房产新项目发展制度手册

第第1页x房产新项目发展制度手册x房产新项目发展制度手册【最新资料，WORD文档，可编辑】第第2页目录一、绪言 3二、释义 3三、操作规范 3四、新项目发展信息通报 6五、新项目研讨会项目概况表格 8六、佳合房地产项目可行性报告内容指引 12一、绪言目的：为适应佳合公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升佳合公司竞争力，特制定本制度。范围：本办法适用于佳合公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。职责：1、佳合投资中心负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归投资中心。二、释义本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：一线公司：投资中心：指佳合投资中心决策委员会：指佳合公司投资决策委员会（包括股东会成员和其它专家）小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构三、操作规范第一条新项目发展信息通报投资中心负责信息的收集和项目的寻找，并及时整理项目的档案。整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。第二条项目发展工作小组1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。23—4负责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，投资中心可替代行使小组职责，但必须经过佳合领导批准。3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。5、工作内容和流程：意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或佳合主管领导。组长制定具体工作时间。小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），一线公司或投资人员应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。一线公司或投资人员应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿小组完成实地调查和评估工作后，方可提交召开项目听证会申请。应提前一周向小组报送召开项目听证会申请和《项目可行性报告》。小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策委员会”主任或佳合主管领导审批，并自收到召开项目听证会申请2部门负责人。小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。资人员给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。第三条论证报告进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《佳合公司房地产项目可行性报告内容指引》。第四条项目听证会1、除本制度第八条规定外，佳合公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。2、会务组织：佳合企管中心、投资中心负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布表决结果。3、会议主持人：“决策委员会”指定。4、评委成员：佳合决策层（股东会成员、董事长、总经理、副总经理、总监），各区域中心城市公司第一负责人，佳合财务中心、投资中心、研发中心、工程部、市场营销中心第一负责人。5、与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。6、会议形式：现场、远程会议。7、相关工作内容：实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。行或统一安排。3可先行讨论或征求相关职能部门意见。听证会召开前，小组可就专项问题向佳合职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。和意见。表》，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。3佳合领导、项目所在一线公司和佳合职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。8、评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述理由。9二时，若表决形式的比例大于等于以作为最终论证结果，反之则以作为最终论证结果。10、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。第五条 签署合作意向已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：1、于签署意向两周前向投资中心报送项目资料。2、小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律人员可介入前期谈判、意向书起草工作。3、小组对合作意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和佳合主管领导。4、“决策委员会”主任或佳合领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向第六条 签署正式协议项目合作意向书签定后，一线公司或投资人员及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律人员可介入项目谈判和协议起草工作。与合作方（土地方）1、召开项目听证会，并通过。2、报送佳合董事会，并通过。3主任和佳合主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。第七条 向合作方（土地方）付款审批程序1、在签署合作意向后，才可以支付定金（或诚意金）。2200（200），3、在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款第八条 简化项目论证程序简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和投资中心共同组织。对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：515合作条件和市场情况与原项目基本类似。这些条件已得到改善和解决的。佳合相关管理制度规定的其他情形。四、新项目发展信息通报说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；21025（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间以电子邮件形式可视项目重要性和项目进展变化3时上报。4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。一、新项目基本情况概要项目名称一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置围所在区东西南北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。权归属合作方土地性质占地面积建筑面积宅公建容积率第第10页土地现状土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。及条件合作方式本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注二、项目进展状况及工作计划详细内容二、项目进展状况及工作计划详细内容接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。项目进展状况谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境竞争对手整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。第第8页变变化政府政策和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套（或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、下一步计划采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。项目宗地概况户涉及单位或生产队项目宗地概况户涉及单位或生产队个个其它在宗地及其周边的起始站距宗地最近的站点市中心距宗地最快可达线路表一、宗地概况土地方全称区域位位置 至东所在区南范围西北地段及等级地形地貌地下情现状况需要安置或待动迁动迁的居民情况需要迁移的企业或工厂公交线交通出行路交通干它现状教育设小学公共施中学第第9页服务服务设施（3000列明数量、（量）幼托商业网点综合商场超级市场农贸市场其它银行邮局文化体距离）育公园其它游泳馆医院大市套周边环境依据面积（公顷）依据面积（公顷）比例现状用地性质项目宗地用地平衡表居住用地绿地经济技术指标住宅用地公建用地公共绿地总用地依据规划批准经济技术指标情况总建筑面积多层住宅住宅面积高层住宅经营性公建公建面积非经营性公建分类万平方米比例其中项目名称建筑面积占地面积公建项目主要内容经营性123第第10页非经营性非经营性公建项目4N1234N综合指标容积率其它指标综合容积率住宅容积率建筑覆盖率绿化率控高备注合作方式（主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配合作方式（主要包括获得项目或土地的方式、土地前期开发工作、规划调整、市政公建配套的要求等主要内容）政府批文、权证规划用征地批方案设建设用府文件（成本构成、楼面地价地成本付款条件名称审批机关备注合作依据合作要求第第11页其其他要求项目所在地政府税︑费标准用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）合计项目投资收益测算规划指标住宅多层住宅高层住宅公建经营性非经营性项目总金额（万元）单价（元/平方米）一1成本预测23456二直接成本小计土地获得价款红线内市政工程费环境及配套设施费开发间接费其中：营销费用利息支出管理费用总计第第12页序号序号项目总金额/万元单价/元/㎡备 注投资收益测算12345678910111213销售收入直接成本管理费用总投资毛利率%销售净利率内部收益率启动资金最大资金占用六、佳合房地产项目可行性报告内容指引一、前言特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引一、外部环境1等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1（3—5在公司发展中的地位（是否核心项目）；第第13页2扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）3000四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水情况8/超市的建设等。9、其他五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7附图情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。九、立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述（一）项目立项1、项目是否已经立项2、立项主体是否能够变更3、立项变更条件和时间4、有关立项的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（二）项目用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的用途4、有关项目用地现状的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（三）项目用地规划3、规划用地用途4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（四）项目用地取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序描述2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控（决）（五）项目用地土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序描述和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日4、有关项目用地规划的政府文件（写明批号或主要内容，复印件作为附件，并索引）（六）政策性风险评估政府资源利用的评估：当地政府对外来投资的态度；当地政府职能部门的办事作风；当地政府对该项目的关注程度；地块周边已有开发商项目成败的政府因素；政策变更对项目开发的影响：城市规划限制或更改；突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完可能性判断。二、合作方式及风险评估1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、主要合作条件4、合作风险评估：或正在洽谈的公司；土地使用年限；土地权属有无瑕疵，抵押或其他的法律纠纷；土地方的信用；付款进度及与土地出让（转让、合作开发）土地手续的配合；其他与合作方式相关的当地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况2、各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点6、结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。3、确定目标客户4、市场定位四、整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最基本的建筑排列（不同假设情况下，对应的建设周期计划、成本估算、销售价格预测及经济效益分析，要在本指引第五、六部分体现）。2据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例（益分析在本指引第六部分体现）。3（对规划设计的影响程度及对应的设计思路（该思路对应的成本估算要在本指引第六部分体现）。4污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、市政配套设施对规划设计的影响。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现项目预期的风格和设计主题。2、技术概念：计划采用的重要新技术及其与规划设计的关系。3、可持续发展概念：对项目分期发展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。第五部分：工程及销售计划一、截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。率。（按季列示）析。（按季列示）第六部分：投资收益分析一、成本预测容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项 目土地获得价款开发前期准备费主体建筑建安工程费社区管网工程费开发成本合计

投资总额（万元）

单位成本（元/m2）第第20页二、税务分析1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标经济指标总投资内部收益率销售净利率销售毛利率地价支付贴现比单位数值（元/m2）项目总金额（万元）3、项目开发各期的利润体现

2001

﹒﹒﹒

20××年 合计项目总投资项目总投资结算面积m2）(元

上半年下半年上半年下半年上半年下半年b第第21页4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。经济指标预测成本×预测成本经济指标预测成本×预测成本预测成本×预测成本×总投资90%110%120%税前利润税后净利销售净利率保本售价售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标营业额税前利润税后净利

预测售价×90%

预测售价 预测售价×预测售价×110% 120%容积率变动各项指标的变化多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率

容积率1容积率2容积率3 容积率4容积率55、盈亏平衡点分析保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1积的成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T)*(1-T)*S+C*T1 2 2式中：R：表示保本销售率S：表示单位售价T1T2四、项目资金预测1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款计划：各期销售回款计划。3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容资金占用月平均额第七部分：管理资源配置一、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。三、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。第八部分：综合分析与建议生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议第九部分：竞