潼南项目市调报告XXXX0411B

随着两高的开通,渝遂二线的建设,潼南的交通得到了很大的改善,也让潼南进入了**一小随着两高的开通,渝遂二线的建设,潼南的交通得到了很大的改善,也让潼南进入了**一小时经济圈,发展空间无限广阔,作为连接*的*桥头堡,潼南未来的工作主要是带动地方经济,要板块,成渝经济区的桥头堡.第一部分、潼南宏观市场一、潼南概述潼南地处**市西北部最前沿距,**主城区92公里,一、潼南概述总人口92万.境内以浅丘陵为主,海拔高度300-450米,是**市规划建设"一小时经济圈的"重北接****县,幅员面积1594平方公里,辖两个街道、总人口92万.境内以浅丘陵为主,海拔高度300-450米,是**市规划建设"一小时经济圈的"重根据未来规划,潼南未来经济将注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要农村土地流转和集约发展,科学引导产业布局和人口集中居住,系统规划新型农村社区,统筹农村社会服务设施和基础设施.素构农村土地流转和集约发展,科学引导产业布局和人口集中居住,系统规划新型农村社区,统筹农村社会服务设施和基础设施.解决就业吸引外来人口,为地产发展带来机遇.二、潼南区域近年来的发展值23.73亿元,增长6.3%；第二产业增加值亿元,增长13.0%.人均GDP达到13321元,比上年增加1218元,增长11.65932005年2006年2007年2008年2009年城镇人口(万人)人口总量(万人)时间时间2005年2006年2007年2008年2009年人口总量<万人>城镇人口<万人>.➢近年来潼南地区人口整体增长速度呈平稳态势,人口增长幅度约为0.7%➢根据2005-2009年统计数据可看出,5年间城镇人口增长仅1.55万人,增幅较低；➢根据潼南的经济规划,潼南城市化进程的加快,将会涌入更多的城市人口,这将刺激房地产市场的需求；潼南经济增速的加快和人均GDP的提高,居民的收入将会得到增加,随着居民上收入、购买力的增加,其对生活环境的要求也将提高,届时,对物业的要求自然会提高.116.8金额(亿元)86.363.62010年时间80040002005年2006年2007年2009年2008年95.673.31的增长；➢的增长；3、人均生产总值计140001332112103金额(元)60004000200002009年12000100008000时间2005年2006年2007年2008年1033289508567➢➢除2007年外,近年来潼南地区的房屋建筑施工面积/竣工面积都在逐年上涨,2005年至➢2005年至2009年期间,潼南地区人均生产总值逐年呈上升趋势,每年都保持了至少15%的增长；增长势头良好,而未来随着城镇化进程的继续发展,其人均收入还将持续走高.4、房地产开发355.55324房屋建筑施工面积(万平方米)167.36房屋建筑竣工面积 (万平方米)0002009年4003002002005年2006年2007年2008年256.52251.23240.61234.5385.86时间房屋建筑施工面积<万平方米>房屋建筑竣工面积<万平方米>2009年,潼南地产施工面积涨幅达到了47.78%,竣工面积涨幅也达到了50.11%.和2009年,潼南地产施工面积涨幅达到了47.78%,竣工面积涨幅也达到了50.11%.和竣工面积也将达到新的峰值.储蓄金额002005年2006年2007年2008年2009年68.256.9金额(万元)37.442.6时间47.6➢05年到09年5年间潼南城乡居民储蓄金额呈逐步上涨趋势,其中07年到09年为快速上涨期,平均涨幅达到21.6%；多农村居民的消费能力得到提升,潼南近年经济消费显示,主要拉动经济增长的主要还是为➢由于城市进程化的快速发展,导致近年来潼南区域人均收入的不断提升,同时也整体拉动了居民储蓄金额的上升.金额(亿元)房地产开发(亿元)8.94.12009年7.74.1时间房地产开发<亿元>1.92.74.72006年2005年08.92008年2007年7➢05年到09年间,潼南地区固定资产投资呈上升趋势,其中08年到09年为快速上升期,➢由于房地产市场的快速发展,使得➢而由于目前国家CPI的持续走高,越来越多的客户需求货币保值,预计固定资产投资涨幅将会越来越高.7、收入与支出人均财产性收入大幅增长,成为增收亮点.潼南外出打工人员较多,潼南外出打工人员较多,劳动力转移及工价的双重增长带动了劳务经济的快速增长,使得很批发和零售业,其房地产的领军业尚未显现,这对潼南房地产业的发展极为有利,随着城市一小时经济圈的落实建设,潼南以其特的自身优势,房地产业发展空间仍然巨大,其房地产业的领军效应将会逐步显现.8、潼南宏观市场小结8.1、有利因素分析：4>、**CPI4>、**CPI的持续走高,居民开始寻求资金保值,而随着房价的不断攀升,房地产的保值、升值潜力被无限的放大化,消费者也不断将资金投入到房地产市场中,而目前随着潼南具名的收入水平逐渐提高,其对于投资的需求也会越来越高,未来房地产市场还将持续走高.旧城改造为主,不宜进行大拆大建,并严格控制城市向旧城区以南的发展规模.下,潼南县经济也搭上了高速发展的列车,潼南县经济的发展直接影响到房地产市场的兴旺因,此,可以说潼南县经济的高速发展成为本项目的首要有利因素；2>由、于主城土地供给减少,二级区县市场逐渐成为房地产市场有意开发热点,未来随着不少有实力的开发商进驻潼南县,潼南县的房地产市场又成为一大焦点因,此潼南县房地产市首要有利因素；3>、2008年以后由,于*的*城镇化进程的正式启动,潼南县等区县市场开始进入一个高了大幅上涨,同时由,于地产市场的火爆,潼南县的地产开工建设量和放量也开始持续走高速发展的新阶段,无论从GDP了大幅上涨,同时由,于地产市场的火爆,潼南县的地产开工建设量和放量也开始持续走高8.2、不利因素分析力打造滨江路段和改善老城区居住区,但相对较长的建设周期将成为限制消费者选择在老城区置业的一个不利因素1>力打造滨江路段和改善老城区居住区,但相对较长的建设周期将成为限制消费者选择在老城区置业的一个不利因素2>、随着潼南县房地产市场成为新开发热点,一些非常具有实力的开发商进驻潼南县,在丰富潼南县房地产市场的同时,竞争态势也日趋激烈,激烈的市场竞争和潼南县相对较弱第二部分、潼南县整体规划的第二部分、潼南县整体规划一、潼南区域的未来规划潼南县城按其地理位置和结构形态的不同可以分为梓潼组团和双江组团.其中,梓潼组团用潼南县城按其地理位置和结构形态的不同可以分为梓潼组团和双江组团.其中,梓潼组团用地结构由"一环、一带、三片区"组成."一环即"外围生态保护区；"一带即"以涪江及两岸湿地及防护绿化为主的绿色生态走廊由；"一环"、"一带"将城市界定为三个片区即,旧城片区、江北片区、凉风垭哨-楼片区.旧城片区规划建设区面积约3.9km旧城片区规划建设区面积约3.9km2,人口5.5万人.该片区是潼南县的商业中心,城市建设以旧城片区为潼南县城的商业中心,商业用地主要沿老街两侧布置,并在条件允许的情况下,向南开辟商业内街,减轻老街的交通压力.在旧城西部临大佛寺景区规划旅游商品市场,将其建设成为潼南最大的旅游商品交易中心.江北片区规划建设区面积约8.83k㎡,人口7.2万人,是潼南县新的政治、文化中心及商业副中心,是城市的重要发展方向下,向南开辟商业内街,减轻老街的交通压力.在旧城西部临大佛寺景区规划旅游商品市场,将其建设成为潼南最大的旅游商品交易中心.江北片区规划建设区面积约8.83k㎡,人口7.2万人,是潼南县新的政治、文化中心及商业副中心,是城市的重要发展方向.江北片区为潼南县城的金融中心和商业副中心,位于江北城区行政中心以北,采取商业街与格栅式地块结合的方式,沿32m次干道两侧呈"L"形布置,该区应大力发展金融、保险等事业,并注意满足该组团居民的日常生活需求.在城区北部建设大型无公害蔬菜批发市场面,积30公顷.从潼南的现状和未来规划来看,老城由于道路较为狭窄,住宅陈旧,进行大面积的拆迁和改造困难较大,同样旧城道路较为狭窄,交通不便,对于居住有较大的要求的消费者来说,在老城购买物业主要是因为购物消费较为方便所,以潼南在规划老城时,也主要以打造商业为主,老城未来将会成为潼南的商业中心.潼南江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会.新城由于地域较为宽广,交通道路便于打造,同时新增的交通也为城区内、外的潜在客户提供了便捷的交通,不少年轻的购房消费者都将购房方向放在了新城区,同时由,于潼南政府部门都已集体搬迁至了新城区所,以第三部分、潼南房地产市场分析一、潼南区域的房地产市场情况<数据来源于潼南县房管局>新城未来发展主要以行政为主.潼南的房地产市场总体情况可概括为供需两旺,市场交易活跃,呈现快速发展的趋势.潼南楼市总体现状,2010年年底潼南房地产指标：项目单位2010年累计同比增减房地产开发投资额万元8563276.7%商业营业用房投资额万元840662.2%设中,有较大幅度的增长,而140㎡以上的住房目前来看设中,有较大幅度的增长,而140㎡以上的住房目前来看已,经呈大幅下降的趋势,可以预见,未来很长一段时间内,90—140㎡左右的三房仍然会是潼南市场的主力户型,但是潼南市场向90㎡以下的小户型转向的趋势也开始逐渐显现.单位万平方米万平方米项目其中：商品住宅销售面积同比增减房屋施工面积.49.10.7.9房屋施工面积.49.10.7.9.75.4.8.98.2.25其中：住宅施工面积新开工面积房屋竣工面积其中：商品住宅竣工面积商业营业用房竣工面积商品房销售面积其中：商品住宅销售面积商品房销售均价数据来源：潼南县统计局万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米元项目同比增减项目同比增减新开工面积万平方米万平方米万平方米9.10.79.10.7最大最大,达到了55.6万方,占到了整体比重的85.02%,而90㎡以下的户型在2010年新开工建5.9的主04.45399.204时间土地出让宗数00左右的户型开始逐渐成为市场的主力户型.分析：由于2008年的地产冰冻期,导致潼南的但是从2009年开始出现反弹,出让宗数不多,但面积非常之大.可以预见,2010年之后,潼南设中,只有9.1万方,但是其出货量却高达8.2万方,同比增长达到了86.4%,这虽然有市场供货较少的原因,但是也从另一个方面反映了由于目前潼南房地产价格开始持续走高,消费者对于90㎡以下的住房消费的需求开始逐渐增加.万平方米单位3、新建商品房投资数据单位项目其中：商品住宅开发投资额同比增减万元万元万元90㎡以下住房开发投资额达到了122.1%,同比超过了整个商品房的开发投资额,潼南市场未来向90㎡以下户型的转变已经十分明显,在如今价格持续上涨的阶段,市场上90㎡以下的户型消费额以及需求开始持续走高所,以不少开发商也将后续物业向90㎡以下的中等户型开始转变.而对于140㎡以上的户型由,于总价过高,其投资额已经开始大幅缩减.4、小结从目前市场数据来看,90—140㎡左右的三房,仍然是目前潼南市场的主力户型,但这部分户型多为2009年规划设计的户型,当时潼南房地产价格还处于较低水平,但是随着目前潼南价格开始上涨,至2011年初,潼南市场均价已经上涨到3500元/㎡,在快速上涨的价格影响的开工投资建设也逐渐向90的开工投资建设也逐渐向90㎡以下户型过度所,以我司认为未来潼南市场,二房和小三房户二、潼南房地产市场的情况1、土地出让情况：第四部第四部分、竞争市场分析的地产放量将会逐渐增加.2、开发投资情况时间住宅投资<万元>商业营业用房投资<万元>分析：潼南商品房投资呈快速上升的趋势.2008年由于地产市场受阻导致房地产开发投资略减,但是从2009年开始,潼南房地产开始进入到高速增长期,特别是2010年,投资涨幅达到74.68%,达到峰值.时间2007年2008年2009年2010年商品房成交面积<万平方米>32.2525.7132.248.8分析：商品房成交面积在2008年受到地产冰冻期的影响,有较为明显的下降降,幅为25.44%,进入2009年之后,在楼市逐渐复苏的情况下开始重新增长,在2010年增幅更是达到了时间2007年商品房成交金额<万元>28311.0138768.8961457分析：从近4年的商品房成交金额来看,2008年以后,每年销售额都有在成交量下降的2008年,成交金额涨幅依然达到了37%,也从另一个方面说明了潼南的成交价格仍然在持续上涨,而2010年.成交金额涨幅高达到80.17%,成交单价也突破了3500元/㎡<建面>已,经进入到中级城市的房价水平.4、小结：从潼南房地产市场走势可以看出,潼南市场和**主城市场的走向比较一致,及**主城地产形势较好,潼南地产形势也呈现较高的成交幅度,但是一旦主城地产受阻,对于潼南市场的中处于中等水平,未来仍然有较高的上涨空间.冲中处于中等水平,未来仍然有较高的上涨空间.由于老城区目前的配套设施比较齐全<医院、学校、购物>所,以现在老城区目前还是潼盘多数还在建设之中,同时在购物和其他配套商不及老城所,以在新城工作的多数消费者目前还居住在老城；凉风垭虽然有一中和比较好的楼盘做引领,但项目自身配套设施却跟不上,由于老城区目前的配套设施比较齐全<医院、学校、购物>所,以现在老城区目前还是潼盘多数还在建设之中,同时在购物和其他配套商不及老城所,以在新城工作的多数消费者目前还居住在老城；凉风垭虽然有一中和比较好的楼盘做引领,但项目自身配套设施却跟不上,别墅为主,少量高层,户型偏重90-100㎡左右的三房.南消费者居住的中心区域；江北新城未来将会打造成为是县府行政中心,但目前由于新城楼一、竞争市场综述：一、竞争市场综述：➢第一块是江北新城,现县政府所在地；➢第二块是凉风垭梓潼镇政府及一中地块；➢第三块是老城片区,原潼南老街及规划中的滨江片区；从市调情况来看,目前江北片区集中了不少品质较高的楼盘,这些楼盘都以花园洋房和江北是潼南的新城区,现目前从区域成熟度、人气等来看,还没有老城旺,但是其前景非常可观,其被规划为"政治中心、物流中心和居住聚集地"从市调情况来看,目前江北片区集中了不少品质较高的楼盘,这些楼盘都以花园洋房和从其他置业顾问处得知,目前潼南80年代出生的年轻人都偏爱在江北片区购房因,为新城区的交通,规划更吸引年轻人.2、凉风垭片区凉风垭片区虽然有一综合比较好的楼盘做引领,但项目自身配套设施却跟不上,虽然规划汽车站,但是医院、银行等相关生活配套不够完善.从市调情况来看,该片区主要以多层,小高层和花园洋房为主,户型偏重70-90㎡的中等户从其他置业顾问处得知,目前在凉风垭片区购房者多为周边乡镇的居民,从其他置业顾问处得知,目前在凉风垭片区购房者多为周边乡镇的居民,为改善居住环境而型购房.3、老城片区老城片区是潼南的老城板块,其发展比其他区域都更好,购物、学校、医院、商场等都更加成熟,但是狭正兴街成为其发展的主要障碍.从市调情况来看,该片区主要以5年前修筑的小高层为主,原有住房户型偏重90-120㎡的三房,最小有80㎡,最大有150㎡..从二手房代理公司处了解得知,目前老城区的二手房面积区间为90-120平米,大多是5-10从其他从二手房代理公司处了解得知,目前老城区的二手房面积区间为90-120平米,大多是5-10从其他置业顾问处得知,目前在老城片区购房者大多为周边乡镇的居民,以及潼南本地的50岁以上人士,为改善居住环境而购房,而他们在老城区住了几十年,不愿意去新城区居住所,以老城片区的新建商品房销量还是非常乐观的.年房龄的老房,房价为2800-2900元/平米,如果是近几年较新的房源,房价为3200-3300元/三、参考案例三、参考案例合比较分析,选取了老、新城比较有代表性的楼盘作为项目的参考对象,而凉风垭镇的唯一项目由于缺乏竞争性,暂不作为参考案例.1、老城片区1.1、豪庭华苑***民熹房地产开发**潼南县城盐关垭口约35亩约4.0元/平米元/平米优势项目简评预定首付5万房款,订房、1、地处老城区中心商业区,老城区难得的商品房,资源紧缺2、紧邻潼南一中,周边平配套实施齐全2目、前项目推出户型主要以三房为主,随着房价的上涨,三房由于总价过高可能会导致后期房源销售不力高层暂无地上33层,底下3层每层8户物业类型代理公司建筑面积总户数楼层户数面积区间预定价格所在位置占地面积容积率销售均价3、位于滨江路,江景资源丰富目前销售情况户型分析：.三室两厅两卫,110.1㎡双阳台舒,适的品质生活餐厅客厅相互独立而又一体设计,自由随意的布局两室两厅一卫,82.0㎡空间布局方正,动静分明景观阳台,采光和通风俱佳,奢华的阳光享受.具体销售情况：出所有户型均为三房,均价3800元/㎡,目前已经销售80%,仅剩余约21具体销售情况：1.2、外滩国·际城**驰华亿立地产发展***驰华亿立地产发展**潼南县梓潼街道办事处滨江路片区最高单价4500元/㎡订房同时定价优势项目简评已预订60%左右,53㎡左右的一室小户剩余较多.1、位靠滨江公园,黄金水岸,江景资源丰富2、项目将打造及酒店、购物广场、影院为一体的新兴城市综合体3、目前老城最大的项目,知名度较高1、单价较高,客户有一定的抗性2、位于老城与新城交界处,周边交通环境不是很畅通高层,小高层筑荣置业顾问**高层32F/8户层17F/6户目前推出户型为段,订房客户对于工期有较大意见物业类型代理公司建筑面积总户数楼层户数所在位置占地面积容积率销售均价目前销售情况预定价格面积区间户型分析：三室两厅一卫,114.31㎡6米开间景观阳台,尽享美丽风光主卧次卧超大飘窗设计,彰显高贵生活品质两室两厅一卫多阳台设计,空中院馆自由转换超大主卧,尽享舒适生活具体销售情况：以上,三房已经预定推出量的80%左右,一房剩余最多,预定量仅为推出量的30%.2.1、科艺·福江名城2.1、科艺·福江名城***科艺房地产开发**潼南县江北新城东风大道80号容积率销售均价高层以二房为主,占75%,三房占25%洋房全部以三房为主.二期122-150平米的4+1及5+1式花园洋房预计4月中旬推出.项目简评2、新城明星项目,人气、关注度最高,广告推广为目前潼南最好3、小区为纯正北欧建筑风格,示X景区打造较为突出4、置业顾问素质较高,其目标客户皆为高收入人群5、潼南目前唯一正规操作的楼盘高层、花园洋房暂无高层28F/6户花园洋房5F/2户物业类型代理公司建筑面积总户数楼层户数面积区间预定价格未采用预定方式目前销售情况所在位置占地面积优势未定卧室、客厅均为卧室、客厅均为3.6以上大开间、空间利用率高面积87.41㎡,共计推出224套,占推出比例的67%,三房面积为124.72㎡,共计推出112套,约性性户型分析：124.73㎡,套内面积103.85124.73㎡,套内面积103.85㎡户型方正,结构紧凑,无浪费空间全明亮、科学设计双,卫设置,干湿分区合理户型方正,结构紧凑,无浪费空间—150㎡,户型为三室两厅双卫和四室两厅双卫.2.2—150㎡,户型为三室两厅双卫和四室两厅双卫.2.2、北城丽都所在位置占地面积容积率销售均价目前销售情况项目简评**潼南县辰龙房地产开发**潼南县江北新城巴渝大道2.0二期共计推出400套房源,目前已经**钧天房地产营销策划**6户物业类型代理公司建筑面积总户数单层户数面积区间预定价格利预定首付6万房款,一次性付全款优惠60元/㎡,按揭优惠30元/㎡2、项目定位高档小区已,成功吸引高层、小高层优势三室两厅两卫,105.33㎡三室两厅两卫,105.33㎡述由,于该项目目标客户以周边政府机关单位工作人员为主,不差钱所,以对于三房的需求量33、目前江北新区最大的小区项目,知名度较高1、周边同类型竞争楼盘过多2、目前剩余100平米左右的三房为主,未来房价上涨后会因为总价高而销售不力较为欠缺户型分析：1.8米进深,6.9米开间连贯景观阳台主卧飘窗设计,彰显高贵住宅品质两室两厅两卫,80.09㎡户型方正实用,动静分明餐厅客厅一体设计,自由随意的生活具体销售情况：套,目前已经销售了80%左右,其中三房基本售罄,二房剩余比例较大,据该项目售楼小姐讲具体销售情况：套,目前已经销售了80%左右,其中三房基本售罄,二房剩余比例较大,据该项目售楼小姐讲较大所,以三房的去化量较高.3、市场上其余物业比较铜新花园铜新花园新城88亩2.9新推出2号楼房楼盘所在区域占地面积建筑面积容积率户数新推出户型新城1.3推出4、5号楼约华城明都华泰明珠新城60亩新城50亩00户面积户型比例448套,其中一房源,全部为三房目前已经售罄————————3新、城由于目前项目较多,竞争较为激烈,新城楼盘主要集中在巴渝大道沿线,目前新城在售到的比例为30%.但是,从最新推出的物业上看<福江名城二期、北城丽都二期>,目前二房的占有量开始逐渐上升,户型也开始趋于小型化.三、目前潼南房地产市场小结：潼南房地产市场发展机会较