山西太原市房地产市场报告

山西太原市房地产市场分析报告本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。一、中国房地产市场的总体态势2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。”2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。”2004年“政策年，稳中有升。”2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。”注：以上均有具体分析资料。二、山西省房地产市场运行情况分析(一)2003年山西房地产市场基本情况2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。（二）2004上半年山西房地产市场分析1、供给分析目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。2、销售分析上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。猪歪3薪、房价分莲析羞晚今年上半年我休省房地产价格故增幅为全国第誓三，根据艰7厕月鹅29贿日唤召开的上半年肠全省房地产市忧场形势分析会蛾情况报道，上腐半年我省商品久房销售面积大召于竣工面积、争销售额增长率姓高于房地产投基资增长率，商已品房一级市场窃呈现出需求旺役盛的良好态势猴。商品房销售絮价格在成本增浩加和市场需求忆较旺的拉动下腔呈明显上涨趋桐势。商品房销泽售价格涨幅较叹高。到灶6扇月底，我省商造品房平均销售陡价格为辽1797月元资/捎平方米，同比检增长瞒27.6宴％，比同期全学国高脏16土个百分点，增魔幅位居全国第叮3半位，绝对额位膏居全国第浓20己位，居中西部狡地区第港9安位。从甜11酸个市看，商品野房售价最高的祸是太原市，为跌3244扎元钱/受平方米，低于大每平方米扭1000束元的是阳泉市贼与忻州市，分含别为侍966燃元酬/诱平方米与权924控元但/置平方米。漫上半年，太原呈市新建商品房孟销售均价为每式平方米献4872粪元，同比增长猾8户．狮62惯％，其中住宅锤均价每平方米仰2948蔽元，同比增长多4弱．式6勒％，每套商品防住宅销售均价当为变40来万元。相对于唤城镇居民收入哗而言，上半年排太原市人均可京支配收入为拖4620陪元，同比增长交13毛．前3庙％，新建商品希住宅的价格涨近幅低于居民可瓶支配收入涨幅鄙，且低于全国凯商品住宅价格亦涨幅。国际经则验认为，房价参增长速度超过仓GDP议增长速度的两暴倍以上，就会唉产生严重泡沫弦。目前太原市诱房价远离警戒类线，房地产市兰场发展空间很物大，供销均呈顾现增长态势。兵然而，调查中茧发现，太原市尺80至％的购房者承俗受价位为每平芦方米宣1800袖元以下，而商来品住房供应中私每平方米饮2500要元以上的占属85味％以上。造成壁房价上涨的原卫因主要有：一羞是土地价格过肿高，在太原市兰商品住房成本减构成中，土地副价格占萍21孔．厚4苏％；二是拆迁福成本高；三是笼城市居住人口笨的增加，住房干制度改革深化骡，扩大了市场碑需求量；四是压钢材、水泥等森原材料的上涨梅，直接导致住学房价格的上涨调；五是经济适狼用房在住房供引应中所占的比羞例小，平抑商血品房价格作用聋相对薄弱。智己4巨、存量分西析咽伙上半年，太原坦市存量房交易晕价格为每平方摧米门2013袋元，同比增长励27秒．豪07筋％。其中住宅今交易均价为每让平方米挨1738躲元，同比增长骤22牧．专27孕％，每套存量隆住宅交易均价吧为室21亲万元。尽管存徐量住房价格上合涨幅度超过新负建商品住房，汉但存量住房仍泪呈供不应求之名势，市场潜力剩很大。从交易胶情况来看，上阶半年存量房交搭易总额为括3象．盯9全亿元，其中住损宅孤7460萌万元；存量房触交易量为倡454尊套，交易面积愿19围万平方米，同唐比降低胞7愤．佳64丙％；住宅交易晃348赤套，交易面积贯4铅．法69仗万平方米，同沫比降低贴243各．柜18睁％，其中房改缺房、经济适用蒜房交易拆186魂套，同比降低办157控．笔88怕％。存量房交体易量下降，这双是由于政策衔潜接等问题，形坚成个人小土地昼使用证的发放图水平无法满足涨存量房交易中胶提供小土地使算用证的总数量记的矛盾，严重雨影响了交易量脉。僵5帖、拆迁分析站上半年，全市岛城区共批准拆箱迁项目冒17躲个，核准拆迁塌面积圾4拿．扰5稍万平方米，同尘比下降夜82勉．项7株％，拆迁居民督1399买户，拆迁总量测大幅下降。造讽成拆迁总量下逝降的宏观因素搁是：央行房贷疏政策收紧和清锻理拖欠农民工斥工资政策出台恐后，开发商融型资渠道有限、置资金不足，加模之旧城改造优沉惠政策落实不齐到位，影响了明房地产开发企附业对旧城区改匪造的积极性，伴旧城改造项目们启动乏力。微萌观因素是：太漂原市近两年来拢拆迁难度逐步聋增大，一方面贪由于目前中、您小户型、低价板位的普通商品岁房和经济适用旺房供应量不足冰，致使货币安巡置居民在拿到券货币补逝偿款后在市场存上难以买到合物适的住房，影怀响了群众配合放拆迁的积极性射，另一方面小盼部分被拆迁人枝脱离拆迁政策减提出不合理的艘补偿要求，漫满天要价，个别悲开发商采取偷索拆和擅自强拆丽等违法行为，谢激化了矛盾。群6丙、消费者分析败在太原市辈7斥月份举办牲的跳“剥住在龙辆城约”涛房展会上，主厌办单位进行了兰一次房地产消昼费结构问卷调五查，问卷的调紫查项目分请10糊大类说46仰个小项，涉及危到购房者的职谎业、年龄、家涉庭年收入、购讨房用途、置业扒情况、购房首皮选、购房需求行时间、欲购房许区域、承受价吓位及户型要求艳等方方面面。附经过主办单位艰整理、汇总、只统计，本次调胳查共回收有效膝调查问卷桶5164均份，被调查者旦详细地对调查司表中各项内容化进行了认真填拢写。王根据调查结果能分析，目前太表原市昨80概％的购房者年务龄在朝40醉岁以下；高达前75怪％的购房者家展庭年收入在姐3宜万元以下；在当一年内有购房重愿望的家庭占舌总数的毫65拔％；燥79杀％的家庭能够新承受的商品房呼价位在每平方得米容1800辨元以下；求购双户型为二室一缠厅的购房者占所被调查总人数丑的塔41袄％，短期内购淹房意愿强烈。演此次调查乳问卷发放数量贡大，调查内容哈丰富，涵盖了还购房者购房需淹求的方方面面善，具有相当的凯代表性，反映策的情况与太原蚊市目前房地产巴市场的实际情会况相吻合，为头太原市房地产泪业的发展指出违了方向，对房璃地产开发企业清具有一定的参状考价值。合从调查结果来归看目前太原市愤房地产市场最销大的问题是住塞宅供应的结构左性失衡问题，理主要体现在两毙个方面，一是津房价过高，二品是面积过大。筹太原市房地局词的统计数字表梨明，上半年太棉原市的住宅平根均价格已达到忍2900笑多元，远高于筝调查显示的叼1800坡元以下的水平丹，导致工薪阶拦层望房兴叹；议开发商为吸引甲高收入阶层买降房，争相盖大借房子，相应提丧高了购房总价今，适合工薪阶欧层购买的面积待在防80短平方米左右的晌中小户型非常写少，更是把一歼些急需购房的再老百姓堵在房厉地产市场的门漂外。这个调查侧结果和太原市蔬目前房地产市躁场的供给情况假比较吻合。饭因此加大中低夸价位商品房和户经济适用房的躬建设力度，确炉定合理的房价森，把工薪阶层飞作为房地产市纲场购买的主力炊人群，这对房吧地产开发企业盏的长远发展是籍很有利的。剥7恳、竞争态势分秧析撇太原房地产市倾场面临变局，枯最近几年，外旷地开发商已经腿通过各种渠道春渗入山西房地璃产市场，目前列比较知名的外学地开发商就有谷好几家，比如矿山西大唐房地掏产开发公司是坡由海南第一投身资公司投资组罢建；太重大唐梨房地产开发公派司是由厦门大本唐房地产开发咳公司和太重房厕地产公司合资进组建；正在柳川巷进行大规模稳商业地产开发舞的山西宝地房纪地产开发公司惭来自东北；另旱外两家国内知仪名的开发商广所东振鹏投资集铺团和天津顺驰沈公司也已经落妖户晋中市。有治业内人士称，湾晋中只是他们绪进入太原房地六产市场的跳板乒，一旦机会成车熟，他们随时呆会进入太原市倦。北京房地产梨传奇人物、今希典集团董事长牧张宝全表示，惨他想拿到一块糊500偶～锻1000陆亩的土地在太变原开发房地产药。预计，一两扁年之内，外地塔开发商将一窝拆蜂涌进太原，绕本地开发商面赖临生死考验。和近几年来孔随着国内发达固城市房地产市装场竞争日趋激仇烈，北京待发饶达城市土地资争源的稀缺和涨双价，国内房地忌产市场已经开平始向二级市场粒转移，而太原虹这样的省会城子市正是国内大吊型开发商关注匹的重点目标。袍和全国比子较发达的地区遣相比太原市的备房地产市场还楼比较落后，从会供应角度看，式虽说这几年太无原市的房地产弄市场有了很大今发展，但没有列创新，房子好爱像是一个模子制里刻出来似的阳，要盖高层全遇是高层，要造赚水景全是水景象，没有一点儿倘个性。太原房湾地产还处于功趟能产品时代，闭也就是说房地锐产开发还停留括在只能满足一列般居住需求。怕一个城市的房葛地产，从房价浪上就可以看出接它处在一个什成么样的产品状相态。在平均房坏价不超过毕3000胞元的时候，房旁地产肯定是处似于功能产品时茅代，房价只是莫地价和房屋基容本造价的总和勇，购房者要求昆的是房屋质量评和功能，房子团也只能满足人销们的基本居住常需求。功能性晋产品经过一段剧时间的发展后旨就应该细分市锤场，产品档次伸有所提升，从疯功能产品向建都筑产品过渡。娃也就是说，房拔子要具有两个秀功能：商品性寺和文化性。房港地产市场既要肯有满足低收入栋阶层的功能性火产品，也要有询满足高收入阶阁层的带有体验怕价值和文化品企位的产品，这丸样的房子绝不惭是简单的水泥袋和钢筋，也不译是开发商种几举棵树、植一块帅草坪、造一处计景观。正是因赵为太原房地产局还处于功能性肌产品时代，还肉没有真正的高戏端产品，因此忌就有很好的发疲展机遇，很多暑外地的房地殊产开发企业就鸦是这一点。太阵原房地产目前亦还处于初级阶鸟段，市场没有劲划分，竞争不点激烈，房子好稼卖，发展空间蓝很大。太原的锄开发商，房子闭好卖，基本上县没有什么大的鱼竞争，不用作王秀，广告做的躺很少。作为房象地产广告中效胆果最好的户外俩广告的发展和甚利用情况就可拾以看出太原市俩的房地产市场各的竞争还不是成很激烈。颠吸引外来护房地产开发企突业的另一大因乘素是：山西有亩一大批潜在的涌高档商品房消阵费群体，这是眼许多开发商梦贞寐以求的最宝妹贵的资源。山作西拥有一大批井有钱人，可这慕批人都到北京钩买房子去了。盏山西人在北京孕买房子出手大吩方是出了名的后，背着整麻袋寸钱买房。与此锦同时，太原有言些楼盘销售情懂况不好，还有恢许多空置房，烫这是为什么？旗许多专家认为演原因还在开发帝商身上，产品到太单一，商品膛房的个性没有籍充分体现出来但。购房者对住拾宅的需求与现估实供应有很大底差距，供应与却需求脱节。如哲果太原有真正金好的楼盘，完矛全可以吸引全刺省有钱人来太庆原置业，好房惭子不愁卖不出虹去。百正因为以皂上两大原因，森吸引了越来越值多的外地房地跑产开发企业进贤入山西太原，暴山西的房地产狭企业面临洗牌在，太原市现有钥房地产开发企李业抄300冻余家，但真正渠成规模的几乎闪没有。在经过咬年检的公司中苦，只有不到盾1/3拾的公司有项目聪运转，升1/3艳正在四处寻找糠项目，还有裕1/3践处于休眠状态心；房地产企业什年平均开发量爬不到纵1000怨万元，山西房努地产开发企业嚼平均注册资本现金不到边800抱万元，这对资宾金密集型的行酬业来说如同小网孩做游戏，那伯么少的资本金蒜只能在太原买湿三四亩地，更并不用说搞开发丽了。现在银行咬又提高了房地望产行业信贷门巾槛，役对于靠银行资碌金买地开发的争房地产公司来各说更难生存。碌外地有实力公戏司的介入，可戚以有效地提高思山西房地产行抗业的资金水平柏，提高竞争力算。同时也有利益于成片开发、喜规模开发，还丑可以带来新的违开发理念和开厦发模式，这对营太原房地产行秆业将是一个很薯大的提升。产目前山西但的政府也认为职，外来开发商孟的介入将有助喘于提高太原房所地产开发商的街竞争力，淘汰琴一批开发企业主，对抑制房价愉上涨，制止开晋发商违规开发绒、欺诈销售，命提升产品档次脾都有很大的促蛋进作用。但由怖于太原房地产签市场有其特殊早的一面，外来陶开发商能否服科水土还是一个慈未知数，目前扶市场上最担心远的问题还是外就来开发商的大喊量介入会导致赖太原土地价格味大幅攀升，房数价上涨，让本辆来就买不起房仿的工薪阶层更写加买不起房。绸外地房地缎产公司渗入太帆原房地产市场谊，最担心的还务是本地中小开坏发公司。首先时表现在产品的喜品牌效应上。慌对于目前还没友有形成品牌的槽本地开发商，邪知名房地产品供牌的介入会吸玉引大部分消费默者的眼球；其北次，中小开发漫商将被挤得没书有市场空间。邻由于外来投资娃者具有资金实啦力和城市运营闹商能力，可以最进行城市大规片模成片开发，察本地中小开发古商肯定在土地购拍卖中处于劣要势，或者根本攀得不到土地，构最后被迫退出与市场；再次，功由于本地开发歌商的开发理念妨滞后，宣传包倡装不到位，产镜品单一，建筑铃呆板，开发出淹来的楼盘将无惠力和外来开发瘦商抗衡，可能练会增加现房存欲量，开发风险队加大。乐三、当前全省揪房地产市场发读展存在的突出财问题裳1然、我省房地产降投资势头趋缓端根据全省盈房地产市场分三析暨中低价位浇住宅建设工作锄汇报会上了解斜到，在国家加读大对房地产业蜂宏观调控的背习景下，目前全害省房地产开发胀投资明显趋缓抢，增幅比去年情同期回落昆19珍个百分点。冷全省房地产开启发投资增幅逐弹月回落。似2003糠年全省房地产顽开发投资王3挠至坡12界月份逐月增幅肺分别为闲80常．晌4算％、寺85消．鼠8坦％、寿63登．倒1赖％、迫53说．贩8惊％、庆50旅．减8狗％、子49爱．斗9吼％、狠48糊．侮0遥％、荡48疼．播3触％、肠49燕．朱7扮％、把41皇．赞3幼％，增幅趋缓葡。麻1舌～孙7歉月份，太原市慌房地产投资共餐计块205407界万元，同比增完长舟49.52臣％，增幅比全壁国平均水平高眨出沃20.9格个百分点，房顾地产投资占太胳原市固定资产蛇投资的比重为摧14.8坦％。增幅比去蹈年同期回落了驻十几个百分点辱。同时，住宅雨新开工面积为火209.本3赏万平方米绢，同比下降了骗近共10哭个百分点，完确成开发土地面役积为俘49.38券万平方米，同亩比下降了滩8.9杰个百分点。据起省建设厅相关倍专家分析，今爸年依3并月份以来，针传对房地产行业欢等行业存在的沫局部过热的情暮况，国家出台狸了一系列措施奇进行降温，并虏对房地产开发涝项目（经济适根用房除外）资隔本金提高了絮15土个百分点，使存房地产开发企驶业贷款受到了处限制，由此淘条汰了行业内一沾批资质较低、烈开发实力弱的贿企业，同时，塌也使全省的房映地产开发投资拘等指标出现了直合理的回落，胀这一现象表明胀，宏观经济调酷控在房地产业鲜的作用已经显趟现。菠为了完成纱投资开发项目唱，在银根紧缩想的情况下，开崖发商纷纷自找刊门路，寻找资鱼金来源。据了惯解，目前开发匪商的项目资金献中，自筹资金齿占到了近四成属，贷款比例下慨降到了谁14俊％，比全国姜21.9藏％的平均水平丑低了近恶8俊个百分点。飞由于整体走的供应量趋少再，而市场需求勒旺盛，全省商既品房一级市场郑销售良好，销译售面积为平方昨米，同比增长倒了研8躲成左右；与此花相呼应，商品默房一级市场销住售价格呈现明任显的上涨趋势生。到恨6晓月底，全省商岔品房销售价格狼为脂1797某元遭/们平方米，同比汉增长了鸽27填％，比同期全望国高哪16辅个百分点，增春幅位居全国第虫3丝位。价格上涨杨主要原因是由循于办公楼和商荣业用房销售价例格较高带动所溉至，住宅价格春涨幅在合理区悄间，与社会消闷费品价格涨幅犬趋势基本相同发。厌2笼、经济适用住村房建设规模明牺显下降。蕉全年房地产开闷发计划总投资姿减少纱11册．引3谁个百分点。燕2004棒年一季度新开边工房屋建筑面元积减少砖18项．喷6瘦个百分点，其西中新开工经济沟适用住房面积栗为肝6居．朱05柳万平方米，同汇比减少短69刮．湾9钉个百分点；房金地产投资中经两济适用住房右0估．宇61德亿元，同比减泪少舅38漠．懂1伏个百分点，经查济适用住房空事置面积为齿4咸．蜡87疏万平方米，同饰比减少甜40么．拳7东个百分点。醋2003控年全省购置土剥地面积为躬373慌．沫97渡万平方米，完充成开发土地面卸积皆156姻．放82刃万平方米，完练成开发面积仅匙占稿41定．争9茶％。购置土地挎面积比乞2002田年净增蹄56估．解4但万平方米，同垒比增长穷17灿．诉8愤％，而完成开服发土地面积比浩2002育年减少被37联．抢73罢万平方米，同夹比减少墓19拌．嫁4匀％。泽3经、完成开发土歇地面积出现负籍增长。犁20余04究年一季度全省光购置土地面积向为泉45潮．仪51摩平方米，同比惰增长睡16输．可7膊％，完成开发劲土地面积面15添．桃82奔平方米，同比刘减少狗35梅．笛4称％。艇沟4办、融资成为山族西地产业当务异之急寇去年咐6狱月，央行下发岩了带121尘号文件，并出湾台了新的土地御政策，以加强麦对商业银行房兵贷的监管力度糊。文件规定，肾贷款应重点支静持符合中低收顽入家庭购买能冰力的住宅项目耳，对大户型、涉大面积、高档追商品房、别墅峰等项目应适当躬限制。并对贷勉款企业的开发远资质、管理水默平有了更高的唉要求，规定自赞有资金必须达援到脚30受％和封顶才能距按揭的要求。基今年脸4录月，央行提高阳了银行存款准菠备金率豆0.5径个百分点，减则少了金融机构影可贷资金，同蜡时房地产开发诊固定资产投资判项目资金比例赴从异20澡％提高到革35者％以上，以防妥房地产企业大岔量贷款有可能例引发金融风险匹。这些政策让鹊许多企业感到拣资金紧张。对掀一些开发资金挂少、过分依赖苍银行贷款的企穗业来说更是雪盖上加霜。今案年抹“使五垮一丝”伶前，央行又下炕发通知，还在定“娱五冲一滋”既之后，进一步乔严格控制房贷勉项目。木据估算阿80该％左右的土地萍购置和房地产容开发资金都直腐接或间接来自穗商业银行信贷小，房地产市场疏的各个环节都垄有与银行有直贷接关系。限制客房贷政策的出臂台，使房地产拘开发企业普遍众感到资金压力原加大，希望能低通过多种渠道坚获取房地产投济资资金。带1旬～像7抗月份，太原市吼房地产开发资吉金到位共口433227泽万元，同比增元长池74.4赔％，国内贷款响占全部资金的截比重下降矿6.1爸个百分点。当器前，企业找地柏皮、寻笋资金成了工作他的重心，这决秘定着其有无资者格参加后续竞株争，同时使资退金实力和筹资像能力弱小的小骂企业遭览遇标“强灭顶之棚灾谈”欢。伯我省房地产商抢大多属于二三林线的中小企业愉，实力较弱，版资金腾挪余地料较小，因此对已央行的政策反壳应比较强烈。番普遍认为，这勉将限制房地产到企业的资金来冷源，有碍全省镇地产业的发展烂。由于我省房忽地产金融市场密发展滞后，除毫银行信贷外，争没有更多的金稿融工具，而房政地产开发项目帮的全部流程都勒有离不开信贷托资金的支持。锈这样一来，可府能造成资金链惨断裂，致使已号开工项目不能传按时竣工，新贴项目不能接手丑，使开发商陷车入困境。冲省房产咨询中筹心的专业人士痛指出，我国房击地产业融资渠珍道比较狭窄，始主要是依靠银谨行贷款。另外哄，企业上市、绑资产证券化抵征押、发行债券玻、基金、信托至等也是获取资伴金的重要方式辰。但是，由于帝国情的不同、主各地房地产市痰场发展阶段的膀不同，以及企菜业自身条件的蒸限制，这些方物式并不能真正饭应用到房产融丽资中。就我省玉的现状而言，淡房产商不能惟垂一指望银行信晴贷，应当根据裂自身的特点，浑积极寻求多元蹈化的金融工具志，最终佩把柿“钳121架号文宏件百”依演化成市场创露新的动力。遮资金来源一：团本地资金鉴一位资深房地油产业媒体人士违透露，在京津喘沪等地区的中沟高档地产小区晓，有很多靠开访小煤窑发财的浓山西人开着高膊档轿车前来购坊房，这些煤炭处富商出手阔绰虏，动辄百万元两甚至几百万元掩的房子，对当敲地有钱人来说购也是难以企及简的。刊据山西煤炭信姓息网公布的资粥料显示，全省漏所有合法与不拣合法的小煤窑厕总共应在担12000插座以上。一研互究人士分析，咳按每个矿主年术平均净赚赶200昂万元计算，如糊果每年有耕500达个矿主携款离档开山西，每年肚就会直接带走塘100犬亿元的现金，停这相当于山西筛省国民经济证2000章多个亿的二十舌分之一。碎一些矿主说出腹了他们外迁的贡原因，我省的秘投资环境比较赌差，政府职能墓部门权力意识边浓厚、服务意量识淡薄，转变框职能仅仅停留购于表面，缺乏蓬实质性进展，祝无论从软硬环食境上都无法与瓣沿海城市及其盯它大城市相比摆。坚这么大的资金励外流量，对于赵外省市是很好冬的资金来源，蚕而对于我们的逃山西经济却是丧不利的。客观柔上形成驻的唉“兄外面进不来，挪自己留不漆住记”慰的被动局面目淘前，对于这些筹社会上有大量蜂资金聚集，已切经引起了山西艰省政府有关部淘门的注意，政耍府可能采取会棚一定的政策，妻同时房地产开辱发企业也应该稳采取一定的策请略获取这些本游地的投资资金惕。武资金来源二：话外地资金券建立融资平台归进行招商引资堵，同外地发展志较好的房地产遇行业建立合作誉关系，了解外同资银行新的金挨融产品。但是舟他们与外地企胡业和金融机构统都有遇到一个才难题：缺少适麦合沟通的平台岂。大多数业内逝人士认为，为铲了提高山西房圣地产企业的融招资能力，加强声与省内及国内误外先进企业的殿交流与合作，怎建立这样忠一个平台是可乓行的。最近省俩内有关部门举农办了房地产融驻资方面的论坛沃，将邀请国内协一些业内知名行的人士、国外碰金融机构、房悼地产企业的融虫资专家来山西勿，阐述他们的戚融资理念、融钢资渠道，并与蛮我们的房地产台企业接触，洽绳谈更多的合作洁项目。今后每查年都将不定期胆地举办这种论辛坛，为我省的哈房地产企业提误供一个为省内颜外、海内外沟恢通、交流、引痕进资金及各种陆先进技术的平拍台。欧迟5子、房地产管理字上因的险“适三个不仔顺饰”洁近年来，毕山西省房地产姥业发展迅猛，露但房地产业的怖发展与市场需污求不相吻合。尖房地裙产诱“聚梗边阻干”奏的主要原因是妨房地产管理摧的恩“悲三个不圾顺昏”竖。魂管理体制绑不顺：据介绍阀，目前山西省潜涉及到房地产斯管理的部门有痒计划、房地产南、建设、规划急、土地等部门仗。这些部门各这自为政，各管虹一摊，缺乏强条有力的协调和府统一。抖管理程序岸不顺：由于管虑理体制的不顺两导致房地产开镜发管理程序不依顺，没有形成若计划、规划、负土地供应、开洗发的有序管理想过程。捐政策落实柄不顺：据袁纶代华介绍，无论虚是欧美发达国谦家，还是国内境发达城市，住阵宅开发都是房横地产业最重要搜的组成部分，跟衡量一个城市座房地产发展状吸况、人均住房迈面积及其发展妖速度是很重要横的一个标志，费各国政府在解携决普通居民住后宅方面都有各素种优惠政策。板为促进住摘宅产业的发展叶，解决中低收排入家庭住房问鼠题，国家、省惩里出台了一系浆列经济适用住姐宅开发的配套叙优惠政策，但僻许多政策在各束地执行时往往发执行不下去或境执行时变味。乌各项优惠政策中落实不到位造辣成普通商品住福宅和经济适用恭住房开发成本舰大幅增加，进号而转嫁到购房么者头上。政策牺落实不顺挫伤澡了开发商的积救极性，导致山味西省普通住宅原价格增长过快止，开发速度缓宾慢。宇因此，特别重辆视和政府各个专部门的协调关葵系对太原市的毁房地产开发企通业生存和发展钞具有一定的决你定性意义。良或6载、首先是地价休可能上升税。器换随着国务院《研关于继续开展穿经营性用地使巧用权及招标拍泉卖挂牌出让情宫况执法监察工夹作的通知》规邻定时限的到来赠，太原市所有娘的经营性用地嗓都必须到土地粪市场公开拿地婚，标志着房地违产开发商拿地隆的方式必须你是讲“嚷公开出助让患”羡。其次，国家补有关房屋拆迁恐一系列政策和而实施规程的相似继出台，对惯变于通过土地划旧拨或强行拆迁阿获得低成本土演地的房地产企楼业来讲无疑茅是撇“圾釜底抽营薪蔬”柴。另外，太原惨市还有半年的卵农用地禁止转去建设用地审批值的陷“野冷冻址期厅”虫，也限制了土橡地供应。下半芒年国土资源部残仍将保持对土猎地市场整顿的露高压态势，牢虫牢把紧土地供模应关口。这些惰政策极可能使餐地价继续走高引，从而加大房美地产开发的成尺本。陕7双、清欠力度加闲大、用工工资恶提高、原材料魄价格的上涨使编房地产开发企贩业负担加重。妇过去开发商习静惯依靠建设施房工单位垫支来表搞开发项目，蒸国家清欠力度面的加大消弱了售开发商对垫支发的依赖，原1务～酱7浑月，太原市房似地产企业应付谈款的增幅由去愈年的增长家67.8屯％到下降启0.8旗％。上半年钢粒材、水泥、玻慨璃等建材价格缸上涨，公路限由制超载，提高术用工工资标准侦使成本增加，艘将会造成开发跟企业的新一愿轮巷“及洗惠牌廊”服。爪8艺、房价上涨影舒响企业利润的英增长。摸1作～饱7京月份，太原市嗽商品房平均售煎价上涨怒19.5练％，这样会抑滋制居民的住房徐消费，加之信火贷收紧，以投戴资为目的的购练房需求受到限杀制，将影响开名发企业的收入饰及利润增长，忆进而影响开发声企业运营资金碗的周转。该四、原因分接析裕按1典、城市房屋拆并迁行为规范，劈成本增加，丙1锋日城改造步伐饺减缓。《城市段房屋拆迁管理详条例》和《山妖西省城市房屋止拆迁条例》中签均规定拆迁补选偿安置资金必恒须专款专用，台全部用于拆迁研补偿安置，不刮得挪做他用，覆并要求县级以状上地方人民政渴府房屋拆迁管帮理部门对拆迁向补偿安置资金吩的使用加强监撇管。这种制度愿的建立规范了食拆迁行为，由沉此增加了房地多产开发企业的浮资金一次性投引入量，致使开汁发商不愿开发怖涉及拆迁的建如设项目旧城改杯造步伐减缓。青2谦、国家对土地锯政策进行调整赶。国务院发出径《关于坚决制咬止占用基本农邻田进行植树等圣行为的紧急通绘知》，强调实贴行最严格的耕馆地保护制度，妙确定了音“榨五个不纠准搭”毯。我省去年宣惹布暂停经济适永用住房供地，可致使开发商很糖难取得增量土塘地进行开发建遥设。萄3暴、国家控制投个资过快增长效黄应。温家宝总于理在今年急4懂月凭9搂日召开的国务驱院常务会议上培指但出裳“译要进一步采取磨有力措施，有误效遏制投资过悠快增长势头，触保持经济平稳脚较快发展，防槽止经济大起大奏落响。宴”优房地产开发投疾资也受此影响跑，投资额递减彼。毒4泉、金融调控和年信贷管理加强半。央行蝇121砌号文件调整了逢住房信贷政策辈，规定房地产距开发贷款的对屿象应为具备房蕉地产开发资质践，信用等级较碰高，没有拖欠妻工程款的房地览产开发企业。记贷款应重点支你持符合中低收梢入家庭购买能块力的住宅项目软。对大户型、储大面积、高档档商品房、别墅寨等项目应适当亡限制。提高了怕企业贷款门槛喷。糊2003堆年元月闷1因日实施的《山倾西省城市房地眨产交易管理条删例》规定领取晌商品房预售许宫可证，必须完父成建筑物主体班工程三分之一裂以上，并已经铸确定施工进度钞和竣工交付日赔期后方可。迅5热、清理农民工枯工资和工程拖前欠款。房地产记开发商拖欠工位程款也是清欠胡工作的主要部歇分。原来那种侍仅靠银行贷一节点，施工单位预垫一点，自己哥筹一点，便可偿进行的房地产士开发的这种方萍式已经行不通拜了。这样减少延了开发商资金扔来源渠道，降厦低了开发商的烤开发投资能力票。献另外，我纵省经济不发达暖，底子薄，房盾地产业市场不丹够活跃，人们种的住房消费观赴念相对落后等战因素，也是造养成房地产开发趴投资增幅减缓康的重要原因。曲五、政府拟采持取的政策措施彻中国房地样产市场的发展瑞其实还是有政蛙府来主导的，滋在山西尤其如孟此，因此对政咳府已经和将要装出台的政策要宿多加重视，根密据山西政府的报有关文件，可逢知今后全省房傅地产业工作的冻总体思路是：疏以邓小平理论俭和竞“耀三个代偶表鸭”伴重要思想为指朵导，全面贯彻艘十六大及十六时届三中全会精算神，紧紧围绕副全面建设小康热社会这一主题策，认真落实国她务院《通知》亦和省政府《决遭定》、《通知析》精神，调整旦产业结构，扩角大住房消费，抚强化政策引导吸，创新发展环奋境，整顿市场葛秩序，规范市倍场行为，培育闪合格主体，建爹设精品小区，毒推动房地产业堂持续健康发展寺。愚1热、以结构调整它为主线，创新周房地产业发展吧环境挥总量增长，需查求转型，生产竭方式变革和政际策完善，标志疏着房地产业已夸经进入持续健舰康发展的快车贪道，厅2004各年要按照省委洪和省政，府调乒整经济结构的福总体部署，坚饶持在发展中推伪进结构调整，康在结构调整中办保持持续健康忌发展。丸2嫌、以贯彻欣2002饰年耳22楚号和则2003苦年重佩2降号文件为重点伪，建立健全住尼房供应体系瓣认真贯彻嫩22暑号和英12间号文件精神；大针对目前存在诸的坏“片三失栋控涉”坊现象，切实加桌强经济适用住者房的建设、销丝售等诸多环节涉的管理。要根穿据市场需求情惑况，加快中低阵价位、中小户喜型住宅建设，详建立和完善城秩镇廉租住房制坛度。忌3档、以整顿和规馅范市场秩序为魄手段，营造良挖好房地产市场怖环境消一是要建盼立以销售价格勤、建设标准、红小区环境为主时要内容的经济粥适用住房建设驰项目法人招标秧投标制度，择糟优选择房地产谱开发企业。，越二是要坚决贯昆彻《山西省城译市房地产交易千管，理条例》肚，进一步加强凉商品房销矩(虑预焦)剩售市场监管。凑三是要本着优非化环境，搞活稿流通的原则，订整顿中介服务肝机构资质，规拥范中介服务。千四是对房地产倒开发企业资质岔实行动态管理抢，坚决打击开哲发经营中出现用的违法违规开肥发、合同欺诈厘、面积缺斤短涛两、虚，假广尼告等行为。五盟是认真贯彻落盒实《国务院办级公厅关于解决捞建设领域拖欠暂工程款问题的其通知》锁(忽国办发度[2003]烛94钓号红)搜精神，对房地牌产开发企业拖份欠工程款的问般题进行彻底清落理。六是坚持狠以德治业，建股设诚信行业。年4误、以贯彻落实缩《山西省城市丹房屋拆迁条例掏》为契机，进圾一步规范城市算房屋拆迁行为仰城市房屋怖拆迁工作以《涌条例》实施为克契机厂以规范恋城市房屋拆迁抬行为，维护各切方主体权益为血目标，认真贯部彻《条例》的窝各项制度，做杏到办事权限合李法，办事程序铃合法，依法做惊好拆迁工作，糕完善补偿安置紧政策，坚决杜柄绝野蛮拆迁和组恶意拆迁，切研实推进城市房彼屋拆迁工作跃仅上一个新的台异阶。票5钩、以培育新型防产业为目标，巧加快物业管理甲业的规范发展圾要把物业管理云作为新型产业户加以培育，嘉以道“船扩面提邪质据”予为中心，全面倾提高物业管理证质量和水平。辉一是以增量物婚业管理带动存凳量物业管理，伴促进存量物业奉与增量物业共僻同发展，提高止物业管理覆盖粒率。二是积极腥推进房地产开梨发、销诚售昌’仪和物业管理分续业经营，从体勺制上解决建管狼不分的弊端。舰三是大力推行薯物业管理项目衰招投标，引入用公平竞争、优劫胜劣汰的机制尸，提高物业管洞理服务整体水狮平。四是以创附示范项目为手邀段，提升服务告品质。五是加等强住宅共用部母位和公共设施丛设备维修基金误的管理监督指误导，确保维修在基金的合理利控用，维护业主锅的合法权益。欣在以上采取的级政策同时，政渴府会进一步加权强宏观调空；葬加快预警预报毙体系建设，加今强房地产市场掘监测；进一步蒜调动居民住房逝消费积极性，印促进经济的发挤展；加快研究扔防范投机性购池房的政策措施竞，使房地产市票场健康发展。匪六、对仆2004请下半年的房地牢产市场发展趋葱势预测闷(损一界)遮目前房地产市扭场发展的有利斯因素瑞1次、省委、省政璃府高度重视产贱业发展挣山西省委、省期政府高度重视筛房地产业的发猾展，踪2002傍年，省人民政愤府下发了《关垫于加快住宅与绘房地产业发展异若干问题的决胜定》；聪2003仗年，为贯彻落筑实《国务院关暖于促进房地产础市场持续健康我发展的通知》话精神，又及时锹下发了《山西勇省人民政府关缴于加强经济适变用住房建设管俱理的通知》；凤2004态年，为精保障城镇最低摆收入家庭的基膏本住房需要，遍下发了《山西聋省人民政府关液于建立和完善术城镇廉租住房叨制度的通知》著。这些政策为抓促进我省的房亮地产业持续健摩康发展，进一姥步发挥房地产困业在经济发展己和社会进步中良的支柱作用，英创造了良好的中政策环境。还山西省十届人音大二次会议《凝政府工作报告水》中提出印：府“夹加强经济适用昼住房建设，增耕加中低价位商夹品房的供应，眠建立廉租住房法制羞度侨”灵、粪“他新建中低价位商、中小户型住软房剖450杠万平方米，缓朽解中低收入家耗庭的住房困费难艰”剖，指明了全省座房地产工作方极向和要求，为虾房地产的持续晨健康发展，创哗造了良好的机贤遇。脏2聪、房地产法制屡建设不断完善喝2002爆年摄12纸月耀2尾日抛省九届人大常校委会第并32谋次会议审议通队过了《山西省天城市房地产交怕易管理条例》建，结束了我省状房地产行业长遥期没有地方性鄙法规的历史。宾2003您年械9朋月腰27币日埋省第十届人大变常委会第祝6坚次会议审议通用过了《山西省膊城市房屋拆迁迈条例》。《山矿西省物业管理祸条例》已列什2004臣年地方性法规持的立法计划，类4芒月领13务日乐已经省人民政愿府常务会议审膛查通过，即将径报送省人大常贫委会依法履行举立法程序。初采步形成了房地杠产业生产、流瞎通、消费的地开方性法规框架蜜体系，奠定了抗房地产业发展东的法制基础。痒3跪、城镇居民的缠可支配收入在移不断增加女2003做年，我省城镇女居民可支配收员入为否7005鼓元，同比增长项12迫．劫4耻％，城镇居民矩可支配收入的雨快速增加，预潮示着我省人民燥生活水平的不培断改善，人们移将拥有更多的鼻资金来投入到丸改善住房条件甲上。厕4踩、房地产市场翅供求环境的发检展白从止2003够年及，啄2004叔年一季度房地蛾产市场的供求紫情况和空置房膜屋面积的消化谦形势来分析，惑房地产需求和陶供应基本持平付，有些月份出分现需求大于供停应的情形，说田明我省市场销昼售旺盛，有着察良好市场前景跪。巾5梦、宏观政策影泼响屡当前，规芒范城市房屋拆逐迁行为、清理瘦拖欠工程款、层整顿土地市场远等重大举措的祥推进，总体上棚也有利于房地请产市场健康发煎展。规范房屋难拆迁行为，有劲利于保护拆迁迟当事人和相关让人的合法权益航，形成公平透翻明、竞争有序卫的房地产开发锯市场环境。全板面清理拖欠工住程款，有利于庆维护社会信用啊秩序，形成诚藏实守信的社会燥氛围；有利于纹建筑企业公平滤竞争，改进管呢理，提高效率书，从而降低房狡地产商品生产洗的社会平均成城本；更利于保殿护广大建筑施郑工企业员工的初利益，使进城男务工农民的收嫁入预期稳定化夸，从而提高其揉消费匀(冤包括住房消费扫)当能力。清理整产顿土地市场秩腥序，有利于发嚷挥市场机制在椅土地资源配置婆中的作用，促称进建设用地的柏合理利用，从怠源头上规范房锹地产市场秩序警。夜凶(兔二姥)兰存在的不利因灾素台尝①缎经济发展相对帐落后网2003庙年脸GDP龄总量为扁2445劳．丛6颤亿元，仅占同毕期全国总量弃11尖．蛋67兆万亿元的英2想．毅09挨％，我省的经障济基础比较薄乞弱。剂②爬城镇居民收入晓水平偏低疏2003巷年全国城镇居色民可支配收入再为遣8472销元，同比增长奥．另9翼％，高出我省谁1467溉元，荡25搬个百分点。城克镇居民可支配播收入排在全国爱倒数第其6杨位。居民可支燕