山西太原某房地产公司战略

目录TOC\o"1-4"第一章****房地产的市场地位1第二章房地产行业吸引力非常大2一、房地产行业成长性非常好2（一）全国房地产行业的成长性非常好2（二）太原房地产行业成长性居中7（三）北京市房地产行业成长性较好9二．房地产行业盈利能力较好14（一）行业平均利润水平14（二）主要影响因素14第三章**房地产的竞争地位16一．**房地产的竞争地位比较强16（一）获得资源的能力16（二）整合资源能力16（三）管理能力17（四）品牌策略17（五）产品质量17二．**房地产的竞争优势17三．**房地产的竞争劣势17灯第四章微**株房地产的发展灶方向及对策邮18爷一．太原地区陕18斯（一）结论瞎18骤（二）市场预疼测验18丰二．北京地区创19哑第一腐章词傅****合房地产的市场鸟地位动**报房地产是底**截集团下属的主耗要企业之一，栏在集团中占有传重要的地位。杰在这里我们对浆太原市房地产蕉业的行业状况吃、刚**姑房地产内部资啦源状况与资源辩运作能力进行担了分析和比较灵。预我们认为，市**痒房地产目前所泊处的市场位置各如图所示：太谜原房地产业的筛市场吸引力居截中，岩**尤房地产在太原旱的竞争优势较姜明显。雕第二饶章揭你蔬房地产行业吸端引力非常大宏房地产是房产月和地产的总称照。在经济形态舰上，房产和地伸产具有内在的妹整体性和不可齐分割性。房地帝产不仅属于最珍基本的生产要拐素，同时也是坑最基本的生活况资料。由于房少地产总是固定歪在一个地域之蜂内，不能移动妙，因而又称为膊不动产。胁房地产业包括雪：土地的开发删，房屋的建设凶、维修、管理话，土地使用权叉的有偿划拨、浊转让，房屋所把有权的买卖、剑租赁，房地产肥的抵押贷款，出以及由此而形谨成的房地产市认场。础由于土地资源此的稀缺性，在惯某种程度上决麦定了房地产业玉具有垄断性；时同时由于弊政策因素对房背地产行业影响竭较大，使房地丹产行业具有菌极大的不确定意性。瓣一、房地产行李业成长性非常迫好界（一）全国房显地产行业的成激长性非常好碍GD驰P悔、固定资产投毁资、房地产投喉资状况馆近年来随着国筋民经济的回暖是，全国赶的趟GD毛P津增长率、固定鞭资产投资增长朴率有了明显提景升。房地产开薪发企业的数量年有所增加，房缘地产投资额及苍住宅投资额呈锈显著上升趋势瞎，其中住宅投传资占房地产投拌资比重、房地依产投资占固定卸资产投资比重爱逐年增加。这乏说明房地产行倍业的规模呈迅鞋速扩张趋势，杠房地产业在国笑民经济中的地赵位越来越重要欧，已逐步发展甲成为国民经济刷的重要支柱行唇业。（见下表卷）慈表富2介－奔1烟馋全国宏观经济勒指标表歼年换喉份江1996胞1997凳1998李1999迷2000冻年平均增长率灾GDP(狗亿元鞭)抖67884.醒6箩74462.坦6诞78345.挖2丝81910.望9级89404粥7.13%彩固定资产投资备(讯亿元俩)博22913.呼6沙24941.缘1脊28406.筹2粪29854.谎7堡32169里8.85%舅房地产投资翼(有亿元煤)它3216.4候4桑3178.3选7招3614.2岩3口4103.2稼4901.7午3肉11.1%民住宅投资象(樱亿元绢)踩1746.0肤9过1539.3旦8椒2081.5量6牵2638.4桐8鞭3318.7绢4让17.4%轧房地产开发商泄数量劣(恨个谜)历21269环21286参24378填25762渗住宅循/具房地产处(侮%)偶54.286打4抵48.433票57.593智5氧64.303璃67.705竭5讽数据来源：《姿中国统计年鉴套》、中国房地臭产信息网吃图圆食钻住宅投资占房苦地产投资的份薪额市场购买力谈200广0血年全国人笛均墓GD蝇P抢为生6722.惊1惊元，约眉合抢79奴0茎美元。按照世迟界银行的研究章表明，一个地舱区的人均ＧＤ员Ｐ水平在６０跑０－８００美驼元时，其住宅巨产业将进入高念速发展期；到蛙１３００美元就时，进入稳定敬的快速增长期饿；到８０００估美元时进入平钳稳发展期。可摧以看出从全国孕范围而言我国出住宅产业应处壁于高速发展期脱。据十五规划请，到２００５滴年，我国人抹均锄GD界P容将达剥到炕940毯0仗元，约评合掌1105.组9银美元，故可以国预测，我国的线住宅产业在五且年内将从高速嫂发展期进入快拖速发展期。嗓消费结构谣的变化组近年来随着商脉品经济的发展陡，人们从居住峰单位分配的住已房，逐步向购本买商品房过渡塌。我国城镇居怖民用于居住的睬支出占个人消燕费支出的比例敬呈显著的增野长段糊(海如下图所目示外)鲁兆。房地产行业毫中住宅市场的远巨大潜力充分似展现出来。玉表期2析－服2脾贩城镇居民家庭岸支出情况表旁年份枕平均每人消费超性支出自(蒸元指)皇用于居住的支参出舌(陆元麦)钻所占比例（％载）硬1990逢1278.8赖9简60.86巩4.759帜1995跪3537.5帝7积250.18汽7.072哭1997采4185.6伸4猪358.64末8.568伯1998辩4331.6涌1斧408.39负9.428隔1999爽4615.9慈1祖453.99截9.835皱数据来源：《架中国统计年汤鉴笛200厨0容》素图瓦束贵城镇居民用于盏居住支出占消酱费性支出的比仁重乱消费倾向格的变化隔人们在住宅消缩费的初级阶段度是追求有房住秆，中级阶段是举追求住得宽敞待、舒适，最后箱将上升到追例求歼“学人性础化臂”患、妙“唇功能妖化绸”帮、欧“垂生态登化鹿”和、灾“未数字嚼化令”槐的高级阶段及挤住宅多处化。丹除此之外，人吵们对住宅的投纲资性消费也在父逐渐增强。顽“潮中国市场与媒暂体研塑究促”忘的调查显示，帮在调查人群中衣有刺59.芦3桶％的家庭拥有丧住房产权，住弊房面积望在周2衡0界～识8渣0乏平方米不等，清其中以居住面愈积降在散5梳0柏～破8粱0布平方米所占比筐例最高滑，偶2订0祝～冷5赞0象平方米居住面显积位居其次。仆并且在已拥有坊产权房的家庭叛中，还农有漠23.汗3意％的家庭预计涝在五年内购房雄，匪20.她1抬％的家庭预计弟在一年内购房迈，购房的目标饶主体是高级公抽寓及经济适用讨房。突同时调查还显索示：在购房人惯群中耀有液60.周9虹％的人在购房草时，考虑到环亿境污染问题。绪人们在一定阶式段内追求着对踢房地产消费的英逐步升级，从邀量变到质变，层从而为中国房乱地产业的中长哑期发展提供了努成长性的消费量需求和不断拓佛展的市场空间绘。敏建筑及建材行拿业的发展新199墨6猫年范～临199耻8贪年建筑行业投逗资额逐年减少维。目前，我国仗的建筑业是一衔个低增长的行寸业，甚至在某臂种程度上阻碍手了房地产业的棵发展；同时又充由于建筑业的拆利润空间很小柱、房地产业与蹈建筑业的业务蛛范围邻近交叉稻，从而为建筑纳企业向以房地残产为主业的企新业转变提供了省契机。这就加圆剧房地产行业夫的竞争。敢另外，近年来些，建材价格普梅遍较低，使房岔地产行业的利据润空间增大；改但同时因建材有行业缺少高质伟量的产品而又版影响了房屋的谁质量。故十五滑期间国家调整岩建材行业的重寸点发展产品为雀水泥装备、玻搂璃装备、玻纤诵装备、建筑卫旗生陶瓷装备和扎新型墙体材料命装备。这又为气房地产业的技溪术变革提供了密条件。政策导向秃我国出台的一鸣系列房改政策三，解决了住宅沈消费市场上的役消费主体缺位豆的问题，使得邮房地产市场迅译速回暖。住房占交易二级市场撤的启动、商品滔房购置的税费巡减宗免政策、国家胜推出个人购房自贷款政策及保夹险业进入住房夺按揭业务，这指些举措均为房茄地产业的发展手提供了金融的棒扶植，从而最顺终将居民私人尤购房的可能落翻在了实处。政策限制拨抄慈《里房地产开发企筹业资质管理规勺定缝》、《城市房籍地产转让管理穿规定》等身房地产法律、要法规一方面使拳房地产市场的会发展趋于规范垫化；同时也限芬制了某些企业坝通过非正常渠令道获得资源。土地储备情况船近年来，全国滴房地产开发企丰业完成开发土齿地面积及购置火土地面积逐年设增加，待开发漫土地面积逐年镰减少。随着行进业的不断扩张盟，土地资源的里稀缺性将逐步眼显示出来，并秋成为制约房地懂产业发展的瓶露颈因素。需要穴说明的是，在脾我国大部分城探市搞房地产开盯发，土地的获谈得一般不是通翻过招标或拍卖鸦这种较为公平另、透明的方式柿，而是开发商天与拥有土地的周单位通过一对把一谈判，以协汗议转让的方式秀获得土地。因全此，要拿到土别地不但要靠实幸力，更要靠关收系。这正是房碍地产业垄断性蚕的充分体现。事表模2洒－相3链型全国房屋土地秃开发情况骡表但颠月裙疑仰单位：万平方夸米护赞年份低奇本年完成开发既面积摆正在开发土地谊面积毕待开发的土地呜面积搬本年购置土地库面积萄1996哲10365.赚75怖11248.呀17巨19056.瓦5体7706.9伏4殿1997贫7371.3牺8384.6仍17670.尖1修6641.7巷1998式7730.1府9242.8腾13530.绳7叨10109.似3器1999想9319.6肥8016.4招13505.即2值11958.妥9惜2000吴10300.川54运15267.带18布数据来源：中柔国房地产信息旅网秋图使紧择全国房屋土地永开发情况经济景气程度杯表屯2吵－佛4靠往国房景气指数号表载年份法1997.1康1夺1998.5策1998.1骑1觉1999.1碎1泛2000.1遣2000.1小1图2001.4旦国房景气指数食98.55絮101.68投103.65盗101.11摇101.82爬103.68肥106.88因数据来源：中持国房地产信息弱网纹图食勤渔国房景气指数嫂“谈国房景气指琴数地”牺是衡量我国房截地产行业景气亩程度的指标。贷影昼响桌“占国房景气指绣数房”垮的因素是：土希地开发面积、辰商品房竣工面艺积、商品房销断售价格、房地而产开发投资和斯商品房空置面属积。页从上面的图表捐看，逗200赞0层年犁“英国房景气指湾数引”厨总体水平明显纱高制于塔199颗9誓年及，距反映出全国房仗地产开发的发面展势头良好。市场规模掠表所2面－愧519乎9候5恰～逆200店0割年全国房地产响各项指标涉汤弃僵旅单位：万平方花米黄年份圆1995蔬1996银1997墓1998召1999距2000绿年平均增长率突住宅竣工面积狮12219塑12118尘12465延14505辣17641冒18948斑9.17%缴商品房销售面介积高7905.9蕉7900.4艺9010.2途12185蛙14557潮16984霜13.50%夫住宅销售面积投6615艇6898.5录7864.3郊10827亡12998丢15000概14.62%书个人购买面积亲3511.7膝3666.8惠5233.7菠7792.6况10409烘24.27%半商品房销售额讨（亿元）籍1257.7董1427.1司1799.5鹿2513.3驰2987.9曲3572切23.22%争住宅销售额（史亿元）宿1024.1投1106.9线1407.6罗2006.9刊2413.7锄2954激23.60%召数据来源：中猎国房地产信息姑网腾图训右鬼全国房地产市规场状况抢（二）太原房绸地产行业成长习性居中经济环境挺表胸2除－开6歉磨山西省宏观经椒济状况表象1996愤1997新1998鼠1999刺2000吓年平均增长率库GDP(添亿元贷)性1308.1册1凝1480.1狭3野1486.0虏8谢1506.7辫8蜡1640.1翁5.82%堡房地产投资吹(蓝亿元开)龙18.2确18.2述25.68护35.05佣36.74雪19.2驼0旗%摩住宅投资铸(伍亿元相)赵13.42谎14.33投18.48绵27.05塌25.01序16.84%阁住宅痕/必房地产柄(乖%)脾73.736宁3材78.736乏3挠71.962速6棚77.175帮5圾68.073冬GDP御增长马(界%)赚13.150才3短0.4019豆9废1.3929粥3虎8.8480踩1身房地产增长朋(多%)杨0件41.098息9剪36.487欺5量4.8216拜8佛住宅增长事(蛇%)刻6.7809李2常28.960扯2但46.374隔5侧-7.541王6艰数据来源：《咐中国统计年疫鉴智200侵0纤》膛图全搜割山西省房地产侍、住宅投资情电况户山西身省腰200兆0忽年携GD盐P领增长率有显著奥增加，房地产栏投资额虽有增幕长，但其增长退速度大幅下滑笔且住宅投资及茅住宅投资占房雷地产投资比重嚼均有所下降。逐2房．市场购买力单200虫0桃年太原市人鹰均少GD琴P赶为亚1141浩8季元，约房合殃134抖3桂美元，太原房星地产业已进入铸稳定的快速增史长期。根据《贪太原市经济社球会发展十五规略划》聋，蔬200匙1摸年队到叨200请5顷年间，太原市趋国内生产总值绵年均预期增长励10崇％左右，到皇2005羊年达到撞600岛亿元；到悲2005近年，人口控制娇在拐330患万人以内，人冬均国内生产总抬值怒18350姓元，折合悔2220理美元。但是根栏据太原姑市笔198众6篇年绒到币200驻0软年询间侨GD兵P配的增长情况，史我们判断太原库市劫GD激P算增长率达屡到扩10溜%仆的可能性不大粱，视199财9欧年医到惊200西0译年的增长率不老足花4.5拢%通，深199途8鹰年渠到仰199架9舱年只的辫GD色P远增长率庭为溪7.2怠%栏，克199爹7绣年润到镜199尚8纪年六的铁GD聚P扫增长率皮为课5.6亭%板。为了预毙测桥200联5卸年太原市凉的率GD柄P铁情况，我们假恩设俗200鸟1钉年足到影200五5后年间，太原竖市齿GD衬P烦的增长率可以桨达袋到程7他%伙，这样计算朋出岭200甚5齿年太原市的人搭均斗GD鸽P构为杨1476臣9求元，折教合季177缠9跟美元。所以，嗓到作200店5耍年太原市房地功产业仍处于快亭速增长期。径表搏2恐－眠7逐遇城镇居民人均叶可支配收登入泊悉登突听单位：元描年份钩1993居1994端1995吉1996婶1997馒1998父1999绘全国乘2939崇3923董4854朵5576馒6053珍6307棉6534籍北京这7765.6膛5仅9635.8宾2推11150.浆2蚂12833.纹44插14597.湾5开16142.养1霸17298.穴8夹山西雕2339.6精4滤2803.8复4尿3550.4裕7卷4207.1追7梳4712.2粥9并4684.9鲜9嚷4702.8穗数据来源：充《中国统计年肌鉴竞200亏0闹》评图日篇败城镇居民人均蛛可支配收入监199筐9榆年全国城镇居考民人均可支配捕收入脱是角653迹4窜元，北京市城碌镇居民人均可胳支配收入逼是享1729踪9预元，家而曾200后0革年太原市城镇诱居民人均可支柔配收入坐是正600文0滔元，可以看出董太原市购买力唐相对较弱，低记于全国平均水雷平。没3手．太原市城市垄规划脉200技0剥年太原市总人乱口字为葡299.违9聚万，人均居住慌面积叔是南10.1会3范平方米；根据恭十五规划，法到巨200剑5狠年太原市人口税将达滋到飘33温0补万，人均居住纳面积将达洞到觉1煤2际平方米。因此形住宅总量需要君1224.9蒜3姥万平方米胜。亩4悔．土地储备情伤况乎太原市在未来补五年内具备开歪发条件的可开盆发土地面积总冬共约卧8000踩亩，约树合谱53盏0努万平方米。在些容积率纵为痒1散～挎2壳的条件下，土洒地资源将成为杯太原市房地产付业发展的制约遥因素；但就目白前状况来讲土惭地成本占总成征本的比重较低赔。揪目前太原市每颂年土地开发完灿工约刘200旅万平方米，其惹中包括三分之贺一的单位自建蹈房。单位自建圣房总体呈下降邪趋势（解98引年占盖60搜％，籍99胡年占歌40诉％，刘2000拣年纪40勿％），但预计肠今后汁5蔬年单位自建房慨不会低于背30胃％。这意味着列国家房改政策郊在太原市没有亚得到充分的实锹施，造成了中渣短期的住宅购助买力不足。政黄府土地出让的玩形式由原来的忘协议出让转换芝为现在的拍卖累形式。这对于派**庄或许是个扩大雅土地储备的机抱会，因为在只**效有足够的资金亩运作能力来获肯得所需要的土式地资源。彼5色．胞山西省市场规甜模筛由于未搜集到洲太原市房地产择行业的数据资怨料，在这里只酒对山西省房地倾产行休业进行了分析示。萄表裳2刚－冶819糟9屯5期～很200愿0表年山西省房地善产行业的各项坛指标泽国蓄格单位：万平方饭米耕年份斥1995阿1996僻1997线1998眼1999锦2000辩年平均增长率茂商品房竣工面鸣积从146.16销175.24尼182.23标210.51沃259.41糠15.42%河住宅竣工面积专122.42标162.02秤168.92捆190.67裙231.14那408.29春32.93%凳商品房销售面津积戚74.3厘81.89置92.37牌100.56转116野11.78%俗住宅销售面积环67.3榜71.77兽83.41轻94.47给108.5原12.68%丝商品房销售额郑（亿元）伐8.4捡13兼11甚11.92乎20.41馆24.85%坝住宅销售额（强亿元）怖7.3项11.41弱9.45映10.67捆15.87孟21.43%街数据来源：中搜国房地产信息导网土图程香应山西省房地产畜市场状况诉（三）北京市搏房地产行业成酷长性较好经济环境窝表幸2昌－猫9芽刑北京市宏观经所济情况表假年份滤1996零1997降1998钥1999口2000话年平均增长率缴GDP(语亿元饥)妨1615.7事3恨1810.0景9阀2011.3祖1织2174.4粥6秋2460.5为2怕11.09%拾房地产投资螺(说亿元谷)扰327.94塌330.3邮377.4残421.46质522.07预12.33%尽住宅投资遥(鼻亿元杠)谢124.91晒131.82匠167.98头236.56享288.26盛23.25%读住宅牙/巴房地产雁38.089必3妨39.909竭2腹44.509恳8步56.128顾7旦55.214该8故GDP夕增长（％）锦12.029虎2饮11.116壁6杂8.1116先3全13.155衰5记房地产增长（劲％）缠0.7196爬4常14.259奇8崖11.674锻6家23.871拨8果住宅增长（％最）稠5.5319丽8涨27.431置3说40.826床3挽21.854恐9栋数据来源：《潮中国统计年杠鉴建200救0券》忽图早痕戒北京市房地产摄、住宅投资情纹况肾GD著P哑逐年增加并秀于事200猪0临年经济开始回基暖。房地产投敲资额、住宅投凤资额逐年上升依，但是住宅投舞资额的增长率特及住宅投资占商房地产投资比功重烘于纱200强0传年有所下降效。朵200撇0延年北京市人掀均快GD本P前是幕1.8占9判万元，约姓合英222罗6赌美元；根膛据龟“块十惊五赴”宰规划难到父200况5蜓年人熄均浊GD典P复将达尚到氏2.他7壤万元，约爷合做320垒0抹美元，即在未黎来的五年间，副北京市房地产小住宅业处于快椅速发展期。市场购买力毯图捞愉果北京市人均全逮年可支配收入苍近年来，人均红全年可支配收恐入逐年增加，赴年平均增长率桌为逃1水5歇％。同时一直乖以来北京市的唐人均可支配收帐入远远高于全呈国平均水平。没所以总体上讲懂，北京潜在购复买能力在不断醒增强。封北京市城市规访划壤根据北歇京陕“冈十捷五昂”惯规划，助到甲200昨5斑年北京人均住党房使用面积将背达白到介1叹8毒平方米乖。搬200终0蹈年底北京人均纽住房使用面积抛达霞1换5.2蝶平方米。都据悲200熟0湿年全国第五次敢人口普查结果睬，北京市人口树自然增长率狸为滨9嫩‰坦,汤总人口寇为查1381.筐9兆万，其中城镇仍人口形占绑77.5伞%宁，桥比标199军0键年全国第四次歌人口普查上绝升地4.1贱%煌。考虑到未来筝五年城镇化率渔的加速及城市壳人口自然增长驻趋缓，筝到绞200泽5圾年，取城镇人推口占总人口顶的博8捐0能％，自然人口信增长亩率担为灿8宜‰怠。经计算得出尝：运到少200猫5跌年需要住宅竣昏工面积胁为尚5311.9的8踩万平方米。持此外，从租城市规划看，丹根据北京市有怕关规划，旁从广200忆1愚年开始最用舱3律～词4锣年时间完桂成铸6菜0污平方公里的城雕市绿化隔离带设建设。为筹集灶绿化带的建设君资金，允许有逮控制地在绿化使隔离带中开发以部分商品房，肯这将带动一钞批军“才绿化隔离押带叮”舍住宅项目投放献市场。根肥据麦199自9超年底制订的厌《抹北京市工业布欧局调整规划骄》宣，北京将对市系区及周边地区攻中占地面仁积盘61寄3这万平方米必的楚13伙4稍户企业实行搬慈迁，村用惨3乳～恩5爬年时间使北京闯市中心区内的猛工业用地的比糟例捐由毙8.74吸%勺降读至劫7勿%伤。这将增加在萝市区房地产开袜发的土地供应携量。市场规模招199框9艘年北京市住宅赴竣工面积占全协国住宅竣工面乖积知的秃5.1雕5威％，住宅销售冤面积占全国住容宅销售面积券的最4.酷6墓％，住宅销售属额占全国住宅猪销售额奖的供9.帜6壮％。粮茄踪裙慈叹表袜2趟－絮10柏研房屋及住宅施番工面积蜻托规续个漫谦单位：万平方亦米鞋按泛弹畅仙棍1990珍1991筐1992登1993蜂1994清1995牲1996做1997年1998羡年平均增长率旱住宅施工面积总1562承1612赖1785明1866蠢2315注2898五2697篇2881潮3474毅10.51%稠房屋施工面积摘2865绪2818汪3127涌3608折4461点5524才5633幸5819嚷6496钱10.77%君住宅睡/乳房屋巴(毙%)洒54.52车57.2恩57.08坏51.74弄51.9柔52.45俭47.88诞49.51返53.47岛数据来源：中料国房地产信息蛙网骗图蒜烧特房屋及住宅施忘工情况樱从上表可知：粘北京市住宅施嘉工面积、房屋郊施工面积呈逐赴年增加，且房颈屋住宅施工面弓积的比重也逐删年增加。喝饼寻表连2遭－飞11较陪商品房竣工状叠况神枝塘吐缠消单位：万平方砍米馒年份例房屋竣工迷住宅竣工邮别墅、高级公罩寓岗经济适用房样写字楼氧商业用房特1994溪养460.82乌13.31绞20.9抗7.42姜11.69天1995移664.18痛503.56港41.29高21.93腐26.36图45.99骂1996贴663.4虚470.75蜂43.26壤33.85忠17.68弹38.34绩1997幸682.3性478.3刺叉脸80.86屡42.44熊1999旦1208.5圾5淘908.26丰93.21螺18.22荐108.79哪43.12顷2000邮稍1438.8慰5旧守种馅调年平均增长率珠15.0茅3棚％屿数据来源：中险国房地产信息瞎网奶图闸浪载商品房竣工情浊况箩从上表可知商贝品房竣工面积巷、住宅竣工面已积逐年上升，常并且住宅竣工锅面积占商品房烧竣工面积的比角重也呈上升趋树势。牺表赛2胶－弓12缺牧北京市商品房饥销售、租赁、耐空置状升况宇月安终单位：万平方达米解年份什销售面积刘出租面积和空置面积私合计花销售比例搏出租比例瑞空置比例都1994尼385.89崖81.48客19.56科486.93域79.25%甲16.73%础4.02%情1995叨433.99透59.58播101.84榨595.41嚼72.89%夹10.00%胡17.10%璃1996汗356.04辛65.6捞214.83余636.47致55.94%液10.31%怠33.75%接1999华849.45震93.48粱624.3唯1567.2趣3卸54.20%暑5.96%存39.83%稻数据来源：中皇国房地产信息且网毯图金麦骑北京市商品房强销售、租赁、钢空置情况避从上表可知：早商品房的销售悟、出租、空置级面积绝对值均粘有增加，销售控比例稳中有升桐，出租比例迅掠速滑落，空置喇比例迅速上升岗。请姿表响2肤－凶13羽驶商品房销售额掏情急况塔寇垃绳汁覆单位：亿元晓年份撇商品房销售额浓比去年同期增丽长陕住宅销售额废比去年同期增规长必比重滩1996缴94.73真70.84爷74.78%股1997烛164.1数73.23%滩129.59欲82.93%咸78.97%可1998撑216灿31.63%株181.45磨40.02%图84.00%年1999蓝307.47苗42.35%够232.02交27.87%粉75.46%手2000党470.72舒53.09%策409.34抹76.42%四86.96%粱年平均增长率输49.哪3遭％败55.0栏4稠％渠数据来源：中妨国房地产信息赶网敢图偿迎圆北京市商品房炮销售额状况卡从上表可知：范商品房销售额得及住宅销售额进均有增加，其冲中住宅销售额拔增长率及住宅食销售额占商品蕉房销售额比重烘有大幅提升睛（飘200伙0呢年住宅销售额葱占商品房销售栋额律的财8演7舰％）。胀死转表删2蛇－举14朴歪商品房销售面绍积状况台表弊向玩碌绵交单位：万平方散米秩年份伪1991股1992君1993蚀1994尺1995霸1996抗1999听房屋诚154缎159.12编182.04已168.57遮198.26睡215.33念544.4捞住宅霜152.46剥153.02鲜182.04私149.03趣186.28擦183.08到484.7范其中：售给个逝人短4.35三9.43锐11.06膨35.71羽27.95书43.78均别墅、高级别馋墅购5.09戏17.06塔24.86绕55.1储经济适用房恳11.08衣13孤23.48殖35.1决办公楼餐17.17艘4.75迟13.67迁48巨商业用房洗1.1榜4.62筹14.43扯6.8训住宅年平均增洁长率毛2产7调％妄房屋年平均增鸽长率怕28.7蠢3吩％认数据来源：中你国房地产信息侮网饼图甩毛本商品房销售面嫌积情况貌从上表可以看宰出：住宅销售浓面积逐年上升丧，住宅销售面寨积占商品房销术售面积的比重槐于恐199凳9阴年开始提高删（锐199洋9权年该比重达岗到乒8埋9湾％）。赛通过以上分析苗，可以看出住脾宅市场规模较常大。产二．房地产行伏业盈利能力较难好患（一）行业平雅均利润水平绞由鼻于屠199浓3帆年以前房地产映行业发展过热辟，受利润驱使朋许多公司纷纷态加入，这其中练包括了一些没未有获得土地或侵项目的公司，葬因此通过行业徒资料获得的有跑关利润率的数揉据很难采信。淡目前房地产上树市公司的平均偿毛利率异是帮3辰6区％。通过对北嚷京地区有项目斩、有土地、经蛮营状况较好的或房地产开发公丙司的数据进行灌统计代表公司是上海陆家嘴（71％）、金地集团（50.7％）、北京天鸿宝业（59.04％）塑可看出这些公粮司的平均毛利闯率角为析5劣0里％左右，净利姿率赚为绕2现5饭％左右援。若200狭0余年太原市房地拍产行业平均毛管利率阻是酬2琴0顾％虽～贤2祥8此％，净利率野是伞1系5树代表公司是上海陆家嘴（71％）、金地集团（50.7％）、北京天鸿宝业（59.04％）个200咐0风年太原市人口遣是装30乌0岗万，人均可支蔬配收入晶为炸600绣0悦元，如果按万照亿20/8仓0跨原则，可推测垦出其中幅有脑6能0立万人属于富人呈，他们的人均税可支配收入桑是碑2400舟0秤元。按照国外陡合理房耐价丝―煮―绕房价是收入疤的挤6深倍，三口之家庆的合理住房面务积紧是旦10析0斥平方米，从而咱可推算出他们岔可承受的房价嘴是务350熟0赏～堪450票0校元爷/京平方米销。犬通过以上分析华得出结论：刷**鸟房地产在太原拿市发展房地产朱业，如果目标同客户群定位准吉确（高收入阶乌层），即便市徒场容量小、行呀业成长性不高仍，但仍能获得骂高额的利润。衫（二）主要影径响因素况太原市竞争对野手犹公司名称逼大唐房地产开坝发公司景东大房地产开元发公司倘山西云长房地剥产发展有限公盏司全鸿峰房地产公千司惧太原中博房地霸产开发公司湖代表项目传大唐花园赌东大盛世华庭的君临大厦敌鸿峰花园屯佳地花园海客户定位燕中高收入者岛高收入者予高收入者拔中收入者缓高收入者王项目规模票(民万平方米初)象10溉18脊5建决16夕销售情况亭基本售完摩40.00%察100.00池%待60.00%栗棋售价址(袋元缠/蔑平方米呢)征2080狱～言2550岁2400奴～容3600邪3000尤～监3100漫1680漠～坛2280督2600接～猜3300烛容积率腿1.85杂5.14洪2.39莲5.42捕2.89循优势惰人员素质高管资理能力强字地理位置佳展劣势总资金实力弱朱设计差容积率咐高密度超过氧50末％资金实力弱饺营销能力弱资浆金实力低管理晌能力差旅营销能力弱资污金实力低管理游能力差钞营销能力弱资盒金实力低管理打能力差地段差拐上述君临大厦惑、东大盛世华颈庭、大唐花园喇、鸿峰花园、崭佳地花园被太景原市称为精品民楼盘，其平均汪售价殊是缓270圆0猜元金/岭平方米，平均妄容积率什是犹3.53克8馋。童**垦房地产的垄朝阳小区、漪渡汾华苑南区、载漪汾华苑北区提的平均容积率知是钉3.结6彼（这里未考虑塘**滨大厦，因为其祸属于超高层，贷容积率达到刘了肤10.0皱6倦）。目前太原材市有关部门规荒定：多层小区爹的容积率应达糟到事1.骄2灵～奖1.拘8时，高层小区的矮容积率应达禁到城3.旋5权～报4勿。削2院．北京市竞争鸟对手腔公司名称肉土地储备暖代表项目妖项目规模听99功年业绩傍00扰年业绩铲华远房地产股偶份有限公司找继高1997池年来新增竟150专万平方米栋华明嘉园室35睡公顷盼华清嘉园躬12挡公顷辜北京天鸿宝业详房地产股份有测限公司引回龙观阿76词万平方米授毛利肆54.17走％甚毛利馋59.04上％爪曙光小区房66敢万平方米喜净利率杯20.73撤％崖净利率柿22.18蜜％欧恩济庄小区析60煤万平方米衬金地集团怜园明园附近蠢金地翠园往78改万平方米轿净利率闪17.12责％宋净利率酬14.54辛％男北京夜光杯瓜减葡萄酒厂搜金海湾花园嚷5播万平方米啄毛利冈59.53遵％尖毛利泛50.79阴％予3键．行业进入壁苍垒价房地产行业的赏主要进入壁垒址是土地储备、砍资金，由于房播地产行业需要架资金量较大，跪所以该行业的脂进入壁垒比较忌高。稿4抖．供应商的谈喉判能力屿由于近年来建博筑、建材行业跌竞争激烈，从开而增加了房地草产行业的谈判获能力。丛5住．客户的谈判六能力程由于信息扩散融成本的降低，涨增加了购房者相的讨价还价的某能力。果6饭．革.支房地产行业的勿竞争策略鹿（错1糖）低成本策略兔：目标定位于工经济适用房彼（贫2害）品牌策略：旬目标定位于高剑级公寓及别墅壤7横．主要影响因种素的分析结论杂影响房地产行摆业盈利能力的遵主要因素有行候业内现有竞争争对手、供应商者的谈判能力、棚客户的谈判能张力，若目前的灵竞争结构没有枝大的变化，行齐业的盈利能力滋将保持较高的缸水平。厕第三忙章学灰**桥房地产的竞争抛地位焰**守房地个产夕200琴0耽年漪汾华苑的役销售面积岔为既28311.刊1帆平方米，占太许原市销售面积薯的阀2.27翅%沙；销售收入耕为五5545.7广8煮万元，占太原痛市销售额止的怎2.22吊%象（假定太原市笨住宅平均销售狼价格达是会200歪0侮元晕/辞平方米）；竣冤工面积怎为致3604穷2泛平方米，占太捏原市住宅竣工晌面积起的抛2.2挖5鼠％。饱**怕房地产的毛利府率孙是咸34.辅6须％；净利率挥是勾24.3崭1味％，在盈利方钓面高于太原市商行业平均水平胆。悉一．祖**逗房地产的竞争蛙地位比较强成一般说来，房第地产行业的关醋键成功因素是方获得资源的能睛力、整合资源源能力、管理能摘力、品牌策略春、产品质量，茶因此我们主要萄从下面几个方爽面分析懂**小房地产的竞争小地位。欢（一）获得资张源的能力悼从获得土地资茶源方面看，目恐前丢**遗房地产在太原需市除在建的漪蔑汾华苑北区、介**鹅大厦及将竣工楼交付使用的漪问汾华苑南区外才，尚无储备土沟地，拟在近期抢参与太原市政翼府长凤街的建轻设融资。届时遣政府将以大马夺小区的北区调近瞒21凑4肝亩土地作为补女偿供师**李房地产开发建搏设住宅小区。剧在北京市的土兼地储备工作，日正在进行过程拐中。酬从获得资金方搅面看，睬**照房地产的融资嫩能力不是很强款；但目前银行厉提供按揭服务坛，从而降低了丛企业对资金的巴需求量，减少混了财务费用。始（二）整合资樱源能力痕**玉房地产设备及炉建材的采购是井通过公开招标惹进行的，因而提降低了供应商促的讨价还价能稼力。音在建筑设计方顽面太原设计院素拥有垄断地位目，火**寇房地产的设计毫图纸必须由太臂原设计院进行狱设计，因此限画制了动**匠房地产的设计驾水平。在由于夫**肉房地产比较重宜视建房质量，兄所以在选择建舍筑施工单位时摔，具有一定的担局限性（苏**定房地产已竣工厕及未竣工项目氏的建筑企业均堂是具有一级资铺质的建筑企业算）。这样在某都种程度上增加粮了建筑承包商繁的谈判能力。薄在销售方面，弱**剑房地产曾与上亦海信证机构、饲上海三行置业增公司、北京万比利仁行公司合鸭作过。其选择表营销公司的标殿准是再：姑1喘）实力：曾操群作过多个大型亡知名楼盘，有鱼成套的操作程之序和操作规划堂；抓2肆）知名度寻；唉3蹄）信誉度缝；贪4即）工期营；傍5执）报价。在处违理施工单位与欺监理公司之间骆的关系上，睡**赠房地产主要依锻赖项目经理个责人的业务素质己，缺乏成套的服具有较强操作危性的制度。富**魄房地产曾与有吴建监理公司、为新华监理公司晓合作过。出总体上讲，在哑太原市炮**马房地产对资源恒的整合能力、党运作能力较强抗。墨（三）管理能筑力饿目前改**卷房地产缺乏对驰项目的通盘规障划能力，这主淡要是由于缺乏逼对人力资源的差储备。其具体廉表现在专业技龄术人员、项目细管理人员、项拾目前期开发等负人员的缺乏。叉同时忌**途房地产目前的侧内部组织结构削不利于组织内榴部信息的快速肌沟通。景（四）品牌策较略锡目前铺**蜘房地产还没有互自己的品牌，献与营销公司合剖作的方式主要待是营销策划支暑持，而不是销悟售代理。这就漠要求植**垂要有一支强有宝力的营销队伍企，但是目前多**欺房地产的营销默能力较弱。醋（五）产品质季量相**奸房地产开发的梳房产建筑质量蜜较高，凭**岭购物中心是国次家金牌工程并稍获左得拘“皮鲁班辉奖等”票。撞**心房地产现已完筐工项目的地理造位置都比较有降竞争力。祝二．备**消房地产的竞争傻优势捷目前豪**施房地产的竞争卷优势是雄厚的戴资金实力、良犁好的政府关系箩、较强的融资键能力、员工的昏敬业精神、高北质量的建筑水斯准。偿三．伙**江房地产的竞争兆劣势瓜从纵土地储备志方面看，目前如**封房地产在太原浆市、北京市的吩土地储备均不武足；从君资金由方面看，房地蛮产行业是一个宁资金需求量很冈大的行业，与涂银行的关系将浓直接影响修**敏房地产的融资涨能力，同时作剧为旋**场集团的传统行老业是否能有必而备的现金流支斧撑是一个需要挪关注的问题；处从喊企业资质屠方面看，目前射**挎是二级资质的唉房地产开发企打业，只能承担斥2宇0薄公顷悉以下的土地开北发任务，建筑判面霞积薄2雕0董万平方米以下忙的住宅小区建尽设，这将限制促**罪房地产承揽的费项目规模；从蜡人力资源储备协方面看，目前帅**催缺乏项目前期傅开发领域的人怠才及项目管理澡人才，这将直牛接影响末**日房地产整合资尿源的能力，造咳成项刷目圆“芹三白边骨”床现象严重；从抱领导管理能力擦看，核**捡房地产领导的调管理观念较滞换后，组织结构啊、业务流程不盼合理，工作效芳率较低。栋第四按章坏适**躲房地产的发展编方向及对策太原地区（一）结论莫根据对太原市匪房地产行业的其状况及尾**步房地产内部资涉源的分析，我打们认为太原市允房地产行业吸台引力居中，组**茶房地产在太原场市的竞争地位侨较高。状鉴于以上情况尤，我们建议猾**优房地产在太原串市实行扩张的宴经营策略。同仰时食**鸡房地产在以后贞的发展中应注亲意进行市场细来分，即根据已赢获得土地的不先同地理位置，拣定位不同的目汤标客户群。次（二）市场预骗测林假设个《请房地产开发企杏业资质管理规天定唯》、《城市房娱地产转让管理株规定》逆等政策环境不华变，在不考虑片土地及项目问肝题的前提下，指做以下推测。泰200证0解年太原市住宅膛竣工面积约谋为魄16横0框万平方米；又钉根据虚《太原市十五奖规划经济研究债》除，善到顺200瓶5碧年太原市需要促住宅总量剃是环1224.9盐3辈万平方米。要艺完恼成词“签十寺五狐”侨规划，太原市水住宅竣工面积医的年增长率蝴为问14.紫5德％，从而推测雾出屿200妖1菜年岗～溪200检5联年太原市住宅巩竣工面积如下畜表皱：讯柜声扯俱没孙惑宿适单位：万平方敞米错年份喊2001勉2002洲2003裁2004浇2005戴住宅竣工面积摘183.2汤209.8差240.2拾275资314.9访假设太原市住赴宅销售面积为晴住宅竣工面积椒的洋7赵8顽％，从而推测连出匠200供1很年剂～讽200船5根年太原市住宅地销售面积如下霜表外：汉银甜董禽敬劫凑烤茄单位：万平方西米愁年份阻2001聚2002眨2003刮2004福2005杜住宅销售面积会142.9次163.6耍187.4掠214.5携245.6第一种情况吩假设纷**箩住宅竣工面积院于艰200蝇5股年达到太原市捞住宅竣工面给积约5帜％的份额相，则每年住宅邻竣工面积增长唤率波为序3披4笔％，每年住宅嗓竣工面积如下畅：替轰婶知柏工瓜丰庆竿单位：万平方怕米生年份蠢2001颤2002歪2003渠2004纷2005讲住宅竣工面积死4.82再6.46龟8.66动11.61叙15.75板假设饺**腐房地产住宅空牙置率汪为摘1姿0秋％，则吃**掏房地产每年住品宅销售面积如趟下：厚鸦煤却喊毯伸塔捎糟单位：万平方帅米督年份落2001若2002书2003君2004震2005汁住宅销售面积戒4.34烟5.81铁7.79催10.45竞14.18稠这甲样但200晓5司年狮**丽房地产住宅销瞒售面积占太原库市住宅销售面求积较的辆5.7想7层％。撇2参.连第二种情况沙假设肺**也住宅竣工面积思于雷200扣5躺年达到太原市垒住宅竣工面阴积医4阀％的份额，则比每年住宅竣工鸟面积增长率优为滥28.拢5应％，每年住宅资竣工面积如下资：矩猫蚂芽大桶旧巾继管单位：万平方赏米央年份复2001祥2002帽2003遵2004动2005德住宅竣工面积学4.63出5.94润7.64甚9.82搂12.60绞假设哨**匙房地产住宅空闸置率虫为汤1私0校％，则傻**径房地产每年住马宅销售面积如矮下：暴促玉棒减糠说球逮化单位：万平方铲米津年份施2001企2002跟2003直2004忍2005狮住宅销售面积秩4.17米5.35沿6.88唤8.84辱11.34刘这刘样果200互5际年倍**瘦房地产住宅销数售面积占太原健市住宅销售面羽积饿的躺4.6擦2脊％。鄙**宏房地产在太原敌市继续发展，洲应具备以下条东件：军1桐．充足的土地霞储备。拥2摩．雄厚的资金毅实力和通畅的岭融资渠道。蕉3渗．经验丰富的辰项目管理人员相和项目前期开飞发人员。二．北京地区堵通过分析，我作们认为北京市懒房地产行业的揪吸引力非常大须，而姜**霞房地产在北京徐市的竞争力较息低。故我们建塞议淹**巧房地产目前不贫要进入北京房妹地产市场。倍但鉴于北