北京上地仓储项目可行性报告

上地仓储项目可行性分析报告大纲第一部分序言第二部分项目概况第三部分市场调查与分析第四部分项目分析第五部分项目定位第六部分投资风险分析及其规避方式提示第七部分结论第八部分附件第一部分序言项目投资可行性分析报告是全案最为关键的环节，反映了投资商选择投资项目的过程，这个过程是考验和衡量投资商在房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资可行性分析报告可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避投资风险进行策略提示，还对项目投资节奏提出专业意见。第二部分项目概况一、位置及环境上地仓储项目位于北京市海淀区上地信息产业基地东部，毗邻小营西路与地铁13号线的交汇处，上地桥的东北角，东通八达岭高速，南至全国高等学府基地（北大、清华等），西靠上地信息产业基地，北通西二旗轻轨站。二、楼宇介绍1、规模：总建筑面积8041平米，其中主库房5480平米，配楼面积2400平米。2、配套胳序号化基础设施柏具体参数粮1龙上下水管道气已安装屠2腥污水处理系统谢已安装充3由变压脂器途2材台临共当100帽0娃ＫＷ（每仍台解50牺0决ＫＷ）使4翅喷淋系统终完备关5疼消防栓及管线原45色0痛平米水的消防笛水池先6私天燃气管线窑已经布入园区碗内三、项目参数糟一、楼宇参数稿：拣项目占地面积炸：走583汇1赞平方米庆楼高：念1讽3攻米匠总建筑面积：排804晴1蛛平方米讲使用率：启待定毕%健车位数量：惑无捐收费标他准磨条无令测库房建筑面积栏：草480懒0舱平方米击净高：失恋库房留9.结5面米碰其它功能及分棉布：团仓计储重,累大开间暂无分裁割横5燃库房结构：债钢架结匆构宫课抗震等级：顾待定异6绪货运楼面积：埋240组0定平方零米缘暂削层高：兄2.8帅宴7胖货运楼结构：颈钢混结未构掉羞抗震等级：姜待定井8庸楼板承重：兰待定辩9芽建筑等级：寻亚毛待站定蹄南1狮0削屋顶防水等级图：总叶式待定列1刺1递耐火等级：坟棍裙待禾定径二、配套静1炮、空调品牌：关无划臭功率：蒙无庸宁新风量：膜无吨饶入户状态：珍无切村工作形式选无驴玻制冷量竞无涨案制热量织无拴蛾3被、电力最高用展量培苍待定页每层电力分布为：道待定齐4叠、电话最高引慌入数量可达到域：兄无锯坛5巷、网络入户标仇准：为无逃搏电视系统：白无乏到保安系统：框无把属消防系统：踩1与个捞45友0侵平方米粉的消防水池；尤库房已有完善找的消防喷淋系恭统芝衣烫漆结给水系统：知无辰困综合布线：价无狼至供热系拾统市:穗无鸭哭乒针浑妥掩排污系蹄统钱:另1氏个演3屿号化粪池和一浅套日处许理涉5睬吨污水的污水陈处理系惧统钞;之项目周边无污悼水管置线院,粪仅有雨水管线磨。送1元2炊、然气系统：闸院内有直叮径林D50玉0坑的高压管线，测未减压变径。率10凤、物业公司：岸无戏貌等级资质：芽无辨特点：无柴水费：快无披剩电费：锣无壳甩物业费：旧无茫饺取暖：娃无孝汉制冷：西无占孝第趁三随部铃分琴朽市场调查与分舍析软一：项目用地践周边环境调查厚地块周边的建租筑物：醒项目链以东是怡美、君颐清家园以及含二炮部队大院丈；以南是由华率润置地投资的搅橡树湾住宅区新；盒以喝西惨是联想大厦、狱神州数码大厦乞和盈创动力大虑厦；好东北侧是在建册的高档住宅区斤上臂地悉MOMA拳以及成熟社区拉当代城市家园声。绿化景观：瓶项目周边环境土规划水平普遍核不高，绿化率衬低。敌环境建设缺乏深吸引性景观，这不利于引发目杨标群兴趣；不融利于提升项目补在公众中的知谋名度、美誉度持和造成记忆；蜓同时也不利于隔满足区内居民耍的荣誉感。自然景观：质由于督项目所在的剑整个区域是近踪期开发的，以飞前属于农耕地巾，除了项目西失面有一座百望生山以外无其他鄙自然景观。签历史人文景观僻：稳在项目二级辐蛛射区蒙（别3悦公里玩）甲内是全国的高掌等学府基地，咽云集了全国警著名概的高等学府。快环境污染状况眉：厦项目西侧有宋城铁产1遭3碰号线和京包线朴，存在过往列腿车的噪音污染成；项目东侧有采近迈20堪0够户待拆迁的村罗落，环境卫生严和治安情况较赌差。黎二：地块交通已条件调查驶地块周边的市雹政路网以其公畏交现状、远景居规划邀：间项目情与链主马路相临徐，距裙五环路鸟2.43坚公里氧，距吹机场高速侍18.4肃公里东，距追上地科技园区脾0.15溜公里两，睬周边有无轻轨溪1跪3透号碍线醒西二期站和上婆地站，公交线获路有辰2汉0葡条顾，暂未来还约有跑4浑，增5粥，劣1茎0颈路公交线路词，袍4钥号轻轨线，交谎通位置方便快凝捷。采附金交通位置图磁：嚼三：周边配套叨设施调查迈召栏.老购物场所：数华润项目商业灯街（规划）、鄙超市发超市、妄金五星、清河居百货商场；举渴质.威文化教育：挣上地实验小学夫、中关村二小助、清河中学、犯上地实验中学像、北迎清华、农大、塔体育大学、蓝租天幼儿园；蝶店与.恒医疗卫生：霜上地医院跨漂迹.复金融服务：梳工行、农行、框建行把、北京银行、熊交通银行等产拢飘.偶邮政服务：筒清河邮局竟栽茎.脂娱乐、餐饮、览运动：达九头鸟、肯德摘基、良子健身即中心；辈碗羞.型生活服务：柏怡美家园、当帐代城市家园、万上地佳园的底裳墒（超市、便哑利店、洗衣店伶、药店、宠物叙店、美容美发跃店）母.挑娱乐休息设施浊：求二炮招待所、衣国电宾馆漏、银燕宾馆；美四判：广杰区域市场现状吵及其趋势判断朽项目所在地概可况刷项目斜毗邻苏上地叫信息产业基地狱，艺该区域圆是以高新技术验产业为主的研式发基地，海淀时区为进一步推首动园区发展，兄营造繁荣的园平区生活，依达到诚国际化教要求，怨目前逝滞后的生活配抖套设施也必然拍要与世界接轨您。为此，海淀束区政府提出了坑要痛打造公园化、弱科技化、人性墙化的生态环境奖，炊使得嗽产业、居住、帅商贸协调发展这。态项目所在地的字房地产形态及激比重艘现在整个上地尽高科技园区以盗写字楼为主，蜡配少量的公寓忆、住宅，还有英为整个园区配魄套的少量的商唐业地产。趣具体比例见下袋图竹类别猴百分比象总建筑面积叨单位尘住宅修56拌万平米男写字楼禁91膜万平米肤商业地产垂9麦万平米宪新开发住宅相84企万平米销合计酷240嚷万平米护项目所在地房坛地产市场总体将供求现状腰上地高科技园或区的发展是南以软件帖开发为基础的肾，这就校决定了园区旗发展遣伊始就是已写协字楼为主的。着造成了等该地区保各种房地产形桌态的供需比例根严重失调，大盲量单一房地产怎形式的出现，跌随着园区的发里展，大量人群黎的拥入，必然手急剧造成其他蚊形态房地产的穗需求量的增加巷，使得住宅类缠和商业类地产致与市场的需求浴严重脱节，出竟现了供不应求窃的局面。姜具体比例见下耗图恐（到四懂）赌项目所在地房京地产市场的板仰块划分及其差各异蚀上地园区的整手体规划是以城册市轻司轨故1李3改号线为界，以岂西是写字楼集铅中的上地信息欧产业基地，以目东是刚开发的葛新型居住区，有区域版块明显投，严重脱节垂的商业生活配缺套，在房地产枪市场的板块划驶分中，明显的每反映出这一问失题。潜海淀区政府为哨配合园区的整混体发展推出了买一系列的发展浇计划，为发展将为国际性的园芝区在努力。医（五）线项目所在地基的住宅、写字炎楼及各类叮市场逼情况分析劝由于供求关系韵的影响，园区饭内各种形态的防房地产的价格呼指数以不同的相趋势在市场上武表现肺:片写字楼由于供附大于求，租售孙价格都出现了辛下滑趋势工；无住宅类产品亏宁缺，而需求量佛的增加，住宅倒类的租售出现直了强劲的上升在趋势膜；各类市场弄的亏缺，造成诊区域内居民需季求无法满足马。禾写字楼、住宅啄租售价格讨趋势肃见下图摆五：上地地区口写字楼市场调妄查与分析叠供应市场调查渠与分析缘1转、写字楼供应供量里从写字楼市场华供给量来看，傅自海淀区政府约开发上地高科标技园区以来，编写字楼大量开墙发，写字楼入印市量很大。目应前高科技园区吼约有兵76珍多栋栋写字楼呆，建筑面积总限计约释156逼万平方米。束截止到胃去渔年毛年底，节上地杠写字楼仗空制率梯28淘.3%远,裕达到牌13.58训万平方米。写组字楼朴的市场午以洗达到了饱和的系状态，批写字楼的空肉置起率正在逐年增愤加。否2袍、写字楼供应央区位特征繁写字楼供应板魄块特征明显，锡这说明宣上地商务区办谎公环境有了成鹰熟的发展，正叠在已中心的形么态在发展，投则资区域集中化蛾开始向多元化朝方向发展，匆由屯“厦单一若型棚”晕房地产市场侦向唤“茎多业态、差别慌化、综合性主怨题替”纸综合性房地产玻市场转变的过错程。这种地产感形态的演变既快是上地商圈发奉展的需要，也狸是上地商圈发搭展的方向。微这些区域写字柱楼的集聚所形振成的商业氛围六无一例外的与相该区域的整体渣经济发展前景屯有着直接的关唉联，同时这些叮商圈的形成又呀直接带动了本热区域其它类型何房地产的发展趋。在区域化的钢发展过程当中撞，逐步产生的露对居住的市场贩需求也是呈区骆域化集聚的，浊住宅供应同区哄域需求的同步峰发展也随着区崇域需求的不平食衡而出现了较版为明显的区域蹈化分布。迟需求市场调查蚂与分析场1鄙、市场需求概乳述框从总体上看，黎上地荣写字楼的需求地比文前几年诱有明显地下降令，促据戴德梁行的途数据反应，写盼字楼的肿空置率也出现材了大幅上扬少，售从去年第铁一话季度的屿14笑.2%泊涨到时去涛年第哀四汇季度的歼28萌.3吸%危，上涨了扬将近腊两倍。当然，仓造成这种状况铸的原因是多方辣面的。首先洁，用200编0漆年蓬勃发展的陵软件开发渗行业今年苹发展一般谎，许多贫公司兔缩减面积，或温者干脆倒闭；册其次，跨国公祥司的需求缩水报；遗第三纹，躁大型公司外牵请，许多国外大句公司箱开始自盖大楼肆。叛写字楼市场总惰体需求量在减组少，空置率增慈加。酿2颤、市场需求主添体复杂贪上地特殊的地晋理位置决定了商这里的物业、耽尤其是写字楼饥物业目标客户柳的单一性和局矩限性。男由于这里是高缠科技研发基地端，无论是从区当域的角度，还惑是从政治的角班度来看，上地乐写字楼的辐射航范围都极其局巨限的，它的辐垃射对象相对于居北京其他区域英来说无疑要小诱出许多，因此灵这里涉及的需予求客户只有机是其I钉T党研发企业。客符户群的需求层垄次较为贫乏，尖对写字楼的需粒求相应的有限拢，尤其是随着警海淀区政府对姓上地入住企业洋在土地上的优涛惠政策，企业划也开始自建自睡有写字楼项目窝，造成了需求月量的进一步缩乓小。镇主要写字楼表桶：拘公司名称件地理位置剥科贸大厦雹中关村北大街砖上地大厦腥中关村北大街闹金隅科技中心片上地三街课中关村创业大幻厦秆上地三街与信帅息路十字路口唇东北侧若留学人员创业绵园血上地三街与信惠息路十字路口五东北侧蝶实创集团狡上地三街与信抖息路十字路口奥东北侧信息路妙22沸号宾春生泰克大厦乏上地东路西集群英科技园委上地五街与创负业路交汇东南组角厨中关村发展大口厦丽上地五街路南但昊海大厦客上地五街路北烈方正集团彻开拓路与上地踩五街交汇处东贱北角孙上地数码大厦添中关村北大街位中关村国际卵相化园分部晋上地六街南缘中关村生物医免药园已开拓路西侧贼清华同方电脑蛾上地七街南配小恩绣退结：烈从上述我们可难以看出，整个保上地的写字楼兵市场的供应量摊已远远超出了数市场的需求，渣达到了饱和状受态，而单一形骗态的产业发展部也局限了他的薪需求量的扩大姨，特别是近几饺年来，海淀区窝政府也意识到奖了上地发展的爹弊病，加大了馋对其他基础设佳施和配套的建梯设速度，而对捷于大量空制的荡写字楼，区政脑府出了一系列如的优惠政策，前吸引企业来上松地办公，一是妈为了繁荣上地醉的持续发展，婚另外也是为了纱缓解高空制率思带来的压力。顽六：上地地区召公寓住宅市场鼓调查与分析颈产权式住宅承供应市场调查且与分析哗1蚀；根供应市场调查毛与分析刑（除1花）、普通住宅脚上地高科技园道区周边住宅商正品房以低密度慈住宅为主，主幻要集中在上地映环岛及轻轨附饿近。滩上地环岛的楼析盘主要有上地计东里，西里，遮目前已全部住量满，建筑业态代为多层、小高维层；房型有两横房和三房，户急型较老，结构醒不合理，而且椅都是老房。轻乎轨附近以高层下为主，单社区群规模较小，居手住环境较次，养他们都属于一尤般的普通住宅旦，而居住人群态，主要心由管当地的居民和箩清河范围内的胳拆迁户规。良近几年上地地伯区又陆续推出最了贝上地佳园、当衡代城市家园、匠怡美家园等，召他们在建筑设箭计及环境上都宴有了很大的改枪变，从感觉和柳视觉上有了很壳大的提高，均恐价趴在幻690个0描元旦/开平方米左右，资从销售情况上忙来看出现了很声大的市场需求角量，价格还有跟上升的空间；嫂目前市场供应响量有已开盘的桶当代城市家园秩二期和颐清家元园；购买群体般主要是当地的族居民和在上地厕高科园区工作贼的白领人群。南（铅2犁）拖、高档专公寓敲上地地区的高丸档生活区的楼田盘有上筐地剑MOM骆A俘，当代城市家书园二期，领袖膝硅谷等，均价育在毁797采0拦元蒸/警平方米；建筑蜘业态为发甲级凡住宅、别墅；粗周边楼盘的购纳买群体，主要拦由外籍人士、惜当地私营业主狮、园区内抓中高级管理人乒员等组成。最居新开盘的多为枣高档住宅，销摧售呈供不应求万状态。燥根据我们对上价地的房地产供焦应量的统计，保在匠0欧4歌年上地地区住辜宅市场波新增缩量矩48戒万平方米。羡在滴0聋5驼年上地地区住希宅市场睡新增量嗽0颜万平方米，但夜随着政府加速铺建设上地高科座技园区，未来摔几年上地高科童技园区将陆续坚有新住宅项目巧入市舌。页0肉6下年将却有尝7驱6抽万平方米供应伪市场。磁上地地区住宅遥项目供应量与举时间关系示意织图：肌2领；需求市场调裕查与分析梯上地区域包含拐23宿4锹万平方米标发展区。该区迫域是中国乃至秩世界罕见的科符技智力资源高亮密集区。各类持独立科研机构座；科技人员高并达健6总万人，目前入略园高新技术企孤业已达霉10000比余家，以联想降、方正、清华僻同方为代表的傲一批高新技术星企业群体已经甩形成，园区各苦项经济指标持它续高速增长，偏经济总量在全励国高新技术开果发区中处于领剪先地位。上地允产业园区的快盗速增长所带来住的大批就业人虽群，导致对居斧住的需求出现牵激增态势。相修对于区域内较液为有限的住宅技供应而言，上腹地区域的居住觉功能确舟实处于一种相梳对滞后的状态限。因此产生了凤区域人群对于捆居住方面的一瓶些不满和抱怨抹。皮所幸的是，红海淀区政府已锣感觉到了这一醋供求矛盾，并踪已开始实际行助动，恼在居住、生活桌配套、交通、辣娱乐等方面加佳以改善，主未来就可以墓实现内部完整先、闭合的生态亩系统，内部造霉血机制也因此铁得以完善。滴随着一批几十暂万平米住宅区拖的兴起，上地何聚居区正逐渐幕浮出水面。烫园区内现有从絮业婚人员洁约织6袜万名，员工平虑均收入约伴为泻200滋0素元响至变500瓶0艺元之间，而外较资企业中相当松数量的员工年垃薪用在嗓6吗万久至形1落0联万元以上。挨而园区的生活问配套、服务设役施发展一度处献于脱节的状态清，相当数量的木外企人士及年冠轻白领一族希诊望能有更高品爹位的与之相适识应的物业出现骑。宗目前在整个园业区内占地面珍积泉23值4君万平方米的规攻划土地上，已仰拥有了饱156迟万平米的写字够楼，已达到了没饱和状态；但梢该地区目前住施宅类市场供不跃应求，供需矛员盾十分突出，葵未来二三年内井，园区内的从保业人员规划量旺将达到呢1丰0旷万人，使得这虫种供需脱节现度象更加难以平谈衡，潜在的需监求态势使该地范区的公寓、高安层及多层住宅凝等综合物业将筝会有一定的市杏场表现。但在酒目前有限的土章地资源上新增码房地产项目基荣本是以住宅的壤形式推出的，自华润置地、当燃代物业、中熟实访·陶吉肯道夫入驻旬开发，总开发充量袖为畅196.茂4右万平方米胳，其推出的项东目已引起园区武内员工特别是勤驻区外来人士酒的关注。样据了解，上地饺高科技园区规叙划容积率仅岭为化2番点多，同时由淡于园区以北是梁千亩贪大型绿地，生靠态环境首屈一皆指，规划中的富高级标准的配纹套生活、娱乐肉设施业已启熔动姿；富50容0畏强企业词的纷纷入驻，毁为上地高科技析园区住宅建设币的可持续发展视注入了强大的与产业经济支撑民。迫目前上摄地坚MOM贩A进、领袖硅谷等甚高端物业已成切雏形，人性化凶的建筑空间，泥优美的居住环岭境在上地住宅挑中自成风格，辩华润置地投资目开发的橡树湾轮物业也将于近吹期推向市场，贼个别房产的最杀高价格已超患过子1文万层元对/太平方米。肥上地高科技园牲区经过予近诱1堤4稀年的开发，特脾别是近年来海特淀区政府加大冲了对基础设施妄及商业配套的墓投资力度，上惊地地区由单一炼性的商务形态聚向综合性发展竞，逐渐形成了世一个既适宜办轿公又适宜居住英的外部环境，黄使滞后的房地纠产住宅的开发悄，迎来一波新焰的行情。滥随着店上地战高科技园区的盖进一步拓建，壮一个涵盖大量态高收入年轻一帆族入居的楼市诊板块，一个有蔑着中高档收入亿为主的群体力欺量，一个与高柜科技园区相匹贪配的房地产发寨展战略，将受糕到更多瞩目。决由此产生了上夕地区域内比较愤集中的四类居乡住需求人群：舟大专院校的教距职工叙中科院及其他梢科研院所的研茧究人员刷科技企业的管鉴理人员及工程芳师；械为上述三类企桌业及单位服务郊的大量配套服途务企业的员工锣小洋遮悲结：锻上地地区自有走住宅的供需矛蛇盾随着大批量挺住宅的放量逐掉渐趋于缓和，浅各种档次物业往的出现大大减借轻了供应市场脱的压力，近一以两年上地地区街的自有住宅的耀供需矛盾基本妨能保持平衡的亦态势，大大加验快了上地区域括向综合性产业舅园区发展的步雅伐。炮租赁住宅坊供应市场调查棚与分析殿1礼；置供应市场调查旷与分析销园区的生活配绪套、服务设施矿发展一度处于仔脱节的局面：北据不完全统计欢，到目前为止修，地区可供租推赁的价位辱在识100谋0然至第1封6星0慕0遥元的普通住房姑仅瘦1000吸套左右，仅占抖在上地临时居立住人员用房撇的伍23.读5钱％左右，堂远远满足不了远区域内工作人华群的需求。逼76.脾5怀％从业的员工厉急切地盼望在陡较短时期内能糖入户上地，而寺其中讽大部分人对未窝来商品房的期笨望价格约假在袋80艺0塌元肿至涉150姥0溪元之间沉，样虽同时，我公司孙通过对园区内前工作人士的访洲谈获悉，目前男上地科技园区湾内各种生活商宫业配套设施严料重缺乏，给园库区工作者带来飘极其的不便，泛也导致园殖区振“黑空城寇化贵”科的原因之一。遥较高档次的商证业设施，仅有哥几个休闲体育质中心，酒店、淋餐饮业都处于者初级阶段，缺计乏衣、食、住踩的完善配套，相阻碍了园区的剧发展。傲（捆1剃）俗区域总体特征圈分析诊a帆商业特征分析慨上地属于高科御技产业集中的作区域之一，众熔多高技术公司居云集于此，公摄司的规模多样册：从几个人的肌私人小公司到捞几百人的跨国供企业应有尽有膨，因而各种档菊次的物业均有眉很大需求。膊b罩人文特征分析遣上地是高级人岗才的集中地，南年轻化，单身坡化的现象比较球多，租房成为抹此类人群的主替要方向，此地失区总体风格为袍前卫和休闲，伴不片面追求高扬档豪华，虽然炮有一些房屋在详出租，但远远违不能满足市场慌的需求，造成身此区域的房屋皮租金价格末一直处于上升至趋势雄。怪租金走示图：退(训2贪)榜从供应时间来筐看素从踪199蛋4歇年开发上地以唤来，上地的发凤展可谓是日新颂月异，优惠的贪发展政策促使种大量高新企业真入住上地，倡随之而来的是悔大量人群的涌斑入，对于租住驶房屋的需求就静开始了，大量挡的需求量和有谢限的供应量，勇把上地的租赁咬市场彻底分化移了，由于本区瓦域供应量的不贝足，大量的需惯求人群把目光驶转向了二级辐断射区，虽然现叼在上地的住宅棵供应量有了大晃幅提高，但由昂于跃和目标群在需系求上存在差距纹，所以真正可泽以提供的住宅萌还是很有限。释(早3漠)孟从供应价位来都看享由表可以看出恢，上地及其辐录射区域住宅租宏赁市场价位貌在毁80专0土至辞160请0超元之间。哀区域大房租价格（楼屑房）缓一居盆两居菠上地叙1000漏1500优安宁庄形800宝1560石清河小营燕1100碌1800菠回龙观宵800黑2000裤天通苑司900孝1600望西二、三旗宣700粪1600僚(纠4如)嫩从上地区域工石作人群居住分我布来看某在已经标明租蛋价傅的喂4轮1悄个住宅小区中付，上地躺区间住宅小戏区浮6康个衰，占总量骑的既14.6旷%能。其他区域的王住宅小怖区校3忧5栏个，主要集中省在清河，安宁量庄，小营等区通域，占总量碗的响85.4%凑%嘴。我们通过对赠上地目标人群址的调研，得出梅了上地区域目萍标人群的居住谋分布情况。则上地地区流动萝人口晴居住区铁与荐工作驰的剧距离烘示意图有2抚；乒需求市场调查音与分析剩（串1僵）舒需求人群情况惜在对本区域的逃需求人群调查缓中我们发现，窝本区域需求人三群构成主要为金附近各大公司音的普通员工，差其余为一些管虹理人员，年龄步主要集中在郊22怒自键35怕之间僻，月收入范围径在倘2筐00开0牛元蓬至正500存0布元筹，非京籍人员丸占么90片%镇左右，该类人刑群租房住的似占捕8影2余%勾左右裙。驳目前担上地翁住宅供应量仅却满足了该区域爪工作夕人群用房逢量姿的春23.剖5算％左右肌。闸大部分人对未贫来效住宅罩租艰售脑的期望价格回分别为蛙房租价格印在虎80仙0朋元帅至锅150植0顿元之间，注还有相当数量邮的险高收入哈白领人士希望锡能有更高品位帽的与之相适应屋的物业出现。姨（在2巧）取需求师人群目前居住束分布绸需求人群插调查说明本地德域对上地的遥工作人群等还是有相当大截的吸引力，但怠由于供应量的患缺乏，导致很炒大一部分客流血外流，但客流记的分布也是爱依话轻运轨缘1框3孤号线铺开的。杂我们通过对上股地目标人群的鼓调研，得出了押上地区域工作惭人群的居住分饥布情况如下图奥。蒸（化3搁）颈需求人群调研搏报告汇总分析词下面的言论均珠是舒对区域人群的悟访谈纪录：用A伴：告“左我租的是一个填一居室，东西酒朝向，它的户判型非常不合理艇。拦”迁B搂：驻“温我是租的老房吓子，老式的板违楼，户型差，干通风非常差，锋还有一个就是湾面积太小份。欠”改C扣：瓶“尤老房子纵身很稳深，采光也不班太好，对于我臣来说这是一个笑很大的问题，令另外一个小毛轻病就是以前的螺房子层高比较茂低，有一点压搞抑袜。拍”衡D泳：月“把社区太小，一太共煤不到耕10隐万平方米，因从为社区小管理膜比较乱，里面铅的人员居住成蔽分比较复杂，量人员的素质不退齐。另外因为烫社区小，配套罚设备也不全，勤像现在会所都惯没有用上锣。沉”侮E沟：挽“电我现在住的小佛区物业在打架裳，我非常反感雪物业有问题。接我喜欢好一点字的物业来管，有一般是希望外扬聘物业来做，剃我现在住的小百区尤其车库产效权不清晰，车磨辆非常乱，所肺以我希望以后扇小区可以人车题分流摩。宴”凉F吐：束“燃原来的户型虽辅然小，但是公恒摊不小，我是李朝南的那栋楼勾，公摊实际上板没有那么大，肃但是由于其他巴的原因公摊非船常大，我非常翠不满鉴意搁”辈G约：截“骑最不满意的就烟是空气，离近趟马路，希望小皱区远离马旅路引”鸣“率现在最不满意昨最大的问题就殖是噪音，工作近一天特别累，宗回到家里想安女静一下，不希胆望房子临街，盼或者是靠马路叹太魄近势”畅H骂：棒“汇生活上不方便爆，希望在小区枪周边有超市什桌么的。配套不队全，室希望有一些健瞎身，像游泳馆网之类，能设在孟小区周边，别镰设在小区里面滔，别太闹腾了哥，在小区周边剖，但是离小区膛很近，走几步贿就能到了杠。元”匀I逐：晕“泻居住环境太差床，绿化少，树予太少，感觉像拖是住在钢筋水男泥的森林朱中贿”奖J组：碑“胜我到公司也就骂是桶5迟公里魂左右，坐车却察要一个小抱时投”初K分：灌“惩我在清华工作棉，开车甚至都抵没有骑自行车岭快角”违从被调查者的晕反映我们可以脑看出，他们现瘦在对所居住的侦区域很不满意闸，无论是居住灵位置，居住环亦境，物业管理岭，居住舒适度谨还是交通弟都提出了很多擦的问题，但由龄于本区域内没米有能满足他们缎的供应量，所练以在等待，希燃望上地能有他祖们心目中理想樱的物业出现。模3桌、弯租房站市场社分析来从我们的调查逃统计数据可以部看出，上地妨已帖经投入使用的冷住宅基本保持时在浓9舞5雅%茄以上的租窗售风率。练经过对调查结袍果的分析，我仔们得出如下结韵论：追1罢上地区域缺少导大型综合出租银型房地产项目臂2暖能真正满足居抓住需求的住宅财不多抢3朱项目周边房屋兔出租率较高叶4摄租房人群择房山以上地为主，所周边为辅；标打准住宅出租价蔬格从春1000流元到惯1600暂元不等只5窄社区景观环境惭不理想，绿化孔率低零6隐距离公司或单鹰位过远，通勤傅不方便膊同时，我们也碍对本地域的工客作人群情况进勉行了初步的调商查。我们的调械查结果显示：徐1践怖工作人群以高翻科技公司员工抽为主。涉2秤矩工作人群中租专房的占总人数贪的洽79喝%咸。饺3各工作人群对普怠通类的住宅需弄求量较大。托上地区域出租孕的房屋均属于声小业主所有，型调研中没有发话现只租不售的凳青年公寓项目按。目前浴该区域肯剩余的可租房筝屋不多央。馋小妙号朴结：节依照我们对当屈代城市家园，辅怡美家园，上豪地佳园、上地音东里、上地南晌里、上地西里仪、安宁庄小区箩和毛纺南小区领区域进行了初里步的调查青分遵析愉,继从调查结果可态以知道，上地刻住宅项目的规呼模均蹲在欠1暖5饭万平方米以上弯。都是单一业猪主进行出租。孟房屋的出租价壳格从疤10纸0眉0刺元级/顾月疾到贩160叛0这元忽/念月不等，付款档多为半年付和海押一付三。需踪求人群是按独对居或合租形式脚进行租赁，人舅均承受价格吨在患60房0救元左右。团在我们指对本区域的需妙求人群欲的调查中发现牢，租赁房屋的灌多为上地高科崭技公司的员工要，从事是研发定和工人，各小思区房屋的出租非率基本上保持抵在净95%据以上哭，选择清河小从营居住的人群霜达志13.6害%嫁以上，在回龙县观居住的人群茧达侍14.8迹%灶以上，在西二寻旗西、三旗居庄住的人群税达艳17.2辞%极。想在调查中我们梦发现，本区域登需求人群构成映主要为附近各具大公司的普通脖员工，其余为巨一些管理人员搅，年龄主要集宾中碌在植2哀2芒自兆3淘0辈之间慎这个调查说明刘本地域对上地饥的客户还是有头相当大的吸引皆力，但由于供祸应量的缺乏，趴导致很大一部壁分客流外流，教但客流的分布赵也是一轻战轨征1笛3累号线铺开的。句上述种种情况矩表明上地地区份住宅市场的前荡景基本看好，妙采取出租的策僚略也可谋求较找高的投资回报骄。鹿七：上地区域佛市场调查与分临析徒1穷；航供应市场调查支与分析悬在做调查分析衡以前我们有必魄要就什么是市亿场要分析一下株，因为他是一达个综合性的概卫念，这就要求积我们对他的细嫩化终端有细致地的了解。召批发市场在国足外是有特定涵租义的，即指专使门经营农副产洞品、水产品、夜鲜活产品的市众场，而在中国姐，批发市场却蚀几乎涵盖了各削行各业、各种睛商品，广泛分哈布在农副产品趋、服装纺织品绣、日用工业品氏、生产资料等例众多领域，这营可以说是中国琴市场经济的一写大特色。裳批发市场产生除原因是，当商政品生产者数量掀极多、商品种汗类多、生产批阁量小、效率低淋且生产关系不窗稳定时，通过布批发市场能节乏省交易费用。怀在这种特殊的县情况下，批发答市场更有效率绿。具体到农副颠产品、水产品堪、鲜活产品批峡发市场，则是抓由这些商品本搁身的特性决定副的。农副产品永、水产品、鲜释活产品的生产祸受自然条件、语气候条件的影懂响较大，而且哥产地分散，距详离消费地较远鸽，生产者、零践售者中小规模盲经营占多数，妻因此，为了保晌证农副产品、槽水产品及鲜活汪产品的供给，陡稳定价格，及坦时、快速地将化产品从产地运史往销地，协调适产销矛盾，需类要一个中介场脏所来承担集中搏、分散和价格黄决定的功能，孔而批发市场就宗是起这一作用痕的。名词解释：就市场微：商品交换的逝场所。常常被存描述为商品交月换关系的总和振，体现供给与虾需求之间矛盾苍的统一体。淋市场的类型零：完全竞争市附场、完全垄断睡市场、垄断竞搭争市场、寡头迷垄断市场。转花卉市场冻：以绿植、花眠卉、盆景、观岛赏鱼及其附属谎品为主要商品瘦的交易场所。沟旧货市场漆：以史已进入生产消安费和生活消费齿领域，处于储兆备、使用和闲买置状态，保持抛部分或者全部键原有使用价值粱的欢旧货为交易商汁品的市场。灿旧货市场上物券品的价格会低满于相应的新商激品的市场价格蝶。也常被称垃为即“纸跳蚤市距场盼”雁。弹建材城：在以建筑材料（级包括五金制品自、地板、陶瓷央、玻璃、厨卫境用品、木制品揭、装修材料等稍）为主要交易外商品的市场，巡具备一定规模淋及信誉度的，视被统称为建材蚁城。禁综合批发市场糊：闪涵盖各行各业堤、各种商品，咽如农副产品、地服装纺织品、鲜日用工业品、叠生产资料等众倒多领域的大型鹅综合类的大宗惕批发性质的产估品交易集散地援。芳农贸市场：米以快速销售农摄副产品，包括皂蔬菜、水果、叹肉禽蛋类、粮吵食，水产品，穴鲜活产品的小陡型零售性质的梨交易场所揭对灌市场有了综合慢的了解后，我好们又对各类市看场目前在北京朴的发展趋势及肌未来发展方向幕做了充分的了式解，以便总结盈出有目的性的廉调查分析。趟1某、各类市场情场况章调研中我们在颈上地地区仅发菌现访1贩个窃小型捉农贸市场辛、察1旧个物流市场溉、锈1抢个句中小型辰建材市场连、凉1涛个籍在建仰花卉市场、山4冲个钢材市场，捆远远满足不了宪上地地区人群诞的消费需求。普3冷、席市场供需对比喂示意图：彻2盗；收需求市场调查汁与分析距2控、上地公寓、圆住宅小区数量权普通住宅小寺区秩6焰个分别是上地侵佳园、上地东币里、上地西里恒、上地南里、舒当代城市家园悠、怡美家园；首高档生活弄区政3筛个分别是上肆地劫MOM晋A辟，当代城市家姨园二期，领袖钩硅谷。巴各住宅小区楚的规模均在贩15掀万平方米以上嘉，总人口灭在臭5罩万以上。但该榜区域的生活配助套极为缺乏，杆如市场数量、开规模都远远满属足不了当地人生群的需求饺。毒4搏上地区域人群耗调研结果患为落实上反地潮区域居住榴人群对各类市震场的需求程度腹，我们又进行宾了有针对性的死人群调查。调筐查中发现人群况对市场需求程考度的排序如下纺图费：病上述情况表明兼上地地区农贸虚市场的前景基塘本看好，在该咸方面投资经营云可谋求较高的鸣投资回报妄。里第扛四慌部征分居饶SWOT复分析耕一、诊项目优势分析乌通过对本项目寿的分析，我们君认为本项目具束有以下优势：长1鞋、栏可操作空间较顾大，有塑造概寸念的空间。规2葵、难区位优势：槐本案位于海淀条区上地桥东北宵，紧邻城市铁配路１３号线，尝毗邻上地信息拐产业基地，周茄边有许多大型种综合社区，交鼓通相对便利，帽有着得天独厚捡的区位优势。盛3蛙、土地使用成订本优势蛛：驰慨我公司是谊从合作方租赁域土地来经营，昏这就使得土地顾的使用所占据衬的资金相对较女少，资金使用默成本相对较低滔。刘二、悔项目劣势分析者碗五通过对本项目牌的分析，我们贸认为本项目存班在以下的不足趁：振1崇、弊周边小环境差并紧邻项目东侧托有一个自然村汗落，由于它的斜存在，给项目帜的整体形象带悔来严重的影响击。这个村子的月拆迁问题迟迟绩得不到解决，喷二百多户居民聪的生活垃圾和别废水四处随意于排放，村子周帮边环境可以用篇脏乱差来形容誉，如果这个村蛇子不能够尽快搂拆迁，对项目喝今后的发展是律一个严峻的考毁验和威胁。眼2师、通交通条件有缺流陷之在上地信息产再业基地工作的失客户及周边的夺居民不能直接蚁到达项目地，丧必须通过上地慌桥绕过轻轨，柏它极大地影响因了项目的发展专。瓶3扮、尝噪音污染严重惯项目的南侧和砌西侧分别为小锄营西路和城市融铁路和京包线苏，这两侧的过沾往车辆噪音非愉常大，对将来李居住于此的客偶户来讲也是不钞利的因素毁。党三律、牧项目机会分析普作为上地高科杆技园区紧邻的肺地段，我们认翅为本项目拥有康如下的机遇：很1逮、上地北区开掏始规划扩张，扔总规模面积巨悔大；日2胳、政府规划中距关村北区的定筑位，要以商务握服务为主，形窄成一个重点突晓出的商圈；炕3盛、北区的土地愧价格现在也很偿高昂了，直接城导致该地区房较地产价格高；啄4掏、附近地区缺扮乏大型痒的誓出租含性集公寓产品槽；侮5卷、附近地区缺锣乏农贸市场和滋大型综合性市临场。棉四、液项目威胁分析1、经济分析续项目所在惑区域单一貌的乒经济发展模式参不稳定。冰上地地区是以近软件开发为主视的科技园区，恋上地区域的经冲济发展直接衰受址IT减产业发展的影她响，产业单一壶造成了上地地绕区经济发展的竞不稳定性。2、政策分析臣跑本项目目前的土轻地使用性质是柜仓储用地。我梁们开发该项目绘涉及到土地使怜用性质的变性春问题，会遇到汗一系列的政策中及审批问题。吹第愁五戒部沸分廉蛮项目定位功能定位锤（一）总体功震能定位建议席为了能更好地凉推广本项目，责提升本项目的宅知名度，我们潮认为有必要对症本项目进行概贞念设计。千通过对上地现粒有房地产市场肯的分析，通过很对上地整体的宜规划的考虑，宾通过对中关村康北区总体定位盯的分析，结合筑项目自身优势电，我们建议把委本地域建设成驳为纽适合年轻流动垂一族集中展住扛区欠，建成后使本宪地域成为昼上地区域乱年轻流动一族仆精神家园背。定位依据如种下：上地定位惹上地定位为配：串“傲上地科技区核陕心区，将建设零成一个以高新钉技术为特征的算都市中心。中握关村北区被称扛为中关村躁的扑“圾钻石宝羞地凶”约，是未来高新齐技术产业的信灾息交流和商务认中心。上地状况握目前上地高科劲技园区被称为誉中国的科研中溪心，虽然人员去文化层次很高睛，但整体环境锡缺乏便利氛围哲，居住场所匮煎乏。客观存在仅对本定位物业搅的需要。项目预期波这样的定位使贱本项目真正成数为高科技园区完核心区的配套税地域。自身优势规这样的定位符尾合本地域业已耀存在的需求氛法围，可以继续竿发挥自身的优态势，并符合日卡后长久经营的惭思路。文化氛围膛文化的设计，潜符合当前人们哲崇尚文雅，向榜往休闲生活的会潜在愿望。同疏时可以合理有纱效借助统一型侦管理的便利所绒体现的独特性传，使本地域的虑定位具有唯一字性。偶（二）分区域价功能定位建议相项目的功能定揭位为居住、休匹闲、服务于一咳体的综合性物纳业。其首成扭有绪50坑0渔平米建议作为凝以休闲服务为茅中心的商业设即施。盖其他配套部分绢建议如下：车位；餐厅；家政服务；二、价格定位租价定位建议宾本项目亮每套租及价建议董每套匹在吩1000亲元膜/第套数。本价格由两贿种方式推算而歪来，为建议价轿格，具体的价迷格要根据产品狮自身的设计、移客户状况和市闷场价格情况进念行适时的调整莫，以灵活的方渠式进行调整，葬以保持价格的侍竞争力和乎投资商谨自身的利益。宣具体推算见联投资分析枝需要指出的是框，该价格为我坊们根据目前市讲场情况分析得买来，由于未来腊上地住宅租皂价存在受到非写市场因素干扰逢的可能，我们遭没有对未来价暂格进行分析修芒正；在项目推皮向市场前仍需锤要重新进行价斥格定位工作。三、客群定位兼本项目客户定弄位要放开视野吵，广泛定位。闪通过我们对上趋地地区多年的怪经验，在上地倒发展的企业不灵但有软件开发爱行业，还包括抢一些软件制造战行业。因此，俯我们建议的客己户定位为：恐1痰篇软件开发行业众2待钞软件开发相关欢行业，包括娱干乐，咨询，物崖流等躺3特停周边居住的年哥轻一族层4旋在饶软件开发右中，我们建议枣多关注中小型味公司和企业。昨第时六吗部挺分月忽投资绵分析及其梳风险调规避方式提示崖第一宫节扎顷轻财务分析一、投资估算慧本项目仍处于扇可研阶段，氧有惜5切家设计施工单隔位为本项目设焰计初步方案并印出具了方案的习毛估算，以下宅数据均采种用呀5供家设计单位毛吓估算的平均值霞。贩（一）项目租针赁（使用）成枣本冻:燕运雕假设项目建设滥期为一年。项齐目的年租赁成统本尚未与甲方腊确定，此时暂见按夕8稼0填至坐16炼0鬼万区间的平均如值醋12恼0蔬万计算。丰（二）前期阶童段有关费用：典1榜、规划设计费感：捆47.序4诵万元乎2扬、可行性研究防及策划灵：峡1渴0迟万元鉴3趟、工程勘察止费肌:逐6家万元元（三）建筑安最装工程费只：丑1,354.枪2却0悠万元忍（四）开发间康接掘费崖:载省不计叹（五）管理费糊用谅:焦16.2极5饺万元宰（六）财务费物用绍:芬116.9劣1闷万元够（七）其他费索用誉:猎35.7境2筛万元术（八）不可预卸见费壳用抚:79.喷4永8务万佛元慧锹（九）总投谢资献=120+1敌0+6+47解.40+1,珠354.20践+16.25圾+116.9减1+35.7微2+79.4痰8矩脱=1,785容.9撤6约万元劈二、辉资金筹措方案矮1龟、资金筹措与府投资计划忽已虾拼项目开发投资钳资金的来源有封两个渠道：一沫是自有资金，麦二是外部借款览。资金运作方渠式为：自有资壁金全部用于投避资；缺口资金捞则向外部借贷评。框叔灵刻根据本项目实咱际，资金筹措蹲方面，自有资盼金肠50敲0脱万元；外部借虹款合两计居1,285.弄9掠6甩万元（本火金贞1,169.悼0拖6党万元，利宇息扮116.9就0旱万元）。项目才总投候资例1,785.唤9躁6差万元，其中：请建设投办资雾1,669.迟0嗽6犯万元，借款利盐息纵116.9俩0乱万元碗总筹资额梁：柿1,785.抽9胜6降万元其中：阔伯俯自有资金图：春50惠0渡万元丛丽土外部借款亭：兆1,285.梁9旗6晴万元州2鲁、贷款本金偿拼还及利息支付杂钳零经营期收入扣总除有关税费后裤，即可用于还帝本付息，还本航付息溜按范8巧年等额分期偿遇还。骨本项目在第一拢年向外部借考款臭1,169.坊0饰6仔万元，利差率慕10%延,旗建设期利洽息掩116.9请0而万元。建设期授借款本息合糕计钩1,285.召9识6矮万纽元邮,津在经营期界前汁8鸦年等额偿还，蓝每年等额支付睛本繁息录241.0瑞5芳万元劲，堆8艰年可以还清借筛款。胀三、斯项目经营期估违算瞒（一）柿经营计划及财陵务分析预案就疑定项目分为公寓塘和综合市场两锯部分：公平寓越20顷0布套房间，每套你每月租榜金梦110拿0马元人民币；市社场有效使用面权积论410式0祸平米，租赁价材格均价黎为远1.往9帜元摇/躺天取/拨平方米。轻开翻财务分析预案艰：承租兰期疼2蒙0艳年；年租赁成野本植12捏0堵万元；外部借偶款利茎率锅10馆%帝；年出租傅率脱85施%陷。叶（二）年经营株收入确定崖汽爸（甚200×0.增11×12+蠢0.41×1甲.9×36乱5骆）贿×85%=4肺66.0沸8尝万元谅经营骑期滥税连第剖1贺年缓聋悄第姨2技年屯毛顽第猫3演年土巩魂第惜4幸年流背裳第盐5辱年搁赞划第朋6嫌年千屡慨第失7穴年裙乳剂第需8词年横攀违以后各宜年想冠奶营业总收碑入悄史466.衣08申466.走08病466.月08何466.慈08假466.瞧08赔466.08搁猴466.扬08堆466.怪08煌466.蒜08付衔费用及税触金魂泪681.易42皆670.虎18昌657.低81恐644.舍20哭629.住24帖255.塑58户237.弄47绳217.骑55带195.心63热艘经营利样润翠顾-215.吊34午-204.估09前-191.士72骑-178.列12抗-163.弓15仪210.释51短228.脖62真248.猫54宣270.依45探拜(盲三展)阿不经营期估算奇1之、各期经营情缠况预测棵2刮、静态利润预骂测：疾暂归按旷2地0夺年经营期浅、秀12赵0代万元租赁成本鸣计算，静态利静润刷为限2,088.朝1珍5嫁万元徐四、财务指标域分析抵（一）静态指茄标分析：难由于本项目尚葵未与产权方最测终确定承租期较和年租赁成本婶，所以我们按蛛以下几种条件敌对项目的静态帆指标进行分析况。嗓承租期注指标柿年租金成本琴预案（缝120爷万）昂100倾万元甩130蜡万元闸140窝万元灰20横年扬静态利润伸2088.1棋5违2508.1婚5具1878.1声5挎1668.1摆5哥静态投资回收侵期宣8.97能年若8.29对年比9.36瞒年龙9.77畏年卷总投资利润率略117%怒140%纠105%雕93%控竿询羞圆化笑30裳年龟静态利润颜3,90接0.17退4,52趣0.17例3,59薄0.17污3,28则0.17劈静态投资回收扎期村8.9桐7蝴年犬8.2侵9壳年贩9.3刊6慰年始9.7垦7拌年盐总投资利润率读218%冶253%左201%移184%共（二）动态指巧标分析：宣由于本项目尚姜未与产权方最捐终确定承租期改和年租赁成本街，所以我们按浪以下几种条件脾对项目的动态子指标进行分析馒。含1孙、基准收益率开：随基准收益率是剑投资决策者对从项目资金时间吃价值的最低标假准的判断，也林是投资者可接肚受的最低收益铃率。当项目的园内部收益率大条于或等于基准染收益率时，项源目在财务上才煮是可行的。燃本项目基准收馋益率为：伸资金成本率辱(忌10%)动+昨风险补贴率臣(货0.02%)学+获通货膨胀率货(普1.8%)谁=12%2、指标分析销承租期崖指标员年租金成本融预案（真120净万）摇100炉万元肤130岁万元允140沫万元汁——蜘基准收益率坝12%掀12%样12%件12%故20店年角财务净现值借30酿5.10凝49座5.37忧20贺9.97兵11斜4.83辛动态投资回收庙期悔1滥2余年胃9轰年依13.捏7联年牧1羡5敌年虏投资回报率旁18.28%泰30.04%土12.51%低6.80%炕内部收益率茄15.01%淘18.42%藏13.40%律11.83%像倘赴傻乎秧五30询年堆财务净现值紧47捷0.60头67祸9.14份36成6.33挽26垫2.07缠动态投资回收盖期棍1棚2之年殿9航年丙13.器7素年鼠1评5篮年鱼投资回报率怨28%波41%葛22%彼16%序内部收益率赤16.08%树19.19%采14.63%仿13.25%分析说明:滨窜1锤、叮改赏项目预案经上鸟述指标分析，礼结论是可行的松。站廉2森、赵向梳当租赁成本上辟浮者到攀14滤0拢万时，项目内薪部收益率小于椅本项目基准收法益毫率泄0.1危7没个百分点，提拍请决策层注意声。宗五、刷不确定性分析浪（一）盈亏平颠衡点分析奸假定本项目总赢投资不变，开尿发经营周期蓄为翁2炎0观年，用地成本弓为返12菜0霜万吗元营/欲年，租赁价格阅如基准方案所川设，则通过计泊算得，当出租生率胞为拴60.85且%霞，利润总额为跪零，即项目刚弦能保渔本昆(臭未考虑时间价花值竭)轮。毯（二）敏感性虾分析搅本项目敏感性少分析主要是针业对投资全过程汤的指标进行评研价，分别计算时租赁价格、用川地成本、承租无年限、出租率新等单项指标上芽下波动妹时，对经济评棉价指标的影响叙。眨(猾基准收益率饿：非12%)则指标种类顶基准方案浓警头(售以年租金薯120惰万轿,阔承租期堡20窗年限,恰资金成本率紧10%揪，出租率吃85%膀为基数叔)扛出租率室租赁价格变动拾75%凑85%喊95%宏-10%叼-5%厕+5%披+10%对财务净现值（芳折现率为锦10%婶）淘3畅05.10经-95榆.54虾305搬.10懂705.匠75拳-91春.70虾106匠.70遇503.巴51政701.能91心投资回报率饭18.28%沟-5.72%描18.28%夹42.28%位-5.49%射6.