北京市商业营业用房市场毕业论文

摘要现阶段，北京市商业营业用房市场供应结构呈现出多元化趋势，从现代化大型购物中心、中档、高档综合性商场、大型、中型、小型超级市场、不同业态的专业市场等到各种中、小型专业店、专卖店都有不同程度的供应和需求。近几年，北京的零售业得到了快速发展，同时外资零售商加快了进入北京的速度，大大丰富了零售市场品牌。但这些利好消息，并不是所有商铺的福音！虽然零售业得到了长足发展，但与商铺面积的急剧增加相比，目前仍出现供过于求的状态。但据权威部门调查，北京人均商业面积仅为0.78平方米，而上海、大连等城市的人均商业面积相继超过了１平方米，国外发达国家的平均水平却早已达到1.5~1.8平方米，从差距可看出，北京商业地产市场潜力巨大。关键词房地产商业营业用房市场分析AbstractAtthisstage,Beijingcommercialrealestatemarketsupplystructureshowingadiversifiedtrend,fromthelargemodernshoppingmalls,class,high－gradeintegratedshoppingmalls,large,medium,smallsupermarkets,differentformsoftheprofessionalmarkettoallkindsofmedium,smallsalesstores,therearedifferentlevelsofsupplyanddemand.Inrecentyears,theretailtradeinBeijinghasbeendevelopedrapidly,andforeignretailersacceleratedtheirpacesofenteringBeijing,andtheretailmarkethasgreatlyenrichedthebrand.But,thesegoodnewsarenotGospelforallshops!Althoughconsiderableheadwayhasbeenmadeintheretailindustry,butcomparedwiththesharpincreaseinthesizeoftheshops,thereisstillastateofoversupply.Butaccordingtoanauthoritativedepartmentinvestigation,inBeijing,theaverageareaofcommercewas0.78squaremeter,andtheareainShanghai,Dalianandothercitieshavebeyond1squaremeter,theaveragelevelofdevelopedcountriesabroadhavealreadyreached1.5－1.8squaremeters.Fromthegap,wecanseethatthepotentialofthecommercialrealestatemarketdevelopmentinBeijingistremendous.KeywordsRealestateRealestateforcommercialoperationMarketanalysis目录TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc138662050"摘要IHYPERLINK\l"_Toc138662051"AbstractIIHYPERLINK\l"_Toc138662052"一、绪论1HYPERLINK\l"_Toc138662053"二、北京市宏观经济分析2HYPERLINK\l"_Toc138662054"（一）北京市的经济状况2HYPERLINK\l"_Toc138662055"1.北京市生产总值及其增长速度2HYPERLINK\l"_Toc138662056"2.国民生产总值3HYPERLINK\l"_Toc138662057"3.人口规模与结构3HYPERLINK\l"_Toc138662058"锋4.脂社会政治稳定辟性犁4HYPERLINK\l"_Toc138662059"钳5.肃产业结构拨5HYPERLINK\l"_Toc138662060"途6.乡通货膨胀率膀6HYPERLINK\l"_Toc138662061"叉7.湖国家金融政策女（信贷规模与坟利率水平）另6HYPERLINK\l"_Toc138662062"悉（二）北京市侧的发展与建设买状况表7HYPERLINK\l"_Toc138662063"调1.蛋交通设施状况俘7HYPERLINK\l"_Toc138662064"摧2.耕基础设施状况塞10HYPERLINK\l"_Toc138662065"抚三、北京市房秘地产市场总体和状况分析眨13HYPERLINK\l"_Toc138662066"匆（一）最2005秒年北京市房地赶产业整体情况昨13HYPERLINK\l"_Toc138662067"皇（二）房地产型相关政策踢14HYPERLINK\l"_Toc138662068"忘1.拒宏观调控政策忆14HYPERLINK\l"_Toc138662069"慨2.务北京市政来策结—办—术土地市场监管亦是重点申17HYPERLINK\l"_Toc138662070"局四、北京市商字业营业用房市衔场灰供给避分析痛20HYPERLINK\l"_Toc138662071"击（一）北京市士商业项目的区从域分布勇20HYPERLINK\l"_Toc138662072"鹰（二）北京市乌商业项目的商搞圈分布慈21HYPERLINK\l"_Toc138662073"户1.祖城市中心区偶21HYPERLINK\l"_Toc138662074"颗2.CBD降区域轿22HYPERLINK\l"_Toc138662075"傅3.桂朝外区域遣23HYPERLINK\l"_Toc138662076"赵4.份中关村地区吸24HYPERLINK\l"_Toc138662077"虑5.莲亚奥区域话24HYPERLINK\l"_Toc138662078"屑6.大规划新城谣25HYPERLINK\l"_Toc138662079"硬7.浇大型社区商业版26HYPERLINK\l"_Toc138662080"登（三）业态分丧布状况苍27HYPERLINK\l"_Toc138662081"墙1.SHOP宣PINGMA秋LL忌27HYPERLINK\l"_Toc138662082"明2.伏购物中心（商春城）帮27HYPERLINK\l"_Toc138662083"树3.禾专业市场杆27HYPERLINK\l"_Toc138662084"摩4.下商业街类28HYPERLINK\l"_Toc138662085"5.小结31HYPERLINK\l"_Toc138662086"赢五、北京市商全业营业用房市园场篇需求齐分析筒32HYPERLINK\l"_Toc138662087"锯（一）北京市惜商业市场分析绘32HYPERLINK\l"_Toc138662088"伏1.革居民收入水平磨32HYPERLINK\l"_Toc138662089"咬2.报居民消费水平予33HYPERLINK\l"_Toc138662090"怎3.驰居民消费结构姿34HYPERLINK\l"_Toc138662091"潜4.舍零售业对外开腐放对北京市商究业市场的影响远分析巡35HYPERLINK\l"_Toc138662092"链（二）商业营臂业用房市场销所售情况同35HYPERLINK\l"_Toc138662093"可（三）商业营动业用房市场空茂置情况坛37HYPERLINK\l"_Toc138662094"那（四）商业营蓝业用房市场租升金价格情况富37HYPERLINK\l"_Toc138662095"予1.穿租金情况赶37HYPERLINK\l"_Toc138662096"姨2.沟成交价格情况齿38HYPERLINK\l"_Toc138662097"凭六、北京市商状业营业用房市咸场发展趋势预绞测敌40HYPERLINK\l"_Toc138662098"矮（一）商业结崇构外扩带来新照机遇辣40HYPERLINK\l"_Toc138662099"陪（二）消费倾晶向变化带来新抽活力慰42HYPERLINK\l"_Toc138662100"外（三）政策调蹲整引发新一轮跑开店高潮锤42HYPERLINK\l"_Toc138662101"孩（四）金融创津新改变商业地敢产开发盈利模魔式硬43HYPERLINK\l"_Toc138662102"结论45HYPERLINK\l"_Toc138662104"附录一46HYPERLINK\l"_Toc138662105"附录二48一、绪论裹随着中国经济认日益繁荣发展万，消费文化日督趋多元化，定胆向消费市场的奥潜力巨大。精者品百货和主题率商场的发展保蜻持着平稳增长搞态势，社区商艰业也渐露锋芒请。近年来，国樱内高收入阶层沈数量显著增加垂，居民消费观夫念日趋成熟，坦现有的商业物征业市场日显匮墓乏。田借此东风，越眼来越多的住宅队开发企业也开子始了商业地产浊的开发工作，贤但由于专业商卵业开发知识的挑匮乏，众多房挽地产专业人士底意识到，要成衡为这场激烈的图竞争中最后的反生存者，就必寇须直面市场规岂则的改变，积某极做好应对准信备。严商业地产是房钟地产市场发展糕到一定阶段的绕产物，以商业歉运营为主体，暗地产开发为依耐托的一种开发恨经营模式，是抛房地产行业的续一个重要分支样，它的运作过顽程相对与房地虏产开发是比较墨复杂的。涂一些市场嗅觉誓度敏锐、有创孟新意识的地产皮商较早转行，低涉足商业地产得领域。随后而昏来的，是相当追一批地产商，伟其中多为有实均力的品牌地产侨商，纷纷从住酱宅地产开发转狐做商业地产开烫发。一时间，迎商业地产投资爹滚滚而来，大略型商业设施八汁面开花，导致午商业地产市场馋出现局部投资翠过热的不良势植头。壮我作为一名房梯地产专业的学授生，经过大学柄四年学习和实躁践，掌握系统踪的专业知识。糖凭着这四年在啄几个项目上的泼实习经验，我香一直对北京的贡商业发展保持丘着高度关注。房为了使自己所衬学的知识得以练应用，使开发创商、投资者更沃加了解其商业秤发展特性所在严，我将对北京粗市商业营业用奇房市场进行分矩析。肢二、北京市宏梦观经济分析乳（一）北京市于的经济状况碎1译.扯北京市生产总峡值及其增长速僵度伸根据北京市统算计局初步核算摆，勺200衬5尸年，全市实现零地区生产总兼值慧6814.道5列亿元，比上年创增仗长丛11.1惜%镰。其中，第一盼产业增加喉值睡97.售7籍亿元，下包降抢1欢%览；第二产业增荷加台值溜2100.叮5排亿元，增劫长稿11.7败%源；第三产业增支加陡值动4616.赤3探亿元，增拉长芳11.2苍%旺。按常住人口涝计算，当年人武均嘱GD芬P额达母到妖4496添9掀元（折仪合朗545才7沙美元），比上畏年增嘴长芽8.1汇%或，乐是跨200译0骂年茶的朽1.拢9书倍。米第一产业暂对经济增长的抵贡献率为劝－纯0.2穴%社，坡比老200脖0彻年下洞降骆1.咐4房个百分点；第萝二产业贡献率废为艺33.8堆%赵，下呈降浇1堤3泼个百分点；第奔三产业贡献率粒为建66.4廉%窝，提良高软14.树4仰个百分点。三立次产业结构切由贯200望0府年脾的寻2.鹅5腐∶赌32.亚7淘∶毁64.故8脉变化苏为钉200终5辽年钩的烘1.填4折∶声30.允9查∶西67.层7汉。饭“刊十独五轿”膀期间，全市地准区生产总值年摄均增垂长豪11.9鞭%缎，超免出旦“冻十体五你”浮计划目蝶标牲2.顷9辨个百分点，高禾于忘“驶九现五监”蚀时期平均增创速躬1.迅6胶个百分点。其觉中三次产业年陪均分别增飞长公2.7魔%跑、狠11.7垂%菜和免12.3%忠[1]茅（见宪表犁1失－构1怕，划图绿1区－贱1惨）。冶表搂1粒－溪1200额5至年地区生产总滑值摇抚狡援单位：亿元迷指限遇笔监标许200灰5且年渣比上年增长裂%偿地区生产总值钥6814.5画11.1气炕第一产业述97.7助－锅1.0降订第二产业组2100.5敏11.7碍忽工业仅1782.4摧12.8扁邮建筑业穴318.1湾5.9辱第三产业铅4616.3汁11.2薪冤交通运输、仓哈储和邮政业痰392.9室8.0踏怀信息传输、计需算机服务和软捆件业赞517.2众14.7喜汉批发和零售业验640.4吉9.3胡柳住宿和餐饮业撒176.9浓8.2同梢金融业岁792.8锤9.9豪块房地产业受488.9笋8.8原渣其他服务业另1607.2影13.9舍（数据来源：围北京市统计局但）伴图离1萍－单1200慢0煮年以来北京市粗各年生产总洲值鹊泥好舞单位：亿元蜂（数据来源：押北京市统计局乱）蜻2得.谅国民生产总值失据北京市统计负局和国家统计织局北京调查总什队联合发布鸣，匀200可5天年北京市实现烟地区生产总毁值盐6814.坝5庭亿元，比上年议增湿长很11.1势%赠。北京市城市商居民人均可支疮配收入达帮到魄1765螺3控元；人减均顽GD侮P丧突迫破快500考0艇美元，这标志立着北京的生产这力已经达到中愤上发达国家水麦平筛。均枯第一次经济普英查中北京市人长均剩GD亦P硬接居近休500咏0蛛美元让市民欣执喜，一个月后吓，统计局再次性公布的北京市巧人蜻均晋GD每P值再次给人们惊警喜：全市按常鸡住人口计算的饰人驰均杏GD永P歇达骄到盛4496扶9哀元（折寒合筛545告7菜美元），按可巡比价格计算，挪比上年增妥长果8.1凉%丽，吹是鼠200绵0象年凭的纳1.数9撤倍。初步核算霞显示岁，赵200饰5含年全市实现地挨区生产总静值耳6814.塞5鸭亿元，按可比享价格计算，比巷上年增学长午11.1%纱[2]弊。枯3抵.折人口规模与结裳构肉根据北京市统匪计局数据，截龙至赵200许4剧末，全市常住亚人布口霞149役3降万人，其中户绑籍人洁口谣116确3割万人，居住半悄年以上的外来锹人圾口五33葵0懒万人。常住人润口密度眼为伤91恳0们人／平方公里盼。常住人口中惕，城镇人滨口本118示7斧万人，乡村人摔口雁30固6思万人。全市人门口出生西率祝6.掌1爸‰妻，死亡斯率乳5.俯4私‰莲，自然增长季率闻0.贞7奸‰开（见股表汪1赛－管2娃）。根表卸1漠－搁2坚机人口密度（户嘱籍统计万）侄2004吴地区司户籍人口贫（万人）鹊土地面积盗（平方公里）去人口密度夺（展人役/挤平方公里）兽全昨列市坊1162.9岛16410.续54极708叹市中心最稠密共街道涉天坛街道腥6.2文1.30慕47556踪大栅栏街道直5.6硬1.27梁44230篇椿树街道休3.8蝶1.09生35178票前门街道龄4.4王1.09魄40065颤广安门内街道肤8.7循2.43肺35735绑东碰捧城乞鱼区个62.2通25.34划24563啦西采讯城创工区叙77.1贯31.62未24370聪崇姜姓文孙安区者36.9炭16.52训22350偏宣贼挎武月犁区评53.5越18.91腰27991抚朝旅救阳剪性区江165.7国455.08撞3641氏丰悲淘台烦悄区逝93.2斧305.80农3046春石景山区踩34.5旋84.32遗3967美海甘型淀社蝶区捏184.1网430.73狮4275起门头沟区古23.7蛇1450.7诞0浅164辉房毯熟山燕抛区搬75.2窗1989.5寸4哗378巴通械恐州尾碗区划62.0祥906.28男684腐顺潜柔义堪爷区纠55.4脆1019.8陈9刑543栗昌迫疏平少离区严46.9肿1343.5午4粪349立大阅贪兴诚圆区廊55.8畏1036.3嘱2驾538亡平急焰谷香列区谣39.4抵950.13滔415搏怀泛型柔回流区宾27.2陵2122.6决2抄128可密库汉云瓣燕县恨42.6劳2229.4劲5染191猾延朗迷庆概听县勺27.5著1993.7相5舟138刑（数据来源：捧北京市统计局柿）居4超.哭社会政治稳定购性初北京市政府强悔化了城市安全腿工作，维护了悉首都安全稳定持。打赢了防控辱高致病性禽流排感和非典疫情都阻击战，保障慢了人民生命健怕康安全。深入秀排查多年积累婆的生尽产安全和社会洋公共安全隐比患氏91粒0礼项，消甘除姥82乐8拉项，尚未消除垃的正在加快整抽改。明确了政闭府部门安全监鞭管职责，逐级麦落实安全责任躁制和责任追究经制。建立了全另市统一的应急擦指挥系统，制串定实施《北京鸣市突发公共事盼件总体应急预倍案》以及各类同专项应急预案梁，加强各类专鸟业化应急队伍慧建设，防灾减味灾能力显著增腰强。认真开展正人民内部矛盾诚纠纷排查调处量工作，积极化后解集体上访及丰各类重点社会泪矛盾，切实维尊护人民群众合生法权益。依法脑严惩各种违法偷犯罪行为，强思化社会治安综询合治理，加大奋反恐防暴工作桑力度，严密防榜范、坚决打击链境内外各类敌疼对势力的图谋鲁和破坏活动。爸民兵、预备役撒部队建设和征捎兵工作进一步资加强昌。进5.产业结构黑第一产业对经衫济增长的贡献金率为楼－丈0.2散%板，钞比稳200齐0佳年下膜降扶1.客4设个百分点；第购二产业贡献率哭为陆33.8欧%啊，下絮降缩1泥3静个百分点；第落三产业贡献率聚为谱66.4搏%让，提积高满14.载4触个百分点。三匹次产业结构祥由始200柏0院年倒的责2.蒸5同：盐32.镰7称：冻64.叼8发变化爽为咐200愤5汽年析的薪1.他4竖：隙30.割9定：躬67.们7孙（见饿表段1肌－藏3约）。岗表块1胁－趋3旦书产业结构构成夸产业类型沈数量芒构成丰合计土6060.3火100.0著第一产业小计逝95.5催1.6蕉第二产业小计穿1853.6窑30.6弹工业买1554.7颠25.7催建筑业斑298.9僻4.9侍第三产业小计回4111.2打67.8养交通运输、仓瞒储和邮政业闷356.8思5.9侦信息传输、计栏算机服务和软轿件业鞭449.7招7.4姐批发和零售业道587.7伪9.7复住宿和餐饮业父163.3念2.7禾金融业横713.8翻11.8丹房地产业唇436.1顺7.2固租赁和商务服海务业据276.6森4.6怒科学研究、技宴术服务和地质秋勘查业葛276.5以4.6恢水利、环境和另公共设施管理分业主34.6问0.6谦居民服务和其款他服务业宪79.6注1.3顿教育责286.3株4.7银卫生、社会保帝障和社会福利骄业配105.9低1.7哥文化、体育和伍娱乐业跑142.7筋2.3拖公共管理和社薪会组织给201.6振3.3啦注：工业包括修采矿业，制造杂业，电力、燃负气及水的生产疏和供应业。尿（数据来源：爱北京市统计局桂）青6劈.私通货膨胀率目200江5君年，中国的通桌货膨胀率袖是练1.8毛%季。顷IM奴F征将中蔑国恭200美6棚年通货膨胀率毕预期上调镰至逆3.8榜%碧，并向将哀200倦6掘年偷GD阴P德增长率的预期御上调巩至豆8.2斥%橡。夏IM亦F框对中身国乞200苦6逢年通货膨胀率浓预期的上调正剥值中国消费者振价格指数对（助CP描I问）增幅处于较沈低水平，令一摔些经济学家担萝心将出现通货锈紧缩之时。耽中国国家统计台局父（掏Nation口alBur备eauof睛Stati俭stic减s迁）公布的数据命显示抱，器200厅5棒年寨8耽月份中父国涛CP新I阳较吊200说4内年同期增档长研1.3鼻%启，增幅低纯于画7快月份时宗的顷1.8剧%税。小200钢5编年期前岸8女个月，中哗国裕CP旷I个较上年同期上泡升宪2.1要%剩，仍低于中国歼央寸行抢200固5珍年贯6昏月份设定老的测3洗%植－谋3.5微%糕的全年目标，捐该目标已由原闸先忽的麻4将%钟下调。诸7膊.缩国家金融政策丘（信贷规模与斑利率水平）扣进订入暑200墙5击年，中央及北正京市政府对房暑地产的宏观调腾控进一步加强修，无论怜是况“域国八婆条抄”午“柏新八泊条促”韵和七部委文件秋，还彻是乞“暮地产新纠政距”链和绍7振月组2骤1源日药的染“屈人民币升剩值铅”页，提高商品房少按揭房贷利率元，大幅提高了副房地产信托的棚门槛却（垦21肠2猎号文），中国铜房地产业都不扩得不直面全新判的行业政策和梢市场需求的变票革局面。其中蹄影响力度最大装的是七部委文叶件《关于做好活稳定住房价格将工作意见的通敲知》。像北京市政府也蓬综合运用多种拘政策手段对房跌地产进行了调粘控，以保持房牧地产市场的稳欺定。房地产开觉发总量受到了秋合理控制，严罚控别墅、高档庄公寓建设，适携度增加中档价绢位商品房供应顿；捏200绢5爹年将确保竣送工黑20宏0稼万平方米经济举适用房，抓好畅廉租房建设和积筹集工作，优与先满足危旧房押改造和疏散旧瑞城人口的需要场；三环路内严希控房地产开发戴项目。这些政魄策手段都对北航京的房地产市蠢场产生了很大仔影响。挪200吐5宝年对于房地产前业的调控力度峡进一步加大，矛宏观调控使市闲场形势出现变觉化，房地产企伴业也面临着要俊根据形势做出裹调整。嘱从心199袖8难年开始的房地姐产新一轮上升贩周期已达到顶境点，将出现一军个调整期孟，捏200邻5重年楼市出现拐旨点。脸（二）北京市看的发展与建设挡状况荷1咬.肯交通设施状况骄北京拥有四通的八达的现代化背、立体交通网登络键。骆200面4精年，全市公共机电汽车（含小舒公共，无轨电到车，下同）线隐路达咏到侨61寿7弯条，公共电汽如车运营里头程角1.牺9洋万公里；轨道姐交通运营里程狠达齐到听11克4家公里。全市共骨有公共电汽车戏运营车瞎辆洽2景万余辆；客运硬出租车运营车浩辆修5.怀5形万辆。续年末全市汽车尸保有估量皮187.门1毒万辆，其中轿证车保有欺量鸦109.待6哪万辆。私人汽转车保有量达澡到边129.签8乳万辆，其中轿逐车保有示量费80.换3驼万辆。北京是称全国最大的铁货路枢纽之一，匪与全国大多数鸦大中城市之间苏均开通有直达零列车夸，崇200卷4斩年旅客运输处量开5436.余8馋万人次。北京犁还是全国航空挪线的交汇中心尤，首都国际机牢场已开执通田20营0舍条国际国内航往线，通往世界旧主要国家及地矛区和国内大部瞎分城市之，熔200毅4后年旅客吞吐量诊达猴300狸0叮多万人次。首样都国际机场新猪航站楼启用后啦，已进入亚洲劣最繁忙机场的妖行列。脖（氧1筝）轨道交通尊北京市政府组头织相关部门（出中国城市规划精设计研究院、炮法勿国汗SYSTR访A绣公司、北京市逼城市规划设计赖研究院等）历厨时数年，对城奖市轨道交通线雪网进行了优化皇调整工作，组餐织编制了新的票轨道交通的发私展规划，北京潮市轨道交通建史设规划分为近芝期计划阔（孕200鲁4糊－俱200塌8咏）、中期规划纳（贤200赤8细－裕201熄5旗）、远期规划强（笑201娘5沙－圈205粪0末）（见毒图苍1捐－胆2伸，超图才1狡－涛3鸽，团图喘1利－款4蕉）。暮图部1戏－词2205胜0笛年时的北京城稻市轨道交通线抽状况示意图剩远景规划线网祖要根据城市布甚局的要求，支骨持城市总体规睬划两个战略转恐移的实现，满冷足未来北京建牲设成为国际化臭大都市交通出朴行的需求；为秤了适应城市未市来建设发展的午某些不确定性勉的情况，远景眉规划线网应具尼有一定的发展鸦弹性。市区轨另道健交通规划线网占由因2福2滔条线路组成，致其绩中临1墨6俘条为地铁线路妨（以下简挎称私M扔线）陷，发6呀条为轻轨线路跨（以下简逼称墓L煮线）。规划线闹网中惧的帐M扫2智线籍、及M铲6屯线代、铸M争8对线预、组M1匪0忆线详、求M1奇1部线衡、尤M1渠2淡线漂和氧M1奴4悼线七条线路构室成市区轨道交凉通骨架线网。旧市区轨道交通商规划线网总长势度难为狗69培3落公里。市郊铁陶路规划干线网汉络坟由碧5炒条市郊铁路干别线助和布1唇条市郊铁路主保支线组成，干盗线网络总长度蓄为铃36隆0茫公里。具图同1卵－紧3斧坟北京地傲铁奥200朽6栋年版的工作手捉册中的规划图缘图最1帮－箭4秧减北京地芽铁亡200押6梳年版的工作手用册中的规划图桃北京城市轨道秩交通近期规划驾方案诚（静200困4船－判200局8罗年）规划目标幻是：利用较少家资金，栏在塔200尚8注年奥运会召开场之前建立基本娇满足交通需求利、支持城市快磨速发展的轨道粉交通干线网络萍，对中关村、和中心商务区和推奥运公园等为遭代表的城市重减点建设地区刚给予强有力的州轨道交通支持侨，与不断完善右的公共电汽车抖和道路网络共握同发挥作用，用使北京的交通污紧张状况得到践明显改善（见钻图胀1券－坟5远）。筝图复1槐－而5200拍5开年在9侦月发布的北京交城市轨道交通泼近期计划吩北京市发改条委朗200混5教年院9咐月发布的北京茧城市轨道交通贞近期计划吴（启200肆4夸－柔200援8有），但现在收粥回膛M谨8抛北延规划、胎失死腹中，主因汇是隶M键8蛙奥运支线向北杨延伸的沿线属训休闲随区域、在进行告线网内部客流俘增长及特征进鲁行预测模型测谨试后，存在客厚流不高，换乘们率增加，投资搁内部收益率偏蓬低，崭而奏M1脱6屯线能照顾到清钉河、西三旗，雕能有效缓解京系北交通拥堵，袖但要等题到睬201吗5渠年以后，待条原件成熟后新建疑。丙虽然规划进行右了调整，但只蔑要大家积极地席年年呼吁，随游着社会经济的难飞速发展，也青会再次做出适剧应回龙观特别镇是京北地区发剧展的规划调整苏。携取吸消孝M斗8昼奥运支线近期架向北延伸计划废后，拟赔在固200真8牺年后，实施林积翠路－科星路踏（回龙观东部走的黄平西侧路失）的大容量快挨速公唇交绿BR朽T中改造（大容量腰快速公交线是杂橡胶轮胎上的里轻轨）。洪北京快速公交证研究过两个规趟划，一是近期垦规划，二是远蓝期规划。舌近期规划蜻是孟200垃8绝年之前，这很燕有实际意义，灌至少建护成葡3抗条快速公交线蜡，南中轴、安漆立路、朝阳路柏。愚远期规划是阜踩石路、广渠路代和林翠路，共轮六条路上建设孔大容量快速公迎交贝BR汗T另。购（叶2型）北京公交逝城市的公交水纤平直接影响城虑市的经济水平拜。就北京市的桐公交来说，街从僻199在9溪年脆到再200右4盯年，运营车数周、运营线路、档运营线路长度股、总行驶里程湾和客运量这几盗方面穷的水平稳步上则升。这既保障扛了北京市经济队的发展，又助览推了北京市商问业营业用房的钞升值（见屯表拔1甩－鼓4刃）。谨表秆1绩－塘4裤俭北京公交状况校汇总表尾运营车数似（辆）救运营线路条数桌（条）遗运营线路长度饥（公里）奥总行驶里程址（万公里）返客运量金（万人次）混年份拿合计榆变其中：俯公共旷电气车泊合计柄桥其中：公共迎电气车蔽合计默惰斥其中：访公共杜电气车俊合计吨辨潮其中：北公共搭电气车雕合计晓锯浊其中：邮公共强电气车纯1999遇14729贷7421和686证377至74333懂7675僻68261雾38611初370131潜357821娃2000沾16717胀9780感692沙422浸74973麦9276择81315射53590待348716雹337996识2001肆19221束12347乡712阻461辨76360烧11072楚100136燃69811丰387724魔1767统2002饮21049宵14518敬739冠502蛛160844救12914小119691杆86707岭436652麦427789三2003降22696窜16022萌776滚527菊162340跟14229通124331龟95685航376151枣370192挎2004俘24153粉17631而750卵517愤162809臂14883武144771口110454青436016撞429345洁（数据来源：消北京公交网）甩（茫3时）小公共，出愉租车族201槽0贩年，小公共的狼数量将控制匪在胆300箭0报辆以内，出租举车淹达少8毅万辆。（4）停车场准北皂京斤200东5膀年现有机动行车销25壮0微多万辆，并且更在圈以旋15理%刃的比例逐年递平增，而停车位错仅草有海10染9罚万个，道路基役础设施建设的样提升速度却只嚷有某5俭%厌，停车位的缺假口在一天天增丝大。诵按照国际城市鹿建设经验，城迅市车位与车辆燥较为合理的比材例应该享在胳1桃：缝1.委2驼。根据公开的骑数据显示，中绒国城市停车泊疮位与机动车保晋有量之比虾为振1樱：痕6浅。拿北京来说刷，买200娇5玩年底机动车保络有量劝为过25弊0道多万辆，并且羡在骡以回15宵%穷的比例逐年递命增驶;造停车位仅池有烫10窗9电万个，而道路年基础设施建设援的提升速度却烦只剖有式5解%而。矛盾正一天暴天加剧，一半巾以上的车根本救没地儿停。皮2乳.棍基础设施状况（1）电信井北京电信用户唐达浸到循220式0埋万，随着北京尊市电信市场的章扩张，固定电宋话用户数和移呀动电话用户数嗽的增长趋势仍捆然非常明显袋，滔200廊4楼年肆1在～倒9啄月新增用户数礼达绢30猫6栽万户，其中固乎定新择增垒10曾5丈万户，移动新少增庄20雾1菠万户。岔移动电话早已渠成为北京人首豪要的通信工具撤。北京市移动扛电话用户数的底增长率一直高炭于固定电话用欠户的增长率。掠截愁至书200供4送年沃9震月，北京市移搬动与固定电话或用户的差距已状经扩大宁到买52够1饺万户。诱图迟5辆为北京市电话兵用户的发展情候况。脱北京市电话用园户总数占全国黑电话用户总数秆的比重基本保谋持死在扭3恒%夏以上。北京市薄移动电话用户漆数占全国移动认电话用户的比好重比本地电话阻的比重高甚，述200狗2真年社为积4.5救%上，到200阻3渣年遭与革200钩4浸年代9摔月均条为违4.1蹈%干。（2）供电觉电网运行总体钓情况猾：棉200确6爪年析3莫月份北京电网苏运行平稳，未南出现大面积停卡电事故。由北蛙京电力公司负诊责调度的水电款厂发电妹量寸473.4塑1折万千瓦时。库电网负荷情况汉：泉200厚6伙年纺3佛月北京地区负丝荷整点最俘大翠8587M枪W年，月均负荷惑率救82.44舒%法。齐输电设备投资近运行情况贱：祥200淹6细年车3弦月，北京电网净新投普产肥220K奉V垮架空线惕路祝2高条，长明度就20.37k深m苍，递110K仆V爱架空线竹路穷2敏条虽60m.（3）供热砍预计孕到槐201岩0谊年，市区建筑途面积将达器到仓4024吵8域万平方米。根半据热源及热网桨建设情况预计联到灌201馋0乖年供热能力达题到忍885糕0招兆瓦长（点761肌0败百万干卡／小蔽时），集中供坛热面积达浊到扒1.36纯1搭亿平方米，占杜市区总建筑面归积超的宏33.8款%洽。（4）供水百北京城市供水奖由三部分组成越。第一部分是患自来水系统（程公共集中供水纸系统），为城刘市生活及一般据工业和部分电房厂供水；第二狗部分是分散的绝自备井、农业财井、独少立取水系统；榜第三部分是以冰永定河引水渠棋、京密引水渠使为骨干的地表赵水供水系统，棒主要为电厂、炎钢厂、化工厂库等大型工业及孔农业、城市河药湖环境供水。跨市区的供水主库要由自来水和闭自备井共同供身给，其中自来搏水设计供水能陆力管约寨30戚0河万立方凤米匀/牲日，现状自来慢水供水范围东怠至定福庄西部烫地区，西到石探景山区东部地姐区，北至海淀世山后中关村发悠展区（科技创晒新中心），南扮到南苑地区及荣亦庄经济技术鼻开发区。郊区旬的供水主要由塞自来水和自备雀井共同供给。坐卫星城中亦庄格卫星城由市区与自来水供水，计其它卫星城的侵自来水供水能孩力合计宪为嫁11乎1作万立方度米眉/赞日。浊（贩5席）市政设施恭200驻4猎年，市区排放剂污水狡约夫8屿亿立方米岁，合摔污水处理总量贡为瞒4.泊6缘亿立方米，污权水处理率达苏到津58尚%德。随着污水处矿理量的增加，多市区水环境将淘逐步得到改善墙，丹200盲8刺年城市河湖基粉本还清。按照鸡北京市市区再涛生水规划，依巷托城市污水处信理厂，规划建丹设潮1浓0啊座中水生产厂焰，中水生产能圾力每嫁日宗5遭6退万立方米秃。愁200夹8饮年污水再生利瞧用率将达帆到锋50怠%阳。信北京市环境保冶护局介绍，北逗京市垃圾无害游化处之理机200谋6雀年要达廉到秆96书%暴，驰200叮7轨年达芦到报97哥%智，价200听8诱年达电到感98校%缝。添白目前北京市城分八区的大部分喝地区和郊区卫冻星城镇基本上惊形成了较为完痰备的垃圾处理秩管理系统，全馋市正规化、无减害化垃圾处理溉场太有某1去8慧处，其中去有友4掀座大型垃圾转骤运站钓，晓9著座大型卫生填错埋场授，枯3缸座垃圾堆肥厂征，帮2驻座垃圾焚烧厂行，日处理能力胃为者880士0曾吨徒。伍香日处理能力与各北京市日该产心1.1馒5四万吨垃圾相比棒，显然还有一射定距离。而且回北京的垃圾产殖生量以每年大脊约浪2扰%脆的速度增长。客到循200事8渔年，北京市生贱活垃圾日产生赠量将达爸到怒1.址2驶万吨，年产生岗量殿约屡43烧8烂万吨；日产医未疗废物将达释到运6慕0都吨左右；餐厨挽垃圾将达插到烛120餐0密吨左右。这对谨北京的垃圾处核理将是个考验雕。恢零北京市规模最缠大的生活垃圾蔑处理厂阿苏卫止城市生活垃圾捐综合处理厂也体已经开工建设岸，总投资聪达花2.普7逢亿元，建成后乞将使北京垃圾视的减量化和资敌源化提毙高戴7蛾个百分点。预笋计诵到使200障7呆年，北京市垃史圾日处理量将续达嘉到爹1180召0跨吨左右。愧《国务院关于罢加强城市绿化贤建设的通知》废颁布实施五周吗年纪念暨园林的绿化先进表彰色会隔4遣月方1摇5蚀日在北京人民扁大会堂召开。增会议确定，破到陕201蜡0谈年，城市规划众建成区绿地率厅达会到截35井%礼以上，绿化覆窝盖率达盘到即40商%晋以上，人均公渡共绿地面积达蓬到禁1胜0幻平方米以上，仁城市中心区人夕均公共绿地达尽到默6蛋平方米以上。绕三、惊北京市房地产失市场总体状况裳分析帝（一却）膜200他5乌年北京市房地各产业整体情况洒200抹5攻年，北京的房谎地产业渔在丛200单4渔年较快增长的并基础上又继续桐保持了持续发奋展，宏观调控允政策发挥了积继极的作用，北启京房地产市场冬开发规模得到祸了一定的控制侵；供应结构进眼一步调整；市镰场进一步规范坦；房价平稳增马长。根据市建俭委、市统计局凭、市国土局、情市发改委联合永向社会发布的询北京漏市男200布5衬年谜1挺－都9蝇月房地产市场络运行情况庸，墨200锁5上年的北京房地蹲产市场庭比斥200详4插年同期仍保持文了了适度增长禾。爽1锦－梁9老月北京市房地除产市场发展基岂本保持平稳。通200强5粥年其1李－杂9外月，全市房地饶产开发投资完呆成希908.席5红亿元，同比增陈长张4.4士%如，低于上年同石期嗽15.庙9妙个百分点，占辨全社会固定资疗产投资的比重骡为俘53.4氏%页，低于上年同底期归4.消8万个百分点。仁全市房地产开电发当年到位资刻金些1766.眠6啦亿元，同比增垂长驱16.9慕%课。其中企业自义筹资金增幅潮为尺23.8浊%国。障全市商品房施材工面积窑为旁8776.悄8颠万平方米，同鞠比增丑长细5.7粥%榜，增幅比上年水同期促低漆6.攀2禾个百分点洞。队1题－杰9搅月，全市商品息房新开工面罢积外1732.润4售万平方米，同滚比下声降澡12.1邪%绳。，商品房竣佛工面排积么1786.带3括万平方米，同仔比增欢长屑57.9住%忙。才全市商品房买软卖成县交滔2努1步万套啊，邮2604.葡6克万平方米，同翁比分别下谜降件13.2翅%竭、扑8.7早%关。其中，商品省现房买卖成粮交杠7.吵4拉万套辱，监939.仁8子万平方米，同坐比分别增它长西18.8竟%碎和控27.8娃%士；商品期房预仅售成举交骗13.被6锁万套孔，躲1664.门8添万平方米，同届比分别下缠降遮24.1锹%浓、谣20.6凡%艇。商品房销售板额味829.凑6与亿元，同比增饰加椒55.8惭%醒。商品期房买从卖平均价宰格页737紫2融元风/案平方米，同比他上涨怨了省146嘉0竹元大/锈平方米，涨幅吩为僵24.7针%做。例1欧－么9双月，全市存量疑房交坚易蝇4.9略8榨万套，成交面软积拳619.饼7蚀万平方米，同荐比分别增下长恳25.4积%纳和缘22.1希%栏，全市存量住喷房买卖平均价财格撕427瞧7殃元只/辣平方米，同比炼增帐长睁8.3依%疫。芽截六至围200邀5妻年票9康月底，全市空惹置商品房面读积蓬105尚4食万平方米，同还比增膏长饱21.1性%记。其中全市空哄置一年以上（悬下同）商品房响面柜积自377.烫9搭万平方米，同诚比增温长纷25.3解%缝，增幅比上年岔同期望高错32.兄9削个百分点。空谅置商品房面积亦增加较快。材200旋5惑年夏1来－搜9迅月，全市土地猾供应总量殿为项190夏6广公顷。其中，策出让土地面积量为挑123含6排公顷；划拨用扇地面积其为佛67务0露公顷。族从以上数字可热以看出盾，嘉200睡5报年，中央对房含地产业的宏观卧调控政策已初械见成效，北京挑的房地产市场钢运行情况基本扫稳定。但进凑入垫200当5城年５月以来，采市场观望心态柜较强，居民购演房开始持币观唉望，趋于理性疤。期房销售量政下降。商品房钟空置面积增加秩较多，特别是休商业营业用房协空置面积增加圆较大。需要加置以注意前[3]恭。谷（二）房地产浪相关政策帝1堤.缸宏观调控政策焰表尼2眉－队1草率宏观调控政策怒适用范围胜名级出谦称辽颁布沿时间逢下发单位债主要内容删土地侄《惕关于继续开展妨经营性土地使霞用权招标拍卖蝶挂牌出让情况旧执法监察工作笔的通知》衣，剩“肆8.31付”叙大限坊2004溉3.31泳国土资源部在/件监察部耀1.8睡月方31酱日后，不得再明以历史遗留问歌题为由采用协卫议方式出让经蒸营性土地使用类权个2离.希在全国开展经堪营性土地使用关权招标拍卖挂救牌出让情况执耽法监察拉《关于深入开喷展土地市场治波理整顿严格土旗地管理的紧急甘通知》乎2004抖4.29境国务院办公厅妄1阳.亿继续深入开展开土地市场治理易整顿佩2反.系严格建设用地躬审批管理眠3援.矮切实保护基本常农田漏4践.阵严格执行土地因利用总体规划畅和年度计划搂5命.水严格执行耕地关占补平衡制度年6凯.司积极推进国土气资源管理体制坟改革疲《关于在深入织开展土地市场叼治理整顿期间构严格建设用地惧审批管理的实滨施意见》宁2004结6.8摊国土资源部辞/柜国家发改委际严格建设用地侦审批管理的实黄施意见浩拆迁雾《关于控制城念镇房屋拆迁规幻模严格拆迁管鹅理的通知》沸国务院办公厅肿1籍.址严格制订拆迁厨计划，合理控银制拆迁规模薯2喉.校严格拆迁程序洁，确保拆迁公州开、公正、公墙平牛3补.侨加强对拆迁单竖位和人员的管储理，规范拆迁四行为践4科.在加强监督检查带，严肃处理违倚法违规行为听《关于完善征谱地补偿安置制环度的指导意见策》程国土资源部瞒关于征地补偿呈标准、被征地润农民安置途径休、征地工作程艘序、征地实施猎监管进行了详康细规定发市场监管及交城易喜《摔关于切实稳定派住房价格的通赠知捡》故，俗称阀“聋国八画条洋”睡2005福3.26膜国务院竭1挣.裁高度重视稳定易住房价格工作溪2器.模切实负起稳定歌住房价格的责竟任喘3茶.鸟大力调整和改列善住房供应结认构粥4现.畜严格控制被动健性住房需求颈5作.友正确引导居民感合理消费预期理6膜.磁全面监测房地票产市场运行杂7券.库积极贯彻调控腔住房供求的各愿项政策措施农8使.锄认真组织对稳嫁定住房价格工征作的督促检查屈《骆关于做好稳定闷住房价格工作席的意见至》送，俗称见“逃新八假条银”工2005揉4.30嚷建设部心/上发展改革委前/龙财政部党/调国土资源部跨/小人民银行锻/虑税务总局腾/贤银监会颈1签.俭强化规划调控检，改善住房供白应结构豪2参.参加大土地供应粉调控力度，严设格土地管理圾3动.律调整住房转让善环节营业税政或策，严格税收顿征管虫4绢.很加强房地产信明贷管理，防范怪金融风险夹5屯.供明确享受优惠吵政策普通住房铺标准，合理引服导住房建设与削消费升6甚.笼加强经济适用汗住房建设，完幼善廉租住房制揉度杆7赌.刻切实整顿和规达范市场秩序，挣严肃查处违法绍违规销售行为士8稻.锹加强市场监测奇，完善市场信畅息披露制度桃税收星《退关于加强土地佳税收管理的通刘知》填国家税务总局所/侵财政部爷/宵国土资源部胜进一步强化土价地税收（包括股城镇土地使用座税、土地增值梅税、契税和耕劲地占用税，下健同）管理浸备注节“裂新八腾条锡”淡关于税收方面纹的规定：昏自械2005托年批6积月著1骗日起，对个人世购买住房不足宗2绿年转手交易的赵，销售时按其轨取得的售房收策入全额征收营池业税；个人购去买普通住房超找过已2柳年（含层2唇年）转手交易宾的，销售时免访征营业税；对诸个人购买非普帽通住房超过参2说年（含喘2拖年）转手交易卵的，销售时按娇其售房收入减尸去购买房屋的繁价款后的差额娱征收营业税匀“办新八芳条笑”拳关于享受优惠钢政策的普通住照宅条件的规定迟：祖享受优惠政策洋的住房原则上兵应同时满足：哭住宅小区建筑禽容积率在谁1.0猛以上、单套建鼓筑面积在畅120酿平方米以下、信实际成交价格寻低于同级别土醒地上住房平均痰交易价格嗓1.2龙倍以下烘如果球说泻0竭3勾年获和工0乌4涝年的调控政策脆矛头主要指向调土地市场整顿剂和拆迁规范的偏话，楼则宏0堵5窗年的政策主要险强调房地产市脊场监管，降低澡金融风险，抑歼制房价猛增，钳完善税收制度遇。凳200蔬5惭年出台的政策点中，最重要的张就是新、悉老冶“登国八顶条达”烫以及土地税收门政策，前者对产政府问责制、肺房地产信息披械露、市场监测堂、市场监管以楚及住宅交易、捞经济适用房等荐方面都进行了板详细的规定，感后者统一了土眯地税收归口。截此外，对土地司招拍挂、银行男信贷、房屋交伸易营业税、购所买经济适用房牺适用条件等方污面进行了详细简规定，这是确自吩199宾8蓬年住房制度改量革以来，牵涉爱面最广，执行祸力度最严的一赴次房地产宏观赶调控（见皇表穗2种－供1鸡）。落2墨.浸北京市政择策述—耕—涝土地市场监管顾是重点岂表腰2晚－搏2200岁4报－索200抚5猛年北京市出台甘的相关政策汇维总篇表岩别名称划颁布级时间是下发单位奴主要内容鸣《关于进一步铺加强本市国有薪土地有偿使用域收入征收管理贡问题的补充通歉知》灰北京市财政局川/霜北京市发展和郑改革委员会策/等北京市国土资笛源局悲规定了土地收屋入先统一上缴伶后返回的管理盖制度英《国有建设用豪地供应办法（振试行）的通知坊》哪北京市国土资婶源局丧1仅.确对土地供应各睬部门权责进行南明确规定轨2漏.栗对国有建设用专地供应计划编趴制、批准、实饲施流程进行说翠明毕3鱼.士区分土地用途扰，采取不同供宰应方式取4什.袄加强供地后的观市场监管堆配套文件：疮《北京市土地殃储备和一级开筒发暂行办法》酸《北京市收回歪企业国有土地耀使用权补偿办饭法》冲《北京市出让棒国有土地使用觉权招标拍卖挂席牌办法》拢《北京市国有卫土地使用权招冬标拍卖挂牌出劫让底价确定办麻法（试行）》详《北京市土地箱一级开发及经算营性项目用地该招标拍卖挂牌龄出让流程示意依图》裂《北京市构2005晒年度土地供应晃计划（试行）收》驾北京市国土资湖源局末1姜.顶对本市行政辖丑区内国有建设搁用地供应数量丢、用途结构、偿空间布局和执硬行进行具体安猎排就2脾.侄05誉年度土地供应蹈总量为馒6500躺公顷，其中：休增量供应月3900胁公顷，存量供柔应遮2600撑公顷含3饲.得重点保证顺义炉、通州、亦庄倦三个新城建设通用地供应耽4柳.攀东、西、北四税环路以内、南寿三环路及其东叨西延长线与四陵环交界以内不悦新增经济适用桑住房项目建设磁用地供应舞5纹.掌二环路以内不梳新增住宅商品片房项目建设用胡地供应誉6钱.柿中央商务区、鼠中关村高科技些园区内的规划冤产业用地区，疾不新增酒店、仁高档公寓、高使档写字楼、商捆业设施、物流牧中心项目的建钥设用地供应奴配套文件：六《北京市袜2005丹年度土地供应惊计划实施意见犯》是《伸2005泛年度土地供应肥计划区县指标钱分解方案》洞《北京市虎2005很年度土地供应自计划指标安排励使用评价标准闭（试行）》雄200睁5申年北京市在配慎合国家宏观调昆控基础上，先宗后出台了《国遍有建设用地供嗽应办法（试行绕）的通知》和嫌《北京春市忠200央5茎年度土地供应云计划（试行）怨》，对土地市扯场从石计划、实施、苦效果评估、后粉续监管等环节靠进行规范，并幼要求严格执行洗，同时，也为己政策顺利实施桶，辅以相应的微配套文件。为尿土地储备、土陷地交易、土地狼收回、土地供抛应提供了明确浮指导粒[4]熄。刑四、北京市商璃业营业用房市截场悄供给顺分析血日前，北京市诞统计局发布的辫数据显示砖，抬200尊5精年本市房地产最开发投洗资签152湖5崭亿元，比上年宵增惜长附3.5壶%正，增速比上年盈下排降卧1熔9则个百分点。而每其中，商铺总班投资煮为飘112.芳9撑亿元，比上年袖增腾长悔19.1缴%副。纱200躬5放年全年竣工面及积约睬为易15揉0岂万平米，螺比栏200任4钱年减申少练1/极3开左右。但同期断进入市场招商糊的商铺面积已纤达伍50系0回万平方米，达缺到历史最高峰验值看[5]械（见寻图能4仆－傅1用）。傲图稠4暖－锤1凉姜竣工面积情遍况繁慨挨单位：万平米乌（根据成业行术数据整理）脖（一）北京市贺商业项目的区绘域分布常根基统计，截奴至沾到鹊200偶5击年北京市共有辉商业项松目劝27见3糕个，共惕计梳87驰5擦万平方米，平五均单个项目商恳业面冻积首3200夏0集平方米。其中爪朝阳区区公12顿2限个，占总数量泊的代4紫5收％，高居各区柔之首，继续起虏着引领北京市金商业经济的龙攻头作用（见扬图赤4拐－聋2裕）。随蹈着疗CB思D禽向东扩展，华愤贸中心，财富滨中心腾，普CCT准V下央视大楼等大策体量综合项目叠的相继落成，比朝阳区将充分印发挥自身经济智优势，带动整那个区域乃至周阔边商业经营的取兴旺发展。间紧随其后的海芦淀区近几年商共业发展迅猛，胡一扫以前商业灾配套设施极度雕缺乏的尴尬局古面，推出众多大的大体量商业箱项目，如目前赌世界上最大的棍单仿体慨Mal枣l榜—剖—望世纪金略源卖Mal君l药，灰以音6例8狼万平方米的巨亲量一举超过王需府井商业街总极和，为北京带评来全新的商业历模式。此外，珠大钟寺国际广栏场也勒以容4敬0短多万平方米的摆体量加速进入识市场，再加上炊中关村西区的芳建成，一时间慕，海淀区集中井放量达唯到映15渠0姑万平方米之巨凝。错图辽4普－先2钱半北京市商业面通积分布图挨从商业面积的摸分布上来看，隙朝阳区和海淀枪区排名靠前，暮两者分别煎以紧36白0胡万平方米挂、肥14骗1怖万平方米排名知前两名，两者舍占据北京商业绒地产总体面积水的比例之和超烂过碧50姻%商。西城区今年尽来发展快速，辜预计还将增加塌商业面究积呀8庆3芬万平方米左右熊，其中在建的伙最大体量的四快季商城，将极功大地解决金融绸街地区商业设难施严重不足的类现状。昌平区腔因为回龙观社毒区和天通苑社解区规划庞大的扰商业面积也达绒到检10舅%笋，从体量上来盏讲已经完全超损出了郊区城镇题的消化能力，侍目前昌平区的遇商业明显过剩柳，经营情况多棵数不理想。绳（二）北京市狗商业项目的商裹圈分布锅北京的传统商倒圈优势明显，膜新兴商圈正在小崛起。根据初影步调查分析，英在近期进入市冶场的众多项目脏中肆，患80搏%描以上的商业依蔽旧分布在传统伴的几大商圈附优近，只有不括到嗓20塘%推的商业散步在涛其他区域。其此中帆CB建D硬商圈依然占据停着龙头老大的窄地位，西单商扬圈、中关村商俱圈、王府井商苏圈和燕莎商圈窗也不甘示弱第[6]禽。略1吃.仰城市中心区任200洋5赞年城市中心区追出现了一些商凝业地产项目。厕虽然总规模不赌大，但是在市蓬场上受到广泛犁关注。关注点啄之一是项目大晴都处于黄金位松置。如三里晌屯臂3·口3劈和中国红街同叮时出现在三里蚁屯。关注点之课二是项目的商视业定位和后期注经营。上述几懂个项目通过聘哗请专业顾问公杠司、知名广告呀公司、开展高相调宣传等方式翠增加大众的信止心，并因此产涝生了较好的效谁果。例如三里忙屯沟3·惜3岁开盘几天内所悠有店铺即被抢拖光。掏另外，伴随大邪型综合项目的妇新建与临街的疫改造，王府井毛和西单两个区冒域商业面积大饥约增水加旨2璃0预多万平方米（羽见广表领4篮－波1灾）。哗表重4泽－昼1猜玩城市中心区商率业地产项目列巧表想项目名称验商业面积匹（万平方米）弯商业定位惊（类型）有商业规划见开盘时间屿销售方式序三里严屯井3·3乞3厨文化服饰商业鸡旗舰翁服装市场货2006炕.善6鸣.锦2碧5晌招商部只租不售池中国红街锹1症国际风尚街区慈双向立体商业芳街区规2006.百5路.页7狐开盘街同时租售热SOH棋O云尚都肥5.8熟办公底商小商帖铺梨现代化商业街猴2005阅.粱1拦只售不租径国瑞城糕10谦高端一站式消哑费框综合商城当2005闲.其6养只租不售杠2.CB辉D题区域版CB货D盒及其周边地区习商业供应量最劲大，是全北京米商业供应最集京中的区域。其脂中茫，况CB吵D喉核心区新增商出业供老应烘3缴6薯万平方米，包嚷括万达广场、遮华贸中心和建挪外农SOH炕O苏。炼CB屡D良周边新增商业检供纷应指5泥4孔万平方米；其园中以大型社区响的社区商业为蠢主。未来两渠年织CB护D辰将以旗舰店、玻概念店、精品证店为发展方向级。该区商业售唤价较高，平或均难2380杏0菠元尾/姑平方米，远高申于北京市平均苹商业用房预售提价甘格窑1560萄4山元台/短平方米（见趟表秃4渠－蚁2晒）。揪表鼠4昂－个2CB胞D违区域商业地产乞项目列表权项目钞名称贝建筑面积谣（万平方米）破商铺面积召（万平方米）殿售价贤（傻元婚/毕平方米）吃开盘菊时间卸业态绸万达絮广场云48毫7.鬼8发（自庙持疯6亲）傍35000悟2004语.楚1毯购物中心、国文际精品店、涉谜外连锁中心锁华贸殊中心燥100掌16萌17000痕2005液.恢6劣购物商城、专捐卖店、超市、以多厅电影院和员文化娱乐餐饮景区亦建盼外蛋SOHO基70选17圈35000毯2004柔.嚼8惭沿街底商、美斑容美发、餐饮注富力城星光翁大道祸139抢4懒30000岁2005柄.乏3叮商业街商铺、横餐饮、购物、失娱乐为主绩苹果伍社区滤70蛙27把27000鸽2005宏.市8授院落式体验商垄街、超市、餐默饮固、宪EV柜D肚影院塘珠江行帝景斤90计6吼30000旱2004粪.躁9棍欧洲风情商业书走廊、欧尚消念费体验中心惕SOH寇O逆尚都掌17嘉5.8贱40000铲2005难.访1暂小面积商铺的乡底层商业街萍后现钟代城煎60余2叼15000碌2005性.科3辜底商商业街、邻酒吧风情街鄙沿海赛洛城君86许10忧18000爽2005比.讨6裹底商商铺、商叼业街区遭合计饼680商95.6政238003.朝外区域堡随墨着植2耀1域万平方米昆泰躲国际中心的全健面竣工，历时棕十余年规划建来设的朝外商业希中心项于岩200随5沸年漆9挣月正式落成。眼这是继王府井缓、西单之后的巾北京第三大市麻级商业中心。关表车4搬－链3装螺朝阳路和朝阳独北路在售（租歌）商铺汇总表哲项目名称觉小区规模赠商铺规模虹售价或租金向住认邦孤2000诸2桨5即万平方米怠约冒3正万平方米善2600析0境元霞/件平方米度白云生活广场寸2晴万平方米铺1900盾0绑元故/浪平方米段韩故show半2.植5础万平方米脸2600顶0从元踏/饭平方米民国际创展中心辫7子万平方米头2稀万平方米梨2~1睬5既元牌/地平方浆米还/骂天旨国美第一城缩约嚷10丘0顿万平方米叹1磁0型万平方米剥1200唤0健元赠/定平方米累朝阳雅筑庭约辉1给3填万平方米何近割1狠万平方米黄2300啄0窝元押/喘平方米阁财满街驼2惩0诚万平方米乱4掘万平方米义1500池0衬元森/框平方米翁朝外商业中心披东起东大桥路莫口，西起朝阳鞋门立交桥，全滩长洽1.0哲8盼公里。作蝴为应“队五大商业中喉心构”音之一，早掀在枣198犯4房年毁、式199蹦2牺年呈和阅200敲4只年三次列入合了专“厅首都总体发展批规绩划摘”唯和玉“床北京市调整规身划拖”龙中。截至目前式，朝外商业中职心已建应成晒20挡0蕉余万平方米的茫大型建筑群。象在朝外商圈中棵，除了昆泰集杠团的昆泰国际缠中心、朝尖外浮Me茧n滴以及疮总建筑面积芽达嫌3础万平方米的朝溪外岳秀外，国天美第一商丰街抖6摆月面世，珠江节罗马嘉园社区育商芳业贸8炮月开始销售，吉不难看出朝阳寄路和朝阳北路础沿线将是未来峡商业供给集中寄带。其售价零从脾1600症0抢元奖～湿2300冠0瞒元汉/鱼平方米不等（蛾见句表秧4辫－弦3还）。五4毯.伙中关村地区隆目前，海淀区晋的商业带已经辩初步形成：从衡蓟门桥开始，堂向西依次有蓝赌景丽家、林光任、金五星批发钻城、四道口、湿大钟寺商业广跃场、大钟电器智、国美电器、景当代、双安、袭金玉源筹mal台l政，形成一条完菊整的商业带。减中关村核心地怕区目前在售商碍业总规模地约捆2吼0丈万平方米。除疲第三级、中关柳村蛛e报世界、中关村烫科贸三个返租彩商业项目外，蓄其余均以写字纵楼底商形式出羡现。由于返租壁类商业项目比蔑例较高，该区未域平均售价高避于闭CB桨D荐区域，怒为秃2738品6搏元静/领平方米。协除了核心区商缠业之外蚊，塞200四5尿年下半年，在植中关村周边地谎区将新增加大拐量商业供应。衡其中，大钟寺骡国际广场规模魂达敬3肆0掌万平方米（其渠中筋2度1参万平方米主题贯商业），该项骆目以招商为主州，计坏划旨200滚6挂年底开业（见鉴表婆4晃－融4好）。出表杀4耍－久4壁慎中关村区域商水业地产项目列萝表亩项目名称么商业面积铅（万平方米）炕商业可销面积唐（万平方米）仇销售率检（％）知销售价格肿（搂元经/形平方米）石开盘时间茎第三极译60000牛44035瓦15%药26586例2004~4饮辉煌时代串13800宏6346钉100%蔑30000鬼2003~3坐天创科技大厦避15000沃14040钓24%井17009微2004~4饺1诱＋袖1宋大厦剑6000塞1954春未销售俱首创拓展大厦它2500状中关村俭e冒世界利60000惊54992牙23%淡28000务2005~3鱼中关村扮科贸退50000披42103父65%誓30000塔2002~6螺新中关婶40000械合计粱207300版163462甜273865.亚奥区域砌亚奥商圈属于秀典型的餐饮、政娱乐、超市等肥生活配套商圈粘，但鉴于周边般未来庞大的商库业地产规模，铸该区域的竞争济风险会很大。首商圈的消费规盲模虽然在增加睬，但与商业地为产规模的增加陈相比似乎有些埋失横。北辰购嚷物中心、安贞肯华联、华堂商捎场摩属于该区域有隔影响的商业中消心，随着奥运扭场馆的开工建裂设，与之相配统套的商业设施叹在未来几年将岛陆续完善，因辜此未胞来安3考年内该区域供历给将大幅增加贩，但需求相对诸稳定，可能会是出现阶段性过蚀剩现象，特别探是奥运之后商泳业如何持续经狐营值得关注。6.规划新城染200竹5芦年肿3根月发布的北京侵市商业白皮书毅中，鼓励新城赏及社区商业的诚开发，这是在运北京市整体规发划治“什两轴－两带－室多中观心俱”固指导方针下，婶为方便人民生皮活做出的正确哑决策。从下表唉中可以看出，勤望京、通州、朽亦庄几个重要乎的新城正在形甜成商业中心。颜其中望京的商龟业走在前列，房而通州和亦庄仙仍然处于酝酿编期。译望京过去商业驶极其匮乏，居钉民生活不便，师与其发展十余历年之久的历史转不相匹配。但阴是从望京新规居划出台以来，家商业比例明显挣增大，形成了葬区域商业中心怕、商业次中心算、社区商业等妥梯级分布。沃阳尔玛、家乐福壮、宜家等国际蚁商业巨头纷纷灶落户望京，而肤新开项目也纷尿纷增大商业比退例。预计成熟屠后的望京地区赔商业面积将超绪过洞5托0聋万平方米。逃尽管目前望京兔地区商业面积瓜不少，但结构些失横。统计调松查显示，望京麻地区社区配套载商业占主导地谱位，剩达丘33仆%姜，建材家居和坟超市的比例分止别座为朽28浸%盯和浴24楼%架，而综合百货灌只占到市场总真体供应量些的殿11拆%嘴（见酬表坡4径－喜5草）。秘表嘱4与－洪5外柳新城商业地产供供应情况敢项目名称于商业面积江（万平方米）响商业定位祝（类型）偏商业规划前开发御进展敞销售方式而望京国际紧商业中心愤12.4期作为望京地区魔的大型服务配余套施大型百货和超削市、大卖场及血各类专卖店、灌文化广场、休赏闲餐饮矮正在招商煌只租不售显望京宝星国际吸三期商业络4.5祸社区及区域商围业总大超市、百货棋、餐饮显200施6饲年开盘呀，派200扶8梁年前开业患望京嘉美风尚驴购物中心妥6均社区及区域商纵业这购物中心橡200只6紧年开盘牲阳光上东葱1.8聚社区商业那国际及国内名鞭牌绪开始招商炮只租不卖摄（亦庄）大雄组商业中心道1.4搏亦庄较完整的墓商业配套丽超市、银行、霞餐饮、健身中犁心等介现房，已开牢业液4糊年夏以租带售出租示率舞100%张亦庄中国第贵一盟MALL品60怀MALL慈项目停滞恩通州世纪星际城件MALL层25未MALL辈分二期，一裕期轻1节5闻万捷200繁8茎年奥运前完成帜7跨.欢大型社区商业技据统计坟，剑50.9滚%萍的商业地产项蝴目以住宅底商揭或者社区配套景的形式出现。腥由此可见，住敬宅底商占据商湖业地产半壁江都山。屈以国美第一商翠街为代表的超租大型社区商业碰在昏200咳5馅年成为市场的化主角。这类商吨业项目通常已找经不仅定位于备社区商业，而晚是达到了地区汪级商业的级别凉。例如，国美现第一商街定位稍于朝阳北路区腰域商业中心、僵万年花城定位坦于西南三四环埋区域性商业中奏心。从商业形瑞式上，由于规勒模大多超掏过件1沙0简万平方米，因讽此包含了商场宽、商业街、娱径乐城等多种形艘式，综合性更搂强，成为一般匀社区底商的升屯级版。它们的每商业街部分多皆数散售，价格价平均态在焰1.天5创万浙元崇/贺平方米左右，法比较合适投资并。由于商业街香店铺独立性强许、目标客户群体明确、易于管姥理，因此投资瞧风险相比返租旱型商铺低很多初（见肢表盐4域－泻6握）。打表韵4贿－状6阀枝大型社区商业恼供应情况半项目名称店商业总面积耕（万平方米）朗商业定位倦（类型）眠商业规划悉开盘屯时间奔售价延（院万糟/哑平方米）傻国美第一商街笨总黄体珍1障0滚万，一期街铺肠约皱1削万苍社区服务特色既风情商业街模超市、大商场许、风情商业街雁、餐饮娱乐街结、体育馆引2005墨.踢6扬.揪14箱1.2~1.助5异万年花城普总堡体感13~1班4锤万，一期捷约筛1纵万辟社区商业及西梁南三四环区域秘性商业络分三级商业：众社区底商、步席行街、大商场主2006.法9~10倡1~1.5亭苹果社区月27柜社区商业及双隔井地区商业中渣心疮院落式体验商均街，超市、餐低饮鹅、泊EV湿D汉影院歌2005竿.车8管2.7野沿海赛洛城毙10渴社区商业及东乞南四徒环区域性商业南超市、大商场提、风情商业街障、餐饮娱乐街等2005秘.停6辞1.8盈合计淡60弄（三）业态分努布状况碗1.SHOP偏PINGMA专LL殿SHOPPI啊NGMAL言L哄购物中迷心师3臂0掌年前便已出现锋在美国，这类雅物业通常位于伶城市的周边，沸规模一般在十亲几万至几十万辜平方米之间，西并且由于来此蛮购物的消费者肺大多驾车前往妻，因此购物中剧心设置了大量堆的停车位且。林SHOPPI吩NGMAL榨L闷通常由几家大掠型零售商家和遇若干个小店铺医组成，塑在妹SHOPPI梁NGMAL厉L启中依靠这些被慈称卷为厘ANCHO倒R百的大型零售商惨家聚集大量的金消费人流提升态商业地产的整淡体价值，那些值小型的店铺依肉附于这些些柄ANCHO雹R睁店周边，靠其眠所带来的强大坝的人流得以生献存。旗199闲9角年，北京商委峡在十五规划中欲提出：要在四托环沿线建设四终个大披型耳SHOPPI姜NGMAL躲L馋。目前金否源松MAL愚L喜作为西北盆的醋MAL芽L无已经霉在博200艰4益年资1税0伏月浮份男半开业；北部的俯中关村国际商蝶城已经开始招等商；东部愁的货MAL射L苹定位于孙河的辉春情天沫MAL唯L案，因为土地供课应而受阻；东忘南滩的春MAL危L并则是位于亦庄缝的北岩京抽MAL经L扛，由于规划问烦题和开发商的猫资金问题而胎纵死腹中。玉从唯一已经开汤业的金让源滑MAL同L侧来看，实际客乔户群比起当初叹定位的目标客见户群相差甚远抖，其辐射范围弊目前仅是北京膨市西北区域，甩远没有达到预甘期效果。可以穗说料，升MAL惧L骆这种商业业态弟从选址、客户喊定位、商户选亦择、营销推广探等方面都需要唯进一步结合中滤国国情，而不塌能简单照搬国秃外模式。其他晶几岸个木MAL财L发既便今后能够赤开发建设，市筋场前景也令人仿担忧溉[7]隔。候2润.完购物中心（商列城）惊新开项目主要弦