商业地产销售反租回报案例

商业地产销售反租回报案例分析（***合作方式分析）背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。***目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。***的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此***对本项目也表现出比较大的兴趣。***租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给***，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。制定经济分析假设条件的原则与***签定的租期时间不超过10年。给***租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。）假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。租金试算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给***的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+***租金-不可预见费=纯销售额其中：疾实际销售总金裤额跃是商场在实系现必100欢%勤销售的情况下所获得的收益，眠包括各种费用喜。通回报客户的金搅额盘是发展商每年栗按岩照口8守%喝的出租回报率尘在租期内付出编的总金额；欠***耀租金摆是租期内发展推商从隔***丽得到的总收益峰；承不可预见费倘是在租期内发鸭生的目前不能抽预见的部分支为出；闪纯销售额伯是在发展商自棵行销售，不考奉虑任何合作模刮式，并实卫现撕100醋%固销售的情况下药获得的收益。虚以上公式用数华字表示为：孟销售均叉价吴×700肥0抖－销售均巴价寿×7000×寸8%票×密租期＋月租洗金叔×7000×才12庸×约租期－销售均论价逃×7000×薪3绑%疤＝已知均要价勾×7000书（其中销售均励价和租金为未赵知，其他条件掘为已知。）学2臂、本项目商场注正常经营状态抛下的市场推论态价格只（具体形成过选程参见销售执贵行报变告狸—吐—龙商场价格部分俊）述一层咳二层温销售均价爽2.盖4扮万呆元岩/莲㎡组1.箭2语万斧元盼/涂㎡葬整体均价坡1.午8猫万此元俯/质㎡荒萌怜此整体均价为沿公式中的已知答均价。许3话、川计算数据说明成按照匪***猫租期牺为扑8铅年柿、嫂1栗0淘年喇分别计算相应醒的租金及销售伤均价；不可预静见费按拍照帅8搂年颂2.5排%弊、笨1毛0欲年让3图%押计算。张前三年的租金携保持不变，从五第四年开始，睡建议按照每惩年驻12豆%鹿递增，具体递贿增多少还需与湾***都协商确定。敢租金从第四年帐开始递增的原桐因：前三年利黎用比较低的租份金吸引概***趣经营，凭借倒***珍的品牌效应与海号召力，三年色经营下来，经创济效益及知名放度都将有大幅倦度的提高。为寸保证发展商能砌有良好的租金丢收益，建议从殖第四年开始租依金按照一定的近比例递增。4、计算过程8年租期至滚将已知数据带乓入到公式中，质得到：骑销售均凶价趁×700宅0挂－销售均润价半×7000×酒8%×牵8扩＋月租拣金迹×7000×轨12×谅3密＋只{民月租朋金去×12×70烦00畏×礼（稳1+12处%握）没[蓄1免－使（雅1辫＋盲12嗽%僵）剂5苹]}/[糠1玉－吓（附1孔＋拒12品%科）丝]夸－销售均午价侵×7000×粉2.5津%痰＝卡18000×另7000马得出销售均价岩与月租金的关悼系方程式：旁销售均价凭＝似5373半1丘－掘361抛×漏月租金始按照月租金浓从轰6嗓0范元桥/魂㎡到级1合2假0垃元概/甲㎡的价格，带炕入到公式中，鲁则得到相应的够销售均价，既耻当该辟***震的租金达到某婚个价格时，要两实现相应的销波售整体均价，旋才能保证发展例商能够得到纯载销售额。支二层均价按爬照磁2乞：灵1命的比例计算。灵计算结果为乔：鱼协月租金克整体均价车一层均价预二层均价真租金收益亦（万元）齐回报金额锻（万元）葬需贴补的金额榆（万元）剩50休35681艰47575着23787丝4235昨15985更11750慈60堪32071工42761欧21381诊5082忌1436掠8咬928灾6须70穗28461载37948欺18974赴5929源1275拿1肾682及2唤80既24851接33135案16567仁6776骄11133斯4357跟90氧21241捆28321肿14161浊7623悦951萍6肤189慎3旷100膛17631冈23508激11754湾8470猜789袄9乳-571冬纯销售额陪12950禁说明：表格中医的租金收益、堵回报金额、需话贴补的金额菊为慕8斥年总共所需的怒金额。牌每年租金表（孕元瓦/点㎡）论前三年味第四年士第五年录第六年羊第七年伸第八年视70肿78将88僚98屋110李123彩80挡90埋100详112卡126猫141嫁90飘101筑113抬126祥142兔159孙100窄112楼125车140疮157引17610年租期巡挑敬计算方法同上报，则计算结果钻为：舒月租金际整体均价耗一层均价制二层均价物租金收益诞（万元）跨回报金额忙（万元）周需贴补的金额芒（万元）召50努55332劣73776篮36888滋5985连3098及6泳2500烈1怜60临45222灌60296界30148因7182禁25324概18142基70租35112报46816闻23408剂8379零1966服3它1128查4邮80恳25002固33336龙16668网9576神14001愈4425事18000辜24000愧12000逃9576州10080菜504娇19500灯26000录13000肚9576倍10920汉1344翅90腊14892馋19856定9928叙10773凑83须40位-2433躺18000碗24000馅12000领10773持10080控-693鉴19500配26000刺13000锦10773疯10920兵147雾100晋4782悄6376副3188纷11970继267味8嚷-9292尺纯销售额什12950说明：摇表格中的租金缴收益、回报金好额、需贴补的五金额菜为掘1敬0源年总共所需的封金额。积当租金达隶到环8泳0尝元轰/创㎡，商场整体惑销售均价贵在锋1800材0纱元椅/困㎡时，发展商绍需贴补的金额雀最少，如果均防价超过这个价穗格，则需贴补撕的金额也要相要应增加。歌当租金达猴到捕9捷0苗元肝/照㎡，商场整体灾销售均价投在艳1800唱0犁元扒/赖㎡时，发展商敌的租金收益超欣过了回报给客选户的金额，这栗时，发展商就旨不需贴补，租映金已足可以满苏足给客户回报石的金额，还有期盈余。海每年租金表（猎元病/误㎡）主前三年共第四年提第五年琴第六年零第七年间第八年录第九年告第十年鼓70载78录88间98管110冒123欠138辽155功80俗90艇100颜112属126觉141寇158帜177丽90川101血113朴126宁142岁159痛178廊199纪100蝇112越125唉140嘱157能176储197哥221抖结论：从两个提计算结果比较瓜看，综合考虑血租金收益、回垫报客户的金额朵及发展商需贴鉴补的金额，当凳租期召为五1急0移年，租金达胀到甲8