年福建泉州市某房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告估价项目名称：**区**路**花园**号住宅及其储藏间的房地产抵押价值评估委托方：**估价方：**房地产评估有限公司估价人员：**、**估价作业日期：估价报告编号：**估字第A2007504号估价报告概要估价报告编号：**估字第A2007504号牧一县估价对象尾**肉区牧**圆路蜡**驳花园惩**游号住宅及其储盗藏间补的丹房地产始二讽委托方描**付三辱建筑面积弯住宅为凤102.06孔平方米颈，储藏间为电4.27折平方米。口四山建筑结榨构台择钢筋砼辽结构名五既估价目的述抵押价值评估芒六盼估价时点泳二案○检○优七年十月十六筑日由七帽市场烦价值慧估价对象在合胆法产权状况下心在英二鼠○寒○细七年十月十六把日桐的正常市场私价值出蠢人民币锋=3281魄00\*京CHINES帝ENUM2舍踪陆拾万旨元整筒（奥RMB练6顾0阴万元等），磁住宅倡单价沈为洲RMB论5714纱元他/栗平方米膜，储藏间单价杆为番RMB斗30预0车0亩元挽/快平方米临。健八日抵押惊价值鹊抵押纸价值氧为估价对象未凤设立法定优先澡受偿权利下的翅市场价值扣除吉法定优先受偿陈款，即抵押姑总价值活为初人民币布=3101汉00\*绵CHINES是ENUM2毛戒伍拾伍万荐元整免（选RMB斤5泪5徒万元倍）仿。辜九互价值定义柿本次评估的价身值为评估对象昼于估价时点纺（夕200出7火年伤1皇0资月目1养6水日策）的鹿房地产抵押价谊值谋，该价值包括扁评估对象所分月摊的土地使用宰权价值及其建够筑物价值；表建筑物剩余使愁用年限为繁54漠年，本次评估绪设定估价对象暑所在宗地为国轨有出让住宅用刊地，土地剩余收使用年限为钟6叹2此年品。紫十纱估价机构岛**除房地产评估有托限公司冷房地产估价资颜格证书编号：爽**目录第一部分…………………1－8页致委托方函……1估价师声明……2估价的假设和限制条件……3－4房地产估价结果报告………5－8附件第二部分、房地产估价技术报告………共9页致委托方函**：辱您拟以抵押方倘式将位于单**东区渣**喘路哲**叔花园啊**干号住宅及其储爹藏间牧的房地产猪作为债权担保骡的抵押物掘，要求我公司言对折其归市场可价值进行占估价颜,稳为确定房地产增抵押贷款额度蜓提供土价值氏参考依据。硬受您的委托，紧估价人员依据锤国家和地方等喇有关部门颁发壶的有关法律、悬法规和文件及发您所提供的有菊关资料，按照顷建设部颁发的歼《城市房地产抢市场估价管理岩暂行办法》、谎福建省人民政增府颁发的《福必建省房地产价鹿格评估管理办层法》的规定，梯按照国家质量坟技术监督和建离设部联合发布愈的《房地产估泉价规范》，遵测循独立、客观揭、公正的原则薄，经过细致的蚂实地勘察后，鹰在分析现有资鼻料的基础上，尚运用科学的估漂价方法，通过勤周密准确的测倍算，确定该估挂价对象在根完整产权状态惭下于堆二叼○誉○副七年十月十六絮日巾的倚房地产拾正常市场总价投值父忙人民币=328100\*CHINESENUM2垒陆拾万末元寸整坦（楚RMB链6该0城万元席）洋惜房地产抵押总建价值为症人民币=310100\*CHINESENUM2富伍拾伍万移元整精（躲RMB色5慎5沈万元等）容。吓现将完成的估难价报告书（包跟括房地产估价牙结果报告及附揭件）提交给您侨。沫**除房地产评估有熊限公司挽法定代表帅人渗:僻**杯二取○○净七年鼻十折月蹈十元七洪日农估价师声明冲棵近我们郑重声明阻：严我们在本估价宿报告中陈述的服事实是真实的仆和准确的。敲本估价报告中乒的分析、意见稳和结论是我们客自己公正的专恶业分析、意见严和结论，但受财到本估价报告巡中已说明的假馆设和限制条件遥的限制。招我们与本估价扶报告中的估价未对象没有利害聋关系，也与有州关当事人没有正个人利害关系要或偏见。话我们依照中华天人民共和国国崖家标准《房地息产估价规范》够进行分析，形誓成意见和结论易，撰写本估价擦报告。俭估价人员已对瓜本估价报告中趁的估价对象进耍行了实地查勘仁。蛛没有人对本估姨价报告提供重汇要专业帮助。抵参加本次估价愚的中国注册房子地产估价师布：色好**贼,帆房地产估价师伴注册演号耀:35200办40015劝,咽签横字艘:宇**湾,羊房地产估价师丰注册余号皇:35200遍40016牙,引签瑞字损:葬估价的假设和台限制条件悄一、该报告使港用的限制条件泊(1乡)寸本估价报告只构为估价目的服仓务，若改变估般价目的或使用个条件需向本评希估机构咨询后嫁作必要修正甚童至重新估价。腹(2乔)兄估价报告应用移的有效期：自统估价报告完成祥之日起一年内组有效。渴(3欺)卸未经估价方和勒委托方书面同壤意，本报告的锐全部或部分及通任何参考资料镇均不允许在任阀何公开发表的从文件、通告或烟声明中引用，姿亦不得以其他蚕任何方式公开蒙发表。手(4隙)豆随着时间推移肉，房地产市场燃状况和估价对毕象自身情况发耀生变化，估价比对象的价值将兆发生相应变化炒，估价结果也克需做相应调整眯。祖(5任)毒估价人员对估脱价对象进行了哲现场勘察，并旷对估价对象现将场勘察的客观烧性、真实性、勾公正性承担责傍任。但评估人枝员对估价对象纱的勘察，限于贪估价对象的外植观和使用状况川。除非另有协纸议，评估人员抚不承担对估价秀对象建筑结构君质量进行调查理的责任，也不处承担对木质工忍程，其它被遮眯盖、未暴露及湾难于接触到的泥部分进行检视徐的责任。壶(贵6)剩本次估价基于础目前及未来的勒社会政治经济汇环境和房地产窗市场均是正常垦稳定发展的前滥提进行估价，山即本次估价中赔所涉及的房地灿产之价格、成怪本、税额等都罩是根据当前的惊状况确定的，伐均不考虑未来六的变动。盼(7票)武由于房地产的第不可移动性和撒价值较大的特是性，房地产抵法押期间将可能伍遇到各类商业趋性风险，尤其庭是宏观经济形杨势、通货膨胀嚷、金融政策、博法律法规、市晚场供求等因素引的变化，对所帜抵押的房地产移在抵押期间重的价格变动影续响甚大；其次罚由于自然灾害斯、战争及其它驰不可抗力的因厅素，将造成所喊抵押房地产严质重坏损及灭失垦，使其价值急疤剧跌落甚至消父失；而且，由维于房地产不易冠变现的特点，废如出现借款人掀违约而引发对勿所抵押的房地晴产进行短期强苹制处分时，则哥可能导致处置务价格远远低于仿其正常价值。锁因此，抵押权职人需充分考虑烦抵押期间可能朋出现的各类风京险，从而科学磁合理确定贷款秋限额和年期。瑞二、其他需要走声明的事项膊(1忧)祖本房地产估价貌报告经估价机绘构盖章并由估拴价师签字后方碍为有效。勾(2艺)航本房地产估价炮报告所依据的族产权关系、建革筑物面积等来纹源于委托方提貌供的房屋所有伙权证复印件及秩附图等有关资兴料；委托方对酱其提供资料的救真实性、合法妇性负责。州(违3)子评估对象房屋局所有权证上未初注明土地权利伶状况，委托方互亦未提供其它炸有关土地权属方方面的资料；胡待估对象所在耗建筑物为钢筋址砼结构，根据恼规范，钢筋砼拉结构非生产用盯房经济耐用年殿限抱为棍6艳0定年，据调查，跑估价对象所在字建筑物建成于隙200合1耻年左右，剩余坐使用年限为饿54冠年；本次评估时设定评估对象袄所在宗地为以恭出让方式取得途的国有住宅用恒地，土地使用践年限为窜住宅用地宜法定最高使用急年帮限丢7丹0数年，土地剩余衰使用年限为绕62康年（建设其期哈2宾年）；被强制唉处置后，若需月补办相关手续资并交纳相关税唉费，具体以有葛关部门核定为罩准革。须(盲4)巴估价中未考虑阴抵押财产处置钉的强制性、短境期性对房地产我价值的影响。京房地产估价结薪果报告季委托方：像**任联系电话：殿**铃估价方辽：委钟**虽房地产评估有慌限公司书住所：泉州市拘**何区弯**多大楼五层北侧梨房适地等级：丙级使资格证书号：狠**冻法定代表人：融**病联系电话：肉**估价对象：律1客、评估对象权丈属图估价对象为吩**川区脆**隶路晒**警花园掠**匪号住宅及其储石藏间许，配产别为私有房壤产，恳已取得《房屋日所有权证》，注其证号为宅泉房权证稳**斯区（娃丰菊）掀字第盏200712炊408纲号吐，房屋所有权果人为族**盆，彻无校共有权人纵。冰2赞、评估对象现良状敢估价患对象所在建筑伏物为寨六躁层索钢筋砼卧结构，袖不带电梯，猴约建成于小200春1混年，静据估价人员现于场勘察，待估舍建筑物为徒红色矩瓷砖盯外墙面彻，直建筑成新度忽好沫；梦楼梯应为因水泥卵踏步，引铁制办扶手淡。牙待估兼住宅役位于该建筑物室的凭第三二中层，住宅现户朗型为颈三房一厅将，浊南北捡朝向，锯布局合理，室狭内通风、采光虑性能驱较好码。划至估价时监点耻,盲待估拣住宅抹室内享具体情况如下捷：厅及斜卧室屠均渐为释磁砖爽铺地，涂料粉狠刷内墙面及顶式棚；榴厨房及卫生间说均为磁砖铺地林，瓷砖贴内墙唤面至顶，扣板淹顶棚四，乏属党普通镇装修开。估价对象所智在小区绑有专业的家物业管理门，保皮安任2挂4市小时值班，物隙业管理较好惑。碎估价对象面积恨：住宅迹为浩102.06沃平方米剥，储藏间为朴4.27毕平方米轮。穴3誉、评估对象地区理位置及周围尽环境状况叶**尤花园临君**厕路，键有屠1忆7丝路展、船3拖0外路公交车经过名，临近您**汁客运站，交通油条件较好；估屋价对象所在区币域有线电视，研且道路、上、楼下水管道、电薄力、电讯线路红均已接通，达埋到五通一平，列基础设施条件农较好；基本无币污染，环境条烟件较好；周边霜有扣**远客运站、店铺亩、门诊、超市是、您**甲小商品市场等弄，生活服务配凉套设施较好，道估价对象所处景地块系配套设轻施完善、功能霸较齐浮全的住宅区仁。邻估岛价对象属泉州余中心市区吴三选级住宅用地。缝估价目的：蹈栗扔跑捉估价时点：恢紫甘击常过风甚栋酿价值定义：冰房地产抵押价袖值为抵押房地殊产在估价时点秒的市场价值，跳等于假定未设乐立法定优先受柏偿权利下的市抢场价值减去法皂定优先受偿款勿；贼本次评估的价乡值为评估对象讲于估价时点仓（脚200伴7汗年俘10耕月胡1变6未日）的刻房地产抵押价圾值穿，该价值包括割评估对象所分编摊的土地使用伤权价值及其建廉筑物价值；馒建筑物剩余使土用年限为恰54怒年，本次评估岂设定估价对象臭所在宗地为国嫁有出让住宅用钢地，土地剩余津使用年限为刷62困年承。估价依据：产本次估价的《块资产评估委托虎书》；《房地锹产估价规范》掏；全国人大、薯国务院、建设吐部、原国家土脖地管理局、国剥土资源部、福翠建省和泉州市延等有关部门颁宏发的有关法律戏、法规和政策没文件；委托方耕提供的有关资赢料；估价人员殿实地勘察所获挪取的有关资料止。主要内容如遭下：染本次估价的《稼资产评估委托都书》。胃躲廊洪丹德密晨通被瞒瘦毙主要依据的法孕律、法规和政详策文件：挂《中华人民共雪和国城市房地收产管理法》；蒸《中华人民共滥和国土地管理隙法》；恒《中华人民共径和国城市规划朗法》；拆《中国人民银醋行关于上调金弯融机构存、贷俭款利率的公告蝶》啊（罚200秆7毕年醉9泼月钢15布日）；甚《城市房地产格市场估价管理愈暂行办法》；泼《福建省房地记产价格评估管拨理办法》；冤泉州市房地产割管理局的相关漆文件。舌委托方提供的择相关资料的复赶印件（见附件费）。估价原则:娘本估价报告是予在独立、客观脱、公正的前提淹下，遵循下列美原则：枣遵循合法原则贡，即以估价对蚊象的合法使用朴、合法赠与或损合法处分为前岔提估价。惯捏净塌筐跪畜晃蜻疤灿串价摧夕往呀猴煎路添粥蹈徐裤漫法袭拴岗防规让秆泛访掉彻果匆舰泡食规舞服俘库异艰臣也锹看其腥银库掠劈胸吗姨职吩芳因泉州市房地滚产市场发育良河好，该区域房说地产交易市场搏比较活跃，交在易资料齐全，跃类似房地产交漏易案例较多等暖因素，根据评纱估的替代原则私，选用市场比吓较法评估待估敢房地产的价值工；又由于待估险房地产属收益乱性房地产，故宋同时选用收益炭法评估该房地美产的价值。斑十、估价结果吵：浮经以上的分析关估价计算，最抓终确定体现估荐价对象在具备爱完整产权状态燕下于估价时点寨二灿○侨○尸七年十月十六侍日更的手房地产河抵押兴总价值虑为该人民笔币=310100\*CHINESENUM2浊伍拾伍万叛元吓整妄（竭RMB岛5膊5铁万元们）仪。卫十一、估价人共员：异**扮、楚**剃十二、朵估价作业日期勉：挖撕尼疯估葬减三哲甘床坡授变驼磁思十三、估价报燃告应用的有效吉期：则本估价报告的蚂有效期限自估歇价报告完成之批日起为一年。劲参加本次估价判的中国注册房逆地产估价师惧：心喂**播,瓜房地产估价师缠注册果号广:35200逮40015继,炊签卸字析:被**凶,肾房地产估价师形注册连号写:35200裹40016秆,访签形字灶:晨估价机角构弃:垮**光房地产评估有聚限公司台二插○○政七孟年敏十凶月押十坑七缎日守房地产估价技终术报告舌个别因素分析经：坐1玻、评估对象权身属棵估价对象为栽**祸区爱**鄙路办**涉花园粒**冒号住宅及其储还藏间，产别为但私有房产，已挽取得《房屋所谊有权证》，其伯证号为泉房权豪证拐**狭区（丰）字第樱200712退408秤号，房屋所有貌权人为撕**迅，无共有权人右。筋2晓、评估对象现宿状与估价袜对象所在建筑莫物为梅六层钢筋砼目结构，析不带电梯，约品建成蝴于法200激1俱年，据估价人棵员现场勘察，犬待估建筑物为焦红色瓷砖外墙哨面绪，骄建筑成新度好夜；达楼梯攀为水泥兴踏步，馒铁制城扶手虹。廊待估误住宅柿位于该建筑物言的康第二层，住宅丸现户型为三房争一厅伤，爹南北朝向，担布局合理，室凉内通风、采光泰性能纤较好盾。梦至估价时笼点那,鹊待估住宅那室内援具体情况如下自：厅及卧室均惠为磁砖铺地，脸涂料粉刷内墙稍面及顶棚；厨肠房及卫生间均尿为磁砖铺地，白瓷砖贴内墙面态至顶，扣板顶构棚，属普通装旷修。估价对象术所在小区有专粉业的物业管理劳，保棵安阶2握4匀小时值班，物娘业管理较好。乌估价对象面积衣：住宅为齿102.0颤6素平方米，储藏旦间爷为冲4.2倘7宿平方米。谈3皂、评估对象地苗理位置及周围据环境状况哄**赞花园临浆**联路，研有妄1堂7夺路惯、棒3隆0冷路公交车经过没，临近此**递客运站，交通遮条件较好；估减价对象所在区登域有线电视，殃且道路、上、钻下水管道、电迅力、电讯线路咽均已接通，达报到五通一平，稼基础设施条件佩较好；基本无帮污染，环境条算件较好；周边欺有漠**升客运站、店铺鸦、门诊、超市执、遇**葛小商品市场等钻，生活服务配那套设施较好，突估价对象所处谣地块系配套设宋施完善、功能鲁较齐全的住宅僻区拾。缩估即价对象属泉州恭中心市区三级好住宅用地。★估价对象阴二、区域因素殖分析：划泉州市位于福南建省东南沿海斗，北帽纬乎24°劣2偷2页’否—注25°河5山6听’幸，东晃经赠117°渠3石4绸’没—探119°购0亭5拜’残,扁面造积辽11220.拴5易千方千米昌，与台湾隔海员相望，东连莆砌田，南接厦门龙，西邻龙岩，倒北靠三明，全馋市东西宽约李15丧3盈公里裂，南北长约么157梨公里芳。漆**踩花园临愿**脱路，路有露1糖7劫路双、奏3诸0茧路公交车经过皆，临近饱**纱客运站，交通动条件较好；估增价对象所在区谣域有线电视，枯且道路、上、猴下水管道、电究力、电讯线路却均已接通，达但到五通一平，柴基础设施条件咳较好；基本无厅污染，环境条欲件较好；周边厅有楼**掉客运站、店铺层、门诊、超市巾、组**云小商品市场等朗，生活服务配飞套设施较好，猾估价对象所处垄地块系配套设催施完善、功能没较齐全的住宅距区。奥三、市场背景忌分析：沉200阿6绢年屠1岂月欲－乏1病2俯月，全市房地酬产完成开发投厕资糕87.4怠9龟亿元，占全社唯会固定资产投悬资放的斤17.6渣9矮％，同比增登长芦27.晶6巡％，低于全社乘会固定资产投台资增颤幅训6.侨6脸个百分点，房让地产开发投资于合理增长。怠200槽6但年泉州市区批硬准上市的商品把住房供应面舅积划55.寿4暖万平方米，胖与稿200亦5鸡年同期相比下质降遣32.7鹊4蜜％。适从烂200搬6颜年供应情况看肝，住允宅望14让0吴平方米以下供悟应面割积淘27.9袍8足万平方米，占走总供应量抬的渣50.4杀8册％，其征中湿9唐0柏平方米以下的窝住宅供齿应净15.8妈7渔万平方米，占抗总供应量竟的标28.6上3翼％。思200抽6女年国家出台宏援观调控政策要袭求，进入恼第掌4率季度，商品住告宅供应结构得回到进一步改善叛，悲第抗4亲季酱度因9膜0蹈平方米以下的肤商品住宅供应朴占季度总供应毕量的比例口为皮33.2科7跑％，比会第旷3徒季度提升心了砖1姑7担个百分点。糠200森6蔬年泉州市区存嫁量房交易面讲积田88.9怒5孝万平方米，比道商品房销售面抽积凯70.6册4毙万平方米（史**抬、述**孤、清蒙）多肚出杰1险8盯万平方米，同嫁比增钢长对46.4蒙0回％；其中存量摆住宅交易面播积金59.8粒9孟万平方米，比谱商品住宅销售筒面祖积悠56.8月5季万平方米（局**叨、崇**坏、清蒙），多狱出静3换万平方米，同梨比增献长绒32.8望5定％匹。炼200最6趴年以来，存量不房市场交易量战首次超过一手啄商品房交易量道，已形成一、坦二级市场互动形局势。根据国状土部门提供数暑据趁，猫200着6粮年全市土地招占、拍、挂供应嘱面先积番176.4渔1物平方米，同比题下末降答27.0莲1唯％；交易金秧额拢50.2奏4功亿元，同比增姑长烤45.6银2尼％。挨从总体上看第，槽200浆6停年在国家宏观比调控政策的指路引下，泉州市牌的房侄地产市场得到家有效调节。同肝时，泉州房地士产市场的开发禾投资继续保持紧合理增长，商于品房供应结构沿改善，住房供愁应总量基本平竖衡，后续开发烛土地有保障，雁存量房交易日秆趋活跃，住房济价格小幅攀升批，呈现出良好赚的发展势头。症因此滨，赔200枕7拣年随着各地贯酷彻住房建设专啦项规划，新建舟商品住宅有所瞒放量，供求关黎系保持平衡，援全市房价将保狗持稳步增长，仰房地产市场也撇将继续保持健穴康发展态势。蓬四、最高最佳黄使用分析：奴根据估价人员归的现场查勘，骨分析估价对象嗓所处特殊地域皂，周围环境以嘱及估价对象批顺准的用地条件蹄、规划条件、果设计方案和其劝目前的利用状酷况，经过充分巨合理的论证，侨考虑到在法律唯上允许、技术煎上可能、经济蕉上可行的前提羡下，估价人员杜认为宜以保持越现状继续使用匆为前提，对估汤价对象进行估妇价。乏五、估价方法某选用：婶症粥裤奋耕阅听蝇校双俩扯叮歇税候绿经禁卖歼模起拍醉央受组同因泉州市房地蛾产市场发育良坛好，该区域房裳地产交易市场好比较活跃，交换易资料齐全，敞类似房地产交要易案例较多等划因素，根据评逝估的替代原则嚼，选用市场比混较法评估待估编房地产的价值柜；又由于待估勿房地产属收益盖性房地产，故四同时选用收益葵法评估该房地买产的价值。景估价测算过程兔：档（一）角计算过程A、收益法1.基本原理折构艺将预计的估价畏对象未来正常盐年纯收专益顷,申以一定的综合邪还原利品率况,彩将其统一还原思为评估时点后钻累帝加盖,充以此估算估价地对象的客观合概理价格的方法匀。僵2足.聋计算公式膛V=A/R*而[1-1旁/拴（娘1+再R扬）蝇n蜻]驴其中闭：学V印—鱼—壳收益法评估价永格丢舞A跪—水—阶房地产年纯收敲益着朴R宾—订—栏房地产还原利图率剧劲n池—损—动房地产收益年珍期罪3社.胆具体计算过程颤如下表：丹一、罚年房地产总收功益页(述元／如m台2杀)筑264.50慕骄1收、狼月租金辛(傍元／勇m辛2丽)之23.00巡根据估价人员拥市场调查分析知，预计该区域西同类型建筑物艘月租金约为究23虎.00皇元颗/朴平方米。海2阅、黄年空置（元邀/介m舱2殊）悼11.50辜空置期按螺0.耀5健个月计算。番二、你年总费用（元本/狂m钥2红）虏7.30屡令1但、昼维修费（元寨/钢m死2如）牌2.65罢指为保证房屋伶正常使用每年兆需支付的修缮库费用，按年房淘地产总收益堤的麦1两%猾计。论2歉、高管理费（元家/去m雷2妙）区2.65撤指对出租房屋蚁进行的必要管之理所需的费用输,廉按年房地产总丰收益赖的诊1务%软计。故3屋、盟房产税（元限/它m列2柄）算0.00抢该税费一般由雄承租方缴交，肺因此不计穿4中、乏营业税及附加本（元夸/谁m芹2冈）膨0.00泰该税费一般由奏承租方缴交，军因此不计轨5讯、矿保险费（元铸/醉m帐2富）谋2.0杰0环按房屋重置价稍格的隔0.2迎%光计蹲,置同类型房屋重另置价格为遗1因0锐00倡元苗/希平方米左右。你6怠、蛙租赁中介费隐(贤元症)遵0.00鬼不计弹三、各年租金净收入返（元灌/轰m遥2发）蜻257.20考币四、茶资本化率提3.9耐%鞭房屋还原利率忘以一年期存款猴利率层3.87偶%任作为安全利率乏，结合该地区缴房屋租售比并企考虑风险调整藏，确定本次估枪价的房地还原疫利率为询3.9定%坛。青五、校可获收益年限草（年）恼54查根据规范，钢展筋砼结构非生钳产用房经济耐闯用年限鞠为名6公0创年，瞎据调查该建筑唱物建成于疮200跑1筋年左右，肃该建筑剩余使渴用年限为抓54隔年垄，土地剩余使祝用年限为态6店2材年夫(右建设眼期御2蜓年喉)酸，则待估住宅须可收益年限为换54塔年厦。摔六、泉收益价格（元誓/准m工2继）津5759.3偿3血耐七、嘉土地折现价值木48.85膛根据规范，建谋筑物耐用年限呢短于土地使用揭年限时，先根谜据建筑物耐用黄年限确定未来宇可获收益年限良，然后再加上方土地使用权年勉限超出建筑物毛耐用年限的土乏地剩余使用年慈限价值的折现乎值。土地使用隙权年限超出建支筑物耐用年限掀为铅8茎年，计算式＝递1000愁×孕［第1-1精/崭（语1+谁3.00响%欺）些8殃］施/溉［航1-1谋/情（费1+碗3.00男%糟）悉70自］倾/册（吐1+漆3.00床%暴）抱5膊4摘八、裙房地产单价（先元娱/拾m骡2其）康5808沃（取整）劫顶4益、收益法评估因结纷果辞:进估价对象的单迹价为牙5808厅元饼/显平方米。孕B模．市场比较法医1芳.量理论依据：市刚场比较法是在服求取估价对象真房地产价格时歌，将估价对象奔房地产与较近筋时期内已经发烤生了交易的类疑似房地产加以死比较对静照浓,跪盾从已经发生了锦交易的类似房太地产的已知价悄格撤,世势修正得出估价否对象储房地产的价格骡的一种估价方胞法。市场比较装法以替代原理童为理论基础。蠢2勤.迷估价对象市场剩价格＝比较案醒例价邻格冲×喇交易情况修倍正滋×芳交易日期修奇正草×非区域因素修宾正升×住个别因素修正直3尸.岁比较实例选择援主通根据替代原则敏，选取近期交凡易的三个交易炊实例为比较案垄例。腾实塑例辜A亏：周**悉花园兔五楼洽套房裤，八层钢筋砼征结构，现房，密建筑面积雨125沟平方米雀，烤伏普通装修，售练价为验5450嚼元缠/锈平方米，交易四时间勺为专200辉7扛年园3摧月；凑实姿例姿B医：何**诉花园艘四楼谅套房圣，瓶七培层钢筋砼结构摊，现房，建筑您面积者130蒸平方米倘，才简普通装修，售但价为年5400下元信/破平方米，交易拣时间损为叔200能7撕年历1蓄月；往实澡例呼C混：呀**坛花园锹三楼冶套房功，七层钢筋砼酬结构，现房，裁建筑面积洒118蝴平方米式，晌述中档硬装修，交易价司为取5420核元甲/土平方米，交易文时间罩为撤200孙7边年呆1辈月。4.因素选择张综上所述，估亦价对象与实岭例茂A择、洽B国、龟C效相比坦较锐,粘计影响其价格主勒要因素为交易吓方式、交通通璃达性、繁华度批、公共设施、喜小区配套、区可域规划、结构跌、景观、面积板、楼层、装修仪、现状等。拖脉诸浸房地产价格影惜响因素说明表晚：这项追命扶目平待估房产并实效例浪A宵实滨例美B咳实殖例猎C蝴交易情况君正常咱正常证正常磨正常雄交易日期融200回7僻年都10翠月愚200亿7自年狐3拍月羡200释7华年锈1大月日200皮7广年眉1朽月对区域因素核交通条件闯临附**填路，交通条件惰较好依临钟**树路，交通条件宣较好撒临纳**退路，交通条件弱较好虎临视**座路，交通条件灶较好纱环境条件佛基本无污染，谋环境条件较好名基本无污染，昨环境条件较好煤基本无污染，涉环境条件较好盏基本无污染，鼓环境条件较好遵生活设施条件普生活设施条件润较好临生活设施条件梁较好缩生活设施条件次较好昌生活设施条件陪较好族基础设施尼五通一平隔五通一平裂五通一平棒五通一平敲区域规划绣商住恋商住她商住枯商住保个别因素抓建筑结构农六恒层钢筋砼唯八层钢筋砼眼七如层钢筋砼鸣七层钢筋砼揪建筑成新度凉好泼好州好踢好茧建筑面积债102.06损平方米销125悄平方米胸130买平方米秆118图平方米免所在楼层滔2膜层逃5鸡层餐4疤层跌3茎层室朝向茧南北政南北国南北非南北艰功能结构厚动诵堪御通风采光负较好切较好趣较好除较好迁配套设施店无电梯旨无电梯形无电梯耳无电梯马物业管理丈较好嚷较好叹较好在较好播装修水平牺普通穷普通单普通梦中档左5.疤买房地产价格影樱响因素修正系谨数的确定摇设定估价对象浩的各项影响因旅素比较系数悼为认10切0畏，以评估实例妥的各项影响因器素与估价对象萄的进行比较，地得出房地产价飞格影响因素修升正系浊数员燥舱比较表如下：谣项玻股米目睛待估房产印实饼例康A卖实当例余B持实申例恰C民住宅交易价网格斩(缴元还/M论2昼)轰待估搭5450形5400敬5420洲交易情况修正果100/10故0炕100/10扭0伞100/10循0携100/10袋0获交易日期修正旋100/10织0傍10平4字/100嫁10层5站/100哗10棉5刊/100锹区域因素结交通条件蜜100/10津0爱100/10略0吩100/10撒0愉100/10档0射环境条件未100/10严0这100/10枝0愚100/10件0抱100/10楼0杂生活设施芹100/10番0母100/10墓0月100/10药0洁100/10碧0狱基础设施城100/10等0弦100/10堂0秧100/10词0焦100/10粮0闲区域规划设100/10梳0皆100/10劫0淋100/10免0胖100/10稍0地个别因素哗建筑结恒构粒斤100/10妹0租100/10粗0桶100/10家0询100/10辆0贴建筑成新度偶100/10害0着100/10怪0废100/10煮0销100/10裳0提建筑面积肢100/10盘0会100/辱1矿00播100/1协00对100/1踩0具0驱所在楼层锻100/10播0车100/鹰10兆0剂100/10肤1病100/1等0僵1榨朝向废100/10寻0见100/10践0筐100/10星0信100/10猪0奋功能结构睁100/10腰0女100/10易0轨100/10肉0路100/10愧0缺通风采光妨100/10袍0校100/10粒0举100/10出0昼100/10盗0录配套设施肿100/10累0墨100/10干0再100/10鹰0农100/10锄0趣物业管理协100/10赏0页100/10涨0柄100/10航0话100/10援0助装修水平岂100/10盏0触100/遍100音100/诵100团100/旺101算住宅比准价改格估(汽元缺/M壮2苗)兔5620乡5668皮5614厕5579暂即市场比较法她评得的倾住宅尤单价为宜5620铜元／平方米。宗C勿、评估结果的脑确定笛以上苏收益法和市场止比较法纤估算结果相差弱不大，以其算巡术平均值作为纵最终估价结果段，即待估鲁住宅开单价为（递5808梢+章5620抛）搏÷2着＝盯5714栗（元悬/它平方米）。痒另据估价人员汁调查，估价对该象所在区域类摘似储藏间市场徐平均交易价约哈为俱3000妇元弦/药平方米，经过牲分析和测算，硬本次评估取待歼估储藏间单价月为调3000碎元蔑/眠平方米。者（二）筒未设立法定优息先受偿权利下烂的市场价值躁评估总价＝趟5脾714它×攻102.06牙＋脑30警00×斗4.27林≈闹60屠（万元）序（三）猪法定优先受偿打款俘：设根据委托方提裳供的资料，本寒次估价考虑的军法定优先受偿集款如下：午1愚、蒸营业税亩（按滩5.5铁％计）：律60是0振0厨00净×睬5.5枣％炕=巷33000肠（元）兄2怠、个人所得税匹（觉按闯1.晋5得％计）：锋60吸0孝0拾00姑×1勉.5调％捷=天9000也（元）色3稠、土地遵增值税苹（恨按织1掌％计）：岗60送0迫0见00