交房前物业公司与开发商工作交接明细

PAGEPAGE10交房前物业公司与开发商工作交接明细接管验收前的准备工作1.0 成立管理处立管理处，第0，落实管理用房和职工宿舍。2.0 组织验收小组验收小组应在验收前完成以下工作：提前派出部分工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收走向，为入伙后的管理、维修养护打下基础。始交接日期等。准备竣工验收的表格资料：D.公共配套设施接管验收遗留问题统计表E．机电设备接管验收表F.机电设备接管验收遗留问题统计表室内竣工验收遗留问题统计表公共配套设施接管验收表公共配套设施接管验收遗图问题统计表机电设备接管验收表机电设备接管验收遗留问题统计表楼宇资料的接管移交接管楼宇资料的验证及部分移交的资料验收合格资料工程技术资料图纸；地质勘察报告；（包括质量事故处理记录）H．沉降观察记录；I．竣工验收证明书；资料的存放：上述的全部资料存放在物业管理公司保存，复印件在管理处办公室，以便随时查阅；小区接管验收程序一、开发商（大业主）通知物业管理公司接管验收；二、物业管理公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的，应在七日内签发验收复函并约定验收时间；三、物业管理公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；四、对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；五、对室内物件无明显不合符检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房间等整改验收合格后再接管钥匙。六、业主入伙时，由管理处房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告长航置业公司，由其限期施工队逐项返修，经管理处或业主验收后消项。七、在保修期内，在使用过程中业主或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。接管验收标准及检验办法标准范围物业承接查验办（号及达到业主的合理要求。标准及检验办法梁、柱、板主体：l）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；无钢筋外露；顶棚：无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污债：墙面：块料（如磁砖）面层：粘贴牢固，无缺校掉角；3)墙面：无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象；地（楼）面：块料（如磁砖）面层：A粘贴牢固，无缺校掉角；B面层无裂纹、损伤、色泽一致．对缝线条顺直；C．对缝砂浆饱满，线条顺直；水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷；4）卫生间、厨房和前后阳台地面：水；第二天到楼下检查楼面无渗漏； 门窗：配齐全．位置准确，无翘曲变形；木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；无损伤和无刮花痕迹；窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法：（为多屋住宅区）自上而下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（面）是否有水渗入； 楼梯、扶手：钢木结构的楼梯：c．木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手： 插座．单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求，满足”左邻右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常；单指轻击盖板安装稳固，盖板无损坏电话插座；只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏；接线盒：单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏；开关：安装牢固，目视盖板无损坏，全检开关灵活，开启接触效果良好；照明灯具：损；有多少自然损坏的。供水系统：l）安装牢固无能摇动；打开每层的供水总阀门（注意关闭室内的水阀管道完好无损，无渗漏水，无锈迹；管道接头无渗水；水龙头（花酒）和水阀：打开水网，流水畅通，接头无漏水；排污管道（）l）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀；地漏：过滤铁蓖安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通；卫生洁具：灌水后排水口接口密实，无渗水．接水软管无锈迹；3）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通；215 室内配电箱：开关符合型号规定；导线与设计相符，布线规范；目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活；2.16 其它：1）水表、电表安装牢固，无摇晃；看表内读数运转是否正常：目视外观完好无损，镜面玻璃无损伤； 基础设施：天台：屋面隔热层、防水层：落水口畅通，管道完好；扶栏无破损、变形，无明显锈蚀；屋面避雷设施；各种避雷装置的所有连接力牢固可靠；.0 消防设施（消防栓、消防）消防箱：B．箱门上标识清楚，箱门玻璃安装个牢固、门锁开启自如，C.消防管无渗漏水，阀好；小区灯光系统：灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常；灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花；：率达2）绿化用水：绿化水管布局合理l00周边道路：路沿砌筑整齐，灰缝饱满、无损伤；块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料无裂纹、无缺棱掉角；路牌标志清楚，地面线条垂直；垃圾池（箱冲洗水管：铁箱类：塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水．配有桶盖且完好无损；岗亭：l）铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污债；2）电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤；车库：露天停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹；2）地下停车场：物业承接查验办》的相关内容入口、出口标识清楚，油漆均匀；3）露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准；单车架：照明设施：排水系统：没有专门的排水沟参．照明暗沟验收标准排，水泵参照相关机电设备验收标准；2.27 窨井、检查井和化粪池：池内无垃圾杂物，进排水畅通，池避无裂痕。明暗沟：沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整；沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通；2.29 ：无渗漏水现象；信箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序；231 景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收；工程完善和工程遗留问题处理规定工程完善指开发建设单位在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善：l）室外改造、完善工程，如下所示：A．游泳池、网球场等室外娱乐设施；绿化、区间道路等配套设施；工程遗留问题计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容；处理规定2）对发现的遗留问题，及时向公司汇报，并协助物业管理公司作好与开发建设单位的联系工作；管理工作规定在业主未办理人住手续之前进行的完善和工程遗留问题改造时：矛 盾，以确保已接管房屋和设施的完好；配合施工队的用水用电，要求（必要时，鉴定协议）施工队进出场有序；按设计要求限制施工队活动范围；（住户第条的规定继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理：限制噪音施工时间，确保业主的工作不受影响；给进场施工队人（保修人员办理出入证入伙的业主带来安全隐患；管理处增强保安力量监督施工队的人员管理；施工队离场前（并经房管员以上人员签名后施工队方可撤离小区；业主入伙前筹备工作竣工验收时间：在楼宇入伙前一至三个月进行；人伙时间：住户入伙时间 健全管理处竣工验收前三个月，公司任命管理处主任，管理员、工程技术人员等）组成管理处新的筹建班子；其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的力法。管理处各类人员可按以下程序和时间到位。人员一起施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改上作。守卫工作；E．入伙前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公；F.入往前一个月，炊事员到位，食堂开餐；G．入往前半个月，卫生人员到位，开始对小区内环境和已接收的房间进行清洁工作。H．入伙前半个月，全部保安人员配齐上岗；I．入伙前半个月，维修班、运行班组成立，人员配齐到位；2.0 入伙工作方案理处入伙工作方案，入伙工作方案的内容包括以下内容：在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施，如下所示：治安方面：增设报警系统；车辆管理：增设区间道路标志；增设自行车棚；垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等；楼道灯：改成节能灯（如：温感、声控或触摸式等）F．其他2）报批：以质量手册中“文件和资料的控制”和程序文件的“文件和资料的控制程序”的规定进行；准备入伙资料（开发商）《临时管理规约》等。附简明扼要的入伙程序流程说明图等。印刷其他规定等。4)印刷入伙表格；协调工作（开发商）应。0 通知入伙（开发商）通过登报或寄发通知书的形式，提前一个月向业主发出入伙通知。寄发通知应包括以下资料：l）入伙通知书办理入伙手续须知收费项目一览表入伙时的环境布置（开发商楼内环境：入口处挂横幅，内容有“欢迎您公司乔迁东都江南名苑小区”等，插彩旗，营插指路牌，由入口处到管理处。指路牌标明“东都江南名苑小区物业管理处”字样。入口处标明管理处办公地址和办公时间管理处办公环境：摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受。业主入伙程序1.0 入伙流程图验证→资料发放→交费→钥匙发放→验房2.0 验证资料发放与保管业主手册临时管理规约发给业主填写并需返回管理处的资料：A.临时管理规约：经业主和管理处签约后，业主保管一份，管理处留存一份；B.业主公司情况登记表：即日填写返回管理处；C.装修申请表：住户申请装修时填写，并返原件给管理处存档；3）管理处按业主房号进行建档编号，档案中应包括的内容：交费以写字楼入伙通知单上发出的日期为准，次月开始计收全月管理服务费；2）装修押金：时间：办理人住手续时交纳标准：每百平方米 元；C.退款