年芜湖市某项目策划方案

第一章、芜湖总体市场分析一、芜湖历史沿革芜湖，位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。芜湖历史悠久，历朝历代均为商贾云集的商业重镇，尤以明清为最。明朝永乐年间，就有“十里长街”，以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名；清朝被辟为对外通商口岸，成为全国四大米市之一；民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”的美称。芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。二、芜湖总体经济介绍近年来，通过大力实施外向带动战略，加速调整产业结构，芜湖经济得到了快速健康发展。2001年全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%；财政收入29.54亿元，增长12.4%；城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%；农民人均纯收入2751元，增长3.5%。芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱产业－－新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。同时芜湖又是皖南通信中心。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等城市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。芜湖人才资源丰富，劳工、技工、中级技术人员充裕，有高等院校8所，拥有一定数量的高级管理人员。芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽：从铁路来看，是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中城市；从公路看，205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标志性建筑之一。芜湖第三产业依托古老商埠的传统优势，以建设区域性商贸中心为方向，相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市，鸠兹广场、九华广场、吉和广场等城市亮点极大地增强了城市的观赏性和吸引力。新建、扩建了一批区域性专业市场，长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备，辐射力、集聚力日益扩大，芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。芜湖是中国优秀旅游城市，境内旅游资源丰富，小九华等佛教旅游资源名闻中外。配合黄山、九华山、太平湖旅游开发，芜湖着力建设旅游快速通道，构建了完善的城市旅游基础设施，芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区的旅游目的地城市。三、芜湖房地产发展概况从1997年开始，芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温，逐渐体现出温和放量的过程，总体市场稳步发展。2001年开工量虽然比上年开工量放大100%多，而考虑到1999、2000两年该市压缩开发规模，控制开发，同时市场经济表现良好，消费能力旺盛，因此可以认为市场在未来2-3年应该继续稳步发展，而楼盘的区位或品质竞争会逐渐激烈。从市场成交价格走势来看，近5年来价格基本呈温和上扬的过程，但是通过图表我们发现自2000年竣工量和开工量有所放大后，市场平均价格受到平抑，预计短期（2年内）价格的继续上扬还有待其他优惠利好政策的出台和区域经济的持续向好。附：历年芜湖市房地产统计数据单位：万平方米亿元画序号曲指标名称隔199案7愧年切199塑8搬年问199旨9慢年除200明0奴年白200钟1拒年烂1减房地产开发完哥成投资自5.80泳6.89概7.91性9.69谈12.39莲其中：住宅每4.21架4.42徒5.77替5.72价7.90浓2理房屋施工面积盗124.45哑144.95存156.50但160.15朵227.35溜其中：住宅问92.61惠108.95布125.05效121.02慰195.38窜3赴房屋新开工面旁积母54.55饶60.66治73.71贵68.45朽157.60鹅其中：住宅价44.11车49.20馒64.48闲48.82承136.75警4紧实际销售房屋希面积卧44.20泳56.00争54.21丸69.77料59.74绍其中：住宅臭35.84帅48.17归46.90苍62.82弊51.74沫其中：个人购胸买住宅撞21.94们30.93煮36.85粮59.14捐5厅房屋销售额成4.46划6.15币6.15坛7.77泛其中：住宅瓦3.09象4.58迹4.58悬6.08冠6摄房屋竣工面积渡70.41亦73.42恋67.14格81.50指78.08读其中：住宅砍54.93蝶58.59那54.72远69.34御64.53升7贯空置房屋面积米15.67勇21.02俭24.00沫10.06走16.00赛其中：住宅伐9.33服12.35摸15.03遵4.32机5.16柳8君购置土地面积防18.83微25.14辨48.83酸28.31榨9歌预售房屋面积染16.67芬14.77饲16.69添25.43爆10御预售住宅面积侵13.79限12.23劲14.51滴21.38爬21.69总结：目前芜湖市的房地产发展基本存在以下特点：1、地域价值、产品素质决定产品价值地域的位置在房地产商品的价值中占绝对因素，这一点在我国中小城市中尤其突出。而产品的价值决定了商品价值的未来增值率，同一地段的质优住宅楼盘可以比一般项目高10—15%2、主力消费仍为自用型，投资型客户有所增加坊为解决基本居欠住及改善居住斜条件的购房行弄为占绝大多数捎，可以肯定的茶是在未来几年卧内芜湖住宅房档地产市场的主锹力消费仍为自鸡用型；而随着性芜湖市作为省炒内重点旅游、沫商贸城市的进券一步开发、开宽放，投资弃型客户会逐渐包增加，其中商禽铺市场的投资腿比例会迅速发浊展。怠3艰、目前房地产窝市场特性巴需求市场潜力竭较大；录消费者开始追灶求优质楼盘；恭消费者对住宅健户型的需求仍型以经济实用型殃为主，大户型馅市场的发展短辣期内有限；纷市场在上一年澡均价急速推高蛙后将出现盘整测蓄势的过程；佣楼盘策划开始茧有外来营销公耕司、广告公司棉介入，销售竞尘争手段开始提庙高。幸第二章、区域套市场研究分析样一、区域市场惜概况漆目前芜湖市在娱城市布局上分战为三大块：解励放路以北为工嚷业区，包括经化济开发区、长微江大桥经济园茅区和城北工业兰区；解放路至嫁青弋江为城中飞区，是全市的汁商贸旅游区；钟青弋江以南为芬城南区，是主捡要生活居住区泰和文体、会展夹、行政中心。探二、区域市场赞发展规划甩本案项目地块祝属于马塘区，吓归于城南片，具按照建设外向届型、现代化城烤市新区的要求救，总体上由大拿学园、体育公给园、市政公园迹、文化公园和橡居住花园形成还框架，充分发迁挥生态自然优秆势，体闷现聋“纷以人为铃本摩”合的规划观念，周对水系保护、悦园林绿化、城役南片老城区改晋造、经济园区税、滩头利用、作道路交通等强尝调高起点、大宪手笔的规划，风并与城市总体态规划相衔接。强目前市政府办弦公楼和奥体中棕心已经开始动企工，预计两年扎内将投入运行戚；而最近拍卖疮的几块开发用冬地预计将在今瞎后两三年内形即成将凑近序5刮0旗万平方米的开度发量，随着这咐些楼盘的建成愉和现有南瑞新嫌城等楼盘的的房入住，该区域青将形成一个可乎以容虑纳洋2炊0唐万人口、芜湖借市最具规模的拉新型高尚居住葛区。愧三、竞争项目鲁比较分析辽倘削从以上图表可原以，市区楼盘爱价格范围体为耀170套0隔—徒230师0库元绸/讯平方米。主力妈户型描在介10释0窗平方米左右的系楼盘销售率比据较高，而主力仿户型大缠于潮12软0谦平方米以后销租售率普遍下降耗，再次证明芜您湖市场住宅经帮济型占主导地相位的现状。们第三障章喇丝省项黎目界SWO肝T寄分析谷一、项目优势灰分析腔（纽S马）糕A路、地处南部新继城，该区位规腔划前景优越；梯B祖、投资三方资田源整合，实力责强大。其中亚株东客户网络中缸有大量可以挖掘的资源；赤C尚、项目实行规捞模经营，是目芝前城南最具规唇模性的综合性滑项目；骆D逝、市政府即将槐搬迁至城南；凯而芜湖奥体中上心、市政公园精建设在即，周乌边各项市政配忧套、道路建设修列入规划，前蛋景潜力大。普二、项目劣势何分析屑（红W法）惨A晋、目前该区位旬未被市区购房垃者完全接受，崖形象上还需整蜓体宣传配合；场B棋、目前市府规欲划的公建配套谈在资金上还有喊缺口，实际落中成时间可能会壁和计划有出入租；傅C住、未来两年内照全市开发竣工险量将会大于市芳场消化量，购骤房者将有更多锣的选择；亦D魄、作为商业项泄目，区位上和义邻近的市中心武商业街相比存傍在很大的劣势直，对投资或经兄营者的吸引力派有限；残E搅、周边配套，店如花津路步行黑桥的建设开通错等直接制约商少业街的人气营碌造，而这个重汽要因素的控制泼权不属于发展辽商；我F我、项目周期长将，周边竞争风虫险较大。梦三、项目的市商场威胁档（辛T返）亡A躁、今后几年区景域内住宅将集酒中上市，主要庄威胁来自区域捎内部；尾B矛、区域内高端泡产品有浙江开落发商投资渴的汤1干#白、暮2持#兵地块做代表，掠低端产品有现蒜在开发的南瑞斗新城做代表，巡并且开发量都族很大。本案项余目只能作为一昆个中档的新型蹦小区面市，价航格走势会受到返前两者制约；铜C况、周边配套如减果一旦因资金浑或规划问题发正生调整，本案道的销售会受极疗大影响。忧四、项目的市笔场机会点咸（干O昌）食A长、项目引进外筐资仓储式大卖我场，对人气的堤迅速营造有非摆常积极作用；乞B赶、花津路步行盲桥的建设开通威将对本案起到寨积极促进作用猎；厕C贪、区域内其他营项目的开发同瓶样对本案的板冤块概念炒作有谢积极意义；染D街、发展商高度箩重视，以先进晶的规划理念，繁打造产品内在甜品质，并且以错品牌营销的战胁略观点贯穿开鄙发始终。五、总结：旅该项目从区位把上属于发展潜搞力较大，但在爽短期内存在市复场接受的时间栏问题；依花津路的开通深对整条商业街势的兴旺与否起允至关重要的作吗用；锤商业街的商业富营造必须做出庄差异化和特色堵，从而增加项删目潜在利润机暑会；饿第四刊章械丑伯定位分析餐一、目标客户刃分析劫本案目标客户栗群（住宅）构悄成大致如下：树芜湖市各企事棋业单位职工、至部分动拆迁回泳购客户垫开发区的外资肚、合资企业中融、高层管理人坑员或技术型人鼠才、白领态就近区域二次窃置业换房的潜绸在客户梢外地在芜湖经图营或投资的阶住宅消费以区领域客户为主，趴主要包括城南蛮、城中的现有是潜在购房者，场同时又兼顾商雷业街投资或经染营客户对住宅写再投资置业，歇预计投资和自常用比例分别为唱：晓10昼%山、撞90拍%铃。盖本案目标客户诚群（商铺）构脊成大致如下：局芜湖市个体私捐营业主或经商矩者（如步行街沃的投资业主、窃沿河路市场经裳营户）麻外地在芜湖经泳营或投资的榴品牌企业对芜杰湖市场的战略占投资坐商铺消费应面略向全省，乃至度周边省市的其糠他投资、经营训客户，预计投摩资和自用比例左为纺各柄50蠢%菠左右。稳二、客户心理通分析倡根据市调分析博购买住宅的潜喊在客户以二次薯购房者比例居层多，一般置业君心理谨慎，在膨当地具有一定度经济实力，主家要动机是提高敬居住品质，体掘验全新生活方踏式。他们共同鞋点是关心居住唱品质、楼盘价奋格以及配套设午施的完善性，慰同时还在一定拾程度上希望得信到社会对其品甩味与地位的认习可。弄根据市调分析警购买商铺的潜仁在客户以投资斑、自用各占半毅壁江山，他们喘具有很强的经虹济实力和意识是，最关心市场帖能否发展兴旺雾，赢利概率有海多高。他们的屯共同点是关心溪市场的定位、烘政府的支持力仙度、区域今后续的发展潜力，炉如果是自行经饼营客户还会关己心业内其他竞共争者的介入情多况。三、项目定位予根据前期告**冻策划对芜湖市珠场的充分调研鲜、分析，结合峡目前的实际情慰况和有关专家属的建议，我们妖明确本案的市嫌场地位是削市中心商业街望的延伸和补充扮，并强调功能菌上的差异性和协互补性某。治将本案建设成活城南极具影响博力的商业名街斤，做出项目的渔独特个性。日**舞建议，本案的仓定位为：茎“修立足芜湖，辐俗射周边的新型从现代化商业译街嘉”脉所谓颂的认“僵新型现代问化启”掉，是指包括项蝴目内包括居住黎、酒店、餐饮驴、休闲娱乐、镰精品购物、金澡融、日常生活男配套、仓储式由购物等等各种线行业、业态的怖综合体，其发欺展标志着规模随商业、现代商寿业的诞生；廉所西谓移“洒立足芜湖，辐签射周边设”狼是要将本案项炒目影响力和现边代化品位充分徐张扬释放，将康其品位不断提刑升，并作为芜桶湖市乃至全国虫新区建设中商盖业物业建设和琴住宅社区建设防成功嫁接之复见合型地产的代规表。蕉四、辰芜湖城南商业鼠街品牌传播策怜略分析关于取名字案名聪作为城南商业填街这样的综合脑性项目，取一制个什么样的名头字，主要依赖补这样的几个因膛素作为衡量标捐准：水响警亮千------诊------决------鞭--视-盯高音节替有气抬势嘉------蜂------明------蚀-艘容易和城区旧康的商业街形成希竞争对垒旦意头息好扯------伪------焰------点-琴经商之人对此跌极为敏感键朗朗上缸口若------化------挑----蛙-途容易发音声线失好偏平民化色阁彩速------么------凉--鞠-盟老百姓的定位难要求大俗大雅检起码三个字以原上鸽------蝇----描-拿有节奏感韵律用丰富卧我们主张建议糊的名字有四个斗：新时代商业街新大鑫商业街新天地商业街十里长街新时代商业街俩“国我们走进新时辅代派---恒-竟改革开放富起情来步--扶-寄”职，这首歌每个管人耳熟能详。丈从项目属性来捷看，城南商业逢街是一个综合星性商业项目，炉融商铺、住宅报、饮食、休闲逐娱乐为一体的迅商业航空母舰爸，这个名字有远着明显的公众立吸引力，就像物一约个业“纠大众情贪人雷”捕，人见人爱。新大鑫商业街发新大鑫商业街草，我们仍然建荒议甜“深新调”剧字，新的商业觉模式，新的投金资机会，一座准正在起航的商颂业航空母舰。典值得一提的是栗这个名字和开库发商大股东有机着密切的联系菌，这个项目的摧名字用大鑫对仔大鑫房地产开挪发公司未来的系品牌价值影响郑可想而知，大俊鑫公司这么多迷年的良好信誉至可以帮助到项爬目的商业推广摧，大鑫商业街角的成功和成熟落对于开发商而喇言也是一个里绒程碑，所以我促们建议取臭名维“雀新大虹鑫混”裹。新天地商业街百这个名字旨在鼓突出它的崭新部面貌，也很容养易上口。十里长街抖十里长街很容务易让人联想到港天街一样的繁遍华，十里是一宝个数字概念，同长街更加体现远了项目的规模执气势。加之芜身湖历史上就有帐十里长街的说估法，人们对它达应该十熟悉的李。连各区位产品名样称：自圆必秃建材装饰庆段榆------蹲------炎------加--奸-笋美居中心靠大卖场较段恋------蛾------服------轧----勒-袍时代广场怜饮食休闲总段首------渗------概------壁--响-确假日时光榴入口游段扰------芒------咬------宗------怕--炕-吃现代城蓬关于广告传播歼的品牌核心价沸值分析似我们主张绢以程“气新时代商业街霉”趣作为原城南商龟业街的案名。附推广的主题悔语舱“伸走进新时代、粥一起来发财团”沸。排前期先推住宅宅项梅目搏“匹现代甚城轻”遣，着重标榜它钓生活的快捷方柜便。周围完善桨的生活配套有隐医院、银行，跑大卖场超市快店餐店等商业设轻施应有尽有，哄坐拥商业中心坚的繁华与便利界，现在拥有升恨值就在眼前。爹从新时代商业爆街的商铺客户健类型来分析，奔全部是商人，包商人要求生意榴红火，人气要禽旺。推广的主饱题帖语介“获走进新时代、戏一起来发胡财抬”亦确巧满足了商蛋人的胃口。一裂般看来，这样当的传播用语比际较俗气，但是坐接近大众，生纠意人岸把本“六恭喜发骡财炮”裙常挂在嘴边，基没有人会拒绝章这样的祝福。充从生意人的特到征来分析，新将时代商业街以初及推广的主题忘语菌“严走进新时代、踩一起来发值财蜘”克是一个比较不掌错的品牌主张例，而且它也具嫌备可延续的要竭求。终在接下来的广嫌告传播中，现唱在可以考虑的象几个支持点：魄“碎城南商圈将成矿为芜湖商业的互炮隶口痰”气概念炒作大造无声抚势待眠强调大势所趋驾，不可逆转。絮不断向市场灌惧输市政府搬迁译的事实、大学狡高校城的搬迁报，原城南的居版住人群，紧邻络市中心的便利渡。它将成为芜结湖的第二个商齿业中心，超前馒的规划、整体岸的配套将为商羊家的经营带来鹿旧的商业中心灭无法比拟的商织业氛围。宇“封在家乐福旁边狗开店，生意当忙然火爆爆凉！仅”收强调品牌店的侍加入能够促进品购买者的信心雷，展望到自己截购买商铺的旺宜盛人气是绝对适强势的诱惑。瑞“仔今天你坐着等蜓待，明天你望历铺兴叹惨！荷”典因为项目刚刚跌启动升值无限循，现在是入市行新时代商业街葵是的绝佳时期坟。凳关于广告传播紧的阶段划分建顷议州我们建议把前陵期的广告操作顿分为三个阶段总进行：炒作阶跌段、升温阶段愧、保温阶段陕炒作阶奇段程我1岸0糖月巷1科日犹------坦1株1县月伤1牛日粗报尿报纸广告沉升温阶类段这丸1袭1简月或1召日恭------屋1破2仪月止3鱼1舒日遣扑炮部分活动、现挥场包装、报纸诞广告届保温阶式段劣吃1议月例1秋日厌正式开盘开码始瞧往转相关的卖点不幸断呈韵现研症钻考虑部分的电敲视广告和户外绸广告粒我们预期十月日份开始预热，浩炒作二个月时古间，到十二月大开始进行内部非认购，元旦可沫以正式开盘。窗十月份以软性卸炒作为主。不请断用大幅新闻订稿大做煽风点灿火工作，宣传默城南商圈的形到成势不可挡，序新时代商业街班将成为芜湖商丢业的航空母舰优。叫同时为乐配合衬价格方面的摸困底，做一定量穴的单张派发到润现有旧的商业仇街业主手上，复争取他们的意戴见，并起到一圆定的传播作用酱。瞎十一月有硬性禁的报纸广告出隐现，展示城南寨商业街的规划扣效果图和部分鹊延续性的报纸新广告创意，和贺前面的炒作来望个呼应，进一杠步引发市场的兽关注。盗同时，案场的得接待中心和工唤地包装到位。患和温州等地方挂的个体协会进嫂行沟通，争取乖把招商现场移座植到当地并拿犯回材料到芜湖椒进行大肆炒作杂。忍关于传播手段倍建议撇前期的商业推挎广，主要以软蚀文炒作和活动吧操作为主。柄电视广告将在彩商业街模型出阔来后制作五分赚钟的电视广告衫杂志，一方面润可以考虑在接值待中心循环播沫放。另一方面膝将选择在黄金到时间的热点电鸡视剧插播。愁怀催工地和接待中颂心的现场包装殿将突现商业街台将来的繁华和伪商业类别的特纠征盐错览商业活动的策怠划能够抓住部伸分准买家的注抵意力，及时促吵成买卖成交。径宣传画册的印附刷将以单张为组主，不同类别乘的客户发不同比的资料，避免烘浪费。踢外地招商是一员个不容忽视的拢问题，联合当正地的媒体和个蹈体协会进行。昼主要是浙江江煌苏的一些重点泡城市，还有以逢芜湖为中心的技沿线中等城市衫。衣关于创意方向版的策略提议袭创意力求遵循北品牌核心价值详里面确定郊的驴“肿生意人不求品巾位档次、但求凶通俗易懂叛！竿”赏大原则，比如仓：哥“论在欧尚旁边开脏店，生意当然篇火爆爆详！警”铺画面要求设计顶红红火火，标掀题文字大而清吼晰。怀关附文字为主的新龙闻炒作一定要敲有力度，比如焦，阿“松城南商圈将成馅为芜湖商业的俩炮口峡！震”久电视广告的内倾容将以阐述新芬时代商业街的幸商业功能和投傻资升值的角度脂进行创意。惕关于媒体选择码建议漆报豪纸队寨扎以当地大报《单芜湖日报》《借芜湖晚报》为株主，并全部做舱整版和半版广芽告只电伴视纯惰凑建议做五分钟险的电视广告杂汇志在当地电视霉台黄金时间电绑视剧插播梅户伏外捷延煤在市中心、旧驰的商业街大市铅场或商业城附渐近取大的户外饶广告牌，新时伶代商业街文字筑设计得很大很悦醒目择第五显章招业胀打造项目品牌窜除了准确的策出划定位和强有摩力的销售执行漫外，当前国内掏房地产项目竞鼻争的最高级别果无疑就需是缸——伟品牌竞争北。因为一旦确州立项目的品牌杜优势，可以大婆大提高项目的死竞争力和产品霸附加值，打开隐项目的利润空凯间；同时还为纺开发企业本身择的品牌经营打锡下扎实的基础滚。辜本案项目的品朽牌建设可以从孙以下几个方面乞进行：一、内在品质董住宅：从立面跪、户型（面宽朵、错层、跃层呈平台等）、面搅积控制、电梯征、裁均好性、景观精、采光、物业姓管理安保等各熔个方面打造符炕合其定位的建且筑特性；予商铺：从立面赤、层高、框架胜结构、面积控周制、功能定位饱互补、交通组要织、配套等各卧个方面进行规来划设计，强调讽舒适、便捷、下实用，充分考艇虑客户的需求丰，要真迫正嚼“货以人为低本斗”补。二、媒体造势桥利用新闻预热关和事件营销，压在开盘前造势鄙；院利用软新闻炒密作，报纸广告嚷，电视以及各沿种销售媒介在国销售中反复加换强力度，使项塑目的影响力在花短时期内扩大所；辞利用楼盘中后鱼期商业带动区竹域经济的效应询，提高项目增选值利润。竟三、品牌营造眯的主要手段惹引进国际、国鸡内知名品牌，壮殊如欧尚、肯狼德基、麦当劳谣等类似品牌。黑利用城南地区盈超前的规划和跳政府的支持度江大埋打服“咬政府圈牌粱”活，提高项目的州知名度。虽利用投资三方冈已有的开发成娘功业绩，树立崇项目的公信力速。吧围绕准确的定腔位，形成楼盘积个性特点，加王强楼盘差异化隶优势。四、培育市场远商业街项目不捧同于住宅或办匪公项目的重要借一点在于，商精业街项目已经验不仅仅是纯粹顽的开发行为，陕而是从一个培马育市场、做旺暖市场的角度来赖规划、设计、颤销售、引进，营这样才能把商迅业街项目的价短值充分的发挥跟出来，其衍生踩出来的附加值坚往往是惊人的扮。比如沿海一骂些先进城市（黑如上海），在食一些商业街项才目项目成功开妖发后，其一年颗的商业街户外惜广告收入就达唐上千万。惑另外，从培育神市场商业气氛送的角度来讲，峡必须前期引进耗专业商业管理造公司参与到商肃业街的市场规秀划、管理中来谈。堤第六章锯、品河澡项目产品建议嫂一、项目分类表建悟议啦砖楼煮由于本案是以坡商业街为主体猎的项目，因此惹在分类规划上摊要充分考虑内揭部功能的互补俱和利用。建议乡在区域内规划献仓储式大卖场悄，吸引人气；成建议规划精品饱购物步行街、柳美食广场、产门权式酒店（缝或烟SOH闲O备商住楼）；建饰议在规划沿街胶散铺时要考虑景到把“页吃、穿、用、词玩抱”率、银行、生活附配套等各种配筛套，同时要兼躺顾文化、体育掏、娱乐等各方废面的潜在需求逐，借鉴国吸外垒“贱shoppi雨ng-mal虽l誉”圈的形式。四二、项目比例颠建议鲁本案项目分为粗住宅、商业两药大块。在规划敢设计住宅上，务**盼策划建议应以贯多层为主，小曾高层为辅，多倍层、小高层应押该各标占控80献%哗、恋20格%伟左右。小高层调必须要设计板桑式，区位安排醒在景观较好的桐位置，注意户窗型的均好性。那三、项目方案凳设计建议诵满足芜湖市建键筑设计规划的洋基本要求；歉首层街道两侧巧在进深允许的赵情况下，尽可妙能多做绿化或建植树；部分地杀方，如美食广竭场、酒店等前故可以做景观、短休闲椅和喷水捕池等；丽商业街内部应辈该引入一些特构色水景；源商铺或多层住乔宅顶部，或多津余地块可以考玩虑设置网球场瘦等其他休闲设伐施，同时整体径考虑酒店、住云宅和休闲之间娃的搭配；凉鉴于贯穿商业卫街的马路非步顷行街，为了积亭聚人流，建议距在部分街道两斑侧建筑物上做层骑楼式的架空酱步行连廊；子建议本案商业缺街在交通组织逼上以限时步行此街的方案为主葡；粱商业街的停车疯位应主要安排纲在大卖场或小而高层的地下部俗分，其余路面堪停车位应该尽刘量安排在支路义上，以免影响日商业街景观；庭停车位数量按魄商业街惯例配太置并适当超前装。挑四、项目立面笛风格建议阵建议住宅立面乓采用现代简约孤的风格。建议孟采用落地窗、嘱飘窗等大面积群采光的设计，歪注意空调室外伞机位置和立面舌的整体统一。榴色彩上要求首剥先同商业铺面备的风格协调融奋合，其次再是抖尽量表现现代佣、美观的优势棵。雕建议商铺立面阁采用现代简约疗的风格。建议宝在设计上除了村要尽力表现现虏代建筑的美感防，要注重立面浓表现、色彩搭脆配上具有浓郁大的商业气氛。向五、项目单体饱方案建议（住存宅）认住宅单体设计臣上建议层高做认到随2.盟8嘉—妻2.赤9政米愿，配比建议如亮下蓝：捐逢笑忙胡或多层户型设计谋要求：傍户型包面积要求（平拣方米）铃比例厅一房一厅一卫馆50~60抵15洽%陆二房一厅一卫搭75~85厚40贫%戴三房一厅一卫很100~11技0同3芒0%残三房二厅二卫凝120~13挽0灾15系%滴小高层户型设卖计要求：誉户型麦面积要求（平须方米）紫比例筝二房一厅一卫待80~85格40%银三房二厅二卫填130饶左右草50%显跃层税150~16帆0昂10%亮建议在部分户购型上考虑设计腾错层，增加产妙品差异性；第跃层单位必须臂设计中庭挑空阁、设计大露台洲，增加产品竞学争力；户型内禽部考虑适当超凳前，可以引入隙工作阳台、飘陡窗、落地窗、他玄关等；忧邻街住宅建议条设双层玻璃；安住宅进深不能泽太大，务必控耕制在亩10~凉11捞米填，增加套型竞幸争力。径住宅设计必须造保持均好性，撕进深控制局在薯10伯-1供1坛米升。户型方正，邀注意套内分区匪和动线合理性绸；客厅面宽做哄到一房兽3.军9国米暑，二房以上钩4.灭2称米芳；卧室面宽做多到思3.添3宴—堂3.裁6粱米馅；厨房面积做窗到棵6片平方米愁左右，由于做股框架结构，建稀议做开放式厨幅房；卫生面积倡控制邀在恳5鸡—咽6孕平方米吹，建议做干湿词分离，如部分吗户型景观好建芹议做适当飘窗风；户型内部适量当考虑玄关、块工作阳台以及轻两卫设计，考屿虑设计部分错固层房型推向市趴场；保持户型思采光、通风情沉况良好。奏六、项目单体顿方案建议（商滨铺）拆要求商铺单体竟设计是考虑错纯落有致，有收换有放；问商铺进深控制村在碗12傻米轧以内，商铺面奥宽做到泪3.6~盏4.2轮米无；洁商铺层高建议疤做部分加高。喉如某些商铺根锈据今后规划的哑经营行业需求扣特点，对底层模或二层的层高世加高至敌4身米闯左右；雹商铺务必采用跌框架形式，以咐保证今后各种毫客户的实际需狠求；摔商铺单体设计唐时要考虑预留习统一的门头、坡广告灯箱位置喷等等；异商铺单套总面扩积控制在偶80雹平方米俯左右，控制总贱价；丝商铺门面设计确应考虑今后做犬大面积玻璃橱须窗；整体商铺抱和住宅风格、艘立面统一协调伍，提倡做现代件建筑风格；狱建议配置敞380V赤供电接口，部盆分商铺配置餐博饮需要的上下箭水设施、预留哑烟道，在立面螺上每户统一做纷马灯，便于日蠢后可以改做灯掩箱。特整体商铺和住麦宅风格、立面借统一协调。骄七、项目单体序方案建议（产横权酒店）愧根据目前全国烛大中城市产权玩酒店式公寓热箩销的情况，结悲合芜湖作为安肯徽重要商贸、淋旅游城市的实阅际，我们认为票在芜湖第一个肚开发产权酒店烈式公寓成功的缎可能性极大。木设计要求如下导：龄可以拿出纠50%盯的小高层或高撕层做产权酒店哪式公寓；当设计成板式高球层公寓，朝向祖上可以任意，卧但景观均好性炭必须强调；款单套主力户型掀为戒15~眉30糠平方米胜，绝对不能超麦过北35炕平方米辨，控制总价；见单套户型内可建以不设专门的迹厨房，但必须奏预留用电的炊烫事配置；扛单套户型可以烦考虑尽可能现垦代，如采用落异地窗、飘窗设稼计；户型力求私规整；抛酒店式公寓低景楼层区必须有目2~3秒层拿出设计成颜会所和服务中陵心，这一点极太为重要，在设趋计时应了解将王来的具体用途谈；妹设计酒店公寓氏可以采用两种刮层高模式：一细种是常规舌2.8~城3绸米漂的层高设计；间另一种是加高劣至被4.3坚米偷以上，可以今耳后让客户加层蔑做复式的层高陆设计。次产权酒店式公纲寓的目标客户采是年青人，他纲们观念更新很云快，设计时必车须迎合他们的嚼心理特征。另吐外在今后销售差时必须做精装称修房销售，同叶时配合样板房艇。催第七机章巴无滋销售计划尚销售策略及价袄格预期傍销售价格实现夏和销售周期要喊结合起来通盘堂考虑，目前建狗议销售的思路亲为：舅分期开发，先秤做形象，追求摔利润最大化睁无论商铺或住暮宅，在销售推挥广上一定要分德成畅2墓—泳3立期来销售，这筹样可以每次对努前一期的销售灭策略做适当修条正、调整，使轻产品不断迎合治市场，利润趋吓向最大化。销围售上主张住宅辨先行，商铺待净形象基本完成唇和市场预热充弯分后再行销售堵。赏商业街东段先量开工，以九华奋路入口组团物吐业启动市场，肢销售顺序为：材先住宅、再酒晚店式公寓、最无后商铺。在东闷段销售到一定式阶段后，根据冈销售反馈对西炼段的单体设计己迅速做出调整鼠建议，充分优妥化西段单体方纹案。妈住宅销售时机境：解施工开始后，额先拿出部分住宜宅做认购，商润铺只做预约登烟记不收定金。认同时尽快完成水所售组团的样鹊板房、销售中绸心和部分景观垫，如资金允许打，可在上述条笑件具备后再开随始正式销售签粗约。住宅开盘裳平均价格建议谢定匪为拴15朴8厅0扶元草/采平方米，如在眯短时间内一个邮月销售可观，物则价格上闭扬副30~5耍0携元李/漏平方米；其余究阶段价格依次快类推，保证整脊体住宅成交均乏价省为称168案0兼元蜂/夏平方米以上。就商铺销售时机液：今商铺在开始认均购前必须做大疮量的客户接待摄统计，应本着舍做旺市场的观惊念，分析客户炮的购买需求（丘面积、总价、诵层高），租、膨购比，经营项躺目和购买动机著，从而制定有超利于利润最大摸化、有利于培雄育市场繁荣的态推广策略。沟同时，前期商逐铺必须积极吸偷引一些品牌客场户入市，必要宾时可以先优惠铃出租，然后再仔带租约销售激裂活市场的投资暖意向。而小业绢主购买客户可洗以暂时将铺位煤保留，待积累芒到一定数量后颂销售。酒商铺正式开盘榜签约时间为推许出楼盘认购率孕达喘到踢80估%惰以上。考虑到犬九华路附近商伐铺接受度较高绪，因此建议价于格高开高走或哄高开平走，商岁铺开盘价格建拒议瓣为裕350裂0缺元线/恰平方米，以后州根据销售反馈界做出相应调整丸，保证全案商榜铺均价膨在功350辜0董元材/东平方米以上。笛同样在东段商流铺认购或销售棵到一定阶段后妇，必须对西段耐商铺的单体设结计做出调整建怪议。珠附：分阶段价盗格控制示意密二动、粮S除P苹活动计划预热阶段：煎案名有奖社会特征集活动协商业街开工政叶府领导奠基、暖剪彩销售阶段：侮开盘销售一系擦列沉S哥P畏活动艳大卖场开业典捆礼纷政府领导参观风商业街售楼中岗心跪与马塘区政府撤联辰办况“碑开发城南、振赔兴芜湖经派济络”艇座谈会，邀请喂高校专家、政冲府代表、商家奶代表、市民代施表参加冠名或蜜赞助慈善募捐级活动榨,踏或为下岗职工浴安排就业劈聘任业主中有吩影响、有实力险的代表做商业历街形象代言人堵；或以赠送或芝半赠送的形式壶邀请某位明星宣作为楼盘形象栏代言人。三、销售道具售楼卖场：基建议售楼卖场途应在方案开始低时即选址、设晚计、施工，争刷取在开工、认棚购开始时启用嫩。建议面积赶在伸30左0您—顺40杠0齐平方米菌，外观气派醒席目，装修力求佩简约、高品位截、具有亲和力孟，使客户通过蚊售楼卖场对项诸目加强信心，翁感觉发展商的窃实力和决心，忌增加楼盘公信颠力。样板房仔样板房可以选睛择样品房或实寨品房，酷**片建议本案应做役实品房。本案祝的开发体量大牵、周期长，因敌此前期开盘销柿售能否一炮而详红，是关系全订案成功与否的蓝关键一步。如仅果可以在一期苍销售正式开始救时，在紧邻售秀楼卖场的后面哨先行拿下一栋慎住宅的开工证瞎，并在实际建征筑内装修样板瘦房，从而和售满楼卖场、组团设绿化形成一个估样板组团，对暗看房客户的震至撼力是极大的院；而在期房销菜售是做样板组消团本身在芜湖躲也是第一次，系无论从制造新类闻角度还是销廊售角度来说都狭是非常有利的掌。模型铸模型在房地产临发达地区一向河是期房销售的川法宝，它的优弱势就是通过最正直观的手法将筋期房的未来展疏示给客户，使畅客户对项目产理生无限的向往钩和亲近。建议气本案可以做商情业街整体模型鸟、单体模型，肤以及个别住宅菜的分户模型。四、销售执行秆提供专业策划家、销售精英殃组织销售，并珠负责签约、客蹦户催款等片协助发展商完驾成合同监证、塘客户按揭、交削房入伙等一系路列售后服务小提供销售各阶却段执行表单赔定期向发展商载汇报销售状况掘，结合销售反遍馈，推不荐钉S卧P温活动或媒体建跳议扮监督广告执行携效果、力度屋五、目前规划远调整建议旺小高层住宅注盯意控制单套面么积，尽量采用据点式；业多层住宅顶层队可以采用退台哭式设计，但不硬宜做跃层；聪产权酒店公寓退必须做成小户命型，以控制总研价；广告预算计划萝项目杂称预认购期（毙8/1-10指/27乓）泥公开期（款10/28-回1/31则）洪强销期箱（昆2/1-6/营30牲）减持续期宗（姜7/1-12半/31稻）致续销期巨（榜1/1-4/豆30郑）着清盘期么（测5/1-8/别31夏）狮械POP双广告揭围墙粉刷派3000视元证/1000栋平方米掩堵惯果挺金判广户外看板易10000解元院寺选委般庙绸忧指示牌勤1000怪元呈/40漆块无溪倒宿溜临跌固舞横幅滥居20000陕元奉/30课条墨20000盯元读/30粥条隙20000女元逢/30搬条极袭治音迈道旗毒动15000冰元明/50舟根口*3译个月骂15000菌元商/50摄根烫*3鲁个月锋15000毁元柳/50潜根坝*3傲个月巧聪朝减音户外灯箱英她30000雅元久/50底个牺*3号个月酷30000俘元互/50续个杠*3驰个月宇30000晒元妨/50达个纵*3麻个月筛须坐侦定集户外广告赌论9.5标万元圆/答年，以步行街欺200罪平方米为例悟顽贴游饭匪盒车身广告筛碗展300000换元脚/风以笛40000棵元偏*树辆洒/浙年计算绪非础磁子媒末充气拱门唱掌朋7000尸元（以西10顾天开盘造势）晌散捕侨竭织现场布置满模型仰150000拆元惠/档以赶30冈平方米计器短海少生普勿歼展板正10000裙元梳/8旗块烘览搜顽斯臣掉身LOGO填墙授2000裹元肉沿森倘善觉主体庆灯箱邻6000泰元弹币秀计颈食忌摩印刷品吸楼书纯20000脖元甲/20000被份沙躺芒临喇茫汁竖价格表妖200途0泉元扫/2000仅0滥份坛坑聋滑迹床践饼D妹M触宣传单径20000舰元弓/30000狡份催圣佛啊降务俩浸手提袋彩10000妖元可/10000雀份威蛙勤蠢厌娇百小计（元）她白234000渔160000荐370000湿65000统挪狡店项目洋株预认购期鸽羡（葵8/1-10墨/27秧）灭公开期（音10/28-落1/31棉）疤强销期（架2/