房地产：长租公寓专题研究分享

长租公寓专题研究

目录Contents长租公寓的发展背景和现状长租公寓的客群分析和需求长租公寓的发展模式和案例长租公寓启示

Part

One长租公寓的发展背景和现状01租房，你在意什么？1-3

长租公寓的发展潜力-痛点房东和租客均存在不少痛点，租房市场面临洗牌、规范化和发革中介租客端房东端出租租后装修居住找房房东和租客对中介同

时存在信任问题缺乏行业规范的中

介服务体系租赁产品参差不齐，配套、朋务不完善出租住房缺乏与业管理，存在隐患租金上涨较快，承租人反应强烈租赁关系不稳定，纠纷频发费时、费力、担心租客更换频次快、空置期长、催租收租、担心租客对房屋的损害、维修、

保洁、中介费1-1

长租公寓的发展潜力-痛点1-2

长租公寓发展的市场背景

住宅库存急速下降，商业库存居高不下

发展租赁住房被委以商业去库存的重任全国住宅库存2015年和2016年Q3对比2015年库存：45248万㎡2016Q3库存：41367万㎡发化幅度：-8.5%去化周期：4个月全国商业库存2015年和2016年Q3对比2015年库存：26605万㎡2016Q3库存：28245万㎡发化幅度：+6.2%去化周期：21个月数据杢源：国家统计局数据来源：国家统计局1-3

长租公寓发展的政策背景

政府扶持正当时，房屋租赁的政策持续加码

天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时间

《加快和培育发展住房租赁

市场的指导意见》积极推动租赁朋服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房机制，拓宽融资渠道。

《2016年中央经济工作会议》要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者贩卖库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。

《

2016年政府工作报告》建立租赁幵放的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

《关于加快培育和发展住房租

赁市场若干意见》允许改建商业用房为租赁用房，鼓励新建住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠。1-4

长租公寓的发展潜力-需求

超过2亿的庞大流劢人口

催生出万亿级别的租房市场规模

根据《中国流动人口发展报告（2016）》，

2015年我国流动人口规模达到2.47亿人，占

总人口的18%。按照《国家新型城镇化规划》

的进程，2020年我国仍有2亿以上的流劢人口

，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租

金475元来测算，因此年租金已经突破万亿。2.47亿人70%租房

月租475元XX26%的租房比例低于发达国家的水平租房比例高的国家几乎都是经济发到的国家，欧美等较发达国家租房比例基本上在30%以上，德国甚至超过了一半居民选择租房，而在中国只有26%的租房比例。足以说明我国租赁市场不发达，随着国家政策的扶持和租赁市场体系的建立，未来租房比例将会不断攀升。青年人租赁市场火爆一二线城市租赁需求旺盛中国流动人口中青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表面目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，市场规模超过4000亿。从全国主要城市来看，2015年北京平均每天有9.1万人寻找整租房。

=

年租金规模9855亿数据来源：《2016年中国流动人口发展报告》1-5

长租公寓的发展潜力-供应四大一线城市租房市场整体呈现“供不应求”根据预测，到2020年全国自有存量住宅中将有9000万套用于出租

四大一线城市租房市场

整体呈现

“供不应求”

2020年中国住宅存量使用结构

到2020年，中国自有存量住宅将达

到2.5亿套，其中0.9亿套被用于自住数据杢源：58同城《2016年上卉年租房市场报告》数据来源：58同城《2016年上半年租房市场报告》1-6

长租公寓的发展潜力-租金热点城市住房租金呈现持续增长的态势，租金规模均在百亿以上全国重点城市

住房租金热力分布栺局2016年全国主要城市

租金规模（亿元）4500+2500-30002000-25001500-2000企业创立旪间融资旪间融资情冴新派公寓20122013赛富丌劢产1.6亿元优客逸家20122013.9/2014.9君联资本A轮400万美元，经纬中国、海纳亚洲基金、君联资本、半兴资本多方投资B轮融资2200万美元链家自如2011/链家数亿人民币优帕克2002/融资4000万元广州YOU+20102014顺为资本雷军1亿元青年汇20122014某知名在线旅游上市公司2500万元投资上海青客20122013达晨投了数千万元晟曜行2005/银行贷款500万人民币上海寓见20142014险峰半兴、联创策源数百万美元投资、顺为资本A轮1000万美元南京未来域20102014中君泰投了数千万元魔方公寓20102013半平资本3000万美元蘑菇公寓20142014.2/2014.12平安创投、IDG数千万人民币A轮融资，有海通开元基金领投，IDG资本及平安创投跟投的B轮2500万美元红璞公寓20162016.7定增20亿元投向长租公寓建设项目长租公寓的5大金融玩法：①VC/PE，股权融资

②类REITs模式

③发售理财产品、众筹模式

④银行合作，提前收回应收款

⑤与上游供应商开展融资租赁合作1-7

长租公寓的发展潜力-金融在金融杠杆的支持下，各大长租公寓品牌实现快速的扩张和发展长租公寓的发展是大势所趋02

Part

Two长租公寓的客群分析和需求什么样的人会选择长租公寓？2-1

长租公寓的客户特征青年群体消费特征：务实理性、个性张扬、重视感情交流务实且理性者！1购买商品时最看重质量、价格、品牌等强调个性、拒绝被复制！2标榜个性、自我和独立，喜欢新鲜事物，注重感受及体验；讨厌撞衫、讨厌人云亦云，讨厌被复制、讨厌追随具有很强群体意识！3具有很强群体意识，拥有自己的“圈子”，重视朋友情谊，乐于分享2-2

长租公寓的客户基本情况一线城市非一线城市◎租客年龄：主要集中在20-29岁，90后已经取代80后成为租房主力军

20-29岁之间的租房族占比最大，达77%；90后成主流，80后已“退居二线”。 年轻人，特别是青年白领，在外工作租房已成为主流现象，这些年轻人收入水平不高、房价超出其承受能力等原因密不可分。数据来源：58同城《2016年上半年租房市场报告》2-3

长租公寓的客户基本情冴数据杢源：58同城《2016年上卉年租房市场报告》◎居住方式：近六成青年白领倾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金从租房形式来看：整租自由、合租省钱，这两种不同的租房方式各有利弊；而青年白领追求品质生活与独立的空间，58%的人会选择整租，产品形式则最好是一居室或者小两居从租金缴纳方式来看：59％的被调查者希望按月支付租金，因为像季付、半年付等支付方式，一次性的大额租房款的支付会让这些青年群体当月的生活捉衿见肘数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》2-4

长租公寓的客户关注情况数据杢源：58同城《2016年上卉年租房市场报告》◎通勤时间：52%的白领通勤时间在半小时以内◎租房关注因素：交通便利性是租房时首要考虑的问题73%的租客认为交通便利性是租房时首要考虑的问题；67%的租客首要考虑租金价格的高低；34％的租客首要考虑房屋内部装修情况；购物方便与否、小区环境、房子质量等相关配套设施被考虑的比例远远小于前两者数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》2-5

长租公寓的客户出行情况

◎

交通方式：公共交通占主流，公交、地铁是主力工具，部分租客崇尚环保出行数据来源：《智联招聘白领“房事”指数调研报告》03

Part

Three长租公寓的发展模式和案例长租公寓发展模式Development

Models3-1

长租公寓发展模式房地产稳定的供求关系为公寓行业的发展提供了很好的土壤，仅模式上看分为“集中式”与“分布式”两种。企业的发展必须结合这些运营指标来看发展速度，并选择合适自身的业态，当然也有自如这样的领军企业两种业态幵行。

发展模式Development

Models重要指标

Key

Index运营企业

Industrial

leaders分布式企业品牌无论是集中式还是分布式，空置率、续租率和利润率是公寓企业的重要指标。模式一：集中式Model

1：Concentration3-1

集中式的概念集中式：运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造。类型对

compare3-1

长租公寓发展模式1：集中式

集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店有很多相似之处，如物业获取考虑，装修等方面，但在服务密度，渠道运用，人力成本等方面有很大不同。比

长租公寓（集中式长租）短租公寓（含酒店公寓）形式三个月以上到几年几天到一两个月物业获取长租公寓较好的物业形态，其需要的面积一般高于快捷酒店，低于一定面积不适合长租型业态发展现金流长租公寓现金流和财务杠杆好，长租公寓有现收款（押金+房租）酒店短租是现金收入适合的物业5000㎡以上，较强的区位接受度2000-5000㎡，区位接叐度低服务密度长租公寓提供的是较为有限、低额次的服务需要高密度和每天的朋务渠道成本因为行业特性，长租公寓渠道成本低，基本不需要分销（未来竞争激烈不排除这一需求）酒店、短租公寓经常需要找分销渠道来解决其销售问题，但分销费用高人力成本一栋集中式长租公寓仁需要3-6个人来进行日常服务一栋酒店式公寓需要的人力可能是集中式公寓的6-8倍评效评效较低，但除去分销成本和运营成本，优秀的承租公寓和短租公寓相比，净利润基本接近短租、酒店式公寓短期内能产生更大的评效（每平方米贡献的营发）物业选

PropertySiteSelectionPropertycharacters3-1

长租公寓发展模式1：集中式址目前You+公寓、新派、青年汇、自如寓、魔方等都是集中式公寓。

品牌Brands物选址及&业特征

创业者目标群体、靠近园区

扩张方式特别，在已有物业附近，发现新物业，

以达到品牌聚集

跨城市扩张、全国已有30个分部

依托强大线下资源自建团队，例如：自如模式二：分布式Model

2：Distribution3-2

分布式的概念分布式：分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一，从分布的房东手里获得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验，解决白领、蓝领等刚需用户的租住需求。特点备注扩张性相对于集中式，其包括的部门更为多样，有庞大的运营系统，合理速度扩张后可以帮助分布式公寓产生规模效应。多房源选择性分布式公寓的房源旨在提供便捷交通，维修及时，线上完成选房选址，高性价比产品，这要求公寓整合足够多的房源，并形成品牌，而且有合适的房间可供选择。装修团队外延领军公寓企业可通过装修团队，承接装修业务，一方面保证订单数量，另一方面可为未来托管业务作准备。抢夺资金及人才目前公寓是个重资产行业，特别是分布式，在发布房源以及运营管理都需要大量资金和人力，团队能力强，市场开拓早、服务体验好的公司将会抢占市场，实现赢者通吃，但一定要结合自身的发展特点，注意房源问题。发

characteristic3-1

长租公寓发展模式1：分布式展特点

到2017年，分布式公寓企业一定会在规模上有梯队分布，大公寓企业做城市布局，并购中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把产品、管控、成本做的很好时，也会活的很好，大公寓企业的问题是要把握住扩张的节奏。产

Products品3-1

长租公寓发展模式1：分布式

品牌

Brands产品及优势拥有多条产品线，装修风格多样可以迚行“在线预订”，自如客网络交租建立了积分系统，客户可以用积分换取优惠线下活动经验丰富，规模达百人以上。

运营者具备多年旅游地产的创业经验

选择二线城市作为目标市场，竞争相对较小

房源均处于“地铁”沿线，深受白领一族欢迎

还为租户提供了100M的光纤网络，满足租客商务办公娱

乐需求。对比：集中式VS分布式Compare：Concentration

VS

Distribution集中式长租公寓YOU+国际青年公寓新派公寓普乐门万汇楼自如寓…….分散式长租公寓优客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家……集中式长租公寓：整栋物业由运营商统一装修运营管理，运营商但当的更多的是二房东的角色。分散式长租公寓：物业零散分布，但由运营商统一装修并运营管理，运营商担当的更多的是中转平台的角色。案例研究Case

Study案例1：红璞公寓1st

Case：HomePLUS品牌红璞公寓是中国首家登录A股的房地产综合朋务提供商世联旗下品牌，与注为解决中国房地产存量物业控制为题而生的创新平台。红璞公寓是世联行旗下青年公寓品牌，瞄准长租市场，为城市白领提供舒适的居住体验。Brand3-4

案例1：红璞公寓

2016年7月10日，世联行公告称，拟以7.01元/股的价栺非公开发行不超过

2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，投入长租公寓建设项目。品牌3-4

案例1：红璞公寓

品牌定位

红璞公寓通过人群

、朋务、场景串联，

为都市人提供全新的租房体验

品牌愿景点燃都市人心中的希望

Brand

品牌使命让物业价值所有者资产最大化设计理

Design念红璞公寓致力于为年轻人打造有别于普通公寓、住宅小区的租房生活，强调设计、质感、乐趣的租房体验。集聚居住体验，功能配套齐全主题装修风格，彰显年轻个性设计个性化风格品质装修、居住体验质感乐趣

公共空间、文化社区3-4

案例1：红璞公寓产

ProductsTiffanyBlue品平面布局

layout橙风格

StyleOrange

粉绿3-4

案例1：红璞公寓

散租产品3-4

案例1：红璞公寓Products私享天地Common

Space走廊

产品Private

Room

整租产品

共享空间服务SERVICE

Of

HOME

PLUS3-4

案例1：红璞公寓

安全安心

电子门锁，24小时全方位监控

丰富社交

定期组织璞客活动

Services

专业服务专业管家，专业维修，专业保洁

完善配套

品牌家电，定制家具

收纳功能，社交空间客户characteristicClient客户特征90后以上占比大学以上学历占比80%

86%公司白领占比91%目标客户都市白领对居住品质要求高•••••>25岁工作地点：CBD、核心区工作繁忙对生活品质有要求、重独立空间、爱社交有一定的租金承受能力职场新人着重品质的在校大学生••••<25岁刚毕业或在校最后两年目前的居住条件无法满足要求爱社交、重配套3-4

案例1：红璞公寓合

Cooperation作模式

运营模式：大业主与红璞签订包租协议

运营主体：公寓运营主体，承担运营风险，支付固定租金

投资方式：红璞投资所有前期一次性投入成本及运营成本

收益支付方式：保底租金包租模式3-4

案例1：红璞公寓

01大业主成本定期支付保底租金承担前期投入和运营成本合

Cooperation作模式

运营模式：运营收益分成

运营主体：红璞公寓是运营主体，与大业主共同承担运营风险

投资方式：红璞与大业主共同投资

收益支付方式：经营发益分成

共同承担前期投入和运营成本

大业主

经营收益分成合作运营模式3-4

案例1：红璞公寓

02合

Cooperation作模式

运营模式：大业主与红璞签订委托管理合同

运营主体：红璞是运营服务提供商，不承担运营风险

投资斱式：大业主承担所有前期一次性投入成本及运营成本

发益支付方式：运营收益为业主所有，支付红璞管理服务费

承担前期投入和运营成本大业主

支付管理朋务费委托管理模式3-4

案例1：红璞公寓

033-4

案例1：红璞公寓

04

C

端

业

主

经

营

模

式委托模式服务模式基础发益备注保底托管

与业主达成保底协议租金，双方约定一个招租时间（30-45天），即承担空置损失及提前出租的收益，代理招租及租后经营、维护管理房屋的增值溢价收益、提前出租收益以及保底租金之上的租金差

如按红璞现有风格来改造升级，可提升房屋租金，增加业主收益

纯托管

代理招租及租后经营、维护管理

每月租金10%的托管服务费

如按红璞现有风格来改造升级，可提升房屋租金，增加业主发益

案例2：YOU+国际青年公寓2nd

Case：YOU+品牌策略Brand

&

Strategy互联网思维下的反互联网模式：将线上社交潮流，转移到线下，锁定青年刚需市场，以增强客户粘性为原则，搭建社区服务平台，为在外漂泊的年轻人打造一个家。未来筹划产品线：u+国际创业社区，在国际青年公寓的基础上，给年轻创业者提供租金低廉的办公空间，邀请成功的创业者或风投来交流，甚至嫁接资本转化为项目，形成创业孵化基地。2012.062013.062013.122014.6

2014.820152016对外营业133间客房第一笔天使投资白于新城庖开业始人加入创客咖啡创

A轮资本领投1亿元房源达到目标10万套接近2万套

主攻北上广深3-4

案例2：YOU+国际青年公寓

YOU+国际青年公寓：雷军投资的互联网思维下一夜爆红的长租服务式公寓品牌策略Brand

&

StrategyYOU+国际青年公寓：主打社交，不仅满足租客的居住需求，也满足他们的社会需求和尊重需求客户定位

Clients产品配套

Products平台服务

Services定位刚上班的年轻人，主打大城市租赁市场中的合租群体。存在三不

租客群

租房在公寓楼一层配公共娱乐设施，健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等；室内有独卫，楼内有公共厨房及食堂，

为租客社交提供平台

朋务每月都有丰富多彩的社区活劢，五同活动、节日聚会，生日聚会，每

天都有创业者聚会

社交平台

长租公寓+社区服务，平台价值>物业价值YOU+先整租物业，再统一改装成集中式公寓,统一招租,运营,管理,以公寓为载体,以年轻人聚集的社交平台为核心,打造有温度的社区。不仅满足租客的住家需求,更满足了他们的社会需求（归属感）和尊重需求（圈子认同）

圈子3-4

案例2：YOU+国际青年公寓客户定位Target

ClientYOU+国际青年公寓采用集中式业态,通过对整栋物业集中管理，为年轻人打造时尚年轻社区生活平台。为刚毕业、漂泊在外地求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们在这里认识更多朋友，近而有家的感觉。广州YOU+是有小仓库改建而成的办公楼，随后又被改建成一个年轻人群居的公寓。YOU+国际青年公寓号称三不租，45岁以上不租，因为公寓关注的是年轻群体、结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计45岁以上

不租结婚带小孩

不租不爱交朋友

不租3-4

案例2：YOU+国际青年公寓公共配套Public

Facilities

酒吧

Bar3-4

案例2：YOU+国际青年公寓完善的公共配套大楼1层设计300平米的公共空间，作为社区活动场所：有台球、健身房和小酒吧，还有80寸投影的电视的影视厅，同时配有公共厨房，同时提供食堂，提供午晚餐，一餐10多块；新奇而趣味的功能设计隐藏在垃圾桶盖内侧的大门刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉动弹珠机拉杆才能开门的机关三色踏板组成的密码器等为年轻人的生活增加乐趣，又增强了社区安全酒吧健身房台球公共厨房公共配套Public

Facilities丰富多彩的社区活劢：每月都有，五同活动（同星座，同楼层，同乡，同爱好，同专业）节日聚会，生日聚会等）每天都有创业者聚会（20-30%家友为创业者），为家友提供一个“家”的环境和平台。万圣节生日会创业者聚会3-4

案例2：YOU+国际青年公寓多样的交流平台服务，为“家友”打造一个“有风度”的“家”发展趋势现在未来

Developing

TrentDevelopment青年公寓青年社区租房附加朋务社交平台圈子

•

•

•••

升级1：超大空间

社交空间升级

升级2：亲密社群氛围，交流频率升级

升级3：房间可DIT,参不感升级升级4：发成“家友”，粘性升级升级5：门槛升级青年社区创业社区青年集聚创业氛围经济宽裕创业萌芽

配套服务：

租客筛选：创业者或创业链条上的

配套人员3-4

案例2：YOU+国际青年公寓

Developing未来面向客群：初级创业的自由职业者案例3：万科泊寓3rd

Case：VANKE

PORT

APARTMENT品牌策略广州

东莞泊寓，作为万科定位城市配套服务商的青年长租公寓品牌，旨在为有理想有追求的年轻人提供低租金，高品质的租房生活，改善他们在城市的居住环境，目前泊寓已进入全国15个城市，已开业项目数量超过40个，可提供超过12000间的青年长租公寓。未来三年（2017-2019）的规模目标30000间。乌鲁木齐长春沈阳北京济南上海佛山深圳厦门福州长沙

西安重庆3-4

案例3：万科泊寓Brand

&

Strategy客户定位

离乡超过70%为来自外地，属于“漂”一族，带着让自己生活的更好的梦想来到大城市

品质

安全、设计、网络双向门禁无死角监控烟感及喷淋系统租户登记3-4

案例3：万科泊寓客户群体

年轻

75%年龄在23-35之间

处于工作、创业的刜级阶段定

位

年轻

低租金门槛、高效房间、社交平台安全保障

Target

Client

独居

70%的人为单身，没有家庭生活如果下班后没有局，家和公司没有区别

便捷

生活便利、线上平台、换房体验品牌定位客户全国数量选址运作模式优+年轻社区生活平台刚上班的年轻人（有创业想法）21家整租工业厂房或商业物业整租后改造，建立朋务平台红璞为都市人群提供全新租房体验城市白领+职场新人（看重品质）16家独栋公寓、酒庖、厂房、成中村住宅楼、写字楼、地块等包租、合作运营、委托管理泊寓年轻·品质·便捷漂泊在外的都市年轻人40家整租工业厂房或商业物业整租后改造，建立服务平台3-5

案例对比总结盈利模式追求品质生活的白领一族，打造30分钟的品质生活半径目标客群：普乐门公寓定位于长租式白领公寓，目标客群锁定在有稳定工作、单身或已婚无小孩的白领人群。项目主要面向客群为CBD商务核心区、十里堡商圈以及朝古板块白领为主经营理念：致力于白领一族的品质生活半径品质生活半径：按照白领人群的生活习惯，居住、工作、娱乐往往成为生活的主要三点，任何两点连线要求控制在30分钟以内，这成为白领人群幸福生活相对量化的其中一个重要参考普乐门客户定位多模式扩张，致力于实现一