人口因素对住宅市场的影响

人口因素对住宅市场的影响住宅市场是房地产市场的一个重要组成部分,而房地产行业是关系到国计民生的重要行业。目前,影响房地产住宅市场的因素是多种多样的,经济增长速度、国家宏观调控政策、人口特征、城市化进程、开发成本等因素的变化都会对住宅市场产生影响,其中的人口因素是影响房地产住宅市场发展的一个重要方面,关注人口变动特征对引导住宅产业良性发展具有重要意义。本文,笔者就人口因素对

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开封市土地整理储备中心住宅市场是房地产市场的一个重要组成部分，而房地产行业是关系到国计民生的重要行业。目前，响房地产住宅市场影的因素是多种多样的，经济增长速度、国家宏观调控政策、口人特征、城市化进程、开发成本等因素的变化都会对住宅市场产生影响，中的人口因素是影响房地产住宅市场发展的一个重要其方面，注人口变动特征对引导住宅产业良性发展具有重要意关

韩燕

关心每一个人的未来。

笔者认为，根据我国国情，采取个人、家庭、社区和政府4结合的方式，建立适应我国老年人口发展规律，涵盖家庭、社会、社区3层次的立体养老服务体系将成为新时期的必然选择。中个国老龄人群的迅猛扩张所产生的改善居住环境的需求和养老社会化趋势对老年公寓、老年住宅的需求，对住宅产业来说既是机遇也是挑战。因此，加强对老龄人群心理行为的研究，在居住区规划、住宅设计、室内设计、城镇老年公寓设计中更新观念、精心设计，时代赋予每一个建筑工的重任。是三、家庭户人均数量变化对住宅市场的影响

义。本文，笔者就人口因素对住宅市场的影响展开讨论。一

、

我国人口总量变动趋势及城市化进程对住宅市场的影响

住宅是人类最需要的生活资料之一，口数量的多少也在人很大程度上决定了对住宅需求的强弱。我国目前的人口总量一

直在增加，随着国家经济的快速发展和城市化进程的加速，城镇人口的比重也将越来越高，管是从相对数量还是绝对数量上不

户是人组成的社会团体，户内必须有人才能称为户，在我国当前的户口管理中，以家庭立户的，把即以“具有血缘婚姻或收养关系”立户的称为家庭户，对住房的需求主要是由家庭户来决定的，而家庭户的数量以及家庭户的规模也就决定了需求住宅

来讲，城镇人口的数值都将越来越大。据预测，在未来二十几年的时间内，国的总人口将持续增我长，20从00年的1.6增长到21年的1.亿和232亿70544400年的

的数量以及住宅的规模。目前，现代社会的家庭户数在总量上一

1.亿

。如果按照国家建设部20年提出的小康居住标准“5O403户均一套房，人均一间房，功能配套，设备齐全”目标来执行，的假设以现在社会的主流家庭人口规模3为依据计算，满足这人要一

直增加，而家庭规模即家庭人均人口数量在不断减少。我国

家庭户均人口为：9343人，94年45人，924415年.816.618年.0人，9537人，0531人。城镇户均人口为：9519年.020年.318年38人，9035人，9333人，9532人，05.919年.019年.119年.320年

目标，则需每套住房的面积基本为9m左右，0也就是人均面积12假设从20年到23年城市化率以每年1.%,30600%的速度递

为3m。从20年到2000106年我国平均每年的城市化率提高了增，那么平均每年城镇新增人口为l3.万人，6788需要的住宅面积为55亿m,.1这里尚不包括危旧房拆除需重建的部分，而现在我国住宅每年的竣工面积还远不能达到这一需求。可以看出，际竣工住宅面积与每年新增的城市人口对住实

27。由此可见，国家庭规模趋小，.人9我在总人口增加的情况下，户数增加，两个因素导致了住宅需求总量与结构的变动。这我国未来的城市家庭将以三口之家的核心家庭、口之家的老两年“空巢”家庭、新婚无子女家庭和单身住户为主体，这就在很大程度上决定了我国未来城市住宅需求单位将趋于小型化，由而于住户总数的增加，也将导致住宅需求总量的增加。综上，目前我国人口因素的特征来看，从其对住宅市场的影响主要可以归结为两种情况：一是从宏观影响方面来看，由于我国总人口的增加以及城市化率的提高，将导致城市人口绝对数量的增加，而产生对住宅数量需求的绝对增加；从还有就是因为

宅面积的需求仍有巨大的差额，这也说明未来几十年内，我国的住宅市场存在巨大商机和发展潜力。二、口老龄化对住宅市场的影响人

国际上把6岁以上人口占总人口的比例达到1%或6岁005以上人口占总人口的比例大于7%的人口称为“年型”口，老人把进入“年型”口的国家或

地区称为“年社会”老人老。按照这个标

家庭规模总体趋小以及总人口的增加，也将使我国家庭户的绝对数量增加，而导致对住宅需求绝对数量的增加；一个情况从另

准，我国在20年已经进入老年社会的行列，01资料显示，国当我年的6岁以上老年人口占我国总人口的比例达到了71而且5.%,随着时间的发展，我国人口年龄结构的总趋势是人口老年化形势的加剧。有关学者预测，国6岁以上老年人口的比例将会我5

就是由于我国人口年龄结构的变化，老年人口数量的绝对增加将导致市场对老年住宅的总体需求增加。二是从微观影响方面

来看，由于我国人口素质得到普遍提高，无论是主动还是被动的都要求开发商必须提高住宅品质来适应市场的需求；家庭规模

在21年上升到1%、23年上升到1%,050在008而且，单就城市而言，老年人口的比例将更高，这就要求我们必须充分关注老年社会，顾好老年人的衣食住行，样才能有利于老年人的延年益照这

的日渐缩小，也要求市场必须提供更多的小户型的住宅产品来满足消费者的需求。总体来