四川房地产住宅项目价格体系及销售节奏建议

XX花园一期价格体系及销售节奏建议2005年12月8日深圳XX地产公司（项目说明：该项目为30万平方米的大盘，项目有别墅、高层、小高层、多层洋房，项目共分三期，一期计划推出12万平方米，此价格体系主要是对一期推出产品进行测算。该建议可作为价格测算的模板参考。）第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析一、成都市房地产市场价格状况分析：2005-2006年是成都市诸多大盘渐渐浮出水面的一年，各板块争香斗艳，是成都房地产全面走向品质化建设的又一个新的转折点。根据成都市房地产发展的情况将其划分为：两城区板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块、1、两城区板块——热点板块两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在，今年开发商对两城区的开发量可谓是空前高涨，新盘、大盘不断出现在大众面前。市区高层项目的销售价格也比去年上涨了300—400元/平。盛世花城、亨特国际等大盘，黄果树广场、城市方舟、君临天下等交通位置较好的项目的销售均价已经超过4000元；瑞锦新城、盛庭苑等单体项目的起价为3600元/平米，均价也在4000左右。花香上海城十万平方米的高层生活社区，开盘起价2800元/平方米，10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。2、小河板块——品质区域小河板块仍然保持持续开发热潮，大盘纷纷推出新的产品类别：珠江湾畔推出了以洋房为主大型生活社区；山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼别墅为主；绿苑经济适用房小区则推出了经典多层住宅；江南别院中式建筑风格项目……。小河板块一直作为地产品质开发的重点区域，今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格2000元/平方米，而后销售情况转好，价格上涨为2200元/平方米。目前可以销售的240套住房已经全部销售完毕，还有150个排号客户等待购买。云凯熙园由于占据良好的地理位置，销售价格也达到了2000多元/平方米。小河区目前销售的住房单价在1800元/平方米以上。3、三桥板块——后起之秀随着成都西出口道路的拓宽与建设，带动了整个三桥板块地产项目的开发。原有的智慧龙城、贵龙苑等项目的销售单价都在2500元以上，今年智慧龙城的二期的销售均价达到了2800元/平方米；新开盘的圣泉流云的销售均价格为1998元/平米；贝地卢加诺洋房2300—2600元/平米，小高层2500—2800元/平方米。三桥板块大盘的开盘销售都取得了不错的销售业绩；4、新天板块——普通住房与高档次别墅共存今年新天板块最吸引大众眼球的是别墅项目。以品质、品牌作为项目卖点的仁恒别墅，用实力打造产品，开盘一月就取得了20多套的销售业绩；泉天下也以其独特的自然资源“温泉、天然绿肺”等得到了不少购房者的喜爱。别墅项目的销售价格与其他板块同类项目的价格相差不多，联排4500—5500元/平方米，独栋别墅6800元/平方米。新天板块普通住房的销售价格今年也有200—300元/平小幅度的增加，水锦花都的销售价格从1560元/平米的单价上涨到1820元/平方米。5、花溪板块——平平淡淡花溪板块麒龙溪苑、颐和家园、梦溪笔谈等项目的销售业绩一直不好，个别项目销售了近四年，至今未实现100％的销售率。该板块普通住房的销售单价保持在1600元/平方米。6、白云板块——规模不大，受到城市发展重点偏移的影响随着政府大力支持对金阳新区的建设，也推动了白云板块地产的发展。今年白云板块不再是商业用房唱主角，出现了多种形态的商品房为主要供应产品——别墅、多层、小高层、高层等，供不同类别的客户选择购买。楼盘的开发量仍然不大，保持在5万平方米以下。白云板块的普通商品房的价格相应也上涨了300—400元/平方米，销售均价为1600元/平方米左右。但以南湖为核心的市场，06年将有中天大盘面世。蓄7织、大营坡板界块精—谨—据教育中心区的依延续两该板块以蛮父坡竖“牙世纪园小蚀区骡”园、柿“宣小石乳城殃”托、玻“握中天花园后期携开发小组王团横”典、赤“崭银海嘉怡花把园印”躲等项目为主。屯主要以小高层址、多层为主要桌销售产品。作揭为成都市中心决区域教育、文屠化的重点区域沿，吸引了很多默家长选择在该代区域购房。使糖得其销售价格宁一路上扬。目晃前的销售起价筋为躺250挤0肃元箱/挺平方米，销售遭均价达到邻了祸280豆0修元宫/免平方米，较去赚年也宽有解40朱0制元印/位平方米的涨幅愤。趣8追、金阳板淋块谨—哪—刘双中心发展的冻新区域，得到对政府新政的大休力支持桑在政府新政策锅引导下，金阳钳板块房地产发借展呈现了新的哥局面。碧海花涂园今年以消化体尾盘为主，已拜全线交付使用泻，仅有少量大叼面积顶层复式炸房未销售完毕洽。近期开盘销茧售防的怨“趁景怡牧苑亮”你高层、小高层割产品再不是去适年免160辽0母—残180衣0赛元顿/扑平方米的销售蒙价格，而突破谢了骆200闯0田元蛮/熔平方米的售价诊。小高层起雷价原220徐0蓝元谅/就平方米，每两稿层嫩3贷0幻元的层差，最混高价格毫达菠290旨0碰元纤/间平方米。狼金阳与白云交颂界处的南湖板屈块，今年以南洪湖宫御园作为信主角。该项目灭联排别墅的销岸售价格达到习了冰480架0缓元猾/牙平方米起价，辞独栋别墅链为死560途0奉元专/旁平方米的起价包。但是项目销榆售情况一般。勿年初中天、贵采财两公司分别卡拿到金阳拍卖对的南湖周边的怨几块地，已经牢在紧锣密鼓中来筹备，据悉这驴几块地将以联携排别墅、独栋医别墅、退台洋悬房等中高档次待的产品为主导栽，也将在明年享与客户见面。佩位于行政中心至对为面种“候元盖龙胳”顿公司拿到的地妖块，也在规划狡设计中，首次缘提供给政府的烈规划图纸沃以松“耻高层、小高带层隆”瓦较为现代的产烛品为主导。跟商业项目是今哲年金阳地产市斥场最强眼的项军目花。勺“泛天下金盲街神”赚、贯“廊麒龙金翠湾商甲铺爆”册、彻“桌香港新音瑞择”吓的发售刊，杏“月金阳商业广鱼场挤”框建材、超市等添项目的招租，这都取得了不错诵的业绩。金阳稼一层临街铺面窃销售单价奉从妄800完0迹—喘1300仓0楼元不等，可以余与白云、新添特相对成熟的区茶域商业产品相杠比拟。狗二、部分典型顶竞争楼盘调查况：（见附件）稻第二部分、江堪南各类产品价新格体系分析及梢建议控一、剥XX裹花园价格体系昼建立的原则惑价格策略是在畅一定的内外环映境的背景下进词行的，将受各乱种因素的影响昆，因此价格体毫系的建立必须鹰在对各种影响帆因素进行深入宝细致分析的基候础上制定。价置格策略主要体某现在与其他营运销组合的协调阀配合、合理确眯定定价目标、椒灵活运用各种希策略的定价方液法。也就是说弃，价格策略首努先必须针对影会响价格定位的堡因素，进行系茅统分析。挤二、利用成本成导向定价法制皇定匙XX就花园均价漆（粗略的开发鲁成本估算）：尿1靠、地价及其三薪年资金成纺本倡1500饼0节万元，房平均可售建筑改面积地煮价商62罚5甚元店（总可销售面底积约画为舟2嗽4测万平米）扇2查、景观建造成秃本平单均兄15虚0筋元暴3桶、主体建造成赏本平斤均受100缸0乞元状4阻、主体配套设区备平鸣均绞10念0保元（如：电梯编等）岔5猫、营销费平咐均烧9捡0脆元（广告及顾朵问费按销售舅价声300宿0屈元槽的袋3土％计）唉6繁、管理成本平茂均暗7才0么元愿7控、配套费巨等臣15贫0队元占8蚕、设计冶费艳3磁0奋元咬9斧、税树收蒙2周0宝元（按照销售换价傍300毅0笑元蚁的平5.68饶%歇计扔）旺+鉴4.95纵(舞预交所得税应哗该猪为澡10.63)杆9猎、其翅它惭10刊0岁元织以上合计单位累销售成本片为歪233唱5领元拿按照房产业一依般利润淋率积2窑0养％计，用成本善加层法计算，撇XX留花园的销售均丰价约为府2335厚×熟（米1筑＋哑2蝴0艳％）歇＝筒280扮0宅元踪三、利用可比拴楼盘量化定价边法制定昏XX尽花园的各类产垮品总体均价坡本案物业类型槽以洋房、小高榜层、高层为主传，附加少量联屋排别墅、独栋舅别墅。目前项峰目所在片区即阔无同档次物业筒，也无同类物危业，二手房交敌易量也极少，高价格可参照性冰不强。故本次弄测算仅以成都静市其他近似区柳域同比物业的锣价格为基数，丙通过市场比较踏法来确定本项减目均价。1、洋房耗我们将珠江湾计畔、贝毅地驾·累卢加诺、兴隆州城市花园洋房煌作为本案洋房鱼的参考价格。档产品各评价因新素分芦值甲:度根据购买者购饺买时，对各因巷素的侧重及影峡响消费行为的倘诱因等作为重敬要衡量因素。导因素仇位置悔产品默品牌邻交通攻综合配套眉远景规划蜻景观坦外部环境溪社区叨户型统建筑规划碧发展商品牌访分值范15软15候8脾10界7份10均15猾10骑10遗2获)摔通过江南公司设、天骜公司、痕业内人士等评孤分取样，具体奶分值计算如下滴：扫得分愧项目多1普2吨3从4铺5纵6贷7举8嫂9蛋10认11德平均分讲珠江湾畔蜂82秒79捞68近65视75怖77束67惯70裤79.5植80抱79谊75家贝地卢加诺取81柿71剖74鞋69供72辛76派75死63令76.5股62妙66路71唇兴隆城市花园弯洋房唇83无84予90玻78饮84肺79参85趟73霞68轿88暴76河81斩本项目洋房遥73叨81茄81乏78蜡86依68吐92激66牛80.5漠76滤73肢78粒3裁）参考均价计蔑算联珠江湾畔艰贝地卢加诺棵兴隆城市花园六洋房汉本项目洋房位平均分周75塞71脾81粉78够均价氏PA态＝棒2850念PB苏＝灶2520摩P颤C公＝冒2600匀P拳X辣＝？台修正后各相关自楼盘价哑格气Pi腹’芒Pi卫’放=(QX/旅Qi)×P填i适荒注岭：揪P湾i盏为销售均价都PA涨’涌=(QX/Q养A)×PA=纷78/75*尿2850=2船964朴PB角’眯=(QX/Q烫B)×PB=粱78/71*愧2520=2磨768沙PC凡’荷=(QX/Q微C)腔×灶PC=78/凤81*260胶0=2504林各相关楼盘权椅重取值伯为拼Wi协(剃考虑到与本项柿目的相似性及吨影橡响废)罢WA=50%侮WB蓝=20%逼WC=3冲0%牵PX杨=史Σ困PiWi城=PA释’束×WA+PB保’臣×WB+PC嘉’抄×WC+PD招’段×WD对=2964*毒50%+27狡68*20%循+2504*捞30%=27872、联排别墅浊我们将仁恒别括墅、泉天下、耳山水黔城、中阶天世纪新城别亩墅中的联排别鸣墅作为本案联慎排别墅的参考毒价格。总产品各评价因拆素分动值挨:维因素画位置受产品信品牌委交通氧综合配套险远景规划扬景观华外部环境丹社区俘户型踩建筑规划依发展商品牌华分值锣15苗15班8俊10送7里10固15险10常10浮2粒)水通过江南公司挪、天骜公司、压业内人士的评肠分取样，具体钞分值如下：盟得分白项目暮1监2艳3魂4群5详6裙7棚8工9开10款11错平均分愈仁恒别墅测71址79瓜84恩78倘83评76既93抬65搬77.5抖79殊71第78艰泉天下厘74泊75券73菠74违79疾76狮79注66栋68.5丸68赢66饭73估山水黔城脑84悟68朵79侧77至87台74茶89桑65薯76纹77回68屠77端中天世纪新城泊79抱81琴77队77佩80薄82而88昨73嘱79贯78受70纲79共本项目联排别筑墅和77虽79北80羽78穴84拨71鸣92读69触79.5乒76骂65叮77稻3将）参考均价计边算界仁恒别墅香泉密·佛天下句山水黔城吧中天世纪新城苏本项饭目漆TH汗平均分料78剂73脊77也79至77椒均价殖PA壳＝陶5600臂PB择＝末5200新PC阳＝号4860始PD父＝记5300渐PX都＝？补修正后各相关箭楼盘价台格什Pi闯’薪Pi里’桌=(QX/建Qi)×P剥i粘鲁注躺：菠P上i纲为销售均价逗PA印’悼=(QX/Q艘A)×PA=天77/78*必5600=5毁528目PB洒’翻=(QX/Q萝B)×PB=膛77/73*及5200=5恩485医PC价’抽=(QX/Q售C)虹×晕PC=77/拥77*486勤0=4860集PD殖’侮=(QX/Q乒D)签×类PC=79/百77*530港0=5166四各相关楼盘权扶重取值除为仔Wi祝(摇考虑到与本项巧目的相似性及纤影济响瑞)遵WA=2矮5%价WB=25%门WC候=40%茂槽蚀WD=10荡%遣PX骡=世Σ诚PiWi仗=PA漏’感×WA+PB挂’遥×WB+PC冻’烧×WC+PD鹅’舞×WD牵=5528*殖25%+54竹85*25%发+4860*迅40%+51筋66*10%=52143、电梯公寓碗我们将皱山水黔城坐、景怡苑、贝勿地卢加诺的小苏高层和高层作纸为本案高层的报参考价格。饺产品各评价因泉素分沃值烘:驻因素钱位置恭产品启品牌重交通督综合配套盘远景规划耍景观述外部环境厌社区侄户型津建筑规划慈发展商品牌关分值滑15描15班8失10汤7挨10覆15谅10刮10私2冷)悦通过叠XX情公司、供XX浇公司、业内人迎士的评分取样斜，具体分值如怨下：房得分密项目钢1问2贺3晓4繁5巡6胖7雀8钞9密10仁11储平均分矿山水黔城差84龟68允79进77签87烫74菜89悲65瓜76漠77帜68扯77语景怡苑蝴69盯77耀78宿71替82辰68华78室70口75据72行66碑73些贝地卢加诺管81碍67溉79泳69组68最74想75壳66泰79榨68亮65棍72铲本项目电梯公棚寓领77躺79京69灿78设84肢69括93串67希80.5野76庸72燥77赌山水黔城涨景怡苑帽贝地卢加诺亭本项目小高层桃平均分粮77卖73活72馅77装均价鸦PA掀＝影2780虏PB=238载0虽P拦C饱＝顶2600叛P糖X慰＝？买3岔）参考均价计寿算盛修正后各相关岭楼盘价吗格欧Pi皮’呆Pi预’马=(QX/江Qi)×P涨i悄桶注报：耐P攻i敢为销售均价贞PA箩’侨=(QX/Q散A)×PC=岸77/77*份2780=2尺780脉PB贷’形=(QX/Q按B)×PC=括77/73*垒2380=2诸510待PC炭’蜻=(QX/Q歉C)太×化PC=77/刃72*260戒0=2781够各相关楼盘权灯重取值跪为倚Wi不(泛考虑到与本项勿目的相似性及弟影浇响鞋)强WA=4甩0%护WB=30%怪WC杠=30%级PX宇=羡Σ秋PiWi敏=PA懂’乞×WA+PB纱’秀×WB+PC锄’罚×WC祸=2780*兄40%+39伐44*30%透+2510*效50%+27钩81*30%=26994、多层房发我们将城市山疼水公园、圣泉拦流云、银海嘉牲怡花园、兴隆道城市花园的多批层住房作为本姨案多层的参考续价格。偷产品各评价因估素分掉值分:玻因素耽位置秧产品炒品牌蹄交通品综合配套静远景规划验景观党外部环境协社区难户型赵建筑规划蹦发展商品牌巡分值详15公15范8射10赴7呜10壁15溪10山10防2退)各通过江南公司加、天骜公司、沃业内人士的评号分取样，具体衡分值如下：崇得分傍项目舰1少2考3塘4翠5却6搭7个8亩9抛10块11福平均分妄城市山水公园蜻75槐74途69六69苍74猾66山69木62挨71曲64滨67奋69警圣泉流云鹊69总85猎71客72浓81捎69滩70校62到67.5拼67厦60释70烫银海嘉怡园辟78摧79织74笨75螺83阵74当76回68辆79莲80航71膀76陵兴隆城市花园羊83晨81敞83凶78躲88坟77狡87蕉71乖82.5励80序78康81堆本项目多层海76士79桌81捉78宜83割68杜76捏68愿79.5册78顾70楼76蠢3袋）参考均价计婆算延城市山水公园悬圣泉流云妈银海嘉怡花园谢兴隆城市花园传本项目小高层蕉平均分汇69透70感76股81奸76晴均价顽PA绑＝陆1780浓PB略＝纷1998则PC=陶2560冠PD陈＝燃2150姻PX师＝？叮修正后各相关冻楼盘价壳格菊Pi戚’尸Pi键’冤=(QX/浴Qi)×P贵i畜五注佣：凝P恼i捎为销售均价魔PA圾’封=(QX/Q代A)×PA=费76/69*待1780=2工255稼PB巧’牵=(QX/Q侨B)线×舅PB=76/屯70*199辱8=2169呆PC址’铁=(QX/Q帝C)摊×维PC=76/见76*256杰0=2560驾PD俘’东=(QX/Q村D)建×甘PC=76/挽81*215功0=2017械各相关楼盘权逝重取值络为翁Wi孙(梳考虑到与本项祝目的相似性及优影杜响倘)妖WA=1打0%导WB=10%饶WC自=35%至导围WD=45饿%鸣PX筑=酱Σ城PiWi饺=PA越’匙×WA+PB秆’饺×WB+PC咬’但×WC+PD殖’油×WD疤=2255*努10%+21光69*10%筐+2560*查35%+20浇17*45%=2246贞评价权重的重彻点说明：阔1弃）洋房选择可好比楼盘权重说泻明：机珠江湾畔厨兴隆城市花园仿洋房票贝地卢加诺主均价佛2850贿2600防2520羊权重驳5将0猜％沉3坏0讨％储2动0冰％役权重说明邻该项目规划建赔设档次与本项赔目类比爸产品同样以退赖台洋房为主力颗产品，借此提角升项目的档次蓝与品味价同样以营造一塘个有独特社区矮文化、氛围的赵大社区为开发孟理念犬开发商拥有良沈好的市场口碑孔效应道小河区已经是动成熟的地产开顿发区域，客户殊对该区域的地巩产产品品质，替一直有不错的遭口碑。小河区拔拥有一群固定逼的客户群体。哨该项目成本较于低，价格上涨乌空间较大。惯这些可以看出枕，床珠江湾畔将是骨本项目最主要禁的竞争对手，默将争夺相同的贪目标客户群体拦。局兴隆城市花园随沐风园洋房产决品仅锯有辰2葬4饺套，是这个社妖区少有的精品蒙产品；傍产品以大露台呜，大面积、低具层吸引客户，愚得到好评；欢兴隆城市花园蓬是过去四年里盾成都地产项目关中的优良产品帆在当时区域条戒件不成熟情况运下，取得了不尘错的销售业绩为。心你裳坑太稠季开皆仆旱首毕铸骂合恒停此棚惕票嘱街愉怖对本案洋房产品锣价格穿机夺织悦鼻2月）联排别墅慰选择可比楼盘赠权重说明：崭仁恒别墅况泉天下灾山水黔城蒜中天世纪新城镜均价馋5600迈5200忧4860疗5300俊权重这2洁5削％订2天5已％粱4首0书％苹1委0践％古权重说明伞纯别墅的高档养次社区虾优质产品任自然环境并不榜十分优越岭所在区域相对虎比较成熟破开发商拥有较情强的资金实力滴与开发经验欢近期开盘销售柳的同质竞争产瓣品之一判纯别墅高档次狡社区除优质产品角拥有良好自然定、环境举所在区域相对退比较成熟花开发商拥有一标定经验。扬近期开始认购律的同质竞争产投品之一求项目产品类别殿丰富，高档产桌品居多，与本以案定位思想较墓为一致喜项目处在小河戒区的主要交通彼干道旁，也是杂小河区的标志英楼盘之一斜项目拥有良好珠规划设计、景榜观设计、营销演策划、物业管糖理等合作开发墙伙伴。赢得公修众较高的评价探。循但项目开发周绑期过长，流失汪的客户相对较慢多。禽叛贴镜敬扁器橡诊笔紫超宏际辈瓦本案别墅均价颤归脾伸饶全3却）电梯公寓架选择可比楼盘泽权重说明：清山水黔城紧景怡苑斗贝地卢加诺食均价良2780乘2380徐2600腹权重孝4序0律％哀3手0匪％惭3疑0储％锋权重说明章项目产品类别眨丰富，高档产轿品居多，与本栗案的产品定位叔思想较为一致吗项目处在小河兼区的主要交通绢干道旁，也是刑小河区的标志差楼盘之一决项目拥有良好赔的规划设计、馋景观设计、营品销策划、物业厚管理等合作开堵发伙伴。赢得运公众较高的评浊价。会项目小高层、技高层产品的设杜计具有一定的糖创新性与领导颗性恳同区域内，近晴期开盘销售的悉同类产品。蔬较高品质的经联济适用房。大佛社区、多产品扭、全现房、好逮配套股地处成都一中浇旁的优越地理想位置，受岔到郑“矩教哄育荡”款配套的导向影汁响。艘外商开发，资借金实力雄厚。晕启固星督建轨换喜亿病梨拒生屠怖塑堤打捧营男笋逐昏坦活孟臂翼花挣始妇睬俗本案电梯公寓钓均价双凤夺霸世锄4浓）多层住宅办选择可比楼盘揪权重说明：纹圣泉流云令城市山水公园爆银海嘉怡花园蜂兴隆城市花园茅均价古1998洒1780夏2400遇2150琴权重他1纤0适％编1馒0饭％外3塔5凭％担4次5雁％俯权重说明触新推出的次中黎心区的多层项冰目衣已空中超大露律台做为项目的够价格支撑点剩所在区域正处咏于地产发展时绪期，吸引了不揭少市区客户进躁行选购茅第三季度推出微的大盘之一；软拥有良好的自巷然环境资源弊较低价格吸引烫了不少客户阁开发商的开发缩经验有限，但新资金雄厚主市区少有的多拿层项目迁地处成都市教泽育中心区域衫距离金阳较近浙未做推广，将帮一期销售完毕皂手李梅街星鹰锯酿本案多层均价蛛泥太雨挺隐根据以上分析寇，在目前的市睡场环境下移成本加层法制刑定出的总体均魄价为睬280论0召元犁/珍平方米预市场比较法我弄们可以得出项王目各类物业的取基础均价分别着为泥洋川房识278姐7普元维/娇平方米、联犹排上521裳4是元渐/晓平方米、电梯虹公筒寓兰269贺9坛元惩/驻平方米、多测层洪225菊7巨元自/喝平方米乱销售均价的综搞合修整及结论溜：软1狐、项目定价策紧略的几个比较纵因子：却开发成漏本担+枕竞争性产品比饮较粥+友品牌溢钱价知+屋产品创新溢价捆X己X脑花园弟是肝X唉X腔公司两在竭X馆X轧开发的第一个挡商品房项目成，公司目标是杏将该项目塑造膜成为成都住宅耍项目的标杆楼铜盘，除了在产墨品本身提升项溜目价值外，我泰们认为在价格耻上也要体现出留项目价值，树吉立金阳片块的掀价格标杆，从鹿而全方位地树商立颠XX暮花园为成都市浩优秀楼盘的形惭象。因此，我拘们建议销售均储价在营销附加吴值价（货品牌溢价与创择新产品溢价享）建立的基础征上较上面均价凡有一定程度的伍上浮。秒2么、建议的销售品均价为：颤产品形态柴销朋售均价（闲元谣/减平方米）刻洋房扔创新产品加驳价竟5垦％卡-1攀0喇％，丽为意2925-3亦06记5木之间烂普通多层狸多层稀缺产品蓄加数价貌1句0盘％，约济为忌2470组电梯公寓逢户型创新加盒价洗3碰％，约耽为扯2780和别墅蒙楼王稀有产品扩销售加谈价吼1富5牙％，约暖为捕5995距备注：上述所舌列举的价格均份为折前价格。补具体单元价格督也将依据位置夜、景观、户型席、特色、朝向桶等诸多品质因部素另行研究、岛制定。即3妇、销售价格支拉撑点及其附加凭值加价的背景剪分析：宜上述出现的创傲新、品牌、稀烈缺附加值的加淹价是有基础的喝。同时也需要否在以下方面进甩行保证。主要轻表现在以下几聚个方面：六3荐－轻1物、产品竞争力仪问题：既在这个资讯发袋达与学习型的蹈时期，建筑产节品的独创性与库唯一性不是绝甚对的。市场研段究表明，产品芹竞争以及产品热创新的蔽力度是大盘持吃续销售成功的妥基础保证。因愉此，除营销、穷包装外，需要博XX古花园在二期、教三期的产品定泡位与创新方面除持续保持在成外都的领先性！队才能立于不败穴。痛3排－惧2扰、片区关注度时与认同度问题虹：柜我们本次组织砍的江南公司、剂业内人士、我付公司在做竞争部项目量化评分嗽的过程中看出栗，消费者并不子过分的看中产粪品本身，更多海是心理评比，燕也就是兵消费印象导致名了价格差异早。例如兴隆城劳市花园二期的奖成功销售，评歌分总成绩最好腊等即可看出。旅同时我们也要烤借鉴贝地卢加氏诺的营销模式讯。同时也要粥运用别墅楼王炊形象的推出，太运用目标群体扁心理荣耀感和这挫折感来定价演市场研究表明滩，市民或潜在咐消费者对歼XX袜花园所处的金弊阳中央行政区绕有两个现实的犹印象问题。一坟是对金阳区的侨美好前景有较捐强的认知度与随认同度；二是姻对金阳近三年帖的居住环境与爹价格水平仍然搏处于较为谨慎荷与模糊状态。首这种状况对项铺目品牌与高性际价比形象的确碍立是有一定障稀碍的。因此，惜片区炒作与中卸央行政区生活吴品质的营造成土为启动市场认宽知度的关键的或第一步。但本摊区域发展呈现框了不少好机会盈：咬金阳经济建设厦扶持新政策的打推出，总部经种济的发展，为揉金阳新区建设命寻找了新的增小长点肯碧海花园的交宁房、成都一中按的搬迁，金阳降商业地产的招涨商照租，聚集穗了金阳的人气饶，促进了金阳每地产的发展。下未来贵州大学构的搬迁、水电粘九局、盘江矿葵务局、开磷集桥团、黄果树集岩团、省煤炭地妄矿局、赤天化绿等大型企业将跃往金阳搬迁。裙这些利好消息脱，将使金阳的己建设发展更上去一层楼。同时川也会带动金阳拜未来地产快速木发展。幕个别项目先行愚一步，具有示隔范与带动作用机（如景怡苑）揪3仆－宁3当、创新产品在打金饺阳日-巨成都之间的展嗽示问题：匙项目地处金阳买，且尚处于施睁工期，即营销纸的重要时期内及项目的营销中娘心、样板区、伪工程进度等仍坛需要时间来保鼠证。因此，做宋好市内营销中苏心、组织直销色、组织以万科粮城为样板的深违圳体验之旅就会成了正式开盘握前解决或稳定蕉客户的关键策歌略。逝3获－逆4缴、高性价比形色象的确立与巩庭固：黎XX愉花园开发成本握较高高，项目华所在片区尚无强类似具有领导捏意义的项目作房为参照或超越配。因此，需要杏在两个方面努隔力，一是在金漫阳竖立一面大喉盘与优质楼盘射的大旗！二是鄙直接与来自小才河、三桥等洋复房主力供应区标的板块进行竞颤争，以此获得参金阳板块的市吨场份额。盒3马－邮5检、高价位的支窄撑力问题：运本项目定位于亡高档规划概念陷，运营成本相压对较高，因而厨价格有了两个孕结果，一是由帅成本拉动的高向价位，二是产旋品创新与区位罗价值的溢价。翅这样，项目均之价起点较高。没因而，发现价竟格是我们营销偏工作的重要目溪标。需要在工辜程质量、景观嗽质量、物业管防理质量、配套刮设施、概念营昏造、营销组织硬、客户细分等碑环节全程保证哥价格的支撑力政。例如：半岛榆别墅楼王样板稀展示。问3孩－聚6倍、配套设施问黄题：费本项目地处新牛区，尚处于较赵长的建设期，趣居住的诸多设紫施严重不足。段基于此考虑，鱼建议提早着手酬在商业街经营栋、直通巴士、岁品牌物管、泛熄会所、学校等冈环节运作，为组潜在购买者描毕绘一种住在金教阳方便、繁华减、健康的现实镜体验！搬3狭－范7厉、品牌创建与趟维护问题：哥江南地产在成妹都属于成长型姨的开发商。而株金阳项目的营吃销也需要较为勾坚固的品牌形糠象，尤其是开稳发商实力形象紧对项目上市给季予有力的支持沙。这样，既要惭内部练好江南辅品牌的内功，挨也需要在营销填环节将江南公慕司品牌工程进纲行强化，导入卡服务型的、实梳力型的企业形拳象。卧第三部分、宏XX领花园销售节奏址安排及销售收累入预测障据工程进度、疯成本估算及市帖场研究结果，炒确定霞XX荣花园住宅部分乡从寻200场6汇年圣5弹月开始销售，捐整个营销过程只大致按三个组扣团分四个工段扣进行修建。按末照我司提交的糟《叹XX吉花园营销战略陶建议》确定的均组团划分及营窝销节奏安排，通对划XX杂花园销售节奏埋及销售收入预猜测如下：曲销售总收入预蜘测表季项目料组团阳产品哗楼栋号淋占该分季期的比例啄套数比预计销稻售面积梁天骜建议销售亿单价（栏元修/锣平）适预测销售收入昆（万元）族江南修正单价较江南修正销售堤收入塑一期鸭产品犬面积睁同类产品比例厉一组团岩洋房伯芳平哪兰恨度释鸣危芽浩缝误胜予愈往戚冶脸榆泼饿床严疗概糕距雨35%熊230刑26323.地85内2925鱼7700谣洋房馆62545.窑65恩82%酬别墅布乡同仓最3%固9活2393.2错5胁5995六1435吉多层隙10697.匀12字45%妻二组团伏洋房岩风冰最读剧搏但损或贫哭闯绒量耳粒垄扫21%扯129拾16132.喉43淘2925混4719罢别墅窜2393.2宫5麦43%坊三组团触洋房碍妨短峰么顺杜黄疑库扁27%准183坑20089.庸37鸟2925不5876槐多层峡干撕何悉击14%有101滩10697.明12讲24爸7瓣0女2642码合计伙75636.店02挪——补——苦——伙垮100%会652捉75636.森02但—户—时谈22372后二期唯电梯公寓瓶61488.美8壶43%理一组团对电梯公寓跨勇酬最腹状蕉顿32%女144倾20998.壳08没2780闻5837帆洋房眨汽6%僚41赖4267.4插6刷2925怠1248界洋房颈4267.4例6姓6%锄二组团面电梯公寓军讽45%削280称29607.旋2枕2780芬8231拼三组团鼠电梯公寓柔皇17%牵160珠10883.钳52捆2780款3026非合计堤65756.舱26旋——疫——械——刷梨10跳0党％秃625是65756.绒26钓—西—殿丑18342斥三期授多层炒13100诱55%贴一组团下电梯公寓家页无甜藏幕每附陕猪根晨评横甘40%撒320喜43324.保77暖2780槐12044溪洋房由9600谅12%默洋房伞锤饺泪页限懒抓9%赖72倦9600街2925挺2808堡别墅礼3150梅57%危多层盐栋2%废22逝2600婶2470锯642嚼电梯公寓臂81864.晚77因57%污二组团饿多层碰汇徒娱拿10%猜88峰10500际2470宋2594满电梯公寓窗饺优段筋雕淹拿36%朴226兔38540灭2780辅10714牢别墅制诚驾参鸟攻令接拾检3%津9客3150旱5995亮1888霉合计失107714集.8俊——备——键——陷绪10该0梨％身737咬107714盒.8马—凯—碍喇30691绑共计器249107英1926宵249107产71404砖特别说明：正史式开盘时间初示定滩为铸0稳6岂年挤5布月络1泄日。如开盘时这间调整，上市州时间相应向后劈顺延。为确保惠开盘成功，开薯盘时间不宜错组过销售旺季。之XX矿花园销售周期终进度表浇销售计划怨销售周期表剑期数盟组团槐产品咽套数迫06.3闲06.4亩06.5醉06.6酿06.7嚷06.8微06.9鹅06.10什06.11像06.12推07.1奥07.2倘07.6馅07.10返08.10枝08.12霉09.5依10.5播一期耗一组团六洋房妻230滥一期辩别墅赶9璃二组团蒜洋房搁129弟三组团讽洋房、多层叉各疮3嚷0换％纹5咬5列、松31辩洋房、多层怒各膨7贴0锁％静198跳二期迁625梨三期疑737累图例同：似臭冬震为销售期顶纽族江式为预热期涨根据以上销售镜周期及销售金惊额的预测，可玩以得出：肉销售收入按上疗市时间安排预飞测蔑销售计划绕资金回笼表（阳万元）权期数魄组团即产品姑套数巨06.3贪06.4君06.5采06.6亿06.7至06.8对06.9养06.10牵06.11腹06.12血07.1蛙07.2降07.6变07.10机08.10摸08.12站09.5盐10.5威一期根一组团促洋房垂230鞭7700头一期怪别墅导9鼻1435蓝二组团失洋房己129雾4719原三组团米洋房、多层谋各努3搭0偏％禁5态5喊、鲜31崇5876*3飞0%+264饺2*30%=牙2556欧洋房、多层惑各洲7沟0昌％磁198绒5962殃二期银625鲜18342朗三期饱737那30691懂合计领预对计斯06.铲5谁—货07.生1宴回笼资金归为捐1641夫0荐元。约帮为体55扯2筒套全第四部分、销黑售节奏及销售熔条件皆销售节奏塌时间安排嘴目的方向饲营销措施引保障支持静准狐备左及淋预册热纲期