世联-旅游地产专题研究

专题研究方向第一部分：资源依赖型旅游地产的分类及特点第二部分：相关案例研究及借鉴意义第一页，共65页。资源依赖型旅游地产的分类及特点

模式定义：主要是指大型旅游度假项目，依托自然资源为核心进行开发的模式，也是目前国内旅游地产最主要的开发模式主要特点：资源条件优良景观塑造成本较低主要分类

滨湖类度假项目开发，主要依托现有的湖景资源滨海类度假项目开发，主要依托海体资源温泉度假项目的开发，主要依托温泉资源山体类度假项目开发，主要依托山势的资源……第二页，共65页。

主要特征：依托资源的开发，对自然资源依赖型大离主城区有一定的距离，交通体系发达旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少阶段性明显，开发周期长，服务要求高发展趋势：产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利核心优势：资源优势，不可复制的先天优势资源产品优势，多样化的居住和娱乐设施开发优势，规模化效应，降低了风险资源依赖型旅游地产的分类及特点第三页，共65页。旅游度假地产组成元素A特色主题B高端酒店C主题商业E高档公寓D精品别墅资源依赖型旅游地产的分类及特点第四页，共65页。案例选取纬度：中国海南省中国杭州亚太滨海岛屿国家资源依赖型旅游地产的分类及特点第五页，共65页。专题研究方向第二部分：相关案例研究及借鉴意义第一部分：资源依赖型旅游地产运作模式及特点第六页，共65页。宝莲城千舟湾卡森·亚洲湾博鳌经典博鳌湾凯莱温泉假日鹏博项目中信·山钦湾香槟郡博鳌皇家海域东和福湾雅居乐清水湾富力湾红磡香水湾香水湾1号半山半岛第一纬度：中国滨海旅游度假项目最多的地方，海南省，集中在三亚和博鳌区域三亚区域博鳌区域海南省相关案例研究及借鉴意义第七页，共65页。三亚福湾位置海棠湾东线高速土福湾出口占地面积1,000,500平方米建筑面积500,250平方米容积率0.5销售均价公寓:48000元/平米;别墅:50000元/平米物业费水准4.80元/平方米·月开发商海南海兴房地产开发总公司物业管理公司海南东和酒店管理有限公司项目基本能信息：位于三亚海棠湾，项目地块整体形状窄长且垂直于海岸线，海岸线短，海景资源有限，海景公寓产品部分在主地块最南端，户型面积较小，适合度假产品。第八页，共65页。三亚福湾区域背景：定位“国家海岸”———国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂的海棠湾，是三亚市五大名湾唯一未经开发的处女地。海棠湾未来规划为“一点、一带、三区、六片、五楔”的总体结构；将划分为三大功能区，分别是滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区；区域开发时序安排为由南向北逐次推进；起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域；滨海多元化社区湿地生态保护区综合旅游度假区第九页，共65页。一期度假酒店式海景公寓占地约100,000平方米建筑面积约100,000平方米公寓套数共约1700套每套面积约48—104平方米度假独院泳池平层别墅度假独院泳池平层别墅，占地约270,000平方米，建筑面积约65,000平方米连排别墅共约570套，每套别墅包括私家院落和私家泳池，每套面积约68—137平方米.二期五星级酒店总建筑面积约40,000平方米商业街等配套设施总建筑面积约30,000平方米规划理念：地块窄长垂直于海岸线，海岸线短，无海景资源优势；受地块形状影响，建筑整体沿地块内部主交通动线呈兵营式排布，方式单一，影响舒适感三亚福湾第十页，共65页。建筑特色：开发商善于西班牙、意大利式风格建筑及园林的打造，使项目现场同周边项目实现区隔，具备极强的秒杀客户能力建筑风格：项目别墅建筑为西班牙风格，细节处理精致，风情感强烈园林风格：园林设计方为贝尔高林，园林整体处理精细，层次感强，各节点小品丰富，展示区整体效果出彩，现场杀客力极强。三亚福湾第十一页，共65页。2#68平米海景洋房L1泳池别墅68-75平米

整体布局方正，功能设计紧凑，空间利用度高；小面积类别墅产品附加泳池、露天庭院设计；多数功能空间为室外面积，不计入建筑面积，降低了总价，实用度极高。项目亮点：户型整体偏小但强调度假功能，低总价高附加值的MINI泳池别墅成为项目最大的卖点之一三亚福湾5.5米面宽带SPA池倾斜露台设计最大化景观资源；卫浴间干湿分区，且面宽达3.3米，舒适度高；整体空间不方正，应用有死角，斜向露台设计影响通风采光效果z第十二页，共65页。布置在室外的餐厅和浴盆布置在室外的休憩空间和走廊MINI泳池别墅产品三亚福湾第十三页，共65页。样板示范区打造三亚福湾第十四页，共65页。西班牙、意大利风格，风格迥异的建筑形式，吸引了客户的关注力；Mini别墅，65平米，强调了度假的功能和细节的处理，控制总价；示范样板区的精心打造，强调体验式营销；借鉴意义三亚福湾第十五页，共65页。三亚半山半岛位置海南省三亚市小东海鹿回头半岛，毗邻鹿回头公园，距市区和大东海3千米。占地面积1377319.56平方米建筑面积1000000平方米容积率约1.0销售均价49000元/㎡物业费水准公寓：4.5元/平方米，别墅：6元/平方米开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司物业管理公司世邦魏理仕项目定位高端，产品丰富细腻，定位于高端客群，且销售手法张扬，取得了非常不错的销售业绩基本信息：半山半岛目前是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目第十六页，共65页。位于三亚鹿回头半岛，整体性极强；双面携小东海和鹿回头湾，具备海景资源；沙滩优质且背山面海；距市区及机场较近，交通优势极佳；政府主导自然资源政府希望鹿回头半岛超越亚龙湾打造成三亚唯一的六星级区域；吸引一系列高端酒店入驻，包括悦榕庄、世界酒店No.1的洲际酒店亚洲旗舰店；全亚洲最优秀的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场（国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光）区域背景：半山半岛项目最大化的利用了绝对稀缺的优势资源，有效放大至最大化三亚半山半岛第十七页，共65页。三亚半山半岛一期鹿回头湾区占地70.4万平米，总体量49万平米，以酒店式公寓、小高层、独栋别墅为主；二期双海湾区占地约3万平米，以小高层公寓、独栋别墅为主；三期东海湾区占地14万平米，开发30层高层公寓；后期规划了大量的配套设施，商业酒店等，包括音乐厅，商业街等。中央海景大道区&商业洲际酒店区双海湾区鹿回头湾区东海湾区Anantara酒店123开发次序：项目一期用优质的低密度别墅产品迅速打开市场，并弥补地块位置上的劣势；二期则以高层+独栋别墅的产品，提高容积率；三期为高层公寓。别墅+小高层别墅+高层别墅高层住宅配套项目产品类型多样，别墅、公寓、酒店等，容积率组合由低到高，先住宅后配套的开发模式。第十八页，共65页。三亚半山半岛配套业态：拥有超五星酒店群、国际帆船俱乐部、潜水俱乐部、现代滨海艺术馆、疗养中心、半岛美术馆等配套设施

超星际酒店群：anantara酒店、丽笙世嘉、洲际酒店、悦榕庄国际帆船俱乐部：将建成可举办国际级比赛规格的帆船港潜水俱乐部：未来将打造国际级的潜水俱乐部高尔夫俱乐部：由美国著名N&H高尔夫设计公司设计的三亚新佳高尔夫球场现代滨海美术馆：聘请世界建筑大师构建人文和建筑风格共融的艺术场所半岛美术馆：汇集各国设计师，展示时尚家居饰品疗养中心：为业主建设国际心血管康复中心半岛会：业主俱乐部，为业主提供高水准的附加服务第十九页，共65页。日期事件2007年9月12日出席中国大饭店“爱在天涯海角”慈善捐助活动并捐款2007年9月22日出席光明天使慈善晚宴并捐款2007年11月14日"半山半岛"亮相上海奢侈品展2007年12月21日亮相北京“2007年中国宜居城市住房成就展”房展会2008年1月1日承办2008谭盾新年音乐会2008年1月23日推出游艇试驾活动2008年3月28日冠名海南建省办经济特区二十周年“飞扬20”电视节目2008年5月19日同业主向汶川灾区捐款300万元2008年7月6日同世邦魏理仕正式签署物业管理协议2008年7月8日获2008第五届中国经典别墅金奖2008年7月13日在日本冲绳、东京举办“2008世界滨海休闲度假地产高峰论坛（中日对话）暨中国地产赴日考察”活动2008年7月14日获得由日本不动产商会、全国工商联房地产商会办法的“优秀滨海项目大奖”2008年7月25日举办“海洋之星”（第一期）夏令营2008年8月1日-13日半山半岛百万奥运加油旗在中关村、鸟巢、后海、前门西单清华、北大等地发放2008年10月2日在三亚悦榕庄举行三期东海湾区开盘仪式日期事件2008年10月2日三期“东海湾山海大宅”开盘2008年10月23日赞助“大佛杯”中国男子高尔夫置业球员锦标赛2008年11月23日举行工行与开发商战略合作签字仪式，获工行30亿授信2008年11月30日与卡尔森酒店管理集团签订合作协议2008年12月6日与新丝路模特机构联合举办“美丽半山半岛新丝路模特艺术之旅开幕式”2008年12月14日在上海举办三亚高端地产政府推介会2009年5月10日全程赞助的“2009中国民生银行‘非凡财富’保罗.克鲁格曼中国周”系列“巡演”活动2009年6月3日冠名2009浙商大会2009年6月28日同星河湾签署战略合作协议2009年8月21日赞助商参与了本次华尔街大师中国行活动2009年11月4日承办的第四届2009中国邮轮产业发展大会2009年11月10日参加第五届北京国际金融博览会2009年12月25日2010年新年交响音乐会2010年1月29日鼎力支持沃尔沃环球帆船赛2010年3月15日牵手建筑设计大师安藤忠雄设计海上音乐厅营销特色：从初期大面积、高频次的轰炸式推广，到后期的”星河湾式“的跨界营销，半山半岛实现了预期的品牌效应，充分吸引了眼球与关注三亚半山半岛第二十页，共65页。先期以低密度产品入市，提升项目的档次，借助极佳的大区域背景，弥补地块上的劣势；产品线非常丰富，先期开发低密度别墅，到后期开发高密度高层公寓；帆船俱乐部、潜水俱乐部等时尚的休闲配套活动，提高了项目的整体档次；“狂轰乱炸”式的营销手段，在长时间内建立的市场的声音，并辐射全国，并和中国第一豪宅星河湾进行战略合作；借鉴意义三亚半山半岛第二十一页，共65页。博鳌千舟湾位置海南省博鳌亚洲论坛主核心规划区内占地面积620亩建筑面积280000平方米容积率0.67销售均价别墅20000元-70000元/㎡公寓15000元/㎡开发商中信海南博鳌投资公司物业管理公司世邦魏理仕项目基本信息：“三江、两海、一世界”的中信千舟湾，是中信首个博鳌滨海度假项目，也是博鳌亚洲论坛核心规划区内唯一的以公寓为主体的项目

距离海口市约100公里，距离琼海市嘉积区约20公里。千舟湾地处海南岛东海岸的万泉河、龙滚河和九曲江的三江入海口处，与沙坡岛和作为博鳌亚洲论坛现会址的东屿岛隔河相望。项目地块现属海南博鳌投资控股有限公司名下。该项目占地面积约40公顷，建筑面积约24万平方米，规划容积率为0.6，设计层高为≤5层，周边市政配套设施齐备。第二十二页，共65页。琼海市区嘉积区官塘区博鳌区千舟湾锦江饭店金海岸酒店金索菲特大酒店亚洲论坛永久会址沙坡岛高尔夫东方文化苑博鳌镇玉带滩沙美海滩博鳌区域位于海南省东部，依山傍海，海岸线长达21公里。区内河流纵横、沙丘起伏。北部沿海拥有：三河（万泉河、龙滚河、九曲江）、三岛（东屿岛、沙坡岛、鸳鸯岛）、两港（博鳌港、潭门港）、一海（沙美内海）、一滩（玉带滩）、一石（圣公石），风景独特优美，具备极强的自身资源优势。区域背景：千舟湾所在的博鳌区域拥有较为独特的自然环境，具备极强的自身资源优势博鳌千舟湾第二十三页，共65页。物业类型面积（㎡）住宅230827.4叠拼20400联排13920游艇独栋10000商业配套3983会所1544总计280674.4商业及会所建筑比例：1.97%住宅建筑比例：82.24%低密住宅建筑比例：15.79%①叠加联排住宅建筑比例：3.71%

②联排住宅建筑比例：8.52%

③独栋别墅建筑比例：3.56%

产品规划：千舟湾项目产品线丰富，具备海景公寓、叠拼联排、独栋等产品，并且利用水域进行了区域的分割，区域在保持相对独立且具备整体感博鳌千舟湾第二十四页，共65页。千舟湾索菲特大酒店博鳌国际论坛会议中心博鳌亚洲论坛18洞高尔夫博鳌国宾馆中心龙潭岭项目博鳌乡村高尔夫俱乐部博鳌亚洲论坛会址2004年5月，中信正式入主博鳌，成为博鳌亚洲论坛特别规划区主开发商；中信委托美国EDAW与RTKL完成了特别规划区概念规划。2005年完成了博鳌区域总体规划修编；2008年后，中信集中博鳌核心区域优质资源，开始二级开发，建设千舟湾、沙坡岛、三江口、龙潭岭、山钦湾等不同特色的大型旅游地产项目。在此期间，陆续在博鳌区域建设了亚洲论坛会议中心，高尔夫球场，宾馆，高档酒店等配套设施，使区域成熟度进一步完善。开发次序：在向世界推广博鳌获得高知名度、区域配套设施建设基本完善、会展经济成型后，中信才启动千舟湾的投资建设博鳌千舟湾第二十五页，共65页。在营销推广上，千舟湾主要有两方面举措：1、借势博鳌论坛的会展经济，在海南进行大面积的宣传推广；2、同FGT高尔夫运动结合，通过高尔夫球到各地路演，进行宣传。营销特点：1、不提项目，只提博鳌，但千舟湾是博鳌规划区内唯一一个居住项目；2、嫁接高尔夫运动，直指目标高端客群，有效准确的传播项目信息；3、借助论坛影响，进一步扩大项目影响；4、千舟湾项目是整个博鳌地区地产开发的“首开区”，品牌要打响。营销特色：1、借势博鳌论坛的影响力，进行推广宣传2、捆绑高尔夫运动进行宣传造势博鳌千舟湾第二十六页，共65页。产品线非常丰富，并利用水域将产品线进行分割，相对独立又相互联系；“先造势后盖楼”，中信地产热炒博鳌区域，待会展经济和基础配套设施完善后，区域知名度打响后，才开始启动项目；作为博鳌首个居住类地产项目，在营销环节与高尔夫品牌进行嫁接，直接瞄准高端客户；借鉴意义博鳌千舟湾第二十七页，共65页。杭州旅游地产案例研究

第二十八页，共65页。滨江开发区 8195下沙开发区 5259拱墅区 7939西湖区 12998江干区 12709上城区 14434下城区 13718以人造旅游景点为主以历史遗址为主以自然景点为主各景区距离主城区的通行时间在1小时左右。背景分析：杭州房地产市场发展情况第二十九页，共65页。西湖风景名胜区典型项目研究

——杭州金都·富春山居关键词：顺势开发纯别墅项目第三十页，共65页。区位金都·富春山居距杭州市区20公里，南临杭富一级公路，北依午潮山国家森林公园，紧临杭州西湖区。规模占地面积1000余亩，别墅总计500多套。景观原生态山景产品纯别墅社区，独立别墅为主、兼有少量双联及联排。富春山居位于西湖风景名胜区，1000亩别墅社区，纯别墅社区，原生态山地园林是亮点。富春山居——概况第三十一页，共65页。项目分期开发情况开发策略1期2001.10开盘：微雨居、翠峰居、翰风居、秀隐居；3750元/平方米开盘均价；独立别墅，连排别墅；原生态园林、山景部分呈现；地块选择中心湖景地块低价策略；高性价比策略；展示策略；优势地块资源启动策略2期独立别墅，连排别墅；原生态园林、山景呈现；打造中心会馆、私人会所两处。实景展示，原生态山景资源；3期纯独栋顶尚社区；建筑面积均在500-600平方米，占地2-4亩，花园面积均在1000平方米以上实景展示；无敌山景资源；大面积花园赠送；档次持续升级，博取最大利益。富春山居——开发策略第三十二页，共65页。建筑完全融入连绵群山，青青林荫之间富春山居——产品特色第三十三页，共65页。富春山居——产品细节第三十四页，共65页。媒体诉求第一阶段第二阶段第三阶段树立产品概念：旅游区大规模山地自然度假别墅；深化产品特征：产品：“轻别墅”园林：“亲自然”生活方式：“极品生活”，“真正的别墅生活”富春山居——项目特色推广及诉求第三十五页，共65页。九龙一号——旅游景区里的纯粹中国味道占地150亩，联排别墅200余套，整个项目有“小家碧玉”的典型气质。西湖风景名胜区其它项目扫描第三十六页，共65页。绿城七里香溪——绿茵掩映下的品质别墅区，出则仕、入则隐西湖风景名胜区其它项目扫描第三十七页，共65页。杭州休博园典型项目研究

——威尼斯水城关键词：造势开发特色化住宅第三十八页，共65页。区位位于杭州休闲博览园，西接风情大道，南连杭州乐园区规模总建筑面积约35万平方米，约1500户景观无自然景观；项目主要依托杭州乐园和项目本身的景观产品多层水景洋房（主体）。房屋以平层为主，也有跃层和带阁楼的户型。面积从80-260平米。其他建筑风格：水城威尼斯的中国版本威尼斯水城——概况第三十九页，共65页。杭州乐园是华东地区最大的旅游休闲度假区之一，包括荷兰村主题公园、马克.波罗之旅主题公园、生态公园、温泉度假村、会议中心、网球俱乐部、高尔夫俱乐部、天城房产八大部分。10多项大型极限运动项目，已经把杭州乐园变成杭州最大的极限运动中心。有高33米的水上蹦极，摆幅达40米的太空秋千，弹射时速达60公里的火箭蹦极、横跨荷兰海的空中钢索飞人，由快艇牵引的冲浪滑水。

苏黎士小镇奥兰多小镇中心城市配套区威尼斯湖畔区威尼斯水城宋城地中海别墅宋城地中海别墅占地350亩，其中水域95亩，独立别墅56套，容积率0.145；别墅设有游泳池和私人游艇码头。主力面积400-600平米；岛内少量别墅在1100平米。杭州乐园宋城、南都、万科联合开发威尼斯水城作为启动地块之一，其策略是：相对低单价、低总价＋产品特设化，实现资金回笼和项目造势威尼斯水城——开发策略及背景第四十页，共65页。威尼斯水城引入湘湖天然活水，形成四纵三横主水道和三大湖泊，65%活性水覆盖率，构筑全景式城市岛居生活街区。30多座形态各异、风格独特的桥，围绕威尼斯城市人文景象。8大风景岛区依次展开，岛与岛之间桥桥相接，再现威尼斯纯正岛居风情。5000多米风情水街，家家临水、户户观景、勾画纯水岸生活，最大限度满足了人和水与生俱来的亲密关系。10多个主题广场，形成开放空间与私密空间自然转换的复合景观形态。威尼斯水城——产品分析第四十一页，共65页。案例选择及研究要点澳大利亚莲达文岛马来西亚珍拉丁湾日本石恒岛泰国普吉岛印尼巴厘岛日本豪斯登堡新加坡圣陶沙新加坡克拉码头香港愉景湾第二纬度：以亚太区岛屿国家为主要研究对象，分析岛屿国家滨海城市的特点第四十二页，共65页。香港愉景湾规模：占地649公顷容积率：0.12（全香港最低）规划人口：约25,000人总开发周期：共13期区位：位于大屿山东北，距香港国际机场12公里交通：区外-公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，渡轮至中环需25分钟左右；区内-穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）周边设施：香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园项目基本信息：经过20多年的开发建设，以“环保城”和南欧度假式概念的愉景湾已成为香港著名的高档居住区愉景湾（Discoverybay）在上世纪70年代由香港兴业有限公司开发，第1期在1983年建成，获得过建筑奖，区内共有住户7000多户，分别住在高、低公寓楼和花园洋房三种住宅中，面积从40平米到400多平米不等。一个国际级27洞高尔夫球场、私人游艇会……第四十三页，共65页。31245678910881111121314151617181920政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市交通相连；沿山势设置物业，别墅在低处，高层布置在山体高处；项目整体沿海湾排布，实现了景观资源最大化；商业、教育集中建设；学校处在社区中央游艇会、高尔夫球场等设施分散排布，提升整体档次；修建康乐会等大量休闲设施；社区文化活动活跃。规划理念：愉景湾在规划中充分考虑城市功能，完善的配套设施以及因势利导的利用自然景观、地形，使得整体社区融为一体香港愉景湾第四十四页，共65页。200220001998199619941991198919861983时间配套开发项目•美食广场•沙滩•康乐会•幼儿园•愉景广场•学校•巴士总站•消防局•警岗码头•愉景湾高尔夫•街渡码头•汽车渡轮码头•游艇会•幼稚园•直升机场豪华酒店高档购物中心社区公园交通总站(筹建)配套级别社区级配套+少量城市级城市级城市级+社区级开发物业类型高层低层洋房联排别墅高层低层洋房高层低层洋房联排别墅高层高层低层洋房联排别墅高层低层洋房联排别墅高层低层洋房高层低层洋房联排别墅高层低层洋房联排别墅开发面积（㎡）1267484194312473811631137630184235341213571298106开发次序：后期将优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设分级同步进行，大盘持续发力香港愉景湾第四十五页，共65页。用地性质面积比例低密住宅10112.6%配套设施18823.5%自然保育区24130.1%海岸景物保护区131.6%还迁用地70.8%郊野公园637.9%休憩区111.4%绿化带16720.8%政府、社区机构101.2%建筑特色：一直坚持“高质素、低密度”的开发理念，崇尚接近自然，享受静谧、不受污染的环境，度假区式的居住生活香港愉景湾第四十六页，共65页。启动区情况：选在展示性最强的大白湾，同时推出的物业类型多样，并且紧邻区域的中心商业区，树立了极高的整体形象启动区选取直接感受海岸沙滩位置，最能显现海滨高档社区氛围；启动区包括高层、多层、联排、独立别墅等多种物业，产品线丰富；启动区配套以生活配套为主，如学校、幼儿园、会所等等区域商业中心项目启动区LocationHigh-riseUnitsLow-riseunitsHousesTotalBeachVillage432432HeadlandVillage-adlandDrive9797ParkridgeVillage504504香港愉景湾第四十七页，共65页。香港愉景湾配套设施分级开发，先满足社区级配套，再考虑城市级配套；启动区紧邻海湾，并且临近中心商业区，先期体现出高档的社区氛围；依据山势布局各种物业类型，别墅在低处，临近海域，高层分布在山上；借鉴意义第四十八页，共65页。新加坡圣淘沙圣淘沙（Sentosa）岛位于新加坡本岛南部，长4.2千米，宽1千米，占地500公顷，距离市区0.5千米。1972年9月1日，新加坡政府成立了新的法定机构－圣淘沙发展局（SentosaDevelopmentCorporation)发展、管理与推广圣淘沙岛。新加坡基本信息：圣淘沙已经成为了亚洲地区最为著名的旅游目的地之一，成为新加坡的象征第四十九页，共65页。色拉蓬英比奥西罗梭景点升涛湾名胜世界直通新加坡的轻轨直通英比奥山顶的缆车功能区西罗梭景点英比奥名胜世界色拉蓬升涛湾五大主题公园海底世界蝴蝶与昆虫玩过环球影城海底生物园Equaries水上乐园交通方式公路大桥地铁轮渡观景缆车规划理念：圣淘沙的设计充分汲取了全球各地的理念精华，打造了一些完美的度假海岛新加坡圣淘沙第五十页，共65页。19841988199219962000200220042006200820101980197619721970新加坡政府将“绝后岛”更名圣淘沙政府成立圣淘沙发展局，正式发展、管理与推广圣淘沙岛1973年圣淘沙-花柏山的缆车运营1975年西罗梭炮台开放1983年先驱博物馆开放1998年底西罗梭人工沙滩景点开放1995年升涛湾私人有限公司成立，开发升涛湾1972-2001年景区及配套设施的新建开发房地产开发启动2004年升涛湾码头获批2005年英比奥山顶景区7处新景点开放新加坡政府宣布建设滨海湾及圣淘沙两处综合度假胜地2002-2004年景区维护更新，房地产开始销售2003年升涛湾首批地块启动销售2002年圣淘沙转型为世界级度假目的地1991年新加坡最大的水族馆——海底世界开放2003200520072007年投资1.4亿新元的轻轨捷运开放，入岛时间缩短为4分钟2006年云顶国际投资52亿元建造圣淘沙名胜世界2008年云顶集团将名胜世界投资提高至60亿新元（约276亿人民币）2010年名胜世界一期营业2005-今景区维护更新，圣淘沙名胜世界启动开发次序：圣淘沙始终贯彻着规划的思想，分阶段逐步建立，最终实现房地产销售同旅游地产运营双赢的目的新加坡圣淘沙第五十一页，共65页。阶段内容重要事件1970年-1972年景区萌芽阶段1970年新加坡政府将“绝后岛”更名圣淘沙1972年政府成立圣淘沙发展局，正式发展、管理与推广圣淘沙岛1972年-2001年景区及配套设施的新建开发，房地产开发启动1973年圣淘沙-花柏山的缆车运营1975年西罗梭炮台开放1983年先驱博物馆开放1991年新加坡最大的水族馆——海底世界开放1995年升涛湾私人有限公司成立，开发升涛湾1998年底西罗梭人工沙滩景点开放2002年-2004年景区维护更新，房地产开始销售2002年圣淘沙转型为世界级度假目的地2003年升涛湾首批地块启动销售2004年升涛湾码头获批2005年-今景区维护更新，圣淘沙名胜世界启动2005年英比奥山顶景区7处新景点开放；新加坡政府宣布建设滨海湾及圣淘沙两处综合度假胜地，并且解禁博彩行业以刺激旅游发展2006年云顶国际投资52亿元建造圣淘沙名胜世界2007年投资1.4亿新元的轻轨捷运开放，入岛时间缩短为4分钟2008年云顶集团将名胜世界投资提高至60亿新元（约276亿人民币）2010年名胜世界一期营业开发次序：圣淘沙率先启动旅游设施及配套，在积累了足够的人气和公众认同后，开始进行房地产项目开发，并且取得了成功新加坡圣淘沙第五十二页，共65页。启动区：升涛湾，以法国滨海度假胜地”里埃维拉“为设计蓝本，竣工后近2600栋高档住宅，包括世界一流的游艇俱乐部、豪华度假酒店升涛湾分为三个主题居住区：北部居住区域北部居住区内拥有私人滨海公寓，三个海岛居住住宅等；南部居住区域南部居住区内同样拥有大面积的，滨海住宅和海岛住宅，内有两个小岛；中央游艇区域分为商业的游艇俱乐部和码头岛，及游艇博物馆新加坡圣淘沙第五十三页，共65页。别墅效果图游艇俱乐部新加坡圣淘沙第五十四页，共65页。2003年升涛湾启动销售，当年营收比例占圣淘沙发展局年收入的75%，同时带动圣淘沙发展局收入由5600万美元增长至2.2亿美元，成为主要盈利业务；2007年地产收入达到历史性的2.24亿美元，占96.3%；但是由于升涛湾销售进入后期，未来此收入将大幅下降。房产销售：升涛湾的地产销售带来了大幅的收益，地产销售的成功也是前期配套建设及积聚人气的过程新加坡圣淘沙第五十五页，共65页。项目运营：圣淘沙借助政府作为利益主体，平衡各方权益，已实现综合利益最大化为目标，实现整个区域的可持续发展，持续盈利圣淘沙发展局圣淘沙休闲管理公司升涛湾私人有限公司开发利益主体其他运营及利益体圣淘沙休闲管理公司负责管理圣淘沙的日常管理工作负责发展与管理新加坡首个滨海高级住宅区—升涛湾虎豹集团ＳＬＧ云顶集团海底世界蝴蝶与昆虫王国环球影城海底生物园Equaries水上乐园新加坡圣淘沙第五十六页，共65页。“先做旅游后作地产”，整个旅游景区在开发建设20余年后，在开发高档物业，地产物业销售带来了巨大的收益；地产物业与海景融为一体，滨海住宅和海岛住宅被安排在整个岛屿的东南部前瞻性的旅游发展战略和集合度假元素的产品开发，为后期地产物业的升值带来的强有力的支撑；借鉴意义新加坡圣淘沙第五十七页，共65页。日本豪斯登堡区位：日本九州长崎县佐世保市大村湾北部；交通：有快速干线可以直达福冈县和长崎机场，到福冈1小时45分钟，到长崎机场50分钟。豪斯登堡”：第二个荷兰村的造城计划（第一个荷兰村就是原来极小規模的荷蘭村，于1983年建成在大村灣對面的西南岸）于1988年启动，1992年营业。占地152万平米，首期118万平米，年接待游客400多万；项目基本信息：豪斯登堡是亚洲最大的休闲度假主题乐园，还是集休闲娱乐、旅游观光、饮食居住为一体的综合性海滨度假城市第五十八页，共65页。阶段时间事件缘起1988年

上世纪80年代，东京迪斯尼乐园的成功引发了日本主题乐园兴建热潮，许多乐园都以国际特色为主题。日本政府以提供贷款担保、赋税优惠和低利率的新法令支持，并由政府与私人企业合资兴