天津某住宅项目市场供应报告

****家园项目天津市场供应研究报告TOC\o"1-2"\h\zHYPERLINK\l"_Toc22993940"第一部分、天津供应市场研究3HYPERLINK\l"_Toc22993941"一、供应调研背景及中原研究思路3HYPERLINK\l"_Toc22993942"1、调研背景3HYPERLINK\l"_Toc22993943"2、调研目的3HYPERLINK\l"_Toc22993944"3、调研对象3HYPERLINK\l"_Toc22993945"二、天津市土地市场供应分析4HYPERLINK\l"_Toc22993946"1、土地市场现状4HYPERLINK\l"_Toc22993947"2、2002年度土地供应分析5HYPERLINK\l"_Toc22993948"三、天津市房地产总体供应情况8HYPERLINK\l"_Toc22993949"1、天津市房地产供应总量8HYPERLINK\l"_Toc22993950"2、天津市房地产市场价格状况10HYPERLINK\l"_Toc22993951"3、天津市房地产市场销售量11HYPERLINK\l"_Toc22993952"四、天津市房产市场分析12HYPERLINK\l"_Toc22993953"1、商品房市场概述12HYPERLINK\l"_Toc22993954"2、市场情况分类评价14HYPERLINK\l"_Toc22993955"五、中高档住宅市场供应15HYPERLINK\l"_Toc22993956"1、总供应量情况15HYPERLINK\l"_Toc22993957"绩2乡、销售状况送15HYPERLINK\l"_Toc22993958"乓3锹、产品特点旨16HYPERLINK\l"_Toc22993959"敞第二部分、供久应市场专项调家研分析特16HYPERLINK\l"_Toc22993960"析一、调研说明钞16HYPERLINK\l"_Toc22993961"钱1.傻市场范围欢16HYPERLINK\l"_Toc22993962"幅2教、样本的选择先17HYPERLINK\l"_Toc22993963"议3足、调研目的和缎分析方法拣18HYPERLINK\l"_Toc22993964"异二、高档公寓僚项目分析跪19HYPERLINK\l"_Toc22993965"坑1难、高档公寓项魄目综合品质评味价淋20HYPERLINK\l"_Toc22993966"计2扯、高档公寓项爷目供应量分析化22HYPERLINK\l"_Toc22993967"规3缎、高档公寓项座目产品分析炎23HYPERLINK\l"_Toc22993968"绪4催、高档公寓项疼目价格与销售稿情况呆37HYPERLINK\l"_Toc22993969"拘5捧、项目形象与锅宣传推广苍44HYPERLINK\l"_Toc22993970"心6更、高档公寓项角目客群分析稠44HYPERLINK\l"_Toc22993971"朴三、别墅项目侦分析延45HYPERLINK\l"_Toc22993972"渴1吐、别墅项目综房合品质评价歌46HYPERLINK\l"_Toc22993973"掉2赌、别墅项目供充应量分析膨48HYPERLINK\l"_Toc22993974"规3惊、别墅项目产暂品分析鞠50HYPERLINK\l"_Toc22993975"燕4咳、别墅项目优同势、劣势分析托65HYPERLINK\l"_Toc22993976"昂5柔、别墅项目价物格与销售妨67HYPERLINK\l"_Toc22993977"烦6轮、别墅项目形鸣象与宣传推广扶72HYPERLINK\l"_Toc22993978"盼7询、别墅项目客亭群分析扛73HYPERLINK\l"_Toc22993979"伪第三部分、个挠案项目分析润74HYPERLINK\l"_Toc22993980"叫一、个案项目喊的选择锯74HYPERLINK\l"_Toc22993981"适二、个案项目繁分析划74HYPERLINK\l"_Toc22993982"虹1薯、万科花园新誉城三踩期休—玉—丧美树丽舍之74HYPERLINK\l"_Toc22993983"冲2柔、半岛蓝湾看80HYPERLINK\l"_Toc22993984"鲜3际、蒙地卡罗闸87HYPERLINK\l"_Toc22993985"己第四部分、结哭论黄93HYPERLINK\l"_Toc22993986"扔一、总体供应勇量及供应结构酸93HYPERLINK\l"_Toc22993987"咸二、区域供应梨量及供应结构贷94HYPERLINK\l"_Toc22993988"不三、在售项目茂客户特征维94HYPERLINK\l"_Toc22993989"途四、产品特征客94HYPERLINK\l"_Toc22993990"水五、价格及销姿售雾95HYPERLINK\l"_Toc22993991"俩六、宣传推广山95尤第一部分、天宏津供应市场研蚁究钉一、供应调研好背景及中原研复究思路1、调研背景星****狠根据贵司提供虏的有关地块及左项目的初步设助想，经与贵司稻分析与研究，胶确定了本次调伞研的目的、对往象、内容和方查法。2、调研目的猴本次调研的目福的是通过对天企津市土地市场帝供应状况、天燕津市房地产市特场状况、天津奇市商品房细分咐市场的研究、膀以及对现有别童墅项目及高品改质的公寓项目置的供应量、销改售量、价格及瓣产品品质等方愿面进行深入分档析与研究，为全本项目的最终棋市场定位提供冷有效依据。3、调研对象读本次调研的对傅象为市区、滨训海新区和近郊宴的别墅和高档疼公寓项目。招二、天津市土萌地市场供应分鸟析疮1鬼、土地市场现由状封200宴1络年全市出让土少地犯38拦0版宗，土地面积访619.65回万平方米，收翼益咳17.2挨2孟亿元，有偿使输用面积占全市盖供地总量比重栗达刚到比58.03能%何。觉随着我市危漏窝平房改造工程揪的提前完成，可中心城区土地铺需求趋于稳定沸。搅200裁1筋年出让土斩地嫩5制8握宗，出让土地宜面松积伏126.2吊4们万平方米，政指府收刊益届1.塔2涨亿元。中心城亏区出让地块以丧居住用地为主挺。工业、商业暮办公、居住用独地分别烧为枣10.3坡5混万消、杆9.1王9访万拨和钉106.振7椒万平方米质，分别占中心抢城区出让总面谅积芦的哪8.21俊%颜、危7.27筋%盟和总84.52合%龙。遍1.苦1逼土地供应艰量阁1996-2估00阻1报年全市土地出污让情况咳稍处搏年份厕数量冬1996忘1997惜1998套1999铃2000意2001达累计资出让幅数（幅渡）括203偷295损383读294智336衡380秧1891政土地面积（万槽平方米）鱼378.83馋710.45善929.43挺428.67挨581.82仍619.65圈3648.8姿5述1996-2环00晶1塞年全市土地出损让数量示意响图伪峰1996-2蒜00企1写年中心城区土蚁地出让情况痰渣露咳年份蝶数到量绍察励1996纵1997渐1998合1999矛2000窃2001点累计线出让幅数（幅友）罚42却67进85稳58啄63压58绵373悟土地面积（万慎平方米）该36.34悄78.91奖180.1涨64.49悬180.26野126.24左666.34跟1996-2首00辨1赔年全市中心城汪区土地出让数查量示意图妥1.疼2律出让数量变动旋原因：届9名7李、卫9远8劲年正图逢炉5-殃7校年危改拆迁高忌峰期，全市土朋地出让和中心栗城区土地出让葛激增井，完9湖8胶年中心城区土阿地出让量相当驴于细199床7溪年债的纤2.厕3由倍弄。拼200鲁0豆年受全国大盘虫开发的影响，严尤其是万科在扭东丽湖成功收水购帽400验0隆亩规划用地，呜各大开发企业塑再一次大规模简扩张，成片获祸取中心城区土盏地，如中体产软业投资宽的榆“前奥林匹克花信园醒”歉，顺驰集团投鞠资蚊的熟“幸太阳厉城栏”衡，天房集团投誓资期的栏“欢瑞江花吹园伏”切等使得当年土竭地交易量暴涨箭，相当听于孕199亩9警年供应量却的傅3杠倍。裤从整个天津房高地产市场来看伸，目前天津市棒居民平均居住股面积只有管9.倦6逐平方米捆，低于全国拘2沈0甚平方米仅的平均水平，悦天津市居民住羊房需求潜力有衬很大空间，住搭宅市场仍会保缸持向上的势头件，也必将带动钓土地市场的成惩交，从而引起册土地供应量的骗上涨。散2裕、币200昂2涝年度土地供应谣分析爸2.汤1匠土地供应量挖根据政府部门帽计划笛，邀200乱2址年供地总量控仿制在京45隙0仪公顷栗以内，其中商笨品房用地晴13申5庆公顷灰，占计划何的猜30法%咐，危改、安居秀用地喉31弱5皂公顷炭，占计划抄的框70塘%领。稿物菠可供地块范围英：危改用地将洋严格控制在市乐政诱府劝9月4箭年确定产的饼16格4召片危改大片内克，安居用地控溪制在政府确定姜的梅江、西横样堤居住区内，告并实行总量控畅制。另筛议选易3兽5驻幅盒40窄4是公顷土地，作仓为近期可供开剖发商品房的用锻地。偿200范2味年外环线内居督住建设土地（既危改部分）供胞应量工区列泼慈域渗和平区盾河北区汪河东区块南开区略河西区盐红桥区森合输被计嫂土地面积（万抱平方米畅22.27遗99.65么112.41他47.24焦18.46纺232.14厦532.17画200渔2性年外环线内居监住建设用地计每划（安居部分明）供应量葛地块名称零梅江居住区本双林居住区骤西横堤居住区闲合计菊土地面积（万义平方米）政80框163贿174毛417输200伯2慌年外环线内居材住建设用地报贿件计划（商品帮房部分）量苗区西抗句域太和平堆河西壁河北察南开藏河东折红桥夺北辰牵西青痰东丽吉合计茎土地面积捐（万平方米）改2.4袋186.43畜47.4积30.74躲52.46绪5.56记16.7衰55.22岔7膏403.91贞2.鞠2伴潜在土地供应跪200贱2臭年天津市土地她市场发展有着狗巨大的潜力。枯从外部环境来秧看，天津地处臭环渤海地区的帮中心，毗邻首立都北京，拥有繁我国北方最大蒜的综合性贸易盟港口，在区域闭竞争中具有得农天独厚的优势杠。特别是北京贫成功申锐办晕200废8侄年奥运会，将断在近几年对周狗边地区的经济耳发展产生推动佩作用，给天津鬼带来巨大的市获场空间。督从内部条件来吵看，近年来天斩津市加大了基台础设施投入，奥城市环境明显贪改善，城市功艰能进一步提高厚，城市经济步饮入快速发展轨但道，土地价值责稳步提高。膀从目前房地产魂市场发展的态对势看，外环线江范围内还有大扫量的土地可供位开发利用，如赖王兰庄，侯台汗，西横堤，瑞鸟景，北辰，张炉贵庄，双林，弟西青区杨柳青民高尔夫球场附申近，北辰区红绢光农场，小淀尤地区，东丽区茫东丽湖，津南承区双港，团泊丈洼，大港大学手城，天津开发糊区、宝坻京沈大高速沿线，武井清杨村、逸仙是科技园等地区锯，这些地块也搞是天津开发商成看好并愿意投相资的地区。臂长期发展潜力纷巨大。哀根据天津赠市女1996-2爪01盗0岩年土地规划，达天津城市土地树利用情况将会罚有很大的发展莫，润天津中心城市驶建设用地平衡叶表蛋用地类别希面积洞(免平方公里坟)接占城市建设用曾地比重允(糠%)尼人均用地面积苦(煮平方米艺/符人汇)蛾现状拨规划起现状站规划炊现状庆规划龄居住用地横96.4赴146.6兔24.2鸽26.4演20警22.2回公共设施用地板36.4民60.3顺9.1书10.9印7.5箩9.1维商业金融用地谅7.7荒15.4樱1.9吊2.8沫1.6书2.3草城市居住用地捡规划指标平方米/人奏用地类别勤2000劳年播2010言年玩居住用地侵其中凡住宅用地恨公共服务设施终用地吨2.锋3腾土地供应特征越从土地市场发谈展来看亡，那200万2书年串1铲～洗8角月天津市土地轮市场呈现以下厨特征：斥土地价格稳中倦有升做200躺2尘年上半年，天峰津市分别调整纳了天津市中心社城区基准地价陪和天津市普通职住宅用地楼面违地价标准，使祸中心城区综合叉评估地价水平微提高纷了乎30午%嫩。随着天津经谁济实力的增强现，以及城市基熟础设施和环境姿水平的提高，柿天津市土地价膨格水平稳步上械升。搂交易公开化、今规范化翻按照国土资源兰部淘1小1闹号纸令盯[2002祸]情规定，从性200作2凑年樱7子月查1侦日起画，商业、旅游盆、娱乐和商品喊住宅等各类经驱营性用地，必劳须以招标、拍猾卖或者挂牌方壳式出让。为此交，天津进一步纹明确了土地交强易中心的工作莲职能，加大了选土地出让市场管化的力度，裹从台200继2率年下半年逐步繁开始加大土地煎拍卖的数量，进而天津开发区轮自巨200宫0昌年起，已经全平部土地实现公坛开拍卖。子扩大了土地有互偿使用范围日成片危漏房屋绕改造和经济适趁用激房鞋(鲁安恢居酒)译项目纳入有偿五供地范围，傍按和50淹%埋缴纳土地出让洒金。镜商贸公建建设菜用地有所增加搅天津市出台了蜓支持大型商贸辱公建项目开发盘建设用地的优目惠措施：即大海型商贸等公建骤项目在办理土离地出让手续时下，土地出让金虑参考普通商品精房楼面地价标彻准收取。这一牢措施对天津市收大型商贸公建湖建设起到较大扛推动作用，有贯效地提高中心妙城区的经济功指能和环境品位谷。吩200杂2闯年下半年就晨有衫6巾家国际知名商见贸企业投资于罩天津，如沃尔惯玛等。寄房地产企业加星大了前期投入长天津市今似年丑1-瓦6师月共出让土地设面桂积盲185.熄5项万平方米昌，比上年同期斯增时长赏1.蛙1庆倍。完成土地谜开发面衬积号168.租1报万平方米坚，比上年同期遗增抗长余54柏%霸。这主要是一糠些规模较大的掀房地产企业增舅加了土地储备俱和土地开发投廊入，其中塘沽喝海洋高新技术杏开发公司和经丙济技术开发区锄建设集团有限水公司各购置土正地肉3忘0羽万平方米、大偿港区城市建设堤综合开发公司扇和开发区浩达翼房地产开发有且限公司各购置奖土地联8刻万平方米受、塘沽区宏达皮实业开发公司梯购置土地魄6贪万平方米愈、开发区永泰出房地产开发公颠司购置土地令5务万平方米启，仅上昨述棉6矛家企业共购置睁土汇地垄8塌7隐万平方米，占栽本年全部购置阶面积绘的雾46.9召%亿。前期投入的爆增加表明开发召商对房地产发虎展前景依然看插好，也为我市责房地产的发展钓积蓄了后劲。访三、天津市房桥地产涨总体供应情况槽200次1欣年天津市全部五商品房供应量骤（含期房应）巾1809.0蓬4纺万平米；总投庸资好额唇161.2种7逆亿元，其中住碰宅投喜资策96.丑4散亿元；销售量沸达雪66芳0业万平米。锈1沾、天津市房地灿产供应总量饿1.仰1极天津市历年房现地产开发总量纹199绝6锻～招200极1钳年天津市房地莫产工程开工量淋逐年增加慰。下200宝2床年漠1牌～垒6袍月各开发企业续完成投资和开伏工数量均好于奸去年同期；住假宅新开工面积油达翻36翻6辟万平方米，比沿去年同期增捐长哥2篇6关万平方米，竣卫工服23虹5迷万平方米，施卧工面积愈达区127载7妈万平方米。攀时间碰项目祸住宅傻非住宅房屋龟共计道1996师新开工面积窃236.73丹58.24功294.97域施工面积到712.36鹰275.90均988.26僻竣工面积难318.50沫48.09软366.59戒1997跪新开工面积俯327.17科38.02魔365.19圣施工面积奏773.92停342.81边1116.7桃3葡竣工面积般254.39选45.24迈299.63福1998埋新开工面积待517.89异89.61枣607.50毛施工面积割1093.6怎9驳286.08匆1379.7油7枪竣工面积爸357.17另71.57丽428.74疼1999奉新开工面积肠446.04墙51.25朱497.29帽施工面积需1274.3勇2俘322.35疲1596.6雾7茫竣工面积眉431.12呀23.69犬454.81堪2000降新开工面积热567.84宣50.02挣617.86肃施工面积趋1582.1笛5林200.85墓1783.0钓0季竣工面积蚕532.63拒50.88郊583.51宾2001廊新开工面积到506.24哪63.10播569.34喘施工面积笛1590.6胆2述272.86顷1863.4构8浩竣工面积寸626.63拨63.85匙690.48根2002赛（计划）烈新开工面积忘600部600.00展施工面积绳1600裕200傅1800.0资0蜘竣工面积误630漆50冠680.00锅1996-2住00俱1命天津市房地产惑开发工程量简享表径1.宪2钳历年房产销售悲市场新增供应末量蓄按天津每年新保批商品房销售举许可证所公布储的数据进行统歉计亡，捷9练8懒年以来，天津电商品房新增供画应量逐年递减燃。主要原因是爸，随着大规模赵危改任务的基仓本完成，房地贫产开发重点开幻始由中心城区吵向外转移，市挺中心区土地供右应逐年减少，省房产开发量减谨少。但城郊土政地供应量虽大星，但多数配套德不足目前市场怨认同度一般，静很多开发商态答度谨慎，开发怪力度有限。竹1.唇3贝天津各商区宏200木1秋年房产供应量毁备注：按销售婶许可证统计。畜资料来源：天扒津房管局，建湾委醋2歼、天津市房地白产市场价格状丰况堆1996-2败00走1求年天津市房地担产景气状况趋恒势图净房地产景气指要数是测量房地希产景气度的综程合指数。交从上图可以看渴出，菌本市房地产业羞已经完整地走型过了两个周期伴。现正处在第接三显周垂期的复苏期。蛋199l者年城1宏月五至喂199军5发年衡7凳月为鲁天津房地产业促第一个怎景气寨周期。开至钳9病4冻年扎1抄月升至历史最税高竿点闷123.9妙6俗点净。劝199挺5丧年箱8阵月恶至枪199责7铁年廉2量月为第二经济太周期狠。刚9公7衡年爪3骡月精至今虫年壶1数月有景气线运行走擦势平稳。似1998-2既00家1胶天津市房地产料销售价格指数窃200丘1巷年房屋销售价岗格一反前两年滨持续下跌的势悲头，总体水平娱止跌回升，较固上年上横涨姐1.2闲%寻。从不同类型填的房屋销售价纸格变动看，商它品房价格上苗涨僵1.9好%亡，涨幅较大。丧其中，中等价清位的经济适用拾房和普通住宅率价格，分别上僵涨碍3.9戒%使、佣1.7吼%声。豪华住宅价藏格下降告了隆1.7寒%猴，虽然仍处于冤下降态势，但睡降幅比上年减忙少鱼1束.共7湿个百分点。锐影捆响垮200详1荡年天津市房地亿产价格变动的膊主要因素有两浆点：衔首先，居民住稀房需求增加，票是推动房价大堪幅上涨的主要挂原因。霜受多种因素的误共同影响，几虫年来天津市居塑民住房需求上手升，第一，居贩民人均可支配烤收入呈增长的友态势，住房需类求已从安置型嘉向改善型过渡厅。第二，住房铜货币分配力度振进一步加大，鼠各种房屋交易谷成本有所下降苍。第三，住房倚信贷规模的扩核大为居民购房驾提供了更多的学资金支持律。活200酱1宪年不同种类的渗住房贷款金额下已占商品房成波交金额训的滨4递3怨．秩8劲%恶，贷款面积占速全市商品房痰的饭7勇5颠．耗3穗%蚀。第四，住房统二级市场逐步觉放开，启动了劫存量住房交易字市场，居民购抖房能力的提高确，扩大了市场们的有效需求。州其次城市综合肉治理带动了部再分商品房价格芽上涨。航乏从赛199肢7页年以来天津市捆开展了为期三个年的大规模的尤城市综合治理烘工程，其中市教容景观道路改挡造建设及市内抢河道的整治等迫城市综合治理戴行为对房地产艇行业产生很大价影响。油200枯2闹年天津市房地状产价格在平稳判中略有上涨。况今年随着国家退宏观经济稳中垄见暖，商品房底销售市场活跃摸，但由于受到颜商品房供过于今求和居民购买咸力有限等因素鄙的影响，商品圾房价格没有大哭幅上升，预计根全年房地产价致格总水平将在么平稳中略有上虚涨。唐200炭2瞧年蓝1-沉9减月份，房屋销骂售价格约为改2没56础5岗元茂/阀平方米，同比鞋去年增牛长桐2.9素%济。从居民收入扯、消费需求的判角度来看，在蜻住房市场，经处济适用房、普踩通住宅仍是大浩多数人的选购苏目标，销势将灭继续看好，价马位顺在位300卖0岔元左右、地段肯、房型较好的狭商品房的销售灿有所增加。幸3容、天津市房地许产市场销售卧量肢1998-2填00爱1或天津市房地产呆市场总销售量孟1998-2译00煎1玩年天津市商品傅房销售量表补区域织1998鞭1999跃2000半2001辟销售面积

麦（万㎡）花比例

尿（功%汁）崭销售面积

兵（万㎡）揭比例

外（买%励）垮销售面积

铲（万㎡）葛比例

磁（朝%狼）起销售面积

闷（万㎡）唱比例

酱（溪%脖）调和平区元11.27我3%捎15.98杂4%仅20.79辟3%畅16.3趟2%溜河西区寺51.44跌15%咬57.07鄙15%良84.25计13%贫94.94稿14%差河东区疲68.87突20%凶69.51坛18%让93.66妙15%替84.08的13%润河北区跃35.68列11%迫35.57鸡9%亡110.67享18%闸109.67言17%融南开区据72.49恼22%那83.72译22%清73.68鲁12%筐97.34押15%滑红桥区诊33.4凶10%炭54.64苍14%州105.2越17%的103.36针16%全环城四区健23.93策7%因30.62返8%泊82.6课13%吹71.71递11%智其他区县养39.19筛12%棚34.97丘9%眨59.12卫9%只82.61戚13%事合取录计喂336.27志100%刻382.08确100%尝629.97皆100%若660.01肌100%傍1998-2圈00惭1末年天津市各区近商品房销售量沸天津里市顶199违8除年他～恶200柿1盼年商品房交易课量逐年递增，版尤其厨2000沈年全市共销售已商品房箭630斗万平方米，球与处199齐9绸年相比增长栏90%视。遣200翼2检年漏1-将9达月各区销售量乐汇总在天津骆市糟200目2才年计划房地产况市场实现销河售俭70花0吨万建筑平方米健，今喝年兄1-未9擦月实际销售累延计诸39拿4帜万建筑平方米山，比去年同期哲减鱼少举1怨4危个百分点，累谦计交易寒额屈11兼1括亿元，比去年鸭同比增艳长乘1征6宅个百分点。按烘此推算，下半耗年若无大的利么好或不利因素耽出现，全年天决津市房地产市巧场销售约杀为团60觉0谁万建筑平方米贡。洞四、天津市房喝产市场碑分析究1左、商品房市场浓概述瓦1.岂1狂市场变动加剧铜零套今年上半年天付津商品房销售曾市场在经过年形初的一段下滑累后，每从凝4美月开始平稳，他此后便迅速走窗出低谷络，女5-因9赤月份平均月成旺交商品房都骡在程5证0地万平方米以上读，保持良好的炎销售势头软。醉1-傍9丑月份全市商品轿房销售量随达三39竹4斤万平米。虽项目醋计划绩1-敲6乘月完成砍1-葱9芬月完成协全市商品房销建售面积猾（万㎡）乏700逆他259.67弓394.43食销售额没（亿元）欠170进66.4皆101.76逝分价格（奋元钥/当㎡）摔2430知2557盲2580转1.殿2竖销售推呀广殃—随—乌概念炒作日趋慕成熟火水景、生态、吴运动、大盘、坛人本主义等多震样化的主题开洲始进入天津商蛋品房的推广宣楼传。翠水园、繁芳水园、香水肆园等项目的开毁盘上市，使得俗原本就倍受全夫社会关注梅江狸水景居住区，飘更加成为市场讽的热点；运动唇、健康主题的钉奥林匹克花园当，在今年两季塘房交会上风光羊无限，赚足了辱人们的眼球；臂一夜之间布满埋全市大街小巷千的顺驰太阳城煌项目广告，告格诉人们建筑承凑载生活即是人匀本主义新的代要名词。训知名项目推广贵主题怜项目名称鸣项目推广主题喷顺驰太阳城枪建筑承载生活蜜方式旦奥林匹克花园勤运动就在家门爷口蔽新世界花园楚国际级水景园艺林、加州南部锯秀丽风景恳1.助3婆区域热点依旧贷河西区历年来叉一直是天津住薪宅市场的翘楚块，今年借助梅游江、梅江南居锁住区以及海河蓬大桥、南半环势、地铁一号线柳等众多素材的鸽影响，加之各竟个发展商推波嫌助澜，针对各盯自项目的大力扮推广，使得河列西区在开盘项听目数和新供应申面积上，双双寨高于其他区域呢，依旧成为供暂需市场关注的主重点。奴天津熔市其200景2撒年月1-赠9兴月市内六区新显盘数量分布菊200唇2炊年缸1-桥9滨月天津市新盘记供应量（单位轧：万平方米）饥今钥年靠1-隆9旧月新开盘项目针仍集中在河西式、河北和河东同三个区，总供喜应量练为箱422饥.2欲万建筑平方米库，以中小规模唇项目为主。河嘴西区一直是我润市房地产发展飞较好的区域，鹊在人文环境及粪道路交通等方足面有一定的优结势汉，尼1-贸9茂月总供应建筑锻面积达虹到矿122么.6润万建筑平方米器，共砌有虫2证2效个新开盘项目悔。和平区为我轿市中心区域，榆土地资源稀缺客，很难形成大控规模开发，共流有绍2佳各项目亮相，溜总供应面积达驳到霉1忆6哨万平方米，其促中包括众人关瓦注的天津新世貌界花园和沉寂勾多年的鑫东国倦际公寓再度登臂场。河北区是享我市危改的重共点区域，共有值新虎盘蜜1景5销个，总建筑面喘积达买到喉105楚.沸2绣万建筑平方米茎。许尝河东区共职有趟1撇2巷个项目开盘，丽总供应建筑面瞒积达杠到象81概.龟4假万平方米忘，其中顺驰发光展公司开发坝的柄“游太阳暗城脾”爱大盘项目粉墨曾登场对带动河机东区及该项目冶周边地区楼市短将起到良好的荡推动作用。南灰开区是我市人腾口最多的一个朋区，也是商品哨房项目最多的翁一个区，负但块1-散9筹月只剖有吵7贪个新项目，较傻为众人关注的复是禄达花园、筑瑞丽园和凯立王欣园等，总供蝴应建筑面积也淡只恋有惭4吩4嫩万平方米。归2乓、市场情况分屡类评价扩2.乔1丰一般商品房角市场际天津市一般商闪品房多吃为残6-焦7浆层砖混住宅，淡开发总量虽很葱大，但单个项弱目规模一般较炒小，售价柱在倚1000则—祸300帐0恳元固/异平米。但近年助来开始有大盘声项目出现广，这预示着我罗市房地产开发肃商在资金运作弓和操盘能力等勿多方面有了长培足的进步，如慢双林居住区、屡华苑新城等的控开发，已经提勤高了小区的建泊设水平，跨社区配套比较返齐全，物业管暂理水准跑有所进步躬。协粘2.粮2血中高档公寓供朵应情况遍199以9坦年天津市商品雷房市场中高档株公寓上市达零到妙63.冬9缝万建筑平方米灯，与200宜0烟年供应量减少疾到斤55.和4咸万建筑平方米塔，黎200葡1仓年天津商品房巧市场新投入运量营的中高档公刷寓建筑面积只叫有持3卵9街万平方米，预李计今年中高档捞公寓供应量仍你会减少。盾今年新增公寓参项目主要集中赢在和平区、河把西区、南开区庸等繁华地区以汉及天津滨海新抢区，使原本竞摇争激烈的市场河面临更大的压蚀力，在中高档页公寓市场竞争宴激烈的情况下业，一些房地产康开发商准确把蚁握市场定位和奖发展趋势，引活入超前的设计何和经营理念，痒全力打造引领据时尚的高尚社辅区，并推出绿蓝色健康、生态蒜环保、智能化戚等具有鲜明特银色的社区主题蜂吸引消费者，糖因此，近几年版陆续上市投入齐运营的中高档蜂公寓以其鲜明熄的个性成为市叉场的新卖点，半项目销售业绩匆颇佳，如森淼相清华园、蓝水轮假期、名仕达办等。五199仅9省年续—必200叔1昂年中高档公寓谈市场供应量某2.券3迅别墅住宅供应鸡情况扶截昌止纠200肾1东年底，天津市畅累计开发并投刚入运营的别墅衡为吩232之4奏幢，建筑面积俭81011染3浙平方米买，其摄中搏200浪1井年新投入运营菊的别墅距为自27岂8愈幢，建筑面积团17531沈6控平方米牵。经过近年的榴开发，天津市递的别墅建设区葵域已由中心城绕区和天津开发拾区开始向城乡歌结合部及其它瘦地区发展，别疮墅类型也由过牛去的独体式向颠更加经济适用府的联排别墅发击展。天津经济廊技术开发区近残几年别墅建设插发展迅速累，春200父1握年开发区上市岂别墅的建筑面受积占全市当年取上市总量牙的味61.9姑%唯。别墅售价大钩多在每平方劣米跨300竹0抱—盼500隶0简元之间，基本挡属于经济型别叉墅，经营状况船良好。并深受龄购房客户的青扁睐，如万科花驱园新城的透天喉别墅销售率样达产90稠%勺。耐199酷9怜年斧—逝200雷1役年别墅市场供捏应量滥五、中高档住罚宅市场供应贼1柔、总供应量情诱况绿近年来，天津散市中高档商品宁房市场建设发犹展迅猛，集中匠上市数量较大啊。以立达公寓昨、福泰温泉公壁寓等为代表的毯早期项目，由淹于适应市场需拍求捷足先登，守经营情况较好貌。片200敲1极年天津市中高杯档商品房市场纽供应量约记为抢32羞2相万建筑平方米躲，其中均价晃在风300汗0沙元挂/削㎡甲～先500降0夺元暴/量㎡的中高档商援品房供应量约最为找27取9环万建筑平方米漏，均价闸在越500地0趣元爸/闲㎡以上的高档现商品房供应量污约刑为断3爪7仇万建筑平方米婶。2、销售状况给200蜂2卫年约1-偏9敢月均纳价医300奋0范元匆/匹㎡～惭5烧00宵0腹元债/息㎡商品房销售涉情况梦天津奶市竿200葡2丹年堆1-僻9缸月均价犹5波00穴0撤元厅/谎㎡以上商品房窝销售情况航从上两图可以亿看出，我市中歉高档住宅主要扁集中在和平、店河西和南开区丝，今盲年祸1-9芽月份这三个区俗的中高档住宅逃销售总量占全篮市中高档商品勤房销售总焰量及68%问,格销售额也占总能成交额居的秋68致%鹰。3、产品特点酒天津市中高档猎住宅主要集中驰在和平区、河夜西区、南开区敲，建筑形式多增为高层、小高滥层，多层建筑肌。著名项目如召泰达园为小高玉层住宅区，位挨于河西区中心煤地带，面临人笑民公园，交通逝、配套、环境斧条件优良，户样型艰以余100-15况0捕平农米养/据套为主，开发胳商为国有的开砍发区建设集团愁下属房产公司命，服务意识较耳强，物业管理际水平较高，售惠价自一期诸的剂350孤0泛元骡/避平米逐步提升需至目前三期物的掏450庄0橡元乳/腐平米，局部景判观房甚至突戒破位500搂0殿元权/仙平米，品牌形导象良好。在河淋东区、河北区悄局部地区也有篮一些此类住宅观区，如大通花较园、恋日风景铜等，售价扬在绿300笋0扫元瑞/姻平米左右，建今筑形式主要为顷多层住宅区，惑规划、配套比延临近小区优秀肥，服务稍好，虽适合当地长住狡人群的的需要预。伶第二部分、供陡应市场专项调模研分析一、调研说明1.市场范围野鉴于本案的物殃业性质（以高魔档别墅住宅为犯主）和其地理脖位置（东丽区匀贯庄天津国际往温泉高尔夫俱跑乐部旁），我叉们本次区域市忙场调研覆盖了卫市内六区、滨飞海新区和近郊状区域，调研的暖对象确定为此嘱区域内在建和弦入住去的瞒500经0花元西/屑平米以上的公晕寓项目和独体御、双拼、炸Townho陵use刮别墅项目。由晕于天津各区域茅市场价格差异演较大，为切实衫体现高档住宅滥的整体特点，爸我们也选取了许一些售价虽不泡足监500莲0蛛元遥/差平米，但综合寸素质很高的物确业沸做为研究对象归。暮由于本案为高洲端住宅产品，离其市场需求容迁量有限，因此馆我们针对天津熄市场高端住宅仗商品的分布状葬况和对本案的烫竞争威胁程度盖，将市场划分虾为滨海新区、赴市区和近郊三夫个区域，其中助滨海新区包括闲塘沽区、开发朴区和保税区，睬市区为外环线相以内的六区，急近郊为外环线仓以外的地区，度以东丽区为主糕。矮2败、样本的选择巧按照调研前与企贵司协商确认痛的调研目标范谢围，我们在以知上界定的三个辈区域中进行了篇全部在建在售哨的高端项目的师调研，调研项序目崖为换5壤0日个，其中重点唇项粪目险3租个（个案均为城别墅项目，将肢详述成本构成患），次重点项则目糊2页0番个，一般项组目撑2拔0护个，潜在项洲目磁7克个。项目清单梦姥伸状完分析帽级别证蛇类别形分区民物业名称弃重点录次重点但一般敢潜在役别墅

面（柜28眯例）絮滨海

愁新区舍太平洋村别墅献区欠面拿讲讲御景园邸懂蝇伏凭轰阳光新干线扎(舱别墅）锤慕签抚斗恬园别墅旷倡悦讲际米兰国际归侦排真货近郊饱珠江北国温泉湾城烦魔亦于奉美树丽舍律晶酒包秤海远别墅拌逼勿族悟万科东丽湖剂摘跨雅茧香港花园钉坛疲苍观玫瑰庄园安梁肢岗勉蒙地卡罗特逐禾塔脸市区拿香港路国际村絮妻捞泥付顺驰太阳城绕影桨证暖万隆第六大道此蚕肃衡喜红顶花园啄核乳邪毒明家庄园咐樱遗巩泳蓝水假期（别随墅）放破工痕戚泉隆国际公寓闷勺屯费蚕城市别墅鸡径帖梢秀半岛蓝湾与端苦氏系芳水园（联排膛别墅决)粒誉口悬爱梅江南快希慈诵挑铭仁别墅浴捧任凯狼百合苑别墅绘多蓝盈鱼凯祥花园别墅妹买放驰王长实别墅指产具已点仁爱濠景庄园平挽挣巩鹰公寓

脖（鸟22摄例）涌滨海售新区堪滨海龙都浴飞概脖推莱茵春天派痰侦侦竹华纳豪园许般逝骗浓领先华翠洋房很喘授闭记格林园摔锡且和旧泰达芳林园李牛急洞湾市区闭泰达国际公寓妈愤航搅洋东海岸国际花灯园虽述截没澡宁发阳光公寓旁环稠橡睡万德花园卵武毙算纳翠薇园星造填揉慢立达公寓科烧革俩所天娇源裕举餐翼蔬阳光裂100北虏慰顶免天津奥林匹克欧花园释膏励搭钞罗马花园亚罗斑阴漫万顺温泉花园璃盟脖劫搅泰达园蠢呀化焰遥天娇园学缠邪半枣国通大厦廉华蜡收僵森淼清华园拿唉德买裂新世界花园裳洲各山闲3后、调研目的和朱分析方法撑通过对在建在程售的高档别墅唤项目和高档公刑寓项目调研取便得的详细资料眯，从供应量、扒产品、价格和叙销售等方面对搂区域市场进行厕纵向分析，了俯解破“诊天津市高端住熟宅市场是什么嫁样柜”恢：姿天津市高端住鸡宅市场的总体乖供应量和供应锡结构。倍天津市高端住享宅市场中住宅疼产品特征。辨天津市高端住末宅市场产品有迁什么样的设施昌及配套。叫天津市高端住践宅市场总体销鸡售情况如何。父在了解了市场枕的基本情况之炭后，再针对高狱档别墅和高档询公寓的项目的镜各项物业要素水，如区位特点剖、供应量、项首目总体规划设贞计、物业管理氧、价格等诸多沙因素对项目的嫩品质产生直接溪的影响，逐项绿进行综合对比墓分析，发现其棕内在规律，掌汗握志“卫天津市高端住步宅市场为什么困这评样兵”染和分症析胖“制天津市高端住踢宅市场以后会浅怎旋样般”蜘，为本项目发折现市场的空白布点和机会点，乓并最终确定市坟场定位奠定坚盈实的基础。像二、高档公寓肿项目分析崇本次调研高档序公寓项目独共妇2关2插例，市缺区食1释6仍例，滨海新滩区过6摆例。滨海新区欢项目中次重点踩项揉目元1抓例，一般项洗目若5环例；市区高档嗓公寓项目包括致次重点项已目症8饮例，一般项各目店6岩例，潜在供应援项溪目逝2完例，物业明细盖参见下表。这堡些高档公寓项禁目中市区项目处分布位置多数另位于和平区、隆河西区、南开臣区；滨海项目丢多位于开发区虏，上述地区已德经在客户中形劣成中高档住宅者的心理定位。淡高档公寓物业誉项目明细帝分区叹物业名称痒物业位置妄区位群发展商务滨海

脑新区皂滨海龙都壮塘沽区新胡路统与上海道交口业塘沽相兆丰怎/魄北方房地产，写澜驰置业勤莱茵春天掌开发区车站北暮路页塘沽弦顺驰集团殊华纳豪园挠华纳高尔夫俱摩乐部北侧顽开发区纸天津汉周房地丽产建设公司妖领先华翠洋房搏津塘公路型2阁9嘉号砌开发区驳领先集团日丙新诚基置业帽格林园呈开发区第一大哄街更3脖4排号胳开发区扛天津顶雅房地深产开发有限公晓司塘泰达芳林园盆天津经济开发加区第三大街与聋南海路交口妻开发区卷天津经济技术芝开发区房地产照公司惊市区怪泰达国际公寓行南开区复康路益9盈号趟南开拉泰达国际酒店殊集团有限公司剪东海岸国际花字园场士英路拘南开中三联投资集团透公司廉宁发阳光公寓决南开区士英路流南开兴宁发房地产开争发公司绑万德花园闭南开区南京路宰与卫津路交口膝南开梅华升房地产公钓司拼翠薇园积南开区水上公舍园北路讽南开炕大安房产冰立达公寓统南开区士英路彩南开顶天津立达实业劝公司俯天娇源伟南开区水上公谋园路奖南开吃天津浩天房地剖产开发有限公棒司微阳光勾100哑南开区华苑届南开锁北京阳光舒100逃公司填天津奥林匹克遮花园赶天津红桥区丁探字沽三号路延朵长路粗红桥安天津奥林匹克带花园置业投资栽公司醋罗马花园珠河西区友谊北停路激河西厨天津翔达房地在产开发公司泰万顺温泉花园晒乐园道于黄埔耕路交口院河西梨万顺置业条泰达园促永安道与汕头姑路交口家河西歌天津开发区房油地产饼天娇园过干部俱乐部内东河西察天津浩天房地狂产开发有限公酱司骄国通大厦伯浦口道与南京锈路交口孩河西路天津国通实业与发展有限公司迁森淼清华园谋和平区云南路拆与贵州路交口爷和平耗鑫森置业约新世界花园宴和平区福安大攻街与慎益大街晶交口弓和平抱新世界中国地返产有限公司老1粗、高档公寓项疫目综合品质评郑价死我们针对高档阅公寓项目的各旬项物业要素逐棕项进行综合对点比分析，为了竟准确地反映高段档公寓项目的监综合品质，我罩们应用了中原淹公司住宅产品苗综合品质指标夕评测系统，为涉本案高档公寓判市场建立了新戚的数学模型，在对重点项目、桃次重点和一般泼项目的综合品全质进行评定。青本系统以层次逃分析法为基本型原理，经过分白析论证确定高沫档公寓综合品逼质搞的槽5勤个相互独立的陵要素，用层次伤分析法简（称AH辟P拉）确定其权重幻，运用德尔菲觉法对各项虑目猾5手项要素综合评叫定打分，最终说得出高档公寓妙各项目的综合吹品质指标。各尼要素权重及各睡项目最终综合撕指标如下：货高档公寓各评州价要素权重值女各公寓项目综册合品质评定摧分区猾物业名称题外部因素训楼型和户型洞规划设计叙硬件设施旺服务贸综合指标应市区涂泰达国际公寓报5持4.5凭4.5译5堵5辜95与森淼清华园名5鄙4更4.5结4.5据4括89苏立达公寓黎4.5汇4赖4证4.5酬4.5军85秀天娇园俗5赖4寄4壁4挪4穗85茫万顺温泉花园迎5敢4收3.5秋4虑3.5追82册罗马花园责4晶4役4叛4己4技80骨新世界花园劣4牙4堪4块4金4盒80因翠薇园驾4.5站3.5以4烘3.5丘4郊79领泰达园捡4躬3.5表3.5材4晴4.5院76矛天津奥林匹克溪花园牛2.5打4仙4.5谱3.5有4.5瓶74纯宁发阳光公寓党4.5揭3.5编3糖3.5揪3畅72穗东海岸国际花湿园隐4.5扑3身3阻3.5疏3边69死万德花园隔3.5胞2穴3供3.5断3旨60横国通大厦灾3.5护3悦2根3.5厅3攀60袭滨海新区存华纳豪园城5夏4.5待4.5吉4.5仅4.5宏93蛙泰达芳林园讯4颂3秆4添3.5席4.5绑75似格林园剃4.5串3.5为3工3.5溪4投74桂莱茵春天溉3.5维2福3匠3.5烛3趴60爹滨海龙都者2.5并2若2割2沟2舱43爱领先华翠洋房陷2喘2欲2可2隔2分40蛛从上表可以看筛出，项目综合叉品质得分最高鸦的伏前希3雅个项目是：泰案达国际公寓，猜华纳豪园和森格淼清华园。酸分区综合品质杏评定位滨海新区高档跌公寓项目的综巧合品质低于市鸽区的项目，主酬要由于市区所塌选定的项目多贫位于最发达的科地区，土地价贝值较高，会配炉套齐全，交通露、购物、子女变教育等条件得节天独厚，所以慢项目的综合评拖分值较高，达尿到挪了杜7亏8朋分左右；而滨址海新区项目在岩规划建筑水平轧，生活设施配冶套等方面比市师区稍差，今后忘随着天津整体新规划东移，滨陪海新区将是天葱津最有发展的裤地区，其住宅耐的综合品质会连有很大的提高爱。袄2裕、高档公寓项傍目供应量分析幅高档公寓项目蛇规模明细刻分区蚁物业名称土建筑面积魔已开发面积恒滨海狗新区芝菠滨海龙都泥6.00浊6.00扎莱茵春天乎19.20虽19.20孩华纳豪园峰22.50普2.72晓领先华翠洋房瞧1.50店1.50傅格林园旬3.45确3.45拴泰达芳林园升7.00塞7.00竭市转恼区蒜泰达国际公寓挥6.13取6.13为东海岸国际花敲园旬10.00闯10.00易宁发阳光公寓婶4.00嫌4.00紧万德花园每10.37轮4.40竭翠薇园誓8.00涉8.00妨立达公寓液9.00智9.00右天娇源夫21.00屡9.00粘阳光羽100绢60.00巨0秤天津奥林匹克照花园中67.00德13.80用罗马花园字23.60柳15.00翅万顺温泉花园愤7.00躺7.00观泰达园长5乎.00乖5忍.00邮天娇园节5.00营5.00服国通大厦死1.50皆1.50歼森淼清华园跟8.90辉5.60廊新世界花园伍15.00举1.65跪分区供应量情筝况响贸（单位：万平固方米）酿市区高档公寓鹿项目供应量远惨远大于滨海新副区。本次调研迹所选市区项目乱总规模约查为智261嫩.5料万建筑平方米差，滨海新区项栋目规模不祖到底6冬0亩万建筑平方米攻；已开发面积视，市区衫为什10怀5灿万建筑平方米锅，滨海新区不允到连4李0缓万建筑平方米证。市区平均销蚂售率蚀为埋68豆%乓，滨海新区平锡均销售率挽为局42涂%际。分区销售率胸3梯、高档公寓项须目产品分析坦3.1院.网整体规划漫在所选项目中姑，大多数项目过的规划水平接镇近，个别项目朗如华纳豪园、返奥林匹克花园雄等规划水平较奋高。由于这些棕项目的需求客垂群多为高收入丙高教育层次的驳人群，因此一窃些高水准的开符发商为了迎合殊这些消费者的慌高品位产品，展更快的促进客捉户购买，所以管在整体规划和铲环境规划上引虚进国际知名规枝划公司，以图次把国际上最先羽进的规划概念依引领、嫁接到叹自己的产品设柏计中，如鑫森郊置业公司借助赴新加坡设计师志对清华园整体布规划进行大量爆调整，引入新烘加坡特色的首妖层架空设计等铅，都对项目质劈素的提升产生劈了重大作用。跪高档公寓项目岂容积率禁物业名称亭占地面积丸建筑面积呀容积率夏泰达国际公寓钉0.86元6.13灵7.14埋万顺温泉花园拥1.00晶7.00税7.00沿万德花园蛛1.60颈10.37犯6.48蕉宁发阳光公寓革0.70扰4.00晚5.71鬼国通大厦眼0.30联1.50期5.00脉森淼清华园些2.20恨8.90耗4.05席新世界花园盗4.66县15.00克3.22漂翠薇园浙2.67虑8.00厉3.00猾罗马花园做8.30积23.60富2.84已立达公寓千3.50景9.00舞2.57迎华纳豪园锯9.00燃22.50述2.50贞东海岸国际花蛇园貌4.00卖10.00帝2.50茫泰达芳林园手3.00传7.00兽2.33励泰达园旋2.20来5.00笨2.27要天娇源朗11.20愤21.00旦1.88素天娇园照3.60隆5.00观1.39条阳光探100材45.00惰60.00例1.33萌莱茵春天科16.00缝19.20肆1.20爱天津奥林匹克俘花园侍66.60妈67.00搞1.01科格林园锐3.84滚3.45累0.90峡滨海龙都积7.00挠6.00苗0.86索领先华翠洋房糖1.80版1.50地0.83侨以上各项目平造均容积率以为墓1己.核6雷1浙。着不同容积率组洗别的综合评定盈项目奇建筑面积稼比例强平均容积率患综合评分井容积率灰<壳1千项目零10.95梳3.4%剑0.87屿52.15腹容积率员1<2.扁5绿项目尼209.70望雾65.3%蚀1.25峰76.24勤容积率齐>2.尤5爷项目虫100.50鱼维31.3%昆3.75据77.78容积率分布匀在不同容积率嚼组别中，容积纵率推在长1愚～叔2.笔5脂之间的项目市恰场供应量最大精，达腐到浸209.鹿7舒万建筑平方米叫，占市场供应悬量饮的慌65.3费%郊。容积率大宿于左2.衬5屈的项目，以小许高层、高层住铅宅为主，部分匆产品较为新颖持，如华纳豪园距的台式设计风锻格在天津市场杰独具特色，其绿建筑设计与地酱段、环境、配依套互相呼应，有互为彰显，综烧合评价分值较燃高，由此可见花在天津开发住歌宅过程中产品瓣创新的重要性爷。3.2绿化率服高档公寓项目介绿化率岗分区面物业名称男绿化率百滨海新区屿滨海龙都撞35%上领先华翠洋房辈35%俱泰达芳林园吸35%未莱茵春天湾43%拿华纳豪园奶45%庙格林园绕58%衔市区扔泰达国际公寓许20%赴立达公寓编20%输新世界花园须25%秤国通大厦醉26%多泰达园膏30%袍万德花园搏31%倒宁发阳光公寓占35%凭翠薇园被35%决万顺温泉花园括35%粱东海岸国际花仆园胳40%际阳光庙100筹40%适天津奥林匹克撤花园售40%革罗马花园揪40%语森淼清华园歌40%棍天娇园词42%调天娇源旧45%池以上高档公寓雹项目平均绿化吹率磁为吊3伤9脖%恢。威不同绿化率项嘱目的综合评定赏由于天津市地辟理和气候条件裤的限制，本市部房产开发项目旧的绿化水平成雕为客户购房的液一个重要选择厦因素。在综合罚考虑绿化成本滩和绿化效果的演基础上，应开冠发项目的绿化屋率在大灵于份40肾%雀的项目，所对轧应的综合品质礼评价分值最高断，但在绿化率肉小章于梁30鲁%归的项目中，泰肢达国际公寓综炊合品质得分很道高，其五星级医酒店式的管理剖使其综合品质纺弥补了在这方耕面的缺陷，可系以看出如何在飘高档住宅供应叶市场提高物业指的综合品质是搂项目成功的螺关键之一。渗3.油3丘小区配套裕本次调研所选懒项目因区位关玻系，公用市政驱设施一般配套孤齐全。部分项兄目，如天津奥巷林匹克花园，传所处地区为市泳区最边缘，原般先其基地为农毫田，缺乏完善卷的市政配套，植但开发商拿地闲时获得政府支详持，开发过程弟中，政府组织肺一系列的配套瑞施工，包括设挖立瑞景中学，做鼓饼励杂“拘家田乐事”夸超市投资，因绑此其周边生活智设施也将在其泳明年入住时配培套比较完善。刊高档公寓项目缩外部配套盐分区慕物业名称慨邮局受银行座餐饮

黎娱乐妄商业赠体育场馆尸幼儿园画中小学演医院干公园景区丙公交车站萝滨海杀新区垫滨海龙都谈√具√悔√斥√陶√遥√怠√粱√欣莱茵春天惠√华√妄√狸√弓√矮华纳豪园怒√槽√蠢√铺√宿领先华翠洋房矿√办√电√彻√挪√肃格林园沟√语√亿√怎√烧√婶√恩√冬√困√参√效泰达芳林园换√法√排√明√漂√万√多√冒√露√码√露市区柏泰达国际公寓受√匀√厉√舅√宗√闪√氧√角√饲东海岸国际拳√吼√蚊√广√酱√像√列√炎√莲宁发阳光公寓浊√超√荣√榜√侨√轿√执√庙√泄√斗万德花园叠√紫√挪√旧√沟√叹√拿√挎√挽√暖翠薇园池√嚼√疲√乒√吨√裹立达公寓丢√叶√奔√反√幼√手√本√建√税天娇源村√丈√鸦√桑√蚁√琴奥林匹克花园乡√桶√娇√图√哨√阳√负√玩√僚√余罗马花园挪√络√洪√饰√济√机√诉√剥√挑√城万顺温泉花园币√乌√岸√漆√输√偏泰达园不√余√忆√电√优√斑√册√永√全√迟√央天娇园紫√羞√痕√燃√趋√衫√敬√恳√贵√觉√历国通大厦言√汇√累√践√材森淼清华园毛√假√慰√杯√倒√俩√锦√爷√叠√体√屡新世界花园礼√教√砍√肃√却√更√反√叙√木√料这些较高档次切的公寓项目根崖据地段、规模哑、产品定位及固目标市场等条针件的不同，自饮身所配套的生老活设施也不尽能相同，一般偏据重于日常生活凡购物和儿童游躬乐的配套。如隶奥林匹克花园明项目，用内部萍完善的配套设亚施来弥补周边即市政配套设施节的落后。完善薪的生活配套还馅可以提供便捷笑的生活，这对歪生活节奏日趋戒加快的现代人伙，是十分重要唉的，语同时对于提升牢项目品质与档兔次，对增加项呼目卖点是很有茎帮助的。茂高档公寓项目枣内部配套崇分区要物业名称恋小区

系诊所桐幼儿园余商店饱儿童游乐设施灌老年人活动场决所骤超市醋便利店侦金融设施岩中水浇滨海孔新区周滨海龙都阶√摩轻√补√琴√耕√石√胖损展莱茵春天蹈√亡√刑√黑√仆√队√买裁音恭华纳豪园垫柜寄虎√汇辆朵歌劲尝领先华翠洋房淡√年浅√互太肝耽√抚住因格林园胀提以√摔√这彼√劝√尽蔬酱泰达芳林园伞√唇凡√咽√慧√榆√批√孕√军书市区狗泰达国际公寓乒妈闪稳√渴缺四惹裁√鹰东海岸国际花哗园勉侄农验√饮富可欲效衡宁发阳光公寓潜宝√迟√伟√师√舞禾√向户厚万德花园叉妇弹√克√顽墨赢挖煮默翠薇园诞庆波√庆√甲疾沈√余哥侧立达公寓斤轻屈√宝√字√厨√幅揭√菊掏天娇源灌敌√符飞√蹄√纲倚√僵民拢奥林匹克花园摸√般√暴√读√柔√暂√下√巩√轧很罗马花园准禽耻√掉√询娃葬刺仁葵万顺温泉花园传均逮叹篮短研饱级援泰达园王幸迁√肚√阀诞急√颈鹊闸天娇园椅球械√忙√月冰止√止眠详国通大厦测系蝇苹伤皱龄碌著惕森淼清华园择秤磁√陈√哪纲祥驱延于新世界花园什也哪√资√籍虾类捞手浴调研项目会所捏配置蛛分区期物业名称始会所最壁球场还羽毛

棉球场淘网球场炉游泳馆猾保龄球场记台球室腹健身房既桑拿浴室粉餐饮设施术乒乓球室训棋牌室左SPA肌滨海绩新区昏滨海龙都眯√盖狮脚√暗√党所√将√敞冶茎推写际莱茵春天普√遥√镜滔√焦√匠击√着√辟裙防√肝茶夜华纳豪园撞√依√捕痛√偿√灰概即√怀√氏√娇异炉盒领先华翠洋房霉老牲限棍足堡妄在危旺般抱颜格林园渴√调√逆罢√同√霜振√宜√犁√食√膛√薪垮洁泰达芳林园晃√僚态臭√馆√雨逼√棵√虎搁钞√纪√恭堪市区县泰达国际公寓府√显√乎等√漠√牵臭√施√樱√勿√诞舌浓√注东海岸国际藏砖策锐汽框巡痛√毫韵壁次丹规宁发阳光公寓逮√幼翠沾铸旬拔瓦睡伏宪未辨浅万德花园店√捆纺忙听凭垂√纵陪废√穷羊√牛振翠薇园兽√如尊偿宝妖趁√渣√训广齿√凯√白飘立达公寓础浮返抖√啊喉终延桂量裹桑蔬√垫天娇源指√语皮倍√夸√惭究弱抬腔递陷疲统奥林匹克花园耍√层√惰√毁√闲√定√您√叉√压术√获√两√达真罗马花园倾√贝确√着√昌√者肥耗√滤馅严码宽愿万顺温泉花园拌挺捉馒仰督梅间嘱父变活领陕泰达园怖√仅什滥√租√崭为良√内截拢√拢多滨天娇园闹√写涌赛随喂梦勒√侮浙√布坐傻林国通大厦帅添态脾柴躺刚塘萝取减蕉感互森淼清华园沾√宾秧疏梅√暑矮肆√胁胡葬算减盒新世界花园扁√鱼装奇√鲁√停坝√证√蚕√复得拒惊车位配置袄分类房物业名称披车位比例戒A智滨海龙都闲2窄5熄%愉万德花园牛25%苍格林园捆30%瓜国通大厦茶30%芹新世界花园旺30%触B今莱茵春天展40%姐东海岸国际花杆园纸40%尾宁发阳光公寓律40%朋立达公寓地40%吐罗马花园焦40%奴C甩领先华翠洋房丝50%哈天津奥林匹克扫花园仅50%杰万顺温泉花园经50%予泰达园围50%额泰达芳林园臂60%本翠薇园政60%距天娇园肾60%党D搁泰达国际公寓馅70%含天娇源赢70%察森淼清华园通70%某华纳豪园丹100%捧跟警以上项目车位爆平均配置率怎为加50%访不同车位比例倘综合品质得分壁类别李平均车位配置拥率矛综合品质得分腔A番27%掀63悲B属40%爷72淋C愿54%汁74仙D风78%皮92症平均车位配置汗率宜在刻40育%条～傲50壮%故的小区，综合再素质比较接近汗。随着我国经毛济的快速发展发以及国内一轮励又一轮的汽车悔降价风潮，购的房客户中拥有腐私家车的家庭均会越来越多，骄停车问题也会旦越来越突出，债中高档住宅基译本车位配置的逼比例有提高所到汗70堵%勺以上的趋势龟。缩3.祖4凯楼体类型、户救型科高档公寓项目饱楼体类型掌物业名称穷楼体类型料华纳豪园业小高层掩泰达芳林园任小高层穗翠薇园峰小高层增泰达国际公寓嫌高层笑万德花园享高层跟罗马花园普高层旬万顺温泉花园建高层恳国通大厦龙高层信森淼清华园偏高层头天娇源拔小高层、高层弦东海岸国际花否园防多层、小高层汪、高层芽立达公寓膝多层、小高层免、高层驼泰达园掉多层、小高层复、高层域天娇园舌多层、小高层导宁发阳光公寓烘多层、高层历滨海龙都佳多层和莱茵春天释多层析领先华翠洋房胳多层企格林园遭多层沉阳光寿100蔑多层嚼天津奥林匹克尸花园拆多层员新世界花园友多层奴楼体类型分布沫比例晃本次调研项目艘中，纯多层住厦宅所占比例冷为商32枯%也，纯高层住宅血和小高层住宅既所占比例分别菌为踢27锣%财、标14状%效，小区规划为辽多层与高层或植多层与小高层盏等组合楼体类诚型的项目所占治比例掘为凝27功%柴。店因为地价原因摇，所调研项目注中高层住宅则堡由于分摊面积念较大，实用率馆较低和较高的划物业管理费等续原因，令许多没购房者望而却适步。板式小高串层是这两年市婶场上新兴的产仆品，板楼较高括的使用率、较麦好的采光、通薪风性和较为合疮理的户型取得地了部分购房者钉的青睐；纯多辞层住宅比例偏举小，而多层与饮小高层混建住之宅是可比项目笛市场中较多采愿用的建筑形式宴。辛从另一个侧面规也说明，天津的住宅市场对小蔬高层住宅的接胃受程度有了很苍大的提高。寄高档公寓项目生平均户型面积尸情况唇分区取物业名称个跃层畏错层斗四居及以上抖三居敞二居响一居端热销户型符滨海资新区饼滨海龙都泽衔145.9-移99.9辣19%桨层143-11备2.8送5%肤101.6-理85.5眼42%拍70.7-6吗8

昨34%抓二居，错层躁莱茵春天竞225.6-岛150.9技6灶%齿153.9-仔87.5牵31米%吓锈130.5-殊94.7停16%像112.9-像77.8恭36%润79-59.糠9俯11%剑二居，错层条华纳豪园讽300-26捡0命30%裹210-18盼5横30%截186-16拦0撒40%染招大三居、四居、康跃层喇领先华翠洋房赵96.51-船96.14阶2%灌苦慕166.8-壶157.2岭遍38撞%假114.6-校93.1遮47%堪88.6-5辉9.8集13%骨二居，三居科格林园傲撕录道211

仔25%束132-10铜5

帽50%造30沾

充2迈5%变出租蓄泰达芳林园萌300-22椒22赌0%血刘结181.6-拦129骤80%终坏债三层皆市区举泰达国际公寓芳330

态6%胖刑温202-16月1.2次67%以146

磁27%凭讨二居，三居离东海岸国际花痰园锈236-12用3泛30%宵右211.4-亲206.4糊1蝶0%爱186.4-芒127.2演35椒%兆116-99便.25根10%扶72-55狠

秃15%胃三居帜宁发阳光公寓口486.1-制184住24%狼绝402.8-花222.8

双6%添351.5-蜜171绘47%犹198.8-桥122.1泡20%杆91.6晨

恨3%窑二居搂万德花园撞233.4-烟199.7我10%轻绞香148.6-斧144.7完45%案130.68读院殊45%退自二居，三居胶翠薇园烂迫颗党180-14争4失35%稿134-11浅06馅5%在片二居，三居剃立达公寓客味赏185-16乏4演32%踢粘180-12盾8痛40%铸喇120-10宜0敏28%吩赶三居、四居亿天津奥林匹克恋花园访171-15况4.3慈28.5%呆暴尖130.3-椒111.9华28淋.5%美101.9-名79.2耻28%林50.2-4穗8.3园15%施二居续罗马花园慨死剩185延

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