住宅小区物业规范化管理工作手册

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！住宅小区物业规范化管理工作手册第2章住宅小区物业安保管理部2.2住宅小区物业安保管理部管理制度2.2.1安保管理制度安保管理制度第一章总则作提出了更高的要求，物业公司应当主动而积极地顺应时代潮流的变化。第二章概述一、概念的人身安全以及财产安全，维持住宅小区正常生活秩序和工作秩序的行为。二、指导思想事故，物业安保管理部要根据情况，妥善处理，有效行事，切实保障业主的人身以及财产安全。三、目的扰，以提高生活质量和工作效率。四、意义强市场竞争力。五、影响物业治安的因素1.认为故意操纵因素，如纵火、盗窃、打架斗殴等。2.非人为故意操纵因素，如雨水倒灌、电梯故障等。六、实施物业安保管理的五项措施1.以宣传教育为主，把安全管理意识摆在首位。（1）通过宣传和学习，使物业小区业主和物业公司保安员树立安全防范意识。（2）严格遵守。（3）不断学习先进的管理经验，从职工内部做起，做到自觉遵守，积极配合。2.成立的安保部门，有专门的负责或者领导行使物业公司的安保职权。3.配备专门的安保人员，小区内的安保人员应当具备合格的政治素质以及保安职业素质。（1）须对这类员工进行岗位培训。（2）人可查。-1-4.坚决贯彻、执行安保管理制度（1）的治安管理办法。（2）坚决贯彻执行治安管理办法。5.配备专门的、现代化的安保设施。（1）控系统、电梯监控系统、自动报警系统、对讲机等设备。（2）设备操作人员以及安保管理人员必须熟练使用该设备。第三章物业安保管理内容一、物业安保管理的具体内容物业安保管理的具体内容包括治安管理、消防管理。二、治安管理1.内容：物业公司管理区域出现各种干扰业主正常生活的行为，治安管理人员应该予以制止，如制造垃圾、噪声污染等行为。物业保安应当遵从《治安管理处罚条例，对于违反社会治安的问题，应予以制止，情节严重的，应报公安局处理，如私闯民宅、盗窃、威胁人身安全等行为。2.治安管理人员纪律：（1）章制度及有关小区管理的各项规定。（2）忠于职守，严格履行岗位职责，不推脱责任，坚守岗位，有事外出必须严格遵守公司的请假、销假制度。（3）主的人身安全、财产安全。（4）严格管理配发的各种警戒设备，不转借，不损坏，不遗失。（5）在岗期间，不饮酒、酗酒，不聊天。不私自留容外来人员，不迟到、不早退。3.安保人员的交接班制度：序执行管理，任何安保人员不得在此放松警惕，马虎大意。（1）中出现过哪些突然状况以及警戒设备的保管情况。（2）安保人员移交的值班记录以及警戒设备的保管情况。4.特别注意责任事项：如果接班人员在验收中发现了交班人员的问题，责任应由交班的安保人员负责，反之，验收完毕、交班的安保人员离岗后所发生的问题，由接班的安保人员承担责任。（1）签名。（2）由交班人员和接班人员共同负责，视情节轻重作出相应的惩罚。5.安保人员工作细则：（1）日常仪表规范：①上岗时必须穿着公司统一配发的制服，制服应当保持干净、平整。-2-②安保人员面容必须保持洁净。不得留须、蓄长发，且要保持头发的干净整齐。③安保人员制服的各项佩戴标志要齐全，不得敞开衣领、翻卷衣袖、裤边等。④制服等佩戴标志一般不得带离公司，或者根据公司情况遵守相关规定。⑤上岗期间，安保人员必须集中注意力，精神饱满，行走步伐稳健，不得有行走时左右摆动、手插衣兜等散漫、形象不雅的举止。⑥在岗期间，不得有随意闲聊、睡觉等放松警惕的行为。（2）文明礼貌执勤在岗规范：止不卑不亢、自然大方，并使用普通话。②礼貌待人，使用文明用语，必须将“先生、女士、你好、请问、对不起、打扰了、谢谢合作、再见慢走”等礼貌用语体现在实际工作中。③与业主以及外来人员交涉时，不得出言不逊、言谈粗俗。④与业主以及外来人员交谈时，应简明扼要，以免耽误他人时间。（3）安保人员巡逻工作职责：巡逻班次，保证随时有人巡逻，不放松警惕。反物业小区相关规定、制度的行为。③做好巡逻值班记录，做好巡逻交接班工作，及时报告事故隐患。6.门卫保安岗位职责：人员出示有效身份证明。②对于无法证明身份的外来人员，不得随意批准入内。③规范物业小区车辆管理，禁止无关车辆进入物业小区内。④对于住宅小区内信件、包裹等做好手法登记管理，并及时移交给收信人。7.监控岗位职责管理规定：①24小时队物业小区内监控对象进行监视,一旦发现可疑或不安全的状况,应当迅速通知值班保安处理,并做好监控记录,及时向领导报告.②提前10分钟办好交接班手续,检查设备以及交接班人员的值班记录.③监控设备出现异常状况时,必须及时维修,在维修过程中,通知值班保安加强巡逻防范.④不得让闲杂人员进入监控机房,不得擅离岗位或做与工作无关的事情。8.物业安保人员奖惩制度：（1）符合以下行为者，物业公司应给予表扬或奖励：①见义勇为，坚决与犯罪分子斗争，不畏惧、不妥协，保障业主人身安全以及财产安全者。②忠于职守，爱岗敬业，不迟到，不早退者。③拾金不昧，不把他人财产据为己有，有崇高的道德品质者。（2）者，将追究其法律责任；情节恶劣者，处以辞退或者开除处分。①擅离岗位，不按照有关规定做好交接班工作，有迟到、早退行为者。②酒后执勤。视造成情节轻重作出相应的严厉惩罚。-3-③私自顶班、留宿外来人员，或者值班期间做与岗位无关的事情，如看电视、打牌、聚众赌博等。④执勤时，玩忽职守、散漫、松于防范者，视情节轻重作出相应的惩罚。⑤私自扣留他人财物以及捡拾物品不报告、不记录、不上交、私自据为己有者。⑥将保安警备器械私自转借或者使用在其他地方者。⑦物业小区内出现突发状况时，临阵脱逃、推卸责任的安保人员。⑧监守自盗、以权谋私、见利忘义，损害业主以及公司利益者。9.突发情况处理措施。（1）常见的可疑情况处理。姓名的人，应当密切关注其举动，必要时，进行盘查登记，并劝其离开。僻地方清理皮包或者钱包的人，应当设法拦截，盘查验证。如属盗窃、抢劫行为者，应当迅速送交公安机关处理，不可对其私自使用暴力手段。盘查身份，身份不明着，应移交保安值班室或者当地派出所处理。④机动车辆无证行驶、停车证的，应当立即联系车辆管理员，查清情况，一时情况不清的，应当移交当地派出所处理。⑤巡逻中发现不明漏水，应当及时了解烟雾及漏水的原因，并上报处理。切断电源，以免发生危险。对于其他化学物品的异味，应当及时封锁现场，并及时通知公安机关人员处理。（2）停水、停电情况处理：①物业小区接到停水、停电通知后，必须张贴通知，告知业主们，并提醒业主配生；如果是在上班时间突然停水，应及时将水阀关闭。具体情况，视各物业小区情况而定。对电梯房停梯，低压电房开始转电，成功转电之后，再通知工程部开梯，并要监控电梯正常运行半小时左右。③备用电转市电，步骤与②相同。业小区的防范意识，加强巡逻，严防盗窃、火灾等意外事件发生。（3）应对违反《社会治安管理条例》的行为以及刑事案件的处理办法：开现场，缓解矛盾，以免影响其他业主的正常生活。若情节严重者，应当及时通过小区值班班长，向当地派出所报告，并提高警惕，防止坏人假借闹事之名，行盗窃等其他犯罪活动之实。②如小区内发生盗窃、凶杀、抢劫等其他刑事案件，应当保护好现场，不能擅自公共场所或人多嘈杂的地方，安保人员及时向当地公安机关报案。-4-等。④如果事件现场中，有群众受伤，应当立即送往医院，同时，留人看守现场。⑤向群众、事主、目击者询问情况时，应当了解到犯罪分子的人数、衣着、逃走方向、发现时间、车牌号等尽可能了解到的信息，及时汇报给公安机关。⑥发现易燃、易爆物品，应当立即增派保安人员，加强对各进出口的管理，并对现场附近可疑人员的证件、携带物品等严加盘查。同时，通知门岗，检查小区内公安机关，请求协助。散附近住户、业主，设置警戒线，并对现场有无起火、有无群众受伤等情况作出人员迅速在小区门口，迎候公安、消防、急救等车辆人员入场。（4）应对自然灾害（大风、暴雨、洪水）时的处理办法：①接到防风、防汛等通知后，应当及时通知各业主，做好应对准备，提醒业主关灯箱等，做好检查和加固工作，以防发生意外；对小区内消防设备，做好检查。②加强小区安保力度，自然灾害结束后，应清点损失状况，做好相关记录。三、消防管理1.内容：消防安保管理工作是住宅小区中物业管理极为重要的环节，直接关系是以预防为主。对于消防安保人员的思想教育，对于业主消防意识的宣传是非常重要的，同时，物业公司也要在人、财、物的安保上做好准备，以免一旦火灾发生，造成更大的损失。2.消防安保管理工作基本内容。（1）的职责和任务有明确的认识。（2）对消防意识的宣传。（3）预警方案，以免意外发生时，乱了阵脚。（4）燃的小区死角，应当及时给予清除，如不能清除，应提高警惕。3.火灾的预防工作管理。（1）建立消防预检制度：①安保人员应当定时请设备技术人员对设备做好点检工作。在其后干燥的季节里，如春天、秋天等。③重大节日，如春节、国庆等节假日期间，应当对消防安全系统作全面检查，并做好火灾预防和消防准备工作。绍。-5-⑤对业主进行消防知识宣传，如张贴海报、进行消防演习等。⑥发现消防问题应及时汇报，做好整改工作。（2）应对火灾的预防准备工作：①设备定期养护，确保设备可正常工作。②消防安保人员要熟练掌握物业小区内各类水枪、灭火器等消防设备的使用。坏。④如果是高层物业小区，应当在高层楼层间将逃生路线挂在显眼处。（3）接到火灾报警时的处置程序：①物业小区内发现火灾险情或者接到业主火灾报警时，应当迅速向管理层汇报。②确认火势大小，如果难以控制，应当拨叫消防报警电话，请求支援。③疏散现场人员和尽可能抢救财产，转移物品，建立安全地带。大损失。⑤对于火灾现场，做好摄像工作，协助公安机关、消防系统、保险公司等对火灾事故进行调查。⑥清理火灾现场。（4）烧，然后火势蔓延，又因为各种热传播途径，如风力等，才使火灾迅速蔓延。（5）日常消防安保管理工作：小区消防灭火紧急预案方案。准。格管理。④培养消防自救能力，健全预警机制。2.2.2治安保安设备管理制度保安设备管理制度住宅小区中，保安设备应当做到保管得当。因保安设备遗失而造成的各种意外，近年来，屡屡见于报纸、电视等媒体上。严重者，会导致社会问题甚至是刑事案件，因此，一定要妥善管理保安设备。一、警棍管理规定1.警棍是住宅小区管理人员所携带的自卫防暴器械，具备杀伤性，安保人员应当严格保管，不得转接他人。2.不到必要的紧急时刻，住宅小区的安保人员不得用警棍指着业主以及来访者说话。3.在非紧急情况或者人身安全没有受到威胁的情况下，住宅小区安保人员均不得滥用警棍。4.安保管理部应当对警棍有明确的记录，必须妥善保管，保安人员离职时必须-6-如有损坏必须照价赔偿。5.安保管理部值班人员交接工作时，须交接警棍，接班人发现警棍有所损坏而没有上报，所造成的损失由接班人负责赔偿。二、对讲机管理规定1.保安人员应当负责保管好对讲机，严禁转接他人，必须按照规定频率使用，不得乱按乱调，以免造成通讯不畅通。2.发现对讲机有故障或无法进行通讯使用时，应当交由专业人员或者上交上级领导处理严禁自行拆机维修。3.必须严格按照对讲机的充电方法进行充电，爱惜和保养对讲机电池的性能、寿命和使用效果。4.住宅小区保安人员在对讲机通话时，应当先报自己的岗位，才能呼叫对方，呼叫完毕时，应当在结尾以“受到请回话”结束通话。5.安保人员相互通话之中，呼方表述问题时应当简明扼要，只能讲述与工作相6.严禁安保人员在使用对讲机时开玩笑或者说粗话，必须使用规范用语。2.2.3保安人员内部管理制度保安人员内部管理制度1.在日常工作日内，住宅小区保安人员在保持8小时工作之外，应当保证不少于8小时的正常睡眠时间。2.保安人员应当按照规定，每天进行日常训练，如跑步、做操、练拳等。3.住宅小区保安人员担负着维护小区治安的义务，因此，工作安排上应有严格规定。保安人员请假1日以内，必须由所处岗位的负责人审批；请假1日以上，3日以内者，应报由保安部经理批准；超过3日，须报分管副总经理批准。4.住宅小区保安人员每周应进行开会小结，总结本周工作，对下一周工作内容进行合理安排，并做好签到记录以及会议记录。5.住宅小区必须严格控制保安人员请假外出的比例，不得影响住宅小区治安的正常工作以及应急事件的紧急处理。6.保安人员请假超过1日以上者，应事先与其他保安人员协商替班，并上报批准。7.治安人员请假须续假时，应当及时告知并得到批准后方可续假，超过或者逾假不归者，按照情节严重作出处罚，并旷工处理。8.值（排）表等文件，张贴（悬挂）必须整齐划一。9.桌面保持干净整齐，不放于工作无关的物品，桌屉里物品摆放有序。10.宿舍的地面、门、窗应保持干净、无尘、无明显污痕，床铺上的被子、枕头必须摆放统一。2.2.4装修人员出入管理制度装修人员出入管理制度1.业主装修期间，装修人员当凭物业公司发放的装修施工人员临时出入证进出住宅小区。2.装修人员没有《装修施工人员临时出入证》不得随意进出住宅小区，否则必须接受和配合门卫岗的检查、询问。3.装修施工人员临时出入证仅限本人使用，且不得涂改、转借、仿造，一旦发-7-现，视情节轻重作出200员以下处罚处理。4.装修施工人员开始装修时，应在客户服务部登记，缴纳押金（数额视物业公5.装修、运送材料