商业买卖税费及法律常识及销售技巧

目录商业地产买卖中介交易流程商业买卖所需缴纳的税费及计算方式评估费及注意事项房地产买卖销售流程房地产基本法律知识第一页，共59页。商业地产买卖交易流程（中介）产权调查:（弄清房屋有无查封、抵押、贷款等，保障买方利益；）

签订定金协议:（买卖双方就房屋价格达成共识，等待签）

签订买卖合同:（境外公司合同价需评估，合同需公证；）

双方备齐所需资料缴纳税费后送件过户；

20天左右领取新产证；

3天内交房结清水、电、煤、物业管理费等物业处更名第二页，共59页。写字楼交易流程收意向金转定签订买卖合同合同评估付首付款（如需，合同公证及贷款等）产权交易过户（上家先审税交税→下家交契税等→产权过户）付二次房款交房付尾款

第三页，共59页。交易税费上家合同印花税营业税及附加土地增值税个人所得税中介费下家契税合同印花税交易手续费登记费配图费中介费第四页，共59页。①增值税及附加=（不含税价格-购房原值）×5.38%；

增值税5%+城市维护建设税、教育费附加、河道管理费、地方教育费附加13%=5.38%；例（500-300）÷（1+5%）×5%=9.5238万元；②土地增值税=（不含税税价格-购房原值-相关税费（上一手契税-交易手续费-合同印花税-评估费-公证费（若有）-合理费用（装修款、中介费，必须提供正规发票原件或合同）-发票加计扣除金额）×税率。（土地增值税采用四级超率累进税率，税率为30%-60%；发票加计扣除金额是按发票金额每年加计扣除5%）；③个人所得税=（现售房合同价-原购房合同价-增值税-原购房契税-附加税-印花税-土地增值税）×20%④印花税=合同价格×0.05%。出售方需缴纳增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税、中介费。第五页，共59页。

出售方需缴纳增值税及附加、土地增值税、个人所得税、印花税、中介费。税率：增值50%以内，适用30%税率；

增值100%以内，适用40%税率；

增值200%以内，适用50%税率；

增值200%以上，适用60%税率。购买方需缴纳契税、交易手续费、合同印花税、登记费、配图费、中介费。①契税=合同价格×3%；②印花税=合同价格×0.05%+5；③交易手续费：合同价的×2.5‰。第六页，共59页。下家税费1、

契税：合同价×3%

2、印花税：合同价×0.5‰（合同印花税）+5元（权证印花税）

3、交易手续费：合同价×5‰

4、登记费：550

5、

配图费：656、中介费：合同价×1%备注：合同价指评估价第七页，共59页。税费计算解题远东国际广场面积：174平米成交价：539万单价：3.1万／㎡；1998年购进价格269万，2000年5月份开具发票，出售方需要缴纳多少税费？①印花税：5390000×0.05%=2695元；②增值税：（5390000-2690000）÷1.05×5%=128571.43元；③附加税：128571.43×13%=16714.29元；④土地增值税：（扣除项目合计）2690000+2690000×3%+16714.29+2695+2690000×5%×16=4942109.29元；

（增值税）5390000-128571.43-4942109.29=319319.28元；（增值率）319319.28÷4942109.29=6.46%；适用率30%

（土地增值税）319319.28×30%=95795.78元；第八页，共59页。税费计算解题⑤个人所得税：【现售房合同价-原购房合同价-增值税-原购房契税-附加税-印花税-土地增值税】×20%

（）×20%=475104.7元；卖出方合计总税：718881.20元。(不含中介费)备注：

公司产权出售所需缴纳“土地增值税”需要到该公司注册地的税务局机关找（公司专管员）来收款。公司需要每年缴纳房产税购房原值的9.6‰，房产税的滞

纳金购房原值的万分之五。房产税税率=购房原值×80%（打八折）×1.2%。

公司产权出售有每年5%资产折旧费可以抵扣的。

第九页，共59页。个人产权与公司产权个人产权

可根据其上手买进价、产权年限、本次转让价（评估价）计算出其出售的税费。公司产权中介无法计算，要根据其公司的企业盈利情况，财务报表等计算其增值税、营业税、所得税等，公司财税专员去所在税务局审税。第十页，共59页。根据国家计委、建设部【1995】971号文件，房地产评估的收费标准如下范围标准累计金额（万元）100万以下部分

5‰

0.5

100-1000万部分

2.5‰

2.75

1000-2000万部分

1.5‰

4.25

2000-5000万部分

0.8‰

6.65

5000-8000万部分

0.4‰

7.85

8000-10000万部分

0.2‰

8.25

10000万以上部分0.1‰

第十一页，共59页。浦东房地产交易中心提醒①计税价格核定个人不收取买卖双方核定费用；②受理后最快第二工作日工作人员上门看房，7个工作日后凭回执原件领取核价告知书（原南汇地区为10个工作日）；③因受理窗口发件时点限制，16:00后受理件，需于受理后三个工作日上门看房，敬请谅解；④买卖双方需至少各有一人到场签字，如因故无法到场，需自行去相关单位公证委托，提供有效公证委托书原件，买卖双方有满18周岁者，则需要提供出生证或父母为户口簿全套复印件；⑤评估结果有效期六个月。第十二页，共59页。工作要求整理出售房源、找出笋盘，以便重点推荐。签出售委托书（确定售价及佣金等）。产调：了解权利人、房屋低押、租赁等。全面了解房源的相关信息：产权人（个人或公司）、有无抵押、有无租赁备案、出售的低价（到手价还是税费各付价）、对客户付款的要求、原始购房及契税发票是否还在等。第十三页，共59页。商业地产买卖销售流程（中介）1、开发客户，寻找房源；2、客户预约拜访，上门了解客户购买要求及条件；

（获取客户名片，记录客户真实需求，1或2人协助拜访，回公司跟部门经理汇报拜访过程和客户类型分析，经理给到销售人员指导和努力方向接下来如何操作，经理把控全局确保客户成交。）3、寻找客户要求的房源配对、核实、业主确认；4、联系客户（决策或关键人），告知有合适房源，预约看房，上、下家确认看房时间（1或2人协助避免跳单），带好《看房确认书》，客户需签全名和带看日期。（回答客户：不好意思，公司要求我们这样做，请您理解并感谢您对我工作的支持！不然公司会扣我工资的…）第十四页，共59页。商业地产买卖销售流程（中介）5、带看房源时，随时关注客户的反应和态度，带看之前做好准备工作（如：单价，租金，物业费，什么物业管理，周边配套设施，之前租客什么原因离开？大楼里面租客类型，电梯，停车位，交通等信息给到客户，楼盘的优势是什么，劣势是什么，不可隐瞒，给到客户准确的判断，同时让客户觉得你很用心很认真，对你建立信任基础，站在客户角度帮客户分析解决实际需求。）6、客户看中某物业推荐成功，要求或制造场景（不能太假）让客户付意向金，客户同意来付意向金之前先到该楼盘所在地的交易中心拉产调5-30元，（土地信息、房屋限制信息）再联系一级资质评估公司询问交易价格（根据业主实际情况来填写意向金委托时间，尽量给自己充沛时间），在买卖双方签订《房地产买卖居间协议》时就把《佣金确认书》签了；第十五页，共59页。商业地产买卖销售流程（中介）7、联系业主转定（有技术讲究，经理指导），业主签订《房地产买卖（居间）协议》同时签订《佣金确认书》切记：上、下家一定分开签。（目前商业地产对上下家的佣金收取国家没有明确约定，总的不超过总成交价的3.5%）注；成交业务员填写《成交行事表》传真或微信发给总部交易员，交易人员协助业务人员一同办理买卖手续至交易完成。8、意向金转定后预约双方带好相关证件签订《上海市房地产买卖合同》房地产网签约备案。锁定合同的有效期为三个月，撤掉锁定的合同，必须上、下家签订解约协议。9、联系一级资质评估公司进行该物业评估并出具评估报告，买卖双方各出一人到该物业现场签字确认，7个工作日后出具评估报告。第十六页，共59页。商业地产买卖销售流程（中介）10、买卖双方备齐所有相关资料到交易中心缴纳税费后，送件过户，20天后领取新产证。11、3天内办理交房过户手续，结清水、电、煤、物业管理费等物业处更名。12、交易完成后，逢过节过年定期保持联络，微信节日问候或赠送小礼品或了解客户后提供或帮助客户需要帮助的地方，建立友情让客户帮忙推荐客户。第十七页，共59页。合同签订注意事项《看房确认书》《佣金确认书》重要性及规范填写《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》签订注意事项第十八页，共59页。【案例链接1】上海链家房产丽园路店接受买受人周光明、卢琼夫妇委托购买新华路附近房屋。2010年1月链家房产带二人看了位于新华路《莘城苑》一套房屋。看房后两人表示满意并支付意向金。意向金转定后，买受人才又提出若租不到车位则不购买该房屋。签约时买卖双方就此事未能协商一致，故签约未果。之后，买受人提出解除《房地产买卖居间协议》并要求出售人返还已付定金20000元，其理由为《看房确认书》及《房地产买卖居间协议》中卢琼的签字均为周光明代签，是无权代理，系无效。【案例1】中买受人为两人。即周光明与卢琼，两人系配

偶。看房时是两人共同前来，但《看房确认书》上落款为卢琼，而且是周光明代签的。笔者认为此实为不妥，因为这样容易导致卢琼无权代理的理由对相关文书进行否认。而且我们也

看到过，有些同仁的《带看确认书》上签名处仅有客户-姓氏第十九页，共59页。，不是全名。这种文书，一旦出现纠纷其证明力是有限的，

被称为有“瑕疵”的证据。1、夫妻关系的确立是结婚行为的后果。结婚是指男女双方按

照法律规定的条件和程序，确立夫妻关系的法律行为。2、夫妻之间具有家事代理权。夫妻日常家事代理权的范围包

括：因家庭基本生活需要而进行的家事代理、因家庭较高生活需要而进行的家事代理、因家庭适当发展需要而进行的家事代理及其它相关事项；而人身专属性的行为、风险较大行为、与不动产或大额动产相关的部分行为等不在日常家事范围之内。【案例1】中老公代老婆签字的行为不能当然认为老公有权代理，需其老婆追认后代理行为方生效。第二十页，共59页。【案例链接2】上海链家房产普陀店接受买受人朱如义委托购买曹杨路附近房屋。2008年5月链家房产先后带朱如义夫妇查看了位于顺义路《顺达公寓》房屋二套（签订了《看房确认书》）看房后二人表示愿意购买并签订《房地产居间买卖协议》支付意向金20000元，意向金转定后，买受人有意反悔不购房并要求退还定金。此举遭到出售人拒绝。

之后，买受人提起诉讼将房屋出售人及链家房产均告上法庭，要求出售人及链家房产连带承担退还定金的责任。其理由为《房地产买卖居间协议》上标注的物业地址不存在，故该意向书系无效，因此理由退还定金，链家房产存在过错因此应承担连带责任。第二十一页，共59页。【案例2】是一个真正引起过诉讼的案子，此案历时近半年最终以原告败诉结案。但不可否认的是中介方填写《房地产买卖居间协议》的不规范给原告起诉提供了借口，是引起诉讼的间接原因。请看法官判决书中的陈诉：“应当指出的是，链家公司作为具有专业资质的房地产居间方，在促成当事人交易及起草协议时应负有审慎审核之义务以完成居间服务，系争意向书中的笔误表明了其所提供的居间服务尚存有瑕疵，在一定程度上导致了本案争议的形成，应在此后的居间活动中引以为戒。”据此，法院判令本案诉讼费有链家公司承担，在一定程度上给予了惩罚，此值得总结与重视。第二十二页，共59页。房地产基本法律常识一、《看房确认书》的重要性分析：《看房确认书》一般是中介公司与客户签订的第一份法律文书，是证明中介公司提供居间服务的一项重要书面证据，亦是确保中介自身利益的依据之一。为此，《看房确认书》规范填写至关重要。二、《房地产买卖居间协议》的重要性分析：《房地产买卖居间协议》是中介公司常用的一种供客户下意向及房东收定使用的文书，其内容包括了整个房屋交易的重要内容，而且也记载了买卖双方及中介方的各方权利义务，因此又称（委托购买意向书）的正确规范填写至关重要。第二十三页，共59页。【法务提示】★《带看确认书》是防止跳单的重要法律文书，要注意保留，不随意丢弃。坚持一原则：有带看，即要签带看确认书。★《带看确认书》《房地产买卖居间协议》《佣金确认书》签名需注意，不要随意代签，名字要签全。★《房地产买卖居间协议》填写原则是“细致、全面”，尽量少留尾巴在日后协商决定，注意需要“小签”的几个地方需签字。（如三联骑缝线需客户签名！）★

注意夫妻家事代理权的范围，房屋买卖不包括在内。★严禁上下家坐一起签《佣金确认书》；严禁在签订《上海市房地产买卖合同》之前先让上下家签订《佣金确认书》；这二种方式一旦处理不好就会出现中介费打折的情况。第二十四页，共59页。房地产基本法律知识1、中介公司的居间义务是什么？签完合同并收取佣金后，因一方违约最终导致交易无法正常进行中介公司是否应退还已收佣金？

居间义务：就是促成合同的订立；只要居间义务完成，买卖双方在《房地产买卖居间协议》签名，已收佣金不退还。

就算当场违约，也不退还佣金。2、何谓意向金（订金）、定金、何谓违约金，它们有何区别？（法律概念）

①意向金（订金）：是一种支付手段，无法对合同的订立，起到担保作用，当意向金满足一定条件时，可转为定金，反悔时可要求退还。②定金：是买方支付给卖方的，用于担保买卖合同订立而担保金，合同一旦订立，定金抵作房价款或由买方收回。定金一旦支付无权要求卖方退还！第二十五页，共59页。房地产基本法律知识③违约金：是买卖双方约定的，当一方不履行合同所约定的义务时，违约方所应支付的赔偿金。3、何谓定金罚责？⑴给付定金的一方不履行合同义务的，无权要求返还定金；⑵收受定金的一方不履行义务的，定金应双倍返还。4、定金金额有何约定？乙方购买甲方的物业，双方达成一致：房价款为人民币100万，税费各自承担，乙方并支付了30万的定金。后因房价上涨甲方不卖了，问甲方应返还乙方多少钱？

定金不得超过主合同标的20%如果超过则超过部分无效！

卖方：50万（30+20%）；

买方：10万退还。第二十六页，共59页。房地产基本法律知识5、定金合同（买卖居间协议）的生效条件：⑴双方当事人签字确认（对交易条件达成一致）；⑵卖方已收到定金；⑶定金收据。6、买卖合同生效条件：

买卖双方当事人签字确认，立即生效。7、带租约的房屋买卖需注意些什么？⑴承租人享有优先购买权；⑵买卖不破租赁（原租赁合同有效）。8、产权人有3人，签居间协议时只来了1人该如何处理？⑴共同共有：根据物权法，产权人必须全部签字；⑵按份共有；（补签委托书或合法代理人）。第二十七页，共59页。

房地产基本法律知识9、代理人有哪几种？公证委托书有哪些内容，有何特别注意事项？合法的代理人分为3种：①法定代理人：未成年人的父母，提供出生证明；②公证代理人：提供当地公证机构出具的公证书原件；③表见代理人：提供手写委托书或者邮件、传真委托书；

如何认定：表见代理本意，有理由相信具有代理权限，

就构成表见代理。只能签订租赁合同、定金

合同。表见代理是指没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的无权代理人，以被代理人名义进行的民事行为在客观上使第三人相信其有代理权而实施的代理行为。例如：被代理人向代理人授权时以口头方式规定了代理权的有效期限，但是该有效期限在书面的授权文件中却未予以记载。从而当该有效期限届满后，第三人并不能从书面授权文件中得知代理权已终止而与其进行的民事行为，就属于表见代理。表见代理也为我国法律所确认。正如《合同法》第49条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立正常的民事流转秩序。

第二十八页，共59页。房地产基本法律知识表见代理的构成要件：1、存在无权代理行为。2、第三人在客观上有理由相信无权代理人有代理权。3、第三人主观上是善意的且无过错。表见代理依法产生有权代理的法律效力，即无权代理人与第三人之间实施的民事法律行为对于被代理人具有法律约束力，被代理人与第三人之间产生、变更或消灭相应的法律关系。10、上家有抵押，却未告知下家，他们所签署的合同是否有效？中介方的告知义务有哪些？

担保法规定：抵押期间，出卖方转让房屋的应当告知买受方抵押情况，未告知的转让行为无效。⑴告知义务：轻者合同无效；“导致无效”

重者承担赔偿。“赔偿损失”①所有权（产权证）；②使用权（租赁期内的租客，已交房的买家）。

第二十九页，共59页。【案例链接3】《买卖合同》2001年1月出售人许小君与买受人马海涛签订了《上海市房地产买卖合同》，约定许小君将其所有的一套房屋出售给马海涛，合同价为100万，实际成交价为200万。双方在补充条款中约定房屋实际成交价以协议书约定为准，但因故双方未另签协议。签约后买受人已实际支付出售人100万元。

之后，买受人不承认房屋实际成交价，主张房屋价格即为100万。双方为此诉至法院，法院终审判决，买受合同合法有效，双方按实际成交价格履行。第三十页，共59页。【解析】

本案是一个典型案例，在二手交易过程中因做低房价导致当事人对房价数额产生争议而涉讼的案件，争议的焦点在于当事人就一套房屋约定了两种不同价格（即俗称的“阴阳合同”）一个对内一个对外，对内的是双方真实意思表示，对外的是为了完税而订。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也蕴含着风险。

此类合同的效力以及对于漏税的处理应如何，值得关注。且看法院的最终认定。一、“阴阳合同”的合同效力

不可否认“阴阳合同”系一种违规行为，但如果仅因为双方合同中存在隐瞒价格的情形就认定买卖合同无效，双方返还，无疑将市场的涨跌风险全部加于买方。纵观房地产市场的实际情况，认定合同无效不利于保护交易稳定，亦有悖于民法契约至上的基本精神。二、对于双方逃税的行为，可由税务部门进行处理。第三十一页，共59页。【法务提示】：★做低房价签“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也蕴含着风险。不提倡使用。★除非万不得已或为了成交，不主动提出做低房价。★做低房价的两种方法：1、是做成装修款；2、是在协议中直接写明做低房价。★做低的合同价格如果未通过交易中心的价格审核，则：一、补交税费；二、进行评估，如果评估到则可以交易。★做低房价可能造成佣金损失：合同法及上海市物价局都规定，中介公司的收费标准是按照买卖合同的百分之一收取，而不是实际成交价，一旦出现纠纷，中介方主张按实际成交价收佣将不会得到支持。★签订买卖合同时，中介方要站在中间立场为买卖双方考虑，不能过分偏袒任一方。第三十二页，共59页。【法务提示】：★合同各个细节均要考虑到，以防小事情引起大麻烦。★签名不随意代签，收款不任意代收。★买卖合同中的定金：1、定金成立、生效、与定金的实践性：

定金合同从实际交付定金之日起生效，若多交或少交，

则视为定金合同变更。2、定金的数额：

定金的数额不得超过主合同标的额的20%否则，超过

部分无效。3、定金与订金的区别：A定金具有一定的担保作用，可适用定金罚则。B订金不具有担保作用，只有预付款性质。

切记：意向金转定时，收款收据一定写明“定金”。第三十三页，共59页。租赁合同一、概念和特征（略）二、种类和形式：1、定期租赁---不超过20年，超过部分无效。2、不定期租赁：A约定的不定期租赁。B推定的不定期租赁合同。⑴对租赁期限没有约定或约定不明；⑵租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式，未采用的视为不定期租赁；⑶租赁期届满承租人继续使用租赁物，出租人没有异议的原租赁合同生效，但租赁期限为不定期。注：对于不定期的租赁合同，当事人有任意解除权。但出租人解除合同应在合理期限通知承租人。第三十四页，共59页。租赁合同三、出租人的义务（略）四、承租人的义务（略）五、转租权：1、经出租人同意，承租人可以转租。2、未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同，造成的损失由转租人承担。六、买卖不破租赁：

是指租赁物在租赁期间所发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。七、承租人的优先购买权：1、同等条件下，承租人有优先购买权。2、出售人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。第三十五页，共59页。

【租赁案例分享】

租客王浩，在浦东陆家嘴租赁东园三村一室户住房。租金4000元/月，租期合同签约二年。房东张阿姨一直做股票，股市持续保持牛市状态，张阿姨想多投资资金到股市，就决定把出租给王浩的一套住房卖掉，于是就到中介挂牌出售250万元。过了一个星期就有客户看中，并愿意250万元购买。于是中介就让张阿姨告知租客王浩，写一张放弃优先购买权。后来张阿姨就联系王浩，告知房屋要出售，要求王浩有时间在放弃优先购买权书中签名。王浩正在外地出差，说等出差回来再签。中介为了急于成交，就让张阿姨与购买方签订买卖合同，王浩出差回来不愿意签放弃优先购买权，说自己工作忙没有时间找房子，也愿意以250万元购买，王阿姨已经和中介签订了买卖合同，违约要承担违约金，责令王浩一个月内搬走并表示愿意承担租赁违约金。后来王浩将张阿姨诉讼到浦东新区人民法院，要求享受《优先购买权》，法院受理后从中调解，最后法院判决：王浩在法院判决书生效后的二个月内搬离东园三村的住房。张阿姨承担退还王浩二年租金并承担诉讼费。

第三十六页，共59页。【解析】

本租赁案例分析：主要过错方业主张阿姨，没有等待租客王浩签订好《放弃优先购买权》就先行与购买方签订房屋买卖合同，操作流程错误在先，故承担该诉讼的全部责任，承担诉讼费并对租客王浩承担赔偿责任，赔偿全部退还二年租金给租客王浩。（事后张阿姨在买卖佣金中扣除了诉讼费和二年租金由中介公司承担！）租客王浩是诉讼原告，主张法院支持承租人有享受《优先购买权》的待遇。法院不予支持，原因是在业主张阿姨要求王浩签订《放弃优先购买权书》时并未表示有购买的想法，而是答应业主出差回来签订，导致业主一直认为租客没有购买的意图，租客并未明确表示要购买意向。

提示中介业务员：

在整个诉讼案件中，中介公司也有连带责任，只是租客在诉讼中未追究中介公司的责任，中介公司作为具有专业资质的房地产居间服务方，没有给到业主正确指导规范操作，只想成交赚佣金，导致租客提起诉讼的理由，同时给业主带来经济损失。中介急于求成，违规操作不但没有赚到买卖佣金，还损坏公司口碑和形象，买卖交易百忙。第三十七页，共59页。签约前、中、后1、签约前的准备工作：⑴传签约通知单至总部，或是提前电话通知交易员；⑵若需要公证、若需要做贷款，则提前与交易员预约以便交易

员做好后续准备工作（贷款、评估、公证若需）；⑶若需要通过公司转款或取现的，提前通知总部相关工作人员2、业务员通知上下家需要注意事项：⑴所有产权人到场；所有购买人到场；⑵买卖双方带好身份证、产权证；若有小孩带好出生证、结婚证；⑶若需要公证，则还需要通知上下家带好户口本、结婚证、带好公证费；⑷若需要计算税费，则带好当初购房合同、发票、契税单；第三十八页，共59页。签约前、中、后3、养成客户到总部签约时上下家分二个签约室的好习惯：⑴上下家不直接见面，有利于我们斡旋并成交；⑵可以避免上下家跳佣的可能；⑶在签好买卖合同后，也便于签订佣金确认书，以防止上下家坐一起同时要求佣金打折；4、准备好产调、告诉交易员基本情况，以便于交易员

提前做好合同及相关协议、相关承诺书、确认书；5、签约中：如何快速高效签订买卖合同⑴网上买卖合同锁定的几个基本要素：①上下家的身份证号及联系方式联系地址；第三十九页，共59页。签约前、中、后②房屋总价；③上家有无贷款，下家是否需要异地转款；④交房时间的约定，是否需要异地转款；注:若实际签约中未做特别约定，则从俗定即全款到位交房；⑤买受方是否产权共同共有；⑥具体付款方式；⑦所赠送的家具家电情况；注:若有写在买卖合同内或贴一张家具清单；⑵签约节奏的把握以便顺利高效签约：①落实价格：若需要做低，则将做低部分折价为装修款体现在其他的协议上；②付款方式：注意是否银行转款；是否需要异地转款；第四十页，共59页。签约前、中、后③交易日期、交房日期：通常交易日期根据上下家的贷款情况

我们可以给客户一个建议，以防因由客户考虑下再决定从而

延长签约时间；交房日期若无特殊约定就按全款到位交房；④在落实上述情况后即可以联系签约法务做具体的合同，同时

上下家业务员在这个时间空隙去收齐上下家的证件以便于复

印，并留下联系电话及联系地址；⑤在法务打印出样本合同给上下家阅览时，业务员利用这个间隙去填写好上下家《佣金确认书》、《产权证收据》、《买卖合同收条》以备用；⑥在客户阅览样本合同时，可以告诉其为格式合同，主要看些房屋总价、付款方式、交易日期、交房日期、补充条款；迅速让客户看完后告知法务打印正式合同。第四十一页，共59页。签约前、中、后⑦在打印正式合同时，可以将上述步骤中所填写的《产证收据》给客户，也可以将《房款收据》让上家签字放上家手中

或让上家其中一人出来点钞收取定金；⑧上下家签订网上《上海市房地产买卖合同》，同时上下家签订《承诺书》（若需）、补充协议等；⑨在上下家都在合同上签字后，这时候最关键，收取佣金，陪同上下家到银行房款转账。★严禁上下家坐一起签《佣金确认书》；严禁在签订《上海市房地产买卖合同》之前先让上下家签订《佣金确认书》；这二种方式一旦处理不好就会出现中介费打折的情况。第四十二页，共59页。个人承受他人赠与房屋一、适用范围：个人承受他人赠与房屋。（包括住房与非住房）二、需缴纳的税收：（个人所得税、契税、印花税）1、个人所得税。以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他形式的房产赠与，对受赠人无偿受赠房屋按照应纳税所得额的20%计征个人所得税，其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。第四十三页，共59页。

个人承受他人赠与房屋2、契税。个人承受他人赠与房屋应按规定缴纳契税，税率为3%。房屋计税价格由税务机关参照同期房屋的市场价格核定。3、印花税。个人受赠房屋过程中所立书据按照“产权转移书据”税目计算缴纳印花税，税率万分之五；个人取得房地产权证按5元／件缴纳印花税。三、需要提交的资料：1、受赠人应当提交房产所有人房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》（原件）；2、赠与双方当事人的有效身份证件；3、证明赠与人和受赠人亲属关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）；4、证明赠与人和受赠人抚养关系或者赡养关系的人民法院判决书（原件）、由公证机构出具的公证书（原件）、由乡镇人民政府或街道办事处出具的证明材料（原件）。

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个人承受他人赠与房屋

交易当事人委托当事人以外的其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）。受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。