城市住区环境规划建设若干理念与思考房地产策划师培训全课程系列

/城市住区环境规划建设创新理念和思索江苏省城市规划设计探讨院陈沧杰一、我国住区规划建设发展的进程及环境要素1、发展过程概述住宅建设代表一个国家的社会经济发展水平，在社会经济中占有重要地位。住宅是城市中数量最多的建筑类型，在整个城市中是配角，但却对城市风貌的形成有重要影响。人民的居住水平反映了国家和城市的发展程度。·技术观（工程）――社会观·住得下（生存）→住得好（生活）→环境需求：功能需求、审美须要。（以人为本）→“绿色生态”（以自然为本）――敬重、顺应自然的健康生活方式、生活看法。2、住区环境构成要素住区环境：地形地貌的利用植被的维护和保留自然环境水体的改造和应用大气的净化物化环境建筑空间塑造交通环境的组织人工环境绿色景观环境设计活动场地环境的布局市政设施的完善物业管理制度的建立土地利用法规的限制社会环境文化、教化设施的配置人际交往空间的建设交通和休闲设施的规范建筑风格和传统居民参和意识的培育人文环境文化背景社会习俗、居住生活习惯的变革文化礼仪和教化水平保持经济造价、环境质量评估居民收入及支付实力经济环境商业活力、文化背景程度社区经济建设二、室外环境建设1、住区舒适环境的要素①空气清爽②宁静、没有噪音③丰富多样的绿化④亲水、水环境⑤街、路美丽而整齐⑥有文化内涵：历史文化、氛围、人文气息⑦有步行休闲的场所和空间⑧有游乐健身设施“宁静”、“空气”、“绿化”最为关注2、室外环境建设的主要任务――完善住区生活环境的运用功能①户外活动要求②观赏功能③生态和环保功能――户外活动需求：场所感、邻里归属感·健身场所·少儿活动场所和设施·文化活动场所和设施·闲逛、纳凉、交往场所·便民商业、服务设施、医疗站、公厕――观赏功能：审美、视觉效果、心理感受·景观环境赏心悦目、宁静、舒适·要有文化内涵、要有亲和力、地区特征、文脉、品位、杜绝粗制滥造·避开抄袭，简洁克隆，缺少生活情趣·多层次需求，文化背景，年龄，功能性越贴近自然的环境、越能许久地适应居民的须要，功能性（休闲、交往、健身）应放在景观环境的首位――生态环保功能·充分的绿量，削减人工构筑物·乔、灌、花草、合适比例·绿视率·绿地率3、须要提倡和完善的若干理念①需求第一·不增加购房不必要的经济负担·不增加不必要的物管费用②因地制宜自然亲和力，和自然协调和谐，敬重山水地貌花、草、树、灌皆相宜，“绿色生态”③就地取材爱惜原有地貌、树木、水系、地产建材利用④景用结合尽量削减只能单纯作为观赏的内容，孤立的景观主题既不生态，也不好用。⑤粗材细作自然材料、朴实、精致、避开刻意追求高档豪华。4、规划建设中应避开的几种倾向①绿地公园化，活动绿地观赏化·围栏，告示，为绿化而绿化，可望不行及·应强调人和环境互动、柔化、自然化·避开环境艺术化，观赏性提高，好用功能性降低·植物造景可接受孤植、丛植、群植等，合理保持地形特征，允许无害动物生存。②铺地广场化、公共空间简洁化③小品城市化设大尺度广场、喷泉（多数状况下不喷），雕塑、亭楼不协调④道路随意化·小区自成体系，城市肌理阻隔，造成城市和小区间的不协调·道路追求美感、无序、交叉口铺地图案化⑤景观俯视化重视模型效果，屋面装饰构架繁琐不重视现实空间环境感受，不关注“近人尺度”“人性化”处理⑥物业管理粗放化·服务不到位，应树立高质量管理能提高社区房产价值的观念·智能化管理，应留意硬件设备投入，更重要应抓软件服务管理·应提倡服务社会化、公共服务、专项服务、特色服务·服务半径250～300米，3～5分钟步行距离三、住宅设计趋势1、提倡绿色生态住宅，应体现一种敬重自然、顺应自然的健康的居住方式。摒弃纯技术观点，仅仅停留在高新技术的更新，热衷于诸如人工造光，人为通风，人工制冷和供热等技术的不断进步，而轻视甚至抛弃农业文明时期人类利用自然光、热、通风等行之有效的做法，确定是误入歧途。2、强调住宅外观和四周自然环境协调性。3、留意房屋外观设计和内部设计的连贯性。4、强调住宅外观设计具有显明的“主题”。5、住宅局部设计和住宅前部设计同等重要。6、低价位住宅的室内装饰和建筑材料也需讲究。7、室内自然空间设计更加留意舒适而不仅是好看，意味着有特色的室内装饰和更多的生活空间。四、住宅建设应避开和留意解决的问题1、楼盘设计概念化风格欧美化，“美式”“欧式”“小区E化”“TownHouse”“SOHO”等事实上建成后难以达到要求，照搬国外理念，不中不西，立面繁琐化，色调过分，今日独树一帜，若干年后会“碍眼”。2、平面布局，体型随意化·弧形组合单体：墙面不平行，边角难以利用，设置双墙。·“三明”凹凸又多又深：奢侈土地，视线干扰。3、错层滥用化追求室内空间层次感，错层从低层――高层转换。“左错右错”，“前错后错”，“二室一厅”走道上设踏步，凹凸错落担忧全，结构不合理。4、生活阳台房间化“阳台大而不当”，封闭后影响采光，杂物堆放，尺度不当，阳光、空气的自然调整功能下降。5、设计贵族化·大户型：1居室80～90m2，二居室110～120m2，不好用。·装修宾馆化：应提倡好用、经济、特性化，“简约主义”。6、储存空间不足一户只有一个壁厨，或一个贮存室。应考虑每个房间，过道设置壁橱，要考虑布局多样性、奇异性。7、晾晒空间两难晾衣架影响整体美观，家家主阳台“万国旗”飘扬，客厅功能受影响，可考虑支配和主阳台分别的相对隐藏的专用晾晒空间。8、园艺空间忽视缺少专用的家庭园艺空间，阳台摆放――杂乱、搁板放置花盆担忧全，有干扰。9、机动空间匮乏“X+1”式户（即在每户的常规房间外，增加小面积功能的机动空间）体现能适应不同家庭或同一家庭的不同生活阶段对空间的不同运用需求。既可以作为保姆房，临时客房，小