南京某商务楼项目营销策划

目录：第一部分市场研析…………………….4市场状况分析南京商务楼产品力分析新街口CBD商务区分析竞争楼盘分析第二部分项目营销策略………………25项目概况总体策略策略导向项目定位产品改造及装修标准建议营销策略细化推盘时机推售原则正式推盘必备条件销售手段六、价格策略定价原则雀分阶段租售计仆划付款方式建议项第三部耽分督赛货项目推广策略蛋………………全………………拒………………饥………………首………………稳…………纪…武.53推广策略导向广告推广主题宣传包装建议形象包装租售中心包装样板房广告推广思路SP策略丈第四部待分盒期蔬广告推广计划策………………时………………醋………………参………………持………………地……………魄…没67一、背景导入二、受众分析三、推广定位四、媒体策略山五、分阶段广益告计划畅第一部分掘市蛋惜场就标研童缎析市场状况分析吊(腰一勒)百影宏观状况分析1．市场现状蒜自航200丈0召年年初，我国申宏观经济逐步谁迈入一个相对怠温和、中速、纳持久的增长通呆道，至今年上甩半年，中房景书气指数一直运粒行于景气空间妖、市场空前活爷跃，房市彻底盐摆脱前几晌年掉“尊爆仅炒峡”退造成璃的延“蚕泡乐沫专”戏阴影，走出了练低谷，呈现出购投资大增、产愈销两旺的良好蛙局面。今年，兆国家政策不断筒完善，经济形括势普遍看好蹦，爸WT竞O腿的加入在即、居申奥成功等利计好因素，使上抓半年房地产市资场仍保持比较振活跃的态势。羞由于银行利率床已连续七次下答调并开征利息锡税，引导居民肺将多余的资金谢从储蓄转向投血资和消费，刺勾激了商品住宅洽市场需求的释骆放。同时，房缴地产金融体系骡不断完善。如派放宽住房按揭歇年限，加大公户积金放款额度瓶，简化办理手眯续等，为个人讨购房提供了较石为宽松的资金成环境。另外，释国家加大推动等房改政策的力化度，如住房分违配货币化的进烈一步顺利进行么，公房上市手痒续的简化与税白费优惠，大大宵提高了个人的繁购房意愿与支拘付能力。因此烈，在财经政策记和房改政策的密共同推动下，僚全国房地产市拥场形势十分喜雾人，中国的商横品住宅市场，悄朝着十分令人竞鼓舞的方向发念展。垂与商品住宅市管场相比，商务翠楼市场虽然比浅不上其热销火杀旺，但也随着琴整个房地产市夜场的转旺而出银现启动的热销爱苗头，甚至国腹内部分大中城魄市已出现商务铃楼盘旺销的市荡场景象，不但绵积压楼盘有所造消化，新楼盘舟的上市量剧增抛且销售前景看文好。另外，中余国经济的快速块、平稳的良性呀发展除、捕WT足O中的临近、申奥筛的成功、中国德改革开放的深群入等一系列利钩好消息，都将浪有利于中外经猾济合作及中资抓企业的发展壮桃大，这势必增训大市场商务楼盖的需求，进而吊刺激并促进商孙务楼盘市场的房开发与销售。个房地产开发企础业经过近两年减的市场化运作伪，逐渐找到了浊市场定位的感铲觉，卧即才“姐以人为伙本递”米，以市场为导部向，做适合消妙费者口味胶的粉“妇精勉品散”区楼盘。一批以端开发高密度、快厚利润、低水邀平物管为荣的润开发商，正向膨适中密度、科津学规划、设计友，良好物管寻收求发展空间，原并以智能化、丸集中式、节能夏型、优质服务衰等为新卖点。滑这些新盘无论岛是品质上还是酿功能设计上都也优于旧盘，无假形中给商务楼晒市场带来一股归清新的风。但药同时也显现出罪，随着市场供勿应量的进一步寒放大，未来竞允争力将越来越柴大。销2旧、晴房地产业发展债前景及趋势摩据建设部预测巾，未樱来碑5激年债至跌1含0聋年，中国住宅飞建设仍将保持挨较高的增长速贪度，住宅市场顿需求潜力巨大肯。赢至全200征5斥年，中国城镇早居民住房基本鞠目标为人均建底筑面积买2涨2搭平方米躺，基本上实现瓦平均每户有一看套功能基本齐像全的住房；个置人住房消费占且总体消费的比累重达量到财15饱%居。跨甘入某2眯1戚世纪后，中国更的房地产业尤拣其是住宅产业序将进入一个健肢康稳定的发展赚时期。商务楼筛市场，在未万来拔5-1勤0栗年，将会保持格适度增长的良妹好发展速度，霞中国加烟入留WT秩O股将一步促进中东资企业的壮大盲，这些会产生赶实实在在的购理买力与租赁需肆求，许多素质圣较好发的写字既楼项目必然会央受到业主及投嫩资者的追捧，兔市场的刚性需周求及良好的客摘观经济前景，形必将引发商务恐楼市场的繁旺寇。跑应该看到，中丙国的房地产市申场尚未成熟，弃整体行业水平拌仍有待进一步贼提高，伴随着们国民经济的高茅速、稳定发展筹和中国加问入坐WT公O仅，中国房地产灶业的发展有了牧新的特点。并辆由此进入一个晚新的发展阶段斩。冻搬在这个阶段将爬出现以下趋势坟：歇（代1造）住宅的大量舍开工与空置上菌升仍将共存，抓房价的涨幅略督有下降。忧（贼2冲）生产性房地否产（如商厦、烟写字楼、宾馆傲等）近年只能匆保持适度发展勾水平。事（纵3戴）商务楼盘将泛有较大的发展威空间，低品质车商务楼将被成牌批淘汰。根（病4勉）受全球经济隶一体化的冲击新，人们的消费管结构与办公方谅式向国际水平举靠扰。这主要依表现在节能建送材、办公理念砍、设计风格的念改变、租赁市哀场及物业管理惨水平的进一步烂发展上。播（村5科）房地产企业敌将走上规模与乐品牌经营之路潮。职总之，二十一炸世纪的房地产钩业，其开发、禾建设、流通和暑消费将逐步走艇向规范与成熟社，住宅及商务雄楼市场都将得喉以完善，从外猪部环境到内部略环境，都为房撒地产市场展现倘了美好的前景杏。预(轮二拿)劫酬南京市房地产赛市场状况分析厌200缓1呆年上半年，南索京市房地产市悉场继续延续去盗年的趋热形势绢，呈现供销两捏旺的市场态势在，市场化程度诊更高，市场主店体更加成熟，旧开发商更具专看业与规范，消预费者日趋成熟购与理性。各种书市场数据表明劳，南京市房地消产业正处于景乐气状态，房地祸产市场运行平奋稳，房地产业斜日趋成为国民团经济新的增长怠点。兼※横200燃1端年南京商务楼销盘市场特征周⑴盈宏观经济形势吓向好，政策支霞持房地产业发龄展汁。忽受国家扩大内而需，拉动经济泥增长、积极的眠财政政策影响幼，房地产市场枯前景看好极，绕屿房地产开发企皱业盈利的预期题增强。金融政晃策的支持更坚煎定了发展房地叨产业的信心。腾⑵屋利好因素纷呈灾，商务楼盘供锋需两旺。匙WT圣O艇、华商会成功举召开、十运会础、地铁开工等君众多利好因素奉使南京商务楼仗需求增大，销舱售向好。施⑶奇发展商更趋专菜业竿化稻.桐市场化。附发展商力从专雁业与市场角度东进行项目市场鸦定位、产品设音计，注重产品令的个性与竞争拍力，重视公司程形象与品牌的富维护与建立。绒更加重视营销隙策划，或加强美自身的营销策巡划实力，或寻之求适合自己的饱营销代理公司凡，已经开始注太重捡“半全程营销策盒划颠”辰，使得开发减坛少许多盲目性万。妹⑷箱CBD岛(衡新街口中央商挖务亮区百)以已初具雏形。茅由于新街口区热域商务配套资辟源丰富，大型忌商场、高级酒双店、银行、邮勿局及超市云集雁密布，交通便蛮利，区域商务顶办公条件极好起，因此该区域产商务楼不但供朴应量将大幅度愈增加，且市场我前景看好。渐⑸当规模化开发、岔品牌化经营趋识势突显。腐南京著名的几届家实力型开发馒公司如金鹰国斗际、苏宁、盛腔茂、益来等公桌司所开发的项各目不但规模大吗且起点高，征定会令南京的悠商务楼盘市场席开发在短期内醋实现质的飞跃逗，并将带动整织个市场的发展族与繁荣。可以匀预言，南京房朴地产市场规模样化开发、品牌夏化经营时代即截将到来。盼⑹忍土地供应更趋竿公平、合理，缸土地成本有所岔提升。际为规范南京房困地产市场，建惰立公平、公正脸与合理的土地猜市场，南京市辞政府今年以来握开始逐步按市浅场规则，爸以市场竞标的糟方式供应土地哑，由于土地供素应的数量有限及，开发商更加颗专业与市场化羽，致使土地价两格更加市场化波，避免以病住隐“防关系地滑价细”道的低廉性，有厦利于房地产业扬的正常发展与杏繁荣。映⑺塔物业管理水平孩发生质的飞跃宾。帅随着消费都居留住理念及办公倍方式的更新以疯及向国际化水喉平的邻近，消姿费者对商务楼隆的物业管理服粉务提出了更多秤要求，从而市储场亦出现了诸蛮多知名物业管述理公司，如万密科、戴德梁行关、金地物业等纤单位，本地物举业管理公司亦传大力加强学习递与交流，提高些水平，从而使快南京的物业管理理水平有较大宵的发展。孩二、汉南京商务楼产但品力分析泳1进、规模化、品京牌化训南京商务楼市牵的发展至今天婶造就了许多规浓典型个案，亦桶创造了诸多品冲牌公司，如金奋鹰国际大厦、粒南京商富茂广场，福鑫面国际大厦、力臣联大厦，以及鞋金鹰国际、商秃茂房地产、力喝联建设等品牌汗公司。规模型该个案的优点十桂分明显，由于裙集中开发，分虫摊成本降低，互故易形成售价蓄的想“杆平易近善人暴”访，此外规模型用个案的景观设赖计设施配备咬亦花“绍大有可抢为币”米，比较容易形目成多处卖点。觉，贵大规模的开发倚需要强大的资城金后盾，发展抓商若悉心经营恒也较易树立品团牌形象，在现孔今楼市日怀益部“壶品好牌打天相下旱”葬的趋势下，规摄模化开发品牌防化经营日趋成炒为市场主流。果另外，近来几基家国内著名的稠地产公司加入歌南京市场大型狗地产项目开发诸，有望推进南拢京房地产市场咬规模化运作、勉品牌化经营的框发展，提升整告个行业水平。2、规划设计趣南京房地产开旅发起步虽较晚馆，但新建项目阅的规划起点却淹颇高，在商务贺楼设计上，许时多开发商不惜录花费巨资，亡力聘国内外著完名规划设计公短司，纷纷推而出锁“坊规划设障计朋”劈卖点，但也应失看到一些开发令商在规划设计膊方面走入了一冷些误区。尘误区一漠：不顾基地条凝件所限与实际作使用需要，只明求最大容积率影，忽略了停车退、休憩、商务梢活动等环境及订设施的配备与厕建造。便误区二：宏忽视建面的实拼用率，公摊偏正大，有些商务涉楼公用设施如叉：楼梯道、设睡备用房、走道耐、管理及房等芦公用建筑设计武不合理，面积采太大，从而造著成使用面积偏任小，直接影响楼到消费者办公缘空间的使用率位的提高。袄误区三：镰忽视商务服务缝的全面及延深县。大部分在售粉个案的商务服车务仅停留在打尸字、复印、订恨送报刊等方面闸，缺乏全面与暖细致的商务服漆务，譬如，定泳送票务、洗衣介、代送外卖、网商务秘书等，删若发展商在商烧务服务方面更必全面、细致，灭必将有利整个予项目的推售。回3政、智能化水平鼠“墓楼盘智能投化旗”帝作为房地产业喝的时尚，似乎欧已为诸多发展魂商与消费者所粱接受，但是纵平观南京商务楼混市场，应该看惹到目前大楼达却到真正意义上经的智能化标准址的还不多，有联的开发商只是避在商务楼盘中傅设置了宽带网块、英荣特网服务，多销媒体服务，采司用了保安监控督系统、车辆管吩理系统，就堂鉴而皇之地冠州以社“柿智能每化困”燥的名称。这样菊的箩“搁智能余化学”始理解过于偏面负，其适用性与姥实用性还远远佣不够。园4炭、服务设施不角够齐备望目前除少部分午新建商务楼盘副其服务设施基座本齐全外，大贯多数商务楼盘老设施不全，甚悄至严重不足。版咖啡间，洗衣咸房，健身中心鹿，会议中心等盈设施严重不足冶，直接影响商肉务楼盘的整体愁素质与水平。糖南京目前商务劈楼盘物业管理洞费集中在声2-1及4匹元之间，收费熄并非太低，但诸大多数开发商便自建自管，经加验缺乏，手段泪落后，人员素妻质偏低，直接模影响商务楼消聪费者的办公环帆境与效率，不诱利整个楼市的渣良性发展，有她碍物业管理行涂业的水平提高军。5、营销策划农错麻房地产市场进耍入讽“错零售时德代禁”婆的另一标志就森是营销力度的有加强。楼盘的穿营销力度也是件决定价格差别咏的重要因素，锄成功的营销策引略衍生出声望够价格，声望价汇格是产品定位抚、品牌形象塑出造、营销策划翁等一系列成功型手段的长期积景淀。如苜蓿园来地区的声望价括格是众所皆知跳的锄，慰“诊星叶枝牌领”火是南京第一个悄在国家工商局顽注册的房地产渐企业，打上此棉商标的月牙湖琴花园等住宅产烧品早已成为南走京住宅的典范鸦。河西的典雅醉居，依托高起叹点的小区规划炕，配合强大的搭广告攻势，经盛过一年多的市悔场运作，成为秋河西乃至整个道楼市的经典楼遮盘。鹅粱不扁营销的方式和电策略也在不断徒地改进，与前执两年不同，开单发商的营销策棒略有了明显的筒变化，即陶从披“穿务板虚裙”佩转瓜为诊“仁务婚实自”旷，卖点已从早遭先宣扬环境、盆配套、质量等凝，转向楼盘的推均好性，尽量管减弱楼盘抗性万。发展商营销珍重心的转向，逗与近期消费者慧日趋成熟与理颗性不无关系，圣同时也反映出沾发展商日趋专受业与规范。真凝正扎实地打啦造颗“民精秀典窝”栏楼盘并非易事颜，发展商只有懂专业经营、精咸心组织营销策坝划，集中突现倒楼盘扎的德“堆均好衰性锋”伞，才能树立真尚正亮丽的品牌砌形象。锐臣吵不难发现，南雁京房地产市场赖整体的营销策分划水平还不高夺，虽然趋于营若销的理性化及童产品本身素质答的挖掘，但是赤提炼主题及意号境烘托等辅助补手段匮乏，包假装手法单调，乌缺乏创新。另暴外，商务服务辰的延伸、保护歉与建筑节能等处方面可通过挖嘱掘，创造卖点足，增加产品的分竞争力。因此楼，南京房地产吩市场还等待着否全新营销理念心的洗礼。蚊三、陆CBD矮新街口中央商少务区分析谷泪片本案位于南京让市办**绸路与中山路交偶叉路口，拥有代南京地利之精钻华，属中央商励务区中心位置签，处于南京第朴一大商圈中心凶点，因其优越绍而独特的区位辈条件，务必详亲实研析该地区让市场供需状况帮和项目本身及弓周边情况，作虽策略上的部署经。爽就新街口地区每来讲，因该区剩地处城区中心吧点，土地供应羽极其有限，土棋地成本太高，舍且由于城市规降划高度限制，骆因而该区房地兴产开发量有限弟，但楼盘高度内较高，体量并星不小。该区基黑础设施完善，林市政配套齐全喇，商服设施全灭面，旅游资源拒丰富，文化事连业发达，同时痒周边区域各类亏自然与社会资巷源更加丰富，访咫尺之遥的南绸京新街口地铁塔站开工在即，副地标概念更加做明确。秤目前以新街口厨为中心的世界菊级叨CB三D滔在南京极以汪3秒0贩万平方米的商盼务空间寄，漆5瞒0饼万的日均人流竿，熔8傻0澡亿的资金流动蚂，磁40欺0脖亿的政府投入呆，使得新街口沃已经成为南京删的主流商圈。赵方圆稍50榜0锋米辆之内有著名的雄金陵饭店、金本鹰国际购物中慕心、新街口百陪货、中央商场吩、东方商城等椒亦将成为本片做区商务地产项茅目推售的良好塑卖点，新街口裤商圈商业氛围魄将有力推动本渗片区商务房地物产的需求与消烂费。挖本项目若贵司榴注重产品品质罗的差异化和推乞广定位与宣传餐包装，尽量增竞多楼盘的软件汪卖点，注意市泼场区隔，再加鞠上适当实效的牧营销策略、宣赴传推广和差异沙化营销，其楼器盘租售定会取堵得不俗业绩，症有望成为以后牲南京商务楼市迎名牌楼盘。违就目前南京热僵销商务楼盘的形共同点，绝大厕多数以服务及糟设施为主打，羞走规模化开发伙、品牌化经营察之路，注重项险目的前期市场好调研与可行性角分析，偏重科突学实效的营销恐策划，依市场脑需求，审慎的青市场定位，时析尚实用的产品拢设计，并力求坦楼盘的均好性雕，因此以上楼停盘都取得利润盗、口碑及品牌沟等多方面的丰棒收。埋因此，凭**败认为：本案可鹅以雀充分利用痕新街口商务圈坛的特点圈，提高物业品馋质，建立高层感次的物业形式浸，在南京房地宽产市场建立标厕志性的、领先拐的物业品牌形危象。因此，词**腿建议在匀**沫中心的大楼中妖设置一些人文姨、艺术方面的藏装饰摆设，增睛加商业交流、状商业服务气息疤较浓厚的共享斜空间，籍此提江高整个的物业卧档次，给整个震南京房地产市核场带来新概念石。街四、竞争参考来楼盘分析商茂世纪广场辨位置：中山南艺路匠4宰9归号旺发展商：中美喷合资南京盛茂秩房地产开发有协限公司偷基地面积：垒3500m晚2犹建筑面积：遥110000因m粮2牌层数：顷4+60戒车位姥：陆20赖0专多个摔车位租价崇：井108故0过元盯/续月弹售价周：幸750钟0青元怖/m贷2翻竣工日期：谷200优2忌年酬6馆月宅3寻0犹日策出售率：校>表80%金鹰国际商城货位置：汉中垦路绑8也9浓号故发展商：金鹰叛国际实业有限奖公司绣建筑面积：编148000棍m凭2央层数：原2+58车位：足够信车位租价禽：沿108沫0吓元违/政月吼售价项：有860渡0躬元灭/m哀2各租价远：雾11筒0员元香/m勿2漏竣工日期：已煎交付颠租售率：慢>感85%隆盛大厦奋位置：洪武卸路斧2熄3喘号辜发展商：江苏划省铁路实业有贸限公司逗基地面积：执7200m槽2禁左右驴建面：琴56000m静2熊层数：王5+26条车位北：吴17梨0熄个摧车位租价采：鹅80贝0染元锯/炉月况售价根：而680泰0王元玻/m牵2这(肠均祖)宾租价季：务2兔元宽/m2攀·抵日救竣工日期则：才200题1朱年煤1穴0辟月底总租售率：粮70%福鑫国际大厦晨位置：洪武纳路暴35俘9浇号表发展商：南京督市房地产经营随总公司执基地面积：裙14000m捧2情建面：添88000m盼2国层数：傻1+39辞车位衬：串30狐0悄个博车位售价机：谷2套0隆万骨/睁位臣(暗产贸权附)平售价暂：辰700俯0额元皱/m浆2瓦(秋均宪)返竣工日期吗：帜200绍3恢年逆6详月态出售率：紧20%辫新地阳花光瓶(虹正洪商某城骑)奶位置：新街口龟正洪霸街齐1目号馒发展商果：犁泼南京振宏民防鸽开发公司帐基地面积：笼6000m员2煮建面：勒45000m盒2翁层数：夕9+15签车位：智204构车位售价事：救19.板8藏万缓售价末：拐560物0蜘元颤/m选2齿竣工日期验：毅200倍1暂年娃1益2锈月底答租售率：川>60%天丰大厦亡位置：洪武绍路皮2待6并号涨发展商：南京照市工人文化宫缘建筑面积：毒45000m翼2卖建筑高度：慌109m层数：31猫车位租价倦：竭120害0哈元渐/才月钱售价静：郑530碎0日元欧/m缸2设竣工日期：网200伞1跪年柏1樱2父月回3滥1伞日虾出售率：谨>花80%余第二部分项目扛营销策略一、项目概况走名称：南京稠***征中心鹅发展商：南京畜**耐房地产实业有丸限公司健地址：南京认**切路篇18鸡号屿总建筑面积：点80000m姿2楼层：33层甜建筑高度：疾108m滔建筑形态：地狗下富2蛋层（车库），眯地上油31类层忧目前可售建筑破面积：湿25468轻m爬2匹二、项目市场织策略壳1特、市场营销导劣向劣首先，随着南网京第一商挤圈弹—松—害新街口商务写艰字楼市场的迅梨速发展与日渐设成熟，厉在浩200磁1康年前后新街逗口协CB民D穿区域出现了许小多的新开写字爬楼项目，如商涝茂广场、苏豪向广场、隆盛大矿厦、华泰大厦挑及天丰大厦等号。此外，还有抱即将开盘或开蹈工的华威新世灌界中心、二桥泉房地产鼓楼项词目、新街口基夕泰地产项目、慕鼓楼天安地产土项目及洪武路烂新大都项目等飞潜在竞争性项抢目。目前已开稀盘的写字楼项籍目势必将对本饿案造成相当的青竞争压力，分秒流一部分的目恰标客源，并对狭本案形成价格宜打压或某一单术项优势的直面欣攻击态势，使蚀本案较难在市架场上树立典范寸的物业形象，堂并迅速占昆据慌200新2广年写字楼市场守的较大份额。套同时潜在竞争呢项目也会造成僻部分目标客群拾的持币观望心周态，从而对本涉案的租售的推岂进造成一定影潮响。桐但是，基于本馒案地标性的区六位优势，优良袋的品牌形厅象刮—鞭—破南京如***究中心，以及准座确的市场定栽位递(或南京首座国际丙化，全功能商桃务写字街楼遍)肯等多项均好性乘因素，使本案判具备了一定的脑竞争优势与强堵势卖点，且由催于目前新街们口纱CB加D像区域的甲级写奇字楼大多还未布建成，而本案爹已投入使用且社功能齐全、设字施配套完备，载因此，本案在与某些竞争妈层面上具备了丑在然200糕2勺年写字楼市场家上抢占先机的哲理由。造基于本案跳在镰9签6晃、荣9判7诉年曾在市场上联推出过，且在暗当时的市场上臣也有不错的业横绩，但一直未告能建立鲜明的容市场品牌形象享，而本次推盘冈的为空置的影2600荡0池平方米奖，实乃重新改桂造装修后的二您次开盘，需审灵而又慎。经鄙**鸭公司前期周密体的市场调研分劲析，认为本案渠在规模、区位袍、功能配套等全方面虽具备了肌新街牵口船CB脚D究地标物业特质深，但是，当前喉的市场竞争局拳面已与几年前笋有很大不同，呀很多楼盘的单出项优势或综合票品质不亚于本写案。因此，在旷营销策略上，酷应首先通过耳喂目一新的宣传莫包装和推广的圈手法，在目标躲客群心目中建患立熊“局***据中惩心业”慎全新改造后高健层次的写字楼暑物业形象，并剃配合有效的广坝告促销手段，袭迅速在农历年庙前后提攀高锯“刑南京公**惕中渴心侄”忘的知名度，制渔造市场热点效煤应。进而在推谋广策略上可转暗至直接诉求项枝目的地位优势宽与全功能的设射施配套，以及弊现楼等优势卖袖点，并借助其权品牌效应短再冒度拔高楼盘物小业形象，宣扬轨本案全新的良宽好办公环境，氏改善后的高品快质物管服务等急优势来提升总哄体楼盘优势，结循序渐进获得袖市场自觉认同区，从而区别于神其他物业，取突得预期的营销刮业绩，斩动获挤200畅2猪年的市场先机向。覆因此，本案前交期准备阶段与抵初期强推期阶摩段诞(杆以下简称首记期刷)错的市场推广的笛成败将是本案悔地标形象的树摆立及栏整体物业租售秆成功的关键。狗则以首期的推诊广而言，其应杯达成两个目标握：其一：迅速盼提高本案市场脑知名度并初步虎树立良好的物趁业形象。为以菌后各期的渐续仿推广做好铺垫巴。其二，即完柴成首期物业租圣售目标。而目朋标之中撞，从“她其拍一炉”吐完成得好，斤则联“过其抖二句”些自然达成。2、项目定位惭2.1辣兵项目优劣势分吩析貌A兄、优势卖点：原点地位傻地段、地段、抵还是地段是房错地产不变的主糕题，作为南京养中心原点区的劫**寻中心，其区位型永远是吸引目店标客群的一大基因素，因而也充是本案诉求的服主方向之一。全功能配套吹本案的全功能艺配套是本案明恰显的一大竞争版优势，从高档闪购物中心欺、狱E窝时代健身会、乎多功能会议中冰心、，签再从大型的停况车场到咫尺之差遥的高级酒店后、顶级规模商贴场到麦当劳、案酒楼、银行等费一应俱全，如培此齐全的配套通设施是其他物贪业无可比拟的温。现房概念：看考虑到消费者帅的购房心理、乐农历年前后租些期届满与投资权风险等因素，滔并结合目前商浴务楼市场期房帝现象普遍存在坑，交房延期影栏响恶劣，因此煮，现房应成为兴本案的一大卖才点和优势所在和。品牌的建树们***暮中心其综合品钞牌形象与在人舍们心理上的形砌象烙印都将成症为本案建君树刺“铁南京隶**草”堆品牌形象的基监础，通过产品局优势的宣传推狠广与一系列公诉关促销活动，尼都将会在很短炉的时间内大大愿提高南京伴**肠的知名度，并跃逐步确立南京泰**抹中心突出品牌喇形象。e时代健身会伸作为新街口触CBD痰知名的大型国颜际化标准健身苗会所，其迎合绵了白领一族、妥商务人士和高袖收入人群因现恒代繁忙、快节柱奏的工作生活符，而迫切需要肯休闲放松、健弓康娱乐的心理甲需求，因活而吸e舰时代将成为怨**膝中心的一大推赵广亮点。其他卖点寒全新改造后气舰派开阔的大厦伏入口大堂、赴富丽堂皇的跑**勺(闻**虾)欢购物中心，宝畅通舒阔的公厅共共享大厅，借灯光工璀璨的浙外部亮化工程道，即较佳的性价比普等优势，B、劣势分析使用年限偏短毙由于本物业的钩土地使用出让保年期妖为浑199石2翠年，使得签本案的翻实际使用年限糊只有四十年左足右，且因为长汪期空置，容易组使客户对其硬琴件设施产生不僵好联想，并对辜在此置业产生沾疑虑。交通组织不畅局**抱路和中山路均哲为主干道，车闲流量大，上下差班高峰时段尤拿其明显，车辆团进出本案只能纲靠设在地**傍路的腐出入口，进出润较为困难。缺乏背景支持顾作为抚**愚公司在南京的质首个地产项目盟，无论公司品羡牌还是项目条朽件，都不具备敲较强影响力或汗优势，而当今稳的消费者日趋厚成熟与理性，项他们不仅认知氏楼盘，更看中傻开发商的品牌脆。炸部分硬件设施夺落后（如：智你能化程度偏低漆，空调系统不晋力）金石浆由于本案规划廉设计建造时间嚷较早，经过几贩年的发展变化袍，其建筑风格蜘和硬件设施与铜目前高档写字吸楼市场标准及连市场需要相比析已略显滞后，桨如：智能化系册统的不健全，各空调系统设计及的不到位，从教而上述条件的爆缺乏将会对推束售造成一定的鼻阻力。鸦2.柔2驴物业定位瞧从上述本案的满优劣势分析中曲可以看出本案恭既拥有众多的躺优势卖点，又续存在一定的销姨售抗性，因此棚，为在销售上寿形成差异化的炼态势，建议本穴案的形象定位醒须体现出品质牢感、地段的绝芝对优势、功能条与配套的齐全芝及物业管理的海专业周到等，快因此申**魔在分析上述众蜻多项目优势的捎基础上，总结般提升出本案全企功能配套，距博新街口零和距离的区位优赤势（同时在推逮广中零距离也宇可延展到零距忌离服务的概念职）两大方面突桌出卖点，再结疏合本案案弄名药—份—域南京愈***顿中心除的童“沉国姓际贩”解与饱“侧中晶心封”丰四字，故哥**从建议将本案定娃义为冬“帐全功能、零距城离国际商务空孔间蛮”踪2.针3从市场定位定位依据项目区位灿项目的规划设典计掀齐备的功能设渣施配套粒“船以人为舱本大”恭的商务服务牧专业的物业管勤理服务具体市场定位牲拥有一定的事歇业基础，并且模具备一定的社坡会地位与层次微，追求更大的院成功，并勇于豆挑战新事物、妙积极进取的生尝意及商务人士普。无以本地客户为字主，周边城市油（如扬州、镇栋江、合肥、马戏鞍山等）经常炉在南京地区有印频繁业务往来伐的人士为辅。跪本案客户群工校作形态细分为脱:扫大、中型贸易淘公司品牌代理公司社咨询、顾问、物广告、营销类膏先锋机构屋外地公司或机夏构驻宁办事处受政府机关转制转出来的公司、泛机构小型IT公司诚三、产品改造非及交楼标准建雁议忧1欲、写字楼入口监将目前办公楼托的电梯与商住咱楼的电梯置于姓同一平层上，守即目前商场一防楼。技术改造残上，将原商住径楼与写字楼之再间的隔墙取消害，且一楼楼梯个厅共用空间应顾加大亮化，提矿升内部大堂的悟美化度。深细部处理上，供电梯共享空间必与目前商场交迷接处卷帘门四翁周墙角应尽量董避免粗糙的感译觉，细节的处每理可以让在大雷楼办公上下时侄得以心情愉悦妻。具体是将现只在卷帘门四周适墙角做一完整狂的促新，使白广天是能够隐蔽盛卷帘门给人的奏冰冷的感觉。全2贵、楼层共享空繁间图各楼层梯厅公淘共空间应加强僚清洗力度，并袋始终保持很好艰的亮度，给人絮以清爽亮丽的惕氛围。3、外立面算定期清洗以显旧示一定的促新联效果，同时每掀逢节日喜庆的聚晚上打开泛光萝照明（平时可姐以关闭，但须议注意保养），雷以夜间的灯光交美化突出楼盘痒的精致与品位悦。谅裙楼商场部分柴外立面现已装孟修完毕，但秩**滴认为，如果叔将商场外立面守的装修能够延昏伸至写字楼入著口凉，效果会更好职，也就是原先偶的办公楼入口梁最好也能够按欧照商场的装修初标准，使得两肝部分既有明显逗的分隔又风格嫂一致，在处理影上，可以将现与在的入口形式政作一促新，使挺色彩效果与商童场一致，尤其昂是将入口摆处俊“锦南京铲***板中畏心灶”骡的字体恢复光站芒。介商场和写字楼万的室外地面最乎好在同一高度供，而且地面装残修也一致，使声整幢大楼的各溉个组成部分浑双然一体。汇4妹、室内装商修辟(局交楼标贸准时)商务办公区品地面地砖铺地怕，墙面白色乳拉胶漆，顶棚为谣轻钢骨、矿棉哄板吊顶。电气：乱室内照明满足蝇与室外无遮挡刘条件下同等的毫亮度。差分插座能够满撞足厦10A阅的电流。空调：赤办公区域内，命冷、暖空调应馆满足均匀的条众件，基本温度爬应稳定斯在杠18---辣2坚5班℃洒之间；蜂具备良好的通叫风条件，室内僻空气保持一定震的清新度，建盗议设置空气质朋量监测装置，弄定时播报室内须空气质量指标局，用以提醒用快户尽快采取措冲施更新空气。宽带设施：愁满足到桌面漂10M台，这已经是一及般都具备的常沈用办公必备条令件。商住区同地面地砖铺地格，墙面、顶棚禽白色乳胶漆，慰木质阴角线和蔽踢脚板卫生间：娱地坪为高级彩物釉防滑地砖、免铝合金吊顶、绢安装完座便器蚀和台盆以及沐响浴器等。门窗：议分户门釆用防研火实木大门及清门套，室外窗端的各层柱间为仓大型带状条形僵铝合金。空调：渡随购房根据推碧售情况及现有雾户式中央空调符库存，在适当陪时候推出系列组促销活动，赠安送单元中央空辰调。浴5封、鞠大楼附属设备逢电气绕：绵10000K秀V竿A愧双电源双回路孕供电、按规范蜡要求自备发电震机组，保证应削急电源。刚电话模：翼140予0叉门外线歉，阔50确0短门自动交换电匹话；抚供水：分层供逃水，配加压系僚统（条件许可斯下建议改造为衣自动变频供水饿，可以节约营夺运成本）。贵消防：大楼采滩用全自动中央糕电脑控制消防继系统。办公楼娃区域全做、商地务楼在公共部结分做，包含烟挤感及温差感应押警报系统，自巡动喷淋系统，蒙抽排烟通风系爪统，消火栓，仰防火卷帘，专惊用消防二部及蔽消防通道，照饥明装置，疏散收方向指示。迹电视和音响：沃大楼均设闭路世电视系统，并屡配置公共天线登和卫星天线，骗设有广播系统棒，商住提供背疏景音乐，非常畜状态下可及时爸转为应急广播麦。都安防：中央主债控室，全电脑射楼宇自控系统貌。对所有公共斑区域，进出通雷道等进键行料2窄4巴小时监控，配灿合各机电设备英系统进行集中守埋管。配有专因职保安人员，搂实行全天候保愉安管理。碑四、营销策略追细化1、推盘时机乎项目成功销售嫌的关键，除取巧决于项目本身吼的规划包装之诚外，选择销售贩时机亦是一个槐非常重要的因语素，项目在天盏时、地利、人晨和三者相结合馆的有利条件下伟推向市场，必哑能取得良好的岩成绩。至基于本案的部团分工程改造预箩计芹200议2星年愧1携月瓜1厉8压日系左右完成，且世考虑到目前租针售中心与样板核房的装修正在小进行中，因此揉建议本案应篮在获1泥月下旬租售中竞心正式投入使裳用时览，瓶1恶月下旬（世1让月岩2筒5略日辨左右）再正式欧推出市场。如系此一方面较易血在客户心目中块树立全新的楼第盘形象，另外俱对销售中的各画项措施有所支顿持，利于成交秃，负面影响较担少。但考虑到倡元旦长假与常含规的写字楼租掌售旺季，在此委之前，专案组译将利用现有条诱件继续接待上乖门客户，并稳卖定此部分客源蛋。2、推售原则倡预碧本项目尽管就雕某些方面与个轮别竞争物业有拘一定差距，但领就综合质素来敏讲，在南京市虾场具备相当的佣竞争优势，成燃功的市场定位慧是本案成功的肢关键，而正确魄的推售原则则偏会使本案达到赞事半功倍的效岗果。协**积建议推售原则蚕为：扯先易后难，快露速消化，主次印分明，扩大客薯源推售顺序：鲜先写字楼（为遣主），后商务淘楼。以写字楼惧的租售来带动沾商务楼。同时结特别就破第翻1圆0幻、服1月8蓄、贯2昏8朝、拘2您9具层加以控制，箱其主要针对租留售量在美40黎0透平方米嫌以上的客户。宾3拜、正式推盘必蛙备条件：乒销售许可证且伞产权清晰，无弓抵押、债权、玩债务关系；藏楼盘电梯，大裁厅改造及大楼王外部亮化工程胆完工，垂直交篮通畅通；度租售中心装修胸布置完成并投栋入使用；小样板间装修完罗毕振租售人员培训露完毕冒租售道具全面逗投入使用盐租售文件全面堡制定屋税费明细、购亦房政策明确磨各项现场租售迷管理制度建立挠现场包装制作须布置完成田前期广告顺利输引导，已达到乒一定的社会认锋知是根据前期市场渴反馈，调整并顿完善推广策略纯各项广告推广河计划及促销策营略准备就绪杏五、营销推广氧手段替对于像咳**愿这样重新推盘避的项目来说，枯在推盘引导期沉内，营销推广壮手段就显得尤惧为重要。其效闹果的好坏往往阵成为楼盘成功龙的试金石。岭**吸认为推广的力归度在于对市场借空间与销售渠犬道的深度开发肾，具体构想如柿下：浩1农、灵活多样的拜付款方式欣针对目前南京尝商务写字楼市骆场绝大多数采窃用付四成贷六砍成或付三成贷弓七成的付款按味揭方式，稿**菊推出付二成贷晃八成的低首付剥模式，从而迎从合大多中小企喇业又想置业，想但又需要流动粱奖金而贷款难慎的尴尬。从而酬降低首付压力雪，有力促进售济房。2、返租计划首区捞沃针对投资客户庄，考虑到客户移收益，本案可伪考虑购房返租海的手段，既分锹析清楚按揭年晋限与成数，结房合市场租赁行街情，让客户购竞房后有发展商运承诺代为出租院。肆以划10暑0械平方米的买楼泊客户为例，首泪付四成，六成呆十年按揭，则练租金收入将大笔于月供楼款。3、直邮方式的主要针对南京疮各大写字楼的城租户，派端送攻D尺M喝直邮单。抖4挨、物业管理特出色增值服务设良计蜡乏仪证高品质的商务登型物业管理服爬务对于物业增税值是不言而喻白的，基于本案斯目前的物业管客理服务缺乏特盟色，镇**要建议通过提升秋物业；管理服撒务档，增加具盘有特色的专业训化、规范化服违务次来加强楼栋盘优势，具体良服务设计建议宏如下：没无偿公共服务冲：大厦保安；范环境绿化（公袭共区域）；公蒙共区域保洁；界一般公共设施肯的维护保养；钳水电、空调、做电视、电话等单费用代收代缴济有偿代理服务息：清洁服务；泰叫车租车服务世；订房中心；须票务代理；邮跃政服务；速递呼服务；车辆的皱维修保养；室忠内设计、装修寒；室内绿化；跃人力资源中心软；软专项服务：免延费借伞；客户陶投诉中心；办关公室搬迁服务裤；报修热线；扑房屋中介；御商务服务：打洁印、复印、图丰文扫描、文件霸装订、传真、龙电脑租赁、全嚷配办公室租赁略、秘书租赁；讨5探、其他促销手哲段扯“齐买房租房送健般康肯”辅，即送铺e行时代健身会会堪员卡，根据客浙户买房面积大碗小，租房面积承大小与租房年前限而决定其会把员卡的含金量矿。基本目前办屑公一族的工作茶模式，缺少运栏动，渴望健康宗而又条件不够眯的前后提牺危拢下，此活动不积但利于促销，元且具有一定的困健康向上的精毫神意义。拌买房租房送豪秃华大小会议室腰，其活动旨在混考虑到小企业慰因办公面积所刃限，会议室安村排使用不便。粮而抢**久中心宫的番3搂5蚊层会议中心针陷对租、买房客丑户赠送一定时恨间的会议中心纳使用时段或以探频次以迎合其到需要。镇“夹买房租房送酒辫店套陷房诵”貌即买房客户赠察送一年酒店标蜡准套房免费使锻用次数（如每霉年讨1重0欺次），事先预凑约使用。六、价格策略1、定价原则哲考虑到本案所哈处的区域竞争鼓市场的激烈并刮结合本案的实威际使用年踩限滋(因即折洞旧敢)烛，为了保持本怜案打好租售第霞一仗并持续均炕衡的达到租售起目标，本**葱建议本案的市郑场租售价应遵跟循现有区域市夜场价格。以下虽是区域内竞争伯物业价格表。冶据上表，并结独合本案在市场掀中的地位及制观定的租售目标顶，紧**触认为整体价格融宜采取低开高禾走的策略。同低时，在效益最缺大化的前提指给引下，建议首街期推盘平均售捕价狐695矛0过元彩/M注2太，租余价快5农5泛元探/趴月弟m俱2扰。原并在一定的租他售率节点位置敞价格作适当上昏调，直到最后兆全部售价阻达萍720勉0使元伤/利m虹2缸，租价零达哲6恨0融元漆/叶月无m雾2卵。每次升幅不粥宜过大，否则窄将对后期推盘惯形成价格压力页。根**欢中心价格走势农图如下：输2岸、阶段租售计毅划：步本案可现售总待面积焰26000羊m普2非，章安排整个租售张周期饰为吴1珍8隙个月，租售巷率护90耻%斧以上，平均每别月租售面积弟1450威m喷2炉，依据市场租涨售控制，特拟掉定本案以下租窑售计划：舌3掘、付款方式建象议销售单位被1迟、一次性付款乞（排9唉6峡折优惠价）螺首威付挥3餐万元定金，签觉订认购书；赴七天内签定正惕式买卖契约，独同时支错付明30饮%典的首期款（含揉定金）；借签约后十天内祝再远付宏30黎%舅楼款，办理入惯住手续；训签约后三十天绢内付定清刘40蜡%接的余款，办理测产权手续；赶首辅付烧3喘万元定金，签忍订认购书；姥七天内签定正覆式买卖契约，僵支责付膏30喷%砌的首期款（含忍定金），同时棉办理入住手续蜡；姜签定正式合约邻一个月内付熔清汽70怎%鹰的余款，同时醋办理公证与产就权手续。携2百、分期付款教（砖9哄7纽折优惠价）袍首驳付介3邻万元定金，签丹订认购书；指七天内签订正悟式买卖契约，阔同时支谱付交30唱%星的首期款（含凤定金）；航签定正式合约桃两个月内再支韵付呼20向%居楼款；狐签定正式合约算四个月内再支汗付薪20蓬%糖楼款；训签定正式合约苍六个月内付柜清言30牛%朵的剩余楼款；3、按揭贷款万（催1类）一次性首付性（荡9涝8否折优惠价）搁首幼付归3赛万元定金，签识订认购书；复签约需后动1史0叶日内付瓣清先30孔%嗓（含定金）的莲首付款，并签霉订正式买卖契呼约，同时提供隙按揭资料，办适理按揭手续；胸贷款到帐后，请办理入住手续凤。渴（醋2侄）首付款分期阴支付（无折扣义）效首个付蹦3口万元定金，签唇订认购书；军签约堵后绵1住0存日内付阴清兽10滨%培（含定金）的没首付款，并签愈订正式买卖契显约；顺签约后一个月齐内再付克清烛10受%歌楼款；幅签约后三个月另内再付趋清挺10直%柏楼款；射其余手续石同孝“艇一次性首淘付锡”箩。虽（假3惰）付款方式促俘销（无折扣）晚推出八成按揭孙二成首付模式绢。即客户签署洽买卖契约时首狮付波20唉%际的房款，实际翼按揭贷款合同冶的贷款额脾为筝70乓%鹊，其横余键10钉%帐房款由侦**唇与业主签订无萝息借款合同。租赁单位耀1王、绪骨租期一年以下赌；宅支付两个月租榴金的数额为押欣金；锁以一个季度为唐一期，每季度镇第一个月塞的导1具0衣日支付当季度迈的租金。撇2种、茧纤租期一年以上呆；兰支付两个月租穗金的数额为押膀金；案以半年为期支笔付租金，每半庭年期的第一个谜月支付下期租晒金。揉3姜、任颜以装修代租金奶；女可以推出部分冤单独的单位，日待租赁协议签律订后，客户将兵该单位自行装材修，可以享受秘一年免租金租头用该单位或租躲金打折。叨4临、以租代售方高式（免息）悟每单位付定俭金暗5喊万元，双方签晨订《南京市商劫品房买卖契约若》，不办理鉴役证，视实际情贼况在合同中注膝明分期付款方奔式或按揭方式四；访双方签址订太1~前2迟年期租赁协议蒙，承租方按半呈年度支付租金居；播租期结束后，么双方正式履行论《南京市商品洲房买卖契约》术，定金和已发过生的租金充作剧已付房款。虏第三部截分呈柿撤项目推广策略贸一、桨推广策略导向翼根据现有物业贞改造进度与推廊盘诸多条件，阅其正式推盘应已在剩200踪2圆年义1膨月下旬，为保番证推盘准备工旗作能够保质保准量，则推盘前隙广告推广准备心工作从元旦过涝后，就需要纳各入全天候工作谁的日程表。就南京妹**惑中心的推广思酬路应基于物业筒之现状、市场袖之实情，首先赤提仇高南“疫**篮中故心匀”刘的知名度，通修过一系列促销赤活动，比如锁：素“子谁是南京谢CBD鹅的坐标原屑点央”墨；挡“滥全功能、零距瘦离商务空柏间匀”居；挨**浸时下焦点话题别访谈（殊**旅易主，看壳**溜前景、百万年崖薪的后续等议匆题）的宣传讨典论活动来进一敲步提升物业知颗名度，并初树饥市场良好物业彩形象，同时借陆助裹e欢时代健身会、束专业规范的高敲品质物业管理认服务与网**缘（但**恭）购物中心等决配套来加强竖**递中心的附加值控，最终树哲立摧“专理想商务在吊**僻”娇的全新概念，呆并将概念提升库到更高层次，贪从而使针**怜以始“条典范商务办嘱公宗”饮的形象成功推肃广出去。招二、广告推广逗诉求主题哑1上、猛角广告诉求主题啊：卸新颜绽放，陈**际盛开站一招先，从此态笑傲江湖禾抢占国际商务出平台，与新经驾济一起腾飞教打开群**洒窗户，看南京雨未来耍坐拥原点，放领眼未来懂2引、描遗分阶段广告诉穿求点坐e盯时代，健康商川务空间耻钻石地位，尊叫荣身份悟健康、商务、危生活一体化性新颜绽放，哀**坊邀你带着梦想强起航坛上海的中信泰轧富，南京的良**路8000M2专独家停车位朽在敲**木，我同时拥有嗓国际商务空间脑与五星级国际摩专业品质物业梁管理，黎新典忘**势，从容商海岩三雀、宣传包装建立议1、形象包装衣结合本案勿属温“晶二次开配盘雀”显，考虑物业的粪硬件设施、规否划、设计、布膀局、建材、设捆施、外立面及腹物业管理现状桃，同时基于商鞠务写字楼市场旬日新月异的飞摧速发展，建议抢本案整体宣传贝包装在保持强村势姿态的前提嚼下，不宜过分维夸张，应循环走渐进地进行，赚力求建立一种炼平实而大气的父整体形象。意包装方面，无柳论是现场包装忆还是媒体广告炮方面的包装，窝只求大气而尊辉荣，比如：租扯售中心的装修玩与布置，只要且格局好，功能矩区分明确，风辫格简约、明快壮大方，便于工咬作接客洽谈与踏签约即可。而术广告语方面使倘用的措辞也力黑求平实、稳重缩而大方，避免加太夸张与太另帅类的词语出现骡。贺2片、租楼中心内政部包装学租售中心内部仔的布局和装潢刑应遵循实用和愿个性两大原则街。力求营建一日种温馨、祥和暗、轻松的氛围检，尽量消除客吹户进租售中心握的露“脂被推再销反”夜的心理障碍。和所谓实用原则笔就是一切以服简务与销售作业踪为宗旨。由此薄，室内主要物招件应包括用于或客户洽谈的洽碎谈桌入座以前昌，能随着销售绿人员的引导和发讲解，对室内惭有益布置的展陶现楼盘卖点的补物件有个大致竿的浏览。二是反要创造一个良借好的洽谈环境灾。在客户坐定管以后，销售人唯员对楼盘的细踩细讲解过程之挡中，应尽量使钩客户沉浸在对颈楼盘的美好遐退想里，而不为柔一些不良的情牛况所干扰。为侵此，明亮的照沙明、温暖的环原境和悠扬的背敬景音乐都是必返不可少的。租惭售中心内部的嘉布局和装潢的但第二大原则是奖个性原则，这伐是更高层面的持要求。但所有格个性的表达，移除了为显示其立出类拔萃外，区结合楼盘卖点立依旧是其核心究内涵。惭基于以上考虑忘，遭**鞠建议现场租售艺中心内部看房代动线如下：茅在通往依**翠中心的掠**碎路沿路及路口右安置盟导示灯牌暗，通过现场套指示牌与导示根牌崇进入一楼电梯华大厅，一楼电该梯大厅设束临时接待处己，接待处设接则待台，并做好露台面标牌和指辰示牌膝，安排一至两王为售楼人员，发由售楼人员直腊接引领究乘电梯到租售殖中心，既而再备开始正式的接厉待。租售中心家区设置铺绿色植物、装浸饰摆设等冠用于营造温馨骆、别致的氛围锦，淡化生硬的拢销售环境。纪A民、接待中心的怜营销包装识别庆系统准备社:暑售楼人员统一救的服装，颜色靠与款式新颖，栏亲和力强搏统一的名片、法胸卡，卡片上轿印有揪**存的标志，以及捧发展商、代理恰商、广告商、聪联系电话等；迁现场的信封、抬信纸、便笺纸分等都采用统一粱规范的标准印湿刷，并整齐摆艺放；植现场人员应面醋带微笑，现场镜气氛和善而不创嘈杂；哥现场文件、桌敲椅摆放整齐。榜B隙、现场租售中跃心功能分区及寿配置要求庄功能分区积区域功能与布彻置弹展示区农展示物业的功手能、设施，建绍筑特色，物业您管理等方面的栏看板与资料。筋接待区动设满置秀LOG倒O既墙，接待总台调。巴接待用桌椅及煌饮水机。秃复印本、传真虹机。总至少设三门电枣话线，一门是料客户回访线，茅一门是客户电菊话进线及传真宝专线。迹装修美观、宽壮敞，突显物业浙品质。怨背景音乐系统累洽谈区卵深度洽谈区（扩专多用皂0嚼8饭号样板房）食分隔部分办公袖区域以利专案腿人员的案场办鼻公。鉴分隔出登记区离。程设礼仪台，现您场抽奖与公布垦最新租售讯息张。涛签约区也设签约桌椅。芽财务间。喉设有点钞机等趁。谜办公区贴专案人员办公煤及电话租售等伶专用。膏休息区兵设置吧台、沙甘发等设施，提豪供休息、饮料学、报纸、杂志毅等。3、样板房强样板屋内的装迈修体现现代、苏简约、明快与脖大方，一应办搬公用具配置齐惯备，展现真实飘的商务气氛，拳样板房必须于琴销售前期即交菊付使用，考虑旱到有效控制成哥本，记**犬建议可寻找专验业知名室内设钉计单位进行设灰计，装修作为助其制作实力的天有效展示，同潜时亦可寻找相沃应的家具及家星用电器厂商，记在样板房中长家期展示某产品亡，面对着购房谁装修及家电购疗置需求的这个汇巨大潜在市场柱，扩大知名度缝亦是这些单位旬的迫切需求，址因此这样一爹个恼“认双菠赢喷”耳的方案，寻找陡上佳谣的合作伙伴不惩是一件困难的缸事。消样板房内设立验指示牌，说明种本套展示单位扔的建筑面积、魔实用面积、各谱功能区称谓、堂面积等信息资胞料。设4需物业管理导入舒物业管理在租摸售现场的管理羽，体现赴**旋商务物管的专乏业品质。影对于前期介入访，京**安认为可以作依些露“骑视觉服去务旷”电，彻租售中心门口葱挂脏“劈**艰物业管泛理策”炼字样的标识牌网。租售中心的筛维护、清洁等当日常工作均由骂物业管理公司蹄负责。每天租长售中心的清洁艰、优雅环境即尤使向客户展示弓物管的品质。宫另外对租售中翼心设置业顾问鸡的服务方式。括制作完善的物拆业识别标识提功能标牌倾：嫌“写请勿吸扩烟送”堵、舞“迹租售中潜心案归牌”地、黄“商保持清诱洁裹”务等；幻区内标识：客粘户须知、客户索告示牌、楼层刷平面图、停车等场指示牌等；料物业管理告知来：管理概况、海组织概况、详弓细服务内容及葵收费标准和方蜡式等。类各楼层配套指葵示系统唤设于各层电梯雪大堂，将如何答到达各功能配强套设施的路线断完整指示，眉如役e紧时代、银行、六证券、餐厅、委酒楼、票务等释。象四、广告推广边思路1、软性宣传级推出系列报纸伍软文广告，伟就郑“室全功能、全商盛务、零距离的董商务办公模杯式般”鞠议题展开讨论盒。罗列南京这籍几年商务楼市赚取得的重大发蛾展与成果，同昆时媒体配合进窗行，就迷**眨（纲**兰）购物中心蹦与汤e子富时代健身会、仿**记中璃心筝20峡0许多停车场展开急阶段性细部宣马传，从而达独到汤“挽全功能、全商钥务、零距史离别”星的概念的阐释申与涵义延伸的早目的。沾2宣、硬性广告肯（具体见后阶纹段性广告推广枕计划）五、SP策略盗S港P商活动构想植一：晓结合戚e净时代健身会与榆**轰VI忙P今的客户资料，倡且以现有业主队为基础，组织扛一遮个靠“悲**涂商务沙龙缴会幕”授，以证券、健绵身、运动、创振业等为题，定运期举办沙龙活午动，以塑造屿**顽“炮和谐、服务、诉专怨业佛”爽的形象，藉此在扩吴大脚“工**援中仇心章”魄影响力，并提根高其知名度，献锁定部分目标涝客户。能S恰P膜活动构想章二：殿推蹦出莲“界谁是南京湿CBD揪的坐标原四点车”弃的征文活动，改有针对性抽取昼活动的优胜者雹给协予绍“似租北/浩售饶房羊”钱、本“筑健身吧会田”撕、象“庄**遥购行物射”盛等方面的优惠留及奖品、资金窜，同时邀请媒及体参加追踪报为道，以引起南蛛京市民对本案平的关注。该活逃动旨在扩大知五名度，提升品蔽牌。弊S姑P冷活动构想三颗：油推帽出灰“事全功能、零距净离商务空号间颠”锣模式探讨会，倍以促销广告的桨方式，盛邀各籍目标客群来参鼓与，有选择性怨来推介本案物馅业。本活动旨世在促销，同时战扩大影响圣，罚“亮全功谋能恳”接概念开始推出柳，并根据市场井反应，随时调弦整策略。伸S待P皆活动构想四粮：纱利用元旦、春什节、五一节等灶重大节假日，昂在恶**徐中心的拖e长时代或女第绞3后3堡层的会议中心瓦，针对现有业圣主与登记的准威目标客群，举惜办节日联欢。略诸如：健身培忆训指导、游泳严比赛等活动，顾以提高业主对屠**幸的认同感，有帆利于品牌建树缠。毁S史P施活动构想五态：库**涨焦点话题讨论讯结合目前，徒**粱中心改造项目蜘，如属**逝(牧**棚中都心争)框的开业，电梯氏大厅的改造，塘第询3愚3管层会议中心的骡建设，酒店建般设及百万年薪磁聘副总经理等默活动展开宣传淹与讨论，大多坦以软文的方式进褒扬的语调从报不同侧面与多亡角度来宣传沙**联。虫S左P沸活动构想六女：抓拍卖车位与赠翼车位的促销活尤动，先通过软厅文炒作宣传新庸街口车位的有炒市无价，而后照通过渲染握**虽“絮私艳家领”运车位校的拘“们丰挡裕妈”誓（睬20纹0碧多）而突出察**识中心荡的倦“治停车织易疼”灌卖点，再通卷过击“饭拍卖车位活里动嘱”原把本活动推向乡高潮，最终为粪大客户购房、培租房提供或赠竖送车位产权或凤使用权而提供众强力支持粥第四部旬分忌狭若广告推广计划一、背景导入怒南京市的房地泉产市场近几年屋发展较快，这日其中有南京当版地生活水平和妥经济收入不断疑提高的经济因股素，有南京市炭民接受新事物绒能力强、美学衣素养较高的人蓝文因素，也与辰国家取消福利厌分房，公积金发贷款和按揭贷班款的逐渐普及卸，银行存贷款坛利率的下调等竖政策因素有关灶。邪目前在市场上哭开售的几十个妈写字楼盘中，摘知名度较高的询几个楼盘都具幸备一定的品牌倾效应，开发商喘注重品牌建设稿，广告及策划识在开发过程中强均有较大程度衔的介入，最高务投入达销售额离的呜5属%梢以上。但广告榴的整体营销效吴果并不明显，笨一方面是因为荐有的广告设计任着重于设计作假品的艺术性而侧相应减弱了对鼓其房地产特性锅的重视，另一虑方面，在销售历执行上，各楼氧盘似乎都在一帖个低水平上进激行竞争，销售菜人员在现场接槽待客户，客户希跟踪等方面都降有一定缺陷，鼠与广告宣传没勺有达成一致。柔这一点是目前感市场上的普遍疯现象。会针对本案而言厦，主题风格明准显，应该有一后整套执行方案概指导，并约束横全程租售，时冻时紧扣主题，窗保证广告宣传凤和租售口径的周高度一致。唯奉其如此，才能灌从一开始就顺学利的切入市场巩，从而有计划辈、有步骤地将枯**横中心的品牌推储向市场并及时遣维护，保障楼祝盘租售顺利推闭进和项目操作登的圆满成功。救由此，本章节洞的主旨，是针哭对本案诸特色井，提出与之相刑应的推广计划旨，作为具体执谱行依据，保证胀租售主题的一肠致性和有序性泼，在极具可行短性的前提下，单力争以创意取培胜，以最少广隙告投入赢取最苍大的回报。二、受众分析氏在细分市场的省今天，任何一欠种产品的任何葛一个广告都无惧法涵盖整个市捎场，营销者只戴有顺应市场，隔提高产品的针鸡对性，仔细研邀究目标客源的编心理，据以发喷出针对性较高意的广告诉求，跟才能迅速为市气场所接受。虏分析本案目标毅客源，其主要冈特征如下：雪注重物业地理瞎区位及交通状描况；姿注重办公环境反、硬件设施（贞如安保、通讯定与信息传播等许）条件；装注重周边配套哑是否齐全便利族；摧注重所提供的获物业管理服务纯比较看重，如荐健身、医疗、牧清洁、叫车、那订票等。三、推广定位滴3窗.免1繁策略导向嫂广告策略指如躁何对楼盘进行耽整体的包装和蜡重塑，并且利谈用各种手段有年计划有步骤地成进行强力推广酱。其目的是为歌了尽可能地展抗现楼盘的亮点衰，使目标范围巴内的客户能最焰大限度的为产堂品所吸引，并三进一步前来询颗问了解，从而军最后购买。惯广告策略的第后一层面是广告婶包装，尤其对翁于聚**糖这样的物业，叹客户购买的更飘多的是对未来氧的美好憧憬。代因此，本案之疮营销重点在于前向受众推介一刊种享株受馅“总CB爽D仆全功能、零距职离国际商真务循”层的生活、工作泥理念，营造一由座富有人文底格蕴的高尚、健看康型的商务空盛间，尤其是本止案在前期产品拜改造和已经推学出的推广活动扬中有许多顺应替潮流、立意别双致地方，如南绕京市高标准的竖国际点级尿e红时代俱乐部；雄专业品质的物丰业管理服务、滑近在咫尺的齐连全配套应在广抬告包装中更加惨完美，更加富密有情感地传递咸给客户。直在具体工作中帐，广告包装主该要侧重于租售友中心、样板房事、售楼书等租恳售道具以及租跪售现场和楼盘昂VI诊统的设计制作扁，它一方面帮驻助客户理解本我案的具体情况太，另一方面，侦则是企业形象道为客户全面检明验的窗口。汽广告策略的第汗二个层面是广甩告推广。其主拾要目的就是广门而告之，在南环京房地产市场寇竞争日趋激烈厚的今天退，呆“抱酒香不怕巷子蝴深壶”停的观念已经成撤为历史。广告恢推广要做好则锁更应注重广告冈媒体的选择和呀广告在时间、洋空间上的布置俩，只有精心策鼠划的组合性广着告，才能发挥搁其强大的攻势叙，并取得满意惜的效果。惧3缓.酒2晚推广手法鸭总的原则是以娃市场先导者的绣个案形象切入劝市场，利用公庸共传媒如报纸刃、户外媒体等泉展开直接诉求蝶，描绘客户向骂往的利益点，匆激发其憧憬和垄拥有的冲动，磁并辅之以系棋列壶S紧P粮活动荐及翻P朽R补活动的配合，禁向受众推荐一碍种姑“穗CB执D血全功能零距离烤国际商湾务浇”荷的工作方式。小在具体推广过却程中，以唯实沙的推广手法，废将本案诸项优签势按计划逐项辈推出。唯首先，以推荐栗一种新型商务好办公空间的手蹲法推出本案营井销主题，利用污报纸、户外看相板哭及授S集P构活动进行造势湾，以达成市场治对本案品牌形右象的初步认知奴；啄其次，在认知馆的基础上，展沸开实际卖点诉术求，彻将照“驳坐劝享练CB脂D茄商务的便捡捷冬”浩的利益点一一追落到实处，赢麻得市场的认同算；味最后，在品牌践形象成功树立冷的基础上，推川出系兄列刮S律P罚造势活动，完愈成品牌形象的声塑造。朝总的原则是先驶以共CB桨D数地段、全功能肉的配套等理性碑诉求率先推出腹，试探市场反膛映，然后再迅界速对反映情况扒做出调整并落梨实到具体的理湿性与感性结合反诉求上来。犬3搂.懒3指推广定位标“凶CBD洒全功能零距离视国际商务空间熊”定位依据揪项目区位、周责边大环境驰项目改造与高汁档商场即将开纺业的利好沉齐备的功能设坟施配套（会议张、例e秋时代、卖当劳烦、会议中心等盈）蹲专业规范的商袋务型物业管理喇服务四、媒介策略驰（侨1撇）媒体选择建温议相房地产广告媒犯体主要有公共厉传播媒体、户滋外媒体和印刷体媒体这三类。敬公共传播媒佛体烟(牲报纸、杂志、坏广播、电视、然电佣台卷)律覆盖面广，客纳源层多，效果掠最佳；印刷媒楚体除现场介绍向之用，还可以词定向自由派发净，针对性和灵欣活性较强；户魔外媒体则比较鲁适合于楼盘周爬边的区域性客杰源广告诉求以激及中心商务区纺的形象塑造，朋具有一定的强队制性。三者应啦结合使用。仅各主要广告媒互体优劣势比较迅表饱信讨描亲息险传播面具成本比较薯主疏握叮要杀传播对象番优散惧等点悠缺射外互点于电视媒体伏大宏高竟工人、中小学亲生、公务员、缝一般白领人士深、知识分子稿观赏性强，具贸有强大的影响鸡力，最能吸引讽消费者，而且黄不受时空限制垂，传递迅速讲费用高，目标式观众选择性较串强，且广告信桌息不易保存异广播媒体迁中等会中等呆学生、老龄公捕众、一般上班栋族年轻人士狱广泛，制作简凳单，费用较低桨，携带方便，遇可随时随地收舍听掌吸引力不如电雾视，广播覆盖滥区域狭窄，且读广告信息不易扣保存批报纸媒体去大鸟高防公务员、老龄竭公众、一般上芦班族备广泛，时效性穗强，广告信息牌易保存，制作鄙简单柳平面广告，吸恰引力较弱，且晋宣传费用较高形杂志媒体贡中等泉较低愤大学生、女性狸公众、知识分涌子蔑保存期长，广织告效果持续时低间长，印刷精南美，费用较低凳，传阅率高卵缺乏动感，时樱效性差，且广截告接触面较低耻网络媒体报小吨较低良学生、白领阶木层、高知阶层婆传递速度、制您作精美，成本项较低腥安全性较差，帆且传播面不够总广泛私户外广告嚼大闷较低虎公众朗费用较低，具冰有一定的持久竖性杰无法选择目标裙对象降印刷广告脱小久低止选择特定的对面象脊选择特定的购醉买对象，节省述不必要的管幻浪费担购买者广泛，米邮寄发放困难候b雁、各媒体接触拦比率分析。废电视、报纸和摇户外媒体是客陵户接触最多的吴媒体衫报完纸底—蜘—中向客户传达大怨量信息，在客板户考虑购买的企过程中提供参团考。筐户经外祸—慈—萝在楼盘附近区月域必要的指引调，配合电视、副报纸建立品牌押知名度。泥鉴于本案的高抄价位考虑，广围播媒体基本不删予考虑。厨c活、各媒体沟通执任务擦媒体任务泛项目知名知度断(础知名程启度算)超项目认知些度职(歪产品口盖碑鸟)吧项目品牌忠诚利度辉(半客户间传播增宽订富率侧)森项目品牌联抄想肆(缎市场形积象去)蹦报纸苏电视饶户外触S量P金活动熟楼书及单页侮d柜、本案媒体选妖择品种航鉴于本案的价乔位及目标客群隐，建议选择如抚下几类媒体：A、户外媒体杀·毕户外看板广告恰（面**纵现场）滩·芽报时鸟（大座腰钟）B、传播媒体·报纸·网站C、印刷媒体·楼书首·叮手拎袋（用趟**杠的即可好）傅驾D尚、其他媒体推鞠荐刻·组品牌联想物（汗纪念品、小礼止物）凶(竟2)闯各种媒体详细牺分析猫a脖、报纸媒体分赌析则报纸媒体分析桃房地产硬广告昂投放率分丙析伙(200家1叶年下半满年速)燥媒左条埋体骑投放广告比率猎金陵晚报稍51%依现代快报渠25%晓南京日报熟13%长扬子晚报害11%余媒扭宽副体束发行量任发行时间竭房地产版发行命时间供读者层面及特吹性占《金陵晚报》样5心0侨万镇份依/拴日昂每日早晨祥周三、周五拉53.2跨%挣的高阅读率幻；卖94.2剥%超的主动性读者主率。读者的知异识层面较高，胀公务员及白领遇人士占高比率广《现代快报》口8直3叼万贺份税/稠日足每日早晨曲周三、周五屯读者知识层面狮中等偏下，覆浆盖面广。者《南京日报》奏3搜0贫万神份瓣/粱日押（南京地区）休每日早晨呈周三、周五绑读者知识层面鬼较高，多为机角关事业单位及县各企业的职员君。栋《扬子晚报》算6巴0熄万犯份痰/虑日固（南京地区）寻每日下午留周二、周四风读者层面范围币较广，年龄结歇构偏大，发行艇范围也广。辅由分析可知《芽金陵晚报》与欲《扬子晚报》捆在各种报纸中冰的广告投放比古率已占了大半避市场。及从发者行量与读者层但面分析，此两荒种报刊有绝对庄优势，且费用齐投入适中，故之本案建议以《艰金陵晚报》与侍《扬子晚报》校为主导报纸，袄而《南京日报索》为辅助报纸弹，投放媒介。伙（购3丛）初步建议刊赌出规格，频率辛及费用衣共犬推疏1站8挖个月报纸广告陶，第一次形象戏硬广告从育200众2个年椅1捏月扛2酿6青日顺开始。切阶扰丧段搁时间奸（照200昆2沙年）扩媒体墨规格究次数栽费校用援(会万架元久)闷初期强推期期（含前期准备株）浑1.2财5涛—陡5.15逝《金陵晚报》底整版、竖半版餐、双通街整岔1饱、煤半艳4慕、喉通客6颂5酷4蝴．彻7友万忠《扬子晚报》教竖半版、双通盾半算2锄、精通哄7隆《南京日报》哥竖半版、双通谷半完1津、末通氧7俗续销期铜5.1俩5靠—勒10.15受《金陵晚报》虾半版或双通倒半庙4京、抚薄通涨2钓7乘6抽．添8软6汽万踩《扬子晚报》宗半版或双通烟半馆4担、庆通碗9览《南京日报》疲半版或双通钳半不1缘、讽通踪6地营销强销期泥1室0你．甜1晨6屿—染200呀3喜、术1过、插15鸡《金陵晚报》折半版或双通肌半故1怀、粥通注6塔3凉2狠．皱9搏4林万幻《扬子晚报》蔽半版或双通垂半呢1葱、盛通富5裂《南京日报》种半版或双通购半陡1屑、均通亭3港营销持续期拖2003.1董.1榴6先—银5锋.15雨《金陵晚报》岗半版或双通塘半府1塞、出通劳6寸3线2倘．死9角4犹万闯《扬子晚报》健半版或双通各半滨1旗、寸通驳5健《南京日报》筋半版或双通丘半着1各、安通辅3画清盘期概2003.7柴.1-蚂9迈.逆30垫《金陵晚报》假半版或双通熟半跳1栗、牺通窄4盯2晕1彼．抗9亮6狱万诱《扬子晚报》闭半版或双通义半抛1唱、顺通抚3唉《南京日报》袭半版或双通除通逆3长合计哀21鸡9向.6滴万元齿以上预算仅为督媒体公司提供怠的刊例价后的合折扣价。b.网站蜡虽然网络广告代不是销售讯息挺传播的有效途店径，但从发展铁的角度来看，意对于提升楼盘