当前房地产评估市场状况浅析

PAGE1-教学中心：校本部分数：_______北京大学现代远程教育作业论文论文题目当前房地产评估市场状况浅析课程名称经济专题讲座20**年11月11日目录TOC\o"1-4"\h\z\u一、2021年上半年住宅与房地产业的发展概况 -2-(一)房地产开发保持较强劲的发展势头 -2-1、开发投资持续增长 -2-2、新开工面积增幅攀升 -3-3、开发资金来源三分天下 -3-4、销售总量增长，办公楼、商业营业用房销售势头看好 -3-5、商品房空置得到有效控制 -3-(二)新建住宅的供应量、需求量继续保持稳定增长 -4-(三)租赁市场的发展，进一步活跃了房地产市场 -4-(四)住房分配货币化工作的推进，促进了居民住房消费 -4-(五)住房金融的发展，不仅促进了住房消费的增长，而且改善了信贷资产的质量 -4-(六)住房消费的增长，增加了政府的税收收入 -4-(七)住房消费市场的逐步规范，调动了居民买房的积极性 -5-二、房地产市场发展前景分析 -5-三、当前要研究和解决的主要问题 -5-(一)加快立法，依法明晰产权，切实保障购房人的权益 -5-(二)加大推进住房分配货币化工作的力度，支持职工买房 -6-(三)加快开放住房二级市场，积极培育住房租赁市场 -6-(四)进一步改善住房供应，让百姓放心买房 -6-(五)全方位拓展住房消费服务，加快市场运作 -6-(六)大力发展住房金融，适应居民住房消费的需求 -7-(七)规范发展物业管理业 -7-(八)把握好房地产前景管理工作 -7-参考文献 -7-

摘要尽管近几年住宅建设一直保持较高的增长速度，城镇人均住房面积有了较快的提高，但与发达国家人均住房面积相比、与人民群众日益增长的住房需求相比尚有较大差距。最近一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20％，约有48％的居民提出在二、三年内愿意换购住房；已购公房户中有67％希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。今后10年，我国的住房建设会有持续的发展。具体表现在：投资和消费会同步增长(投资增速有可能减缓)，个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。关键字房地产住房需求发展前景评估分析引言世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。一、2021年上半年住宅与房地产业的发展概况2021年上半年，在住房分配货币化、住房二级市场、住房税收、住房金融等政策的综合作用下，住宅与房地产业继续保持良好的发展态势。不仅有效地调动了住宅建设投资的积极性，进一步启动了个人住房消费，改善了居民的居住条件，还对带动相关产业发展、拉动经济增长起到了重要的作用。(一)房地产开发保持较强劲的发展势头1、开发投资持续增长10月北京土地市场共推出13宗地块，土地总面积57.81万平方米，规划建筑面积85.7万平方米。本月无住宅类用地推出。北京土地市场交易特别是住宅用地市场较9月锐减。仅成交土地13宗，环比减少近20宗，成交土地总面积65.52万平方米，总规划建筑面积82.98万平方米。其中居住类用地仅有1宗，总面积6.87万平方米，规划建筑面积13.16万平方米。2、新开工面积增幅攀升新开工面积持续增长，表明开发商对市场形势继续看好。但因房地产市场的信号一般因为生产的周期要滞后一年左右，因此新开工的增势要引起警惕和重视。要慎重分析市场现状、走向和发展趋势，加强宏观调控和引导，既要防止出现空置量的加大和新的过热，也要避免出现因对市场发展估计不足而产生的供不应求。3、开发资金来源三分天下在上半年房地产开发投资中，国内贷款占24．6％，同比增长36％；企业自筹资金占30．1％，同比增长34．7％；利用外资占1．8％，同比下降26％；其他资金占43．4％(主要是定金和预售收入)。定金和预收款比例的提高，表明商品房预售还占一定的份额，市场仍有较大潜力。4、销售总量增长，办公楼、商业营业用房销售势头看好1-6月，商品房销售面积5126万平方米，同比增长25．9％。其中，办公楼、商业营业用房销售面积增幅达35％和29．2％，高于商品住宅的增幅(25．32％)。可见，在前两年个人住房消费的带动下，随着经济形势的好转，房地产市场在整体启动。5、商品房空置得到有效控制市场除了可有效地吸纳近期上市的商品住房外，还能消化一部分以前积压下来的空置房。商品房空置面积与2021年同比增长0．9％，比一季度减少1．1个百分点，是近几年的最小增幅。(二)新建住宅的供应量、需求量继续保持稳定增长上半年，城镇住宅完成投资1805．49亿元，比去年同期增长21．6%，比同期固定资产投资增幅高6．5个百分点，占全社会固定资产投资的比重为15．17％；其中商品住宅完成投资1458．75亿元，比2021年同期增长29．2％，比同期固定资产投资增幅高14．1个百分点。(三)租赁市场的发展，进一步活跃了房地产市场目前，绝大多数大中城市已经开放了住房二级市场。存量房上市，不仅增加了住房市场的供给总量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。(四)住房分配货币化工作的推进，促进了居民住房消费目前，35个大中城市，已有32个城市出台了住房分配货币化方案。房价收入比在4倍以上的城市，大多已开始发放住房补贴。住房分配货币化方案的实施，提高了职工买房的支付能力，促进了居民住房消费，带动了大量的民间资本进入消费领域，促进了经济的发展。(五)住房金融的发展，不仅促进了住房消费的增长，而且改善了信贷资产的质量近年来，随着住房消费的增长，个人住房贷款也成倍增长。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。因此，个人住房贷款的发展，对于改善银行信贷资产质量也起到了十分重要的作用。(六)住房消费的增长，增加了政府的税收收入近几年来，国家两次调整了住房消费税收政策，降低了税率，促进了房地产市场的繁荣，带动了地方财政收入的增长。(七)住房消费市场的逐步规范，调动了居民买房的积极性建设部会同有关部门采取了一系列措施整顿规范房地产市场。一是发布了新的《房地产开发企业资质管理规定》；二是会同国家工商行政管理局发布了《商品房买卖合同示范文本》；三是发布了《商品房销售管理办法》；四是发布了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》。这一系列政策的实施，保护了消费者的合法权益，在社会上引起了较大反响，受到广大消费者的欢迎。二、房地产市场发展前景分析世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。三、当前要研究和解决的主要问题为了进一步启动住房消费、拉动经济增长、实现“十五”计划提出的住宅发展目标，要针对存在的问题，从以下几个方面采取措施：(一)加快立法，依法明晰产权，切实保障购房人的权益个人成为住房消费主体之后，人们对住房的产权意识不断增强。尽管我国已确立了房屋权属登记发证的法律制度，但由于住房确权体系不完善和物权基本制度的缺位，导致部分商品房销售纠纷产生的源头，也为物业管理的规范和全面推行留下了潜在矛盾。当前，要加快立法，依法明晰产权，切实保障购房人的权益。个人购房之后，最关心的是住房的财产权。要加快制定《物权法》、《住宅法》及《物业管理条例》。(二)加大推进住房分配货币化工作的力度，支持职工买房要采取有力措施，将以前财政和单位买房和建房的资金尽快转换为住房补贴；同时要对出售公有住房回收的资金进行清理，在留足房屋共用部位和共用设施、设备维修基金及房管所转制资金后，将剩余的资金在今后两年集中用于发放住房补贴；要加强对企事业单位住房分配货币化工作的分类指导，确保补贴资金尽快发到职工手上，提高职工买房的支付能力，调动起更多的职工买房和换购住房。(三)加快开放住房二级市场，积极培育住房租赁市场解决部分城市目前存在的上市程序烦琐、入市门槛过高、中介服务跟不上、产权证发放不及时、已购公房上市需经原产权单位审查等问题，妥善处理好上市后的收益分配，把更多的有房职工拉人市场，创造新的市场需求，把市场规模做大。同时，要以财政部和税务总局下发的住房租赁税收政策调整为契机，加快启动和规范住房租赁市场。(四)进一步改善住房供应，让百姓放心买房近两年，居民的住房消费观念发生了根本性变化，对住房的需求已经从单纯数量型需求向数量、质量并重型需求转化；住宅的竞争也已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。科学的规划方案，完善经济适用住房政策，促进经济适用住房建设的持续发展；加快廉租住房制度的建设，行使各级政府的住房社会保障职能。(五)全方位拓展住房消费服务，加快市场运作要加快建立适合中国国情的房地产经纪人执业制度，规范房地产中介业，取缔坑蒙拐骗非法中介，树立优秀中介品牌。通过房屋置换、房屋租赁代理、贷款置业担保、电子商务等，为房屋买卖、房屋租赁提供方便快捷的服务。(六)大力发展住房金融，适应居民住房消费的需求个人住房贷款的进一步发展，关系房地产市场持续发展。因此，加速推进住房抵押贷款证券化的工作应尽快提到议程上，一方面弥补住房贷款资金的不足，另一方面解决商业银行住房贷款流动性差的问题，进一步提高金融对住房市场的支持力度。(七)规范发展物业管理业进一步推行竞争机制，通过优胜劣汰，改变目前行业中存在的管理工作不到位、服务质量差、收费不规范等问题，切实提高管理及服务质量，改善居住环境。(八)把握好房地产前景管理工作统计局最新公布的“1-8月份全国房地产市场运行情况”显示，前8个月绝大部分指标进一步好转，国房景气指数转入100点以上的景气区间，比7月份提高2.07点，连续5个月上升。多家机构认为，随着前8个月开发投资、新开工面积等指标好转，未来房地产行业景气有望提升，投资回升趋势有待进一步巩固。参考文献 施建纲：《房地产开发与管理》，同济大学出版社，第115页。余元鹏：《房地产从业人士实战专业知识一本通》，机械工业出版社，第55页。谢家瑾：《中国房地产》,中国人民大学出版社，第16页。

叶潭：《中国房地产战争》，山西人民出版社，第23页。\o"阳德鸿"阳德鸿：《地王之王（金融危机下房地产行业的自救与绝杀）》，百花洲文艺出版社，第88页。

本科生学位论文论多媒体技术在教学中的应用姓名：指导教师：专业：教育管理专业年级：完成时间：

论多媒体技术在教学中的应用[摘要]多媒体不再是传统的辅助教学工具，而是为构造一种新的网络教学环境创造了条件，特别是对于教育社会化来说，多媒体网络是一种更理想的传播工具。多媒体本身具有：融合性、非线性化，无结构性、相互交涉性、可编辑性、实时性等特点；同时运用在教育教学上又有其特长：利于信息的存储利用、是培养发散性思维的工具、促使学习个别化的实现。多媒体在教学中的应用有着多种的形式，它在提高学生学习兴趣上有着积极的作用，同时它还能促进学生知识的获取与保持、对教学信息进行有效的组织与管理、建构理想的学习环境，促进学生自主学习等多方面的效果。立足未来发展，利用多媒体网络技术，开展教学试验。[关键词]多媒体网络教学系统资源共享多媒体技术主要指多媒体计算机技术，加工、控制、编辑、变换，还可以查询、检索。人们借助于多媒体技术可以自然贴切地表达、传播、处理各种视听信息，并具有更多的参与性和创造性。当今多媒体已成为广泛流传的名词，但人们对于它的认识，特别是对于它在教育教学方面如何更好应用，未知的因素还很多。

一、多媒体的教育特长任何一种媒体不管其怎样先进，它只能是作为一种工具被应用到教育领域，能不能促进教育的改革，。。。。。。应当吸取教训，加强理论研究，充分认识多媒体的特性及其教育特长，以便更好地在教育领域开发应用多媒体。

1、多媒体的特性

（1）融合性多种符号系统的融合是多媒体的特性之一，多媒体的这一特性区别于过去媒体符号系统的单一性或复合性。也就是说多媒体技术不是将符号系统叠加，而是具有整体性的融合。

（2）非线性化，无结构性因为多媒体是在超文本、，其组合结构是固定的、不变的。

（5）实时性多媒体信息中的声音、活动视濒、动画于时间有密切联系，对它们进行呈现、交互等集成处理是实时的。在显示某一主体内容时，其视听信息具有同步性。

2、多媒体的教育特长

（1）信息的存储利用便利多媒体特别是多媒体WWW网络信息的存储、提取、双向传输非常便利，它应用于教育，更利于教学信息传播机制的建立。

（2）发散性思维的工具在培养学习者发散性思维方面…………或创造性思维的基础。

（3）促使学习个别化的实现多媒体WWW网络有利于个别化的实现。因为学习者各人需求、学习经验、认知程度等不同，学习方法也有差异，由于多媒体教学信息的多角度多层次性，不具有固定的学习目标和既定学习路径，学习者可以自定学习路径选择自己需要的学习内容。

四、迎接信息时代，运用多媒体技术，实现网络教学传播

21世纪是一个信息高速发展的时代，…………，首先必须认清以下问题：

（一）多媒体不等于光盘化

。。。。。。由于人们认为这就是多媒体，因而也就将多媒体作为一种更完美的形象化教具。

（二）多媒体不是CAI的延伸