商业地产专业名词解答

第一、概念一、什么是商业地产？商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。二、商业房地产的类别划分？商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式。目前东莞大型商业地产项目有华南mall、地王广场、世博广场和第一国际等。三、什么叫购物中心？世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”由此可见，一个有计划的购物中心对其租户是有很大的控制权，这也是购物中心最终能否取得成功。四、什么叫MALL？Mall（音译“摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在Mall里肯定有一条或多条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。”Mall可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文章的产物，属于一种新型的复合型商业业态。Mall常常被冠以各种不同的商业地产概念：“动力型Mall”、“生活型Mall”、“购物Mall”、“泛商业Mall”“商业广场”、“购物广场”、“购物公园”、“主题购物公园”、“体验商场”、“泛商业Mall”、“动力型Mall”……粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。Mall是中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式服务。Mall销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，而往往象征着进入主流社会，但主流却不失其多样性。青少年觉得mall很酷，流连忘返；成年人有事没事也爱逛mall，使之成为一种习惯和嗜好。五、什么叫超市？超市是超级市场的简称，英文叫“supermarket"超级市场这一西方行之有效的零售经营方式，自１９８１年引入我国后，一直成效不大。但近几年来，深圳市场上已初步形成两大超级市场集团，港资“百佳”与中资“华润”作龙虎斗；美国新帕斯曼公司与南京新街口百货商店股份有限公司协议投资１０００万美元，兴建南京超级市场。六、步行街的起源？为什么是步行街？这一问号的出发点是业态，为什么会出现步行街这种业态组合形式？商业业态有许多种，仅零售就有百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业市场、专卖店、购物中心等。依附于街存在的商业业态也有很多，从步行街的起源来看，街的功能不仅仅在于它有门店，还在于它可以像线一样穿起零散的“商业珍珠（大卖场等）”。据专业人士分析：在商业地产的运作中，街铺的投资风险是最低的，是被普遍看好的一种“商业地产”，基于这种认识，“金街”、“银街”的说法便油然而生。在国外，还有位于地下的商业步行街，它不受气候的影响，是休闲购物的好去处。步行街的发展被人为地划分过许多阶段，不过，终极的描述一般包含有如下元素：休闲、娱乐、购物、餐饮、观光、体验经济、城市名片、文化集成等。中国著名的商业步行街研究专家、北京大学著名学者胡兆量提出了4个观点：景观文脉化，环境生态化，功能休闲化，管理现代化。由此看来，商业步行街不是简单的商业街的升级。从“街”到“商业街”，从“商业街”到“商业步行街”，三个概念的跳跃产生了从“走路、购物”到“休闲购物、享受生活”的变迁。所以说，商业步行街是社会文明进化的结果，是经济发展到一定水平的象征，尤其是代表了一个城市的形象，成了城市的“会客厅”。当前，在大盘住宅开发时，开发商也会利用商业步行街的模式来引导消费。人车分流的社区里，一条富有特色的商业步行街是神来之笔，它不仅负起了社区配套的功能，也树立了楼盘的形象和品质，一举多得。沿街铺面无论是出租、出售，都是商家必争之地。这就是人们常常看到开发商对一个社区商业步行街大力渲染的原因。真正意义上的一个城市的商业步行街，它承载着传播地域文化、提升城市品位、拉动经济增长的责任，体现了城市商业运营的基本水准，不能停在“步行商业街”的层面。人们期待着百年德化街、商业步行街步出迷宫，有一个辉煌灿烂的明天。七、专卖店、便利店、连锁店、百货店的概念？·什么是专卖店？专门经营销售特定商品，这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店，其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。·什么是便利店？便利店，英文简称CVS（ConvenienceStore）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。该业态最早起源于美国，继而衍生出两个分支，即传统型便利店与加油站型便利店，前者在日本，中国台湾等亚洲诸国得以发展成熟，后者则在欧美地区较为盛行。便利店的兴起缘于超市的大型化与郊外化，超市的变化体现在距离、时间、商品、服务等多诸方面：如远离购物者的居住区，需架车前往；卖场面积巨大，品种繁多的商品消耗了购物者大量的时间和精力；结账时还要忍“受大排长龙”等候之苦，以上种种使得那些想购买少量商品或满足即刻所需的购物者深感不便。于是人们需要一种能够满足便利店购买需求的小超市来填补空白。·什么是连锁店？连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。八、什么叫街铺？根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。什么叫底商？底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社区的底商，因为未来都有总面积近百万平方米的住宅、数千个住户做依托，投资者对底商的发展前景基本看好，项目销售由此被带动。九、什么叫写字楼？劲贞盒无论从哪方面躬出发，都是要洒重视人的需求止和需求可能的虏变化。但这里挎必须有两层考降虑：味首先，由于写纳字楼的使用者骄基本上是用来愁进行盈利活动柄的组织，所以烫必须从钱的角看度考虑三个需程求：一是要求常写字楼提供方溉便和快捷的办迟公条件，主要便包括两个交通破系统：对外的候交通（交通便缠利一直以来对招写字楼非常重梯要，所以才有洽位置的强调）锯和对内交通：尚比如电梯和通革道（安全通道文也应算在此列渗）、便利的自爷动化系统和快蜘速的通信系统蛙；二是要求写锐字楼提供他们劈所需要的形象蛮（主要目的获狸得客户）；三逼是能从产品功骨能的设计上考器虑对后期的物依业管理金的节洽约。粪秘小其次，作为人鸡将度过生命中勺很长一段时间搬的空间，写字装楼必须是一个膏能让人们工作种在其中充满活沙力的空间。从狼这个角度来讲讨这个空间又必蔬须满足两大需营求：对健康的甚需求和人对文份化的需求。这御两点主要由环愉境系统来提供怕：内部环境具帽体包括空间高腰度、室内温度夹、通风（这是各对封闭的室内腹空调系统的反琴思）、室内光祥线、遮阳、环奇境质量、空间座布局（是开放浆鼓励交流的还抬是封闭强调权索威，或者别的亚什么带有文化副特性的格局）振等；外部环境晕包括外部的景欺观、休闲场所鹊（包括会所、具俱乐部、酒店售等）、商业场趋所等。吧什么叫场所精翠神毁？厕筛绞所谓场所精神冒来源于古罗马环，厘“近根据古罗马人发的信仰，每一厉个独立的本体主都有自己的灵右魂，这种灵魂半赋予人和场所线生命，同时也周决定他们的特赖性与本窄质猛”臭。台十、累什么叫公寓？波比较广泛馒的券.目针对年轻人有剖青年公棵寓验,幼针对老年人有拐老年公寓等钥等察.犯建造什么样的绞公衬寓凯,醋我理解为要根爸据地块位兵置匀\构周边环境及市殃场消费等情况家而息定选.桂酒店式公寓穴？蒸指按酒店式管士理的公寓，按萝居住建筑处理泉；公寓式酒店玻指按公寓式（望单元式）分隔株出租的酒店，团按旅馆建筑处犹理。酒店式公党寓作为近年来速一种新兴的物旺业类型，由于妄地段好、总价鸡低、易出租，盆既可以出售换谊取买卖差价，膝也可以收取租骤金，换取长期里的投资收益等钳特点，成为不恩少市民置业投史资的首选行。僵站酒店式公寓不城算一个新概念股，它的存在和角发展是一个引捐人注目而又让掀人困惑的热门炼话题。酒店服糟务式公寓，意绍为腔“仙酒店式的服务关，公寓式的管确理判”虾，是一种只做关服务、没有酒眯店经营的纯服血务公寓。酒店皇式公寓最早源剃于欧洲，是当蔽时旅游区内租无给游客，供其戚临时休息的物封业，由专门管牺理公司进行统气一上门管理，矿既有酒店的性刚质又相当于个品人已的膊“樱临时住汗宅虾”惠。蔑蜻国内的酒店式沟公寓最早出现纷在深圳，然后搅在上海、北京朽等地均有开发泉，经济发达程迫度成为酒店式罩公寓立项的淡基本条件退什么叫酒店？挣其分级标准是阵什么萍？嚼拦享CONCIE深RG陡E牌是一个非常法悔国化的单词，后通常被译为酒粪店里牺的治“疯礼宾宾司贝”蝶。猫192恳9塘年亲1自0计月能6案日施，止1团1窝位来自巴黎各盛大酒店的礼宾靠司聚集在一起斗，建立友谊和搏协作，这就是买金钥匙组织的谢雏形。盈195梯2堪年必4袋月前2胖5蔑日己，欧洲金钥匙扛组织成立忙，布197击2寻年絯组织发展奸成为一个国际堵性的组织，目时前，国际金钥钉匙组织共郑有烛3升4串个国家和地区菠参加，约有会仙员追350砍0占人。国际金钥抱匙组织的国际捆性标志为垂直充交蔬*践的两把金钥匙骨，代表两种主桥要的职能：一摇把金钥匙用于求开启饭店综合座服务的大门；融另一把金钥匙锻用于开启城市秀综合服务的大企门。也就是说红，饭店金钥匙附成为饭店内外物综合服务的总窑代理。云修扭国际金钥匙组血织利用遍布全狂球的会员所形迈成的网络，从寸而使金钥匙服涛务有着独特的勒跨地区、跨国妹界的优势。妨酒店金钥匙的润服务宗旨，是暖在不违反国家喊法律的前提下松，使客人获得度满意惊喜的服弓务。我们提供袭：从接待客人错订房，安排车善到机场、车站缠、码头接客人巡，根据客人的肤要求介绍各特叼色餐厅，并为献其预订座位，钥联系旅行社为秩客人安排好导绣游，当客人需衡要购买礼品时拼帮助客人在地削图上标明各购劲物点等等，最灭后当客人要离潮开时，在洒店岭里帮助客人买球好车、船、机枪票，并帮客人芝托运行李物品泛，如果客人需致要的话，还可扎以订好下一站化的洒店并与下晴一城市酒店的报金钥匙落实好吴客人所需的相悲应服务。势酒店金钥匙对煎中外商务旅游宵者而言，他们智是酒店内外综爬合服务的总代乏理，一个在旅剧途中可以信赖辫的人，一个充惊满友谊的忠实黎朋友，一个解指决麻烦问题的叛人，一个个性除化服务的专家屯。公固酒店金钥匙服糕务理闷念如俱十一、煌什么叫主力店珍？渠强调了经营管伤理方对以往商矿业运作的突破手，尽一切可能踩引进新型的经贷营运作模式，亏在业态创新，详经营创新，乃甩至产权组合，匪资金运作等方雨面，营造更加循宽松的投资、奶融资环境，使栗燕第莎孙MAL存L哥成为商业资本窝运作多样化的休典范。在客流裹组织上，我们愤更加强调了系闲统化的安全措戴施，以及客流湖、交通的远端瘦辐射功能，这恐个我们想要把凯吸引力从北京聚一直到华北，椅到东北，将来柴使这越个忙MAL承L混影响力扩大到荒更广泛的地域林，使它成为国漏内外游客在北怎京游览休闲的赠最佳项目。哀十二、榴什么叫商圈？扬怎样划分商圈造？竟对于零售企业成，商圈是指来链商家的顾客的谨居住范围，或而商家能够吸引因顾客的范围。欲根据来店顾客水的比率，商圈饺又可以进一步尚划分为主要商接业圈、次要商田业圈和边缘商老业圈。叶主要商业圈：帖在该商业圈的种顾客占顾客总掘数的比率最高尤，每个顾客的承平均购货额也牧最高，顾客的纺集中度也较高伟；重次要商业圈：瓜在该商业圈的考顾客占顾客总资数的比率较少暑，顾客也较为衡分散；妇边缘商业圈：序在该商业圈的川顾客占顾客总衡数的比率相当坊少，且非常分伶散。悠十三、勉什么叫提袋率践？人流量是怎脂样测算出来的邀？帮提袋极率忘(萝每洲10勤0遇位顾客中购物鼻的比聚例像)杆人流量是在计骡划开店的地点饱掐表记录经过梨的人流，测算解单位时间内多它少人经过该位币置。除了该位先置所在人行道届上的人流外，封还要测马路中恶间的和马路对迅面烂扩的人流量。马哥路中间的只算孤骑自行车的，纪开车的不算。李是否算马路对文面的人流量要帖看马路宽度，鼓路较窄就算，梳路宽超过一定孔标准，一般就六是隔离带，顾糟客就不可能再页过来消费，就友不算对面的人残流量季十四、逃什么叫平效救？春平效（单位面骄积销售额）舞。对十五、宴什么叫专业市饮场吴？锻专门经营某种屈特定商品的大凶的建筑物墓。盐十六、庙什么叫折扣店厅？什么叫特卖凑场？桶折扣店是店铺况装修简单，提范供有限服务，充商品价格低廉拉的一种小型超瓶市业态。拥有途不剩到圆2000颈诉个品种，经营裕一定数量的自煌有品牌商品。遥特卖场以特价斩商品为主的零挂售业态场十七、荐什么叫商业管毅理耍？拾对于购物中心明开发商来说，慰开发商铺是前旺提，但只有开俩发是不够的，翻还必须成立专结门的商业管理销公司对购物中纵心进行管理，杠才能长久发展做。目前国内商猴铺购买者有很羞多是依靠收取修租金，归还银图行商铺按揭贷贵款，在这种情德况下，开发商鲜对购物中心的底管理更为重要样。如果购物中粪心商业管理不沿力，影响商铺赛业主的租金收贝益，业主不能攻归还按揭贷款敏，最终风险还触是要落到开发燃商的头上。综刻观国外购物中逢心，开发商成博立商业管理公冰司管理购物中伯心是一种通用暑的模式。扔十八、落不同商业地产妄的选址要求歪无论是零售商扑选址开店，还天是地产商选址垒搞商业地产开砖发，选址的实携质都是对商业骨经营场所的价草值判断。相对狮于地产商如何暖选址，人们大谨多议论的是零跑售商如何选址队的话题。其原诊因，是土地的雨商业用途划分杏不由开发商决币定，再加上前字些年土地供应贸紧张，开发商灰拿地的压力，岂使其很难再注傲重土地商用价耕值的评判。但弓是，随着商业纠用地的不断增希多，加之失败血的商业地产开袋发所导致的店会铺空置问题日枝益严重，对商度业用地进行价券值评判的重要伙性已经引起业洲界的高度重视伯。对于地产商龟提供场地，零胸售商在此贩卖脂商品，这样一习块共同使用的裳场所，了解两东者对这一场所污的不同价值评屯判，不仅直接应关系两者各自叠的收益，也是册两者在同一商袍业价值链上达遇到贴协调一致的关奔键。以下就两毙者在价值评判纸中的几个不同览点谈谈自己的熊看法悠。得构一．看场所的涉视点不污同骂期以什么为标准绝评价商业经营脊场所的价值？宫零售商是以自网己的店铺为标程准，地产商是煎以商圈及立地领条件为标准。瓜更具体地说，童零售商以自己壶店铺所处场所疾为视点，判断皇商圈及立地条激件是否满足开帅店的要求。地雾产商以商圈及浑立地条件为视滚点，判断场所祥具有多大的商阿业地产开发价情值。前者是由慢小向大看，即疗由场所看商圈铺；后者是由大路向小看，即由谊商圈看场所坏。孔佣二．对顾客类尚型划分的标准外不驰同返疫顾客不仅是零粱售商获取收益丢的直接保障，斗同时，地产商捞也要依据场所衣能给零售商带损来多少顾客、闹带来什么样的怜顾客来收取店盗铺租金。但是堪，两者对顾客吸类型的划分却尝有如下的不同燃。掩干零售商面对的辩是某一类消费平群体的某种特帮定需求。所以勤，零售商对顾茫客进行分类时三，是依据店铺预经营的商品品第种，对这类消萄费群体进行详讯细分类。例如直，时装店要依贪据顾客的年龄识段、工作性质邪、工资收入、善生活方式等从套不同角度进行彩详细纵向分类讯。详细分类的哗目的是为了调宰整商品构成，旦从而满足不同嫂客层的不同需乘求板。养敢地产商面对的情是各类不同业笑种、业态的店爆铺所包含的综便合性顾客群体霜，所以，地产工商是依据现有毙的各种业种、味业态所服务的闹顾客特征对整妄个商圈内的顾萝客进行横向分敲类。例如，高侨收入中年女性三购买服装去百耗货店、一般家李庭妇女购买服滩装去综合超市刘、年轻女孩购亭买服装去时装匆店等。横向分伟类的目的是根价据不同业种、叔业态的店铺在绪城市空间中的阅分布规律，选柄取与场所相适避宜的业种、业系态，依据消费昌者的空间性购彼物行为来判断秀这里能来多少耳顾客。由此，雁为确立招商目痛标、制定租金于价位提供依据来。横殊三．对场所的泛基础数据使用骗目的不咽同荒迟无论是零售商刘还是地产商，虏选址中都要对秆反映商圈及立珠地条件状况的砍数据进行统计滴，但这些数据帮使用目的不同花。零售商利用碌此数据的目的厘是进行营业额纹预测。特别是桂经营管理模式惜已经定型的大携型连锁业，让撒它去改变经营丘管理模式去适犹应商圈及立地摄条件非常困难东，所以，店铺锋的商圈及立地辆条件就成了店呼铺是否盈利的仇决定性因素尾。赛砍地产商利用这鬼些基础数据，谈是以驻场所有朴店铺的整体收父益最大化为目辨标，确定招商沿的业种、业态着及规划建设规撇模。对于刚刚级起步的新区建悬设，用此数据痒与最低端商业猜活动得以成立渴的最低要求进虎行比较，直接仿就可以判断项目目的可行与否借。杀失四．对商圈未趁来发展方向的面期望不断同俱得零售商希望未范来商圈的同质阔化扩大，不希愈望商圈的性质讲发生变化。因扶为，每一个成采熟的认店铺都需要一立个稳定的消费灾群体，商圈同词质化扩大意味怀着适宜自己的晒顾客增加。商努圈性质的变化咳意味着店铺不胶是因顾客减少刻而遭淘汰，就软是在开发商的拒业态调整中遭顿淘汰。地产商耗不仅希望未来程商圈扩大，同峰时希望商圈质理的提高。高层膝次的商圈可以嚷吸引高端商业摧的进入，同时淋带来物业的升冬值。对一般的单商业地产开发杏来说，建设周绳期一年悲，谷3-贯5炼年收回建筑投氧资，接下来就锐是业态调整。生这并不是开发托商情愿这样做蛙，而是激烈的妥市场竞争要求窃从选址阶段就直要开始考怨虑现3任、骤5固年后的业态调希整，以适应环看境的变化。除蠢此之外，两者却对商圈范围的洒界定、竞合店鼠的选出、进驻伟成熟商圈的条献件等等也有很毒大不同。椅第二、广告府及广告活动报纸广告丸以平面纸张作储为载体（媒介宴），以视觉形袖式来传递产品损或劳务信息的户广告。电视广告醒以电视广播作皱媒介，以视觉挤形象和听觉形误象结合的形式宝来传递产品或证劳务信息的广传告。树电台广告帮帆以广播作媒介捎，通过语言和怕音响效果等听野觉诉求方式来保传递产品或劳成务信息的广告爹。DM：妻mail吨,盟译慧为皂“摊直邮邮固件制”哥、危“酬广告信掏函张”洒、钩“贱直接邮寄函说件堡”译等、是指具有国个人资讯的功画能，通黑过绍D膛N档的媒体进行寄正递、创造顾客槐的一种方式，坟简单理解就是滤一种广告宣传肃的手段轿。者恒手机短消息正通过手机功能奇发布信息或交内流的传播媒体桌。新闻广告熔直接以新闻名召义实施广告的郊行为。广告**咱通常指电台或艘电视广告中较轮长的专题广告驶。内刊广告叫报碰刊遥*好*森中附加的部分汽广告，发行量兆不一定与其刊奸物等同。移动广告题电信运营商或拐者内容提供商渐或者非运营商查机构以及个人汤提供经过接收仪者许可的文字效、表格、图片赌或者语音的电小话或者信息用想来推销商品或测服务，但事先湾经过接收人邀录请双方已经建相立商业关系除塌外休。殿窄夹报受是凭借报纸现假有的发行网，瞒以随报夹送的鸟方式进行宣传除以达到销售商使品及推销服务回目的的一种广惕告形式。礼品广告孤是企事业单位龙在经营或商务晋活动中为了提统高或扩大其知拳名度像，羊持提高产品的市赵场占有格率雁(业份佩额浸)恐，获取更高销目售业绩和利润视而特别采购的蹄。事件广告铜策划制造与项丸目相关的轰动兔性事件，可引垃发公众舆论的祝广告形式。网络广告级利用通讯线路锁将若干台电脑永有序的联结在梨一起成为一个第可以制造、加邪工、传递、处邮理信息，实现砖共享信息资源窃的信息系统。样板房汪指用于直观体荣现产品功能配定置、布局设计某、装修标准的龙展示房。压名人秀油邀请行业精英娘或者有社会新虹闻效应的名人辉聚集，以酒会速或其他主题性汉聚会的形式开巧展活动，活动列特色就是规模妙相对较小，以弓小众群体为主恩，但影响力可阿以相当大绝。姐齿论坛芝广泛邀请政府吊官员、业内精阳英、社会学者筒专家甚至群众乌参加，以集中求讨论某个话题座、解决问题为昨主要目的的活平动，活动特色岸就是规模可大两可小，但必须注有需讨论和解边决的集中主题浓，活动好处是距有社会权威性篇。翻底演出协以娱乐的方式留为观众提供舞蜡蹈、歌唱、相机声等多种形式中的表演，活动决特色就是形式拦规模可以多变否，接受的观众桶层面也较广，泻活动好处是丰四富多彩、热闹绿喜庆丝。平裂展览榨通过提供场地患，招引客商展钞示和销售商品电，以及进行贸盗易活动的特殊践广告形式。运动会险属于主题性活辟动的一种，主桨要是针怀对晃“勒健康、阳读光挠”缠等主题展开，帐组织各类型例另如农运会、水术上运动会等，彼活动特色就是亚可参与感强，严同时带出健康好的信息论。翠肌主题节鼻针对不同的节在日、项目的阶倒段需求组织各技式各样的主题挂性活动，例如崭啤酒节、泼水毫节、圣表诞型part剑y谣等，活动特色年是参与感强、杏层面广，对增戏强现场人流有苍很好的帮助雄。即久业主联谊会歇因应不同的节判日、项目的阶东段需求组织针潮对楼盘业主这骤个特定群体做犁的面对面的推斧广活动，例如倚中秋联谊会，聋业主春游会等旗，定期向业主冲传递相应的楼立盘信息，增强胞他们购买的信洪心，鼓励他们骡带朋友参加，兵并带来新的成基交。活动也可芒能带来一些不膊利因素，可能连造成某些负面全信息在业主间拢的互相传递忘。幕绞开放日可楼盘的某特色帖部分向公众开背放的特定时间术，例如新板房荡开放日、会所土开放日等，让阳购买者提前体亲验居住的感受插，加强购买的桨信心。旅游参观盖联系短程旅游散团带游客免费架参观社区，这址主要是针对相鲜对郊外的楼盘默所组织的活动溪，目的是展示数楼盘在景观和扁环境上的特长平，吸引某部分层特定人士，如昼需养老或者度压假等械。肝分签约仪式曲活动组织时间玉多为商场招商愚的早期或者中销期，在物业拥接有一个或多个疑可带动性的大沿商家或者一定竖数量商家进入活的情况下，通拴过签约仪式带魔动更多的商家椒进入商场。仪较式一般隆重而熔简单话。丽较新闻发布会渡策划轰动性事幕件前或为澄清身负面信息而组录织新闻媒体召熟开的会议，会贺议的主题明确悬，一般通过发滥言人讲话和提念供新闻稿的形产式发布信息，屈会议一般隆重榨而简单，但最学主要的是其后湖面产生的新闻贱价值和传播效万应袜。权车产品介绍会棍属于阶段性的誓推广活动，一犬般在楼盘推出仙的初期或者有幕新货推出的阶吐段组织。活动触以推广新产品叶为目标，可以晒配以其他例如吩演出、小狂型佛part贵y降等丰富其内容氏。第三、规划民一、限不同商业地产并的选址要求义大中型商店建牛筑基地宜选择撞在城市商业地居区或主要道路胖的适宜位置。括大中型菜市场暮类建筑基地，普通路出口距城语市干道交叉路透口红线转弯起哭点处不应小于肌70m乡。小区内的商大店建筑服务半沫径不宜超过讯300m痕。仙商店建筑不宜珠设在有甲、乙援类火灾危险性阁厂房、仓库和寄易燃、可燃材傻料堆场附近；屠如因用地条件变所限，其安全碍距离应符合防姨火规范的有关售规定。悟大中型商店建案筑应有不少于妨两个面的出入河口与城市道路介相邻接；或基练地应有不小惧于洁1/纵4恼的周边总长度使和建筑物不少蜻于两个出入口赢与一边城市道昌路相邻接。胶大中型商店基刊地内，在建筑煌物背面或侧面骤，应设置净宽当度不小于玻4m座的运输道路。甚基地内消防车行道也可与运输喜道路结合设置啦。员新建大中型商哗店建筑的主要浩出入口前，按护当地规划部门雕要求，应留有悠适当集散场地络。龙大中型商店建样筑，如附近无母公共停车场地风时，按当地规竟划部门要求，欢应在基地内设吵停车场地或在玩建筑物内设停劈车库。钻二、收不同商业业态解对经营面积、阴规模与场地、福楼层的突要求缠商店建筑的规盈模，根据其使估用类别、建筑贸面积分为大、钱中、小型，朴商店建筑的规夸模丧百货商店、商贿场建筑面积僚（喂m风2牵）酱素菜市场类建筑虾面积召（油m扑2宁）貌壁专业商店建筑固（爸m惕2膜）大型乳>1500撞0>600扁0>500挂0扁中舰型想300帆0刻～回15000盛120乓0耗～葡60001首00院0逐～雕5000清小蓝型仪>3000钓>1200播>1000泄三、粪中庭的规划要恳求桥中庭也叫内院票，在多层和高剃层建筑中也叫僵天井，其主要秃是对采光的要溜求，满足建筑松底层有日照勾四、退通道的规划要传求咽外廊式（布置角单面房）的走珍廊宽区度选1.慌3纷——受2.输2采米监内廊式（双面习房）的走廊宽拨度颂1.疗6钳——损2.晒2颜米纽走道净高大于迷等于饼2.站1驾米盒爬最远的房间到碑厕所的距离应境小于轨5挑0贡米尊超过皆5坡0加平方米听或幼6吵0移人以上的房间爆应有两个出口鸡，两出口间距政5凳米忌以上一建筑两撇端头设置疏散蚕楼梯时，房间韵到楼梯的距离宜在蛾4宁0编米不以内一建筑单拳侧设置一部疏努散楼梯时，最渴远的房间到楼顾梯的距离在闻2姨2言米纪内一房间内一湖角设置有楼梯倘时，房间对角鲁线的距离在筐4掏0胆米校以内坊五、斤电梯的配比要传求圈大型商店营业居部分层数为四航层及四层以上乘时，宜设乘客倡电梯或自动扶呼梯；商店的多训层仓库可按规仿模设置载货电缴梯或电动提升霸机、输送机。换营业部分设置渴的自动扶梯应村符合下列规定甚：霸一、自动扶梯贴倾斜部分的水薯平夹角应等于狠或小能于圣30匹°颤；蔑二、自动扶梯始上下两端水平宾部分骂3m谢范围内不得兼将作它用；眉三、当只设单颜向自动扶梯时糊，附近应设置浅相配伍的楼梯税。傲六、寒停车场的设计盆与配比匀停车场分为配找建停车场和公乒共停车场机动峰车公共停车场舰的服务半径，芬在市中心地区淘不应大于雾20辜0浇米升在一般地区不谈应大于存30奉0俊米排自行车公共停透车场的服务半东径宜锄为详5辆0蜘——集10债0童米六，并不得大于详20否0卸米烈城市公共停车肥场总面猎积容F=A*n鞠*a系F邮—类—贼停车场所需面叮积哑必A亮—齿—泰城市规划期末脊的汽车总数骨n储—们—爸使用停车场的拔汽车百分冰数拆a----蠢-种-第每辆汽车所占招用的面积树城市公共停车推场的用地总面扶积按规划城市啦人口每虚人塌0.8---肺-协1.乐0难平方米迁进行计醉算炎,签其中：蠢机动车停车场紫的用地废为销80聚%房—员—冻90%即牛自行车停车场婚的用地扣为们10歇%鸽—炭—浅20%集七、熔灯光照明的要捧求压照明除满足视叛觉功能外，还剂应强调艺术效蚂果照明数量按库工作精细度分井级照明质量辣：晃窗歉养工作（明视）恐照明，环境（坏气氛）照明，显照度充分，高军低根据需要，溜亮度均匀，明锄亮因地而异，炉尽量避免眩光驳，允许少量高消光，阴影适可万而止，追求立原体效果，光源进显色性好，调钳动颜色功能，米方案实用经济糖，局部画龙点暗睛，照度稳定担，消除频闪效馆应漂居室人工照明敌应大理于炼10l笋x易（勒克司）安八、菊配电的要求买(1远)志高压配电网架甘应与二次送电我网密切配合，零可以互通容量盆。高压配电网羞架宜按远期规凳划一次建成，饥一般应在二十熟年内保持不变农。当负荷密度南增加到一定程建度时，可插入己新的变电所，便使网架结构基面本不变。高压评配电网中每一拜主干线路和配笼电变压器，都禾应有比较明显掉的供电范围，钥不宜交错重叠呆。士（搬2唱）高压配电网赵架的结线方式杀，可采用放射疫式。大城网和纺特大城网，应挂采用多回线式受或环式，必要味时可增设开闭芽所。询低压配电网一锁般采用放射式台，负荷密度地尾区及电缆线路甲宜采用环式，蜘市中心个别地检区有条件时可碗采用格网式。鸦（丝3拖）配电网应不核断加强网络结粉构，尽量提高六供电可靠性，隙以适应扩大用乏户连接用电的貌需要，逐步减晶少重要用户建捐设双电源和专凶线供电线路。艰必须由双电源脂供电的用户，历进线开关之间灯应有可靠的连娇锁装置。鞋（艰4丧）城市公路灯鹅照明线路是配捞电网的一个组由成，配电网规怨划中应包括路长灯照明的改进巧和发展部分。去九、雨商场层高设计狠规范抖多层商场的平灿面柱网一般为沟7.页5出米对*角7.池5泻米涌或睬7.盆8抬米错*音7.数8享米穷或钩8.吃4翁米闻*购8.抚4粪米磨桐层高一般狐4.胆5颤米际——舞6贤米货十、锋写字楼层高设规计规范战层高一般挠3.衔6矛米壮十一、策步行商业街的北街宽要求玩步行街要增加资绿化，布置环兆境设施，如：硬座椅，休息廊回，路灯，雕塑冒，水池，广场马，装修店面，少街宽至少乖1鹰2检米像左右。历十二、晕首层设计的层屠高考虑上首层主要是门谁厅，是一个建职筑的展示空间牌，在效果上讲始究大气，庄重情，豪华，故首丰层层高可考虑害通高两层，甚搭至三层，一般恳4.早5普米桥——端7.肚5港米毫.潮十三、盖通风、采光、坑消防规范补通风：南北房无间应考虑通风疮，并组织穿堂的风采光：住宅挨的间距应保证劲第一层楼在冬当至（嫁1落2护月碗2砌2求日率）有至少一小狼时的日照居室郊天然采光系数炎（开窗面雁积帮/危地面面积）应追不小于论1/10慧消防规范：形（而1麻）扁检道路消防规范斗（午A悔）当建筑沿街桨部分长度超过躁15浙0抖米化或总长度超过鞋22哈0换米脉，应设穿过建哄筑的消防车道渗（子B葡）沿街建筑应材设连接街道和份内院的通道，退其间距不大于佛8权0孩米慧（贤C哨）建筑物内开盗设的消防车道睡，净高和净宽亭均应大于或等未于轻4幕米网（傅D值）消防道路宽浮度应大于喇3.三5冬米航，净空高度不棵应小于工4骑米蕉（顷E此）尽端式消防牛道的回车场尺缠度应大于等于侦1累5乞米娘*翻1简5鸣米纺（唱F湿）高层建筑宜悦设环形消防车痒道，或沿两长臭边设消防车道驼（声G赌）超煤过粪300敏0祝座的体育馆，舍超扣过欲200厨0嫁座的会堂，占舌地面积超过驼300般0赴平方米作的展览馆，博惹物馆，商场，夕宜设环形消防枝车道明(2)附剪、建筑物消防碌间距帜多层建筑与多职层建筑的防火输间距不应小于岩6嚷米欺高层建筑与多姿层建筑的防火厨间距不应小于万9朝米赤爱高层建筑与高羽层建筑的防火戒间距不应小于巩1网3使米佛(3)球革、建筑设计跳牛描高层建筑主体谎须有不小衔于纳1/哪4贤周长的防火面垫，在防火面一率侧建筑的裙房券，高度不应大涛于肆5大米穴，深度不应大震于输4酿米瓶。防火面应有蛛直通室外的楼各梯或直通楼梯容间的出口撕十四、渡空调系统汤参数名轰称惊渐夏机季栋右冬隐季瞎原人工冷睡源点资天然冷率源应竞干球温度哲（梢℃某）横2秘6炎～蹄282醉8震～岗301缺6指～夫18皱相对温度片（婆%逃）拖5适5亏～橡656引5分～廉803职0尸～方50猴平均风速踩（尺m/约s虾）罗0.课2驶～走0.5泡带＞竹0.50.理1斩～虚0.3喉CO壮2到浓度续（搅%千）定童≯类0.2强最小新风量贡（竞m3纳/上人璃•蒜h育）博8.5号顶海商店营业厅通谋风设备允许噪始声，顶层宜墨取约4喷5凉～相55dB(A哲)比，底层宜向取跃5畜0伸～刊60dB(A踏)惕；当周围环境四噪声级较低时棍，采用下限允夺许值，当周围曲环境噪声级较氧高时，采用上稀限允许值。饿帮捞当计算空气调研节冷负荷时，左营业厅人数应屑包括顾客和售避货员两部分，响顾客人数应按抽星期日平均流肢量计算。覆箱感当计算人体散压热量时，应考鸟虑顾客和售货登员中成年男子勇、成年女子和光儿童的比例及绝其散热量不同玻的群集系数，松一般可虾取酒0.9违2搜。帅获寒商店营业厅空键气调节宜采用禾低速全空气单战风道系统；有奉条件时，可采称用变风量系统倒。骄心文商店营业厅空些气调节，空气棉处理宜采用喷刃水室或带喷水久的冷水表曲式乖冷却器；冬季旁不应加湿。固搏车机械送风系统贞（包括与热风洲采暖合并的系配统）的送风方额式应采用上侧鄙送；当有吊顶罢可以利用时，柿可采用散流器壳直送。驾大门热风讽幕或空气幕宜种采用自上向下俯送风，条缝和筛孔口处的送风摊速度应保证气萌流射向地面；翻热风幕送风温魂度不宜超过躺5渔0属℃覆。恳十五、兽办公智能化墙办公智能化是炉指办公人员利淘用先进的技术含设备，实现办凭公活动自动化馅和科学化。其裂宗旨是提高办系公质量和决策都水平，减少疏衬漏差错；提高膏效率，缩短处呈理公务的时间疑；改善办公环溜境和条件使办处公人员从复杂廊、繁重的境况蓄和条件下解脱述出来。完整的效办公智能化系钟统由计算机技窗术、通讯技术圆及相关设备组称成，具有信息剩准备、输入、诉保存、处理、蚂分发和传播等冲功能想。欧抚通讯自动化系系统目的在保证必随时与世界各锈地进行联络，态其设备应包括放与国际联网的拔计算机系统、符直拨电话、可句视电话、电子胸邮件及电话会衡议、电视会议戚设备等太。星胆建筑智能化在后建筑领域的影随响是全方位的洲，包括改变建奉筑的结构、形险式和设备，但缓影响最为直接渡的将是室内环希境苍。贵叹以办公楼为例纯，由于实现智得能化，传统的咸空间形式会受购到明显冲击，寸封闭式的小开跃间办公室将部钟分或大部分地陆被开敞式办公仓室取代。这种稳办公室由屏风犯或家具围合而魔成，同处于一残个大空间内，扯又有相对独立浙性，既能提供框方便联络，又梦能保证各自安贼静。更重要的碗是，它有利于艘综合布线，灵魄活设置接头、蔽插座，可保证杯在办公位置重肚新调整时方便窄地连接和使用哈各种先进设备愁。目前，国内轮的一些新型屏烛风家具，已拥何有较完善的线她路管理系统，巡在桌面多个角链落设有走线口稀，并设插座、秧台底电线槽和潮地脚线板，能词把所有电线隐雅藏，并按不同杨的电线类型，谦分隔于不同的窄分线槽或支柱影内坑内，即使肥重新编排线路裙，也无需移动帮桌面或吊柜衫。刃阵智能化的推进滚还使办公设备顺面貌一新，传瓜统的笔、墨、背纸、图板等将绍逐步减少或绝弃迹，取而代之煌的将是计算机嗽、打印机等设黄备隐。竹“励无纸办眉公因”估未必是未来办珍公厅唯一模式超，但在一定条洗件下是完全可宜以实现的。炭十六、沸幕墙设计眉幕墙设计也是且主要外立面的硬设计，是建筑右临街面，是建迟筑的展示面，旷有一定视觉效猴果要求幕墙材湾质有大片玻璃扎幕墙，或通透犬玻璃幕墙，或堡粉饰幕墙，石售才幕墙等贯十七、贷不同商业物业嫁的成本构成及检大致比例。列地价及其税收萝，方案设计费盾、建筑安装成舱本、配套、营鞭销和管理及税动收。难十八、侦主入口及次入及口的规划要求友入口位置距道此路交叉口的距哲离不应小于羊7亏0剃米窜,灶主入口是大量到车流人流交通弊的出入左口紫,跌次入口主要是男后勤，服务用抄房，管理等的恐出入口圈十九、握外立面风格与灿颜色格调的要扎求忌躁外立面风格一丰般有古典式（六古希腊，古罗段马），一般采激用白色瘦现代的有：玻枝璃钢架，通透蚊；原始材质，棍保持材料的本窃色盗二十、税顶部的处理手寇法工顶部采用弹性骡面层处理，弹奥性垫层处理，享楼板做吊顶处生理可降低噪音名屋顶要做防水教，保温，隔热牢，排水等处理织二十一、霉摊公的构成及萄减低公摊的办值法驼公摊面积是分辫摊的公用建筑在面积的简称。骡它和套内建筑穴面积之和构成幸了一套商品房波的建筑面积灯。绸屯公摊面积过大只，势必降低房饱屋的性价比；耻过小，则影响丘居住的舒适度眯。那么，公摊养面积多大才适挽宜呢？一般来植说，塔楼的分愚摊面积要大于琴板楼的分摊面沿积。实践中，杆塔楼的分摊系更数一般顷在疫0集．鸟1梳8运—未0犬．汉2挤6石之间。而板楼节的分摊系数则脊在幕0冰．班1宗4侮—抛0避．辰1完6杰之间。这也是技一套房屋公摊池面积的龄适新“昌度要”心范围。种二十二、教铺位分割设计铜要考虑哪些因面素惹首先考虑是商核铺的单价比，么还有市场的需嚷求，和商铺的产定位，考虑到愈客户的承受心糠里。和商铺的土经营范围。钓二十三、美卫生间的设计棵与配比要求大一户卫生间的甚总面积银以主3拦——麦5凯平方米呼为宜，不应小杂于虑3指平方米歉.迎一般将洗脸与献洗衣置于前室暖，厕所和洗浴宫放在一起召二十四、扶仓库的设计布盾局要求曾仓库桌分诊杨一般性综合仓菠库和特种仓库皆（如冷藏，易同燃，易爆）。等用地：地势高究，地形平坦，琴有一定坡度，武利于排夫水帝;准地下水位不能芦太高，不应布非置在潮湿的洼缺地绞上纹;巾土壤承载力高良，当沿河时，势应考虑河岸的序稳固性和土壤乞耐压爽力临;文有利于交通运伐输鹅;哄有利于建设，涉有利于经陆营扎,傻节约用地，但延有一定发展余么地沿河时，必具须留出岸心线迎;怖注意城市环境范保护，防止污信染，保证城市掘安全资二十五、产设备房的设计补布局及面积要蔽求辫设备用房单独经设置出入口，剥靠近次干道，欧避免和主次入讽口冲突。设备房用房应集中布更置作为裙房，鱼资源尽量公享骤二十六、氧办公及管理用涝房的布局宏办公与管理用遵房等与主楼的错结合方式：蚂（驴1糖）上下分炕层竿,拢（贯2徒）庭院组合朗式马,暴（谜3猜）中庭式呈二十七、推店招的设计规环格腰根据有关规定宽，所有临街店燥面和单位要基帮本做到一店一遮招，同一建筑疼物要统设计，考统一规格；店茫招店牌还要无斗陈旧破损、别跑字、错字等。雨二十八、顶隔墙的处理办棵法涂两户之间的墙江和楼板要有良睛好的隔声。隔诞墙布置吸声材理料：如多孔吸遇声材料，薄板均，穿孔板，特军殊吸声构造。饰或采用双层墙岗隔声贱二十九、隙货梯的布局及挨数量配比怀货梯应考虑交鲁通通道路线的羡便利性，和商将业功能配置、甜业态的分布，萄以及物业的规誉划设计而相应炸配比。诚三十、睛什么叫荷载？难不同商业业态咸经营对荷载的有要求？计算方冤法怎样非荷载是建货梯住应考虑交通通概道路线的便利萍性，和商业功浩能配置、业态地的分布，以及形物业的规划设列计而相应配比忍。筛筑物本身所承穷受的重量，分惑为活荷载和死燃荷载：制活荷载指人，释家具，陈设品圆等。死荷载指膊楼板，隔墙，炎门窗等建筑实尘际构成部分。陕每平方米的单北位面辆积影/缸每平方米的单章位重井量阶=景每单位平方米雅的荷载第四、营销一、返租满是指投资者在约与发展商签订那了商铺销售合蛋同后（主要针自对现铺）发展灿商许诺在未来锦的三到五年内哄每年给与投资达者一定的租金腥回报（约谊为拥8尊%寨—替12教%链），而在这期化间商铺的经营胡、管理和使用鄙权都归发展商协所有，这种形丙式的实质是发尝展商用一定的城租金回报买断会未来几年的经库营权，然后统脑一招商和经营登管理，以承担咳未来经营管理霜等不可预知风董险的代价来做厉旺整个商场，沉给与投资者和砌承租户以足够良的信心忙。引够一般是指商铺掉或某些单身公灾寓沿吧齿,萍开发商在销售途时承诺你买去斤的房产保证可刮以租出石去翅...坟具体是指商铺倦开发商在销售舌过程啊中戏,量承诺不仅可以靠代业主收租锁金睁,鼠还保证合同年竞限到期后商铺钱产权归业胆主敢.赚二、资什么是产权式割商铺洲？范肉松所谓产权式商疏铺晒,侦即所有权与经牵营权分离的房饲地产证券化概丈念坚,鞭这是产权式商肌铺最核心、最强基础的理念。挖产权式商铺是躲国际流行的所易有权和经营权紫分离的一种房域地产商铺产品秩形割式械,手最早出现祸在买2室0托世冠纪棒7舒0湾年代的欧美发养达国挤家态,帐近年才开始出哀现在国内一些章发达城市。主正要表现扣为商铺业主出冈于投资目燃的靠,澡将业权商铺通磁过发展商或第闸三方公司整体缎委托品牌经营购商进行统一经佩营各,余商铺业主获得呀定期定额的投泥资回报。据资边料统垄计糊,久国际上主流的缓连锁百货品牌像中超炊过糊60桨%具均以整体租赁弦产权式商铺为侦发展方向。苦味牧售后返扛租沟(锤又称售后包租粉、售后回租、瓶售后承猾租针)脑是指房地产开骨发企业以在一孤定期限内承租热或者代为出租夏买受人所购该溪企业商品房的臭方式销售商品隆房的行为。各三、沿MAL世L登业态开发经营唱模式探析圾自二十世纪末毙起我国许多大垄中城市兴起了轰超大型购物中原心牌（单MAL腐L坝）建设热潮，代文章在介绍超甜大型购物中心抓这一新型业态熄特点的基础上啦，探讨该业态恩的开发经营模碰式，并探梳求差MAL伞L现在当前发展中姓所面临的挑战尊和机遇闷。标彻四、流什么叫房地产誉信托虎？争房地产信托是仅指信托机构代敬办房地产的买机卖、租赁、收馅租、保险等代咸管代营业务以伞及房地产的登嚷记、过户、纳深税等事项，有劲些还以投资者指身份参与对房挥地产开发经营非的投资，也有伴的还受理其他阻代理业务脆。奖里房地产信托是上房地产业发展态到一定阶段的它必然产物。针五、挤什么叫投资回葬报率？怎样计边算？童如何计算投堡资回报率晚一个计算基投资回报率的讯计算公式：祸计算购入鞋再出租的投资险回报率＝月租栽金抢×1禁2国个杜月歉-临首付椒款妥×揪银行存款利根率挺-君贷还款次×应银行贷款利自率薪/拆售价识计算购入妇再售出的投资能回报率什＝倡(析售出倍价洗-个购入幕价摸)卷/辨购入价〈备注些：无贷款情况挺〉弹六、俩什么叫委托代摩理租赁？驳房屋租赁代理糠是指房地产经贡纪机构接受房锋屋出租人委托区，代理出租房含屋并在出租人沸授权范围内与办承租人签订房比屋租赁合同的作经营活动驾。伪腐岁方从事房屋租赁驻代理业务的房挎地产经纪机构朋须与指定银行敬签订租金代收局、代付委托协策议并按协议约总定在该银行开栽设账户、交纳隆租赁代理保证灰金。租赁代理宫保证金的金额特不得低踏于满6址0裕万元拳。哈肿在搭房地产经纪机痒构从事房屋租淘赁代理业务必举须通过指定银横行代收、代付草租金。梅七、瓦商铺定价要参菠照哪些因素？撤在北京，开发丸商对住宅底商失定价的时候，毕主要参考住宅油价格，一般来伶说，商铺价格萝是住宅价格的游两倍。但在许恼多二、三级城补市如乌鲁木齐物、呼和浩特、者石家庄、东营歌、柳州等，当赔地的商铺价格袜基本是住宅价民格柿的货5掌－竭1庄0羡倍，甚至更高谁。以柳州为例袋，当地的水景尿住宅销售价格耗每平方米不劫到发300坡0畜元，一般商品姐房价格每平方惭米广200资0于元出头，但商竖铺的价格基本举在每平方异米咳3仆万元，有些甚熔至达蹦到鸟5鞋万多元榨。察障那么，商航铺的价格到底法由哪些因素决前定，其定价的勤依据是什么？战虽然按照经济括学的理论，开今发商在土地成直本基础上加上聪开发成本、相响关的税金以及翁利润就得出销板售价格，但实腾际情况并非如张此简单。从商爹铺投资的角度痛看，投资人有疾自己的投资期助望，对商铺投灶资风险、流动低性、管理、税禽收、价值变化始等许多因素有本自己的考量标疾准。因此，我现们就需要从以属下几个大的方两面探讨影响或糖决定商铺价格狮的主要因素惹。帆奋城市的综座合租金水平是胡影响商铺定价总的直接因剪素丢弃影响商铺价格展的定性指标可切能有很多，但迎是定量依据指厘标只有一个，驾那就是周边的觉租金水平。大庆凡投资人在买狠商铺的时候，披会首先调查项亩目周边的租金榜水平，根据这侵个城市商铺投跳资的资本化率犯（也就是我们伶一般讲的投资热回报基本水平呼）决定能支撑朱什么样的销售曲价格。该方法掩最适用于针对夹具体项目参考邪周边商铺的租趴金水平，由此拖可直接决定购晶买商铺的性价迫比是否合适开。销登对任何一个扮城市而言，由莲于级差地租因突素，城市中心其商业区和其他饶区域的商铺租事金肯定是有差袄距的，关键是愉差异大小的问闭题。对中小型真城市而言，中赤心商业区只坦有胡1缴－铜2尾个，导致商业妖区与其他区域年的租金差距非肌常大，从而使帆商铺的销售价哪格非常高；对弱大城市来说，让不仅有市级商闲业中心区，还咬有区域商业中量心以及社区商及业中心等，相耻对于小城市而奶言，其租金的瓶差异不是特别久大。礼因此我们可以绪说，开发项目兄所处位置的租尿金水平将直接扬决定项目本身坡的定价块。董盈城市的流燃通力和第三产淹业发达程度是机影响城市总体泄商铺价格的关冤键因耗素坦靠中国商业经济集学会副会长、物中国人民大学川黄国雄笋教授有一个著正名的论段：城雷市核心竞争力刻主要表现为生附产力与流通力鲁的乘数。即：勇竞争力＝生产芦力＋流通力。穿在生产相对稳腥定的条件下，熄流通力成为决绝定因素。流通虚力小希于哨1蚕，不仅本地生敬产能力无法实敬现，而且内外壳交流堵塞，这匠就大大削弱了贝城市的竞争力四。如果流通力痒大奥于安1笔，不仅可以弥中补本地生产能床力的不足，而爪且通过促进内姨外交流、优势放互补、组合配灾置，可极大提牌高城市的辐射占力和影响力。耽比如新加坡之唱所以取得举世幸瞩目的经济成榆就，并不在于帅它的生产优势斩，而在于强大砖的流通力；我伸国的香港之所酬以成为国际大沉都市，被评为蛙亚洲最佳商业瘦城市，也是因渐为其第三产业挠的发达播。铃暖而流通力昂的发达程度和记第三产业的发并展状况，将直叫接影响当地商访铺租金和销售联价格，浙江的访温州、义乌、你绍兴等地的商采铺为什么卖得朵快、价格高，刃就是因为当地卸已经形成的各沾种规模和市场刘，不仅影响到鹿全国，而且辐复射世界。即使垫在同一个城市跃不同区域，因垦为流通力的差各异，商铺租金涝的差异也非常夺大。如北京的范雅宝路以吉利担大厦、天涯大扣厦为代表其租序金远远高于西胖单、王府井、丸国贸，因为该荒区域是中国对嚷前苏联、东欧巡国家贸易的窗诉口；而中关村测已经形成的电稼子市场其市场挨覆盖华北、东犬北等市场，所纷以，小商铺才施能卖弟出每1俘4蚀万／址ｍ描2葵（套内面积）舍的天价吓。景税所以，开肤发商在给商铺剪定价的时候，益还应结合项目助的实际情况，毕即使同一个项渴目隔一条马路精，价格也许会死差几倍。所重谓钻“思一步三互市营”联就是这个道理虑。摄蛙投资渠道输是决定一个城孩市商铺价格水赞平的重要因祝素错汗我们在山旺东东营曾经对悲商铺投资人进武行定性访谈，炭当地投资人投术资预览期策“猜只要回报比银颈行利息高，我宣们就能接野受芹”轿，意味着投资尺人的期望内部印收益率卷在贸4娃％都－安5略％；而在北京效，投资人普遍仓预期是答在嚷8灿－屿1殊0议年收回全部投福资，期望的内构部收益率哀在租1杯0眯％述－突1欧5钩％。这反映了崇不同城市商铺掏投资的资本化青率和投资预期母问题叶。胆搅在这里我锦们讲的是资本于化率，而不是备内部收益率（磨ＩＲＲ），虽枯然在某些时候奉他们可能表达双了同一个意思选，但有本质的音不同。内部收尺益率（ＩＲＲ权）是指将房地摊产投资未来现尊金流贴现为现绒值作为初始投产资所使用的贴顺现率，也就是仍指每年投入的遣一元钱获得的倦利润百分比。扰而资本化率是露指物业购买价畏格和营业净收引入之间的比率钢，该值通过市彼场上的可比物潮业或市场数据碎资料来获得。准一个城市在商捷铺的需求和供芳应相对平衡的救状态下，资本庄化率是投资人恳购买商铺期望痛的内部收益率谦，他通过调查取和比较同区域代商铺的租金收则入或营业净收棒入和购买商铺镇价格比率，就猜可知道资本化秤率，并将此比程率作为期望的维投资内部收益装率蜻。奉旺这几年北轰京的商铺投资图市场涌入了大窃量的外地投资答人，如建外Ｓ兵ＯＨＯ五次拍庄卖中晃有彩4若套被外地人买响走；中关村科权贸开盘温州人丽提免前辈1半0苹多个小时就开惩始排队；银科影大葡厦尖0摔1首号商铺榆更是被神秘山核西买家菌以置750昏0鸭万买走，创下好中关村单笔商肥铺成交的最高慰纪录。我以为胖主要原因是中纤小城市商铺投死资的收益率比限较低，而北京棚商铺投资的收结益率比较高，奖这也符合经济厌学中资本流动挪性的原理燕。屠摊如果从更霉深层次分析原族因，中小城市是投资渠道比较惰单一也是一个幼很重要的因素技。在北京等大久城市，人们可帆以投资股票、量期货、邮币卡线以及古玩、字亮画等，即使投选资房地产还可搅以考虑公寓、岁写字楼，但是闪在中国的许多苦中小城市还没昏有形成这样的航市场，有些城赶市甚至没有股骂票市场，至于污投资古玩、字贯画也需要到北碰京来进行交易略，何况投资该必类市场专业知碧识要求更高，环风险更大。即枣使要投资房地慰产，商铺也是惧惟一的选择，形因为这样的城家市根本没有写炎字楼和公寓租尿赁市场。以呼么和浩特为例，职呼市现在没有丰一个真正的公妥寓项目，惟一之已经面市销售企和租赁捷的哲3炕栋写字楼中凭，誓5呀0枝％是开发商顶处债销售出去的滚。所以，商铺罚是中小城市投锦资人最好的、浪惟一的投资品胳种，由于投资伐的人多、而投伟资项目少，这摩也是为什么许承多二、三级城秒市商铺销售价宁格远高于北京在的原因舍。萄鸽除了上述阶因素以外，影链响商铺价格的始因素还有很多族，比如当前国训家的经济发展吵水平、政治的土稳定性、税收筝政策的变化等龟等，但有一点序可以肯定的是防，住宅价格不资是决定商铺价卖格的影响因素育，以住宅价格完来衡量商铺价如格的做法是没批有任何理论基片础支撑的。明八、告不同楼层的定货价方法纸？夕项目楼层价格勉调整系数劳项目楼层与价格调整系数搭是指根据居民茅的生活习惯、踢楼层高低所体街现的通风采光捉、视野等差异禁来调整的楼宇竭价格。在我国工，如果是六层栏多层住宅，一御般是一、六层河较便宜，二、超五楼层居中，不三、四层最贵盼；而对高层住被宅，一般是越飘高越贵。针对悲不同楼层其价纵格调整系数见技下得表傲：注：①m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10%～15%。②如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价×（1+项目位置价格调整系数)×（1+项目楼层价格调整系数)得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。项目水平价格调整系数(1)项目区位价格调整系数区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过1%。(2)户型价格调整系数户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。其价格调整系数一般不要超过3%。(3)单元朝向价格调整系数单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见下表：。单元朝向价格调整系数表(4)景观价格调整系数景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高出许多。故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。其价格调整系数一般不要超过15%，对多面景观也最多不要超过20%。综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。然后用每栋楼的各层楼的楼层均价×（1+项目水平价格调整系数)，即得各单元的初步价格。各单元价格的微调上述各单元的初步价格×相应各单元的面积之和得出整个项目的总价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。可以用以下方法进行微调。1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价除以系数k，其中系数k＝调整后均价/类比量化定价法得出的均价。二是将那些条件差的单元价格再次调低，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价乘以系数k，其中系数k＝调整后均价/类比量化定价法得出的均价。二是将那些条件好的单元价格再次调高，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。黄九、美投资客心理分辨析剥投资商铺的主智要有三类人：树一类属于商铺挑经营者。随着管人们生活水平碗的提高，一些密致力于西饼屋被、眼镜店、美穗容、服装等精钉品店和休闲行肉业的人越来越和多，这批人是播最早关注商铺浴的人；第二类享是商铺炒家。杀像投资住宅一跃样，北京也有谦一批瞄准商铺胃投资的炒家，妖哪儿的商铺要急开始销售了，秒这批人消息最稍灵通；第三类足是外地人。由争于较早地接受卷商铺投资的观春念，铸近年来，由于带股票风险太大各，银行利率的隆一降再降，房途产投资便无疑咽成为投资者关您注的焦点。临骄街商铺、社区阳商业、商业步妖行街、购物中腥心、专业市场友等各种商业形醉态的物业纷纷街涌现，迅开发商与投资撞者共同把这个惭市场推向了高鸡潮巷。树“召管理型商饿铺阻”稻的出现，对广礼大的购房投资青者有利有弊丈：爽回利益方面篇：味A骄.落省去了投资者磨出租的风险和威收取租金的麻垄烦，对于投资腊者来说，可得姐到极大的便利蚊。腾欣B水.发免去了商铺出璃租期间对于物寨业各项管理所味需花费的精力著，经营管理公声司具备对物业示进行规范管理壁的能力，可以锡确保物业出租爽期间的安全及窄业主的各项利扫益内。贩球C框.倦确保了市场运吐作初期的业主去利益。一浊般丧"载管理型商院铺线"护委托经营合同染签订时，都附汽有若干期限的除固定回报条款院，即在市场启习动初期的若干豪年限内，由营旦运管理商向小喂业主按固定利嚷率支付租金回腰报，租赁期限双相对稳定，并报使业主回避了零市场形成初期着较大的经营风野险纷。看洪D缝.翼统一经营的商干铺具备对经营怨业态、整体形渗象、商家组合漠的有利控制，佩有利于实现商挖业物业的整体洞竞争力，促进薯物业与租金的刘长期增值止。下薄投资者的风险血主要在于志：姑疑A侨.盼大型封闭式商波场与商业街或贼普通临街铺面涉不同，各个商场铺能否增值与退口岸关系不大辽，主要依赖于热商场整体经营蝴的成功。在委功托经营合同长绢达毛1崖0例—损2养0较年运营期内，垫一旦商场经营篇失败，商业管攻理公司无力承鼻担租金回报，云会导致业主租艰金颗粒无收浓。馆僚B神.干在委托经营期疼满后，投资者闭取得对商铺的歉处置权，会产宗生种种难以预渠测的后果。或王许部分投资者想不再满足于商头业管理公司的组固定利率回报格，要求自行出拼租或者自营，映这是合理且合德法的要求，这猴将逐渐破坏原育有的经营规划跟和布局，甚至世对整体的经营虚产生负面的影汉响，风险在此莲时将渐渐暴露与。特十妻、商铺的推广伍销售策略技巧裙有哪些陷主要有：庙（茎1弯）一次性付款水：通常都有折两扣。捉（天2轧）分期付款：郑分为免息分期畅和低息分期慧（深3粘）银行按皆：筝又称购房抵押醋贷款，是购房耽者以所购房百屋谱2啊之产权作抵押铸，由银行先支遥付房款给发展拥商，以后购房昂者按月向要银撒行分期支付本损息，银行按揭遵的成数通常由促三成到九成不捕等。卡（升4恼）返租，购房罩者买下物业后价将物业返租给咬发展商，租价滋和租期由双方筒协定。掉（艳5类）升值销售，欠发展商向客户床承诺，若干年填后该物业将升同多少，如届时隆达不到这一幅舒度，则发展商部将按当初承诺调价收回。唤（吃6申）回报销售，烛投资者只须支简付部分房款（牛一般寸是乔3杠0吊％），但暂不阵使用，一定期晌限后，（一般维是臭7迟—魄1诵0皮年）此房产归堪客户所有，等胁于是发展商油用衬7冬0宽％的方块回购森商铺前十年的蛮使用权，前十凉年的租金也归锐发展商所有，反该种方法利于姥统一经营，但叙不利于快速回此收房款。各十一猜、商业地产广扛告的诉求特点输A寸、推广要从商哥业地产的终级浩目的出发，为羞招商、销售、昼运营服务。腥商业地产总的财目标是招商、摔销售及商业运刺营三个方面的垄成功。招商吸虎引到具有强大萝品牌效力的主叫力店，并确保煤商家入驻率达辅到住85僵%堡左右；商铺销底售任务一年的船完成率最低应子达兄到豆30恒%排—姥50从%炭，两年内基本队销售完成；商恢业运营也就通撞过宣传、推广召活动间接或直纺接带来人流、肿产生利润，并鲁实现利润的最困大化。依如何有效的推脱动招商、销售约、运营工作的黑进展，就是评迈价宣传推广工圣作是否合理有渐效的铁定标准也。凯在项目的运作拥过程中，宣传呢推广应根据项代目实际进展状牛况划分阶段。珠并且使每个阶理段的目的、投寺入、策略明确裤，保证推广的驶顺畅和各阶段利间的延续性。童这样可以避免渡盲目的为了宣历传而宣传的事侍情发生，并可祸以有效的控制械推广、宣传中饲所产生的费用犬，合理的分配叼预算费用。通帜俗的讲，就是符好钢花在刀刃广上，该花的决挖不手软，不该穗花的，一分不望动。痛B站、宣传推广中漆，应该明确推否广目的及审核丢标准。狂实用而非美观境，是商业地产本的推广思路。蚕当然，在实用六的前提下，提鸡升更多附加属盖性是最佳的，遣但是，许多时生候，宣传推广息中的广告推广驳过于注重美观普、活动策划过垃于偏重表面的湿热闹，淹没掉程了本应张扬的瞧主题、迷失了买预定的目标。物作为推广中面此对目标群体的化产物，追求广启告画面的个性朋、漂亮，追求浸活动的轰动效生应是没有错的疑，但是必须确货定一个前提，谅即在构思、制普作时，要将策蔑划案与广告稿消看为一种能产张生收益的投资线行为，并能得展到数量化的预弹期收益指标。失不能产生经济病、社会的收益循，那么广告就杜可以判断为无粘效广告煎。鹿据C宝、宣传推广中断，也要作营销草者，而非生硬拳的推销者。服简单的说，要孕知道目标群体傅到底需要什么消，而非我要告蚂诉你什么，更凳不能凭空猜测知。例如现阶段碧目标需要知道摧的是投资政策呼，但是却臆断屋或者按照某个腹策划公司一年践前撰写的策划敞方案发布内容买为投资回报分哑析的广告，这艳属于与目标群追体的沟通不畅帜，续2映、甜3增次之后，目标拿群体的注意力病将会转移，对掉项目的正常进纵展造成不利的胜因素。槽宣传推广部门约在进行一项推梁广、宣传工作约之前，一定要磨先调查市场，脱摸清目标群体会的需要，然后睬对症下药。忌所以，宣传推蚁广部门的工作舌不仅仅是发布扇广告、策划活讲动，也应是一吐个市场的研究览员和熟知目标贝群体心理的专伴家柏。慕勿D炕、公关多一些掠还是广告多一解些？份公关与平面广趣告在商业地产驾的推广宣传中例孰重孰轻？这贺曾是业内人士螺争论的焦点之母一。就笔者看再来，公关与平恋面广告在商业铁项目推广中的怠作用是一样的方，只是根据不径同阶段和传达庙不同信息所选策择的手段。平斩面广告是通过圈创意的新颖和裕诉求点的针对钱性传播信息；伍公关则通过新枯闻、事件的策诸划和推广传递纯企业的信息。宅作为企业宣传隙推广的有效工邻具，是相辅相端成的。渠但是从影响效堤果来说，公关现的千人成本更酿低、造成的口未碑和影响力更寸高一些，此外桃，它的时效性尘也比平面广告也更长幸。封亿E虹、勾绘前景，咸而非强调实用端、优惠。奥住宅的推广格嘴言是：地段、径地段、再地段鞭，不行再加上率降价（优惠）燕；商业地产不口光强调地理上劫的优势，还需芦要强调其商业潜上的前景。例背如，国内多基数趴SHOPPI陈NGMAL躺L谜并不处于传统稀的商圈内，说珠服商家入驻就面靠开发商对前耽景的规划。虽未然商家大多以荒利益为上，但获是真正有实力漂的商家会看重反长期利益。企母业一方面要用购市场的实绩来御证明自己的优都秀，另一方面察企业要不断描毯述自己的美好龙前景给目标群隙体，目标客户膏认可了公司的潮理念、企业的龟发展战略和经慧营思路，即使涌暂时有各方面渴的顾虑，也终净将成为开发商者的坚定拥护者温，与项目站在超一起，共同提保升项目的品牌亏。相反，如果公一味的强调优堂惠，被人认为胆有某些阴暗面慌是对项目非常溪不利的。而且往，商家不会为傍一些优惠去冒除更大的风险忍。碎厨F里、自抬身价，势知名度与美誉烦度并进，张显捏品牌魅力。牧有一些商业地择产为了达到迅巴速招商、销售躁的目的，频频耍参加一些展览览会，把自己混竟迹于普通住宅亦、商场项目中税，这样，短期蛛内可能会招揽流一些商家，但守是也失去了在爸大众心中商业己地产品牌的魅签力，使大众对敲项目的认识等否同于商场，失猾去好奇感，对伯以后的商铺销萍售工作及开业勒运营造成不利麻的因素。吃在商业地产中皱，宣传推广要漂始终坚持知名卵度与美誉度并客进，张显品牌桂魅力。只有知记名度，才能吸葱引目标；只有节美誉度，才能晒提升项目的前隔景空间，吸引贡更多的商家入怜驻；有了自身巡品牌和诸多商斑家的品牌，并万成为一个有机拆的品牌集中营你，后期的销售粒、商业运营才狐能成功。连所以，在商业藏地产的推广宣洞传中，知名度责、美誉度、品仪牌魅力三者应甩紧密结合，绝愈不能顾此失彼赞，珠G环、挖掘自身，蜡树立他人较难科模仿的优势。硬在宣传推广中棋，许多成功的派操作模式和项禽目的自身模式士，往往容易被硬竞争者模仿、凑抄袭。所趴以宣传推广一振定要建立他人丹较难模仿的优棉势。难模仿意池味着竞争的减律少。想在当今哑激烈竞争的市尼场中站住搅脚嫌,赔推广工作在刚成起步时就应该问建立自己的、污他人难以模仿趴的优势，也许蚀项目自身的有排些优势别人的药确难以模仿，漏但不证明无法允模仿，所以我迎们一定要巩固引自身已有的优球势，同时必须粪大力挖掘项目携在推广中新的惠优势和宣传中非的自有模式。栏十二、航商场细节方面嫂1盆、圈根据他们的营世业执照上的法境定代表人来确厌定承租人是否放构成违约：法墓定代表人如果别有承租人，则沈不构成违约，物否则构成违约眨（不论他们是堂要结婚还是其灭他）唇；送2识、承租人的装训修费用由其自用己承担，你也速不承担违约责弟任：不违法的湖双方协议及相酸关条款是合法厕有效的，承租立人在投入资金欧进行房屋装修丑前，必须征得福出租人的同意直，否则在返还颈房屋时应该恢设复房屋原状，冠费用由承租人庆自己负担；政丢府开发行为对陆合同构成不可药抗力，出租人畜对此免责，即牲：不承担违约雷责任隔。双钩不论其合伙协盐议是否真实，邪都不能作为承极租人免责的理视由，因为营业预执照是公文书箭，其证据效力姜大于协议（私贪文书）。也就畜是承租人不能男证明他是现在轿的经营者，结症果：他转租了落！第五、物业一、商场的物业管理内容是哪些？收费构成怎样？商场的物业管理内容包括：

（1）维护管理：清洁维护管理、机电维护、环境卫生维护、咨询系统维护

（2）安全管理：保安勤务管理、中控室管理、消防安全管理、一般安全管理、危机处理、紧急事故处理、风险保险、

（3）市场营销：广告营销、市场企划、租户服务、内部装修、公共关系

（4）业务管理：商家管理、招商工作、商家和约、商家关系

（5）人事管理：人员培训、组织设置、人力配置、薪酬制度、人员绩效考核、劳资关系

（6）一般管理：财务会计管理、财务出纳管理、收银管理、资产管理、财务管理，资金计划调度等、行政管理、货物运输装卸管理、后勤管理、法律事务等

（7）停车管理：交通规划、指挥调度、收费管理、交通安全管理等收费构成：

（1）对众多品牌商家收取商铺租金

（2）对商场内外广告宣传费用的收取

（3）自营部分的经营利润所得

（4）对停车场出租费用的收取

（5）对品牌商家进行公关促销活动收取场地租赁费用二、住宅的物业管理内容是什么？收费构成怎样？国家关于物业公司的管理资质与级别认证怎样？住宅的物业管理内容：(一)日常管理工作1.日常管理工作的内容（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;（3）住户装修管理；（4）车辆管理；（5）客户档案管理；2、安全保卫（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程；

3、清洁绿化

（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；

（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；

（3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；

（4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程；

4、消防

（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；

（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；

（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护

（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；

（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；

（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；

6.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理