腾笼换鸟集约集聚全力助推新旧动能转换

腾笼换鸟集约集聚全力助推新旧动能转换—崂山区盘活低效用地案例思考g」换—崂山区盘活低效用地案例思考g」一、背景与概况青岛高科技工业园于1992年11月经国务院批准设立，园区规划面积8.8平方公里，已供国有建设用地占规划面积的72%，由于园区成立较早，存在着大量的粗放和低效利用的土地。受景区、自然保护区等规划因素的影响，崂山区“寸土寸金”，产业空间十分宝贵。特别是随着经济社会的发展和工业化、城镇化的快速推进，对土地资源的需求越来越大，土地资源“紧约束”的矛盾越来越突出。一方面，是发展缺空间、用地缺指标、补充缺后备的现实难题；另一方面，是高能耗、低产出用地的资源浪费。近年来，崂山区以推进新旧动能转换重大工程为契机，一手抓新供建设用地亩产效益，一手抓低效用地盘活，严控土地增量、盘活土地存量，充分挖掘建设用地潜力，实施株洲路片区转型升级等工程，强势开启“战略北进”，实施“七大行动”，加快建设开放创新怡居的山海品质新城，走出了一条有特色、有创新的低效用地盘活之路。二、基本原则（一）建立健全机制，全面摸清底数。为盘活土地存量资源，充分挖掘建设用地潜力，崂山区政府多次召开专题会议进行研究，建立起条块结合、部门联动、齐抓共管的土地利用监管机制，对低效建设用地进行了全面梳理。在此基础上，建立低效利用土地台账，重点对工业园区建筑容积率、亩均税收低的工业企业、绿地率高的厂区进行重点排查，及时公布、动态跟踪土地利用状况，处置一宗、核销一宗，做到了底数清、情况明、举措实。（二）突出规划引领，推进城市更新。围绕“产业升级”与“城市更新”两大主题，重新组织编制株洲路片区控制性规划，按照“集聚高端产业、集约利用土地、完善配套设施，提升城市品质”的总要求，把株洲路片区建设成为集研发及成果孵化、金融服务、生活配套、城市休闲等功能于一体的高端化、集约型、多功能、现代化的城市综合功能片区，树立了国内产业转型升级与城市更新规划的新标杆、新方向。同时，创新建立了空间规划体系，坚持“向地面要密度，向地下要深度、向空间要高度”，采用灵活弹性、便于管理和实施的“单元控规”体系，统筹推进“产城融合、产城一体”。（三）强化政策执行，明确产业导向。崂山区先后出台《崂山区盘活低效工业用地工作方案》、《关于加快新旧动能转换推进产业升级和城市更新的实施意见》等政策性文件，对重点园区、片区产业发展方向、产业准入门槛等进行明确，从政策层面进一步细化了低效用地的盘活范围、标准及处置方式。（四）加强批后监管，全程跟踪管理。全面实行建设用地全程跟踪管理，进一步落实用地审批开工检查、竣工验收全程管理等措施，对建设用地实行全程监控、定期巡查和竣工验收，强化用地指标落实，提升土地出让合同执行效率，确保项目迅速推进，从源头上杜绝了批而未供、供而未用现象。三、创新模式（一）收回模式，加速产业转型升级中科曙光项目。原是高能耗、高污染、低效益的镁金属加工项目，用地面积约50亩，用途为工业用地、容积率小于0.7，建筑面积约1.2万平方米。为推进城市更新产业转型升级，崂山区政府与原土地权利人协商，收回其中约30亩的土地，通过招商引入IT行业的领军企业中科曙光国际信息产业有限公司，土地用途不变，容积率提高到3.8。另约20亩仍由原土地权利人持有，帮助其引进合作公司，通过升级改造建设现代工业厂房，容积率提高至6,承载远程终端网络控制系统的生产项目。利群电商项目。原企业已破产重组，土地为工业用地面积8.51亩，由于建设年代久远，厂房一直闲置。崂山区政府主动服务，了解企业经营状况，宣传产业政策，提出收回土地使用权。按照新编制的规划，土地用途由工业变更为商务金融，容积率提高至1.5,以拍卖的方式最终被利群集团股份有限公司竞得，作为利群集团的电子商务的营运项目。实现了三方共赢，满足了产业升级的要求，解决了原企业发展的困境，达到了提升空间结构效益、土地区位效益和产业聚集协同效益。1.存量补地价模式，助力产业兼容升级软控精工项目。原为工业用地，面积39.7亩，容积率小于1.5。为了节约集约用地，提升用地强度、提高土地利用效率，将上述用地按新控规变更为工业用地、商务金融用地，容积率4.0。该项目充分体现了力求用最少的土地产生最大社会和经济的效益的理念，真正实现了保增长和促发展的双赢。（三）增容扩建模式，推动产能技改升级澳柯玛东园区项目。原为工业用地，面积64亩，容积率2，为了企业产业升级的需要，结合株洲路片区规划，将该用地建筑面积由8.6万平方米提高至26.66万平方米，容积率由2提高至3.1。实现了政府引导，企业自主产能升级的目的。四、取得成效崂山区通过招商引资、产业升级改造，在产业布局上，坚持高点定位、高端高效，以“用量节约、布局合理、结构优化”为前提，改善工业用地经营和管理，以政策为导向鼓励企业用地由“横向平铺”向“纵向高度”发展，充分运用收回、增容、调结构等方式，达到了土地盘活利用、产业转型升级、效益稳步增长的目标。以收回土地方式盘活土地2宗，面积38.5亩，收取土地出让金1.2亿元；以不改变土地用途增加容积率方式的有10宗，建筑面积由60.635万平方米提高至152.2万平方米；以调整用地性质方式的有4宗。有效提高了土地利用率，盘活了土地资源，土地开发强度和产出效益明显提高。五、经验启示在工业用地转型升级过程中，要增强节约集约用地意识，落实最严格的土地管理制度、最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，在城乡建设土地利用规划上下功夫，在优化空间结构上下功夫，在改变土地低效利用上挖潜力，以较少的土地资源消耗支撑较快的经济增长，以土地利用方式的转变促进经济发展方式的升级。（一）明确产业导向。产业是创新的依托、发展的根基；强化产业链、生态链思维，推动链式集群发展，强化精细、精准的理念，优化产业布局、细化产业方向，引导原工业区内的企业自觉向产业集群发展，打造支撑崂山高质量发展的核心动力系统。（二）实行全生命周期监管。一是严把入口关。建立和完善科学、全面、操作性强的节约集约用地指标体系，合理确定各类工程建设用地定额。提高建设项目用地门槛，对投资强度、容积率、建筑密度、投入产出率等重要指标及市场生存度和发展前景进行严格把关评价，优先保证高效益、高附加值、低污染的新兴产业和现代服务业建设项目。二是强化合同监管。将法律法规的“钢性”规定和监管的“弹性，，管理有机结合，实行定期巡查制度，强化合同执行效力，遏制土地囤积和闲置现象。三是强化产出效率。对企业进行亩产税收、产值效益、能耗等指标进行评价，保证项目真正服务于产业。（三）建立正向激励机制。对占地面积大、土地利用率低、经济效益差的老企业，可以出台一些特殊政策；鼓励企业通过“腾笼换鸟”、开发新产品、技改、招商等方式盘活低效土地；对主动要求政府回购、调剂出建设用地的企业，可享受有关减免税、财政补助等优惠政策。充分挖掘存量建设用地潜力，鼓励各类投资者加大原有存量建设用地投资规模或采取“有钱出钱、有地出地、收益均沾”的方式联合投资提高土地利用率。（四）强化“产城融合”理念。不单单对片区内部进行研究，而是打破界限，站在一个更高的立足点上，从全局视角审视株洲路片区发展，在大范围内统筹考虑产业园区与城市之间的互动影响，实现“产城融合、产城一体”。在坚持目标