房地产项目建设公园片区改造工程项目可行性研究报告及论大学生写作能力

PAGE2诚信榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置项目可行性研究报告编制单位：XXXX房地产评估有限责任公司XXXX咨询编制人：编制时间：20XX年3月目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一部分总论1、项目建设背景 42、项目建设的基本思路 43、项目概况 54、项目编制依据与研究范围 6第二部分房屋征收拆迁1、拆迁的必要性研究 72、拆迁的规模及还建内容 73、征收拆迁货币补偿价值 74、拆迁补偿方式： 75、还建房屋标准设计 86、还建的计划 9第三部分还建安置房项目 10一、开发项目的市场分析 101、榆林市的经济人文环境与城市概况 102、榆林市的国民经济发展现状及市场潜力分析 103、榆林市房地产发展现状分析 104、本项目优势分析 105、项目的自然条件 116、项目环境影响分析 11二、还建安置房项目 111、基本概况 112、建设的原则 123、经济技术指标 134、投资估算 155、资金需求与筹措情况 176、销售收入估算 18三、项目实施方案 18第四部分鸳鸯湖公园改造项目 18第五部分项目实施盈亏平衡分析 181、销售收入 182、销售税金 183、利润测算 194、敏感性分析 195、盈亏平衡分析评价结论 205.1测算公式：5.2测算结果：第五部分结论及建议 201、结论 202、建议 20榆阳区鸳鸯湖公园改造拆迁安置项目可行性研究报告第一部分总论1、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。2、鸳鸯湖公园改造建设的基本思路：依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。一部分土地原用于公园建设；一部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成本（高层住宅、低层商业、办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设）。3、\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目概况3.1\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目名称榆林市榆阳区鸳鸯湖公园片区改造项目3.2\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目地址项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北路、宾馆北、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积130652.08平方米，其中：安置项目区规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）；鸳鸯湖公园规划总用地面积80453平方米。3.3项目规模及内容（1）征收拆迁；征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.71平方米；征收货币补偿价值总额约130364.62万元（2）房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。开发建设规模为170750.7平方米，容积率3.36，绿化率32.75%（方案二），开发用地的总成本46859.56万元。（3）鸳鸯湖公园改造建设项目鸳鸯湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积80453平方米。总投资概算9644.20万元。3.4项目计划建设期本项目计划2021年上半年完成整体征收任务，2021年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收还建期2年；房地产开发从2021年下半年起至2021年底完成房地产开发任务，开发建设期3.5年。3.5目前工程进展情况（1）已完成安置房项目区规划平面设计（2）鸳鸯公园改造规划设计和概算（3）完成被征收人摸底的基本情况:（4）正在委托被征收房屋的评估。4、项目编制依据与研究范围4.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：●本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）和国家现行的财税制度。●《榆林市城市规划管理技术规定》2021.07●榆林市房地产投资项目基础数据的分析估算4.2本报告的研究范围●总论●房屋征收拆迁项目●安置房建设项目●鸳鸯湖公园改造建设项目●实施项目盈亏平衡点分析●结论和建议在此基础上，考虑\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分房屋征收拆迁1、房屋征收的必要性（略）2、征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共272户，总征收土地面积约76486.23平方米（合115亩），总征收建筑面积约76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面积约49695.96平方米；商业房屋征收面积为20922.17平方米。办公房屋征收面积为6135.71平方米；●涉及征收个人261户，总征收面积为43129.813平方米。其中：住宅房屋征收面积为39514.203平方米；商业房屋征收面积为3615.61平方米。●涉及征收单位11户，总征收面积为33624.03平方米。其中：住宅房屋征收面积为10181.76平方米；商业房屋征收面积为17306.56平方米；办公房屋征收面积为6135.71平方米；●鸳鸯湖公园娱乐设施基本情况，有大型设施项目14个，小型娱乐设施项目21个（处）。3、征收货币补偿价值：在征收范围内，根据征收有关规定，结合本次征收对象实际情况，制定征收评估的基本思路、原则及技术方法，经过粗略测算征收货币补偿价值人民币约130364.62万元，其中：土地使用权货币补偿约115000万元；建筑物货币补偿约9440万元；内装修货币补偿约2302.62万元；附属物货币补偿约408万元；其它货币补偿（搬迁、临时安置费、非住宅用房停产停业损失费）2914万元；鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿300万元；●征收个人货币补偿价值人民币约万元，其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约万元●征收单位货币补偿价值人民币约万元，其中：住宅房屋征收货币补偿价值人民币约万元；商业房屋征收货币补偿价值人民币约万元；办公房屋征收面积为平方米；●鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿价值人民币约300万元。4、征收补偿方式：●被征收房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，被征收房屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格补偿，由有相应资质的房地产评估机构评估确定。货币补偿房地产价格均价为元/ｍ²。●被征收房屋还建房按等价值调换的原则：即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。被征收人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算购房款。具体制定还建房相关规定：①被征收人在选择安置户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加相差一定投资优惠面积（15m²）后相近的户型房屋。②被征收人所选定户型的楼层面积小于原房证建筑面积，按原房地产房屋评估价格补偿。③被征收人所选定户型的楼层面积大于原房证建筑面积，超出等价值调换面积15m²以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资。5、安置房屋标准设计确定●就地安置房应分毛坯房、初装房。毛坯房标准为：水、电、暖（含暖气片）、燃气、、有线电视、网络管线到位，拉毛地面、墙面、顶面刮大白、室外防盗门。初装房标准为：在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门；卫生间地面、墙面贴瓷砖，安装坐便器、洗面盆、淋浴喷头；厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆、水龙头；除卫生间外，地面为压光水泥地面。●选择毛坯房的，按调换房屋建筑面积给予被征收人100元/m2²的室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。选择初装房的住户，不再支付室内设施配套补助款。●户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为：如95m²、115m²、125m²、135m²、140m²，被征收人可根据应调换面积选择。6、还建计划●还建内容：根据改造规划，对征收人采取就地返还的方式安置。返还面积为76753.84平方米，返还户数272户。●还建的成本根据改造项目成本测算及开发规模估算。其中：返还总投资为130364.62万元。●还建方案实施：具体还建方案可以分期实施。第三部分改造拆迁安置房项目1、开发\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的市场分析1.1、榆林市的经济人文环境与城市概况（略）1.2、榆林市的国民经济发展现状及市场潜力分析（略）1.3、榆林市房地产发展现状分析随着国家宏观调控政策的不断深入，近年来榆林市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使榆林市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，榆林市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，榆林市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下：（1）房地产开发投资情况（略）（2）房屋开发建设情况（略）（3）商品房空置情况（略）（4）房屋销售情况（略）1.4、项目优势分析1.4.1地块价值（略）1.4.2交通价值（略）1.4.3规模优势从项目开发预期上看，项目总用地50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩），总建筑面积170750.7平方米。其中：地上建筑面积136875.5平方米；地下车库面积33875.2平方米，停车总数776辆，户数545户。利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。1.5、项目的自然条件（略）1.5.1、地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦，1.5.2、工程地质与水文地质条件（1）工程地质条件（2）水文地质条件（3）项目地点气候情况1.6、项目环境影响分析（略）2、改造拆迁安置房项目2.1基本概括（1）、地理位置规划区位于榆林市城北，鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安置居民的主要区域。（2）规划范围规划范围是由滨湖北路、古城中路、长城路、红山路所围成的区域。规划总用地面积50199.08平方米（合计75.30亩），净用地面积为40712.43平方米（合计61.07亩）。（3）、自然条件及分析规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218.60）米，沿长城路182.4（166.63）米，沿红山路227.55（201.79）米。现状区域内多数以砖结构平房为主，东西最大高差约6米，整体地势相对平坦。（4）、总平面设计（规划布局；建筑设计；户型设计；环境设计；项目的配套）：规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公、酒店等。2.2、项目建设的原则（1）项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。（2）项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。（3）项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。（4）项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。创造舒适、优美、宜人的生活环境。（5）、充分结合规划区的现状条件，以规划道路红线为主要控制界线，容积率最大化布置建筑。2.3、经济技术指标公园改造安置居民区方案一指标建筑面积1总用地面积50199.08平方米合75.30亩2净用地面积40712.43平方米合61.07亩3总建筑面积151751.7平方米4地上建筑面积117876.5平方米其中住宅建筑面积48989.9平方米392户商业建筑面积25834.5平方米地下二层商业建筑面积5658.9平方米办公建筑面积16195.2平方米酒店建筑面积21198平方米5地下车库面积33875.2平方米6建筑密度35.09%7容积率2.98绿化率32.75%9地上车位98辆10地下车位678辆方案二指标建筑面积1总用地面积50199.08平方米合75.30亩2净用地面积40712.43平方米合61.07亩3总建筑面积170750.7平方米4地上建筑面积136875.5平方米其中住宅建筑面积67988.9平方米545户商业建筑面积25834.5平方米地下二层商业建筑面积5658.9平方米办公建筑面积16195.2平方米酒店建筑面积21198平方米5地下车库面积33875.2平方米6建筑密度35.09%7容积率3.368绿化率32.75%9地上车位98辆10地下车位678辆2.4、投资估算2.4.1．投资估算的依据（1）陕西省建筑工程、安装工程计价定额。（2）材料价格及设备价格采用市场价或市场咨询价。2.4.2．建设投资估算本项目工程估算总价值:46859.56万元（1）建筑工程费:34878.00万元（2）设备及工器具购置费:5432万元（3）安装工程费：4871万元（4）工程建设其他费用：1538.40万元（5）预备费：140.16万元2.4.3.投资估算表（1）建筑工程费本项建筑工程费总额估算为34878.00万元。如下表所示：建筑工程费估算表序

号工程或费用名称单位数量单价（元）合计（万元）1平场及土石方工程M318320416293.002地下室土建工程M23280022507380.003地上建筑土建工程M2131626202126352.004室外绿化M212650450569.005小区道路工程M29487300284.00总计34878.00（2）设备及工器具购置费本项目的设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发的“工程建设全国机电设备2021年价格汇编”为主，缺项部分采取市场询价。设备及工器具购置费估算总额为5432万元。如下表所示：设备工器具购置费估算表序

号工程或费用名称单位单价（元）数量设备及工器具购置费（万元）1电梯制安台4000006024002高压变配电套202100024003消防系统M21316262002632小计5432（3）安装工程费本项目安装工程费估算总额为4871万元。如下表所示：安装工程费估算表序

号工程或费用名称单位单价数量安装工程费（万元）1室内水电安装工程M218513162624352消防系统安装工程M212013162615803外线安装工程M265131626856小计4871（4）工程建设其他费用本项目工程建设其他费用估算总额为1538.40万元。如下表所示：工程建设其他费用估算表序号工程或费用名称其它费用（万元）备注1征地费2房屋拆迁安置费3建设单位管理费14632.534工程建设监理费4180.725工程勘察、设计、可研费9406.636建设工程质量监督费145.187施工图设计文件审查费1.567.778招标代理服务费0.2511.309工程保险费4180.7210建设项目前期工作咨询费0.313.55费用小计1538.40（5）预备费本项目按照陕西省建设厅制定的相关标准，计取了3%的预备费140.16万元。2.5、拆迁还建资金需求与筹措情况（略）2.5.1开发商自有资金xxx万元；2.5.2项目土地银行抵押贷款xxx万元；2.5.3销售期销售回款xxx万元；2.6、销售收入估算销售收入的估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。2.6.1住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是：按销售价位统计，该片区均价在8500元/平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低的特征。根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按6500元/平方米估算。2.6.2商铺销售收入估算经调查,2021年1月本项目周边的长城路的商铺销售均价为35000元/平方米，新建路商铺销售均价为45000元/平方米。按照谨慎性原则，本项目商铺均价按38000元/平方米估算。2.6.3地下二层商业销售收入估算：6000元/平方米。2.6.4办公销售收入估算75002.6.5酒店销售收入估算：802.6.6地下车位按6500元/平方米估算。2.6.7销售收入估算总额196882.91（1）住宅楼收入估算：按6500元/平方米，建筑面积67988.9平方米，销售收入估算为44192.79万元（2）商铺销售收入估算：按38000元/平方米，建筑面积25834.5平方米，销售收入估算为98171.10万元（3）地下二层商业销售收入估算按6000元/平方米，建筑面积5658.9平方米，销售收入估算为3395.34万元（4）办公销售收入估算按7500元/平方米，建筑面积16195.2平方米，销售收入估算为12146.40万元（5）酒店销售收入估算：按8000元/平方米，建筑面积21198平方米，销售收入估算为16958.40万元（6）地下车位销售收入估算：按6500元/平方米，建筑面积33875.2平方米，销售收入估算为22021.88万元3、项目实施方案（略）具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。第四部分鸳鸯湖公园改造项目鸳鸯湖公园规划分两部分，一部分为公园部分；一部分为创意产业及餐饮服务。用地面积80453平方米。总投资概算9644.20元。具体内容详见设计，下附部分相关表：第五部分项目实施盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。1、销售收入本项目销售收入包括写住宅、字楼及商业销售收入。2、销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税、城维税、教育费附加等，综合税率为5.5%。3、利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。4、敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。4.1变动因素-成本变动成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率4.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率4.3变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加10%，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本5、盈亏平衡分析评价结论5.1测算公式：预测销售收入-开发投资成本-征收拆迁补偿价值-公园建设投入=项目开发盈亏（+-）。5.2测算结果：196882.91-46859.56-130364.62-9644.20=10014.53万元第五部分结论及建议1、结论1.1本项目具有良好的社会意义1.2本项目具有良好的经济意义1.3综上所述，该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善榆林市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目进行科学运作，规范管理，\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目达到预期目标是有保证的。2、建议为了使\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议：（1）政府要加强领导，落实责任。各部门需全力配合，大力支持。（2）该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。在国地、住建、规划、财政、税收上给予支持，在审批手续上给予便利。（3）尽快做好前期工作。该\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目已做了大量的前期工作，但进度还要加快。尽早启动拆迁工作。（4）尽快制定具体实施方案。编制单位：XXXXX房地产评估XXXXXX咨询编制时间：20XX年3月

论大学生写作能力写作能力是对自己所积累的信息进行选择、提取、加工、改造并将之形成为书面文字的能力。积累是写作的基础，积累越厚实，写作就越有基础，文章就能根深叶茂开奇葩。没有积累，胸无点墨，怎么也不会写出作文来的。写作能力是每个大学生必须具备的能力。从目前高校整体情况上看，大学生的写作能力较为欠缺。一、大学生应用文写作能力的定义那么，大学生的写作能力究竟是指什么呢？叶圣陶先生曾经说过，“大学毕业生不一定能写小说诗歌，但是一定要写工作和生活中实用的文章，而且非写得既通顺又扎实不可。”对于大学生的写作能力应包含什么，可能有多种理解，但从叶圣陶先生的谈话中，我认为：大学生写作能力应包括应用写作能力和文学写作能力，而前者是必须的，后者是“不一定”要具备，能具备则更好。众所周知，对于大学生来说，是要写毕业论文的，我认为写作论文的能力可以包含在应用写作能力之中。大学生写作能力的体现，也往往是在撰写毕业论文中集中体现出来的。本科毕业论文无论是对于学生个人还是对于院系和学校来说，都是十分重要的。如何提高本科毕业论文的质量和水平，就成为教育行政部门和高校都很重视的一个重要课题。如何提高大学生的写作能力的问题必须得到社会的广泛关注，并且提出对策去实施解决。二、造成大学生应用文写作困境的原因：（一）大学写作课开设结构不合理。就目前中国多数高校的学科设置来看，除了中文专业会系统开设写作的系列课程外，其他专业的学生都只开设了普及性的《大学语文》课。学生写作能力的提高是一项艰巨复杂的任务，而我们的课程设置仅把这一任务交给了大学语文教师，可大学语文教师既要在有限课时时间内普及相关经典名著知识，又要适度提高学生的鉴赏能力，且要教会学生写作规律并提高写作能力，任务之重实难完成。（二）对实用写作的普遍性不重视。“大学语文”教育已经被严重地“边缘化”。目前对中国语文的态度淡漠，而是呈现出全民学英语的大好势头。中小学如此，大学更是如此。对我们的母语中国语文，在大学反而被漠视，没有相关的课程的设置，没有系统的学习实践训练。这其实是国人的一种偏见。应用写作有它自身的规律和方法。一个人学问很大，会写小说、诗歌、戏剧等，但如果不晓得应用文写作的特点和方法，他就写不好应用文。（三）部分大学生学习态度不端正。很多非中文专业的大学生对写作的学习和训练都只是集中在《大学语文》这一门课上，大部分学生只愿意被动地接受大学语文老师所讲授的文学经典故事，而对于需要学生动手动脑去写的作文，却是尽可能应付差事，这样势必不