如何做好房地产业采购员

如何做好房地产业采购员我认为在招标采购中，应该注意以下几点：1、组织结构建设一定的组织地位：有的公司设置有采购总监的职位，而在大多数公司，采购仅仅是中层职位。招标采购部门隶属于哪级领导管理，并没有统一的标准。但采购的阶层必须高到“下情足以上达”。独立的招标采购委员会，杜绝个人决策。根据不相容职位分离的原则，招标采购必须作为一个独立的部门存在，不能与工程、财务、审计等部门合并或作为其下属部门。为了保证招标采购的独立性，从而保证公正、公平、效率，成立招标采购领导小组（委员会）对招标采购金额大的标的进行集体决策，是很有必要的。该小组成员由公司各方面负责人员组成，对重大的招标采购活动进行集体决策。这样，可以在很大程度上避免上下勾结或是以下瞒上（上级偏听则暗）的情况出现。完善的专家队伍：建立完善的专家队伍是保证决策公平、公正、准确的重要组织措施。专家队伍应该由公司审计部门负责建立。并接受招标采购委员会（小组）的领导。对招标采购部门形成制约、监督、指导的作用。从而防止利用设置各种技术壁垒、以技术为借口进行“黑箱操作”。2、流程控制，监控2流程控制应抓住关键点。在招标采购中的几个关键点是：招标方案、初选供应商、询标名单、最终报价。很多企业往往仅仅关注签订合同，而对于初步入围厂商的选定没有充分关注。尤其是对于不采用公开招标方式的邀请招标，企业项目的风格、档次是在招标前就能基本确定下来的。一般来说，邀请招标时所邀请的厂家均应是实力接近的，这样便于比较。有些招标人却主动挑选投标人。高、中、低档次齐全，谁能中标，一目了然。就是你采用再严格的厂商考察、专家评判，也是枉然。所以，综合招标代理、采购人员、工程技术人员等多方意见，使候选厂商具有相当的代表性是很关键的。2内部监督：建立内部匿名讨论区：现在网络的普及化使得员工沟通渠道更加快捷、便利。建立内部匿名网上讨论区，以不公开的方式广开言路，也是一种有效的监督方式。2外部监督：接受所有投标人的复议：避免“黑箱操作”的关键是过程的透明化。由于信息的不对称，“黑箱操作”者往往是利用技术、进度、产品档次等方面颠倒黑白、指鹿为马。招标过程中关键点作出重要决策的原因应该及时向投标者公示，最终结果应该保留一段时间的复议期。这将能在很大程度上避免“黑箱操作者”指鹿为马的情况发生。复议可以由审计部门负责。出现重大争议从专家库抽取专家进行裁决，结果报招标采购领导小组。这样，更可以防止数个部门串通一气的情况发生。援2腰劈电子采购：采生取电子采购方梯式有利于流程绍的透明化和监恶控。导采购部门内部丑组织原则必须插采取按类负责电和按流程负责饼相结合的原则畏。请参见下图炮：对一般项目极，可以让不同今级别采购人员拿负责，但是对那于复杂程度高尸、货值量大的连项目，采取按奴流程负责是较探好的选择。初绿选单位选择（件市场调查；选燃择招标代理；胸入围单位代表蝴性、资格审查械；初步技术价菌格分析在）愚—棒—骆>亲询肌价笨—光—泥>召谈判（邀请专令家、现场考察便等食）梨—动—像>损确定合同（招坟标采购委员会殿负责），四个斩关键性步骤应意分阶段负责。税这样，虽然增领加了中间环节坛，看似效率降眠低，实际上由发于内部分工合尝作，互相牵制粥，会将舞弊的约可能性大大降日低。否则，这稼么重要的项目巾由一、两个人毙包办，难免产堂生问题。3、策略采购午由于地产业所轿需产品种类繁尾杂，必须事先协对不同类型产予品制定不同的舰采购策略。否絮则胡子眉毛一摔把抓，效果肯鸟定不佳。翼20/8既0悄准则是一条普递遍适用的规律艘，也是策略采富购的重要原则魄。在房地产行渴业也是这样。谣少数的招标项幅目能够节屯约怕80果%蜡的成本。在其愁余真80莲%裙的标的上花费增太多的精力带刺来的节约额却格是很小的。这欢看似简单的问疯题实践中却往胀往解决不好。留原因有二：其冬一是在管理中畅，感情因素的森作用是巨大的反。管理者往往轿对于自己熟悉竿的行业倾注太平多的精力，而兰较少考虑其实聋际效果。这一乏点，尤其值得父警惕。其二是部对于产品复杂哗度低的产品而犯言，不同产品棚之间可比性强需，往往存在行旦业市场价。如秀果一定要在此京类产品上寻求厅最低价，而忽畅略了那些货值脱量大、复杂程烈度高的中央空原调系统等，则聪往往得不偿失流。因为，采购红人员的的精力球有限，不可能鼓做到面面俱到练。电梯、幕墙等惨搞清产品复杂毫性以门窗、室内装唱修、中央空调罢系统等稍重点研究节约塞成本悉屋面瓦、栏杆脆扶手、上下水两管、配电箱等根据市价限价火涂料、水泥、跨外墙保温材料唐等予保证供应稳定滩性产品复杂程乱度低货值惰量恭竿高勒奔场不同产品的策价略采暂对于那些货值魄量高、产品复狗杂性高的标的黄上，能带来的脸节约额度是最接大的。这一块龙，是招标采购继降低成本的核疯心。当然，在存进行招标采购码时夏，搏20/8找0燕准则并不仅仅猪是成本准则，缴我们还夸可以从产品复亮杂程度、对工搬程影响程度等技维度进行分类惯，综合考虑营。仅清策略采购还要香注意供应商数您量的选择。一踢般来说，对于萍大规模采购而纳言，选择一家己供应商往往是络不明智的，这劝会在合同履约服时给供应商较酬大的发言权。肥对于某些自成虑系统的产品，渗也要采取一定累的分包形式保工证甲方的话语软权，降低过程述中的风险。遍4辟、全生命周期誓成本考核露全生命周期成倾本考核是一个城往往容易忽视生的问题。事实受上产品维护成乳本往往难以准扣确估计，这也重给全生命周期赢成本考核带来部一定的难度。哥通过下边的示胖意图，读者可咏以了解到不同梯成本在不同产蕉品中的比例大开为迥异。也许咽有些读者对占聪房地产采购量杨较大比例的建毅材产品的维护式费用不以为然蹈。其实，在国运外，外墙涂料幼，每椅隔炸3~耐5轮年就必须重新桂涂一次，重涂厌成本高低就取束决于最初选用姑产品的质量。饼至于像电梯、逃中央空调系统暖、信息化三网箭系统这样的产越品，维护费用涉那就更高了。承5迟、详实的预算扯体系、现金流凯分析集招标采购部门安在前期工作中桥介入程度也是喊衡量一个房地粱产公司采购水庭平的一个重要栋指标。有些房聋地产公司设置虚了首席成本控赴制官的岗位，合部分的替代了绳这一职能。对谈于那些采用新舟的技术、产品想，或是对各项雾性能超过常规暖的要求时，在鸦初期设计阶段梦就要对有关市舞场情况进行摸冶索，达到较佳酸的性价比（因睡为设计院往往窜对经济方面考上虑得少一些，吓更有一些供应冰商勾结设计人广员，企图从图混纸上形成有利朵于自己的竞争勾优势）。从设贪计阶段开始降冒低成本，有利额于合格的潜在郊供应商与业主各和设计院间的寸充分交流，同铜时可以较好的栏防范那些企图亦在设计阶段做香文章的供应商拘。另外，根据落图纸和进度情食况，可以比较打准确地做出预纪算来，对于控荐制现金流大有惩好处。最后，斩可以从材料的吩层面协调整体墙档次与风格，双这一点也很关搜键。悦在施工图出来勇后对选用材料从、设备的预先省确定需要招标乘采购部门丰富贡的知识和广泛甜的渠道。施工层图阶段确定工苏料清单而不是驴在施工阶段确匠定工料清单能寒大幅度提高工翻程管理的水平炭，在确保进度栽、控制成本上化具有非常重要禁的意义。这样高，使得审价的劫重点从工程过奸程监督、工程附后决算转移到旁工程前控制上杯来。对于改变剑目前房地产行率业个“朋三边工樱程英”贩带来的工期延美滞、预算超标前的现状会起到罗极大的促进作匠用。随着这一查模式的成熟，劲中国房地产业赠的专业分工将槽会愈加明晰。市这也有助于目捷前房地产行业秃混乱的总分包违关系的明晰化里。锈6熊、合理的绩效绝考核指标条如今，对市场岂营销的重视远精远胜于招标采啄购。这是因为逼市场营销是检搁验公司经济活眯动结果的试金济石。没有成功庄的市场营销，轿企业的一切都白难以继续。但绩是，市场营销暴不但是产品定燕位等的结果，臂在这个竞争日予益激烈的时代鞠，它更是成功葱的成本控制的要结果。虽然建谷安成本在房地刻产成本中并不朵占有绝对比例辰，但是成功的互成本控制节约根的每一分钱都蜂是利润。因此革，对采购人员嘱进行准确的绩璃效考核，激发少招标采购部门微的工作热情，悟就显得尤为重窜要。项那如何来分辨互采购人员的工粗作业绩呢？管塔理学中有一句套名言章：员“失Youge畜twhat紧youm胜easure轻d犁”为锋。绩效考核标诚准主要有以下煤几种：历史绩傅效型、备溉预算绩效、行常业绩效、目标剩绩效。采购绩湾效指标的选择壶要同企业的总决体管理水平相疾适应。起步阶港段最关注的应克是价格和质量砍，辰即性价比涝。循高圈很多房地产企再业存续时间都魔不长，房地产箱公司自身积累提的历史数据少凭，而且，不同脾楼盘间由于风昼格的差异也会醋存在价格上的迟差异（历史绩恭效不可行）。狼招标代理公司行的历史数据、手同业数据都很督重要，但由于慌竞争、楼盘个界性等原因，这仆些都难以得到勤（行业绩效不各可行）。对很园多房地产公司回而言，预算的仿准确程度往往率较差，尤其是脸在采用了大量咐新技术、新材司料的情况下，丙预算编制往往病出入很大。许顿多企业在建设源期间通过各种叨方式对预算进犯行一定程度的锡修正，这就是仔目标绩效。目绢标绩效由于准钉确度高（技术侦上的完善、修勤改等）、及时启性