和消费冰者中占有一席皇之地。从发展善的角度讲，项础目要拥有市场牧就得拥有领导悠市场的品牌，帽这不但是未来扛持续经营过程地中的必不可少两的一部分，而谢且也是客逐户现在判断物么业未来是否会骡保值、升值的家必备条件。甲4浴、强化经营管冶理，提升项目吊特色糊由于项目本身咏业态比较复杂贼，必须借助专梢业机构的介入将来消除客户对禽后期管理的疑勒虑；同时专业纽化的经营又能号带动商业特色得的保持，强势阔经营管理能增住强经营者和投访资者的购买信症心。得（二）整体营驳销策略数商业项目的开而发一般要涉及轧到开发商、业神主、经营者、尤经营管理公司拜、物业管理公牛司、消费者等炎六方利益主体泡，因此我们认晋为只有实现放了货“槐六方共上赢浮”拢，商业才能算怒是真正的成功辱。由此出发，宅我们认样为引*橡*卵文化新天地要皇取得成功就必嫩须在常规营销纲策略、手段的忘基础上，以招航、引、挖三字武决为策略实施页深度营销。温1坟、邻“毕招萌”堡字诀遣招，糟即营“梯招狼入援市供”涌。计商业项目前景迈如何关键就看孤有多少经营商府家来捧场，而序经营商家进驻掌的数量首先要速看行业大户、截知名商家对该脖商业的态度。此因此，率先引誓入品牌商家或破进驻或购买，促辅以媒体宣传鸭势必能够形什成阶“希羊群效务应圾”俩，带动商业走朗旺。峡2枝、拍“氏引塑”呈字诀浇引，套即啦“描引渠灌仪田浆”嚷。尿引得多数经营牲商户得认同，莲赢得相当经营世者购买，只是蝇为项目成功奠重定了一定的基芝础，市场开业芦后的经营、管冬理、发展却是拣长期任务，也初是众多商家关乎注的焦点蜂。库“疑引渠灌钓田宫”粒能够引的是：灭（晌1隶）引入当今世番界最佳的商业缓模式，并深入妥实施；油（颜2仍）引入最好或梨最先进的经营遮管理模式和商落业推广手段；今（创3迅）引影视机构既和相关行业资驰源共享，共同誓发展。今（说4母）引入网络平些台加强沟通，姑扩大影响。窗3设、循“践挖锹”续字诀膜挖，即挖地三绞尺。莲一个商业项目元要取得成功，汤最终要通过销截售来实现。在苦前面工作作好匀的基础上，进自入销售后期我妻们要拿回出宋“谱挖地三担尺崭”渠的功夫，千方型百计的扩大客所户群，吸引可晌能被忽略的客忆户。寇（三）尿价格策略1、价格定位迈（肉1无）定价原则：赌成本导向和竞偏争导向相结合问的定价原则。赔（促2允）价格定位浇整体均价锋：摧1200发0刚元白/m样2乱。炭2锁、价格变动策堤略广根据销售区块组和推出时机，爆建议原则上采乳用煮“她高开低灰走宁”填的价格策略。3、付款方式收（威1塞）首选付款方辟式：一次性付稀款，优宫惠秘2喊%牺；亡（乱2泰）主流付款方内式：银行按揭夹付款，优艇惠递1谱%敏；询（四）营销组熔合营销组合营销组合直效营销现场销售互动销售网络销售活动销售体验式销售关系营销情景式销售乱1涨、基于现场接汇待的营销组合酿（滔1傅）坐销：现场握销售。设（贱2胶）网络销售：锋建立（或利用构）项目网站、泽论坛，组织专慢业人员，网上己销售。巾（运3卧）活动销售：陡利用节假日组醒织各类型不同柱主题的活动。饥（遵4比）情景式销售湾：在销售过程酬中营造未来商凤业氛围，使客茅户在商业氛围垄下潜移默化。璃（及5孔）体验式销售季：提前让客户哀切身感受到商座业的特色。马（存6彼）关系销售：逼与目标客户集施中的俱乐部、像协会、社区组繁织等搞好公共誓关系，或参加领公益活动等利窝用良好的公共宫关系促进销售暴。挨2趣、基于直效营杯效的销售组合红（拥1隆）行销：组织治销售队伍，针脖对省内外的目陶标商户展开上眼门宣传，促进逐销售。俱（情2潮）定销：针对煎周边的企、事陆业单位以及商榴圈中有意向的飘团体，组织专零业销售经理人激员，上门服务璃。来（五）恐促销策略1、互利经营副在原售价上提筐高斤5阁%夫，从成交金额副中提筝取馆5陶%诵的金额作为宣猴传基金，扛用于开业后的壳整体形象宣传参及促销活动支然出，可成立业压主委员会监控遭投放情况。眠2直、连租约卖铺郑将主力店部分肿进行返租，建泼议返租年限腾为均3融—内5斤年，返租金额渔为豪8.8杰%狼，以促进拆零刚销售。啦3婶、拍卖式销售律针对含金量高里的个别铺位，错核定合理底价威进行拍卖，价宴高者得。三、推广计划辣（一）穷营销计划1、销售周期甲预计销售周期好：莫1铃2孤个销售月，乡即宝200肠5只年但3饱月鲜—创200舟6刘年洒3期月。贿理想销售周期因：江9肢个月。奋2佣、销售阶段计悟划前阶托皮段现时域城蚕间向销售率驱认购期喂0猛5向年馅2示—坏—久3走月如0烧市场引爆期埋0芽5摩年避3搂—猜—霜5泉月稀30%熟强销期挣0得5断年厅6初—腹—屑9酱月胶35%押持续期李0截5好年席9辞—亦—卫1另2羽月舰30%涂尾盘期语0到7肢年喜1效—扒—臣3豆月晌5%漏（二）阶段推怜广思路普*故*遮文化桐新天地榆的推广分三个规阶段展开：耽第一阶段：产窑品营销锈——勤地段、价格，抢产品本身的竞努争薄第二阶段：服此务营销锈——黎反租、经营管莫理、主力店，让产品附加价值暖的竞争拢第三阶段：体墓验营销蛛伯——申情景式购物、外主题购物，消茎费者刺激投资金竞争披（三）吐营销部署肚三军联动、整母合出击。1、陆军桑执行形式：报洁纸广告、现场秩包装、户外广村告、电视电台窑、楼书折页、滑销售人员等。麦主要任务：树犁立项目形象，根传播项目质素集，推动项目销肉售。勿目的：给市场重不间断的信息资传播，让受众馋知愿道浓*粗*腾文化新天地是份国内贸首家明星文化毙演艺广场有，西北独有的拥集购物、休闲植、演艺、娱乐抢、餐饮为一体圆的明星梦工厂瓦风情主题侦的扛“肆一站益式捕”目商业文化广场急，使之产生投追资挥置业搂热情、并促进惯购买。2、空军顷执行形式：新共闻媒体、网络谁、贫D垃M润刊物、关系团间队等翁主要任务：炒售作商业规划设要计、经营模式回、管理设施、余升值潜力，以捷及炒作恐国内辰首家明星文化态演艺广场诊对西安年轻人筛消费观念的影纱响。习目的：引导目旺标客户群的关惭注，增强项目店传播的力度。3、海军平执行形式：主坊题活动暖主要任务：配绣合阶段商业营炸销主题，阶段两性的创造营销及热点、聚集人规气，吸引关注除，推进销售。孙目的：一对一帜的沟通可以拉疫动投资者即时样购买行为。燥（四）执行计喇划睡1思、第一冲击波图：拉动市场鸟时间：么200它5柿年肿3显月违—核—迎200吹5愤年狭6哄月准攻击点：形象鲜出台，引起市迟场关注析第一战：体验稍新加坡第一时圣尚品牌纵的半魅力味目的：让大众本知道世界上最担流行情景式、心体验式商业中涉心在西安登陆哄，引起轰动，俯抑制区域竞争灶项目的开盘，厉公开发售。差主要形式：报屿纸软文、活动具（详情请见辅尝助措施）屡第二战：陕西系人怎么啦？报目的：用软文闹形式质问陕西洋人的精神！大谅胆、创新、敢吹为人先的精神理到那里去了？菠从而带出我们绘项目的创新方绍式。引导人们孝对我们项目的钞观望。再用硬蒸广、结合户外捏路牌并打出节“瑞一辈子的投资恰，请耐心等待让30糊天蜓”颠闯吸引客户群。葡主要形式：报攻纸、软文。炼第三战：历史徒记忆犹新月目的：用软文走的形式大肆炒壳作践*匙*吗的地理发展优独势，通过对历西史的回顾、对荡未来的预测、叼以及通过世界扎各地的商业环挽境进行鉴证。概以次证明长安寄南路