某广场专供沃尔玛招商说明书

日达广场专供沃尔玛招商说明书

2009.6谨呈：浙江日达房地产开发有限公司

区域零售市场空间巨大，市场需要沃尔玛

岱山本地连锁商业只是初始阶段，且以中小品牌居多，以本土商家为主导。而岱山日达广场处于岱山城市中心，还是老城区、新区与本岛各乡镇的交汇点，三个区域人口都可便利到达，潜在购买力巨大；岱山作为海岛城市，四周都是海，周边环山，城市可扩容的机会小，潜在的商业物业竞争较小。长和路作为岱山城区唯一的主干道，在未来将发挥极为重要的作用，而日达广场作为岱山城市商业网点规划的重中之重，其崭新而全面的业态、现代而先进的服务理念，城市唯一而不再出现的综合购物休闲中心，辐射人口在15万左右，因为像岱东、东沙、岱西等乡镇目前基本无真正意义上的购物场所，经常会到县城购物与消费，将是岱山建筑地标，消费风向标，城市化发展的一个名片。更重要的是，由于岱山城市现有的中心商圈是自然形成的，主要由传统的服装类业态构成，缺乏餐饮、休闲、娱乐等配套设施，商圈的功能比较单一，不能满足当地潜在的消费需求。

引言浙江日达房地产开发有限公司

中国的城市化需要沃尔玛去抓住机遇，迎接新的转型社会化基于岱山城市现状及未来成长潜力，我们将岱山日达广场定位为岱山的城市生活中心，以多样性的业态来消化和激活这一大型商业设施。结合当地的消费水平，在其中提供全部必要性的综合性业态，以超市、电器作为核心主力店，以主题街区的形式安排服装、餐饮及服务类业态店铺，使人们未来可以在此方便的完成购物、聚会、美食、娱乐、观景等一系列活动。沃尔玛作为全球知名的世界五百强品牌企业，从1996年深圳店开业以来，就不断向外延伸，到目前在中国约有146家店，从早期的特区到省会城市，从进入安徽芜湖的三线城市到现在华东、华北、华中、东北的中小城市快速发展，其历程一方面是沃尔玛发展的需要，同时也见证了中国城市化发展的一个缩影。随着城市化发展的一个过程，中国一二线城市的商业不断饱和，甚至部分城市有商业开发量过度的迹象，市场的空间与潜力相对缩小，而正处于发展强势的三四线城市，其良好的机遇必将在中国经济舞台展现出强大的活力。

浙江日达房地产开发有限公司历史数据显示，中国城镇化率以每年大约一个百分点的速度提高。2002年至2005年的城镇化率分别为：39.1％、40.5％、41.8％、43％。据预测，2010年前后，中国城市化率将超过发展中国家平均水平，到2030年将达到60.5%，高出发展中国家平均水平3.4个百分点。随着城市化不断增长，大城市产业与劳动力的逆向转移，三四线城市经济高速发展，居民消费力与购买需求日益上升，为我们商业项目的开发带来了百年难得的机遇。一个企业的持续发展必须在保持原有的产业布局外，更重要的是要有一个开拓进取的空间与平台，所以从未来发展的轨迹来看，我们沃尔玛将以多年的储备与实力，在中国城市化发展机遇的推动下，迅速抢占布局中国中国众多的三四线城市，因为三四线城市的城市角色既承担着一二线城市的产业转移与人口流动，又吸附着下级乡镇人口与财富的不断向上转移，就像一个扁担，中国有九亿农民在期待着城市化，未来将担负着重要的历史机遇，但目前众多三四线城市商业基础较为薄弱，其连锁品牌商业更为缺少，正是我们商家与开发企业抢占与发展的时机，这也是今天我们日达公司希冀与贵公司达成合作的一个契合点。浙江日达房地产开发有限公司第一章：岱山总体分析1、地理位置2、人口区域环境3、经济发展4、消费力（三江、华之友）5、城市发展规划浙江日达房地产开发有限公司一、地理位置

岱山县地处浙江北部沿海舟山群岛中部，长江、钱塘江口外南端，杭州湾外缘、背靠沪、杭、甬大中城市。全县岛屿呈西南――东北走向，以岱山岛为中心，诸岛屿呈“X”型分布。东西长约169.6公里，南北宽约57公里，由404个岛屿组成。全县总面积5242平方公里，其中陆地面积326.5平方公里（其中潮间带滩涂面积57.4平方公里），海域面积4916平方公里。岱山区域位置有着特殊重要性，一是占据我国沿海南北航线与长江“黄金水道”、“T”型交汇的咽喉要冲，面向西太平洋经济带，国际航线穿越县境；二是位于富庶发达的长江三角洲前沿门户，可以凭借长江流域雄厚的经济和科技实力带动自身发展；三是对亚太诸强呈扇形辐射之势，与西太平洋重要贸易港口城市香港、台中、长峙、釜山等构成近乎等距离的海运网络，适合建成国际海运和江海联运的中转站。浙江日达房地产开发有限公司二、城市人口增长趋势与环境概述

岱山岛（包括高亭、东沙、岱东和岱西）陆地面积104.97平方公里，为舟山第二大岛，省级风景区岱山。高亭是岱山县的县城镇，总面积87.88平方公里，其中陆域面积52.96平方公里，全镇拥有常住人口6.6万人，外来新居民2.1万人。

近年来，随着竹屿新区、山外山相继开发，使县城建成面积由2003年3.6平方千米，现在拓展至6.68平方千米（新区在3.8平方千米）。本案2公里半径人口总量在8万左右。再加上本岛的东沙、岱东、岱西和靠近的长途，人口已经超过15万了。作为海岛县城，近年来总人口一直保持在20万左右，这两年随着船舶工业、海产品旅游服务业的逐步发展，岱山外来流动人口的幅度逐渐增大，下文还有岱山各区域人口的详细说明，这里就对高亭镇及本岛其它乡镇人口规划与趋势做阐述。岱山作为一个海岛城市，人口总量与大陆有所区别，但是海岛的消费又具有一个显著的特征，那就是消费的高度集中性，所有的消费都集中在县城，也就是高亭镇，因此人口的消费向心力比较大，我们也可以分大到本岛，小到高亭镇两个方面来考虑，对于一个国际品牌来说，其品牌号召力是非常强大的，同样消费的吸引力也是巨大的。岱山本岛含高亭镇（县政府所在地）、岱东镇、岱西镇、东沙镇，此外还有仅靠的长涂镇，根据岱山“大岛建。小岛拆”的方针，岱山周边小岛的居民会慢慢回到高亭本岛生活居住就学，目前新区的房子相当大的一部分客户就是下面乡镇和周边小岛的居民购买的。根据下表可以看出岱山本岛（含长涂镇）在2011年人口将在15.2万人，具体如下：浙江日达房地产开发有限公司岱山县各区域人口及全县人口发展趋势表项目2011年2015年人口（万人）人口（万人）全县人口2224高亭镇8.19岱东镇1.51.6岱西镇1.72.1东沙镇22.1浅蓝色小计13.314.8长涂镇1.92岱山本岛消费人口合计15.216.8衢山镇5.96.1秀山乡0.91.1浙江日达房地产开发有限公司三、经济发展1、GDP和人均GDP

岱山近几年GDP的增速平均约15%，预计2010年GDP超100亿元，经济发展势头比较明显，后劲较足。按照一般惯例，当人均GDP达到4400美元以上时，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。从这个角度来看，岱山的商业明显发展不足，08年人均超6000美元，正是大型综合超市和百货兴起之时，而岱山现在却没有商业规模化。浙江日达房地产开发有限公司2、社会消费与市场成交

2008年社会消费品零售总额24.50亿元，比上年增长19.5%；其中城镇消费品零售额14.46亿元，增长20.1%，农村消费品零售额10.03亿元，增长18.6%。分行业看，批发和零售业零售额22.45亿元，增长18.3%。近年来岱山市场活跃,购销两旺,社会消费品零售总额持续保持快速增长态势,城乡市场均衡发展,社会消费品零售总额保持年均15％的增幅，城镇消费品零售总额增长较快。预计到“十一五”末，社会消费品零售总额达到30亿元。浙江日达房地产开发有限公司3、居民生活与储蓄2008年城镇居民人均可支配收入20126元，比上年增长11.8%；预计“十一五”末，城镇居民人均可支配收入达到23600元以上，城镇居民人均消费性支出11861元，增长11.7%，恩格尔系数为38.7%。浙江日达房地产开发有限公司

2008年金融机构各项存款余额74.26亿元，比上年末增加15.06亿元；其中企业存款余额24.44亿元，增加1.19亿元；城乡居民储蓄存款余款41.84亿元，增加9.20亿元。城乡居民人均储蓄存款余额是居民家庭金融资产构成的主要部分。居民储蓄存款余额的多少不仅能反映出居民家庭的生活水平，更能体现一个地区的经济水平和富裕程度。近年来，岱山积极实施项目带动战略和工业强市战略，不断提升壮大船舶、玩具、水产、旅游等产业，城乡居民人均储蓄余额在2004年就突破万元大关，近年来又持续保持稳步增长势头，说明家庭的消费升级有一定的货币基础，居民存款余额的过高也说明岱山消费市场缺乏活力，需要一定的刺激消费。浙江日达房地产开发有限公司4、民用汽车2008年全县民用汽车拥有量4045辆，比上年末增长26.6%。浙江日达房地产开发有限公司5、旅游方面预计“十一五”末，旅游人数达到190万人次，年均递增20.0%。旅游产业的快速发展带来了经济和社会的大进步，同时，快速发展的经济与人文也促进了旅游人数与收入的提高。未来的岱山旅游将会更是一片广阔的天地。浙江日达房地产开发有限公司6、城市主要产业岱山的主要产业以船运、海产品加工、玩具、化纤制造、电机制造、旅游业为主，2008年六大主导行业（船舶修造、水产加工、玩具制造、汽配制造、化纤制造）实现总产值116.29亿元，比上年增长50.4%，占全部工业的81.1%，比上年提高5.7个百分点。

2008年招商引资共登记项目19个，合同利用资金17.43亿元，实际到位资金3.93亿元。主要企业有日本常石集团、亚洲最大的修造船厂——金海湾。

浙江日达房地产开发有限公司四、商业网点规划

规划期内实现如下总体目标：（1）2011年，社会消费品零售总额达到37.43亿元，比2008年增长53.4%。2015年，社会消费品零售总额达到71.95亿元，比2011年增长92.2%，如下图所示：年份消费品零售总额（单位：亿元）增长率（%）200720.5116.00200824.5019.50200928.2015.00201032.2714.00201137.4314.50201243.8015.00201351.2415.00201460.4615.00201571.9516.00

浙江日达房地产开发有限公司岱山县社会消费品零售额增长率发展预测图岱山县社会消费品零售总额预测图浙江日达房地产开发有限公司（1）“一圈”——老城区商业圈以长河路和蓬莱路的交叉口为中心，辐射半径300米的区域。包括了时代广场、长河路及安澜路等重要区块。按照该区块的功能特点，该商圈将成为岱山县老城区商业发展的一张形象名片。采取分块、分段、分期建设的方式，对该区块进行改造提升。这一商圈将建成为一个集休闲、购物、餐饮和旅游接待功能为一体的老城区核心商业区域。结合该中心商业圈的区位特点和功能定位，鼓励引进文化娱乐设施、特色百货店、专业店、专卖店、酒店、宾馆、ATM取款机等，并适度引进超市、便利店、自动售货机、大型专业店等。（2）“两线”——长河路商业街、安澜路休闲步行街长河路与蓬莱路、安澜路交叉口，现有华侨饭店、华之友超市、三江超市等大中型商业网点，但就该商业圈的长河路段整体看来，还是以小饭馆、便利店、旅店等为主，因此有待进行升级，引入品牌连锁店、专卖店、中型超市、酒店等。其中，长河路嘉和园西侧区块（日达广场）将按照宁波“天一广场”模式改造，辐射人口在15万左右，因为像岱东、东沙、岱西等乡镇目前基本无真正意义上的购物场所，经常会到县城购物与消费，规划对该地建筑及附近破旧老建筑实施拆除和改建，充分发挥区位优势，扩展商业空间，集中若干商家进驻经营，形成集聚规模效应。在网点设置上，鼓励兴建各类多层商业建筑、星级酒店、大型百货等。

浙江日达房地产开发有限公司（2）2011年，主要商贸业增加值（商品批发和零售业、住宿和餐饮业等）达到10.67亿元，分别占第三产业增加值和全县GDP的比重为24%和8%；2015年主要商贸业增加值达到19亿元，分别占第三产业增加值和全县GDP的比重为26%和9.5%。（3）2011年，全县人口规模预计为22.0万，平均每千人拥有零售商业网点营业面积770平方米。2015年，全县人口规模预计为24.0万，平均每千人拥有零售商业网点营业面积870平方米。岱山县人均商业网点面积表项目20112015人口（万人）商业网点面积（万m2）人均商业网点面积（m2/千人）人口（万人）商业网点面积（万m2）人均商业网点面积（m2/千人）全县镇22.016.9477024.020.865870高亭镇8.16.488009.08.10900衢山镇5.94.728006.15.49900长涂镇1.91.4257502.01.70850秀山镇0.90.6757501.10.935850岱西镇1.71.197002.11.68800东沙镇2.01.47002.11.68800岱东乡1.51.057001.61.28800浙江日达房地产开发有限公司

随着海洋经济的发展，近年来岱山县商业网点布局正处于快速发展、调整整合、继续扩张的发展阶段，整个商业网点体系变化幅度大、调整范围广，正在逐渐趋于完善、健全。但当前的网点布局仍存在一定的不足。（1）商业业态布局不均衡岱山县现有商业布局主要分布在高亭镇，其他乡镇如岱东、岱西、衢山等地的商业业态分布相对不足，导致这些乡镇的居民必须经常到县城来购买日常用品。（2）零售市场集中度较低目前岱山县零售商业集中度比较低，属低集聚产业。市场集中度过低，说明市场上存在过多的中小型企业，这样容易造成过度竞争，并产生市场竞争的无序性；同时企业的竞争力和抗风险能力较低，无法抵御外界的竞争。在未来的几年内，岱山县应鼓励发展大型零售企业，形成规模影响力，这样才能与国内及国际上著名零售业展开竞争。（3）连锁业有待快速发展目前岱山县零售商业连锁集中度的比重还不是很高，小型商业业态仍以传统模式为主，但连锁业已经展现了迅速发展的苗头。从连锁经营初衷和追求规模效益角度出发，未来岱山县连锁业必将引发激烈的竞争，在竞争中通过资产重组，实现优胜劣汰，最终达到较高的产业集中度。浙江日达房地产开发有限公司县级商业中心——老城区商业中心经过多年的商贸业发展和文化积淀，以蓬莱路、长河路和康嘉路组成的“

”型区块，以及三条路向外延伸所形成的商业聚集区，已成为岱山县内辐射整个县域乃至周边地区的商贸聚集区域。县级商业中心建设的目标：以新建长河路嘉和园西侧区块（日达广场）为基础，以“”型核心商业区建设为目标，以长河路和安澜路建设为重点，将老城区商业圈建设为集购物、休闲、旅游、商务、办公于一体，路网布局合理、业态结构协调、生态环境优美的县级商业中心。规划期内，老城区商业中心的商业设施将不断提升改进，功能不断完善，商业核心地位不断加强。其具体内容及发展路径可以表述为：“一圈两线多点”。

浙江日达房地产开发有限公司五、消费力分析名称位置面积年营业额三江时代广场二楼6000方8000万华之友长河路华侨大酒店旁3000方4000万浙江日达房地产开发有限公司浙江日达房地产开发有限公司浙江日达房地产开发有限公司六、岱山城市规划

依托资源优势，发展海洋经济，建设海洋经济强县，全面提升县域综合实力，是岱山今后发展的必由之路。“十一五”及今后一段时期，岱山发展空间的布局是：以建设现代化旅游港口城市为目标，以打造大交通网络为轴线，以中心城镇为依托，以推进基地建设为载体，坚持城乡统筹，均衡发展空间，调整优化产业布局，形成“一轴两翼”的总体布局框架。一轴：岱山岛-长涂岛。东部，以建设竹屿新区为重点，推进新区延伸，成为具有一定规模的集行政、商贸服务、旅游和居住为一体的综合区；承接新区辐射，加快把岱东建设成为滨海旅游集中区域。南部，通过建造连岛桥梁和环岛公路，把江南山、山外山等小岛与县城连接起来，建成休闲度假和文化娱乐区，发展海洋旅游业；通过改善水上交通条件，使长涂岛与县城一体化。西部，以扩大岱山省级经济开发区(岱西船舶修造业基地)为重点，发展临港工业。北部，通过东沙新镇市政建设、建设特色博物馆、拓展岱北工业基地等举措，发展海洋旅游业和特色制造业。北翼：衢山岛。“根据衢山岛区位条件和资源优势，充分利用洋山深水港开港和宁波-舟山港口一体化建设的契机，加快港口开发，建设海上物流基地。推进船舶修造业建设，积极开发风能资源，发展海洋旅游和海景房产，拓展集镇空间，建设成为岱山经济文化次中心镇和国际海员活动中心。南翼：秀山岛。“十一五”期间，以良好的港口资源为依托，大力发展以常石集团为龙头的船舶修造业；大力发展以海景房产为突破口的海洋旅游业，着力打造滨海休闲度假基地。通过优化空间布局，使岱山经济发展全面接轨上海、宁波和