房地产金融学完整

房地产金融学完整第1页/共693页第一节金融基础知识一、货币与货币制度1、货币定义

在商品或劳务的支付中、或债务的偿还中被普遍接受的任何东西；货币是价值尺度和流通手段的统一。2、货币形态商品货币---金属货币—纸币-存款货币—电子货币3、货币的职能（1）价值尺度（2）流通手段（3）支付手段（4）贮藏手段（5）世界货币4、货币制度：四要素：货币金属；货币单位；各种通货的铸造、发行和流通程序；准备制度第2页/共693页二、货币供求和货币政策（一）货币需求1、定义：人们愿意以货币形式保有其收入和资产的一种需要或要求。2、货币需求的决定因素（1）利率水平和融资条件（2）市场规模及交易方式（3）资产收益率和投资环境（4）通货膨胀预期和物价水平（5）收入水平和理财技术（6）个人取得收入的形式和时间间隔（7）金融市场效率与市场交易成本第3页/共693页3、货币需求量（1）定义：是指为保证经济正常运转和流通所需要的货币数量。（2）执行流通手段的货币必要量=商品价格总额/单位货币流通速度（二）货币供给1、货币供给：是指一国经济中货币投入、创造和扩张（收缩）的全过程。2、货币供应量(MonetaryAggregates)及层次的划分货币供应量又称货币存量，是指在某一个时点上，一国经济中包括现金、存款、商业票据、可流通转让的金融债券、政府债券等在内的用于各种交易的货币总量。第4页/共693页M0---现金M1---M0+活期存款M2---M1+定期存款，非支票性储蓄存款M3---M2+私有机构和公司的大额定期存款L----M3+各种有价证券Debt（债务量）中国货币供应量层次M0=流通中现金

M1=M0+非金融性公司的活期存款（企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有信用卡类存款）

M2=M1+（非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款）/（城乡居民储蓄存款+企业定期存款+外币存款+信托类存款）M3=M2+金融债券+商业票据+大额可转让存单等。第5页/共693页3、货币供给形成机制基础货币：即中央银行的负债，又称强力货币或高能货币，包括：商业银行存入中央银行存款准备金（法定准备金+超额准备金）和社会公众持有的通货B（基础货币）=C（流通与银行体系外的通货）+R（商业银行持有的总准备金）Ms（货币供应量）=m（货币乘数）*B（基础货币）

--货币乘数表示基础货币扩张（收缩）的倍数。第6页/共693页（三）货币均衡1、含义2、实现条件（1）中央银行和货币当局能有效调整货币供给，以适应货币需求的变动。

调控手段：法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务；再贴现率（RediscountRate):再贴现是相对于贴现而言的，商业银行在票据未到期以前将票据卖给中央银行，得到中央银行的贷款，称为再贴现。中央银行在对商业银行办理贴现贷款中所收取的利息率，称为再贴现率。公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出有价证券，吞吐基础货币，调节货币供应量的活动。（2）财政收支保持基本平衡；（3）产业结构、产品结构合理（4）国际收支保持平衡第7页/共693页3、货币容纳量弹性内涵：货币供应量和货币需要量在一定限度内的偏离能够为经济运行容纳，不至于造成物价和币值较大波动，这种现象成为货币容纳量弹性，或货币供应量弹性。公式：Me=经济增长率/货币供应量增长率Me=1：货币供应量与经济增长同步；Me<1：货币供应量超过经济增长，货币超前增长Me>1：较极端，少见第8页/共693页（四）货币政策1、货币政策含义及其构成要素货币政策是指中央银行为实现特定经济目标，利用金融工具调控经济变量的各项制度和措施的总和。构成要素：货币政策目标、货币政策中介指标、货币政策工具货币政策目标：稳定物价、充分就业、经济增长、国际收支平衡和金融稳定货币政策中介指标：市场利率、货币供应量，信贷量和汇率货币政策工具：一般性和选择性公开市场操作、存款准备金和再贴现贷款规模控制、特种存款、对金融企业窗口指导、道义劝告等第9页/共693页2、货币政策工具（1）一般性货币政策工具：法定存款准备金政策、再贴现、公开市场业务（2）选择性货币政策工具：消费信贷控制；证券市场信用控制；房地产信贷控制；优惠利率；道义劝告、窗口指导和金融检查等间接工具（3）其他补充性政策工具信用配额、直接干预商业银行信贷业务第10页/共693页三、信用与信用制度（一）信用1、定义：是指商品买卖中的延期付款或货币的借贷行为。2、特征：一是以偿还为条件，即到期归还本金；二是在偿还时还带着一个增加额，即支付利息。3、分类：实物借贷和货币借贷4、与一般商品运动相比的特殊性：（1）信用是先让渡商品或贷出货币（2）借贷双方价值量是不对等的（二）信用制度是指约束信用主体行为的一系列规范和准则。（三）信用形式1、商业信用2、银行信用3、国家信用4、消费信用第11页/共693页四、利率、贴现率和现值（一）利率1、名义利率—票面利率：借贷机构所承诺的利率。2、贴现率（DiscountRate）：投资者未来期望收益的现值同投资时市场价值的比值。第一种指的是一金融机构向该国央行作短期融资时，该国央行向金融机构收取的利率。第二种定义指的是将未来资产折算成现值(presentvalue)的利率，一般是用当时零风险的利率来当作贴现率，但并不是绝对。3、现值：

未来不同时期收益的贴现值，即时间为0（投资时点）的价值量。4、利率集：

借贷期限、时间、利率大小

eg.活期，定存；短期，中长期第12页/共693页5、实际利率：（1）定义：

名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率，是借（贷）款人所付（取得）利息（润）率减去通货膨胀后的利息。（2）物价指数修正

物价指数是通过膨胀的衡量标准，可说明购买力的变化情况。

放款人、存款人的要求6、利率的期限结构

期限不容，利率不同，这种差别称为期限结构溢价。利率组成：（1）无风险短期实际利率（2）通胀溢价（3）期限溢价：期限长的风险补偿（4）差价：补偿抵押手续费、服务费以及违约风险及其它不确定因素第13页/共693页7、利率和可贷资金S2F2I2I2S1F1可贷资金数量利率8、利率与风险溢价利率=无风险利率+风险利率（二）未来值（三）未来收益的贴现第14页/共693页五、资产收益率（一）资产收益率（二）权益收益率（三）有效收益率（内部收益率）六、信贷、担保贷款和抵押贷款（一）信贷（creditloan）（二）担保贷款（securedloan）1、保证贷款：第三方保证2、质押贷款：等价凭证担保3、抵押贷款：不动产担保第15页/共693页第二节房地产金融概述一、房地产金融的概念、特点（一）概念1、定义：是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。内容：吸收房地产业存款、开办住房储蓄、办理房地产贷款、从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算，房地产有价证券的发型和代理发行与交易2、包括政策性房地产金融和商业性房地产金融P16两者区别（1）目的（2）资金来源（3）资金运用（4）发展方向（5）业务范围（6）贷款融资操作第16页/共693页（二）房地产金融的特点1、具有相对安全性有担保的信用：人的担保（保证）和物的担保（抵押和质押）（房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠）；房地产本身位置固定使用耐久性；增值性；2、信贷资产流动性较弱3、具有较强政策性4、具有较好收益性第17页/共693页二、房地产金融的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本-债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本使用者资本供应者中介服务机构第18页/共693页三、房地产业与金融关系分析1、房地产金融对房地产业的支持

开发商、消费者、政府2、房地产对金融业的支持金融的支持

流通存量房销售房屋建设房屋开发土地购置土地作业阐述房地产与金融之间的关联系，及相互的深远影响

建议案例：各国发生的房地产泡沫及金融危机第19页/共693页房地产业与金融业的关系

房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的。

房地产业发展离不开金融业的支持金融业的发展需要房地产业与其相结合房地产业不良发展会影响金融业的正常运行eg日本美国金融业的波动也会影响房地产业发展

eg.东南亚金融危机第20页/共693页房地产金融的数字化描述据统计，在2000～2002年房地产开发投资资金来源中，平均有22.49%来源于国内银行贷款，有47.30％来源于主要是定金和预付款的其他资金来源。如果其他资金来源中假设有60％是金融机构提供的预售商品房按揭贷款，同时按揭贷款又没有及时替出开发贷款，则房地产开发资金来源中至少有50.87%来自金融机构。商业银行向购房者提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业联系的另外一个方面。据统计，我国个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额占金融机构全部贷款余额的比例，已经由1998年的3.59%增长到2002年的10.64%。表明房地产贷款已经成为中国银行金融机构信贷投向的重要方面。

第21页/共693页房地产金融的数字化描述2003年，银行的15万亿元信贷中房地产的开发贷款、个人住房贷款等占了1／5左右。在1998年的时候，整个房地产的贷款不到3000亿，个人贷款不到200亿，但目前金融机构主要是银行，用于支持房地产发展的贷款达到了20000亿。2004年12月底，全部金融机构人民币贷款余额17.7万亿元，同比增长14.5%

第22页/共693页房地产开发信贷的增长第23页/共693页第24页/共693页个人住房抵押信贷的增长第25页/共693页

房地产开发投资资金来源(亿元)年份200020012002三年合计所占比例国家预算内资金6.8713.6311.8432.340.14%国内贷款1385.081692.22149.095226.3722.49%债券3.480.33%利用外资168.7135.7156.39460.791.98%自筹资金1614.212183.962720.446518.6128.05%其他资金2819.293670.564501.4710991.3247.3%资金来源总额5997.637696.399541.6323235.65100%第26页/共693页房地产贷款及其占金融机构贷款余额的比例年份19981999200020012002个人住房抵押贷款余额4261358337755988253房地产开发贷款余额26802972328142046616房地产贷款余额310643306658980214869金融机构贷款余额865249373499371112314139803占金融机构贷款余额的比例(%)3.594.626.78.7310.64第27页/共693页金融危机对房地产的影响经济衰退，产品产出少，失业率提高，资金紧缺房地产衰退政府方面很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。三、房地产金融的作用1、是房地产业发展的保障2、是宏观调控房地产业的重要手段3、是促进消费的手段第28页/共693页第三节房地产金融的发展历史一、国外房地产金融发展历史二、国内房地产金融发展历史第29页/共693页一、国外房地产金融发展历史建筑业协会（BuildingSociety）1975英国伯明翰

区域购房者房屋分配存钱社员投票支付费用购房建屋社团土地开发银行（LandDevelopmentBank）1769德国普鲁士邦西里西亚省三个阶段公积金制度（ProvidentFundSystem/AccumulationFundSystem）1969年新加坡修改《中央公积金法》二、国内房地产金融的发展

(一)古代至清末（二）民国时期：洋行、中资银行（三）解放后：1、住房建设资金管理阶段（1949-1978年）2、房改金融阶段（1978-1997年）3、房地产金融阶段（1997年）1997年4月30日《个人住房担保贷款管理试行办法》第30页/共693页思考1、我国房地产金融的发展历程及阶段重点？2、房地产金融市场特征及分类3、金融机构的基本分类作业：1、我国房地产金融市场现状及存在问题小组安排：班上4-5人为一小组，每小组至少要登台汇报一次班长将各小组成员编号报上第31页/共693页第二章房地产金融市场及机构第一节房地产金融市场概述第二节房地产金融机构第32页/共693页第一节房地产金融市场概述一、房地产金融市场内涵为房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和。二、房地产金融市场的功能（一）融通资金的功能（二）转移和分散风险的功能（三）调节和反映经济的功能第33页/共693页三、房地产金融市场的特点1、资金需求量大，融资数额高；2、房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称3、证券化的需求迫切4、业务专业性强、成本高、收益好5、受政府宏观调控政策影响大6、担保方式多元化

（抵押，质押，阶段性担保，第三方担保）四、房地产金融市场的构成要素基本构成要素：融资主体融资客体：货币资金融资中介---实质主体金融工具第34页/共693页

融资主体

房地产金融市场的融资主体包括资金融通的供给者和需求者，他们作为资金这一特殊商品的买卖双方是构成房地产金融市场最基本的要素。主要包括：1、企业2、居民个人3、政府部门

融资中介融资中介是处于融资者之间的中间机构。大体上可以划分为专营机构和兼营机构两类。（1）房地产金融专营机构：

如住房储蓄银行、公积金管理中心、住房信用合作社、房地产开发财团等。（2）房地产金融兼营机构：

如商业银行的房地产信贷部、保险公司、信托投资公司、证券公司等。

第35页/共693页金融工具

是指在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约等。主要包括商业票据、房地产抵押债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票、债券以及各种未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等。

五、房地产金融市场的分类1、不同市场层次：一级和二级2、融资过程的中介参与：

直接和间接3、金融交易期限的划分：货币市场和资本市场4、不同服务对象：房产和地产5、主要资金来源渠道：政府主导基金型、合同储蓄型、抵押型、混合型6、融资工具的类别：房地产抵押贷款、证券、保险、信托、租赁市场第36页/共693页按金融市场层次划分

可分为一级市场和二级市场。一级市场：又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易（IPO）等。二级市场：

指房地产融资工具的再交易和再流通市场。Eg.抵押贷款证券化市场（CLO）按金融交易工具的期限分货币市场和资本市场两大类。货币市场：融通短期资金的市场，包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。资本市场：融通长期资金的市场，包括中长期信贷市场和证券市场。第37页/共693页资本市场中长期信贷市场：是金融机构与房地产企业之间的贷款市场。证券市场：是通过证券的发行与交易进行融资的市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。按房地产金融服务对象房产金融市场和地产金融市场。房产金融市场是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场。地产金融市场是指以土地为媒介向金融机构融通资金的活动的总称。农地金融和市地金融

第38页/共693页按融资中介的参与

间接融资、直接融资房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资，而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放开发经营及消费所需的贷款。房地产金融市场的直接融资是指银行或者房地产金融机构直接向房地产产业投资，参与公司（企业）的开发、经营活动，以获取利润。或者房地产开发公司在资本市场发行股票、债券、以筹措资金。两者应用上区别：间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方在资金数量、时间地点与范围等方面的限制。直接融资一般要受到资金数量、时间、地点和收益预期判断的影响。第39页/共693页我国房地产金融市场现状及存在的问题（一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，使得风险集中于商业银行除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5%。（二）房地产证券化、信托投资等发展迟，比例低；（三）土地储备贷款存在隐性风险

（四）个人住房消费贷款的发展存在违约风险

第40页/共693页住房按揭贷款房地产开发贷款商业性房地产贷款合计200720082009200720082009200720082009工行13.413.47.420.920.922.6建行16.616.218.026.324.925.5中行20.319.37.528.927.526.0交行12.611.47.019.718.119.3招行19.517.86.125.923.529.4民生16.113.3--12.813.7--29.027.0--中信10.610.1--7.36.4--17.916.5--浦发14.813.615.025.522.823.7兴业27.522.521.314.011.89.441.634.330.6深发展18.815.76.525.321.330.3华夏19.813.314.3北京7.87.3--14.311.6--22.018.9--宁波28.617.78.933.122.926.5南京18.816.217.6（一）房地产开发资金过多地依赖银行贷款，风险集中于商业银行第41页/共693页第42页/共693页借新还旧存隐忧：警惕中国银行业不良资产隐藏风险

/news/special/cxcmzk/20100412/2035696.shtml中国东方资产管理公司在其日前发布的《2009：中国金融不良资产市场调查报告》中指出，2009年金融不良资产市场总体将进入另一个周期，即不良资产收购面临更多良机。原因在于商业银行新增不良贷款的规模将增加，大幅增加的时间为2009年下半年至2010年下半年。信贷风险最高的区域是珠三角，最高的行业是房地产业。较悲观的观点认为，如果经济大幅度恶化，未来两年内，整个中国银行业的不良率将上升到10%左右，这意味着不良贷款将至少翻番。廖强认为，以2010年信贷余额约为50万亿元为基数(本年信贷余额增幅20%)，如以2009年末的银行股本衡量，到年底全行业的整体资本加拨备对信贷的覆盖率约为10-11%，资本总量约在5万亿元左右。同期，问题资产规模若以不良贷款加关注类贷款计算，保守假设全行业的关注类贷款为不良贷款的2倍，总额约为4.5万亿元左右。两者相比，并没有多少缓冲空间。第43页/共693页（二）房地产证券化、信托投资等发展迟，比较较低；但发展势头迅猛，恐引发经济不稳定；

据2006年中国行业企业信息发布中心的调查，全国现有房地产开发企业58710家，但只有100家左右主营业务为房地产开发的A股上市公司，此外还有众多在主业之外投资参股房地产项目的上市公司。股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。2009年再融资中，从筹资规模看，房地产占到了23%。2011年，地产企业向外围市场的融资额已经接近千亿人民币。不利问题;(1)对于控制通胀也必然是不利的;(2)妨碍国内对于资产价格的控制;最终引发中国经济震荡我国房地产债券最先出现在1992年，1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。根据中国央行的数据，2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。第44页/共693页目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，即主要为未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托贷款，这些信托计划基本上不具有组合投资功能和期限转换功能。2005年4月，北京房地产金融市场发行的第一个实行“发行前向当地银监局审批的事先报备制度”的集合资金信托计划面市，第45页/共693页（三）土地储备贷款存在隐性风险

1、土地储备中心资产负债率较高2、银行难以对土地储备中心进行有效监管3、银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施4、土地储备中心的运营风险土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。第46页/共693页土地储备风险其中之一便是，土地储备中心作为事业单位性质所带来的各种困扰。建行公司业务部人士指出，土储中心普遍采用纯事业单位会计制度，提供的财务资料不适用银行一般客户的评价模式，许多要素无法定量分析，使得授信控制量缺乏真实可信的依据。从还款来源上看，目前商业银行对土地出让金尚难形成有效监管。一份名为《2009年土地储备行业分析报告》指出，目前土地储备中心实行财政收支两条线管理，对出售土地所得的出让金收入没有支配权，存在第一还款来源落空的潜在风险。但近几年土地出让金不断上涨，导致针对政府土地储备贷款比例上涨。与前几年商业银行谨慎态度相比，2009年多数商业银行都对土地储备贷款表示出热烈欢迎之态。土地储备贷款未来有土地出让金做保障，抵押物也是实实在在的。第47页/共693页土地储备贷款的高增长态势不容小觑。以兴业银行为例，截至去年末，该行房地产开发贷款余额为307亿，同比减118亿；但土地储备贷款余额222.48亿，同比增114.58亿，增幅高达186%。银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。刘明康说，房地产的风险主要是融资平台上的风险，这些平台贷款多以土地等进行抵押(即土地储备贷款)，其中大多涉及城投公司等国有公司。第48页/共693页（四）个人住房消费贷款的发展存在违约风险目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。利率变动，房价增长，按揭变化，投机增多

完善房地产金融市场的措施（一）发展多元化房地产金融市场（二）加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变（三）促进房地产业和房地产金融市场的健康发展（四）防范“假按揭”风险（五）规避房地产与金融双风险

第49页/共693页作业（思考讨论题）：

1、房地产金融机构如何控制风险？2、房地产信贷的分类及重点3、房地产贷款风险计量及控制；4、个人住房贷款分类及各自特点5、个人住房贷款的还款方式及优缺点分析（数据论证）、每种融资方式特点及经典案例介绍7、项目融资分析6第50页/共693页第二节房地产金融机构学习要点掌握房地产金融机构体系，专业性房地产金融机构和非专业性房地产金融机构组成，房地产金融机构的监管。第51页/共693页第二节房地产金融机构一、房地产金融机构（一）定义：凡专门从事各种金融活动的组织机构，均可称为金融机构。（二）性质：1、金融性2、企业性3、政策性（三）金融机构的分类1、根据主营业务划分：银行、非银行2、根据金融市场级别划分：一级、二级3、根据资金筹集和运用方式划分：吸收存款型、契约型、投资型4、根据从事金融活动的目的划分：商业性、政策性、监管性5、根据经营性质划分：公营、私营、合作房地产金融机构6、按专营与否划分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向房地产融资提供担保和保险的机构组成。第52页/共693页我国房地产金融机构专业性房地产金融机构住房储蓄银行

80年代中期，我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行，专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融。90年代，公积金制度的建立，住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。住房储蓄银行曾一度消失。2004年2月15日，中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立了中德住房储蓄银行，成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。

第53页/共693页

住房公积金管理中心

1991年上海首推住房公积金制度，20年的历程，住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的作用。1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划；2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；3、负责住房公积金的核算；4、审批住房公积金的提取、使用；5、负责住房公积金的保值和归还；6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；7、行使国务院《住房公积金管理条例》第54页/共693页我国房地产金融机构发展

非专业性房地产金融机构

我国房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成，包括银行型房地产金融机构和非银行型房地产金融机构（信托投资公司、信用合作社、住宅合作社、基金组织等）组成。其中主要以商业银行和信托公司为主。四大国有商业银行房地产信托公司房地产保险公司住房置业担保有限公司最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行——1979年1998年我国住房制度改革后，更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅速增加，初步形成了以四大国有商业银行为主体，12家全国性股份制商业银行和112家城市商业银行为补充的组织机构体系。第55页/共693页第56页/共693页二、金融机构的监管

房地产金融监管是指中央银行或其他金融监管当局依据金融法规对房地产金融业（包括金融机构和金融业务）实施的监督管理。（一）金融监管的目的

维持金融业健康、稳定的运行秩序，确保金融机构安全有效地发放贷款，保障存款人和投资者的利益，最大限度地减少金融业的风险。

（二）金融监管内容1、监管内容划分金融监督和金融管理金融监督是指金融主管当局对房地产金融机构实施的全面性、经常性的检查和督促，并以此促进房地产金融机构依法稳健地经营和发展。金融管理是指金融主管当局依法对房地产金融机构及其经营活动实施的领导、组织、协调和控制等一系列的活动。

第57页/共693页2、监管范围对房地产金融机构的监管包括外部监控、内部控制及稽核等方面外部监控：是通过法律、制度、机构等手段适时地监控。内部控制：是金融机构为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。稽查：是指对经济活动的监督检查（1）外部监管银监会、证监会、保监会中央银行、银行业、证券、保险和外汇管理部门的监管主要包括中国银行业监督管理委员会、中国证券业监督管理委员会、中国保险业监督管理委员会和国家外汇管理局等机构。

具体行为：日常管理和设立管理第58页/共693页银监会：对银行的监管设立管理：

从事房地产金融业务的银行的，包括独立的房地产金融专业银行和商业银行都必须经中国银行业监督管理委员会的审批。按照有关的法律规定审批银行机构的设立，变更，终止及其业务范围

日常管理：

发布有关对商业银行进行监督管理和开展有关业务的命令和规章。有权要求商业银行等金融机构按照规定报送财务报告资料。有权对商业银行等金融机构的存款，贷款，结算，呆帐等情况随时进行稽核，检查监督。有权对商业银行等金融机构的违反规定提高或降低存贷款利率的行为进行检查监督。第59页/共693页银监会：对银行的监管日常管理：有权对政策性银行的金融业务进行指导和监督。商业银行已经或者可能发生信用危机，严重影响存款人的利益时，中国人民银行可以对该商业银行实行接管。中国银行业监督管理委员会还应介入商业银行的解散、撤销、破产过程，实施清算监督。Eg.海南；美联储第60页/共693页

银监会：对房地产信托公司设立管理：设立，包括独立的房地产专业信托公司和一般信托公司都必须经中国银行业监督管理委员会的审批。日常管理：发布信托投资公司从事信托业务的有关组织和管理的规章。定期或者不定期对信托投资公司的经营活动进行检查。对监管中发现的重大问题，有权质询信托投资公司的高级管理人员，并责令其采取有效措施，限期改正。责令管理混乱，经营陷入困境的信托投资公司采取措施进行整顿或重组，并可以建议撤换高级管理人员，在必要时可以接管有关信托投资公司。

第61页/共693页保监会--对房地产保险业务中国保险监督管理委员会对保险业务实施监督管理职责包括

房地产保险业务的管理，涉及对保险公司，保险经纪公司，保险代理机构，保险公估行等保险相关机构和保险代理人，保险经纪人的监管。

第62页/共693页保监会设立管理：日常管理：制定商业保险主要险种的基本保险条款和保险费率，接受保险公司拟订的其他险种的保险条款和保险费率的备案。检查保险公司的业务状况，财务状况及资金运用状况，有权要求保险公司在规定的期限提供有关的书面报告和资料，如营业报告，财务会计报告及有关报表等。规定保险公司运用的资金和具体项目的资金占其资金总额的具体比例。对违反规定提取或结转各项保险准备金，或者未按照有关法规办理再保险，或严重违反资金运用规定的保险公司实施限期改正措施，限期内保险公司未予改正的，可对保险公司采取整顿措施。中国保险监督管理委员会对损害公共利益，可能严重危及或者已经危及偿付能力的保险公司实行接管。中国保险监督管理委员会还应介入保险公司的解散（人寿保险公司不得解散）、撤销、业务转移、破产等过程，实施清算和业务转移的监督。第63页/共693页证监会--对房地产证券公司

设立管理：设立证券公司，必须经设立管理中国证券监督管理委员会审查批准，分类颁发业务许可证，由申请人凭证向工商行政管理机关办理设立登记。日常管理：制定涉及证券公司业务经营的行政规章。对证券公司进行检查和调查，并可以要求证券公司提供，复制或者封存有关资料。负责对证券公司从业人员进行注册及日常监督管理。对证券公司高级管理人员实行谈话提醒制度，并且可以对经营管理中出现问题的证券公司高级管理人员进行质询，责令其限期纠正。第64页/共693页（2）内部控制

2007年人民银行发布《商业银行内部控制指引》，银监会明确，除商业银行外，政策性银行、农村合作银行、城市信用社、农村信用社、村镇银行、贷款公司、农村资金互助社、金融资产管理公司、邮政储蓄机构、信托公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪公司等其他金融机构也需参照执行指引。《控制指引》目的：

是促进商业银行建立和健全内部控制，防范金融风险，保障银行体系安全稳健运行。《控制指引》将商业银行内部控制细分为6个方面，包括

授信的内部控制；资金业务的内部控制；

存款和柜台业务的内部控制；

中间业务的内部控制；

会计的内部控制；

计算机信息系统的内部控制等。

第65页/共693页（一）内部控制指导原则

1．有效性原则2.审慎性原则

——最重要的原则3．全面性原则4.及时性原则5．独立性原则加强金融机构内部控制的指导原则1、有效性原则。各种内部控制制度包括最高决策层所制订的业务规章和发布的指令，必须符合国家和监管部门的规章，必须具有高度的权威性，必须真正落到实处，成为所有员工严格遵守的行动指南；执行内控制度不能存在任何例外，任何人（包括董事长、总经理）不得拥有超越制度或违反规章的权力。2、审慎性原则。内部控制的核心是有效防范各种风险，任何制度的建立都要以防范风险、审慎经营为出发点。第66页/共693页3、全面性原则。内部控制必须渗透到金融机构的各项业务过程和各个操作环境，覆盖所有的部门和岗位，不能留有任何死角。4、及时性原则。新设立的金融机构或开办新的业务种类，必须树立“内控优先”的思想，首先建章立制，采取有效的控制措施。5、独立性原则。内部控制的检查、评价部门必须独立于内部控制的建立和执行部门，直接的操作人员和直接的控制人员必须适当分开，并向不同的管理人员报告工作；在存在管理人员职责交叉的情况下，要为负责控制的人员提供可以直接向最高管理层报告的渠道。第67页/共693页审慎性原则（prudence）~是指在进行会计核算时，应当合理预计可能发生的损失和费用，而不应预计可能发生的收入和过高估计资产的价值。如某一经济业务有多种处理方法可供选择时，应采取不导致夸大资产、虚增利润的方法第68页/共693页审慎监管法规体系

所谓审慎监管法规体系是指从机构监管、业务监管、高管人员监管、信息披露、研究监管人员行为规范等方面，全面建立既符合国情又适应国际监管趋势、覆盖面宽、操作性强的银行业审慎监管法规体系。审慎性监管背景资料随着入世过渡期的结束,中国银行业的发展进入了一个全新的历史阶段。2006年年底发布的《外资银行管理条例》,对于外资法人银行,完全取消了业务范围、开放地域和客户对象的限制,但是从控制机构风险的角度制定了一个国际通行的审慎性标准，即要求其资本充足率不得低于8%,并在任何时点上维持与业务发展和风险程度相匹配的资本水平，以风险管控为核心的审慎监管理念初步建立。第69页/共693页定性、定量标准（1）资本充足率a.1988年《巴塞尔协议》巴塞尔委员会于1988年就银行国际风险标准达成一致协议b.2006年7月《巴塞尔新资本协议》巴塞尔委员会发布了《统一资本衡量与资本标准的国际协议：修订版》，一般称为《巴塞尔新资本协议》，用于取代《巴塞尔协议》。新协议紧密结合管理者的资本要求与潜在的风险，向银行及其监管者提供几个用于评价资本充足率的选择。

资本充足率也称资本充实率，是保证银行等金融机构正常运营和发展所必需的资本比率。各国金融管理当局一般都有对商业银行资本充足率的管制，目的是监测银行抵御风险的能力。资本充足率有不同的口径，主要比率有资本对存款的比率、资本对负债的比率、资本对总资产的比率、资本对风险资产的比率等。第70页/共693页作为国际银行监督管理基础的《巴塞尔协议》规定，资本充足率以资本对风险加权资产的比率来衡量，其目标标准比率为8％。银行的资本包括投资人投入的资本金和银行持有的一部分利润等。银行的资产包括库存现金、法定准备金、同业存款、各类贷款、证券投资、固定资产等。风险加权资产是指对银行的资产加以分类，根据不同类别资产的风险性质确定不同的风险系数，以这种风险系数为权重求得的资产总额。第71页/共693页我国在风险监控上有关规定加权风险资产是根据风险权数（权重）计算出来的资产。1994年2月人民银行发布的《关于商业银行实行资产负债比例管理的通知》的附件二《关于资本成分和资产风险权数的暂行规定》，把金融资产划分为现金、对中央政府和人民银行的授信、对公共企业的债权、对一般企业和个人的贷款、同业拆放和居住楼抵押贷款等六大类表内资产，按风险程度设定风险权数。风险权数划分为0％、10％、20％、50％和100％五类，以此来计算商业银行的加权风险资产。

除了《商业银行法》对商业银行的资本充足率有规定外，人民银行在其与发布的《商业银行资产负债比例管理暂行监控指标》中更明确规定了商业银行的资本充足率指标：资本总额与加权风险资产总额的比例不得低于8％，其中核心资本不得低于4％。附属资本不得超过核心资本的100％。即资本总额月末平均余额与加权风险资产月末平均余额之间的比例应大于或等于8％；核心资本月末平均余额与加权风险资产月末平均余额的比例应大于或等于4％。第72页/共693页（2）银行信贷资产分类

我国自2002年全面实行贷款五级分类制度，该制度按照贷款的风险程度，将银行信贷资产分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。

不良贷款主要指次级、可疑和损失类贷款。a．正常类贷款这类贷款的借款人能够及时履行义务，利息和本金能够全额偿付。b．关注类贷款关注类贷款是指存在潜在问题并需要管理者密切注意的贷款。如果处理不当，这些问题将来可能会导致影响还款安排或影响借款机构信用状况的结果。

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a．正常类贷款这类贷款的借款人能够及时履行义务，利息和本金能够全额偿付。b．关注类贷款关注类贷款是指存在潜在问题并需要管理者密切注意的贷款。如果处理不当，这些问题将来可能会导致影响还款安排或影响借款机构信用状况的结果。第74页/共693页

c．次级类贷款

次级类贷款的借款人和抵押担保人已不能按现有价值足额还款，分类为次级的贷款必定出现了危及债务流动性的问题。如果未予纠正，这类贷款将很可能会给银行带来损失。潜在损失在次级贷款总数中存在，但不一定存在于归为次级贷款的单个信贷的展期。d．可疑类贷款可疑类贷款除了具有与次级类贷款一样的问题外，还有出现流动性问题的特征，目前存在的情况、经营条件和价值方面均出现了不正常。e．损失类贷款（lossloan）损失类贷款是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。第75页/共693页不良贷款(Non-PerformingLoan)中国人民银行1995年7月27日发布的《贷款通则》

逾期贷款、呆滞贷款、呆账贷款逾期贷款是指逾期（含展期后到期）不能归还的贷款（不含呆滞贷款和呆帐贷款）。呆滞贷款是指逾期（含展期后到期）2年（含2年）以上仍不能归还的贷款和贷款虽然未到期或逾期不到2年但生产经营已停止、项目已停建的贷款（不含呆帐贷款）。短期贷款展期不得超过原贷款期限；中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期最长不得超过3年。客户未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起，转入逾期贷款帐户。第76页/共693页

呆帐贷款：是指借款人和担保人依法宣告破产，进行情偿后，未能还清的贷款；借款人死亡或者依照《中华人民共和国民法则通》的规定，宣告失踪或宣告死亡，以其财产或遗产清偿后，未能还清的贷款；借款人遭到重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的部分或全部贷款，或者以保险清偿后，未能还清的贷款；贷款人依法处置贷款抵押物、质物所得价款不足以补偿抵押、质押贷款的部分；经国务院专案批准核销的贷款。第77页/共693页损失类贷款种类企事业单位贷款有以下情况之一可以划为损失贷款：（l）借款人因依法解散、关闭、撤销、宣告破产终止法人资格，银行依法对借款人及其担保人进行追偿后，未能收回的贷款；（2）借款人已完全停止经营活动且复工无望，或者产品无市场，严重资不抵债濒临倒闭，银行依法对其财产进行清偿，并对其担保人进行追偿后未能收回的贷款；（3）借款人死亡，或者依照《中华人民共和国民法通则》的规定宣告失踪，银行依法对其财产或者遗产进行清偿，并对担保人进行追偿后未能收回的贷款；（4）借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，确实无力偿还的贷款；或者保险赔偿清偿后，确实无力偿还的部分贷款，依法对其财产进行清偿或对担保人进行追偿后，未能收回的贷款。

第78页/共693页（5）借款人触犯刑律，依法判处刑罚，其财产不足以归还所借债务，又无其他债务承担者，银行依法追偿后无法收回的贷款；（6）借款人及其担保人不能偿还到期债务，银行诉诸法律，经法院对借款人和担保人强制执行，借款人和担保人均无财产可执行，法院裁定终结执行后，仍无法收回的贷款；（7）由于上述（1）一（6）项原因，借款人不能偿还到期债务，银行对依法取得的抵债资产，按评估确认的市场公允价值人账后，扣除抵债资产接收费用，小于贷款本息的差额，经追偿后仍无法收回的贷款；（8）开立信用证、办理承兑汇票、开具保函等发生垫款时，凡开证申请人和保证人由于上述（1）一（6）项原因，无法偿还垫款，银行经追偿后仍无法收回的垫款；第79页/共693页（9）银行卡被伪造、冒用。骗领而发生的应由银行承担的净损失；（10）助学贷款逾期后，银行在确定的有效追索期内，并依法处置助学贷款抵押物（质押物）和向担保人追索连带责任后，仍无法收回的贷款；（11）银行发生的除贷款本金和应收利息以外的其他逾期3年无法收回的其他应收款。外资银行监控银监会推行全面风险管控，监控外资银行境内外、表内外和本外币各类风险；实施并表监管，监控单家银行在华所有分支机构的整体风险。在宏观层面,银监会将密切跟踪国际银行业的发展状况和趋势，监测分析外资银行跨境资金流动,监控大规模、非正常跨境资金流动,防范全球性、区域性和国别性金融风险通过外资银行跨境传递。此外，加强银行业监管的国际交流与合作，提高对银行业跨境经营风险的监管和防范能力。第80页/共693页（二）内部控制的要素内部控制应当包括以下要素：（一）内部控制环境。（二）风险识别与评估。（三）内部控制措施。（四）信息交流与反馈。（五）监督评价与纠正。

第81页/共693页本节重点房地产金融机构房地产金融机构体系房地产金融机构的监管：

外部监管

内部控制

第82页/共693页第三章房地产信贷第一节房地产信贷的基本原理第二节房地产企业贷款第三节个人贷款第四节房地产抵押贷款第五节房地产信贷风险管理第83页/共693页第一节房地产信贷基本原理一、房地产信贷概念及特性1、概念以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。2、房地产信贷基本特性（1）与国民经济的密切相关性（2）高收益性3、其他特性（1）贷款投向受到严格控制（2）贷款期限较长（3）贷款规模与资产占比有限制

第84页/共693页二、房地产信贷的分类（一）按贷款主体划分1、房地产企业贷款：开发贷款和经营性持有物业贷款2、个人贷款：个人住房贷款、个人商业用房贷款、及其他相关衍生物（二手房贷款、转按揭、加按揭）（二）按信贷资金来源划分1、自营性房地产贷款—商业银行银行存款2、委托性房地产贷款—其它非银行机构自有或募集第85页/共693页第二节房地产开发贷款一、房地产开发贷款概念及分类（一）概念是指商业银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。属于公司贷款借款人：经工商管理部门注册，政府主管部门认定并拥有一定资质的合法具有房地产开发、经营权的企业（二）分类1、按贷款用途分：土地开发贷款、商品房开发贷款、持有物业经营性贷款2、按客户分类：资金实力、渠道、项目、现金、大型一类客户二类客户三类客户第86页/共693页（三）房地产开发贷款的一般管理模式1、项目授信管理2、贷款使用管理3、销售回款管理4、贷款回收管理5、抵押物管理二、房地产开发贷款的一般操作流程（一）贷前审查（二）项目评估（三）抵押物价值评估（四）授信检查（五）审批放款（六）贷后管理第87页/共693页（一）贷前审查1、企业基本情况2、股东背景情况3、企业授信情况4、财务情况分析5、项目基本情况6、担保情况分析7、综合评价及结论（二）项目评估1、申贷企业资信评价2、开发项目整体评价3、贷款项目整体评价第88页/共693页（三）抵押物价值评估（四）授信检查---贷款审查授信是指商业银行向非金融机构客户直接提供的资金，或者对客户在有关经济活动中可能产生的赔偿、支付责任做出的保证，包括贷款、贸易融资、票据融资、融资租赁、透支、各项垫款等表内业务，以及票据承兑、开出信用证、保函、备用信用证、信用证保兑、债券发行担保、借款担保、有追索权的资产销售、未使用的不可撤消的贷款承诺等表外业务。（五）审批放款1、授信审批---差别授权原则

分级审批，

对集团公司、关联公司和境外跨国公司采取特殊审批方式关联公司是指一公司基于特定的经济目的，通过资本渗透、合同联结等方式，而与他公司之间形成的公司联合体。2、贷款发放：（1）签订借款合同

（2）落实担保

（3）发放贷款第89页/共693页（六）贷后管理1、监控信贷资金流向2、实地查访借款企业与项目情况3、定期收集重要信息4、项目工程概算、预算、决算管理5、档案管理6、逾期贷款的专项检查与催收7、不良贷款的管理第90页/共693页第三节个人住房贷款一、个人住房贷款概念及特性（一）概念担保贷款（二）个人住房贷款的基本特性消费、期限、政策性

还款特性（分期还款、还款额依具体情况而定，还款比例限制、担保特性、与开发项目的关联性）⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种

从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。第91页/共693页⑵个人住房贷款必须设立担保

个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。⑶个人住房贷款的基础是抵押权

个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化

个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。第92页/共693页⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性

个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好

个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。第93页/共693页（三）个人住房贷款的分类1、按信贷资金来源划分—自营、委托性

（政策性、自营性、组合）2、按贷款用途划分：个人住房、二手房、商用房、抵押综合消费、装修、车位（四）个人住房贷款的附属信贷产品1、转按揭2、加按揭3、逆按揭第94页/共693页（五）个人住房贷款的衍生信贷产品1、固定利率房贷2、房贷理财产品3、房产抵押综合授信4、住房接力贷5、房贷随心还6、房贷双周供7、跨行无交易转按揭贷款（六）个人住房贷款的担保1、保证担保2、抵押担保3、抵押加阶段性保证贷款4、期房抵押5、质押担保第95页/共693页二、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛

银行广泛参与；贷款规模发展相当迅猛。2.市场化程度较低

表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大

规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。三、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断

⑴住宅业是我国新的经济增长点

⑵城市化加速有利于住宅业发展

⑶住房制度改革有利于住房信贷发展

⑷住房需求增长需要信贷支持

⑸金融开放需要业务创新第96页/共693页2.发展趋势判断

⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈

⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务

⑶业务品种将更加多元化

⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化

⑸委托业务成为焦点

⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键

⑺个人住房贷款将出现证券化

⑻个人住房贷款市场将更加细分第97页/共693页四、个人住房贷款的计算（一）个人住房贷款基本计算方法1、1年期贷款的计算----期末还本付息2、期限在一年以上贷款的计算当期利息和部分本金3、提前还款的计算期前还款就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前提前还贷的行为，属于违约的一种，但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。（除非双方有特别的约定）

（1）提前结清

（2）部分提前还款：合同还款日和非合同还款日

第98页/共693页2.期前还款的罚则一般而言，期前还贷对放款人是非常不利的，因此对该等行为都有约定的罚则。期前还贷对贷款人的不利主要有：⑴破坏了放款人的贷款组合安排，影响了银行的资金计划；⑵从借款人清偿到重新找到客户需要一定时间，资金闲置造成放款人利息损失；⑶期前还款通常发生在市场利率下调时期，期前还款使放款人的利息收入减少。因此，在发生期前还款时，抵押权人一般要求抵押借款人多付6个月的利息，或者多付剩余本金的1-5%作为罚金。第99页/共693页（二）个人住房贷款还款方式及计算1．固定还本法（CAM）--等额还本2．固定付款法（CPM）---等额还款（本息）3．渐进加付法（GPM）---等额累进，等比累进第100页/共693页1．固定还本法（CAM）固定还本法在国内被称“等额本金还款法”，其主要特色是定期、定额还本，也就是在贷款后，每期借方除了缴贷款利息外，还需要定额摊还本金。由于固定还本贷款每月还本额固定，所以其贷款余额以定额逐渐减少。因此每月付款及每月贷款余额也定额减少。固定还本贷款并不很流行，主要是每月偿付的本息总额并不固定，造成混乱不便；同时每月总付款逐月减少，这对初次购屋的人不利。这是由于初次购屋的人，家庭经济情况才开始改善，可能无法支付高额本息，但是随着时间的延续大多能够逐渐增加所得，改进付款能力。因此，固定还本贷款的多少正好与借方的经济能力呈现反方向变动。其计算公式为：每月还款额=贷款本金/还款期限+（贷款本金－累计已还本金）×月利率第101页/共693页2．固定付款法（CPM）固定付款法在国内被称为“等额本息还款法”，其主要特色就是每期支付贷款本金与利息的总和都相同。因此我们可将这些每期相同的付款看成年金，这些付给贷方的年金，其现值总和必等于贷款的现值。在贷款初期，所支付的贷款本息大部分是利息支出。随着还本的增加，每期所欠贷款逐月减少，因而所支付的利息也随着减少。同样的条件下，在贷款初期固定还本贷款的支付额大于固定付款法的每月支付总额，在末期则反之。如果贷方的所得是逐渐增加的，贷方的偿债能力也会逐渐增加，那么固定付款法的付款方式比固定还本法的付款方式更能配合贷方的经济能力变动情况，尤其在期初时固定还款法的付款远低于固定还本法，更能吸引一些目前收入较低而以后收入增长潜力大的购房人。其计算公式为：每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）还款期限]/[（1+月利率）还款期限－

1]第102页/共693页CAM固定本金+利息，利息最初高，其后低其主要特色是定期、定额还本，也就是在贷款后，每期借方除了缴贷款利息外，还需要定额摊还本金。本息总额并不固定，造成混乱不便固定还本贷款的多少正好与借方的经济能力呈现反方向变动CPM变动本金+利息，每期支付贷款本金与利息的总和都相同。贷款初期，所支付的贷款本息大部分是利息支出固定付款法的付款方式比固定还本法的付款方式更能配合贷方的经济能力变动情况，尤其在期初时固定还款法的付款远低于固定还本法，更能吸引一些目前收入较低而以后收入增长潜力大的购房人。第103页/共693页3．渐进加付法（GPM）渐进加付法-国际上十分通行的消费信贷形式，国内较少。其目的是用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击。在预期物价上升时，贷方将预期通货膨胀率算在利率里，从而使得贷款利率和预期通货膨胀率以同一幅度上升，导致每期贷款支付的增加，并改变借方的贷款负担结构通货膨胀使得每期支付增加，对贷款初期的借方造成较大的财务压力。因为真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力，而非贷款本身。通货膨胀使同样的本息支出在贷款末期的购买力减少，因此贷方必须在初期收到巨额的贷款增多购买力，贷方所收到的总贷款本息的真实购买力才能维持其原来计划的水平。因为借方在贷款初期通常经济状况不好，真实负担增加，那么能借到贷款者就会减少。渐进加付法就是为弥补这个缺陷的，其主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂。渐进加付法具体又可分为等比累进还款法和等额累进还款法。第104页/共693页立足银行角度贷款流程五、个人住房贷款的一般操作流程（一）楼盘项目的审查（二）贷款受理（三）贷前检查（四）个人资信评价（五）个人统一授信（六）贷款审查和审批（七）贷款发放1、签订借款合同：借款合同、担保合同、保险合同和公证合同；2、办理相关登记（抵押登记）缴纳相关费用，印花税、保险费、2、发放贷款第105页/共693页五、个人住房贷款的一般操作流程（八）档案管理（十）合同变更（十一）贷款收回（十二）违约贷款催收（十三）不良贷款处置（十四）风险资产损失核销与核销后的管理第106页/共693页六、借款申请人需提供的材料

⑴身份证件；

⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；

⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；

⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；

⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；

⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

⑻放款人要求提供的其他文件或资料第107页/共693页七、借款人资信评估1.个人素质

个人素质方面包括：职业稳定性、职业地位、受教育程度、年龄、健康状况、行为表现、综合印象。2.购房及还款能力

主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。3.贷款保护能力

包括：抵押率、质押率、第三方保证程度、双重担保、抵押物的变现能力、借款人购买财产保险情况、其他附加条件。第108页/共693页八、个人住房贷款额度、期限和利率的确定1.贷款额度

贷款额度最高不超过购买房屋价值的80%，一般为70%。2.贷款期限

贷款期限最长不超过30年。3.贷款利率

贷款利率由中国人民银行专门公布。在利率调整时，若剩余期限在一年内的仍按合同利率执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算还贷清单。第109页/共693页九、贷后检查和违约处理（一）检查内容⑴借款人依合同约定归还贷款本息情况；⑵借款人有无骗取银行信用行为；⑶借款人品行、职业、收入和住所等影响还贷能力的因素变化情况；⑷保证人保证资格和保证能力的变化情况；⑸抵押物保管及其价值变化情况；⑹项目工程进度和抵押预登记和正式登记落实情况；⑺有关合同及相关资料的完整性和有效性情况；⑻贷款资产风险程度、变化及其发展趋势；⑼其他关系放款人债权实现和保障的内容。（二）贷款检查方式分抽查和重点检查，其程序包括5个主要环节。（三）违约处理：9种基本方式第110页/共693页十、贷款档案的建立与管理个人住房贷款发放后，银行信贷部门必须建立统一的贷款资料库，由专人负责，集中保管贷款原始资料。1.借款人相关资料2.借款合同相关资料3.贷后管理相关资料十一、清户撤押借款人清偿全部贷款本息后，银行应及时通知借款人（及保证人），持有效证件办理清户撤押手续。手续完成后，个人住房抵押贷款业务才能宣告正式结束。第111页/共693页第四节房地产抵押贷款一、房地产抵押贷款定义及分类（一）定义定义：房地产抵押贷款，主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。条件：（1）优先受偿权；

（2）抵押物处分权受限；作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。（二）分类1、按贷款对象分：企业事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；2、按贷款用途分：土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、购房抵押贷款以及其他用途的房地产抵押贷款；3、按贷款利率确定:固定利率、浮动利率、可调利率房地产抵押贷款。第112页/共693页二、抵押贷款的几个指标1.有效利率—实际利率

对借款人而言，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。对贷款人而言，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。双方通过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合同所确认的利率。第113页/共693页2.贷款比率

贷款比率是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为贷价比（ratioofmortgagetovalue），可以反映财务杠杆作用的大小。3.还贷常数

还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：

还贷常数=年还款额/总借款额

一般地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期限一