房地产制度与运营 - 万达商业地产开发作业指导书系列

PAGEPAGE1房地产商域网-海量房地产资料下载房商网-全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879万达商业地产开发作业指导书系列万达关于城市综合体定义 1一、关于城市综合体 1二、项目土地解读2三、城市综合体设计特2万达商业地产规划设计流程 6大型商业地产项目的常规建筑要求 26一、承重要求 26二、供电负荷的一般要求 26三、各行业经营面积及配套设施之基本要求 26万达大型商业地产项目规划设计流程 30一、商业方案设计 31二、建设方案规划设计 33三、商业空间装饰方案设计 34四、商业外环境设计 35五、二次商业装饰设计 35六、商业管理模式设计 36七、品牌规划及招商策略设计 36万达建设规划作业指导书 37万达工程管理作业指导书 60万达试营业与营销作业指导书 86色彩在商场中的运用 103万达商业地产开业作业指导书 126一.业前蓄势 126二、活动目的 128三、活动时间 128四、活动主题 128五、活动流程 132六、整体活动筹备及执行方案 133七、活动现场划分 134万达关于城市综合体定义一、关于城市综合体城市综合体在城市化过程中起着营造城市新的商务、商业中心区，打造城市新地标，创造城市活力之源的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的市民文化活动广场；同时，在避免城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。在国外早已发展成熟的“城市综合体”，近年来在国内一些主要城市正以一种新的商业地产模式逐渐发展起来。作为中国商业地产领袖的万达集团当仁不让的成为打造“城市综合体”的积极倡导者和实践者：短短两年多时间，西至重庆、成都、西安，北至哈尔滨、沈阳、北京、济南、太原，南至南昌、合肥，东至上海、宁波、苏州、无锡等全国十多个大城市都有万达"城市综合体"闪亮登场。从单店到组合店再到如今的"城市综合体"，万达商业地产正在经历第三次嬗变。

二、项目土地解读"城市综合体"项目选址一般符合下列三种情况之一：第一，项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础。如北京万达广场在CBD区，济南万达广场在百年商埠区与泉城步行路之间，合肥万达广场在三孝口商圈。第二，项目位于城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场，重庆南坪商圈，无锡滨湖区，沈阳铁西城市副中心等。第三，位于新开发区，如宁波鄞州区，南昌红谷滩新区，苏州工业园区等。人流量和消费基础是支撑大型商业及城市综合体的最主要因素，因此，位于新开发区的项目如宁波万达广场在招商方面比起北京和上海万达广场就相对困难。在发展部进行项目初步选址，相关部门联合调研、评估，并将项目可行性报告上报集团领导，最终项目定位确定之后，规划院即着手项目前期规划方案的设计工作。项目前期规划最核心的工作是项目土地解读。所谓解读，从大的方面讲，是对项目周边情况，项目所处区域在城市中的地位，项目所在城市经济、文化发展情况，商业发达程度，居民购买力及消费习惯等进行解读；对项目具体土地解读分为：1、城市商业特点及需求，商业人流主导方向及构成等；这个城市缺什么？我们能带给城市什么？2、解读项目周围市政及交通情况，是否有城市轻轨经过等；3、基地内有没有保留建筑，如何将保留建筑融合到规划之中；4、项目可利用资源，如：河流，公园等；5、项目规划条件：容积率、限高等；6、项目区域规划与城市总体规划等。三、城市综合体设计特点1、多功能的城市开发城市综合体给城市带来多功能的城市开发。一般的城市开发商主要集中在某些单一功能的开发上，其它只作为附属配套，如纯住宅开发、纯商业开发、或者纯酒店或写字楼开发等。万达广场将多功能综合集中开发，包括有：酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等。不同功能、时间段的城市功能组织在一起，各种功能互为补充组成城市"24小时不夜城"-大型商业中心与商业街区是城市活力之源，充满激情与商气，写字楼使城市充满青春与魅力，酒店的进驻提升了消费档次，公寓及住宅区从白天到黑夜充满生气与活力，城市广场又极大的聚集了城市的能量与人气等。总之，城市综合体的多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使万达在重庆的影响及南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。2、街坊式的街区布局在当代城市化进程中，许多城市的历史风貌正被一点点地蚕食，城市的文脉与记忆正被一点点地割裂。为此，城市开发商需对保护城市的文脉，保护历史形成的街区，城市记忆，城市尺度，路网格局，商圈等予以足够的关注，对拟改造项目及城市的历史及现状进行分析，把握城市规律，解读土地价值。街坊式街区布局很好的保留了城市历史脉络和城市骨架-道路是一个城市的骨骼，街区承载着城市的记忆，街坊式街区布局将城市历史文脉很好的延续。我们在城市综合体设计中采用了街坊式街区布局的规划手段：保留了城市主要的道路格局和行为习惯，保留了基地具有历史价值的文化建筑，结合保留建筑或原有活动广场设置供市民活动的城市广场等。如在济南万达广场的规划设计中，对基地历史及现状进行分析：基地位于百年商埠区与泉城步行街之间，基地内部由两条贯穿东西及一条南北向的街道划分成四个区域。因此项目规划了二横一纵道路系统，将项目分成四大功能分区：沿连接商埠区与步行街的经四路一侧布置了大型商业广场，东侧面向泉城广场布置了超高层酒店，同时，用地东南侧以东与高架路相对是共青团路广场，故在此规划了3万平方米的市民广场遥相呼应；另外，结合用地中部的历史保护建筑，布置了社区文化广场，将居住区自然的划分为四个组团，形成了在原有路网基础上的街坊式街区布局，延续了项目原有的道路系统和商业行为习惯。3、开放式的城市空间我们在城市综合体规划设计中的另一大特点是创造开放式的城市空间。城市综合体设计是以较高密度和高容积率的设计手法将多种功能的建筑空间集中布置，这种集中布置规划手法使项目规划或布置大型市民活动广场等公共开放式活动或绿化城市空间成为可能。我们在多个项目的城市综合体方案设计中都规划了这样的城市空间，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2～2.5万平方米市民广场。

在寸土寸金的综合商业项目开发中，做出这样的决策和规划是需要最高决策者具有过人的魄力和前瞻眼光的。开放式空间包括市民广场，居住区休闲活动广场，大空间尺度的建筑间距及超大绿化园林的高尚社区等。它们为城市增添了市民公共活动场所，为城市增添积聚人气与活力的城市空间，为城市地标式建筑天际线提供最佳视觉空间，为城市透出蓝天、白云、森林、小溪、诗意。太原万达广场位于太原有龙眼之称的黑龙潭公园周围，为了让公园透出绿色，规划方案将周围遮挡公园景色的所有破旧老房全部拆除，代之以绿化间距超百米的短板式高层住宅，最大限度的将公园绿色透出来，将绿色、生态还给城市。4、地标式的城市建筑城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店（建成后将是济南第一高楼）；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。四、项目前期规划心得通过工作实践，总结心得如下：1、认真做好项目前期调研和定位。项目前期调研和定位准确与否关系到整个项目的运作是否成功和顺利，因此集团相关部门应加强合作和工作力度，并使之规范化和制度化。2、认真解读项目土地，使土地价值最大化。通过解读土地、合理规划，使功能设置和分区合理，最大发挥土地效益；通过合理交通规划，使商业动线合理，积聚人气。3、站在"国际万达站在“百年企业”的高度，提高规划设计水平。在项目前期规划设计中，董事长多次从"国际万达百年企业"的高度，对社会，对城市做出贡献，促进商业地产发展的角度出发，宁可牺牲企业目前的一些利益。如在多个新项目规划设计中，为了给城市营造供市民活动的公共场所，均减少可建面积，用于营造大型市民广场。因此作为万达的一名规划设计人员，应该具备大气，超前，激情的品格和理性，负责，严谨的工作态度，不断提高规划设计水平，才不愧时代、企业赋予的职责。万达商业地产规划设计流程随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分：商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。主要方式是对项目进行SWOT分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。1.1市场调查。项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。1.2商家需求。在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本浪费和后期的招商难度。1.3消费者需求。设计规划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣，激发消费者更深层次的渴望，以求在*竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。●独具中国特色的概念式SHOPPINGMALL业态，这种业态是一个无顾客层次*、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。●在租售方式上，现在我们普遍采用的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是很重要的。地产后期的运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。●以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，建筑面积最好控制在1012万㎡左右。营业面积规划按占比50%65%计算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可根据实际情况设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为10万㎡的商业楼盘作规划，营业面积以总建的60%计算，（6万㎡），如楼体为三层建筑，则每层可规划的营业面积为2万㎡。2.1主题百货——日用生活馆。2.1.1区域规划面积：4万㎡，占总体面积40%。百货店作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在楼层停留的时间。2.1.2经营方式：租赁式经营。2.1.3物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。2.1.4收益方式：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。2.2专业店——家居建材馆。2.2.1区域规划面积：3.5万㎡，占总体面积35%。符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。2.2.2经营方式：租赁式经营。2.2.3物业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。2.2.4收益方式：产权销售，实现房地产收益；租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。2.3服务功能区——美食、娱乐、室内公园。2.3.1区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.5万㎡，占总体面积25%。构成独具中国特色的“SHOPPINGMALL”；为顾客提供方便、快捷、全面的服务；有效地与业态共享人流。2.3.2经营方式：租赁式经营。2.3.3物业产权：自主产权。2.3.4收益方式：收取固定租金；通过经营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。2.4租售比例测算。2.4.1拟建三层。假以总建面积为10万㎡，土地价格550元/㎡，项目占地面积为6.7万㎡，建安成本为1500元/㎡。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资=购地成本+建安成本。=550元/㎡×67000㎡+1500元/㎡×100000㎡。=3685万元+15000万元。=18685万元。≈1.87亿元。如平均3000元/㎡：1.87亿元÷3000元/㎡=62333㎡÷10万㎡×100%=62%。3500元/㎡：1.87亿元÷3500元/㎡=53429㎡÷10万㎡×100%=53%。4000元/㎡：1.87亿元÷4000元/㎡=46750㎡÷10万㎡×100%=47%。4500元/㎡：1.87亿元÷4500元/㎡=41556㎡÷10万㎡×100%=42%。5000元/㎡：1.87亿元÷5000元/㎡=37400㎡÷10万㎡×100%=37%。5500元/㎡：1.87亿元÷5500元/㎡=34000㎡÷10万㎡×100%=34%。6000元/㎡：1.87亿元÷6000元/㎡=31167㎡÷10万㎡×100%=31%。6500元/㎡：1.87亿元÷6500元/㎡=28769㎡÷10万㎡×100%=29%。7000元/㎡：1.87亿元÷7000元/㎡=26714㎡÷10万㎡×100%=27%。7500元/㎡：1.87亿元÷7500元/㎡=24933㎡÷10万㎡×100%=25%。8000元/㎡：1.87亿元÷8000元/㎡=23375㎡÷10万㎡×100%=23%。8500元/㎡：1.87亿元÷8500元/㎡=22000㎡÷10万㎡×100%=22%。2.4.2拟建一层。假以总建面积为10万㎡，土地价格550元/㎡，项目占地面积为14万㎡，建安成本为1000元/㎡。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资=购地成本+建安成本。=550元/㎡×140000㎡+1000元/㎡×100000㎡。=7700万元+10000万元。=17700万元。≈1.77亿元。如平均3000元/㎡：1.77亿元÷3000元/㎡=59000㎡÷10万㎡×100%=59%。3500元/㎡：1.77亿元÷3500元/㎡=50571㎡÷10万㎡×100%=51%。4000元/㎡：1.77亿元÷4000元/㎡=44250㎡÷10万㎡×100%=44%。4500元/㎡：1.77亿元÷4500元/㎡=39333㎡÷10万㎡×100%=39%。5000元/㎡：1.77亿元÷5000元/㎡=35400㎡÷10万㎡×100%=35%。5500元/㎡：1.77亿元÷5500元/㎡=32182㎡÷10万㎡×100%=32%。6000元/㎡：1.77亿元÷6000元/㎡=29500㎡÷10万㎡×100%=30%。6500元/㎡：1.77亿元÷6500元/㎡=27231㎡÷10万㎡×100%=27%。7000元/㎡：1.77亿元÷7000元/㎡=25286㎡÷10万㎡×100%=25%。7500元/㎡：1.77亿元÷7500元/㎡=23600㎡÷10万㎡×100%=23%。8000元/㎡：1.77亿元÷8000元/㎡=22125㎡÷10万㎡×100%=22%。8500元/㎡：1.77亿元÷8500元/㎡=20824㎡÷10万㎡×100%=21%。2.4.3结合我们以往开店的经验及实际数据，建议：以上数据显示，结合地级城市实际经济情况，无论项目拟建为一层还是三层，其售价在4500元/㎡-6000元/㎡，销售面积控制在30%以内较为合适。注：以上功能规划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实际情况加以变动，这里只是假以总建为10万㎡的项目进行相关说明。2.5.项目定位与规划上的风险规避在项目定位与规划上可能出现的问题：定位不清晰；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确等，为了避免问题出现，在此阶段的工作要注意以下几个方面：。2.5.1项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析，（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的未来发展规划，行业的发展潮流与趋势等），通过详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。2.5.2在市场调研中对于调研的信息来源，抽样样本，信息的类型，数据处理办法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。2.5.3定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的发展速度极快，所以在规划设计时首先满足目前的市场需求的情况同时，要做到适当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。2.5.4作为商业规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不是相互进行激烈的竞争。2.5.5在业种组合的过程中，每个业种的消费者层次不能相差太远，但也不能完全重叠，这样会造成目标客层的分散，从而对于日后整个项目的经营不利。一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。3.1主力店的面积占比。成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%。主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。3.2主力店类型。3.2.1现代百货主力店——国商、大商、上海百联、新天地等。3.2.2家居建材主力店——月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。3.2.3家居建材超市——百安居、东方家园、家德宝等。3.2.4日用品超市——家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。3.2.5专业店——独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克。3.2.6品牌专卖店——报喜鸟、雅戈尔、七匹狼、庄吉、劲霸、红蜻蜓、百丽、菲姿、哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。3.2.7功能店——休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。3.2.8美食店——成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等；快餐、特色小吃：一般针对内部员工、快速流动人员等。3.2.9医药连锁店——吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。3.3主力店的招商。3.3.1吸引主力店的因素。合理的定位与之相呼应。与之相匹配的业态组合。建筑设计、建造指标一定要满足。层高、进深、柱距、荷载、广告位等，天然气、上下水的预留，这些因素决定了主力店能否进入，这和价格没有关系。专业的商业团队（不妨借助中介机构）。价格和付款方式：招大品牌，要放弃一些近期的利益，包括价格要有足够的吸引力，放水养鱼,这样才有利于我们的成功。3.3.2主力店招商分布列表（供参考）：序号功能项目功能类型内容1零售设施核心主力店百货、综合超市等辅助主力店时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店2文化娱乐设施核心主力店动感影院、科技展览等辅助主力店儿童乐园、体育场馆等配套辅助店艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书店等3餐饮设施核心主力店中餐、咖啡西餐、美食广场等辅助主力店快餐类、风味小吃类等配套服务设施宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场、汽车养护等。3.3.3主力店招商实行定制式操作。在产品规划、设计阶段要与主力店商家见面，要把他们设计的要求拿过来。沃尔玛、家乐福、乐购、百安居、欧尚、易初莲花等大型主力店的引进是招商工作中的重中之重。另一方面，这些大卖场也非常看好中国的市场，这些商家在选址标准上有很多要求，并且很多标准可能与项目原来的规划有很大的出入，需要修改规划设计。据此，我们需在项目初期就与相关的意向主力店进行沟通，事先根据主力店的需求量身订做。3.3.4招租主力店的利弊分析。利益：很强的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，对于提升商业地产的形象有很大作用；进驻之后，我们可以进行长期的持有，也可以进行带租约的销售，使经营进可攻，退可守；对一些小的商家和品牌有明显的带动作用，这点也是称其为主力店的主要原因；很强的广告效应，自身的品牌拉动、集客能力，投放质量很高的广告，都对商业项目有很强的广告效用。弊端：对租赁价位的要求很低；会签订很苛刻的条款，比如排他性的条款，家乐福进驻后就不再要有超市进入了，国美电器进入后就不再需要苏宁电器进入了；管理本身很成熟，在后期营运的时候，想纳入到整个项目管理中很困难，因为它有自己的个性，有自己的管理方式，实际整体的运营中，特别是在后期营运，与我们磨合难度比较大，对后期管理者的操作要求也比较高；防范未然的风险，越是成熟的主力店，比如沃尔玛、家乐福、麦德隆，包括国美电器，这种成熟的商场租赁合同非常厚，有几百条条款来制约我们，给它自己的经营腾出空间。在这方面我们的一些承诺，包括合同中的一些条款，如果没有达到要求，主力店往往会用过激的手段讨公道。3.3.5主力店招商中风险的规避。主力店与个性店并存。正面的效应是：主力店的强大集客功能将会辐射到在同一屋檐下的个性店，从而提升整个商场的经营业绩，达到双赢。负面的效应是：主力店与个性店所经营的商品或目标顾客容易出现重迭，最终造成恶性竞争，削弱整体效益。规避思路：项目在招商时，我们先根据自身的项目定位和发展战略，对需要引进的主力店先设计一个科学兼容的框架，理想状态当然是把主力店当作一个“大型”的个性店，能清楚地与*零散租户区分开。在与引进的主力店进行谈判时，立足于整个商场的长远发展，对其入场经营的商品组合进行适当的调整，以期与以后进场的商家形成互补。个性店独行。正面效应是：避免主力店与个性店将来发展可能出现的冲突和对项目整体形象带来的影响，增加租金收入。负面效应是：购物中心缺乏领头羊，没有集客与留客的项目，会同时减弱潜在商家的进场信心和消费者的光顾兴趣。规避思路：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和商家的进场信心。因此要弥补这两样损失，就必须在零散租户的组合设计上和楼层布局上下大功夫。如引进能更好地、更全面地迎合消费者需求的功能店、主题店和品牌旗舰店，从而间接替代了主力店的主要功能，但注意经营上不可重迭太多。通过设计科学、装饰优美、布局合理的项目规划来诱导消费者的购买情绪、刺激消费者的购买欲望并最终完成购买行为。我们在进行布局设计前要与工程部门进行充分的沟通，详细掌握工程中空调间、消防设施、风机房、变电室、洗手间等分布情况，以便于在平面布局规划时做以充分的避让。如相关设施对日后总体经营会带来影响，不合乎商业规则的，须与工程部事先做以协调，在不影响大局的前提下做以调整，以免日后再进行改建，造成费用浪费。在建筑设计上须充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的损失；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划各品类营业面积的比例。4.1品类布局。平面布局中，首先要做的是根据总体面积及项目实际情况划定各商场面积及各品类在商场中所占据的比例。进行品类布局时，要充分考虑各品类间的联带性、链接性。4.1.1商场为三层建筑：方案1：建筑面积33333㎡/层，可出租面积按60%计算为20000㎡/层。3层功能娱乐（20000㎡）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、KTV等。2层家具商场（10000㎡）、日用生活馆（10000㎡）。1层超市（3000㎡）、建筑装饰材料（15850㎡）、家电（1150㎡）。说明：该方案适宜于地势落差较大项目（具体可参照吉林新生活项目用地）。从低侧进入一层，是超市、建筑装饰材料及洗车行（我省地级城市洗车业较滞后）等。从高路面一侧进入一层（实际是我们的二层）是日用百货及家具商场。我们的功能娱乐放入项目顶层。具体规划如下：一层：超市3000㎡建筑装饰材料：17000㎡序号品类数量单体面积品类面积1家装3-5家80-100㎡300-500㎡2橱柜10-15家00-150㎡12000㎡3橱卫家电6家50㎡300㎡家电10家50㎡500㎡散热器6家50㎡300㎡灯具10-15家100㎡1500㎡吊顶材料6家50㎡300㎡瓷砖20家200㎡4000㎡洁具20家200㎡4000㎡地板30家60㎡1800㎡壁纸5家50㎡250㎡油漆涂料10家50㎡500㎡铁艺楼梯5家50㎡250㎡艺术玻璃3家50㎡150㎡二层：家具10000㎡序号品类数量单体面积品类面积1板式家具12家200㎡300-500㎡2橱柜10-15家00-150㎡12000㎡3橱卫家电6家50㎡300㎡家电10家50㎡500㎡散热器6家50㎡300㎡灯具10-15家100㎡1500㎡吊顶材料6家50㎡300㎡瓷砖20家200㎡4000㎡洁具20家200㎡4000㎡地板30家60㎡1800㎡壁纸5家50㎡250㎡油漆涂料10家50㎡500㎡铁艺楼梯5家50㎡250㎡艺术玻璃3家50㎡150㎡2400㎡沙发软床15家200㎡3000㎡实木家具5家200㎡1000㎡古典家具8家250㎡2000㎡儿童家具5家200㎡1000㎡*家具3家200㎡600㎡日用生活10000㎡品类数量单体面积品类面积服装商场4000㎡淑女装1000㎡。10家30㎡300㎡28家20-25㎡700㎡少淑装805㎡6家30㎡180㎡25家20-25㎡625㎡男装950㎡5家50㎡250㎡10家35㎡350㎡14家20-25㎡350㎡羊绒（毛）445㎡10家30-50㎡445㎡量贩休闲600㎡20家20-25㎡500㎡羽绒服200㎡4家50㎡200㎡鞋帽商场2010㎡男皮鞋490㎡8家30㎡240㎡10家20-25㎡250㎡女皮鞋490㎡8家30㎡240㎡10家20-25㎡250㎡运动区530㎡7家50㎡350㎡6家20-30㎡180㎡布鞋等200㎡10家20㎡200㎡箱包200㎡4家30-50㎡200㎡帽子100㎡6家15-20㎡100㎡儿童商场910㎡童装（内衣）12家20-25㎡300㎡童鞋10家20-25㎡250㎡童车4家20-25㎡100㎡玩具4家20-25㎡100㎡妇婴用品7家20-25㎡160㎡百货商场1410㎡洗化用品240㎡12家15-20㎡240㎡文体用品180㎡6家30㎡180㎡针织内衣380㎡6家30㎡180㎡8家20-25㎡200㎡工艺用品300㎡6家20-25㎡150㎡10家10-15㎡150㎡丝巾（饰品）60㎡6家10㎡60㎡钟表眼镜150㎡6家20-25㎡150㎡*100㎡--100㎡纺织商场1670㎡装饰布560㎡4家50㎡200㎡4家30㎡120㎡12家15-20㎡240㎡床上用品610㎡6家50-60㎡360㎡10家20-25㎡250㎡棉布200㎡10家20㎡200㎡车饰150㎡2家50㎡100㎡2家20-25㎡50㎡家居饰品150㎡6家20-25㎡150㎡三层：娱乐功能馆20000㎡品类数量单体面积品类面积功能店8000㎡餐厅6家150-300㎡1500㎡大众餐厅10家8-12㎡1000㎡休闲区3家200500m客房--5000㎡室内公园6742㎡影院1家2000㎡2000㎡台球1家280㎡280㎡保龄球1家420㎡420㎡乒乓球1家120㎡120㎡旱冰场1家810㎡810㎡篮球场1家200㎡200㎡羽毛球1家600㎡600㎡儿童乐园1家800㎡800㎡电玩城1家800㎡800㎡高空缆车1家72㎡（站台）72㎡转马1家80㎡80㎡碰碰车1家200㎡200㎡激战鲨鱼岛1家210㎡210㎡**1家150㎡150㎡方案2：建筑面积33333㎡/层，可出租面积按60%计算为20000㎡/层3层灯具、家装（5000㎡）功能娱乐（15000㎡）：室内公园、餐厅、影院、休闲、健身等2层家居建材（20000㎡）：家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金等1层日用百货（20000㎡）：服装、鞋帽、纺织、百货、超市及功能店等方案2说明：适用于没有落差地块，根据消费者的消费习惯，将日用生活类商品放入一层，家居建材放入二层及部分三层。日用生活规划为10000㎡，超市及功能店（肯德基、洗车行等）规划为10000㎡，家居建材规划为20000㎡，功能娱乐规划为15000㎡。考虑到实际情况在一层增加了相关的功能店，同时将娱乐功能层的客房5000㎡变为家居馆面积。具体品类布局规划同方案1表格。4.1.2商场全部为一层建筑。方案3：建筑面积100000㎡，可出租面积按60%计算为60000㎡功能娱乐（15000㎡）：——结合实际情况下风下水处。室内公园、餐厅、影院、休闲、健身、超市（功能店）等景观通道日用百货（25000㎡）：服装、鞋帽、纺织、百货等家居建材（20000㎡）：家具、装璜材料、装饰材料、陶瓷洁具、五金、灯具、家装等方案3说明：这种布局的好处。一层商铺在我们前期出售时，单位面积的售价相对较高。整体平面布局比较易于规划，日用百货可规划可出租面积为25000㎡，家居建材20000㎡，功能娱乐15000㎡（其中将超市及各类功能店放入该馆），规划中面积可不受楼层限制。功能娱乐项目能带来旺盛的人气，须结合实际情况放入下风下水（相对僻静）区域，同时一层布局可以节省食品区域面积。消费者来店购物可在一层全部完成，比较方便。这种布局的弊端：面积开阔，二大馆品类之间的链接相对要费些心。同时需做好相关的二大馆中间通道的景观设计。具体品类布局规划同方案1表格。4.2平面布局。平面设计的内容是确定通道的形态，商铺布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。4.2.1通道设计。通道的宽度：通道的宽度是根据商场的经营定位、商品的种类、性质、顾客人流和数量来确定的。一般主通道宽度为8-9米，副通道宽度3-4米，次副通道的宽度在2-2.4米。通道的长度：主通道的长度视项目实际情况而定，但须遵循通畅、无阻。而店铺内通道的长度一般视品类的不同，设置在30-50米之间就须有一分路口，这样以缓解消费者在购物时的视觉疲劳感（这一点在下面商铺的设计中也会提到）。通道和店堂之间最好不设阶梯或坡度。通道主墙面尽可能采用外墙砖，这样可令人们有漫步室外的感觉。通道设计要点：要点一：脉络清晰。商场内通道设计要清晰，且主、副通道宽度需有区别。通道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，同时也影响商铺布局。要点二：与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在通道交叉部分设置。4.2.2商铺设计。商场内部边缘以边店形式设计，做为大型的品牌店，日用百货店进深设置在5-7米，店面宽度设置在5-10米之间为宜。家居建材类店铺：。家具的进深设置在12-15米，店面宽度设置在8-10米。建材类的进深设置在12-15米，店面宽度设置在8-10米。为充分反映时代感、营造商业街氛围，商铺设计成背对背门店的形式，地砖采用仿古式、墙面以外墙砖形式铺设，同时可在墙面安装壁灯，并可局布配以绿植、小景观等，以使人们逛商场宛如散步于城市步行街。同时，为减少消费者的视觉疲劳，每一排商铺的总长度应根据品类的不同控制在3050米之间。柱距的宽度直接影响着铺位横、纵向的宽度，柱子不宜落在通道及店面中，可将其规划于店铺边缘，视柱距的宽度调整店铺面积。4.2.3动线设计。动线设计上除各大主通道需正对商场各门外，*副门无须正对通道，可设计成一入门正对的是铺位，通道从铺位两侧设置。通过动线的设置以引导消费。4.3品牌规划。品牌规划须尊重品牌市场发展战略，尊重商场的定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划。4.3.1规划内容：理想的目标品牌规划；目标品牌退换规划；应急品牌规划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌配比。同时在规划品牌落位时，科学利用项目不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过渡。4.3.2品牌商品落位。随着品类规划及动线设置完成后，我们将进入各品类品牌商品落位阶段。我们可根据实际的定位进行规划，例如我们将定位于以中端为主，兼顾高、低端的定位，那么我们结合本商场的实际情况，确定属于我们的一、二、三线商品，并进行占比落位。一线品牌：10%。二线品牌：70%。三线品牌：20%。结合目标品牌计划，在进行第一轮落位后，还需储备后补品牌及应急品牌，以防招商过程中出现品牌轮空现象，第一轮落位品牌与意向性储备品牌的比例基本为1：2。大型商业地产项目的常规建筑要求一、承重要求

卖场区：500㎏/㎡

仓库及收货区：1000㎏/㎡

办公室：150-200㎏/㎡

一般百货公司：350㎏/㎡二、供电负荷的一般要求

商场照明：300KW（事故照明75KW）

商场户外照明：30KW

冷冻压缩机设备：250KW（备用电250KW）

生鲜设备：224KW（备用62KW）

商场空调通风：650KW

家电区插座：26KW

美食广场：86KW（如肯德基、麦当劳250KW）

商场排水设备：10KW

商场弱电电源：20KW（备用电20KW）三、各行业经营面积及配套设施之基本要求商业形态、业种的分布规划会影响购物中心的局部规划设计，也是购物中心持续经营、利润最大化的基本保障之一。购物中心内容的经营户较多，购物中心必须将承担租户经营业态、业种进行统一商业规划，形成错位经营，这样也有利于购物中心内部个体经营户区域的建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计与经营户的要求相配套。

各行业经营面积及配套设施之基本要求

业种

使用面积（㎡）

技术需求

其它

餐饮

特色餐饮

1000以上

上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位

营业时间较长，充足的停车位

咖啡厅

80-200

上下水、电力、广告位

店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流

西餐吧

300以上

上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位

酒吧

约200

上下水、电力

24小时营业

服务配套行业

美容美发

150以上

上下水（冷、热水）、电力

营业时间到晚10点

美体

500以上

上下水（冷、热水）、电力

营业时间到晚10点最好提供停车位洗衣店

50-100

上下水、电力、房屋进深

便利店

150-500

电力

小储藏室，24小时营业

药店

100-200

电力、与同业相隔必须超过300米

24小时营业

花店

10-30

上下水

银行

100-1000

电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上

租买并举，租赁年限需10年以上

彩扩店

60

上下水、电力

彩扩店

60

上下水、电力

精品店

服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等

100以上

电力

注：1、以上是各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据个别客户及现场情况再做决定。2、很多主力店商家提出相对苛刻的建筑要求，从而带给建设单位较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商家首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外（如电力方面），在层高、柱距等方面商家亦会坐适当让步。3、如果地下一层作为超市，则层高设定在4.5～5米还是可以考虑的，以不超过5米为宜，并非一定要5.5米，适当降低层高会有利于开发商对建设成本的控制。大型超市基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米（看客户具体不同要求）

柱距要求：柱网开间10×10米

（9×9）

楼板载荷：（卖场800公斤/平方米（生鲜800，以前一般要求500就好），后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡（1或2就够了辆35吨集卡）和3-5辆小卡车满载重量及回车空间

停车位（根据面积来）：500—700个汽车位（差不多）800—1000个自行车位

货梯：2部5吨货梯（最好3部）

发电机容量：2400—3200KVA

建筑物长宽比例：（商家一般要求10：8最好）10：7（超市）或10：6

建筑占地面积：15000平方米以上

土地性质：国有商业用地

消防：符合国家及当地标准并能通过验收

其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位

百货基本建筑要求：

楼层层高：卖场净高3.6以上

柱距要求：柱网开间9×9米

楼板载荷：500公斤/平方米

卸货区：2-3辆小卡车满载重量及回车空间

停车位(若与超市在一起，就可减少车位量)

货梯（1大货梯，1人梯挨着，总共2就好）

发电机容量：2400—3200KVA

建筑占地面积：一般8000-15000平方米

现在有的也8000-20000平方米

土地性质：国有商业用地

消防：符合国家及当地标准并能通过验收

其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位万达大型商业地产项目规划设计流程随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPINGMALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。虽然开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。在进行大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。本阶段主要设计内容如下：（一）立地选项在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。（二）商业规划商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划，大型商业项目由于体量大，其功能不仅仅只是满足购物，同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求，这就需要专业人士进行科学设计，不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分。在这个设计环节中，功能组合及分区设计是最重要的设计内容。首先，从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性，确定经营模式、服务对象，再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计，否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加。在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性，避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次，结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况，把握差异化竞争策略，合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例。商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划。二、建设方案规划设计建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节，是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：1、城市基础设施发展状况。2、城市未来规划发展趋势。3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计。相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成，在项目建设和招商、营销的过程中，方案需要局部调整和完善，需要专业的设计机构配合以提供保障。三、商业空间装饰方案设计在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后，项目的商业规划设计进入第二个设计阶段，第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计。在第二个阶段的整个设计规划中，以上三个环节可同步进行。商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求，结合物业的建筑艺术，对物业空间环境进行艺术处理，营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境。主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等。四、商业外环境设计商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面广告位设计。外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。五、二次商业装饰设计二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计。主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计。每个方面主要的设计内容如下：服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计。导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计。店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计。六、商业管理模式设计完成了第一、第二阶段的设计工作，并不能代表商业规划设计工作的结束，这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作，项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计。商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的，是项目运营的根本保障。商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计。每个体系设计的具体内容如下：组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范。制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系。流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程。七、品牌规划及招商策略设计品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节，是在项目定位的要求下进行的，解决项目提供什么服务的问题，是很重要的一个环节，但往往被忽视或不被重视，这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力，影响项目的持续发展。品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略，尊重品牌市场定位，盲目求高是不现实的，应该客观规划出切实可行的目标品牌计划，此计划包括三个方面：其一，理想的目标品牌计划；其二，目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划。制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系，合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比。同时在规划品牌落位时，科学利用房屋不同区域的商业价值，把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度。招商策略是进行招商的基本原则，必须达到可行、操作性强的要求，更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求，实现合作多赢的局面。商业地产的商业属性不同于住宅地产的使用属性，需要专业人士来把握其建筑的商业属性，并进行科学的规划设计，这样才能保证项目商业价值的真正实现。万达建设规划作业指导书项目规划方案-建设规划/主要配套设施功能规划建设规划设计是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行的。这个环节要求在设计建设配套方案时，必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能，不能单纯的从控制成本或建筑艺术性方面考虑。在进行建设方案设计时，需要把握好三个方面：城市基础设施发展状况；城市未来规划发展趋势；项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。在做规划时，要充分考虑商家的经营需求，做以事先的沟通，尤其是主力店的进店要求，然后与工程部门联系以书面形式递交。1.1向工程部门提交普通店面的需求在平面布局规划完毕后，需对商场的电量、上下水等方面与工程部门进行事先的沟通。由工程部门核算出总的用电量、排烟量、上下水的安装等。各商场需向工程部门提报平面布局图及相关书面要求，包括：1.1.1多少个铺位，每个铺位是否有特殊的要求。1.1.2每个铺位二次照明大致的用电量。1.1.3通道照明达到什么程度，需要什么光源。1.1.4食品美食区还需提供：电量：熟食加工、面食加工等需要的总电量；排烟：多少铺位需安装排烟设备，有蒸锅的多少铺位，出售油炸食品的多少铺位等；有多少铺位需有上下水。1.2主力店的进驻要求简单地总结出多家世界500强大卖场在选址方面的一些标准，拟定面积在15000～20000平方米的大卖场在选址上一些共性的标准：1.2.1卖场硬件进深：卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7∶4柱距：8～10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化层高：净高4～5.5米单层面积：不低于5000平方米楼板承重:不低于450公斤/平方米入口门：宽度达到8米至12米1.2.2卖场配套坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯(不超过12度)货梯：两部3吨以上的货梯电力：配备双路低压电力供给1400～1600千伏安（不含空调用电）水：给水供应不少于150吨/日，完成全部给、排水系统及设施消防：配置消防系统及设施，包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等室内设计温度：夏季27摄氏度、冬季16～18摄氏度电话线络：不少于40条电话线卸货区：地面一层不少于500平方米的专用卸货区店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌停车位：300个以上租金：1.5元/天/平方米以内租期：15～20年例：苏宁电器连锁发展选址要求随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。具体区域要求如下：副省级以上城市：核心商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型小区3000平米以上地级城市（市区人口50万以上，具有一定的购买能力）商业中心3000平米以上苏宁电器连锁店选址标准如下：产权：独立、清晰的产权区位：位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利面积：3000平方米以上楼层：从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼广场：物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场设施：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）沃尔玛[超市]对商圈的要求·在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人·须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳·商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平·项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场·核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳对物业的要求·物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米·层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）·楼板承重在450KG/平方米以上，对期楼的要求在600KG/平方米以上·柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米·正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个·每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接·商场要求有一定面积的广场对停车场的要求·至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位·必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位·如商场在小区边缘需做到小区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米商业外观设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分，具体设计内容包括：外立面形象设计：外立面规划、外立面夜景设计、外立面广告位设计、外立面商业气氛设计。外部空间环境设计（外部广场设计）：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计。2.1外立面形象设计2.1.1外立面规划外立面规划体现我们项目的整体形象及对消费人群的吸引力。立面规划要同周边的其它商业形成差异化，有我们自己独特的风格，强调可识别性。集团各主营商场的外立面为蓝色、橘红色与白色相映衬，象征着海洋、陆地与阳光（火）三者的结合。寓示集团的产业是“朝阳产业”，朝气蓬勃、蒸蒸日上，有着广阔的发展空间，并拥有在商海中搏击、永不言败的精神。2.1.2外立面夜景、广告位设计·霓虹灯和广告牌（灯箱广告）的主要作用是营造一种活跃气氛，引起消费者的注意，鼓励消费者进入商场完成购买行为。·广告位在进行施工建筑时就需预留出来，同时在商场周围也可制作异型广告牌。例如：可以是球体、柱体、锥体等。·商场夜景的营造，可找专业的灯具店来制作。·广场射灯是必不可少的。广场射灯通常采用LED灯，这种广场灯虽然造价较高，但比普通灯要实用，色彩须与城市整体的亮化色彩形成差异。·我们在注重上述方面的同时，还须注意保持商场外部的清洁、明亮、并尽量营造热闹的气氛，旺盛的人气可以吸引更多的顾客。2.1.3外立面商业氛围设计·可根据广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业氛围，与周边环境在同中求异，不可给人杂乱无章的感觉。·外立面的设计中对出入口的展示性尤为重要，尤其在有高差的地方，做好导视牌，项目的门面须符合集团的经营特色、体现集团的整体风格。·出入口一定要方便人们记忆和出入，门口有红地毯，或是装饰门等，有音响。2.2外部空间环境设计（外部广场设计）广场的范围大小应与周围的商业建筑配合，避免建筑物对广场空间造成压迫感，所以尽量使广场宽度与周围建筑高度比例值接近1，这样的广场尺度将达到适度宽敞。2.2.1注重互动性·商场与广场互动由于停车场基本遵循外围的设置，所以要设有足够的步行空间，紧邻商场建筑外墙，这样与商场入口有充足的缓冲空间，使广场与商场有良好的互动关系而不被其它广场设施所阻隔。·多样化活动互动广场的步行空间，应考虑人群在行走过程中驻留点。因此可以在广场平面规划时置入一些空间的设置点，以达到广场多样化活动的互动。广场的面积尽可能大些，在必要位置设艺术造形，要设有舞台便于开业或平时做活动。2.2.2以人为本·景观设置喷泉、座椅、绿化可以相互交错布置在略有高差的层面上，并可以小桥、柔和的曲线、素雅的材料、平静的水面、绿色的草坪构成步行空间。引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空间内的植栽配以高直、遮荫和不阻挡视觉为选择原则；可以利用植栽作为区划广场不同使用功能的元素，融自然于广场。在步行空间设计中，合理安排好各种人流、货流与车流是必不可少的，减少广场中穿越性动线的出现。在规模较大的项目中，建筑底层应设专用地下车库，同时部分发挥地下室解决人、货的分流作用，提供商场的货运系统和垃圾的清运工作。·无障碍空间设计在地面的材料选用上，应达到防滑的效果，且将残障者行走无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。·广场休息空间设计广场休息设施设置方面，座椅尽量采用可及性高的设置（阶梯式或座台方式的座椅），坐卧高度以45cm~60cm为佳，以达到广场中休息空间的便利性。广场中休息空间应尽量面对广场活动发生的方向，有适当的植栽配置，且远离主动线位置（适当距离约3m），以达到休息时的舒适感。广场中应有视觉焦点的设置，如喷水池、雕塑品、活动舞台等设施，创造丰富有趣的视觉焦点。在广场周围也应有明显的范围界定物（短柱、矮砖等），以定义广场范围和道路的区别，确保广场活动进行的安全性，这样才能真正达到无障碍的休息空间。商场内部布局包括商场的高度、中庭设计、商装等，充分体现出商场总体的实用、简约、时尚。3.1商场高度一般一层营业场所的净高度介于4.5米以上，而其它楼层的净高度介于3.6米以上。中央大厅的高度在12-18米之间。过高的楼层高度易造成建筑物的空间浪费，而高度过低则会给消费者造成压抑感。3.2中庭空间设计（通常外请专业公司制作）中庭是项目最热闹的部分，也是项目室内步行街节点上的高潮，空间变化丰富，绿植密集，水体精心布置，玻璃顶投下的光影富有变化，配合座椅和餐饮设施，提供了购物、休息的场所。3.2.1注意事项和谐性与均好性：以商场核心主题特色为基点，通过中庭景观、电子显示屏的有效组合，与商场主题特色密切联系，保证景观、空间及商场主题特色的和谐性与均好性。与外部广场互动：商场中庭与外围广场，一“内”一“外”，其两者具有共性，又各具特性，为人群提供活动空间。而中庭则侧重于保持商场内人流的停留时间，广场侧重于商场外圈的人流集合。3.2.2建筑细节设计内墙、地面设计：商场内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。风格设计：色调是风格的主要表现形式，商场墙、地面作为商场的主要内部空间，其色调的选取，取决于商场风格。如现代风格，地、墙面色调以简明为主，图案一般采用清晰简约的格式图案。材料正确选取：地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。地、墙面的图案选择：商场地、墙面图案运用除了要结合商场风格外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。如儿童游玩区，墙、地面一般会采用趣味卡通图案。3.2.3装饰品设计风格确立原则：商场装饰品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合商场内部装修风格，包括色调、造型、图案等。避免扎堆、重复：装饰品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。注重观赏性：装饰品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。3.3商场总体商装3.3.1商装原则：文化特点鲜明：用特色鲜明的商装形式去体现企业经营文化。使经营文化和经营行为不断融合，从而实现差异化经营，提升企业核心竞争力。时尚特点突出：通过商装，突出现代时尚。满足人们对时尚、品味的消费追求。加以独特的服务理念，努力引领时尚消费的潮流。商装投资的合理性：注重成本控制，追求商装效果的实效性，采用“画龙点睛”的方法。需重点突出的地方，可选用高档材料、精工细作；其它部位的装修采取简洁、明