纸厂地块项目投资分析报告

纸厂地块项目投资分析报告齐齐哈尔纸厂地块项目投资分析报告一、齐齐哈尔市概述及宏观经济发展(一)自然地理概况齐齐哈尔市位于黑龙江省西北部的嫩江平原，地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原。达斡尔语中的齐齐哈尔意为“天然牧场”，是黑龙江省西部的经济中心，交通枢纽。东与本省绥化地区、南临石油城大庆、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与边城黑河地区接壤。距省会哈尔滨(二)行政区划齐齐哈尔市是黑龙江省第二大城市和省直辖市，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通枢纽，全市辖七个区、一个市、八个县，面积达42469平方千米(市区4310平方千米)。(三)支柱产业齐齐哈尔市是新兴的工业城市，是国家重要的工业基地之一，是东北地区重冶金、轻工、造纸等门类较为齐全的工业生产体系。合性公园——龙沙公园及佛教圣地大乘寺、昂昂溪古文化遗址等批旅游景点。(四)人口作为被国务院批准的全国十三个较大城市之一，齐齐哈尔市人口达到561.1(五)地方特色依安剪纸艺术：皮影和剪纸是一对姊妹艺术，皮影早年被称为纸影。影人的造型特点和制作手法与剪纸相近，因此许多皮影艺人往往也是剪纸高手。齐齐哈尔民间艺术家的剪纸和皮影艺术作品令人叫绝。(六)宏观经济发展城镇固定资产投资中，房地产投资增速放缓，商品房销售平稳。全市房地产开发2005-20072005-2007年齐市全年财政收入走势图单位：亿元2005年2006年2007年从行业来看：批零贸易业活跃，热点商品和季节性商品增长较快，批零贸易保析富有的自然景观资源越来越受到国外游客的青睐。轻工、造纸等齐全的工业生产体系以及扎龙自然保护区、龙沙公园等丰富的旅游全市旅游收入保持高速增长，国内收入年增长幅度超过20%，外汇收入年增城乡居民收入水平持续增长，其中城市居民人均可支配收入年增长率保持但从各项经济数据来看，齐市在人口增速较缓的情况下，经济水高。居民消费结构调整，尤其对房产物业消费需求会越来越高。高品质的舒适型住房需求及越来越多的旅游经济发展需求为齐市房地产开二、齐齐哈尔市城市发展规划(“十一五”发展规划)(一)社会发展的目标经济持续、快速、健康发展，老工业基地全面振兴，装备工业和绿色食品产2、经济结构进一步优化。农业综合生产能力增强，产业化水平进一步提(二)城市定位乡”、“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“历史文化名城”和“世界龙江、吉林、内蒙古三省(区)交界区域的经贸中心、物流中心和文化中心。(三)空间布局篇为产业集聚，人口集中，都市化发展奠定基础。，能源资十分雄厚。借鉴哈大齐工业走廊的发展模式，沿(四)产业布局工业产业布局应以中心城区(龙沙、建华、铁锋)、重点工业区(富拉尔基、碾子山)和重点发展区(昂昂溪、梅里斯、富裕、龙江)为主，其它县城及有条件的建制镇主要围绕十一条产业链进行布局，每个县(市)重点安排2-3个和半牧区重点建设草食型畜牧业生产基地；市郊重点发展城市消费型的畜产品。各县(市)及梅里斯区重点发展农业生产服务体系，兼顾发展物流等其它服务成以市级中心批发市场为骨干，县(市)区级批发市场(五)园区、基地规划快发展以装备工业和绿色食品产，与哈尔滨、大庆形成优势互补的产业体系。民营科技三个启动区；搞好哈大齐工业走廊规划区江西(梅里斯)区域和昂昂溪工业园的整体规作为黑龙江的第二大城市，齐齐哈尔市的城市化发展速率显得相对缓慢。城市规划发展尚处于初级阶段，没有具体的控制性规划，城三、齐齐哈尔市房地产市场分析——(龙沙区安顺路北地块未查——(出让挂——年份(二)齐齐哈尔市2005-2007年房地产市场分析幅，一方面收到土地市场供应影响，另一方面受到政府宏观调控政策影响，房地速放下滑使得商品房供应量降低。平稳，受政府宏观调控政策影响有限。齐齐哈尔市整齐齐哈尔市整体房地产市场分析： (2006-2008年)、房产开竣工及销售情况、人均居住面积走势分趋齐市宏观经济发展强劲，但其房地产市场发展相对迟缓，从市场慢，未来市场竞争形势较为严峻。华区卜奎大街35号(近劳动湖)开发商：齐齐哈尔嘉富房地产公司与环境的共溶性，环境与人的和谐的业主的方面。符合人对现代高标准居住品味A沃尔玛为临。周边学B智能生态小区，内部环境优，中心万米音乐喷泉广场为齐市高档小区最C齐市室内半跃式设计，室内结构功能分区明D本。王子花苑采用航天材料"电热膜"为其提供采暖设施与其内温度均匀，无灰尘，舒适感强，节省室内空命长等优点。最值得一提的是王子花苑花大成F、网球场。齐市独家大型业主会所，网球场、内设健，绝佳去处。G主大部分为齐王子花苑实景图之一，地段也十分优越。小区产品设计、景观设置都是该项目的主要卖点。而内(景观水系、瀑布等)、外(劳动湖)双水景，更是该项目品质提升的开发商：齐齐哈尔鑫海集团房地产开发有限公司鑫海家园效果图次最高的项目之一，鑫海家园的地理位仅靠市内危唯一的天然水景湖畔——劳动湖，自然景观优势优据深入了解，多为企业团购3、花样年华(学府楼盘)号(紧邻齐齐哈尔大学)开发有限公司花样年华效果图其中，多层住于齐大的有钱家庭及齐市内的投资客。小高层通过对齐齐哈尔当地的在售楼盘的调查，我们发现市场主要存在在售楼盘数量不多，供应量有限，这主要是受到了政府部门控在售楼盘主要集中在中心城区内，单个楼盘开发量较小，不具在售楼盘档次虽有高下，但整体水平有限，真正的高端产品缺从产品供应来看，齐市的住宅产品以多层为主，小高层产品近从户型的选择来看，齐市居民受到经济条件的限制，更青睐面积较小(80-110㎡/户)，总价偏低(25-35万元/套左右)的够吸引力的营销手段。根据上述特征，我们认为本项目虽然地段略显偏远，但具备打造齐市高端住宅产品的底蕴，是一个值得开发的优质项目。只要在平衡地地块描述本项目南至：规划道路，糖厂用地；西至：规划韩园；北至嫩江沿岸(被少量棚户区阻隔)。1、地块优势(S)地块东面邻近新立街，北临沿江南街，两条路均可通向中心城区，交通通项目规模及土地成本、建造成本优势明显，有利于社区商业、学校、会所；2、地块劣势(W)地块项目开发建设周期较长，资金回笼相对较慢。嫩江沿岸将规划建设一条滨江绿化休闲观光带，该规划一旦实施建成，将规划上沿江南街也将向南打通，该项规划的实施，对于地块项目也是一个，房地产市场的发展相对滞后，未来上发总量有所控制，大规模高档社区的地、规划、报建、开发税费等方面4、地块威胁(T)纸厂地块周边的农机厂、糖厂等地块如在未来进行房地产开发，将对项目总体来看，纸厂地块项目的优势高于劣势，机会点多于威胁点，具有较高的析假设条件市场形势、项目自身特点、规模体量等因素，对报告分析依下假设。相关政策未发生重大的根本性的转折或调整；项目地块按预定计划顺利挂牌，土地用途改变(无须补交出让金)，土地成项目分七期开发，每期开发建设期为一年，其中：多层住宅分两期开发，小项目产品类型为住宅及社区商业和公建配套，住宅产品包括多层住宅、小高层和高层住宅、联排住宅，住宅销售，商业街、会所等配套以租赁经营为项目每期销售周期为一年，销售时间从开发建设期的中间时点开始计算，项项目第一期多层住宅的销售价格参照周边楼盘的市场价格确定，小高层和高层住宅的销售价格按照当期多层住宅销售价格的一定比价确定，联排住宅的销售价格按照当期小高层和高层住宅销售价格的一定比价确定，结合齐齐哈尔楼市情况、产品特点、时间因素并参照一般的经验，此比价系数分别确定项目每期开发成本费用均匀投入，开发成本费用年均递增3%；根据现行利率、投资回报水平、产品类型及风险等因素的综合考虑，项目的七、楼盘比较修正与项目进度安排根据调研，选取花样年华、鑫海花园、龙兴嘉园和阳光名宅等四个楼盘作为下。修正表境-1%-1%-1%-1%-1%纸厂地块整体开发销售进度安排表注：实线箭头为开发进度，虚线箭头为销售进度。八、投资分析估算期期期率及其折现费用(含宣传推广、销售代理售收入的6.55%，入及其折现估算表及附加(万(元 入(万(M2)(万用(万年年年年年年年根据齐齐哈尔市的一般房地产开发成本费用标准及开发进度安排，开发成本金额(万元)层和高层住宅开发成本费用估算表金额(万元)联排住宅开发成本费用估算表金额(万元)用估算表开发面积(M2)值(万(万元/值(万(万 价(元值(万(％)%(％)43.0%(年)从相关指标测