启动会模板2015903产品研发住宅版

内部资料注意保密三、产品研发（住宅）3.1住宅单体篇

3.1.1单体设计综述

3.1.2平面

3.1.3赠送面积改造方案及措施

3.1.4户内关键点说明

3.1.5单体组合

3.1.6立面效果及选材

3.1.7立面关键点说明

3.1.8太阳能3.2底商篇

3.2.1商业策划及底商定位

3.2.2交通与地面停车3.2.3结构转换(如有）

3.2.4层高

3.2.5商业动线及疏散

3.2.6商业业态、平面及尺度

3.2.7设备

3.2.8立面效果及选材

3.2.9广告位

3.2.10立面关键点说明3.3产品建造标准

目录3.1住宅单体篇

3.1.1单体设计综述

3.1.2平面

3.1.3赠送面积改造方案及措施

3.1.4户内关键点说明

3.1.5单体组合

3.1.6立面效果及选材

3.1.7立面关键点说明

3.1.8太阳能3.2底商篇3.3产品建造标准篇

目录3.1.1单体设计综述请对以下信息进行说明：1、各户型在总图中的位置；2：

户型配比表：插图业态户型面积区间（㎡）套数总面积面积比合计3.1.2平面请对以下信息进行说明：1、各层平面溢价点分析（花园面积、景观方向、阳露台面积、赠送面积等）及面积；如果为复制户型，重点表述优化内容；2、特殊户型与一般户型的差别及溢价说明；插图3.1.2.1表格示例别墅产品面积统计表格名称一层面积二层面积三层面积套型面积地下室面积阁楼面积总建筑面积产权测绘面积平均层数备注

说明：1、套型面积=一层面积+二层面积+三层面积；总建筑面积=套型面积+地下室面积+阁楼面积

2、产权预测面积同套型面积不符及其他特殊情况需备注说明普通住宅产品面积统计表格名称户型套型面积套内面积得房率阳台面积产权预测面积备注

说明：外半墙算公摊面积；阳台面积按照国家计算规则进行计算；产权预测面积同套型面积不符及其他特殊情况需备注说明叠拼产品面积统计表格名称户型套型面积套内面积得房率地下室面积阁楼面积总建筑面积产权预测面积平均层数备注

说明：1：总建筑面积=套型面积+地下室面积+阁楼面积2：外半墙算公摊面积；产权预测面积同套型面积不符及其他特殊情况需备注说明3.1.3赠送面积改造方案及措施报批图与改造后对比附图（标准赠送部位和赠送面积）户型赠送1面积赠送2面积赠送总面积套型面积赠送率备注赠送面积改造措施描述：（改造方案、图纸处理方式、实施主体、实施时间计划、验收管控措施等）赠送面积改造成本计算：赠送率=赠送总面积/套型面积3.1.4户内关键点说明请对以下信息进行说明：负一层是否设置厕所、洗衣房（建议不设），是否提排；给水接入负一层方式（重点关注管井、暗敷方式）户内给排水排布方案（排水就近排放，不宜穿越；给水管穿越客厅、卧室走天棚）,户内不设给水总阀；（如有）地采暖范围、给水点、锅炉位置、分集水器位置；空调外机位置及尺寸标准层标高，厅、卫生间、卧室、阳露台、厨房标高及入户过道标高，变标高处节点做法大样（精装、非精装、地暖）；卫生间开窗与吊顶底标高的关系；住宅窗地比（集团指标、本项目指标）标准层层高（集团指标、本项目指标）插图

高层、洋房别墅福州/厦门/龙岩/漳州≤0.22≤0.38上海、西安≤0.21≤0.33太原≤0.19兰州≤0.19

别墅叠拼洋房普通高层高层豪宅LOFT备注底层3.6m（客厅可加高至4.0米）3.3m（下层）3.3m3.9～5.1m（大堂/架空层）普通高层部分设架空层，豪宅可全部设架空层；大堂可2层挑高标准层3.2～3.3m3.0m（上层）3.0m2.9m3.0～3.2m4.5～5.4m层高还应符合当地规划要求集团窗地比指标集团层高指标3.1.5单体组合请对以下信息进行说明：别墅类产品1、组合后的户外公共空间分析：尺度、交通、功能、视线影响；2、利用剖面表示层高、建筑间距、私家庭院、宅间路的控制尺度；3、电梯配置标准（含尺寸、速度、载重……）多层高层类产品1、组合平面的交通核设置，公共部分的相关配套（水井、电井、通风井、管道井、高区的分区楼层等），消火栓及立管位置（关注对入户的影响）；2、大堂平面（首层/车库层）、面积控制；3、公共走道的层高、净高控制，设备管线排布最不利净高点的分析；4、利用剖面表示层高、建筑间距、私家庭院、宅间路的控制尺度；5、电梯配置标准（含尺寸、速度、载重……）插图集团大堂面积标准：洋房≦25㎡；普通高层25～45㎡；高层豪宅≦60㎡.3.1.6立面效果及选材请对以下信息进行说明：1、立面风格、借鉴项目；2、主要部位的选材、价格及做法（外墙、屋面瓦、门窗）；3、不同立面效果在总图中的分布；4、立面石材选材、分布层数及位置——在保证效果的前提下，石材面积最小化。插图3.1.7立面关键点说明请对以下信息进行说明：空调室外主机和锅炉的位置、大小、防死机措施、百叶做法，冷凝水的排放方式；防流挂措施与做法大样；雨水管、燃气管设置（位置、检修口）插图3.1.8太阳能请对以下信息进行说明：1、当地关于太阳能的要求；2、系统形式，出水温度取值，辅助加热措施；3、选型、选材及依据；4、成本分析，物业管理方式，后期维护方案；5、系统图、平面剖面位置；6、太阳能板安装位置，对立面的影响，立面效果示意，检修通道的考虑（屋面应有设备检修通道）；插图物业指引：单户安装方式：产权明确，归业主所有。物业在维护这方面基本无负担，在质保期内由厂家承担，质保期满后，业主可选择由物业还是有厂家来维护。如选择物业，物业可以收费。电加热所产生的费用都有业主承担，无分担费用的问题。维护相对简单，一户的问题不会影响到其他用户。太阳能热水器串并联式：产权不明确（只能归使用者共有）在质保期内由厂家承担，质保期满后只能由物业来维护，物业在维护上的投入怎样来计费，另外电加热的费用如何来确定，如何能让业主来承担这些费用都将是一大难题。维修上一个单元出了问题，将影响到其他用户（在安装时没有预制检修管路的话，如制作的话就会增加投资，这些都需要考虑。）以上问题将是业主的敏感点。3.1住宅单体篇3.2底商篇3.2.1商业策划及底商定位

3.2.2交通与地面停车3.2.3商业动线及疏散

3.2.4商业业态、平面及尺度

3.2.5结构转换（如有）

3.2.6层高

3.2.7立面效果及选材

3.2.8广告位

3.2.9立面关键点说明

3.2.10设备选型方案3.3产品建造标准篇3.2.2交通与地面停车请对以下信息进行说明：1、车流、人流、货流来向；2、车流、人流、货流组织，消防车道，车库出入口位置；3、地面停车位与车道、景观、人行道、建筑外墙的尺寸关系；插图3.2.3商业动线及疏散插图请对以下信息进行说明：1、各层平面：表示人流动线、垂直交通（扶梯、客梯、货梯、消防电梯、超市板梯、疏散楼梯）的位置间距、货物入口位置等；2、表示商业入口与周围道路、广场的关系；3、表示住宅大堂与商业平面的交接关系；3.2.4商业业态、平面及尺度请对以下信息进行说明：1、各层平面：商业业态（能否餐饮）、公共卫生间、机房等；2、店铺开间、进深，公共空间尺度；3、店铺内卫生间及楼梯的预留方式；4、高层交通核对商铺的影响；插图3.2.5结构转换（如有）请对以下信息进行说明：1、商住之间是否有结构转换；如有转换，分析减少转换成本的措施；插图3.2.6层高请对以下信息进行说明：1、各层商铺层高、净高分析（店铺内、公区）；商铺能否做夹层，夹层层高分析；2、地下车库的层高（是否为机械车库/人防车库）；插图3.2.7立面效果及选材请对以下信息进行说明：1、立面风格、借鉴项目；2、主要部位的选材、选型、做法及价格（外墙、屋面、门窗等）；插图3.2.8广告位请对以下信息进行说明：广告位、店招的位置、形式、大小和分配原则；（此页与下页合并）插图3.2.9立面关键点说明请对以下信息进行说明：空调室外主机和锅炉的位置、大小、防死机措施、百叶做法、冷凝水的排放方式；立面防流挂措施与做法大样；雨水管、燃气管设置（位置、检修口的设置）；插图3.2.10设备选型方案请对以下信息进行说明：1、上部住宅污水走向及转换；2、商铺水电表设置情况；3、商业烟道设置位置、大小（说明计算依据）及对住宅的影响（观感、隔热措施）；4、隔油池、生化池、化粪池的设置；插图模块需求：1、烟道设置指引商业烟道设置物业指引：1、避免商家共用水平烟道；2、水平烟道不超过10米，不宜穿越公共区域和相邻房间，确需穿越时应充分考虑防止漏烟、漏油的措施；3、竖井烟道不漏烟漏油、底部设置清掏口；4、屋面排放考虑对住户的影响，与住户间距大于20米。5、竖向烟道不能直角转弯；6、顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能；7、经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、