云南玉溪某商城项目建设可行性报告

第一章总论1．1项目名称：玉溪**商业广场——**商城1．2项目概况：1．2．1项目建设地点：玉溪市红塔区**广场建行生活区正对面，该项目占地18117m2，其中停车场7582m2，绿地及休闲广场1133.9㎡，地下占地17414㎡（以实际挂牌交易、转让获得土地为准）。1．2．2建设规模：建设内容：集**超市、精品百货、数码家电、家俱广场、餐饮文化、康体娱乐为一体。其中：地上建筑面积：27200m2地下建筑面积：17414m2建筑层数：地上四层（局部五层）、地下一层每层层高5.4米建设日期：2004年8月31日——2005年8月31日1．2．3项目实施单位：**置业(玉溪)有限公司，系中外合资公司，注册地点：云南玉溪，中方股东为深圳**置业有限公司，外方股东为**建设(香港)玉溪有限公司。1．3开发商概况开发商：深圳**置业有限公司法定地址：深圳市**路**号**大厦29A法人代表：**注册资本：1000万美元公司概况：深圳**置业有限公司，隶属**建设集团。中国第一家探索建筑业改革的大型建设企业，是为实践中国工程总承包和项目管理而设立的现代化企业，是建设部五家现代企业制度试点单位之一，归口中国建筑工程总公司管理。集团组建十多年来，经过不断发展，目前已成为一家以建设领域投融资、工程总承包及项目管理业务为主的大型企业集团。集团拥有分公司、专业公司、全资公司、控股及其它成员单位40余家，从业人员10000余人，各类工程技术人员4000余人，其中中高级专业技术人员2600余名，各专业注册执业人员186名，一级项目经理356名。集团主要从事基础设施投资及开发、房地产、规划设计、工程监理、工程勘察、建筑工程、市政工程承包及管理、装饰工程等业务，是疑深圳烧**队置业有限公司塌甲私园徒册约深牙各胜狼朋表鲜株拨剖密东捎陷颤乏勤依靠集团公司砖雄厚的资金实的力、先进的管喜理手段和优秀腔的专业队伍，兼深圳签**守置业将承担在晋全国中心和地浙级城市引进以标**明、西尔斯、宜报家、华纳兄弟洞等为主的世界侦五百强企业。管主要的业务范著围包括初期市勺场调查、选址糖、投融资、建昨设及后期管理欲等全方位的专定业服务。狠根据循**慕公司在中国已悲开设积的寒3应8泰家零售店的运占作模式，以及债深圳崇**捷置业有限公司横与身**划公司的战略合姓作关系，将由竞深圳约**麻置业有限公司旨和秧**垮建设（香港）忍玉溪有限公司骂全额投资购物验广场，商城建结成后，由投资析方招引断**崖、百胜、麦当裤劳等为主的世怨界五百强商家耍进店经营。傲1冰．鲁4姐研究工作依据劲根据中华人民欲共和国的有关营法律、法规和尊政策规定，结厉合该项目的总匀体情况，该项换目可行性研究均报告的编制依兽据主要有：聋喇犁（海1笔）国家计委与长建设部联合颁腿布的《建设项舞目经济评价方逐法与参数》。顺（威2虫）《中共玉溪堪市委、玉溪市煤人民政府关于祸进一步扩大开吵放的意见》。州（貌3钞）《玉溪市国匪民经济发展十傻五计划和远景撞目标规划》。找（艳4远）《玉溪市人溜民政府关于进鱼一步加强招商贺引资工作的意非见》。揪（触5女）玉溪市红塔摄区商务中心规蛾划。伶（壮6捆）云南省建筑聪工程概预算指昆标及有关费用醒标准。届（换7猪）开发商提供第的其他有关资写料。泪（彼8否）国务院发展耳研究中骡心场“姨中国市场发展边报布告衡”酸。挑1笨．涛5柜研究范围及结捡论番该可行性研究档报告的研究范帆围包括：项目背景颤项目和开发商万基本情商况剂它项目建设必要负性分析侧市场分析预测既及营销方案建设条件所建设内容及公努用工程进度安圈排相项目规模和性坏质有工程设计和功斯能要求锹消防、环保与盼卫生宽投资估算与资巷金筹措、项目夸不确定分析碧财务评价、国寄民经济评价浴经济和社会评解价、结论等控在此基础上，齐考察项目建设缝的必要性、技百术的可行性和蝴经济的合理性集，为政府有关歪部门审批项目蜘、开发商进行秧投资决策和金葵融机构的贷款素决策提供比较狐可靠的依据。结论：刘观1喂、项目引进世樱界杀50蓝0御强企业之首杜**寇入驻该购物广丈场，同时经过乞**溪严格的市场调避研和选址确认聚。钩2古、该项目周边锹交通便利，符雪合未来玉溪商纱业网点的规划紫。茶3漆、该项目投资拦商资金实力雄铅厚，有开发建唉设经营大型购虏物广场的经验强。致4屋、有玉溪市两帅级政府的支持刷，符合玉溪人看民消费的追求吹。赴5束、该项目建成嫩后不但能给当绒地带来全新的按消费理念。笋6志、在建该项目喇财务评价、经左济效益和社会绢效益非常好，三表明该项目是流可行的。运第二兵章胞剥**渔商城项目背景泥及建设的必要糕性往2络．裕1菌项目提出的背愧景宪随着中国加构入层WT籍O大并履行相关承甘诺，外资进入罩包括商业零售堤在内的服务贸蜜易领域已成为蠢现实，中国政奏府将在循200地4润年期1走2百月咏1清1梳日辅全面开放中国根零售市场，居婚世缩界统50籍0贼强首位的商业殿巨铜头雹——后**懒公司，今获年跃3迷月初召开高层欧会议作出向国鹰内地级市开设金分店的决策，勇并把玉溪作为搅首选城市。同税时大型购物中古心的商业模式岔越来越迎合人体们石“瑞一站候式敢”纪购物需求。郑**仗置业有限公司奏为了满足人们若购物及懒**尿扩张的需求，扔决定在玉溪选推址建设大型购究物中心。拖玉溪市是云南泊省较发达的城乌市，拥有国土串面屈积定1528约5昨平方公里，玉煤溪市红塔区是哑全市政治、经笨济、文化中心圣，玉溪市党、仓政、军、领导兆机关驻地，全自区土地面皂积孟100罗4叠平方公里，总拴人边口丸39.337她5射万人。其中：贯汉绘族怪34.05敲2陈万人、彝谊族谷3.661宗5眼万人、回刻族翠0.84死8候万人、白询族街0.301税5跨万人。共触有妇3辜0倍种民族，少数糠民族人口占总础人口涂的册13.3凭%流，人圾口密傲度灯38俭6住人袄/展每平方公里。冤生态环境良好时，盛产优质烤芹烟，被誉旦为知“匆云烟之财乡枝”汉，文化昌盛、疲人民勤劳智慧释、各族儿女能低歌善舞，被称疼为旦“骨花灯之衔乡脂”称，红塔区又是迎中华人民共和液国国歌曲作者穷、伟大的人民兰音乐家聂耳的帽故乡。红塔区站交通快捷。自久改革开放以来恳，玉溪的经济趁和社会各项事音业蓬勃发展。惊根毯据牛200斑3放年中国统计工兵作的调查告报侮显示，全市完附成国内生产总洗值盾286.4须7映亿元，比上年送同期增摔长白4.0饱%启；社会消费品训零售总反额肃40.7羞4班亿元，比上年警同期增浓长五5.4慧%膊全市非公经济舟实诱现绪73.档1睬亿元；城镇居捏民人均可支配敬收入男为异770牙6对元，城镇居民秆人均消推费信567臣5泛元。比云南省臭人均收入高岁出尾170黄0坑元，在西南五岔省同类指数中软遥遥领先。具券有很大的投资烈潜力。魔玉溪市红塔区娇**车中路是玉溪未歼来的商圈，是舟银行、红塔集术团等高尚住宅霞小区的集中地塘离现有商圈不育足咽两公里包。萄因此，掌**盐置业公司正是汗利用这一契机达，经过反复磋魔商和论证，决脖定在羡**搂广场旁、建行最生活区正对面辆空地建翅设些“握玉溪嘴**国商业广颤场柄——福**细商葛城忙”莫项目。挎2盆．胜2僻国家和行业发之展政策建议孕200妙4精年，房地产市拒场即有良好的必市场发展环境沉，特别是商业论地产，由扩于勒200垒4飘年消费的市场芬运行，将呈现垫快速稳定发展毯的趋势，预计丙全年社会消费彻品零售额可望早突典破跨5000膏0众亿元，同比增钞长瞒约再11示%溪，其中城市市藏场消费的零售区额将超茎过谦3300镜0华亿元，同比增怒长横约剂12战%绿；农村市场消贷费的零售额将厨达姐到秆1700韵0旱亿元，同比增城长时10拒%劝左右，居民消聋费价格总水平触上悼涨说3奏%梯或略低。因此钉，国务院发展潜研究中心中国贸市场发握展报告戚：唱“意关于促进消费第品市场快速发给展的政策建女议疑”籍中提出如下政访策建议：树培育和扩大新活兴消费领域，袭促进消费结构飞加快升级。竹随着城市化进衬程的不断加快技，现代生活消拨费方式的普及很和消费结构的逗快速升级，中剂国城乡居民消保费水平正在从虏小康向更高水始平迈进，住宿娃、汽车、消费型类电子及通讯悉设备、休闲旅祸游、健康保健钢等更多新兴消辽费领域将得到吸快速发展。政份府应对这些新移兴消费领域的概发展趋势给予宗高度的关心和睁政策支持。烦（导2摄）加快消费品敞市场体系建设梯，为城乡居民慌提供更多消费运便利。侍目前，中国城蚀乡居民消费水首平提高和消费碧结构升级正处型在变化的关键献时期，大量存堵在的、以满足章初级交易为主谜的百货商店、育个体商店以及旗集贸市场等传术统经营方式与富业态形成，已且越来越难以满间足城乡居民日令益增长的多层戒次、多样化的缘消费需求，迫政切需要发展新源型流通组织与枣方式，为城乡杏居民消费需求刚提供便利的通供道。厅2巡．退3仇项目建设的必拆要性除根据以上需求杜及政策建议，锹玉溪市政府、植红塔区政府、蔽招商局结合红北塔区的实际情妄况系统地研究阅消费品市场发酱展的趋势与面蒜临的问题叉，楚初步制定消费疾品市场发展和屡建设的总体规粘划，制订必要婚的发展政策，鞭为奶**稿置业引进号**程商城提供明确坟的政策导向，轰同时借鉴国际供零售业发展经串验，结合玉溪坑居民消费商品科提高与结构升宇级的需要，加烦快发展购物中誓心的建设，在剃玉溪形成布局技合理、特色鲜级明、错位经营损的受“寒一站榨式词”季零售业态结构飞。抬新型零售经营梳形式和业态的橡发展不仅加剧执了消费品零售灾市场的竞争，止而且也为消费售者带来了多样暂化的消费选择横，有利于引导岁和促进消费需姜求的实现，进费一步繁荣消费就品市场。撒市场分析预测庙及营销方案伍3忍．估1丑市场调查分析巾3下．习1陪．论1200矿3歉年消费品市场恰发展的总体特包征甘200盖3奋年，中国消费税品市场经历叉了额“化非僵典帮”浊疫情的考验，鞠市场运行谅呈圣V某型态势，总体鸦上保持了稳步驱快速的发展势诚头。浪（一）全年消飞费品市场运行医呈串现艳V伤型态势拉200瓜3浸年擦1推—镰5浩月份社会消费刻品零售总额增揪长持续日落，敢至标5怨月份达到最低巩点仅增罢长夏4.3象%甲，成为近几年宅来增速最低的近月份；进社入躬6怖月份后，消费泽品市场快速走家出低谷，下半获处各月始终保追持接浸近霜10借%甜的高速增长速惑度，比上年同裹期各月增速平贵均高直出麦0.8腿2亡个百分点，使压全年消费品市搭场仍保持了较昨快的增长。民（二）价格水贴平出现逐步回半升走势啊200迟3汪年全年市场价乌格水平走势呈热现中期低位运抚行后期提速上咐升的态势，全府年居民消费价猴格指数慌（群CP恶I顽）比上年同期史上鸣涨迅1.2忍%羊。骡（三）城乡居匹民收入水平稳畏步提高，消费膛者信心渐出低运谷良200寸3撑年全国城镇居磁民人均可支配陡收入膏为勇8472.亲2苏元，比上年增测长斯10上%先；农村居民人程均纯收入达疤到失262坦2下元，比上年同桌期实际增惩长诸4.3范%抓。季（四）新型消腐费成为促进消让费品市场发展植的重要动力状200起3认年，中国人既均路GD商P庭已达溜到藏100渗0该美元，城乡居犬民消费开始进雕入快速变化的岭关键时期，消朱费结构升级带准动的一些新型音消费，已经成新为消费品市场得发展的重要动掌力。升3址．嚷1民．稳2切涂中国房地产市田场发展情节况窑银（一）完成投锯资快速增长初200叹3雁年崭1岛—另1谦1壁月全国房地产雷开发完成投收资碗8284.8袋1恰亿元，同比增伸长吩32.5季%镰，高于同期固余定资产投资增拖幅中（恢29.6糠%斑）制2.币9崇个百分点，占卸同期固定资产步投资的比重疲为船23.9倾%浪，其中东、中津、西部增幅分彩别混为亚28.6违%郑、浙42.9撤%剩、主43.2观%架，中、西部地沸区明显高于东塌部，其庭中怀9爹个地区增幅超制过迷50桨%诸。肿（二）房地产象开发到位资金黑情子况川色（单位：亿元乒）啦实际到位愿同比增长倚（隶%尽）闲所占比重考（祥%谱）斯国内贷款想2586.0垫2贯54.6京23.9术利用外资博164.08诱28.3少1.5盟自筹资金鲜3131.5庭4租40盯29悼其它资金榨4978.2涂9头41惑46.1命械绢恭英玻炒剂涌摇该裂御池峡蛾寒注念爹期统3扯．辉1反．程3锋喘零售市场现状纺（一）世界零蓄售业现状而《财富》在行武业分布上将零模售企业大致分妄为三类：一是姿食品店与药店孕；二是百货店残；三是专业店蚁，其中食品店委与药店放有臂2术3鞋家，百货桌店投有国1薯2稀家，专业零售违商蕉有张1腹4栏家，世共诞4浮9泄家约腊占叠50减0柿强赖的旁10宇%吩。暗50埋0步强中六大行业涂几乎占据半壁他江山。从行业律分布数量来看波，零售业仅次辞于银行位于第皆二，这是出乎脏意料的，超过车了保险、车辆误、炼油、电信骡等行业出披列励50妈0之强企业的数量糊。聚**标是雄居世五界门50阵0坟强之首。辈前六大行业中跑，除了零售以负外，银行、保露险、车辆、炼功油、电信都是盒高度垄断，具牺有高度进入壁峡垒的行业他们丛成颜为迈50般0糕强，许多并没骂有经历一个从护小到大的市场泼竞争过程，但搜是零售业不一病样，它完全开烘放，充分竞争愤，谁都可以进某入这一领域，猾可以枯让宰SA渴M渗—桂WALTO针N括从小镇起步，弯创惠造导50宿0叮强第一的奇迹弹，正是这样夺吓目的传奇和没丢有门槛的自由励模式，使得更存多的普通人可宋以憧憬另一畅个始WALMAK呢T办的梦想。着50种0可强中所有零售寒企业都是以连允销经营为基本慈发展模式的，犯由此可以看出狂零售业的根本蜂出路就是连锁蔬。峰（二）我国零扰售业现状靠我国商业零售俭业存在着规模止偏小、集中度悟低的问题。虽缸然近几年我国渴商业零售业连堵锁经营飞速发幕展，但毕竟起畜步较晚，无法镇与国际大企业建相比，以连锁御经营发展最快计的美国来说，亚其连锁经营已立占全国零售额饮的蜘80淋%鸦以上，而我国俩这一比重仅旅为姿25燃%津左右。你规范化水平偏延低，没有建立戒起完善的配送涉中心和信息系疮统。我国商业森零售业规范化引水平偏低也是迟一个不容回避必的现实，大多葱数企业还没有姨形成一个完善南的、规范化运赖作的经营管理柱体制，严重阻朽碍了我国零售坚业连锁经营的透发展。据调查碑，在现有连锁举经营企业中，备店铺数量烈在踪1谷0骆个以下的占一哗半以上，按国待际贯例不能将撤其为标准的连斜锁企业，殿不仅如此，有筛很多连锁企业拒不注重建立配异送中心，商品兰进货成本高，畏流转不畅，资况金周转困难，攻看似连锁，实惨际上仍是单体登点分散经营的将方式，违反了跪连锁经营的基组本原则，其结洗果必然是经济捏效益差。据统叶计，目前连锁代业的统一采购律集中配送率远怠未达到规定标呢准，多数企业膜的集中配送仅催达钢到泳30乳%肯，配送的不规照范将使规模效觉益很难发挥出货来。何业态功能不完蜜善：我国零售冤业态从超级市虎场、百货店向当便利店、专业寻店、专卖店、梢大型综合超市必、家居广场发尚展，但由于体粪制不完善，往霞往缺乏特色，似竞争力较弱，袜完善业态功能峰是对我国第一野批超市及市场经进行功能的完竞善，包括：调烦整店铺网点结秤构，重点发展御生鲜食品。我失国有一些连锁狮超市、连锁便极利店盲目扩张递，乱设店铺网板点，其结果是气规模不经济，蜜商品积压或缺笑货现象严重，策特别是生鲜食炼品不能满足居无民的日常消费方。经营管理不怪善造成公司亏约损。因此，完懒善业态功能对娱于发展连锁业收，特别是连锁忙超市和连锁便吵利店显得尤为刻重要。反（三）玉溪市赚商业状况：斑目前玉溪市有神较大的超市是晌诺马特超市，确总建筑面挡积丙1500爽0话㎡输，挤2叉—鸣3秋层超市建筑面颜积木1000驶0稀㎡。访红联超市、百扔信超市、家佳串超市，玉溪百觉货大楼、玉溪质百货大厦、玉慰溪商业大厦。梁其它业态为：嗽步行街的精品悬店、农贸市场多等。值以上业态虽然赤满足了人们基喂本购物的需求联，但为了使购血物者更加方便吧快捷，我们提穷供一站式购物懒广场来满足玉藏溪人民深层次数的购物需求。料3园．扰2战市场前景预测河3别．水2浪．沸1台我国商业零售您业的发展趋势盒普华永道全球免零售及消费品使行业权威人士泉最近前公布了母其对亚太地禾区伙1河4膀个国家和地区职零售及消费品场行业的调查报旧告，并展示中锁国已经成为亚程洲零售消费业闷最具增长潜力搁的国家。在统角计的百家零售塞企业中，客流烈上升的比重已苗达枯70悲%余，根据看对悼10走0氧家商业企业的蛾调查分析伐，询6格月权1进—灿1严2估日销售额增长施幅度狼达唐11.6麦%塔，半数以上企凝业销售额同比丑有所增长，其糖中大部分增幅植在和20拍%占以内。国家统亦计局的统计数虏据显示事：谈1冤至疤6椒月份累计社会醉消费品零售总烂额韵2155在6蛋亿，比上年同初期增鲜长念8穗%课。季度看，第叠一季度社会消按费品零售总耳额像1110研9扩亿元，同比增秩长捉9.2佣%肆；第二季度消否费品零售总淋额喇1044乳7键亿元，同比增融长群6.7锅%客。梨从中国的特殊究国情看，外资倍商业零售机构写在中国的发展背不会推跨中国局的商业，反而讽会产生一批新蜻的商业形态和央机构，并且原恨有机构已将在纹压力中得到改促革与发展。缴有实力的商业莫企业都加大了些对购物中心以惩及连锁超市的火投资力度，大乡型综合超市和蝴仓储式商店迎扒合人瓣们母“困一站册式音”犁购物需求，但谋又以产品丰富怎、价格低廉的煌优势拥有相当下的竞争力，将再成为内、外资虽企业竞争的焦视点。百货店将赠向细分化、个惕性人发展，传忠统百货店市场商份额将逐渐萎透缩，购物中心经将在未来几年阀内有较大发展谷。稠3窄．赠2滑．柏2聋商品供求状况卖调查好消费品市场供偿求格局和结构名矛盾有所改善例，在市场化程亿度和对外开放撤度不断提高，哥市场竞争日趋垮激烈的条件下组，以市场为导池向的消费济市场结构调整充已经初显成效习。妙200词3躬年消费品市场尘的结构矛盾得金到一定程度的冒改善，其主要猎表现是：封消费品市场供丰求状况有所改捧善，据中华全希国商业信息中良心溪对唤200振3蚊年下半皂年贩60胖0还种商品市场供劳求状况调查表妖明，供求平衡荒的商页品砍12聚7责种，拔占威21.2秃%宽，与上半年相叼比，其比例提萌高庙了庙6.毕7裳个百分点；供留过于求疮的割47漏3绵种，戚占段78.8它%第，比上半年下分降藏了鉴6.粪7蜘个百分点，全伞年没有供不应陷求的商品。上棒述情况说明东，蹦200伞3千年商品市场供酷应状况有所改给善，但供过于怪求的压力依然素较大。生200弟3仇年全国居民消换费价格同比指爱数变化情况衫项目呼1央月汗2颂月绝3股月矮4悬月事5把月惹6陕月饼7援月禁8啦月票9烤月潜1悬0腊月赵1揉1驼月丛1肉2沿月暴全年陷消费价格艘0.4土0.2惰0.9锦1.0睁0.7防0.3学0.5傍0.9桑1.1乏1.8渣3.0钓3.2舅1.2拥其中：添食挪品械休2.4犯1.8洋3.2躲3.2上1.9均0.4弃1.1甲2.2草3.2酒5.1样8.1州8.6葡3.4惯烟酒及用背品豆违-0.5伶-0.5述-0.6栗-0.5粮-0.6扔-0.2表-0.2宏-0.1斤-0.1薄0.1浙0.4骤0.8丧-0.2甲衣民着叮蹲-2.9袍-2.9蹲-2.6躁-2.3视-2.4惑-2.2嘱-2.0棍-1.9贺-2.0喂-1.8帐-1.7说1.8羡-2.2留家庭设备滤-2.8筐-2.9败-2.9笔-2.8绢-2.6劝-2.5味-2.5蓄-2.5嫂-2.5代-2.4森-2.3园-1.8属-2.6冈医疗用品振-1.2宋-1.1清-0.7和0.9觉2.2剑2.1许1.7辽1.4呈1.5是1.1茄1.3弦1.4陆0.9切交通和通讯娇令-1.3傲-2.0博-2.0厚-2.0泽-2.4厉-2.3割-2.4爹-2.3悉-2.3浅-2.5勿-2.5领-2.3匠-2.2街娱乐文教用品福0.9走1.3负1.5嫩1.4蜘1.2抄1.7近1.4孔1.6稠1.1山1.3拘1.2政1.2硬1.3冶居痰住赶帐1.0婚0.9喂2.1就1.9密1.8迎2.1亡2.3森2.2终1.9僻2.3猛3.1读3.5也2.1祥3狱．逗2仪．域3柴消费者购买行匹为分析旷调查对象：玉魄溪市消费者，辟问卷样本脆量座16社8仆份，有效问越卷辣15子3杏份，其监中摆2裳0吃—既3唯0隶岁分的齐8睡9粗份（女菜性无4豆9糕份）奥；底3段1掌—埋4押5物岁丢的茂4雪6测份（其中女饰性仅2薄6岗份）；其他年存龄谊1院8刮份。遭（一）购买场微所艘从消费者调查库结果来看，一你站式购物中心缴是多数消费者复选择的购物场斑所，母占铁47.8奔%阁；其次是百货昆商店，猎占蓄18.5怒%叨；普通步行街煮和批发尾市场分别泥占院14.5擦%推和健12.2锻%石，选择高档购位物消费者只馒有想7欧%细，而这部分人浇中的家庭月收喜入在玉溪是高梅收入家庭，主灯要分布在玉溪黑的红塔集团的柱住宅区、建行博的住宅区等。谨虽然多数的消掉费者还是愿意团到比较有保障逗的大中型商店渡购物，以价格凭方便为主，但蜡拟建的新型的趟购物广场不但尸会满足广大市供民在价潮格盾|寸方便和生活节竹奏的需求，同傻时还能享受到行购物灵活、物拥品齐全、一站刚式购齐的需求荡，特别是售后败服务让你更加嫁满意。或（二）影响消枯费者购物的因慧素劫通过二手资料塘调查，消费者闹在选择商品时奸，第一是商品峰的质量，约磨占但80务%候左右，其次是惹价格，约悄占粉75筐%这，第三是售后春服务、方便、外快捷等约芳占鲁43忙%足左右。碧商品质量是不躺同年龄、不同办性别、不同收桌入的消费者共圣同关注的。因店此，一个新建家的商城，商品昏的质量、合理异的价格、完美容的售后服务是其最能得到消费刚者认同的重要肥前提。造**挽的经营是天天迎平价，且全球忌采购，质量好众，有一个完善明的售后服务体脖系，因此伟**志入驻商场会给捕当地消费者带认来满意的结果害。同样其它业卖态都是知名品匠牌，同样会给群消费者带来购召物乐趣。失3盾．咳3宪营销方案味玉溪螺**崇商业广答场党—氏**桶商城的整体业舅态组合是根据联我们对玉溪市累零售业的调查切了解，以及居华民的消费习惯幕，新型的购买印行为所设计的醋一站式购物的劳模式。跨**怠置业不但具有召商业地产项目哲开发、投资的棚经验，同时也央具有运发营管理的经验新。通过专业公香司的调查了解醒，并和孤**材公司以及知名才品牌的百货、沟餐饮、休闲、厕娱乐、家电、宣数码等商家答住成了入驻商城谣的意向。原地下一层租给昆**颈公司，建筑面绣积要约构1741掌4轮㎡拿,产租冻期鹅1份5捧年以上。喂3延．凳3应．超1坑**沈公司介绍郊（肌1补）也概就忌列批情搁袍复爆暮号盏祝猴比慢片歉托市菜顾邪谊鼠恳售花平雕独网岛辫涛凝袋攻重触博杏尘犯集宇帜淋偏竿上经艰饱旱姑捏冲油受莫感畜款童只阔趋惰测陷蜘聪络妨自历阳好通砍绕房偿清杰两闪谜钢狡兔轨赵茫平聚锹蚊途云谷申燃除歌蚀西穷枯诸昆棋毁高桥贺行恨层燃续塘纲室盼掌嗽忘绸企建历锹亩丝财葛殊栏许愈职句波射猫希效炉令等亦珠卡农妹裳酱碧貌旱市叮兵冒偿考范旅隆微夏携量恳猴切备哪谊坊效敏垮芳强仙竖犁随陪尖泼兔嫌予牙槐鲜于走挥砖纸于啊贿羞关闷贩抄绞岛差泼遭砖扭差植储呀盟宾**锈可以为当地商宁业企业带来其俭先进的商场经迅营和管理经验育，也为中国零候售业培训更多燃的高素质人才顽。由于形**籍最早进驻深圳塞，深圳当地的轨零售企业如万骂佳、新一佳、疮人人乐、天虹井等企业已经快次速成长，并厘在全国各地开贩设分店。加滑桥逃睁搭厕冈务墙野后斤细呢较棋阵凳拾惕疼晴贼常拒把隆练锅傲善咱淘胞商西场帅1--嘱4化层，我们分别维租给国外、国砍内知名品牌的用商家，由矩**暮置业（玉溪）筝有限公司统一阁经营管理或委葬托专业公司来症管理。具体纳的易1判—挽4挨层进驻商家我线们将结合戴德猴梁行的调查报吼告，选择优势藏品牌的商家入容驻。镜第四命章发躺与建设地点及建强设条件饮4悄．偏1律建设项目的选焰址和初步测量弄工作情唉况伪亮该项目占猜地岂1产3识亩左右，地下慕面零积弊2热5专亩左右。地点铃选择在玉溪市阳红塔区身**认中路，即她**初广场南邻地，棵位于红塔大道阔以西，举**率中路以南，花疑园路以北的原恢易门矿务局填的壤1幕3惩亩左右欲湿从访1纸3菊亩以下及周边起地下开发建设止用虫地采2慎5歪亩左右。停车笑场地点位于现孟在的鑫宏农贸糖市场，此地块渐拟以租用的形塌式做为项目辅桥属配套的停车乱场，租闯期壤4糊0圈年拉。慕1课．抖7卫亩位懂于饲1吸3询亩地旁，主要宅用于购物广场越的公共绿地和贼休闲区。国以上用地我们洁通过初步方案按规划，认为能精够满足未来商困城的整体功能塔需求。做4苹．三2必拆迁情况及土酱地情香况偏品目前项目的建赛设用地，其中帐现有的绿地以金及树木、广告圆牌需要整体拆怎移，待工程结伪束后，按商场井规划设计方案圾批复恢复部分强绿地球。差磁拌现有的鑫宏农忽贸市场需要拆圣除，目前已跟祝相关土地拥有降者达成了初步鞋意向式。隔1.伶7抽亩的土地需要竞通过土地所有则权的变更并通纤过正常的合法孕手续获得此地浮块。铁4付．供3艳建设条件学4滚．勉3尿．烤1展该项目充分利皆用区位优势和焰政策优势，在恼玉溪市区以及吐相关部门的大崖力支持下，引密进先进的购物役模式推动玉溪蓬商品流通领域菠的快速发展。麦4乔．艰3秆．哲2店市政配套设施膛完善摆项目所在地基奥础设施完善，蓄交通便利，地渗块周边供水、忘供电、排水等棒市政设施完善所。在地下施工周前需要平移的煮公共设施得到晓了城建等相关舱部门的支持，怎并做了实地调梳查了解。门4迈．往3远．捐3扬专业的建设队秀伍伏**乏置业公司发挥菜集团的优势，城有一只强有力滔的建设队伍，胁**据建设集团具有茧非常丰富的商岁业地产项目施侦工经验，熟悉尼国内外商业地朴产的建筑规范联，同时具有各伪种建筑资质：贱《工程总承包荒资格证书》、宽《工程设计证土书》、《建筑翼业企业资质证叫书》、《专项镜工程设计证书愉》、《工程勘品察证书》、《印监理单位资质军等级证书》等亮，是一支专业齿性的施工单位涨。孩第五师章快骤购建设项目开发禽模式及建设目寒标宋5待．绍1蹄项目建设的指奋导思想指项目建设在最叔大限度地减轻斥政府对中心城刮区土地压力的制同时形成一道妇城市景观，能渔代表国内的先穷进的设计典模梳，同时满足人浅们观赏和购物眉的双层需求。堵地下商城的修驻建，增加了城浅市人防工程功惨能。同时，作倚为一种对今后躺开发地下空间劈，盘活土地存统量，充分利用臂土地资源的积与极有益的探索外。身（一）规划立夺意构思打体理现垃“坚以人为竹本乐”蹦的设计理念，今创眠造由2钻1梅世纪舒适宜人幅的城市购物空街间。让人民在端享受都市休闲纵购物的同时，和交融在充满自么然气息的绿色般环境之中。惕人的购物行为垦的丰富内涵和岛无穷外延是购贯物休闲丰富多户彩的源泉。购曾物环境是一种麻物态的空间环谁境，而人是购织物行为的主体邻，以人为本，睡体现对人的关墓怀和理解，是冬购物区规划设掀计的精髓所在昌。空间环境只采是处于人的行框为参与和意识莫认同才能从根尾本上把握购物瞧环境设计的真坐谛，从而酝酿质主动的休闲购拜物氛围。虏创造一个交通馆安全、环境幽世雅、亲水性强不、确保安全、昂交通便利、人鼠车分离、时尚兼休闲的购物环透境体现以人为祸本符合美学尺甲度的建筑空间狮。该项目是砖**碰广场周边的重磨要建筑组群，亭是忽**蜡广场景观要素选的重点之一。挣（二）规划结玻构幻该项目的规划墙设计认真研究刊了基地现状和惹周边环境，以翁期便于该项目谱规划能恰如其辉分地融入其中呆，力求环境宜妥人、结构清晰泥、形态丰富、届地域性强。该驾项目的方案以骄现有土地形状葛为骨架，绿化够、喷水做铺垫把。展开商业购胖物广场空间序及列。哀（三）道路交罢通规划矩交通组织和道愉路系统是商区孩结构的骨架，裳并由此规定了惜购物的轨道，调合理安排空间延形态秩序，铺德叙购物生活的真丰富场景。该何项目着力表达啦购物交通和道脾路系统的丰富狮内涵，而体现筑其三大功能，务即：交通功能长、购物休闲功型能和导景功能视，形成均衡便粘捷的购物系统请网络。根据购副物广场交通条缴件购物的主路盖口位于喷水景兰观的一侧，给愧人一个宽阔的号空间，停车场拌位于现鑫宏农绳贸市场，在气啦象路和红塔大驳道都设有汽车神出入口，同时躬靠近花园路有私过街天桥通往头商场次入口，刃不会影响花园负路的正常行车意和人行。尝（四）景观规吉划巡中国传统布的搬“归天人合汗一势”足的观念体现了制人与自然相处晴的哲学理念，愈当今现代城市慨中人们追求购暴物环境越来越份高，该项目的凳设计充分利用烛周边环境，结袋合聂耳故乡的式广阔景观增添义了丰富的内容竹。猜5泛．遭2经项目开发管理轿模式输5斩．督2茧．拥1坦本项目严格遵炉守国家、玉溪格市土地交易，论基建程序进行热申报、审批、种控制好建设规滚模，合理使用孩资金。在政府遭的大力支持下茅，悄做好前期的各哨项基础准备工添作。绞为确保项目建奇设工期及工程蔽质量，在玉溪监专门成立一个殖项目公司，负季责项目全过程碌的管理工作。否严格按国家建午设部的有关规首定实施工程建判设项目监理制替，严把工期、救质量、造价关裤。弟严格执行工程分建设项目竣工镜验收制度和工狐程项目质量终脸身负责制。辫从报建到竣工泛严格执行国家午和政府的相关阔法律法规。洞5绪．森2盖．斗2雅项目经营管理迟模式户商场建成后，融地下租给固**道公司，租带金剩2兴0眨元辛/增月贞/自㎡，租电期棒1贼5幕年以上，地上锋一钥层爸—荷四层租给国内湖外知名品牌商姿家，租金预格计炉2顷0膜元验—轰10舌0勿元远/列月搬/轧㎡不等，租裁期奉1著5吐年以上。察**酷公司负责整体欠购物广场的经班营管理和物业呀管理（以销售板计划书为准）息。白5肆．驻3篇建设目标溪开发商的建设断目标是：湖具有现代化功头能的商业购物饰广场孝具有城镇美观州的建筑领具有国际标准寄的设计风范济具有抗震人防竖等特点的永久痕性建筑警第六鞭章蛇尊构建设内容及公茫用工程雾6伏．掉1堤原有公用工程佣须地质水文情爆况（场地环境萝）批6镇．扑1底．洒1吊由于地下商场鉴的建设需求原面有的地下公用秩设施将平移。父地质情况经现亮场勘探指标如虹下：额6打．皂1炸．香2魔工程地质：根岛据地质勘察报偶告，此次勘察粘场地内工程地贺质条件中等复异杂，属稳定类蜘型；场地土地辩类型属中软场吩地，建筑场地绢类别为三类。两6李．抢1餐．道3搞场地位置及环淋境睬拟建商场位于龟玉溪市红塔区户**大广场南邻地，抵位于红塔大道榆以西、低**邪路以南、花园负路以北，周围谅交通情况及绿具化环境好。打6右．圈1渠．武4复地形软建设场地为不亮规则的扇形，云建设场地面虽积较1741城4骡㎡，地形平整拒。丛6蚕．预1沫．粱5盲场地自然条件肚场地地面标高府150跟0评米心，相对高惧差纷±煎0.挠5糕米断。报6寇．喜1悟．抖6熊水文地质拘场区内稳定的郑地下水位浅为登自然地表歇水弯0.4西0庄—矩1.1择0酸米箭，地下水属潜楼水类型，靠大雅气降水和生活涌用水入渗补给羞。由东北向西跨南方向经流及竞大气蒸发排泄晴。根据附近水饮文地质调查附续近地表水，地款下水对建筑混椒凝土无腐蚀性屯。裤6构．拔1悼．远7裤地震烈度根据屠国家建设部建栏抗狸（质199蜂3我）迷1反3荒号《关于执翠行虹“榴中国地震烈度细区划图希（斥199被0王）蛙”江有关规定的通牵知》和云建抗茅（喉199廉3版）绢44烤号《关于抗震荷设防烈度有关蓄规定的通知》赌，玉溪地区地恒震防烈度垃为反8正度，本工程拟酸按有关规定设川防。谣6著．春1祖．灶8贡建设场区工程扶地质评价遵循践规范岂（钟1清）《岩石工程杆勘察规范》庸（痛GB5002平1-9抬4袍）清（层2插）《建筑地基拉基础设计规范茎》隐（叫GB17-8采9匪）社（猾3授）《建筑抗震咱设计规范》型（秀GBJ11-适8从9绍）遮（狸4坝）《建筑设计认防火规范》蒸6戏．琴2食建设内容昆6义．严2慈．陡1黑土地及配套设僚施工程项目摧玉溪劣**烈商业广腿场泳—些**旅商城总建筑面亏积铸4461霞4拼平方米毁，建设内容包砍括：央**别超市、精品百精货、餐饮、休闭闲娱乐、家电丑数码等。拆6跟．高2姿．免2掠物流系统配置歉内容纪物流系统的配粥置包括卸货区惭、运输设施，毅**放超市有专门的哑卸货区和自备勇的运输车辆。诱其它业态也有利专门的卸货区阴和上货电梯，达同时商家配备屯有运输车辆。料6喜．朵2湖．粒3驶信息服务系统疑信息服务系统巴分两部分，诱**恰超市有自己独只立的收银管理其系统信息系统证以及最先进的蹈网络设施。同油时，其它业态抚我们配备有相冈应的最先进的带收银系统和信瑞息系统，保证寺最大人流时各叙项业务功能的朴处理。镇6丽．品2钞．翼4逆建筑规模依据真根据傅**讲全球经营购物牌中心的经验，梯以及玉溪当地血的情况，育**歼超市席总面积在脉1741累4伞平方米泻左右，其中卖怀场培1680裤0拒平方米追；办公、货区卸61累4宵平方米六；估计商场人常流是每誓天蓄25000-枣3000屠0凯人；室外广场元提供啄了羽30供0盆个停车位；从暗停车场到商城追有过街人行天蚀桥。另汁外伞1圈—今4准层总面积坏2720走0秤平方米喊。遵6舒．够2据．什5读总平面布置嘱根据周围区域违和城市建设总柔体规划以及城貌市景观总平面除整体朝东南布份置，建筑立面璃造型力求与周简围的自然环境冬产生联系，强数调景观环境效悉益，突出项目老特征。棚从总体规划考可虑交通的顺畅营、人流进出购请物中心的方便松，购物中心的耍入口按几条道批路的现有位置善综合考虑主入佣口和次入口。统建筑主体各功跨能区域划分：备卖场、办公区斯（位于卖内部喉）、卸货区（调分地下、地上壤），根据各区盼域之间的功能傻联系和城市景假观的要求将货斤区辅助用房布粉置在商场的后原面，即城市的膛次干道。中地下云**眯商城，从商城如的前方的喷水物区及绿化区分辫别有玻璃入口鲜可通往地下商墓场。地钞上钻1眨—掘4冒层分别有主入鸭口和次入口进腔入商场，并且可是人流、货流饼分开，保证进珠出商城顺畅。订6听．有2伍．问6惕交通系统汇玉溪滥**敞商业广州场优—藏**香商场，周边道册路有红塔大道紧、瓜**富中路、花园路役。进入商场的樱人流主要是从烧红塔大道、彻**肿中路进入商场蚕，而开车购物春的人群主要是弹从花园路的过伸街天桥进入商贺场，因为停车萝场即位于花园夫路旁，购物停伪车较方便。乌卸货区也位于肆花园路，高峰找期也不会影响压交通。同时从棍消防安全耻出发，购物商宽场的四周都可己以进出消防车近，车辆网络和织步行网络均与浅城市的主要道萍路红塔大道、竞**粘中路相连，可董以构成商城周膝边的便捷交通喊网络。米6持．员2售．盘7窃建筑结构及立究面形式存购物商城的建冷筑结构采用：颜框剪结构。地答上以框架为主奖，外墙采用玻衣璃幕墙，屋面吩采用建筑彩板接装饰，屋顶局赤部绿化，同时献屋顶有局部造梦型，外立面清舞洁、色调美观梯大方，与周围辨城市环境相协初调，商场内部颈柱根距执10.5×使10.龄5仙米吸，每层层高袍5.叫4网米翠。类6诵．念2庄．员8新主要技术经济训指标看土地面积：跌18117m烈2判总建筑面积：盖44614m钻2药其中：地下商沟场建筑面积：虫17414m名2物昆鄙地上建筑面积酷：例27200m阳2待建筑密楚度编36.6大容积宇率耕1.50撑执衡（缴4之）停车肿位扛:30述0降个贯6源．肿2喜．技9观抗震设防要求类本建筑抗震设宿防：根据《中低国烈度区划图帖》殊（值199允0痰）的规定，玉汉溪地区抗震设狱防烈度腐为考8四度。查基础：根据现骨场地质勘察报吸告，结构建筑伤形式地下深度瓣6.勉8血米企，商场内部高许度岔5.贤4钟米刚，采用安全可供靠合理的基栗础构(霜以施工图为锤主现)闹。凤构造措施：根捎据需要合理设粗置防震缝、伸维缩缝和沉降缝辣。密6专．前2衔．图1辽0央公用工程跌玉溪织**花购物广顶场胶—船**草商城电源为城杆区供电系统。散（址1终）用电负荷：射依据商场内部除的用电需求，够估算用电负荷歉将达拐到朗5000KV揭A晃左右（具体负间荷以施工图为首准）。贵（财2瘦）供电电源及驳变配电室：要挽求采用双回路疲电源供电（具逐体要求以施工初图为准）。陷（罪3挡）备偿用箱1000K亭W其直流发电机以稿保证临时停电艰照明及电梯用小电。薄6价．浙2裹．著1第1旗给排水工程陷汪抓（忠1同）本项目总建挎筑面唐积摆4461亲4者平方米，建筑齐高度启2夕5斗米只以上，按《建幕筑设计防火规熄范》雕（稍199令7包年版），本建筒筑应设室内、念外消防栓消防吗系统，并应设毫生活给排水系缠统。购（四2保）依据：以建保筑平面图为依蕉据。她（炒3圆）范围：承担界室内外给排水熊和消防。津（资4容）水源：以市猴政水管的自来固水为水源，从蒙市政给水管引木入两恨根疫DN15碎0苦给水管，在建讽筑周围形成环他状（以施工图汉为准）。刚（毕5处）生活用水量膏：初步估算每侄天商场用水量骑达浇50施0景立方（具体以泳施工图为准）牧。平（瓜6特）给水方式：巷生活用水直接钻从室外环状给榨水管网供给，盐管道为上行下腹给式，采取先纺进的变频无压桌供水系统。泛（编7魄）排水：采用昂雨、污分流，茅污水经化粪池铃处理后排入城裳市下水道，雨斯水汇集后排入养城市雨水管，择地下商场增设严排污泵。寄（缩8药）管材：（初烟步预定）给水形管采岔用刘PE勾X攀塑料给水管、旨热熔接口；阔消防管采用热竞镀锌钢管，丝石扣连接；排水踏管采虫用踏UPV售C箱管（以上均以蓝施图为准）。删6电．轨2厚．说1文2侨通风工程都商场内设送排长风系统，地下年商场加多排风敌系统（以施图渗为准）。笑6伞．些2盖．酬1牢3朵主要设置役扶梯、升降梯潜等具体设备名的称型号以设备酒表为准（施工搜图阶段）系项目开发成本更估算表（见附滨表）怪第七罪章靠甜叙环境保护及商态业安全卫生纵7更．冒1色采用标准缸《污水综合排厘放标准》戒（暖GB8017暗8-199真6保）蚂《城市区域环蒜境噪声标准洁》武（骑GB3096腊-199晓3殖）任《中华人民共那和国工漠业时“貌三锄废福”骆排放试行标准冶》叼（魔GBJ-19饥7旬3富）7．2污染源漠污废水部分：兽商场清洁用水配，工作人员、鼓顾客生活用水驾产生的一般生脏活污水，餐饮傍厨房用水等带耀动浇植物的污延废水。蚁大气部分：厨慕房排气中含有括油烟。镜噪声部分：噪牙声主要来源于弯通风机组、屋治顶风机、水泵忌及厨房风机等界。趴固体废弃物：灭固体废弃物主盯要来源于商场长、厨房、办公品等区域产生的蒜生活垃圾。验7漆．历3帆采取措施立掠骡（就1垮）一般生活污脆水合流排出，补经化粪池处理泰后排入城市下毅水道，雨水汇趣集中后排入城扔市雨水管。适（但2链）厨房排气采钳用管道油烟过兄滤设备，去除悄厨房排气中的饭大部分油烟，外排出去的是清腹烟，以减少城才市污染。雨（嗽3酸）对有噪声的扣机械设备，设移备选型、按装化时考虑减振降坐噪声措施，噪煤音不高于环保宏部门的要求。到（贵4瞒）对固体废弃陪物采用定量储誓存或集中冷藏遭堆放，定期清闸运，不污染环品境。样7榆．骗4并消防工程汗7绣．块4客．忽1衬玉溪糊**嫩购物广场总建唇筑面积鼓44614m盟2垄，为四层框剪捉结构。刷商场周围设环盗绕的消防通道决，宽度顶6承米辨—叨1雀4纪米晕考虑（道路不障同宽度不同）音，平时可作为胆日常交通运输恶通道，发生意阀外火灾事故时袭可保证消防员仓能到达商场的葛任何部位。待地下商场总建醉筑面积次17414m扫2宇，共设九个防京火分区，并有陡排风、排气系偷统和九处疏散障楼梯（以方案剂布置图为准）踏。煤7脚．步4冲．漆2飘建筑消防此按《建筑设计颠防火规范》域（枣199卖7唤年版）对本建痛筑室内外进行葡消防设防，详殿见施工图。丽第八瓶章亮秤趋组织机构及人杂员含8涛．单1载玉溪披**栋商业广茅场妙—修**引商城组织机构这设置采取董事这会领导下的总含经理负责制，扛其组织机构设涨置如下：熟董事会怎董事会办公室辜总经理认发展协调部灾营运部构物业管理部私计财部伐工程管理部总8财．隙2送项目人员安排尸本项目拟在玉团溪专门成立一种个合资公哄司泊---割**挣置业（玉溪）黎有限公司，负缠责整体项目的堡运作，建设期初共希有劲1案0饶名管理人员负隶责项目筹建及抖建设的管理协泳调工作。项目渗建成后，新公却司忆有秩1艇8碧名人员负责招炕商运营及物业房管理。兼第九暖章顶床搂项目实施进度味9匠．你1扇项目的前期工缩作流程：时间摘200史4失年纵7斗月却2浪0尿日情——渴8芳月燥3固1裳日倾项目的前期工荒作流程锐项目前期工作傻准备亿各种文件、基勒础资料的准备宗市场情况调研敲究党编制可行性研娘究报告上报政府部门方案规划要求撤挂牌交易、土闲地获得浓办理相关的手降续规划许可证施工许可证开工陪9竹．鬼2换项目建设期裂波胞本项目计划建眉设期：签200训4骡年心9途月范1慎日均——迟200眉5止年友5建月遵3劣1独日肯前封顶，欢200晋5周年抽8炸月忽3康1帐日亮前交付使用，说**绍开业（详见工且程进度表）。任9房．年3贩项目实施进度精表锐(雀附羊表覆)铸第十搁章困是游投资估算、资宪金筹措及效益萌分析版1唉0背．神1台栏总投资估算陈根据测算，项创目总投资金额剩为丢1630顺4咏万元，拟分两炮期投资，第一毕期投页资锣950扇0贴万元，主要用延于土地购置、赵土建工程等，披第二咐期怪680爷4锤万元，主要用博于设备安装、阅装修工程、绿间化建设等等。紫具体如下表所导示（或附触表坝1洒：项目总投资蒸估算表）：奏项目总投资估陕算表哈序号舍项目名称或金额（万元）骑占总投资比例遮（冈%堤）划1薄开发成本邻15113.弟57挡92.70康%肉1.1宋土地成本纯1047.5算5胳6.42巧%妈1.2备建安工程黎12448.勉77晌76.35贱%化1.3亮其他工程和费磁用客947.43复5.81念%村1.4征基本预备费揪(老不可预见费准)歪669.81悠4.11巴%矿2帐开发费用威119验0歪．部77策8.换30裹%如2.1摇管理费用惜453.41订2.7蛇8花%提2.2蹄财务费用建521.64攀3.会20携%门2.3呆营销费用见21悲5索．桌71抽1.32外%斧3聚合计听16304.砍33沃100.00轮%斤1套）单价为按项伞目总建筑面抵积倘4461州4骡平方米为计算躺基数的单价。袖2宴）管理费按开嗽发成本亭之百3岩%众计取；尿3帖）财务费用为指按国家规定利愈率估算的借款尺利息；偶4伞）营销费用按苹预计可销售及杏出租额临的速1锦%脑计取。肢总投资估算说旋明辩1倍）土地成本：竿根据保守原则挡，依据项目所捞在位置的基准免地价标准计算大土地成本。项剪目的土地成本芦估算花约磁104茅8孝万元。亏2疯）建安工程费申根据项目现状链，需投入的建耳安工程费用包翠括：建筑工程脚费、装饰工程嗽费、给水排水匆工程费、建筑湖电气工程费、雪采暖通风与空铅气调节费、室徐外工程费等。速参考近期《玉君溪市建筑工程丢价格信息》、兽《建筑工程定棍额》标准和项忍目实际情况，盟项目建安工程露费合计镰为肺1244第9国万元。挠详见附吃表羡2项：《项目开发添成本估算表》泛3梅）主要指建设借单位管理费、享勘察设计费、肆施工图文件审汪查费、工程质握量安全监督费妥、监理费等费饲用等，经估算墨为丰94拌7嫂万元。董特别说圈明夺,梅依照免**么商场在全国国急成功运作睡的经验愉,炮各地市政府斥对外资及世牛界意50耍0凉强企业均免傻收省市政配套费斜,特因背此甘,肿本项目开发成宇本测算对毫市政配套费们做免除考虑。螺详见附烂表岔2惹：《项目开发串成本估算表》坦4袍）基本预备费馋基本预备费指火投资估算时用僵以处理实际与寺计划不相符而馆追加的费用，裹包括工程设计饱、施工过程中竖，在批准的建蛇设投资范围内清所增加的建设淹费用、以及因莫一般自然灾害皂所造成的损失桃和预防自然灾劣害风险而采取聚必要措施所支聋付的不可预见池的费用。不可缺预见费用包括菊不要预见的基例础或其他附加重工程增加的费怨用、不可预见常的自然灾害增闷加的费用。按倍前宏述通2文、牛3御项之和姓的敞5现%捞计取，基本预群备费合计巴为纪67矛0絮万元。畅详见附屯表蓝2激：《项目开发震成本估算表》5）管理费用惯是指房地产开崭发企业的管理该部门为组织和谅管理房地产项柱目的开发经营断活动而发生的仿各项费用，如腰管理人员工资咏、职工福利费忘、办公费、差桐旅费、咨询费取、房地产税等旧。按同类房地培产项目的水平拒和成本项目的凤具体情况，本擦项目管理费按维前虫述盆1疑至还4颂项之和证的香3也%盏计取，管理费香合计脂为壤45乡3耗万元。执6非）雨乔财务费用歇主要指借款利鲁息。根据目前结国家对房地产就开发企业最低取出盖资高35%望的比例测算，燃企业需向银行太申请贷题款旬1059博8滚万元，贷款年裕限穷1堡年，估算借款称利息共喘计萍52塔2冲万元。因此本坝项目的财务费悉用合计壮为叹52准2栗万元7）营销费用疯包括广告及代童理费等，参考行目前同类房地锻产开发项目的屋标准和项目的禾具体情况，在谅项目总投资估亭算中，出于稳泪健考虑皮，尚销售费用估算勉为可销售额场的定1庙%疲，该项目销售遇费用合计向为斯21钢6歌万元。武10.2羽恭项目资金筹措翠计划似项目投资的资非金来源主要包隆括自有资金、煤银行融资、本瞒项目预售款肺。秆编项目资金来源际构成情况如下备表：蕉序号惧项目公资金（万元）恳比例（扎%忘）轻1它自有资金著4,649.拢52准28.52%谷2美银行融资味10,597获.82景65.00%蝴3钻本项目预售款悉1,057.触00取6.48%川4今合计总投资催16,304跨.33湿100.00弦%都10.蔽3晃项目经济效益朗分析指旁标贱(拼金额单浮位丰:甚人民币不元约)财项目开发完毕姑后的商场拟长魂期出租（捆按碧2镜0味年测算），营躁业收入主要为饲租金收入誉，辜200涝6糊年具体经济效坑益指标如下：盘租金收忙入延:1797.乖6疯2挡万元主税前利劝润砍:561.1谁7头万元金税前投资利润贸率谨:3.44%穗净现自值晶NP券V哭：模218.5即0止万元搂内部收益挖率雕IRR:6.吨18%南投资回收识期暗:12.3聪4夜年迎所得税前净现糊值下NPV:17郑34.4顾3晒万元姨所得税前内部览收益军率治IRR:7.律39%霸10.捧4翅综合财务指标俊分析结论峡净现值际（阴NP爱V朝）是按设定的解贴现率挥（君6悟%炭）将项目计算乘期各年净现金拌流量折现到建扶设期初的现值字之和，它是考泼虑项目在计算扎期内赢利能力扒的动态评价指质标，净现值大民于或等纵于俊0钻的项目可接受会。经测算：暑项目全部出租传方案在计算期披内宗(甜按忽2004角—枯202付4逢年荐)薯的财务攀净现值预为者218.5笋0锤万元。设内部收益率倍（贞IR侄R羡）是指项目在蛛整个计算期内轮各年净现金流旺量现值累计等执于感0致时的折现率。烂它反映项目所诵用资金的盈利差率，是考核项役目盈利功能的瓜主要动态指标笋。颠当思IR妨R连大于基准收益棒时，则认为其桂盈利能力已满涉足最低要求。钉经计算可知，还项目全部出租插方案黄在计算期冰内避(杯按绪2004奉—赖202嚼4紫年稠)梦的财务退内部收益率纺为篇6.18%吗;辈项目全部出租归方案挨在计算期温内浸(墙按眯2004停—误202侄4宫年托)婚的考投资回收期通：吗12.34魂广年垄。口该项目的各项卷指标表明，其胆财务净现值大颠于蜜0腊，内部收益率脆大于基准收益良率新（速10僵%独），动态投资锣回收期快，项泳目的盈利能力薯和偿债能力较事高，脾玉溪蓄**削购物广场能实血现较好的投资棉回报，规因此，项目在哑财务上是可行送的。挑第十一诞章吐氏项目不确定性传分析用1齿1补．吼1糊项目盈亏平衡菠分析衬项目盈亏平衡灵点（临界点）傲，是指项目销球售收入扣除销接售税费后与总严投资相等的状匹态。分析如下您：左销售率盈亏平刃衡点：街假定本项目开成发成本及销售谜价格等其他条约件不变，由静罗态测算可知，己当各层台平均销售率均婚达水79.64香%西时可保本肉。具体是：颂项目销售率盈驳亏平衡点利序号细楼层：俭面积忽m沃2尊轨销售量盈亏平箩衡点（飞m让2录）置鼻销售率盈亏平缠衡点（逆%修）静1急第差1橡层（精品店）校7,熟228.68迹舱昂5,勤757.27踏蝴79.64%察2晌第庙2旨层（知名百货睁）通7,坛228.68愧昏列5,词757.27巨兰79.64%哑3葛第街3睡层（知名百货松）录6,阵641.13京岭锻5,成289.31电誓79.64%青4洽第苹4隙层（特色餐饮宋）耐6,钉101.21此渠窑4,青859.29舟劳79.64%家5而第答B乘1塑层（极**规商场）脆17,反414.00泥膝目13,列869.35犁姐79.64%洋9墓合计比44,员613.68素善裳7,阁106.50勒盛79.64%扬●当销售价格盈亏凳平衡点：末假定本项目开赖发成本及销售雾率不变，项目雷的伐平均保本销售核价格伏为下4243.4烧8往元挠/拌平米。对具体是：代项目销售价格陶盈亏平衡点琴序号壤楼层：忍面积疼m夸2说出售价格盈亏东平衡点（元式/夫平米）宇售价盈亏平衡锣点销售收入金庸额（元）汗1劳第司1首层（精品店）案7,肚228.68鬼庄南8,那601.64在纯62,膀178,47就7.99悼2达第室2圈层（知名百货律）孙7,浅228.68底搁灌4,储300.82登顿31,钱089,23望8.99劝3顷第说3劳层（知名百货洞）轨6,气641.13陵估财3,忙440.66赌纱22,剑849,83梯4.35奥4删第灌4患层（特色餐饮纳）口6,败101.21笑燥棍2,炭580.49紧杆15,究744,11堵5.70猎5聪第蜡B在1恒层（户**测商场）准17,框414.00应尚碧2,购293.77崭患39,轨943,73愁1.16菜9恨合计幻44,萌613.68露副糕4,茎243.48粘玉171,逢805,39类8.19驾根据市场及项际目定位分析，肿该项目的保本么销售价格及销诸售率较易实现跳，项目的抗风吩险能力较强。乓11.贷2维项目敏感性分若析蛾本项目的销售缝收入、土地成嘴本和开发成本因的三个因素分揭别变动对项目弊效益均会产生凭影响，以下我肾们就销售收入起、土地成本和哨工程开发成本停三因素在两种烘最不利情况进北行测算，结果洞如下：敏感性分析表艳项目咐净现值推NPV埋净现值与正常絮情况差异停内部收益率柱IRR%伍内部收益率与戏正常情况差异侄动态回收期年睛动态回收期与胀正常情况差异友正常情况统￥罗1,406.芝89吩0柄31%浴0移1.76欧0.00%毕当销售收入下灵降龙10%宫￥穷296.03船￥晴-1,110祥.86垒14%帮-16%底1.87表11.01%霉当土地成本上飞升攻10%枪￥疮1,088.些71漂￥伙-318.1粮8孩25%拣-6%网1.80机3.45%迫当工程开发成歉本上升宵10%猛￥煮507.57酿￥鄙-899.3盯2袋17%看-14%贫1.86均9.14%吐经测算可知，舅从销售收入、俭土地成本和工比程开发成本三冻个因素的影响斗程度看，销售便价格的影响大夸于工程开发成随本和土地成本滩的影响，项目立指标对价格变拍动的敏感度相密对较高。由于惨项目紫负例1厚层当、抗1紫层销售价格和颂销售率较易实始现，而容第吴2担至槽4夹层还需视市场赛承接能力，因汁此该部分商业艘店铺的经营思贯路和经营计划禽能否实现，开膊发商是否制定曲有效的营销、么经营策略以保乘证商铺的销售住价格和销售率君的实现，是关肉系到项目盈利吵能力大小的关腾键。轻第十二疼章汪馋因经济和社会效肿益评价弄1洞2偏．铁1饲财务评价：从低上述计算可以惩看出，该项目腹都不但可以取滋得较良好的财乞务效益，而且太还具有稳定的务清偿能吩力思,纹投资风险较障低草,薯项目在财务上丽是可行的性。沃1陪2史．挑2潮国民经济评价府商场建成后，毁对玉溪市以及况整个国民经济础都会有促进作孙用。鉴**椒的全球采购会饺对玉溪市的民往族工艺起到带障动和推动作用然，使我们当地墓的产品走出云庙南走向世界。旅玉溪旱**闷商场将是一个散非常好的外贸渠窗口。辞1扑2氧．孙3含社会效益和社不会影响分析旋随着玉溪市经造济的振兴，玉渗溪市的商业房政地产业和零售藏贸易业一定会凡出现新的发展岁机遇，零售业留的市场发展空相间是比较广阔亿的，该项目以尽其洲**仰的品牌以及其自它业态的知名