温泉别墅房产项目可行性研究报告

第一局部市场局部1.1重庆市房地产市场走势结论:从2005年全年房地产业的各项开发指标可以看出,重庆市房地产市场呈健康良性开展趋势;重庆市房地产市场持续出现供需两旺的局面,1.1.1全市情况2005年主城商品房市场销售稳定，全年销售面积1156万平方米，同比下降4.43%；销售金额327亿元，同比增长13.8%。其中，商品住房销售面积1008万平方米，销售金额261亿元，同比增长9.34%。去年主城区商住房成交均价2887元/平米，同比增长8.45%。去年1-12月，我市GDP同比增幅11.8％，城镇居民可支配收入增幅11.3％。房价依然保持稳定增长，增幅与前二者较协调。去年主城区商住房供销结构根本协调。2005

年商住房供给方面，面积在120平米/套〔建面，下同〕以下的占60.85%，价格在3000元/平米以下的占73.34%；需求方面，面积在120平米/套以下的占50.82%，价格在3000元/平米以下的占72.96%。11.2北碚区概况结论:北碚区总面积为755平方公里，总人口65万人，并评为国家级可持续开展综合实验区；2005年全区实现地区生产总值81亿元，同比增长11.2%；全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年同期增长8.3%；1.2.1北碚区情况分析概况北碚位于重庆市区西北郊的缙云山下，嘉陵江畔，幅员面积755平方公里，人口65万，地处四川盆地平行峡谷地区，属典型的亚热带温暖湿润季风气候，森林覆盖率到达30％以上，年平均气温17.7度，降雨量1203毫米，无霜期334天。是重庆的风景旅游区。地理位置优越，距重庆市中心仅24公里，距江北国际机场28公里。是重庆的历史文化名城，重庆都市圈的重要组成局部，被评为国家级可持续开展综合实验区、全国首批风景名胜区、国家级山水园林城区、全国造林绿化十佳城市。2003年获建设部“中国人居环境范例奖〞。

经济开展据统计，2005

年全区实现地区生产总值

81

亿元，按可比价格计算，同比增长11.2%。第一产业实现增加值4.2亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值45亿元，增长13.0%，其中工业实现增加值37亿元，增长13.6%；第三产业实现增加值33亿元，增长9.5%。全区经济增长的主要动力仍然是工业经济，2005年全区工业经济对全区经济增长的奉献率达63.6%，拉动全区经济增长6.3个百分点。城乡居民收入增长加快。全年城镇居民人均可支配收入9950元，比去年2同期增长8.3%；工业区现状及开展趋势地区工业实力雄厚，门类齐全，拥有存量资产

70

亿元。形成了以四联仪器仪表集团为主的全国三大仪器仪表工业基地之一，以华光仪器厂、重庆光学仪器厂为主的光学仪器工业，以华伟电子设备厂、重庆专用汽车制造厂、红岩机器厂为主的机械制造工业，以大新药业股份为首的医药制造业，以北玻仪器总厂、北盛玻璃制品有限公司为骨干的玻璃制造业等六大工业支柱产业。形成了48个行业、200多个门类、2万多个品种的综合性工业体系。有近百家中央、市属企事业单位，许多产品在国内外享有盛誉，近100个产品远销海内外120个国家和地区。交通状况水陆交通方便，下汇长江直达鄂、湘、赣、皖、苏等省和上海市。襄渝铁路穿越全境可直达成都、武汉、郑州、北京等地。有212国道贯穿全境，并有跨省级公路及专用线12条，实现了村村通公路。北碚城区距重庆市中心区24公里，距重庆江北国际机场28公里。各街、镇和风景名胜点均有公共汽车相通。2002年峻工的212新线渝合高速公路在北碚境内有3座互通式立交桥。即将建成的渝怀、遂渝铁路穿越其境。一个贯穿东西南北，干支相连，水、陆、空相衔接的高效路网系统将逐步形成。区内配套有各类科研所67个，其中部级科研机构4个；有全国重点大学两所。文化、卫生、教育、体育各项事业繁荣进步。先后获得全国“两基〞、“幼儿〞教育先进区、全国体育先进区、全国文化模范先进区、全国绿化先进区等十六项国家级荣誉。通信十分便捷，邮电网络遍布各镇、乡，有26万门程控；移动通讯基站100多座，实现了程控化和长途传输数字化，可与国3外190个国家和地区、国内2000多个市县直通信息。党政办公自动化居全市领先水平，是国家城市信息化试点区。能源供给充足，全区电网供电能力到达100万千伏安，送电线路长350公里，配电线路长400公里，供电可靠率99.7％，电压合格率94.2％。全区铺设和安装了天燃气管道400多公里及相应配套储气罐站，城区天燃气气化率到达90％以上。城市年供水能力到达3000万吨以上，日污水处理能力5万立方米，地区工农业和居民用电、用气、用水丰裕.城市面貌日新月异。1.3.1工程周边城市规划、开展概况工程所在地块已经纳入城市开展的快车道，如：蔡家组团、北碚十里温泉城、西南客货运中心、城市快速干道等都处于本地块所在区域或周边区域，且不少工程以进入实施阶段。蔡家组团蔡家组团位于本工程西侧，境内生态环境优良，西靠中梁山脉，周围有北温泉、小三峡等著名的风景旅游区。其面积为75.5平方公里,规划人口45万人。作为“重庆外围十一组团〞的重要有机组成部分以及北碚“1331〞的重点工程，蔡家组团处于重庆北部新区、沙坪坝区、渝北区和北碚区的枢纽位置，也处于重庆主城向北拓展的重要地区。现在整个重庆城市开展继续向北扩张，北碚又在实施南下开展战略，与重庆主城的北上战略对接，蔡家组团因此成为重庆北上、北碚南下的对接点。蔡家组团的建设开发将分三个时间阶段进行。到2007年，蔡家组团启动3平方公里起步区的建设，组团形象初显。到2021年，建成面积8平方公里，人口10万人。规划一期范围交通网络根本完成，城市形态根本形成。到2021年，建成面积31平方公里，人口45万人。形成较为完备的城市形态，城市品质到达沿海优秀城市水平。整个组团将形成中心城区加五大片区的格局，中心城区以金融商贸为主，五大片区分别为高尚居住片区、运动休闲片区、综4合开发片区、产业开发片区及工业片区。蔡家组团的快速开展已经吸引了大批投资者，总吸纳资金已达70亿元；

重庆十里温泉城重庆十里温泉城位于北碚区城郊,面积约为

10

平方公里.区域范围包括北温泉、金果园、金钢古镇、协和村、澄江镇运河村的沿嘉陵江及运河两岸地区。该工程总投资12.7亿元，建设期限为2005年——2021年。建成后将使该片区成为一个集休闲度假、商务会展、养生保健、旅游购物为一体的综合性旅游文化区域。

西南最大的铁路客货运中心按照重庆市整体规划，在“十一五〞期间，重庆市将新建铁路6条，并在212国道沿线的井口及双碑间修建我国西南最大的客、货运站，其客、货运将辐射整个西南地区。本工程距离规划中的客运站只有10分钟的车程。

重庆市二环路的建设与212国道的改造重庆市二环高速路已于2005年12月全面开工,预计将于2021年底全线通车,通车后将使重庆市各区的之间的交通问题得到极大的改善并能使重庆市的高速公路能直通所有相邻省市.本工程与规划中的高速公路出口距离800米.212国道是重庆市通往北碚城区的一条交通干道,由于近年沿线楼盘、沿线经济开展迅猛。212国道已不能满足其间的需求。212国道的改造工程将于2006开工，2007年完工。改造后的212国道将实行双向6车道、红线宽度为54米，届时。沙坪坝与北碚之间的车程可缩短20分钟，将位沿线产业的开展带来更多的机遇。51.4地块概况结论:位于北碚区南部，总面积为300亩，地形较为复杂；自然环境较好，交通便利；建筑形式可考虑两种形式相结合，即独立别墅及联排别墅.1.4.1地块位置及概况该地块位于北碚区南部，位于212国道以北一侧，背靠中梁山国家森林保护区，整个工程地势北高南低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。通过地下钻探，已获得水温为44摄氏度，每日最高流量为7000—8000立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。该地下温泉水已获得?温泉水质检验报告?，据估计如按每日以1300立方米的开采量进行开采可以持续开采20年以上。1.4.2工程产权及土地状况工程原命名为*******，由****公司开发，因资金缺乏，现工程整体转让，整体转让价格为****万元。我公司现与****公司达成初步意见，同意由我公司先支付****万元履约保证金，当我公司通过招拍挂成功获得本工程300亩土地开发权后，再支付剩余的转让款。该工程已取得?土地证?的土地面积为19亩，并已兴建了综合楼〔5296.64平米〕、建筑面积为3600平米的八栋花园洋房〔已售并以7%的回报率进行返租〕等建筑物。已根本完成大门、景观湖〔35亩〕、广场的兴建及绿化。该工程已向自然村租用580亩土地，其中280亩土地已支付276年的土地租赁费用，剩余300亩村有林地已支付50

年的土地租赁费用，目前这些土地大局部以毛地状态存在。已将土地使用性质转为建设用地的土地为200亩。1.4.3环境该地块背靠中梁山国家森林保护区，周边道路整齐，绿化较好，环境优良。同时，地块围山而成，植被丰富，自然环境优美。并有占地50亩、落差高达8米的动水人工湖两个。1.4.4交通因片区人气缺乏，过往公交车较少。1.4.5建筑形式鉴于地块自然景观好的特点，本工程地块可建高端物业，建筑形式可考虑两种形式相结合，即联排别墅、独立别墅。1.5SWOT〔工程优势分析〕结论:优势：自然环境和温泉资源是本工程最大的优势；劣势：对外交通不便，地形复杂，前期投入较大；时机：填补市场空白，可提升公司品牌；威胁：由于工程体量较大，销售周期可能较长。1.5.1优势〔S〕1、地块位于北碚区以北，背靠中梁山国家森林保护区，地块自然环境非常好，是当地不可多得的居住区域；72、

交通比拟便利，紧临212

国道、渝合高速路、二环快速路布置3、4、5、

于地块周围，出入相当方便；地块地形优势比较明显，可依山而建高尚物业，利用工程原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一岛、一泉、二溪、二湖、四园〞为主题的特色园林，从而提升小区物业档次，而且与北面的国家森林保护区相照应；本工程的温泉、矿泉水资源不仅仅能给工程带来一大卖点，也可以将这一资源进行市场化的运作；本工程可向临近地块开展，具有可持续性开展的前提；1.5.2劣势〔W〕1、该地块离北碚中心尚有一段距离，且公共交通不兴旺，规划中配套设施建设尚需时日，故生活比拟不便；2、地块存在一定的缺陷。地块还属于毛地，平整土地的前期投入较大；地形不规那么，并存在一定的高差，设计开发难度较大；3、该地块植被丰富，高差较大，未来消防及小区平安问题的处理难度较大；4、工程以北仍有局部村民居住，将影响本工程的外在形象。1.5.3时机〔O〕1、随着三溪口、蔡家组团众多高尚社区的新建，该工程所处区域已被重庆消费者所接纳，该片区已成为重庆市房地产市场的一大热点；2、成功开发此工程将使公司品牌在重庆范围内进一步提升，为公司持续开展带来良好的效应；3、工程周边的在售的高端物业，在规划设计及营销推广方面并没有非常出彩之出，为本工程推入市场留有一定的提升空间；84、5、6、7、

重庆市政府已将本工程地块纳入主城区范围内，对于本工程销售价格而言有了一定的上升空间；重庆市2005年住宅平均销售价格为2800元/平米，同比上年增长9%，可见整个重庆市的房价还是处于一个偏低的水平，整个市场价格仍将持续健康的向上开展，对于本工程来至政策、行业方面的威胁将大大降低。市场目前供给的独立别墅、联排别墅设计的面积都较大，如果我们将本工程定为小栋别墅，那无论是在总价上还是在消费者的接受程度上都是很有优势的；地产新政以来，政府加强了对别墅用地的控制，并逐渐减少相应土地的供给量，对于取得土地的开展商而言将又是一个时机。1.5.4威胁/风险〔T〕1、市场竞争剧烈，因同类产品〔别墅/联排别墅〕在该区域都有供应，并受当地经济条件制约，及目标客户相对较为狭窄，销售周期将会较长；2、于本地块取得?土地证?的土地只有19亩，其余300亩土地将由土地储藏中心收储后，进行招拍挂出让，土地出让金的价格由于受市场的影响，很难进行准确预测，这将对本项目带来了很大的不可预测性。1.6工程需求预测结论:重庆市别墅市场整体供需持平但市场需求尚未得到有效挖掘。目前重庆人均建筑面积仅为

20.4

平方米，大大低于全国人均住9房水平。对广阔的房地产开发商来说，这是一个巨大的市场蛋糕。未来10年，重庆的城市化率将到达45%，主城区面积将由现在的600多平方公里扩大到2700平方公里，未来5年每年将有60万人口农转非，其中有20万人要进主城区，必然进一步激发住宅需求。重庆主城区的住房均价为每平方米2800元，对于一个直辖市而言不仅意味着房价上涨的巨大空间，还预示着房地产的升值潜力。据统计，当前重庆别墅市场上的别墅工程〔包括在售的和亮相未售的〕占地已达15000余亩，总建筑面积为500万余平方米，共12000余套。同时一些混合工程〔别墅产品+花园洋房〕的占地面积已达5000余亩，总建筑面积为460万平方米左右，总套数13000余套。预计未来四年放量总计会到达6000套以上，即每年1500套。重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在1500套左右，每年成交量以10%的速度增长，根据2003年至2005年的别墅市场吸纳规律，独立别墅和联排别墅与总份额的比例为3：7，即独立别墅每年的消耗量在450套左右，联排别墅每年的消耗量在1050套左右。目前重庆市一般高级社区的顶层跃层(把高层与多层统一估计)的比例占户数5%左右，面积比应该在10%左右。2005年主城区住宅销售1100万平方米，其中30%的高档楼盘量就有330万平方米，以10%的比例计就是33万平方米，以平均每套200平方米计算就有1650套的成交量；加上全跃层设计与叠拼别墅，2005一年有能力购买别墅级物业〔联排别墅及以上〕的客户选择了类别墅物业〔顶层、跃层、花园洋房等称为类别墅〕的量应该在3000套以上，而别墅物业的成交量在1500套左右。10以此类推，重庆市高端物业的年消化量应该在

4500

套左右，类别墅项目对高端客户市场的分流量体比例为

7：3以上，也就是说至少有品。

70％的别墅级客户没有购买别墅型产看来有点供大于求，但实际上，真正的需要远没得到满足。1．7重庆别墅市场分析结论：重庆别墅市场正处于高速开展阶段，整个市场总体供应量较大，但实际上有效供给却缺乏。重庆别墅市场已自然形成了几个热点区域，并各领风骚。1.7.1重庆别墅市场历史及分析重庆别墅市场开展主要经历了三个阶段，即〔1995年以前的〕市场萌芽期、〔1996-2002年〕市场平淡期、〔2003年至今〕重庆别墅市场的真正兴起。市场一波三折又走到一个新的高点，市场从11产品形态、置业对象、市场容量等方面折射出高端市场的特有风采。阶段一：重庆别墅市场萌芽期〔1995年以前〕这个阶段主要是跟风中国第一个房地产开发热潮席卷而来，对本地购置力不切实际的估计，开发比拟盲目。目前市场硕果仅存的主要有锦绣山庄、翠湖山庄等。整体市场经历了超长的销售周期，甚至一度搁浅，更出现了玫瑰山庄之类的烂尾楼，给市场留下的大多是教训。以纯别墅工程为主，建筑单体的风格以欧式为蓝本，风格混杂，比例失调，细节化的工艺较差。开始注重社区园林打造，锦绣山庄还是重庆第一个国家园林绿化小区，至今其园林建筑都堪称经典。拉开了重庆高端物业管理的序幕。尤其是锦绣山庄物管更成为目前重庆大多数高端物业的管家婆，这个时期的物管费至今都保持在元/平米的水平。工程营销手段匮乏，大多没有广告意识，除锦绣山庄外，一些早期工程连主题广告语及户外广告牌都没有。阶段二：重庆别墅市场的平淡期〔1996-2002年〕这个阶段重庆早期花园小区初显雏形，如洋河花园、珠江花园、南方花园、龙湖花园等，市场重心及开发热点受到转移，重庆第一批综合型社区别墅出现。期间，中国第一个长假的执行以及人们对“5+2〞新型生活模式的追求，近郊度假型别墅一时鼎盛。另一方面，受国家出台?空置高档房地产开发工程的通知?的影响，伴随着中国第一个房地产开发热潮的衰退，别墅开发更加谨慎，整个市场进入了较长的平淡期。直到2002年11月龙湖香樟林别墅的开盘旺销才开始了重庆别墅市场春天的首映礼。本阶段市场主要特点12有：社区形态主要以综合型社区的都市别墅和城市近郊的度假型别墅为主。整体市场呈现“欧陆风〞的鼎盛时期。产品形态仍以独栋别墅为主，同时出现了联排等产品形式。独栋大多在300平米以上，联排大多集中在220-300平米之间，整体户型有走大趋势。尤其是海兰云天一期独立别墅大多集中在400-500平米之间，甚至到达700平米，市场接受度较低。开始注重物业管理，小区大多自己成立物管公司。重庆外乡知名的物业管理公司大多在这个阶段成立，如龙湖、大昌祥等。但也有工程为了营造更多的卖点，开始引进国际品牌物管公司作为物管参谋，如世邦魏理仕、香港梁振英测量师等。价格较低，度假型别墅大多集中在2000－3000元/平米的水平，尤其是99年推出的全兴一品庄园别墅更以1680元/平米的建面起价引得市场侧目。都市别墅大多集中在4000-5000元/平米的水平。阶段三：重庆别墅市场的兴起〔2003年至今〕随着香樟林别墅2003年6月的完销，并创造了重庆别墅市场单价超过万元的历史记录，点燃了重庆别墅市场的战火。尤其是随着国家45号文件对别墅市场用地的叫停，对手中握有可供别墅开发用地的开发商来讲不啻于一道兴奋剂，市场供给量随即翻番。重庆伴随着全国第三次别墅开发高潮的来临而气象万千，整体市场日新月异。本阶段市场主要特点如下：1、外企大举入市，重庆进入大盘时代，重庆别墅市场也进入大盘时代。占地上千亩的别墅工程不断涌现，如占地1500亩的中安翡翠湖、2000亩的天龙长青湖、1600亩的蓝湖郡、3600亩的保利13高尔夫等。重庆外乡开发商也迅速成长，市场大局部别墅都由外乡开发商操刀。2、别墅产品分级。一方面随着2005

年亚太市长峰会在渝举办的利好消息，出现了佰富高尔夫、保利高尔夫及红塔高尔夫等高档别墅工程。开发商自身对别墅市场的研发能力也不断提高，涌现出蓝湖郡及世纪花园等纯别墅社区，更有中安翡翠湖的3000万楼王荣升2004年?福布斯?中国十大别墅之列，使得重庆别墅在全国市场获得一席之地。另一方面在有“中国TOWNHOUSE年〞之称的2003年，TOWNHOUSE等经济型别墅也在重庆大行其道，主要是针对以前购置顶跃、花园洋房的客户。近两年总价在50－150万的经济别墅就有中天香悦华府与佳华水彬林等22个联排与叠拼工程。客户多元化。随着社会经济开展推动着重庆别墅消费群体的形成，外乡消费者已成为购房主力。有私营企业主、企业董事、企业金领及个体经营者、公务员、律师、医生、大学教授、教师等中产阶层。市场供给量巨增，2003－2004年新增别墅供给量就超过以往历史供给的总和还多。自然资源等环境因素日显优越，尤其是

SARS

后低密度的经济型别墅走俏。这个阶段营销诉求面更加广泛，除了品牌开发、生活圈层、生活方式、智能化、品牌物管、自然人文资源等，产品的研发成为市场热点。如有借鉴传统民居生活形态的中华坊，有追忆上海里弄洋房的世纪花园，有颠覆重庆市场的地中海风情的蓝湖郡西14岸；有几度考量产品尺度的高山流水二期的纯独栋别墅，也有追求实惠的建工未来城与北温泉9号的夹层设计，更有发挥业主个性的长青湖、美茵湖谷·天鹅湖的别墅DIY。

1.7.2重庆市别墅区域市场分析

渝北区市政府的北迁决定了渝北区的地产业也不断开展，而房地产开发建设的突飞猛进，也极大地推动了渝北区城市建设的步伐和城市化进程。不管是从龙湖的进驻就开始开展的新牌坊板块，还是现在正处于开展势头的冉南板块，似乎都显示出这样一种形态——渝北，将是今后重庆开展的重心、中心!而渝北又聚集了重庆别墅的豪华阵容：保利高尔夫花园、龙湖香樟林、长青藤、伽蓝艺墅、山语间、青河湾等，都由品牌开发商开发，给高端收入人群提供了多种选择。

北部新区随着大量国内各地知名房企的进驻，“城市向北〞口号的提出，“离尘不离城〞的地理位置，都决定了北部新区是低密度置业的首选地区之一。从金开大道的棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园到人和的比华利豪园、锦绣山庄等等，可以说，以别墅为代表的低密度住宅已经是北部新区的一个标志性产品。但目前北部新区生活配套设施的缺乏却是一个不争的事实。

北碚区北碚由于地理位置的关系，独居主城一隅，随着渝合高速公路的通车，15及二环路的开工将大大拉近北碚与中心城区的距离。其得天独厚的风景旅游资源、历史文化资源已经吸引大批的开发商进驻，今天的北碚无疑已经成为重庆都市圈的重要组成局部。目前的北碚中心区一共分为四个板块：老城区、城北新区和城南新区、三溪口片区。三溪口片区已经成为该区的热点。以2003年推出的中安·翡翠湖为代表，目前正在推售湖边别墅，还有香溪美林以及正在修建的红塔高尔夫工程。这个片区将成为重庆又一高档住宅生态社区的聚集地。

南岸区南岸区作为去年商业增长最快的区域，也是目前重庆市住宅开发的热点。亚太城市市长峰会在南岸的召开，将极大的促进了南岸本身经济的飞速开展，这也就决定了南坪中央商业区的房地产开发仍要以高层和商用楼为主。但是，由于南山片区特殊的地理环境，大片的绿化自然资源，加上以陪都遗址为代表的历史人文资源和以一棵树观景台为代表的现代人文资源，使得它成为一个“离尘不离城〞的别墅文化区。

江北区目前江北区正以观音桥为中心向外辐射，商务的飞速开展决定了它无法拥有大量低密度住宅，更何况是别墅的兴建。江北区的新规划和市政府的北迁，注定了它将成为未来重庆的核心商务区。而大石坝—石马河板块，由于受到老工业的限制，配套设施缺乏，楼市开展缓慢。从城市布局上看，石门大桥两侧都是具有开发潜力的位置，这里以前是江北农场，植被资源丰富，有景色优美的江景、坡地，桥南又有大石坝公园、鸿恩寺等，拥有大片绿地、森林，自然优势独特。由于板块内目前居住条件不很成熟，离市中心距离较远，目前开16发的工程主要是低密度的别墅，如：宏帆·半城中央、华立·天地豪园、佰富高尔夫花园等等。

九龙坡区从2001年国有企业逐步从九龙坡区的退出到房地产开发企业的逐步进入，现在的房地产业已经成为九龙坡区的的支柱产业，去年九龙坡区又打出“成熟西区，魅力人居〞的旗帜，这将使九龙坡区成为重庆主城区三大板块之一。具体来看，九龙坡区杨家坪步行街周边、石桥铺转盘附近商业较为发达，地价相对较高，也较难实现低密度置业，但稍远一些区域如杨家坪九龙大道，因可供开发的土地面积较大，成为主城西部低密度社区开发的佳地。

巴南区重庆城市化进程不断加快，主城在“北上南下〞的城市开展格局下，并且将“向南〞进行到底，大批物业、房企纷纷入住巴南，带来了先进的建筑形态和整体社区规划理念，从而促使本区域的产品走势，逐渐向以别墅为主的低密度住宅迈进。目前巴南区的房产开发主要集中在鱼洞板块巴线大道沿线和李家沱板块土桥街道，其产品规划和生活环境的营造都在逐渐向主城其他已开展成熟的区域靠拢。

重庆市别墅市场现状

重庆市的低密度住宅开展之所以进入到一个高速开展阶段。主要原因有以下几点：其一，按照正常规律，5—10年是住宅升级的一个周期，在市场不成熟的阶段，这一周期相对更短。重庆房17地产市场的起动时间比拟晚，从99年左右才开始进行大规模的开发，早期市场买卖双方都不成熟，直白的说是很多中高收入阶层花了钱，但没有买到好房子，所以近年来住宅升级换代的顶峰，这在直接拉动了低密度住宅的开展。其二，交通条件的改善、消费观念的转变在很大程度上影响了居民的购房特征：人们生活对繁华地段的依赖性在不断削减，特别是有车一族，人们在购房是更注重景观质量和物业本身的品质。对于低密度住宅开发来说，拥有良好的自然生态资源和先天景观优势的地块无疑是抢占了制高点。其三，在重庆，除城市中心住宅以外，比拟具有形象档次的住宅有两类：一是江景房，以不可复制的先天景观优势作为卖点；二是低密度住宅，以明显超出普通住宅小区的户均绿化拥有指标、人与景观良好的交融性，以及小区整体的高形象档次作为卖点。在未来3—5年内，中高档住宅市场低密度住宅将保持主流的地位，很难有其他物业成规模的冲击其主流地位。重庆别墅市场，外表上看总体供给量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境优美、规划设计合理、交通便利，总价在70—90万元的联排别墅、总价在120—140万的小独栋别墅都存在着供给空缺。局部别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化气氛等。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是局部18开发商对本地市场的特性研究不够。并在在工程包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混淆于普通住宅。1.7.4独立别墅的特征1、少数人拥有，别墅是房地产市场上顶级物业，相应地，其消费主体是社会金字塔的顶尖阶层。2、对环境要求极高，良好的环境包括自然环境和人造环境甚至还有人文环境。3、低容积率。别墅是极低密度住宅，容积率一般低于０.5，覆盖率低于30%；4、居住物业中售价最高。因其拥有稀罕珍贵的自然景观，物业档次高，故售价也最高。5、超值享受，且是购此类物业的人地位与身份的象征。1.7.5联排别墅的特征1、介于集合住宅和单栋别墅之间，户与户之间既独立，又相连，形成连排独立住宅。2、低密度，由于层数低，户型面积大，户数少，所以总建筑面积较少，容积率较低，一般在0.8左右，但覆盖率较高，往往高于50%。3、建于城郊结合部且有一定的自然环境。4、设计新颖，须做到统一的整体设计，外部与自然相结合，内部人性化。5、超值享受。即有别墅品味但远低于别墅的价格。竞争楼盘分析中安翡翠湖中安翡翠湖温泉别墅工程，位于重庆市北部新区、沙坪坝区、北19碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地1500亩，其中翡翠湖占地500亩，容积率0.32。中安翡翠湖温泉别墅主要的建筑形态为独立别墅和联排别墅。另有温泉度假酒店、学校等配套设施，整个建设周期为四年。工程方案分四期完成。工程一期163套已全部售罄，二期北区A、B组团销售率为90%，目前在售的主要是北区C、D组团联排别墅及独立别墅。联排别墅共计238套，分别由150、180和210平方米三种户型组成，价格从63万元至150万元不等，由于紧靠212国道，噪音将大大影响其整体质素。由于缩小了建筑面积，其相对较低的总价及其品牌所具有的一定品牌号召力将能够吸引一局部潜在的客户。独立别墅紧靠翡翠湖畔，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景、湖景得到了更有机的统一，但由于其11000元/平米的单价，将大大制约其销售的进度。龙湖蓝湖郡蓝湖郡位于金山大道与金开大道交汇处。经金山大道、五童路仅10余分钟可到达渝中区。工程总占地1600亩，一期占地408亩一期为772套，其中联排别墅743套，水边独立别墅29套已全部售罄。户型面积：联排别墅约210平方米-290平方米；水边独立别墅约400平米。联排别墅均价为8000元/平方米，独立别墅为13000元/平方米。2005年蓝湖郡西岸以全年11.5亿元的销售额，成为2005年重庆楼市单盘销售最大赢家。作为重庆市房地产市场的领头羊其无论是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。在户型设计上诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。别墅的结构也做到了“雕刻〞般的精准搭配，它大量采用一层结构，客厅放弃了大而空的格局，分为多个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证；尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间〞的运用，在重庆豪宅市场上更是首次出现。对于任何营销而言，最大的难点的是，找到恰当的方式，扩大被营销的事物的影响。龙湖·蓝湖郡，作为重庆地产中顶级的楼盘，20要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是一件容易的事情。蓝湖郡找到了，256幅毕加索原作版画于蓝湖郡体育中心展出。这就是“一生一栋〞的龙湖蓝湖郡。1.8工程定位结论:楼盘定位：以中高端物业来定位，建筑形式采用独立别墅及联排别墅相结合。客户定位：主要针对公务员、大学教授、医生、工厂老板、私营业主、企业中高管理层。价格定位：独立别墅及联排别墅折后均价初步定价为4000元/M2户型定位；建议本工程中的联排别墅以四房、五房为主，面积在180～200M2之间，独立别墅的面积控制在300～350M2之间。1.8.1楼盘定位工程的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。建议本工程以中高档物业来定位，建筑形式采用联排别墅、独立别墅相结合。1.8.2客户定位楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高、而且收入较稳定的一局部人。我们工程针对的对象主要是：年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、大学教授、医生、企业高级管理人员居多，这局部客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。21比拟标的比照物业名称本工程比拟标的比照物业名称本工程香溪美林北温泉九号中安*翡翠湖区位20202320交通便捷20202320公共配套20222521区域规划20202220周边环境20202220合计100102115101因素修正系数0.980.860.99比拟标的比照物业名称本工程香溪美林北温泉九号中安*翡翠湖多，这局部客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。1.8.3价格定位住宅价格〔多层/小高层价格〕案运用房地产估价理论之“市场比拟法〞，选取工程周边较有代表性的楼盘中安*翡翠湖、北温泉九号、香溪美林中的独立别墅及联排别墅作为可比案例，综合考虑其地理位置、周边环境、楼盘档次、公共配套设施、社区规模、物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格；区域因素修正表比拟工程个别因素修正表比拟工程22物业档次15151518环境景观15141518户型结构15151515工程规模20232028建筑质量15151615发展商品牌10121112物业管理质素10121113合计100106103119因素修正系数0.940.970.84综合修正表物业名称香溪美林北温泉九号中安*翡翠湖工程折后均价400039007000区域修正系数0.980.860.99个别修正系数0.940.970.84修正价格368532535821通过市场比照法评估该工程可实现的折扣均价为：〔3685+3253+5821〕/3=4253元/㎡结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度，所以建议本工程折后均价初步定价为4000元/㎡。由于本项目为纯别墅社区,商业面积较少并且商业局部只是作为社区的配套,并且在短时间内商业局部的价值很难体现,现不考虑销售,只作为出租使用.23221.8.4户型定位22本工程所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居住的条件，除了对小区环境比拟注重外，更注重室内的气派。独立别墅：建议本工程中独立别墅总面积控制在300～350M之间联排别墅：建议本工程中联排别墅以四房、五房为主，总面积控制在180～200M之间。第二局部经济分析2.1投资估算、计息资金分析主要分析结论工程开发周期为3年。住宅总销售收入为46024万元。工程销售均价为4000元/㎡。预计工程计息资金14788万元，计息时间为2年，利息为2366万元。2.1.1开发情况预测1、开发时间预测。假设该工程于2006年10月进行挂牌出让，预计从2006年10月起进行勘察、设计等前期准备，2007年3月开工，工期12个月，预计2007年10月开盘出售，预计销售时间为2年，即2007年10月至2021年10月。工程开发周期为3年，即36个月。242、销售进度预测根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该工程所处的地理位置情况和工程市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第1年能完成住宅60%的销售任务，第2年完成住宅40%销售任务.2.1.2地价估算1、根据2005年1月份北碚区北温泉镇街道社区A4-1/01、A5-1/01号地块33万元/亩的挂牌出让价格，并针对本地块进行综合分析，可按25万元/亩计算土地出让价格。地价=250000*300=7500〔万元〕2、支付******公司整体转让价款2500万元2.1.3根底数据1、经济指标：序号工程数量备注1根本情况1.1建设用地面积200100m2按300亩土地测算1.2计容积率建筑面积120060m2按容积率为0.6住宅建筑面积115060m2技术部门测算数据独立别墅建筑面积23012m2技术部门测算数据联排别墅建筑面积92048m2技术部门测算数据商业建筑面积2000m2会所建筑面积2000m2配套设施建筑面积1000m21.4建筑密度25%1.5容积率0.62可变因素2.1管理费4%以建安成本费为基数252.2销售费用4%以销售收入为基数2.3不可预见费5%以建安成本费为基数3税金3.1营业税及城建税率5.1%以销售收入为基数3.2所得税率33%以税前利润为基数4利息4.1中长期贷款利率8%1—3年期含手续费2、建安费测算根据对各工程建筑指标的市场价格分析，预定该工程的单位本钱为700元/M2，即总本钱=120060*700=8404万元。管理费用=8404*4%=336(万元)不可预测费用=8404*5%=420(万元)3、配套及相关费用测算序号工程面积〔m2〕单价小计〔万元〕备注1小区绿化及相关配套1.1道路60030m2503001.2绿化90045m2807202前期及工程相关费用2.1规划设计费用120060m2202401.2环保费用120060m24482.3垃圾处理费120060m21122.4质量监督120060m22242.5配套费120060m214016802.6人防费120060m2303602.7工程勘探200100m251002.8图纸审核费8054万元0.0025162.9工程监理费8054万元0.032412.10测量费200100m22402.11占道费200100m21202.12放样费200100m212026合计3821318元/m22.1.4销售收入、销售费用、营业税及城建税估算1、住宅销售收入=115060*4000/10000=46024〔万元〕2、销售费用=46024×3%=1380〔万元〕3、营业税及城建税=46024×5.1%=2347〔万元〕2.1.5投资估算经计算工程投资总额：26727万元。2.1.6计息资金估算根据工程开发方案、销售方案和投资估算等情况，我们可进行以下指标分析：〔注：销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的因素比实际销售的滞后时间未加考虑〕。1、计息资金金额根据项目运行的实际情况，工程在运行过程中工程款可分期支付，在支付工程启动资金后，工程开盘后可用销售回笼的资金维持工程的正常运行，计息资金按下面三局部考虑：〔1〕支付地价款7500万元。〔2〕项目启动资金按建安本钱的30%估算，故工程启动资金为2748万元〔即9160*30%=2748〕。27〔3〕支付******公司整体转让价款2500万元〔4〕支付配套费及人防费2040万元故计息资金金额为14788万元2、计息时间该工程从2006年10月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到2007年10月工程开盘才有现金流入，预计到2021年10月，预计可实现销售收入20710万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持工程的正常运行，故预计计息时间为24个月，即2年。贷款利息形成当期财务费用贷款利息=14788*8%*2=2366〔万元〕282.2经济效益分析主要分析结论工程能实现税后利润11356万元。投资利润率为43%。销售利润率25%。静态投资回收期为2.4年。年投资利润率为14%2.2.1静态指标分析1、评价指标1〕销售收入2〕税前利润3〕税后利润4〕本钱利润率、投资利润率、销售利润率2、税金1〕营业税及城建税：按销售收入的5.1%提取2〕所得税：按税后利润的33%提取3、利息：按8%的年利率计算4、利润分析该工程的投资收益及投资回报率见下表29投资收益估算表〔单位：万元〕序号项目数额及百分比备注一销售收入46024二投资总额26727三营业税及城建税2347税率5.1%四税前利润16950五所得税5594税率33%六税后利润11356七投资利润率43%八销售利润率25%十年投资利润率14%为

从上表可以看出，该工程能实现销售收入46024万元，总投资额26650万元，能实现净利润5518万元，投资利润率为14%，销售利润率为25%，年投资利润率为14%。5、静态投资回收期自2006年10月起到2007年9月，工程在运行过程中只有现金流出，没有现金流入，累计净现金流出量为14788万元，到达净现金流出量的顶峰，从2007年10月开盘销售后开始有现金流入，净现金流量出现正值，。故静态投资回收期=累计净现金流量/出现正值的年份-1+|上年累计净现金流量|/当年净现金流量=1.7年注：是在按方案100%销售，现金流入时未考虑住宅提前内部认购因素和银行按揭导致的滞后因素，现金流出按预计工程进度方案支付的情况下编制。302.3不确定因素分析主要分析结论盈亏平衡时的销售量为70408㎡,销售率为61%,销售额为28163万元。当地价为31万/亩时,楼面地价为775元/㎡,地价款为9304万元，预计总投资为28820万元，在售价和本钱不变时，到达盈亏平衡时的销售量为75922㎡,住宅销售率为66%，销售额为30369万元。22.3.1盈亏平衡分析2由于房地产产品具有成片开发，整体生产的特殊性，故在作盈亏平衡分析时不将本钱作固定本钱、变动本钱进行分类，仅以总投资额作为计算根底。1〕、该工程销售收入为46024万元，住宅的总建筑面积为115060平方米，工程平均售价为4000元/平方米。设盈亏平衡时的销售量为Q根据公式，投资总额=Q×单价×〔1-5.1%〕Q=26727×10000/[4000×〔1-5.1%〕]=70408〔m〕盈亏平衡时的销售额=70408×4000/10000=28163〔万元〕盈亏平衡时的销售率=70408/115060=61%2〕、当楼面地价上升150元/平米，到达775元/平米，此时的地价3131.01万元/亩，预计工程总投资为28820万元，在销售价格不变时，同理可计算出到达盈亏平衡时的销售量为75922平方米，销售额为30369万元，销售率为66%。2.3.2.敏感性分析在前面的经济效益分析是参考市场地价，销售价格和开发本钱作客观估计的根底上进行的，由于该工程中的地价将根据挂牌情况决定，地价的上下将对该工程的经济效益产生较大的影响，故这里对以下几种情况进行敏感性分析：〔1〕

住宅销售均价和本钱不变时，地价按楼面地价50

元/平米的比例变动时的敏感分析，见地价敏感性分析表〔一〕；〔2〕当地价和本钱不变时，住宅销售均价按120元/平米的比例变动时的敏感分析，见售价敏感性分析表〔二〕。32原文已完。下文为附加文档，如不需要，下载后可以编辑删除，谢谢！施工组织设计本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理〞来进行编制的。编制时，我公司技术开展部、质检科以及工程部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。工程概况：西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶厂对面。本工程由宁夏燕宝房地产开发开发，银川市规划建筑设计院设计。本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8度，设计使用年限50年。本工程建筑面积:27#楼3824.75m2;30#楼3824.75m2。室内地坪±0.00以绝对标高1110.5m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28m。总宽27#楼14.26m；30#楼14.26m。设计室外地坪至檐口高度18.600m，呈长方形布置，东西向，三个单元。本工程设计屋面为坡屋面防水采用防水涂料。外墙水泥砂浆抹面，外刷浅灰色墙漆。内墙面除卫生间200×300瓷砖，高到顶外，其余均水泥砂桨罩面，刮二遍腻子；楼梯间内墙采用50厚胶粉聚苯颗粒保温。地面除卫生间200×200防滑地砖，楼梯间50厚细石砼1：1水泥砂浆压光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。楼梯间单元门采用楼宇对讲门，卧室门、卫生间门采用木门，进户门采用保温防盗门。本工程窗均采用塑钢单框双玻窗，开启窗均加纱扇。本工程设计为节能型住宅，外墙均贴保温板。本工程设计为砖混结构，共六层。根底采用C30钢筋砼条形根底，上砌MU30毛石根底，砂浆采用M10水泥砂浆。一、二、三、四层墙体采用M10混合砂浆砌筑MU15多孔砖；五层以上采用M7.5混合砂浆砌筑MU15多孔砖。本工程结构中使用主要材料：钢材：=1\*ROMANI级钢，=2\*ROMANII级钢；砼：根底垫层C10，根底底板、地圈梁、根底构造柱均采用C30，其余均C20。本工程设计给水管采用PPR塑料管，热熔连接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；给水管道安装除立管及安装IC卡水表的管段明设计外，其余均暗设。本工程设计采暖为钢制高频焊翅片管散热器。本工程设计照明电源采用BV－2.5铜芯线，插座电源等采用BV－4铜芯线；除客厅为吸顶灯外，其余均采用座灯。施工部署及进度方案1、工期安排本工程合同方案开工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。方案2004年9月15日前完成根底工程，2004年12月30日完成主体结构工程，2005年6月20日完成装修工种，安装工程穿插进行，于2005年7月1日前完成。具体进度方案详见附图－1〔施工进度方案〕。2、施工顺序=1\*GB2⑴根底工程工程定位线〔验线〕→挖坑→钎探〔验坑〕→砂砾垫层的施工→根底砼垫层→刷环保沥青→根底放线〔预检〕→砼条形根底→刷环保沥青→毛石根底的砌筑→构造柱砼→地圈梁→地沟→回填工。=2\*GB2⑵结构工程结构定位放线〔预检〕→构造柱钢筋绑扎、定位〔隐检〕→砖墙砌筑〔＋50cm线找平、预检〕→柱梁、顶板支模〔预检〕→梁板钢筋绑扎〔隐检、开盘申请〕→砼浇筑→下一层结构定位放线→重复上述施工工序直至顶。=3\*GB2⑶内装修工程门窗框安装→室内墙面抹灰→楼地面→门窗安装、油漆→五金安装、内部清理→通水通电、竣工。=4\*GB2⑷外装修工程外装修工程遵循先上后下原那么，屋面工程〔包括烟道、透气孔、压顶、找平层〕结束后，进行大面积装饰，塑钢门窗在装修中逐步插入。施工准备现场道路本工程北靠北京西路，南临规划道路，交通较为方便。场内道路采用级配砂石铺垫，压路机压。机械准备=1\*GB2⑴设2台搅拌机，2台水泵。=2\*GB2⑵现场设钢筋切断机1台，调直机1台，电焊机2台，1台对焊机。=3\*GB2⑶现场设木工锯，木工刨各1台。=4\*GB2⑷回填期间设打夯机2台。=5\*GB2⑸现场设塔吊2台。3、施工用电施工用电已由建设单位引入现场；根据工程特点，设总配电箱1个，塔吊、搅抖站、搅拌机、切断机、调直机、对焊机、木工棚、楼层用电、生活区各配置配电箱1个；电源均采用三相五线制；各分支均采用钢管埋地；各种机械均设置接零、接地保护。具体配电箱位置详见总施工平面图。施工用水施工用水采用深井水自来水，并砌筑一蓄水池进行蓄水。楼层用水采用钢管焊接给水管，每层留一出水口；给水管不置蓄水池内，由潜水泵进行送水。生活用水生活用水采用自来水。劳动力安排=1\*GB2⑴结构期间：瓦工40人；钢筋工15人；木工15人；放线工2人；材料1人；机工4人；电工2人；水暖工2人；架子工8人；电焊工2人；壮工20人。=2\*GB2⑵装修期间抹灰工60人；木工4人；油工8人；电工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工测量放线=1\*GB2⑴施工测量根本要求A、西夏建材城生活区17#、30#住宅楼定位依据：西夏建材城生活区工程总体规划图，北京路、规划道路永久性定位B、根据工程特点及＜建筑工程施工测量规程＞DBI01－21－95，4、3、2条，此工程设置精度等级为二级，测角中误差±12，边长相对误差1/15000。C、根据施工组织设计中进度控制测量工作进度，明确对工程效劳，对工程进度负责的工作目的。=2\*GB2⑵工程定位A、根据工程特点，平面布置和定位原那么，设置一横一纵两条主控线即27#楼：〔A〕轴线和〔1〕轴线；30#楼：〔A〕轴线和〔1〕轴线。根据主轴线设置两条次轴线即27#楼：〔H〕轴线和〔27〕轴线；30#楼：〔H〕轴线和〔27〕轴线。B、主、次控轴线定位时均布置引桩，引桩采用木桩，后砌一水泥砂浆砖墩；并将轴线标注在四周永久性建筑物或构造物上，施测完成后报建设单位、监理单位确认后另以妥善保护。C、控轴线沿结构逐层弹在墙上，用以控制楼层定位。D、水准点：建设单位给定准点，建筑物±0.00相当于绝对标高1110.500m。=3\*GB2⑶根底测量A、在开挖前，基坑根据平面布置，轴线控制桩为基准定出基坑长、宽度，作为拉小线的依据；根据结构要求，条基外侧1100mm为砂砾垫层边，考虑放坡，撒上白灰线，进行开挖。B、在垫层上进行根底定位放线前，以建筑物平面控制线为准，校测建筑物轴线控制桩无误后，再用经纬仪以正倒镜挑直法直接投测各轴线。C、标高由水准点引测至坑底。=4\*GB2⑷结构施工测量A、首层放线验收后，主控轴一引至外墙立面上，作为以上务层主轴线竖身高以测的基准。B、施工层放线时，应在结构平面上校投测轴线，闭合后再测设细部尺寸和边线。C、标高竖向传递设置3个标高点，以其平均点引测水平线折平时，尽量将水准仪安置在测点范围内中心位置，进行测设。2、基坑开挖本工种设计地基换工，夯填砂砾垫层1100mm；根据此特点，采用机械大开挖，留200mm厚进行挖工、铲平。开挖时，根据现场实际土质，按标准要求1:0.33放坡，反铲挖掘机挖土。开挖出的土，根据现场实际情况，尽量留足需用的好土，多余土方挖出，防止二次搬运。人工开挖时，由技术员抄平好水平控制小木桩，用方铲铲平。挖掘机挖土应该从上而下施工，禁止采用挖空底脚的操作方法。机械挖土,先发出信号，挖土的时候，挖掘机操作范围内，不许进行其他工作，装土的时候，任何人都不能停留在装土车上。3、砌筑工程=1\*GB2⑴材料砖：MU15多孔砖，毛石根底采用MU30毛石。砂浆：±0.00以下采用M10水泥砂浆，一、二、三、四层采用M10混合砂浆，五层以上采用M7.5混合砂浆。=2\*GB2⑵砌筑要求A、开工前由工长对所管辖班组下发技术交底。B、砌筑前应提前浇水湿润砖块，水率保持在10％－15％。C、砌筑采用满铺满挤“三一砌筑法“，要求灰浆饱满，灰缝8－12mm。D、外墙转角处应同时砌筑，内外墙交接处必须留斜槎，槎子长度不小于墙体高度的2/3，槎子必须平直、通顺。E、隔墙与墙不同时砌筑又不留成斜槎时可于墙中引出阳槎或在墙的灰缝中预埋拉结筋，每道不少于2根。F、接槎时必须将外表清理干净，浇水湿润，填实砂浆，保持灰缝平直。G、砖墙按图纸要求每50mm设置2φ6钢筋与构造柱拉结，具体要求见结构总说明。H、施工时需留置临时洞口，其侧边离交接处的墙面不少于500mm，顶部设边梁。4、钢筋工程=1\*GB2⑴凡进场钢筋须具备材质证明，原材料须取样试验，经复试合格前方可使用。=2\*GB2⑵钢筋绑扎前应仔细对照图纸进行翻样，根据翻样配料，施工前由工长对所管辖班组下发技术交底，准备施工工具，做好施工的准备工作。=3\*GB2⑶板中受力钢筋搭接，=1\*ROMANI级钢30d，=2\*ROMANII级钢40d，搭接位置：上部钢筋在跨中1/3范围内，下部钢筋在支座1/3范围内。=4\*GB2⑷钢筋保护层：根底40mm，柱、梁30mm，板20mm。保护层采用50mm×50mm的水泥砂浆块。板上部钢筋用马凳按梅花状支起。=5\*GB2⑸所有钢筋绑扎，须填写隐检记录，质评资料及目检记录，验收合格前方可进行下道工序。5、砼工程=1\*GB2⑴水泥进场后须做复试，经复试合格后由试验室下达配合比。施工中严格掌握各种材料的用量，并在搅拌机前进行标识，注明每立方米、每盘用量。同时搅拌时，须车车进磅，做好记录。=2\*GB2⑵浇筑前，对模板内杂物及油污、泥土清理干净。=3\*GB2⑶投料顺序：石子→水泥→砂子。=4\*GB2⑷本工程均采用插入式振捣器，一次浇筑厚度不宜超过振捣器作用局部长度的1.25倍，捣实砼的移动间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。=5\*GB2⑸砼浇筑后1昼夜浇水养护，养护期不少于7d，砼强度未到达1.2MPa之前不得上人作业。6、模板工程=1\*GB2⑴本工程模板采用钢木混合模板。模板支搭的标高、截面尺寸、平整度、垂直度应到达质量验收标准，以满足其钢度，稳定性要求。=2\*GB2⑵模板支撑应牢固可靠，安装进程中须有防倾覆的临时固定措施。=3\*GB2⑶本工程选用851脱模剂，每撤除一次模板经清理后涂刷脱模剂，再重新组装，以保证砼的外观质量。架子工程=1\*GB2⑴本工程采用双排架子防护，外设立杆距墙2m，里皮距墙50cm，立杆间距1.5m，顺水间距1.2m，间距不大于1m。=2\*GB2⑵架子底部夯实，垫木板，绑扫地杆。=3\*GB2⑶为加强架子的稳定性，每七根立杆间设十字盖，斜杆与地面夹角60o。=4\*GB2⑷为防止脚平架外倾，与结构采用钢性拉接，拉接点间距附和“垂四平六“的原那么。=5\*GB2⑸外防护架用闭目式平安网进行封闭，两平网塔接和网下口必须绑孔紧密。=6\*GB2⑹结构架子高出作业层1m，每步架子满铺脚手板，要求严密牢固并严禁探头板。装饰工程装饰工程施工前，要组织质监部门、建设、设计、施工单位四方参加的主体结构工程核验收，对已完全体分部工程进行全面检查、发现问题及时处理，去除隐患，并做好装饰前材料、机具及技术准备工作。1、根据预算所需材料数量，提出材料进场日期，在不影响施工用料的原那么下，尽量减少施工用地，按照供料方案分期分批组织材料进场。2、将墙面找方垂直线，清理基层，然后冲筋，按照图纸要求，分层找平垂直，阴阳角度方正，然后拉线作灰饼。底子灰应粘结牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面应均匀一致，并应在终凝前刮平压光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工时，施工环境应清洁干净，待抹灰、楼地面工程全部完工前方可施工，油漆涂刷前被涂物的外表必须枯燥、清洁，刷漆时要多刷多理不流坠，到达薄厚均匀，色调一致，外表光亮。墙面涂料基层要求现整，对缝隙微小孔洞，要用腻子找平，并用砂纸磨平。为了使颜色一致，应使用同一配合比的涂料，使用时涂料搅匀，方可涂刷，接槎外留在阴阳角外必须保证涂层均匀一致外表不显刷纹。楼地面工程楼地面工程只作50厚豆石砼垫层。做垫层必须先冲筋后做垫层，其平整度要控制在4mm以内，加强养护4－5天后，才能进行上层施工。10、层面工程1、屋面保温层及找平层必须符合设计要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂浆找平层外表应平整压光，屋面与女儿墙交接处抹成R≥150mm圆角。3、本工程屋面材料防水，专业性强，为保证质量，我们请专业人员作防水层。4、原材料在使用前经化验合格后才能使用，不合格材料严禁使用。11、水、暖、电安装工程=1\*GB2⑴管道安装应选用合格的产品，并按设计放线，坡度值及坡向应符合图纸和标准要求。=2\*GB2⑵水、暖安装前做单项试压，完毕后做通、闭水后试验和打压试验，卫生间闭水试验不少于24小时。=3\*GB2⑶电预埋管路宜沿最近线路敷设，应尽量减少弯曲，用线管的弯曲丝接套丝，折扁裂缝焊接，管口应套丝用堵头堵塞。油漆防腐等均符合图纸各施工标准及质量评定标准。=4\*GB2⑷灯具、插座、开关等器具安装，其标高位置应符合设计要求，外表应平直洁净方正。=5\*GB2⑸灯具、插座、开关等器具必须选用合格产品，不合格产品严禁使用。=6\*GB2⑹做好各种绝缘接地电阻的测试和系统调整记录，检查配线的组序一定要符合设计要求。五、预防质量通病之措施本工程按优质工程进行管理与控制，其优质工程的目标体系与创优质工程的保证措施在本工程施工组织设计中做了详述。本措施不再述。创优质工程除对各分部、分项、工序工程施工中，精心操作，一丝不苟、高标准严要求作业外，关键是防止质量通病。为此，提出防止通病的作业措施如下：1、砖墙砌体组砌方法：=1\*GB2⑴、组砌方法：一顺一丁组砌，由于这种方法有较多的丁砖，加强了在墙体厚度方向的连结，砌体的抗压强度要高一些。=2\*GB2⑵、重视砖砌体水平灰缝的厚度不均与砂浆饱满度：=1\*GB3①、水平灰缝不匀：标准规定砖砌体水平灰缝厚度与竖向灰缝宽度一般为10mm，但不应小于8mm，也不应小于12mm。砂浆的作用：一是铺平砖的砌筑外表，二是将块体砖粘接成一个整体。标准中之所以有厚度和宽度要求，是由于灰缝过薄，使砌体产生不均匀受力，影响砌体随载能力。如果灰缝过厚，由于砂浆抗压强度低于压的抗压可度。在荷载作用下，会增大砂浆的横向变形，降低砌体的强度。试验研究说明，当水平灰缝为12mm时，砖砌体的抗压强度极限，仅为10mm厚时的70－75％，所以要保证水平灰缝厚度在8－12mm之间。怎样确保水平灰缝的厚度呢？A、皮数杆上，一定将缝厚度标明、标准。B、砌砖时，一定要按皮数杆的分层挂线，将小线接紧，跟线铺灰，跟线砌筑。C、砌浆所用之中砂，一定要过筛，将大于5mm的砂子筛掉。D、要选砖，将过厚的砖剔掉。E、均匀铺灰，务使铺灰之厚度均匀一致。坚持“一块砖、一铲灰、一揉挤“的“三一“砌砖法“。=2\*GB3②砂浆必须满铺，确保砂浆饱满度。标准规定：多孔砖砌体，水平灰缝的砂浆饱满度不得低于80％，这是因为，灰缝的饱满度，对砌体的强度影响很大。比方：根据试验研究，当水平灰缝满足80％以上，竖缝饱满度满足60％以上时，砌体强度较不饱满时，要提高2－3倍，怎样保证灰缝饱满度呢？A、支持使用所述的“三一“砌砖法，即“一块砖、一铲灰、一揉挤“。B、水平缝用铺浆法〔铺浆长度≤50cm〕砌筑，竖缝用挤浆法砌筑，竖缝还要畏助以加浆法，以使竖向饱满，绝不可用水冲灌浆法。C、砂浆使用时，如有淅水，须作二次拌合后再用。绝不可加水二次拌合。拌好的砂浆，须于3小时之内使用完毕。D、不可以干砖砌筑。淋砖时，一般以15％含水率为宜。〔约砖块四周浸水15mm左右〕。=3\*GB3③注意砌砖时的拉结筋的留置方法：砖砌体的拉结筋留置方法，按设计要求招待。如设计没有具体规定时，按标准执行。标准规定“拉结筋的数量每12cm厚墙放1根Ф6钢筋，沿墙高每50cm留一组。埋入长度从墙的留槎处算起，每边均＜100cm，末端应有弯钩〞见图。标准还规定：“构造柱与墙连拉处，宜砌成马牙槎，并沿墙高每50cm设2Ф6拉结钢筋，每边伸入墙内＞100cm。2、预防楼梯砼踏步掉角：楼梯踏步浇筑砼后，往往因达不到砼强度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足够强度，使用不慎，都会掉楞掉角。而且有了掉角，修补十分困难，且不定期牢固。为此宜采用两种方式予以防治：=1\*GB2⑴踏步楞角上，在浇筑砼时增设防护钢筋。=2\*GB2⑵踏步拆模时，立即以砂袋将踏步覆盖。〔水泥袋或用针织袋装砂〕既有利于砼养护，又可保护踏步楞角。3、楼梯弊端的预防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美观，又影响使用。踏步不等高现象，一般发生在最上或最下一步踏步中。产生的原那么，一是建筑标高与结构标高不吻合。二是将结构标高误为建筑标高。三是施工粗心，支模有误。为此，浇筑楼梯之间：=1\*GB2⑴仔细核查楼梯结构图与建筑图中的标高是否吻合。经查核与细致计算无误后，再制作安装模板。=2\*GB2⑵浇筑砼中，往往由于操作与模板细微变形，也会使踏步有稍话误差。这一个误差，要在水泥砂浆罩面时予以调整。为使罩面有标准。在罩面之前，根据平台标高在楼梯侧面墙上弹出一道踏步踏级的标准斜线。罩面抹灰时，便踏步的外阳角恰恰落在这一条斜线上。这样做，罩面完成后，踏步的级高级宽就一致了。=3\*GB2⑶如果，施工出现踏步尺寸有较大误差，一定要先行剔凿，并用细石砼或高强度水泥砂浆调整生，再做罩面。4、堵好脚手眼：堵脚手眼做得好坏，直接影响装修质量。一是影响墙面抹灰之脱落、开裂也空鼓；二是洒水可沿已开裂的脚手眼进入室内。因此，堵脚手眼的工作万不可无视、大意：=1\*GB2⑴将脚手眼孔内的砂浆、灰尘凿掉，去除洁净，洒水湿透眼内孔壁。=2\*GB2⑵将砖浸水湿透。脚手眼内外同时堵砌，绝不准用干砖堵塞。=3\*GB2⑶用“一砖、一铲灰、一挤塞“三一砌砖法堵塞，绝不准用碎块碴堵塞。=4\*GB2⑷砂浆必须饱满〔最后的一块砖堵完后，用竹片或扁平钢筋将砂浆塞实，刮平，灰缝要均匀、实心实意，不准不刮浆干塞砖块〕。5、散水砼变形缝的做法：砼散水的变形缝，常规做法是镶嵌木条，砼浇筑有足够强度后将此木条取出，再灌以沥青砂浆。其缺点是L散水板块相邻高差平整不易保证，木嵌条不可取净，取木条将板块楞角碰坏，不灌沥青砂浆而灌热沥青等。好的做法是：=1\*GB2⑴、事先按变形的长短、高度〔板块砼厚〕的制作厚为20mm的沥青砂浆板条；=2\*GB2⑵砼板块浇筑前，第一块板的断缝处支设模块，砼有足够强度〔1.2Mpa〕后，撤除侧模板，将预制沥青砂浆板条贴粘在砼板块侧缝外表，接着浇筑第二块板块砼。集资或跳浇散水板块。〔靠墙身处不支模板，直接将沥青砂浆板条粘贴〕。=3\*GB2⑶当板块砼都有了足够强度后，再用加热后的铁铬子，将缝处沥青砂浆板条予以慰汤，使其缝隙深浅一致，交角平顺。6、卫生间地面漏水的预防：=1\*GB2⑴现浇砼楼板：沿房间四周墙上翻150mm。=2\*GB2⑵找平层：施工前，清理面层须洁净，并湿润砼楼板外表，之后刷一层TG胶素水泥浆。=3\*GB2⑶找坡层用细石砼，并找出排队水坡度，坡向地漏，要平整光洁。上刷冷底油一道。=4\*GB2⑷防水层：用一布四涂。但沿四周墙上150mm，遇向口时，伸向口外300mm。=5\*GB2⑸粘结层：用1：20水泥砂浆厚≥20mm，沿墙四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度与坡向或做C20细石砼。7、管道根部的渗漏预防：=1\*GB2⑴、浇筑钢筋砼楼板，用时准确地将位置、尺寸预留楼板管道孔。或埋设预留套管。=2\*GB2⑵、如为预留孔洞时，要预留万不可事后凿孔或扩孔。如为预留套管进，位置一定要准确。套管要焊上止水钢环。=3\*GB2⑶、预留孔洞的模盒或套管一棕要与楼板的模板固定防止错位。浇筑砼时派专人看护，以利及时修正。=4\*GB2⑷、地面的做法按设计要求进行或建议甲方按上述“地面漏水防预“中所提做法处理，但防水层必须沿套管或给排水管上翻150mm并与管子贴粘牢固。=5\*GB2⑸、如为预留孔洞，等管道安装就位并校正固定后，对预留洞要用与楼板同标号的砂浆〔或1：2－1：2.5的水泥砂浆等〕填实、捣固，使其与砼结合密实，决不许以碎砖、碎石、杂物随意堵塞。=6\*GB2⑹、做地面时，切切注意地面排水坡度与坡向。8、门窗固定用木砖的改良：

木门传统的固定方法是：用钉子将木门框固定在预先埋设在砖内的木砖上。每边固定点不少于2处，间距≯1.2m。这种传统做法的弊端是：木砖容易松动，木砖漏留，木砖大小倒放等，致使门窗的安装质量受到影响。改良方法是以用C20砼制成120mm及240mm的预制块，内预埋木砖。=1\*GB2⑴、木砖埋入预制块模具前，须以防腐处理。=2\*GB2⑵、120预制块用于370墙及120墙中。240预制块用于240墙中。9、塑钢窗之固定：=1\*GB2⑴、塑钢窗与墙体的固定用连接点的设置：距框角≯180mm；间距≯600mm。眼下存在的问题是：设置连接点缺乏，甚或漏设，这不仅影响门窗板动不稳，更有甚者会影响日后擦窗人的生命平安。为此，日后一定要按图示之要求设置固定杠用连接点。=2\*GB2⑵、连接点的钉固方法：墙体砌筑时，将C20砼预制块，不管砖墙、砼墙、加气块墙、都用射钉将铁板连接条钉在墙上，更有将普通铁钉钉在墙上者，都是极不平安，极不妥的操作方法。=3\*GB2⑶、固定门窗框用的连接铁板与钉接：=1\*GB3①、连接铁板条：其规格为：〔长×宽×厚〕≥140mm×20mm×1.5mm射钉规格为：〔直径×长〕≥3.7mm×42mm或金属胀锚螺栓：〔直径×长〕≥8mm×65mm施工中，常常见到连接铁板条规格过小〔厚不到1mm〕，甚至有的用0.5mm的镀锌铁皮剪成条状做连接铁板条用，用直径4mm的螺钉固定连接铁板条，都不是妥的，或直接用铁钉钉更为不妥。=2\*GB3②、连接铁板条与塑钢之连接，用塑钢抽芯铆钉，其直径≥5mm，不用5mm螺钉或4mm的自攻螺丝。=4\*GB2⑷、预防塑钢与铁制连接铁板条之间的电偶腐蚀L：为了防止塑钢和连接铁板条之间的电偶腐蚀，采取以下措施：=1\*GB3①、采用镀锌钢板制作连接铁板条。=2\*GB3②、或将连接用铁板条与塑钢之间用塑料膜隔开。=3\*G