仲量联行2022年南京第四季度商业地产市场概览

仲量联行南京房地产市场2022年回顾及2023年展望优质办公楼市场南京市宏观经济分析数据来源，南京市统计局，JLL研究部3|©2023仲量联行版权所有.2022年第四季度南京办公楼市场更新2022年下半年租赁成交表现优于上半年，金融等传统支柱产业贡献全年主要租赁需求• 全年录得整体市场办公楼净吸纳量约为8.5万平方米；金融和科技互联网行业主导甲级办公楼市场需求。第四季度未录得新增供应入市，空置率环比下降• 年末全市整体空置率环比下降0.3个百分点至24.2%，与去年同期持平；• 2022年全年南京办公楼市场供应低于年初预期，为近五年新增供应低点。南京整体办公楼租金仍处于下行周期，但降幅持续收窄• 全市整体市场租金环比下降0.5个百分点至3.4每平方米每天；“以价换量”成为本年度商业租赁市场关键词，预计2023年市场租金将继续小幅下调。4|©2023仲量联行版权所有.5|©2023仲量联行版权所有.传统支柱行业贡献全年主要租赁需求南京全年甲级办公楼租赁成交热力图金融、科技互联网和专业服务行业贡献本年度主要租赁需求，成交量超五成。从行业成交来看，全年金融行业承租能力最强，以传统金融为主，成交比例超七成。鼓楼新街口河西南京南站数据来源，JLL研究部6|©2023仲量联行版权所有.2022全年办公楼市场租赁活跃度保持平稳2022年市场租赁活跃度以及市场问询量较去年同期无太大变化，500-1000方需求增多，城内搬迁需求比例增加，由于租金的持续下调，许多企业租户抓住租金下行窗口期，寻找适合的搬迁整合机会，进行扩租或搬迁数据来源，JLL研究部7|©2023仲量联行版权所有.2022全年甲级办公楼主要成交行业租赁情况8|©2023仲量联行版权所有.2022年第四季度南京租赁成交分析✓除了传统支柱行业外，制造业、能源环保及公共事业本季度租赁表现活跃，壳牌、巴斯夫等著名外企均录得大面积成交；✓新租需求面积本年首次超过搬迁交易，本季度成交占比约27%，专业服务业以及金融业贡献主要新租需求；✓中资企业依然作为租赁成交主力，占比约76%，外资企业需求相较于上季度有所上升。9|©2023仲量联行版权所有.2022全年南京甲写净吸纳量超4万方南京第四季度主要城市甲级办公楼空置率情况四季度南京甲级办公楼净吸纳量约0.91万方，与二季度持平，但低于三季37.0%沈阳度以及去年同期水平。北京10.０%39.0%天津石家庄24.7%济南42.2%39.9%青岛34.8%西安南京33.1%苏州成都20.5%上海28.1%武汉34.5%17.6%杭州21.0%27.5%21.6%宁波重庆33.4%长沙数据来源，JLL研究部广州17.6%23.1%深圳10|©2023仲量联行版权所有.2022年第四季度甲级办公楼市场小幅去化，空置率下降由于疫情相关政策影响工期，有所推迟未能如期入市，整体办公楼体量维持在500万平方米，甲级办公楼市场空置率环比下降0.4个百分点，约为33.1%11|©2023仲量联行版权所有.2022年第四季度乙级办公楼消化存量市场，空置率平稳下降季末乙级办公楼市场空置率环比下降0.3个百分点，约为15.3%12|©2023仲量联行版权所有.13|©2023仲量联行版权所有.14|©2023仲量联行版权所有.14 2022年第三季度南京商业地产市场回顾双核心商务区竞争白热化，租金差异逐步缩小经过多年发展，今年河西甲级办公楼市场已具有一定产业集聚效应，总规模存量已超越传统核心商务区——新街口板块的办公楼存量，且租金差异表现逐年缩小2022年全年河西板块租赁成交表现优于新街口板块，新设公司多选址于河西板块15|©2023仲量联行版权所有.全国各城市甲级办公楼租金同比下调16|©2023仲量联行版权所有.

南京第四季度主要城市甲级办公楼租金沈阳北京天津石家庄济南青岛西安南京苏州成都武汉上海杭州宁波重庆长沙广州深圳年底去化压力驱使南京办公楼市场租金持续回落截至12月底，南京甲级办公楼的市场净租金录得3.9元每平方米每天，环比下降0.8个百分点，同比下降5.2个百分点；乙级办公楼的市场净租金录得3.1元每平方米每天，环比下降0.2个百分点，同比下降2.8个百分点。租金水平仍处于下行周期。17|©2023仲量联行版权所有.全市租金预计将渐缓下行态势预计2023年全年整体办公楼市场空置率将波动上浮，租金则维持下行态势，随着疫情政策的开放以及经济政策的松绑,同比降幅预计不超过2个百分点。全市优质办公楼租金趋势预期18|©2023仲量联行版权所有.供应展望：2023年新增供应聚焦河西板块，以甲级办公楼项目为主2023年南京优质办公楼市场预计将有5个项目约57.7万平方米的体量迎来交付，均位于河西板块，河西办公楼市场承压，其中甲级办公楼项目——金鹰世界B塔将于第一季度入市，体量约9.3万平方米19|©2023仲量联行版权所有.2023年下半年市场租赁需求复苏将初见成效2023年南京办公楼市场将是充满挑战与机遇的一年，随着房地产政策的持续松绑以及疫情政策的调整，加之业主持续以降租、延长免租期等优惠条件与之配合，将有效刺激市场活跃度。20|©2023仲量联行版权所有.21|©2023仲量联行版权所有.优质零售物业市场消费数据：1-11月南京社消零售总额负增长，相较于1-8月已逐步回升数据来源，国家统计局以及各个城市统计局，JLL研究部23|©2023仲量联行版权所有.消费数据：餐饮及商品零售收入回落数据来源，国家统计局以及各个城市统计局，JLL研究部24|©2023仲量联行版权所有.2022年第四季度南京优质零售物业市场更新受疫情影响南京零售物业市场线下消费需求乏力• 南京全年净吸纳量约为18.4万平方米，第四季度净吸纳量转负；餐饮及时尚类业态支撑全年主要租赁需求。第四季度南京优质零售市场项目新增供应暂缓• 年末全市整体市场空置率4.1%，环比上升0.02个百分点，较去年同期下降0.3个百分点• 由于疫情爆发，零售项目施工和招商进程受到一定影响，南京优质零售商业维持存量水平。南京整体零售物业市场租金下降• 南京全市优质零售物业首层净有效租金录得环比下降0.9个百分点至15.09元每平方米每天；预计2023年零售市场租金水平将随着经济环境的改善回归健康水平。25|©2023仲量联行版权所有.26|©2023仲量联行版权所有.核心商圈保持韧性2022年南京疫情多点散发，对线下消费冲击较为严重，各大商圈均有新开和退租的现象发生。餐饮及时尚类业态新开数量最多，支撑全年主要租赁需求，新开店比例约64%。27|©2023仲量联行版权所有.2022年全年南京细分品类租售活跃情况28|©2023仲量联行版权所有.全年新能源汽车表现强劲新能源汽车展厅上半年与下半年新开店数量对比Source:JLL,202329|©2023仲量联行版权所有.“体育+商业”打造消费新场景，体育经济成为经济发展新引擎30|©2023仲量联行版权所有.餐饮行业加快调铺频率餐饮业占比最高，且逐季增加，全年新增开业比例达34%。细分业态中，中式快餐、咖啡茶饮以及特色餐饮等大众化餐饮均受到消费者青睐。数据来源，南京市统计局，JLL研究部31|©2023仲量联行版权所有.线下消费需求减弱2022年全年零售项目新增供应近五年最低，第四季度，南京优质零售物业市场空置率4.1%，环比上升0.02个百分点，购物中心平均空置率为3.9%，环比上升0.03个百分点。32|©2023仲量联行版权所有.整体零售物业市场租金持续下调态势全市优质零售物业首层净有效租金有所下降，录得15.9元每平方米每天，环比小幅下降0.9个百分点,同比下降1.0个百分点。核心商圈租金小幅下调，净租金约为20.8元每平方米每天，同比下降0.8个百分点。次级商圈租金环比下降2.9个百分点至11.3元每平方米每天。南京优质零售物业首层平均租金走势33|©2023仲量联行版权所有.

浦口城北仙林鼓楼珠江路龙江 新街口河西夫子庙雨花台百家湖板桥*圆圈颜色深浅代表片区租金高低2022年第四季度优质零售物业板块购物中心数据概览34|©2023仲量联行版权所有.供应展望：预计将有三个核心商圈项目和五个次级商圈项目于2023年开业2023年预计约102.5万平方米的体量入市，预计整体空置率将上升至4.7%。城东河西新街口城北六合浦口百家湖鼓楼仙林栖霞秦淮下关35|©2023仲量联行版权所有.2023年南京零售物业市场将进入恢复期虽然2022年的疫情使市场需求承压，但期间各个商家对消费场景、消费体验和消费渠道等不断进行自我更迭，推陈出新，一定程度上维持了商业韧性发展的生机，随着防疫政策的优化，2023年南京商业零售市场将进入恢复通道，在未来高供应的情况下，商场需要及时捕捉市场趋势的变化，优化商业运行的模式并积极调整招商策略来吸引租户，才能在多元化的竞争中突围，掌握更多的议价空间与谈判主动权。Source:JLL,202236|©2023仲量联行版权所有.37|©2023仲量联行版权所有.关于仲量联行南京分公司商业地产部仲量联行商业地产部拥有超过235年全球房地产经验和最佳实践经验，并不断拓展在中国商业地产领域的专业服务范畴，目前我们在中国已拥有近300名商业地产领域的专业人员，为客户提供最全面的市场信息和专业服务，其细分专业领域涵盖办公楼、产业园区、商务中心和联合办公等。同时，凭借广泛的全球、地区和本地业务网络，我们与业主、租户和投资者建立起牢固的合作关系，并连续2年荣国RICS中国年度最佳交易冠军奖（2018-2019）。业务范畴•物业选址与研究•财务分析及定性分析•租赁代理/销售代理•商业条款谈判•项目总体战略规划•租务管理•租赁/购买策略调整•项目营销与推广联系人陈明哲办公楼租赁服务部总监南京分公司+8613305146216Jerry.Chen@关于仲量联行南京分公司战略顾问部作为中国首屈一指的房地产战略与开发咨询顾问，在城市发展、更新与重塑的过程中，仲量联行中国战略顾问部团队为政府、开发商、投资者和土地所有者提供土地策略、产业分析、文化旅游地产开发策略、城市更新策略、企业不动产发展策略等全面的房地产咨询服务，协助客户提升房地产开发绩效、降低风险，创造人与商业蓬勃发展的城市空间。仲量联行战略顾问部团队目前在中国大陆的200多名专业人士遍布13个主要城市，为各种类型的客户和项目提供咨询服务。团队成员由来自各领域的专业人士组成，具有广泛的国际和本土市场经验和相应专业资格。业务范畴•区域规划•城市更新•体育地产公共设施•产业研究•企业不动产发展战略•数据信息创新业务•文旅地产城市综合体开发联系人王萌战略顾问部总监南京分公司+02589660616Richard.Wang@关于仲量联行南京分公司物业及资产管理部作为大中华区和亚太地区最大的（商业地产）物业和资产管理服务提供商，仲量联行在大中华区拥有超过12,000名物业管理专业人员。在中国，我们为1100多个客户管理超过8,000万平方米的物业。通过率先尝试科技化的物业管理体系，为客户提升资产运营效率，并降低运营成本，同时保障有效、安全持续的管理体系，从而实现资产价值的提升。业务范畴•物业管理•购物中心管理•物业管理顾问•酒店式公寓管理•资产管理•建筑运营审计•灵活办公空间管理•科技解决方案联系人张妮物业与资产管理部总监南京分公司+8687757271Summer.Zhang@仲量联行南京分公司高悦总经理 高级分析师南京、杭州、武汉分公司 南京分公司研究部+8681965988 +862589660660Eric.Xin@ Michelle.Gao@

关于仲量联行仲量联行（纽交所交易代码：JLL）是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。凭借行业领先的科技应用，我们始终致力于为客户、员工和社群创造机遇、打造理想空间、提供可持续的房地产解决方案；并不断重塑房地产未来，创造更美好明天。仲量联行是《