房地产景观项目施工过程中的成本控制

/房地产景观项目施工过程中的成本限制、产品定位确定了景观形象，更干脆地说是房屋售价确定了景观成本。依据笔者的阅历，一个10万方的楼盘景观面积约3万方，20万方的楼盘的景观面积约7万方。景观面积占楼盘可售面积的30%左右，长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元，而景观造价依据不同的品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%。依据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平米投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果，环境特殊宜人。而在一些县级市或经济状况不是很优越的大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区的品质也能得到保证。因此，在目前的市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理的价格标准，在此标准线下，增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升，是质的变更。

对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应接受客户调研确定法。

设计阶段的成本限制

1、功能为主，削减无必要的硬地；非功能性的景点，酌情考虑是否保留；

2、在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消退坡度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅的部分慢慢放平，可以有效节约土方量，减低成本；

3、车行道和各种入口交汇处铺装自然石材。园路铺装运用树脂加工材料、混凝土压模、人造石材、砖等，部分可自然石材。石材厚度：人行道花岗岩20-25mm，大理石30-50mm；车行道30-40mm。

4、硬质景观占总体景观总量的20%；水景占总体景观的3%。

1）硬质景观接受一般石材，边缘做圆角处理。游泳池面层禁止接受玻璃马赛克；

2）设计中大量利用现有的地形产生直线作为景观构成；曲线及弧线则选取合适的材料进行搭配和限制；

3）限制设计尺寸：全部尺寸必需符合300模数，石材规格易在5种以内（包括道路及广场尺寸也应限制模数，避开切割损耗提高成本）

4）花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎拼铺装；（避开材料奢侈，节约成本）

5）石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理运用；

6）限制铺贴方式：尽量运用规整铺装，削减碎拼(规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍)；

7）硬质景观中地面所接受的石材不宜超过3种，主要出入口及节点上的石材种类不宜超过5种。（铺装拼花过于困难切割困难须要异形加工、铺装人工费高、材料损耗率高）

8）材料的档次分类和替换

9）立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相近的材料进行搭配，依据西班牙风格的景观效果，真石漆等喷涂材料也是不错的选择；

10）尽量运用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节约材料的损耗。

11）雕塑（仿砂岩代替石材、铸铁、铸铜，成品标准化节约成本）

5、植物：

草坪面积占绿化总面积比例不超过40﹪。草皮接受一般两季型。

中轴景观：选用当地确定规格的乔木【10~15CM的占30%、20~25CM的占5%，30CM以上的占2%左右】；色叶树种不低于10%。

小区公共景观：选用当地确定规格的乔木【10~15CM的占35%、15~20CM的占3%，30CM以上的占2%左右】；灌木球径80㎝以上；选用四季景色变换植物。

道路绿化带景观：常绿乔木占50%；灌木球径60㎝以上。

河岸景观：以春、夏季，观花、观叶、观果品种占50%。

外围代征绿化带景观：以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木储备。

植物种植区在地下车库顶板上的，车库顶板上有效覆土厚度平均为1米，景观堆坡时可用陶粒等轻质材料进行填充。

庭院内部以草坪为主（具体依据交房标准）。

6、园建结构配筋，必需和结构专业协调，确保最少用筋。

硬质部分

石材的价格和产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍，山东的比福建的贵20%。

砖材中舒布洛克砖比一般水泥砖贵一倍，陶土砖比舒布洛克砖贵50%。高档楼盘中应杜绝一般水泥砖，即使是通体水泥砖，在运用一段时间后，也难免脱色的结果，耐久性差。

一般花岗岩路牙造价45-60元/米左右，混凝土预制路牙造价20-35元/米左右。

施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大，人工费贵一倍。构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象，为避开泛碱影响观感，有点挂、干挂和密封三种处理方法。

软景部分

同样，在植物选择上景观设计师应依据当前市场行情，避开运用稀缺性树种。但一级节点的绿化须要在效果和价格上权衡。价格不是太离谱的状况下，应当保证原设计要求。在限额成本下，调整次要景观树种，保证整体绿量。

微地形处理

现代住区楼间大部分都有地下车库，70%的景观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载记算的关键。而竖向是景观的灵魂，假如没有竖向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土坡的经济性就是成本限制必需探讨的课题，是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷载不因造地形而变更，还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强？

依据探讨，接受轻质陶粒造地形有利于增加土壤透气透水性，但成本高于结构加强的方案。全部自然堆土经济性略好于陶粒填充造坡，但对竖向设计前后一样性要求很高。而地产项目开发支配特殊紧凑，往往在景观概念方案结束后就须要向结构和管线专业提交竖向设计图纸，进行地库顶板荷载平安性计算。假如景观深化方案设计中竖向有较大的调整，地库结构的平安性就得不到保障。尤其是建筑图纸报批结束后，再调整结构设计将会带来不必要的麻烦，而且引起设计变更费用，对整个开发进度支配和成本支配不利。因此应依据不同项目竖向设计的困难程度选择合理的地库覆土方案。

施工图及招标准备阶段

(1)现场平面布置图：综合考虑项目特点，结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售协作的须要，对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划，削减大幅调整平面布置状况，合理节约成本。

(2)平安文明施工措施：依据集团工程管理部及合同对平安文明施工要求，合理组织本项目规划平安措施、文明施工措施，避开接受成本高、性价比低的方案，选用合理施工路途，实行有效用水、用电措施，合理节约成本。

①设计变更：建立项目管理部图纸设计修改看法收集制度，项目管理部和设计部协调沟通机制，削减因沟通不刚好造成设计变更带来的影响。

②因甲方缘由拖延工期，尽量加强各部门之间的协调，包括和设计部、项目管理部、营销部、成本部等部门，定期（或每周）召开一次协调工作会议解决各部门之间协作协作问题。

③因总包缘由拖延工期，加强关键节点、里程碑、资