北京住宅开发项目可行性研究报告

xxxxXXXX住宅开发工程建议书〔代可行性争论报告〕XXXX2023年十月编制单位：XXXX询问公司公司审定：XXXX经理注册询问工程师〔投资〕公司XXX总经济师高级工程师部门XXX投资部经理高级工程师工程负责人：XXX参与人：XXX工程师XXX工程师名目第一章总论(1)一、工程概况(1)二、工程法人单位概况(1)三、工程建设背景(3)四、主要技术经济指标(4)五、报告编制的依据(5)其次章市场分析(6)一、房地产行业分析(6)二、北京市场分析(7)三、朝阳港区位市场(9)四、本工程市场分析(11)第三章工程建设选址及建设条件(13)一、工程选址(13)二、建设条件(14)第四章工程建设内容及建设方案(19)一、建设内容与规模(19)二、建设方案(20)第五章环境保护、消防、节能(25)一、环境保护(25)二、消防(26)三、节能(26)第六章组织机构和劳动定员(28)一、组织机构(28)二、劳动定员(29)第七章工程进度安排(30)一、建设周期规划(30)二、进度横道图(30)第八章投资估算及资金筹措(31)一、投资估算(31)二、资金筹措(33)三、投资打算(33)第九章经济效益分析(34)一、分析测算说明(34)二、财务测算(34)三、财务分析(35)第十章结论与建议(37)一、结论(37)二、建议(37)附表：附表1总投资估算表附表2投资打算与资金筹措表附表3销售收入、销售税金及附加估算表附表4损益及利润安排表附表5长期借款还本付息计算表附表6现金流量表〔全部投资〕附表7现金流量表〔资本金〕附表8资金来源与运用表附件：附件1XXXX期附件2XXXX房地产开发企业法人营业执照附件3XXXX法人营业执照附件4XXXX企业法人营业执照附件5法人代表人证明附图：附图1：工程用地位置示意简图2：工程总平面图附图3：工程总平面布置图第一章总论一、工程概况(一)工程名称：XXXX住宅开发工程(二)工程建设地点：北京朝阳港(三)工程法人单位：XXXX房地产开发工程拟在北京朝阳港内开发建设住宅工程，该工程建设总用地面31.5391.08(五)工程总投资工程总投资329375.3万元，其中银行借款115000.0万元，自筹55837.0158538.3二、工程法人单位概况(一)法人单位概况法人单位：XXXX房地产开发法人代表：XXXX法定地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX注册资本：2023万元经营范围：房地产开发；销售商品房；物业治理。工程法人单位根本状况XXXXXXXX股份、XXXX组建，注册资本2023万元人民币，其中XXXX股份占80％股份，XXXX20％股份。企业现有人员1486人。截止2023年9月底，公司资产总额为2200.89万元，其中流淌资产2137.67302.951897.94(二)法人单位各股东简况1．XXXX股份法定代表人：XXXXXXXXXXX注册资金：50085.8经营范围：房地产开发；销售商品房；老旧城区危房成片改造；土地开发；市政设施建设；房屋租赁；物业治理；销售建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电化工、制冷空调设备；信息询问〔不含中介效劳〕；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或制止进出口的商品及技术出外。XXXX股份，注册资本50085.8万元，其中XXXX占股权62.058%，XXXX公司占13.4%，XX投资治理中心占12%，XXXX12%，XXXXX0.542%。XXXX股份是我国知名的地产进展商之一，开发了包括XX嘉园、XXX嘉园、XXXX城、XXXX城等多个京城著名地产工程和西单文化广场、华威大厦、华南大厦等知名工程，累计竣工面积240多万平方米。2023年二次创业以来，已连续推出XX国际公寓、XXXXXXXX公司现有员工92人，其中：硕士13人，占14%；本科及专科学历77人，占84%；其他2人，占2%。按年龄划分，35岁以下6571%；35-45岁1718%；451011%。2023930195366.69产167400万元。负债总额143793.86万元，全部者权益为51572.83万元。2．XXXXXXXX成立于19941115日，注册资本200下属企业有XXXX医药等。经营范围包括生物制品、养分和医疗保健品的技术开发、技术转让、技术询问和技术效劳；销售医疗设备、保健食品、自行开发后的产品及生物制品五金交电、电子设备、包装食品、汽车配件、电子产品和建筑装饰材料等。公司销售网络普及北京市各大医院。在北京卫生系统，特别是医疗设备领域具有较高的知名度。三、工程建设背景北京朝阳港〔原北京物流港〕工程于2023年启动。XXXX实业〔集团〕公司于2023年以“XXXX京文[2023]019号”上报市房地局“关于北京市东南物流综合进展基地规划选址的请示”，市房地局于2023年元月23日以“关于北京东南物流综合进展基地规划选址意见的报告”〔京国土房管征字[2023]71号〕批准了物流港选址，报告中明确“该工程用地在我市土地利用总体规划所确定的建设用地区内，符合市级土地利用规划”。2023年9月22日XXXX实业〔集团〕公司与朝阳区政府签订了用地协议书。2023年10月办理了物流园子项2023年10月12日以“京计商字[2023]1871号”下发了“关于合资经营北京XXXX物流置业工程建议书〔代可行性争论报告〕的批复”，市规委于2023年9月14日以“2023规复函字0460号”批准了物流园一期的规划意见书。2023年4月30日向市计委申报了物流港居住区一期立项，市计委以“京计投资字[2023]797号”下发了“关于开发建设物流港住宅小区工程建议书〔代可行性争论报告〕的批复”，市规委于 2023年3月26日以“2023规意字0502号”下发了居住区规划意见书。北京朝阳港〔原北京物流港〕的开发建设始终得到市政府的支持与关注，2023年被市政府列为60项重点工程和175项折子工程之一，是朝阳区十大重点工程之一。2023年12月16日，王岐山代市长主持召开市政府第32期市长专题会，会议强调：“交通拥堵是当前北京城市进展中的突出问题。重大工程规划选址要充分考虑交通组织问题，并作为决策的依据”。会议打算：“由市进展改革委牵头，会同市规划委、市交通委、市国土房管局等部门，依据的进展观，进一步研究论证北京物流港工程，提出调整意见，提交市政府会议争论。北京物流港工程规划中除物流仓储工程以外的其他规划工程连续由 XXXX实业〔集团〕公司等企业开发建设”。据此意见市进展改革委主持召开了两次协调会，确定物流港的规划调整由市规委负责，尽快做出调整方案，上报市政府打算。2023年10月8日，王岐山市长主持召开第62次市长办公会议，会议原则同意市规划委依据市政府2023年第26次市长办公会精神提出的关于北京朝阳港、十八里店乡局部用地规划调整意见，该工程用地可考虑列入历史遗留问题范围。依据朝阳港调整的总体规划，该地区将建设成集会展、商贸、居住、休闲消遣和信息效劳为一体的现代化综合区。XXXX作为居住区的地块之一，将由XXXX房地产开发负责开发。公司将承受先进而适用的现代科学治理方法，依据《北京朝阳港、十八里店乡调整规划》，开发、建设、经营和治理该地块，逐步形成北京市内高度现代化、具有肯定规模、绿化率相对较高的拥有医院、学校以及各种社区商业设施等一应俱全的居住生活区。四、主要技术经济指标1．工程主要技术指标见下表1-11-1主要技术指标表用地性质居住局部行政办公文化消遣托幼绿地广场地块编号R1-1-1(含托幼文化消遣)R1-1-2R2-2(含行政办公、绿地广场)C1-1C3-1R5-1G1-5合计总用地面积(万平方米)6.9115.214.760.420.420.463.3531.53地上总建筑面积(万平方米)22.80350.19315.70.841.1760.368091.08总占地面积(万平方米)2.0734.5631.4280.1470.1470.1389.126容积率3.33.33.322.80.368建筑密度(％)30%30%30%35%35%30%总停车数(辆)1520334610465912户数(150米/户数)1520334610465912备注含除教育、托幼、医疗、文化消遣、街道、派出所之外的相应配套地上建筑面积不参与计算指标2．经济指标住宅开发工程经济指标见下表1-2。1-2主要经济指标表序号指标名称指标值1工程总投资〔万元〕其中：开发建设投资建设期利息329375.3327733.71641.6资金来源〔万元〕其中：银行借款自筹资金销售回款329375.3115000.055837.0158538.3建设期〔年〕5工程可实现销售收入〔万元〕477178.4计算期内利润总额〔万元〕73518.0全投资税后财务内部收益率FIRR〔%〕11.28全投资税后财务净现值NPV〔Ic=8%,万元〕57602.08投资利润率〔%〕22.329投资利税率〔%〕29.8310资本金利润率〔%〕34.2911投资净利润率〔%〕14.9512偿债备付率〔%〕188.2五、报告编制的依据北京市XXXX设计争论院编制的《北京朝阳港、十八里店乡调整规划》；北京市人民政府市长办公会议纪要第XXXX期；北京市人民政府市长办公会议纪要第XXXX期；北京市进展和改革委员会京发改文[2023]2200号《关于上报北京物流港物流功能迁移初步方案的请示》；北京市交通委员会京交规函[2023]360号《北京市交通委员会关于北京物流港工程交通影响分析的评审意见》。其次章市场分析一、房地产行业分析(一)短期进展趋势推测1．房地产投资推测根本建设投资对房地产投资具有显著的拉动作用，可以预见，伴随根本建设投资增长，短期内房地产投资将连续保持增长势头，但增长速度将放缓。房地产市场供给推测由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。排解今后开工因素，1999-2023年开工量将在今后三年内渐渐转为竣工量。今后3年竣工总量是11-13亿平方米，即年均竣工量在3.6-4.4房地产市场需求推测2023年，我国人民生活水平迈上了一个台阶，人均国民生产总值突破1000美元，生活水平进入了小康阶段，消费构造较以往相比有了很大的变化。我国恩格尔系数已降至40%以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，从历年来人均居住消费状况可以看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。从短期来看，房地产受政策性因素影响较大。2023年，以建设部、国家计委、人民银行等六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场安康进展的假设干意见》为起始，国家有关部门相继出台了一系列政策，对土地出让、工程审批、市场构造、银行信贷等多个方面提出了的要求。这些宏观调控政策必将对房地产业短期进展产生重大影响。(二)将来中长期推测1．从GDP进展水平分析人均GDP到达1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。2023GDP3000从市场潜力来看北京常住人口人均住房建筑面积为21平方米，北京市人均住房使用面积已达15.3平方米。国际阅历说明，在人均住房建筑面积到达33-35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为我国住宅产业持续进展供给强大动力。从城市化角度分析城市化进程的加快，必定要求房地产和住宅产业与之相适应。4．从人口流淌状况分析北京的外来人口多达400万，如此大量的流淌人口，是这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的进展奠定了根底。5．从国内政策层面分析改革开放以来，特别是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓舞进展房地产业的有关政策。免征营业税、契税、支持处理空置房；降低房产税和出租房屋的个人所得税等。尤其是从2023年开头的“十五”打算和十年规划中，国家要求加快住房建设，使之在提高人均居住水平、扩大内需和带动国民经济进展方面，连续发挥重要的作用。“十五”打算提出， 2023年城镇居民人均住宅建筑面积要由2023年的19.8平方米增加到22平方米；打算全国城乡建房面积57亿平方米，其中城镇建房面积27亿平方米，较“九五”期间的23.45亿平方米增长15%。十六大后我国进入全面建设小康社会时期，国家政策将连续扶持房地产特别是住宅产业的进展，房地产业将面临日益优化的政策环境，连续稳固其支柱产业的地位，进展空间更加宽阔。因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段消灭的构造性和区域性冲突属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续进展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。二、北京市场分析从宏观调控角度来看，北京市政府加大对房地产开发的介入力度。在政策法规方面，出台和完善了121号文件、18号文件、物业治理制度的标准要求、房地产转让治理方法等；在价格掌握方面，加大经济适用房的投放量；在市政配套方面，交通道路改造力度加大，地下轨道交通的完善和开通等都对市场上房产的开发带来了良好的宏观环境。从市场供给和需求角度看，2023年1-10月北京市住宅销售总面积1531万平方米，与此同时，2023年1-12月底的盘有效供给1739(一)住宅市场供给量持续增长2023年供给楼盘大约200个左右，总的规划建筑面积大约445717402023年相比，2023年市场供给及投放量持续增长，至少还有规划的2717万平方米要投放市场。除了2023年开的大盘连续投放以外，2023年还有百子湾一号经济适用房、绿戎家园、定福家园3个经济适用房开工建设。东坝乡和记黄埔的BoutiqueResidence概念的大型低密度住宅，荣耀中心居住区工程，以及将来马上可发太合嘉园〔别墅〕、朝阳城、星河湾、国美家园、四惠交通枢纽工程、东直门交通枢纽工程等。随着大盘概念的炒作，2023年的北京房产市场上消灭了众多大盘。11个大盘〔大约占市场全年盘数量的7%〕的供给量占到了全年供应的55%的比重。这些大盘在2023年开盘，2023年将会集中投放市场，市场的供给量将急剧增加。竞争将越来越剧烈。(二)销售势头良好在投资持续增长、开工面积增幅持续攀升的同时，房屋销售总量也在增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房的销售势头均看好，2023年前三季度北京地区商品房销售总额为419.34亿元，比去年同期增长69.1%。其中住宅局部的销售总额为377.42亿元，同比增长64.4%。与投资额的增长速度相反，北京地区的商品住宅销售额的增长速度高于其他大局部东部地区的城市，居于第四位。(三)需求快速增长房地产市场的需求仍旧处于快速增长的态势。第一，城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。其次，消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。据北京、上海等城市测算，近几年每年消化的商品房中，改善性住房需求的户数占家庭总户数的10%。随着居民消费观念的变化，10年换购一套住房在将来几年应当能够持续保持。第三，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。近几年，各城市加大城市危旧住房改造力度，城市根底设施建设的步伐会连续加快，这局部需求将保持稳定的增长。综合以上分析，供给和需求根本平衡，2023年北京市整体住宅均价保持稳定，局部热点区域的价格有所上升。三、朝阳港区位市场(一)工程周边市场供给状况据调查，工程周边市场在售工程的总规划供给量为480.81万平方米，已推出的面积为92.81万平方米，已销售面积54.4万平方米，总体销售率为57.7％，占总规划面积的11%。从上表数据来看，山水文园一期〔一期实际推出面积为6万平方米〕和世纪东方城〔紫南家园〕销，主要是由于工程良好的地理位置和合理的价格，而翠城是经济适用房，低廉的价格自然吸引的大批购房者。周边市场的潜在供给量很大，潜在供给量为387.2万平方米，另外加上马上推出的华侨城83万平方米和恋日绿岛北侧的小红门乡规划总建面积约73543.2万平方米。由于翠城为经济适用房工程，与本工程难以产生直接竞争，所以周边市场的竞争主要来自山水文园〔三四期〕、华侨城、世纪东方城〔三四期〕和恋日绿岛北侧的低密度工程、四个工程总体潜在供给量为321.2万平方米。表2-1周边工程根本状况表单位：万平方米编号工程名称占地面积总建总推出楼盘面积已销售面积总销售率市场存量潜在供给量1观筑庭院13.811.2111.213.3630%7.8502京城雅居16.61783.240％4.893山水文园8010024.8624％18.875.24世纪东方城551092826.695％1.481523088100%0222612.912.812.86.450%6.40合计480.0192.8153.5657.7％39.25387.2(二)市场需求状况长期以来，由于经济进展、市政配套等方面因素的制约，北京郊区化进展的步伐明显比较缓慢。北京东南地区一些郊区化楼盘，销售更是始终不温不火，而“非典”大事快速转变了这一状况，所调查的周边工程中，主力户型是TOWNHOUSE的京城雅居、观筑庭院和恋日绿岛的低密度局部突然升温，销售状况良好。一般住宅工程销售状况也格外炽热，主要缘由是此区域工程单价较低，各工程规模大，配套齐全，户型设计较符合市场需求，因而得到一般百姓认同。从调查结果看，山水文园、世纪东方城已开头内部认购，翠城三期6月30日开头按号选房，恋日绿岛低密度住宅大局部已售出。2-2周边工程销售状况表编号工程名称开盘时间入住时间销售周期〔月〕目前销售速度〔套/月〕备注12023.04.122023.03.31220公寓将来盘22023.04.022023.12.3121032023.4.212023.12.31142024世纪东方城一期2023.06.01一期2023.09.0112二期认购30二期认购中52023．6.302023.12.310——三期排号62023.12.282023.09.306107(三)价格分析此区域的价格在4300－7000元/平方米的范围内，工程价格与离市中心的位置关系成正比。各工程均承受毛坯的交房标准，反映出区域市场的供给特点，这为本工程住宅的精装修交房方案留下市场空间。2-3周边工程销售价格表编号工程名称起止单价均价〔元/M2〕主力总价〔万元/套〕装修标准1观筑庭院——联排：6700叠拼:5600联排150-180毛坯2京城雅居——公寓:4500Townhouse:5300６层电梯公寓:74—92联体:157—238叠加:113—146毛坯3山水文园6700－98007000100-120毛坯44050-5200488040-705翠城——318025-50毛坯6恋日绿岛多层3900-50004300多层60－65毛坯四、本工程市场分析(一)目标市场分析所调查的工程位于东南三环至五环之间，此区域商务气氛不浓，工程的投资价值较小，各工程客户主要是来自东部地区以自住为目的的白领阶层，年龄在30～50岁之间，购置低密度住宅的客户一般都有私家车。除经济适用房—翠城外，十八里店及周边地区几乎没有知名的工程，导致此区域在购房者的认知中还是一个盲点，这对本工程的前期宣传提出较高要求，早期引导性宣传必不行少。(二)市场供需与价格推测本工程在北京朝阳港的居住区内，位于京城的东南角，紧临东南四环。其市场分析如下：销售量分析南城不同区域的住宅有着不同的特点，但总体的销售状况良好。二环内地区依托着北京老城区的优秀的人文环境和几大公园景区的优势，沿边建立了不少高档观景豪宅，根本上是大户型设计，单套总价在100万元以上，虽然市场对此类住宅有肯定的需求，但受到南部经济进展环境的影响，这些工程的销售状况并不如想象中的乐观，较北京市其他方位的景观建筑在销售上还是有肯定差距，同时，环境较好，且价格较低的楼盘销售状况却格外火爆；总体来说，二、四环间及西红门地区南部整体环境和住宅所需的配套比较缺乏，虽然经过近几年的进展建设，各种设施已经逐步趋于完善，但和其他方向相比仍有一定距离，目前此间楼盘销售仍旧主要借助良好的交通和相对的低价格，住宅开发也以中档价位住宅为主，另外还包括不少的经济适用房，作为北京最早建设的住宅小区方庄，富强程度已经和东部不相上下，距离经济中心的适当距离使得区内也有肯定量的较为高档的物业出售，销售状况较好；亦庄地区作为南部市场的高档楼盘地区，Townhouse和低密度住宅是该地区的主力军，远离市区使产品的销售受到肯定的影响，但是由于到达市内的交通便利，四周的大片绿地和良好的空气环境弥补了缺乏，得到了市场的认可。本工程根底设施齐全，位于集物流配送、会展、商贸、居住、休闲消遣和信息效劳为一体的朝阳港内，居住环境良好，抑制了大多数南城楼盘的缺陷，而且拥有比市区住宅低得多的容积率和相对低的价格，区域工程的销售压力并不大。本工程位于东南四环与京津塘高速穿插区，另外加上朝阳港和周边环境的建设，其市场前景看好。价格推测随着北京市城市的建设和南部的房地产开发，土地市场的重心向城外转移。2023年的房地产开发规模大于2023年，市场竞争开头增加，工程的价格也渐渐下降，同时内部的各种配套，包括市政、商业、消遣设施等开头建设和逐步完善，区域整体环境质量上升，所以在2023年，北京南部房地产市场的平均价格随之上扬。据统计，北京整体平均房价2023年约为4700元，2023年平均房价为5300元。北京南部市场总体均价为每平方米4620元，其中宣武区的住宅工程平均价格最高，为每平方米7375元，其次是崇文区，住宅均价为每平方米5943元，然后价格按高到低排名分别为大兴和丰台。尽管南城房价有所上扬，但还是远远低于其他区位的房价。本工程由于交通便利，依托北京朝阳港，住宅销售价格确定为4900/平方米左右是具有很强的竞争力的。第三章工程建设选址及建设条件一、工程选址(一)地理位置本工程位于朝阳区十八里店乡，规划的北京朝阳港内。规划建设的北京朝阳港位于京城的东南角，紧临东南四环，是京津塘高速路的起点。东南为京丰铁路—城市铁路环线，西南至小红门乡，西北为城市东南四环路，东北至垡头集团北京住宅总公司开发的经济适用房居住区西南边界。该区域靠近北京市城区，距首都机场40公里，北京站20255(二)用地范围北京朝阳港规划用地面积4.63平方公里，从东南向西北依次规划有物流区、商务会展区、居住区和城市绿化带，其中位于朝阳港西北部的居住区规划用地面积73.53万平方米。本工程建设用地拟选在居住区规划用