朝阳星苑规划书

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朝阳星苑计划书

目录

总论3

项目定位：3

价格定位：3

项目市场策略及销售周期划分4

销售目标：4

一市场分析5

1、国家宏观调控对房地产市场的阻碍5

2、汉阳大道片区房地产市场特征6

3、竞争性楼盘分析7

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（一）周边竞争性楼盘项目差不多参数表8

（二）周边竞争楼盘配套表10

（三）营销策略对比表11

二项目SWOT分析12

1、项目差不多状况12

2、项目SWOT分析15

S（优势）16

W（劣势）17

O（机遇）17

T（挑战）17

三项目定位19

1、市场定位建议19

2、市场价格定位建议21

住宅销售价格的确定（平均价格）21

商铺销售价格的确定（市场比较法）24

3、目标客户群定位26

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四项目推广包装28

1、LOGO设计28

2、项目推广语30

3、VI系列32

五项目营销推广策略46

要紧工程节点时刻拟定48

销售时期时刻初拟49

1、内部登记期营销推广计划49

2、对外咨询登记、排号期57

3、入市引导及强销扩张期（2023年10月1日-2023年2月8日）59

4、强销持续期63

5、尾盘期64

承诺书68

1、住宅销售代理底价：68

2、营销代理费：69

3、广告费用的收取：69

4、业绩考评奖惩：69

5、销售宣传内容的承诺：70

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6、我们将配备专人为开发商和客户办理银行按揭及房产登记入住手续。70

7、我们将支付人民币10万元的销售代理质保金和前期包装垫付费用。70

附：公司简介71

附：公司相关证件影印件74

终止语76

总论

项目定位：

定位广告语：传承文脉四季庭院

精良/精细/精品

主导广告语：四季庭院·开心人家

辅助广告语：朝阳映晨露星苑驾红云

四季朝阳里一生心愿了

价格定位：

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住宅价格：内部认购均价元/平方米；最终均价元/平方米；全程均价元/平方米

商铺价格：一楼均价为元/平方米，二楼均价为元/平方米

（假使本项目市场定位明确，规划设计卓越，楼盘富于竞争力，且达到复地·翠微新城、南国明珠等项目水平，其销售价在以上价位上可提高200—400元/㎡）

项目市场策略及销售周期划分

第一时期：集团内部登记期（2023年7月1日－7月31日）

其次时期：对外认购咨询登记期（2023年8月1日－9月30日）

第三时期：入市引导及强销扩张期（开盘）（2023年10月1日—2023年2月8日）

第四时期：强销持续期（2023年3月1日－5月15日）（春节期间2.9－2.28除外）

第五时期：尾盘期（2023年5月16日－6月10日）

（依照开发商工程进度的状况，

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以上具体时刻可再作拟定）

销售目标：

到2023年5月1日，住宅销售达到元

商铺销售达到元

一市场分析

1、国家宏观调控对房地产市场的阻碍

从近两个月的市场来看，房子显然不如前一段好卖了，部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者，也包括开发商。在5月28日的土地挂牌中，“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。

房地产市场的变化，缘于央行的紧缩银根政策。目前，银行对开发货款、长期货款、流淌资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪〞。

值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房（即“三高一大〞）的楼盘，因其投资量大，而消

费群相对较窄，假使持币观望者增加，企业资金回笼跟不上，不

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排除开发商采取变相降价的措施。假使这有可能的话，又势必波动房地产市场。

一切征兆都显示：市场的拐点正在出现。毋庸置疑，房地产市场将处于一个充满风险的波动期。

如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下，跨越金融信贷和抬高项目开发门槛，是中小型房地产开发企业必需面对的最大最难的关键问题。

结论：整个房地产市场将会出现有价无市的局面，价格可不能有明显的起伏，市场热度会有所下降。

2、汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件)

l地价持续上涨，市场连续2年的旺销开始回落

l项目开发呈精品化、规模化

l项目以多层为主，小高层受到市场亲睐

l高尚精品楼盘的房价紧追汉口

l建筑风格要紧以欧美为主，大

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做“绿色〞文章

3、竞争性楼盘分析

竞争性楼盘区位分布图

结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地·翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。

（一）周边竞争性楼盘项目差不多参数表

项目名称建筑类型开发商楼盘位置占地面积总建面容积率主力户型主力户型面积多层/小高层均价开盘时刻工程进度销售状况

复地·翠微新城（二）多层、小高层复地房产翠微横路18号20.01301.52*2、3*