河南新郑龙湖镇项目可行性分析

河南新郑龙湖镇项目可行性分析新郑龙湖镇项目可行性分析第一章全国及河南房地产市场现状及预测调整之后出现快速反弹：房地产开发投资逐月加快；房地产建设规模逐步恢复；商品房销售市场持续升温；房地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长速上涨，并在相关政策上进行选择性调整。回顾续回升的态势，整体表现好于预期。发投资增速逐月加快，但仍低于近年来平均水平分类型看，商品住宅完成投资亿元，同比增长%，增幅比上年同期下降个百分点，其完成投资亿元，商业营业用房完成投长%、%，增幅同比分别上升了、个百分点。同比增长%，其中个人按揭贷款增长%。点。自筹资金比重有所回落，比上年下降了个百分。国内贷款比重同比上升了个百分点，利用外资比负增长4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓地区施工及新开工面积增速最低，竣工面积增速居中；西部地区施工、新开工面积增速品分点。5．市场销售持续升温，销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高分点；其中，商品住宅销售面积达万平方米，同比增长%，办公楼万平米，同比增长%，态势，北京、天津、上海、6．房屋销售价格持续回升，大部分城市环比出现上涨第二节房地产市场回暖的因素分析观望期，市场累积了一批具有购房需求和购买能力的政策的出台，人们对未来通胀的预期加强，为避免通转向一些实现投资保值的资产和商品，而住房就是投资保的住房消向房地产业的信贷资金增长较快。据中国人民银行的指数不断上升。统计指标名统计指标名2010年预测称绝对值增速城镇固定资绝对值绝对值44741增速增速产投资发投资房地产开发来源施工面积其中：住宅新开工面积其中：住宅竣工面积其中：住宅销售面积其中：住宅413266289264245709736056799785907859344022339180473房屋销售价格指数商品房销售价格指数商品住宅销售价格指数住宅投资完完成万增幅明显提升长平稳，新开工面积增长较快。格屡创历史新高。投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资势。受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展行了分析评估，并提出了未来可能出现的调控预测。第一节新国十一条对房地产行业所带来的直接影响过去的政策中虽然已经出现过购买二套房利率被要求上浮至基准利率的倍，但当时对首次置业人群在短时间内影响不大一来是首付、利率都基本不变，绝大多数政策调控直指高房价，加上严格的执行力度，因此房价下跌在所难免。少数城政策调控下房价的波动，“买涨不买跌”的心理加重购房者的观望态度。购房。预期政策调控将持续同时购房者预期国家将后续出台其他政策的心理也将增值税等重剑依然蓄势待发。市消费结构的调整受持续上涨的房价影响，购房者不得不倾向于选择小户型产品，而此次新政将购买面积与贷款首付款比例联系起来，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其1、房地产新政对购房需求影响显着，上半年重点城市住宅成交同比下降显着发放购买第三套及以上住房贷款及暂停非本地居民购房贷款,严厉遏制了银行贷款支持了对房地产投机投资行为严密而精准的打击。2、综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价调整已经出现本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成综合政策效应，有力遏制了房比下降，全国70个大中城市房屋销售价格指数同时也显示6月份价格指数挂制度并多次采用招标方式出让地块，地价水平明显低于先前通过拍卖出让的地块。在4、房地产市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响房地产市场未来的走向将取决于成交量、房价和地价三者之间的互动关系，具体而言：(1)成交量的持续低迷，将对房价的下降产生极大的压力；(2)未来商品房的成幅度越大，成交量反弹的幅度也就越大；(3)未来商品房的价格的调整底线将取决于土地的重置成本，因此作为房地产开程度上直接决定了未来商品房的定价，如果房地产目将会出现不同程度的价格调整，但未。我们认为在房产新政出台后，房地产市场变化与政策预期方向基本一致，调控政策长、房地产企业盈利模式等四个方面的转变。预期的转变来预期已经出现了显着变化，这是一项重要的积极的调控成果。本研究组的消费者调查表其中%的购房者认为房价将会出现大幅下跌，房地产调控措施的效果十分明显。2、调控政策促使房地产市场供求关系的转变与此前紧缩性调控政策不同，此次房地产新政在对投资性需求严格管理的同时，继续支持房地产开发企业增加供应。一方面新政并没有改变去年下调的开发企业20%的资次房产新政大幅加大了保障性住房的供应力度，政策策促使房地产市场结构和业态增长趋势的转变本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，在规定了基本的调控措施的基础总体而言，本轮房地产调控政策将推动全国房地产市场结构由一线城市主导逐渐转为二三线城市主导，并促进商业地产的繁荣发展。4、调控政策促使房地产企业盈利模式的转变率融资开发”，该盈利模式的关键在于银行融资可以弥补房企自有资金的不足，同时低价土地可通过分期开发等方式来分享未来地价房价的升值；但本次房地产调控措施在很大程度上压缩了房企利用低价地和高杠杆率的盈利空间，主要依靠现有盈利模式将难以另一方面，由于调控措施的影响，在一定时期内商品房销售不可避免出现下滑，不少房地产企业必然会面临生存困境，只有具备了品牌和项目优势的房地产企业才能在当局将出现调整，差异化竞争、品牌、实业盈利模式的转变，并改变房地产业现第四节国家对房地产行业可能出现的调控范畴预测的新税种，既关系到房地产业的健康发展，也关系到千家万户的切身利益，因此，如明确未来房地产税开征的时间表，给市场以充分理解和我们认为，房地产税开征的前置条件是：(1)房地产税要按财产税制度确立其税制基础，按现值评估，从价计征。(2)参照世界主要国家的物业税征收标准，结合我国具体国情，科学合理确定房地产税估值标准、方法和减税范围。(3)全面疏理整合现行各项有关房地产税目和规费。目前我国有关房地产的税费(4)明确税收支出的公共服务范围，建立更直接的纳税人监督机制。如果对居民税源，应明确该税的公共支出范围，以便有利于纳税人监督。2、增加土地有效供给政策，控制好投机性购房府也相继出台了当地的大规模土地供应计划，但从今年上半年的执行情况偏低，有的城市土地供应计划完成率不足百分之足。长期来看，人们房屋消费的基本需求仍然存在，只有切的稳定未来房地产市场价格，否则我们稳定房价的长期目的上涨同样意义重大。本次房地产调控通过提高购买多居民购房等差别化的信贷和税收措施来控制投资投机效供给，提高土好投机性购房才能实现房地产市场的长期健康发展。3、动态管理第二套住房贷款，保护真实改善性购房需求本次房地产调控采取了认房又认贷的二套房认定标准，提高了购买第二套以上住房购房需求和投资投机性购房需求进行区分，对购买第二套及以上商品房的行为采取了”一刀切“的做法，不可避免地影响到了一部分改善性需求的释放，进一步加剧了楼市观望氛围，积累了未来需求释放的压力。从国内的实际情况来看，我司认为国家有可能采取动态管理第二套住房贷款的办法第五节房地产企业针对新政的应对策略信贷政策的收紧使得整体成交量将明显下降，在这样的情况下，市场竞争必然项调整，避其锋芒产品进行梳理，把中小户型、商业、车位、楼王、豪宅洋房、别墅等受政策影响比较小的物业先行推出市场，完成部分资金的回笼，保证现金流，然后等待政策逐步放松再作下一步应对策略的调整。时机虽说目前市场观望者较多，但毕竟市场的存量压力不已。而越到下半年，供应压力越来越大，价格调整压4、关注刚性自住需求在政策调控下，市场回归刚性自住需求为主导，自住需求关注产品品质、户型设计、周边交通、配套完善，因此无论市场如何变化，做好产品、提高品质、注重细节，如样板间、销售现场、客户服务等，完善项目自身配套是树优势的关键。动，但二手房市场可能会影响因地而异立竿见影部分城市和地区，因房地产市场以二次置业或投资性需求为主，刚性需求者也大多是改善型的，因此新政对这一类型需求的打压将使这些城市的房地产市场陷入困烈。比如新政颁布后，深圳成交量下跌64%，北京45%。而一部分二、三线城市则由于投资型需求相对占据比例小，刚性需求且大多是房需求居多，在新政面前需求并未大幅萎缩，市场反应较为平稳。作为内陆省份的标第三章新郑市国民经济发展现状及预测计实现财政总收入亿元，其中地方财政一般预算收入亿元，增长%。全社会固定资产投资28%。社会消费品零售额实现亿元，增长%。农民人均纯收入达到8660位，荣获中国全面小康十大示范县(市)、全国科学发展和最具区域带动力中小城市百强县(市)、全国十佳和谐可持续发展城市称号。板块经济彰显特色。“一个中心、三大板块”发展布局更加明晰，临空、临业园、辛店煤炭循环经济产业园等园区的产业聚集效应显着提升，“三大板块”占全市经济总量的70%以上。新港产业集聚区进入全省首批对外开放重点产业集聚区行列，辛店煤炭循环经济产业园被列入省级循环经济试点，新郑纺织服装产业园被确定为全省纺织别下降%和%。业生及“4050”人员、复转退军人实行免费技能培训、免费推荐就业岗位，新增城镇就5、建设百年树龄以上古枣树种植园，对全市古枣树实行挂牌保护管理，对需要动迁保护的古枣树进行专项异地保护，对受到挂牌保护的古枣树名木，每株每年投入保护管理费“一场两台”(一个标准篮球场，两张室外乒乓球台)建设任务。10、新建新华路、新生状况。 区的建设用地却越来越少，大量的楼盘开始向郊区甚至周边的卫星城镇挺进。在离郑州城镇将迎来一次房地产发展的大好机遇。比如新郑、中牟、荥阳等县市，距离郑州市区不过几十公里的距离，交通便捷，加上它们自身的生态环境良好，文化底蕴丰厚，很适第一节龙湖镇概况及支柱产业简介 育、机械电子为主，融高科技、金融、物流、观光旅游、休闲居住为一体。境内交通便京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相毗邻。在郑州市建设区域性中心城市未来发展展的桥头堡。凭借完善的基础设施、优惠的投资政策、良好的投资环境、一流的服务手段，吸引表的装备制造，以升达大学、中原工学院、河南工程学院等8所院校为主的文化教育，以郑州宏业纺织有限公司、郑州第一纺织有限公司等为代表的纺织服装，以信息产业部城、龙湖渡假村、思达生存谷等为代表的休闲渡假，以商业街为中心的商业服务等六大近年来，龙湖镇在上级党委、政府的正确领导下，认真贯彻落实科学发展观，大力国道沿线工业带)工业经济建设取得重大突破，镇区功能日臻完善，城镇品位进一步提升，商住经济、高校文化、新农村建设等均取得了新成绩。镇域实力明显提升，位列河全镇地区生产总值完成亿元，地方财政收入首次突破亿元，达到亿元，规模以上工业增项奖，在郑州市县域经济社会发州市小城镇建设先进单位”、“郑州市年度普法依法治理工作先进单位”、“郑州市信访工作先进单位”、“郑州市乡镇、街道办事处人口和计划生育目标管理一类镇”等荣设试点镇”、“全国亿万农民健身运动先进乡镇”、“中国(中部)小康建设十佳单瞻远瞩，立足长远，在设上，改变了以往那种土地粗放龙湖镇规划利用，建设缺乏统一规划的局面，另外，龙湖镇依据与郑州市相近的优分担市区功能，接受市区的经济信业的转移，不断壮大经济实力。村娱乐、行政办公一体的带状城市中里河和龙湖、后湖两座水库是镇区宝势平坦，交通便利，且在镇区的下风业，在与生活区交接部位设置生态防护带；北部混合区，处在生活区附工业，诸如电子、仪表、加工工业等，以免影响生活环境设，分期实施，滚动发展的原则，工业区附湖镇现有的公共设施，使工业区、生活区都能在短期内迅间。建筑要新颖别致，风格各异，形成有特色的居住优美的自然条件来制造一个憩静、安逸的生活氛围。分成商贸、文化娱乐、行政金融等中心。布局上要点、线、心地带，布置金融、保险、信息、服务、商贸、文娱等项第五章龙湖镇房地产市场发展现状及预测“宜居新郑城市经营战略”，全面提升龙湖地区的基础配套设施建设，积极向郑州靠拢。据新郑市房管局局长姚勇介绍，新郑龙湖镇每年成交的商品房有65%被郑州市民买走。这充分说明当前的龙湖已经是郑州的龙湖，是位于郑州市区南大门的南花园。居排)等。建筑风格方面：针对富人的欧式风格；针对低收入者的一般建筑风格户产品配套方面：针对富人的休闲度假类产品，其配套除必要的水电气暖外，会、景观步道等成为必不可少的卖点；针对投资及经济型自住的产品，其配套普遍为水电规划设计规划设计建筑材料方面：针对富人的休闲独家类产品，其建筑使用上，也是颇为高端，不济有过多的要求和提高。际城开始，先后有新世纪地产联盟、长城系、正商系、安联系等大型企业纷纷看好龙自然景观，大举拿地建设房地产项目。随着龙湖产业园区规划的逐渐落实和完善、各条快速交通体系的建设，龙湖板块第六章龙湖镇重点房地产项目调研分析项目名称开发商望湖人家新郑龙湖镇商业路东段7郑州德嘉园林实业有限公司设计院龙湖度假村、泰昊陵生态园、升达大学、河南职工医学院、万亩樱桃市、邮局、医院建筑设计小区配套销售情况建筑设计小区配套销售情况产品类型计户型户型水多层带电梯花园洋房郑州东南首家采用全框架剪力墙的纯多层带电梯退台式花园洋房，2/3。新郑龙湖镇商业路与泰山路交汇处8规划设计建筑设计小区配套规划设计建筑设计小区配套开发商计主力户型户型水、河南职工医学院、万亩樱桃规划设计规划设计付款方式及折扣开发商未定此项目为龙湖镇2010年推出的品质大盘，其投资商实力雄厚，开发商7河南省宛建房地产开发有限公司无龙湖度假村、泰昊陵生态园、升达大学、河南职工医学院、万亩樱桃市、邮局、医院建筑设计小区配套销售情况建筑设计小区配套销售情况层高计主力户型户型水无此项目紧邻安联11公里，地块面积不大，建筑规划和景观规划毫无特龙泊圣地—云顶龙湖镇商业路规划设计建筑设计小区配套规划设计建筑设计小区配套售楼电话开发商计户型户型水6、河南职工医学院、万亩樱桃讲、闭路监控销售情况规划设计销售情况规划设计楼盘售价开发商产品。虽说观户视野很好，且建筑7河南邦友创世实业有限公司建筑设计小区配套销售情况建筑设计小区配套销售情况绿化率计户型户型水规划设计建筑设计规划设计建筑设计开发商计户型户型水居易国际城五期—丹麦童话6置业龙湖度假村、泰昊陵生态园、升达大学、河南职工医学院、万亩樱桃上车位，数量未定销售情况规划设计销售情况规划设计配套设施开发商天然气、有线电视、宽带、电话的成熟和成型，包括绿化景观的逐步呈现，五期的热销也在情理之中。林溪湾一期---半山新郑龙湖镇轩辕路与学府路交汇处6有限公司大智传播(品牌运营)龙湖度假村、泰昊陵生态园、升达大学、河南职工医学院、万亩樱桃建筑设计小区配套销售情况建筑设计小区配套销售情况规划户数计户型户型水房排别墅每户一个地上车位、多层洋房第一太平戴维斯(顾问)整个园区规划、景观设计均独具匠品的档次，增强龙湖高端区位的形象。此项目亦有不可弥补的弊端：1水系为龙湖镇泄洪道，有较大潜在风险2、此项目地块土地为河床沙土