城乡建设用地增减挂钩土地整理工程建设可行性研究报告

****城乡建设用地增减挂钩土地整理项目可行性研究报告****************目录TOC\o"1-5"\h\z第一章 总论 1第二章 项目业主简 介 9第三章 项目区概况 10第四章 项目建设背景及必要性分析 15\o"CurrentDocument"第五章 新增建设用地出让收入分析 18\o"CurrentDocument"第六章 建设内容及规模 33\o"CurrentDocument"第七章 项目实施进度计划 35\o"CurrentDocument"第八章 项目管理方案 36\o"CurrentDocument"第九章 投资估算及资金筹措 40第十章 项目收益预测分析 42\o"CurrentDocument"第十一章 贷款偿还及财务分析 45\o"CurrentDocument"第十二章 风险分析 47********#万元；2013年新增投资20000万元，其中银行利息1500万元，政府认可总投资：24840+20000-1500=43340万元，应收万元；2013年新增投资20000万元，其中银行利息1500万元，政府认可总投资：24840+20000-1500=43340万元，应收整理成本43340*15%=6501万元，应收年度项目运营管理费43340*5%=2167万元，2013年收益为：6501+2167=8668万元，结转下年投资额为：43340+6501+2167=52008万元；2014年新增投资2014年新增投资4000万元，其中银行贷款1000万元，政府认可总投55008*15%=8251万元，资：52008+4000-1000=55008万元，应收55008*15%=8251万元，应收年度项目运营管理费55008*5%=2750万元，项目结束应收项目投应收年度项目运营管理费资回报55008*25%=13752万元，2014年收益为：8251+2750+13752=24753万元，2014年应收回资金为：55008+24753=79761万元。项目实际总投资为 45000万元，收益为：79761-45000=34761万元，项目投资收益率为： 77.3%，自有资金投资回报率为： 231.7%。扣除所得税后利润为： 26071万元，项目净回报为 57.9%，自有资金净回报为173.8%。

第十一章贷款偿还及财务分析一、贷款资金根据项目业主的资金筹措方案，本项目资金来源为业主自筹资金、银行贷款两部分，其中银行贷款 3000万元。二、贷款利率贷款年利率按1-3年期贷款基准利率执行，即为 6.65%。三、贷款期限贷款期限为3年，其中 2年为建设期， 1年宽限期。四、利息按照上述条件，经计算，本项目在建设期的贷款利息为 3000万元。五、还款资金来源分析1、第一还款来源本项目偿债资金第一还款来源是项目的可出让净用地后政府还款79761万元。2、担保公司的担保本项目由贷款银行认可的担保公司为企业提供全额融资担保，助企业提高信用能力。六、贷款偿还方式本项目计划从贷款满2年一次性偿还本息，需还本付息合计33000万元。其中贷款本金本项目计划从贷款满2年一次性偿还本息，需还本付息合计33000万元。其中贷款本金30000万元，利息3000万元。七、清偿能力分析经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为 79761万元，是贷款本金总额30000万元的 2.66倍；是贷款本息总额 33000万元的2.42倍，能够满足贷款偿还要求。在还款期内，本息偿还保障率均超过100%。八、敏感性分析由于项目投资采用固定回报方式由政府兜底， 所以敏感性分析结果与清偿力分析一致，即贷款本息偿还保障率为 242%，大于 130%，财务指标较好。第十二章风险分析一、投资估算的风险由于本项目建设规模较大，且项目涉及的相关规划资料尚未细化，本报告对项目的投资进行了初步估算，主要工程的工程量、拆迁安置量和补偿标准与实际可能存在一定的偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。对策：业主在实施过程中应对规划建设方案进行优化，减少不必要的工程量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数等进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准， 并采用多种安置方式相结合， 尽量减少投资。如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略，确保项目正常实施。二、土地出让收入实现的风险本项目位于大同镇， 区域内有较多房产类项目， 由于宏观调控的影响，土地交易出现疲软，甚至流拍现象，本项目预测土地出让价格为 122.71万元/亩，系在国家宏观经济较好，且区域基础、公建配套设施在今后两年内逐步完善的情况下预测能实现的土地出让价格，如土地出让价格不能实现，则项目可能出现还贷困难。对策：充分考虑项目建设的特点，加强招商引资工作，要求政府给予政策倾斜，保证土地出让价格。三、资金周转风险本项目拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，周期短，建设资金有很大一部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，将使资金筹措方案中滚动投入部分无法实现，则项目可能出现资金周转困难。对策：充分考虑项目建设的特点，对拆迁安置和工程建设进行周密安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，在资金出现困难时，争取政府财政支持，确保建设所需资金。三、拆迁安置风险项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之一，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，拆迁安置投资占项目总投资的比例约 40%。在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性、困难艰巨性和周期不确定性对本项目建设周期和投资具有重大影响。对策：为了克服拆迁安置工作这个难点，加快拆迁速度，降低拆迁成减少拆迁量，本，一方面将对拆迁方案进行优化， 加强拆迁前期调查研究，减少拆迁量，并委托中介机构对拆迁面积、涉及户数、人数进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，减少投资。针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露、早发现、早解决；另一方面，要依法拆迁，加强对拆迁政策的学习，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾。四、拆迁政策风险尽管成都市政府在城市拆迁方面有相应的法规和规章，但随着城市建设的发展，拆迁政策将进行调整和完善。由于拆迁安置投资占项目总投资的比例较大，因此，任何与拆迁政策有关的调整都会对项目投资和资金筹措产生直接影响。对策：为了避免拆迁政策调整给本项目造成不利影响，业主应积极加强对拆迁政策研究，力求准确把握拆迁政策调整的趋势和方向，提前做好应对准备。五、筹资风险本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。一旦国家经济形势发生变化， 产业政策和银行的信贷政策进行调整，土地出让量不能按计划出让，土地出让价格不能保证，都可能给本项目的资金筹措带来风险。对策：针对筹资风险， 首先是加强管理， 保证按计划进行建设和完工，节约投资；二是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目区土地出让量和出让价格；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略；四是开辟新的融资渠道；五是积极寻求政府支持。六、贷款偿