房屋租赁合同签订中应注意的问题

第页共页房屋租赁合同签订中应注意的问题房屋租赁合同签订中应注意的问题。房屋租赁作为当前我国房地产市场开展的主要内容之一，它和房地产市场的正常运转有着非常亲密的关系。在当前我国房地产市场开展的过程中，房屋租赁合同的签订十的频繁，这不仅有利于进步我国房地产市场经济开展的稳定性，还促进了社会经济的增长。但是，从当前我国房屋租赁合同鉴定的实际情况来看，出租人在和承租人签订房屋租赁合同的时候，由于人们对自身的权责不够明确，因此这就容易使得出租人和承租人在房屋租赁合同签订中存在着许多的纠纷问题。这就对我国房地产市场的稳定开展有着一定的影响。下面我们就对房屋租赁合同签订中应该注意的问题进展介绍。一、房屋租赁合同的概述在我国《合同法》中，人们并没有对房屋租赁合同的相关内容进展明确的概述，只是将其作为租凭合同中的一种进展介绍，这就使得人们在对房屋租凭管理的过程中存在着许多问题，导致房屋租赁合同出现纠纷问题，这就对我国房地产市场的开展有着一定的影响。不过，随着人类社会的不断开展，人们对房屋租赁合同的签订也越来越重视，因此就开场对房屋租赁合同的定义进展相应的研究分析^p。其中大局部学者认为，房屋租赁合同的定义是指房屋出租人们将房屋出租给承租人，承载人必须定期给付出租人租金所签订的合同，并且在合同终止时，租出人必需要将房屋完好的归还给出租人。二、房屋租赁合同签订中应该注意的问题目前在我国房地产市场开展的过程，房屋租赁合同的纠纷问题时有发生，这就对房屋当事人的合法权益有着一定的影响，因此我们在房屋租赁合同监视的过程中，就对其相关问题予以重视，从而减少房屋租赁合同纠纷的发生。其中我们在房屋租赁合同签订当中，存在的问题主要表达为以下几个方面：1房屋的性质和产权问题在当前我国房屋租赁当中，房屋的性质问题是经常出现的，这就使得房屋租赁当事人的合法权益受到损害。而所谓的房屋性质的问题其实就是指的土地性质的问题，目前我们在对土地性质进展划分时，主要可以将其划分成住宅用地、工业用地、综合用地以及商业用地这几种类型。然而，在早期我国房地产市场开展的过程中，人们对房屋并不重视，这就使得房屋性质中存在的问题一直没有得到很好的解决，这就使得人们在对房屋租赁合同签订的过程中，并没有对对房屋的性质问题进展考虑，这就使得人们在房屋租赁的过程中，自身的合法权益极有可能遭受严重的损失。除了房屋性质外，还有一个是房屋产权的问题，在大多数情况我们签订商业房屋租赁合同的出租人一般都是产权人即房产证上载明的所有权人。但是目前因为商业活动的频繁，承租人由于主客观原因此转行或退市的情况屡见不鲜，原承租人为了使自己损失降到最低，把房屋转租出去。另一情况就是所有权人将房产抵押或出售等导致出租人(所有权入)变更的情，这些情况均会对房屋出租人和承租人产生影响，因此在房屋租赁合同签订中应当约定，如承租人转租时必须经出租人书面同意才能转租，相反承租人也可以约定出租人在变更房屋所有权人时必须保证租赁合同在租赁期内的持续有效。2房屋租赁用处及房屋改造装修的问题商业房屋租赁的用处当然是只能用于商业经营活动，但商业经营活动是一个广泛的概念，零售、娱乐、餐饮等都是商业经营活动。在商业房屋租赁合同中除了约定不得从事非法经营活动外，还应当约定详细用处。如租赁房屋处在居民区，而承租人租了房屋用于餐饮经营活动，那么经营活动产生的油、烟等会对周边小区居民产生影响进而导致投诉不断，甚至在办理证照时遇到不可逆的问题。承租人租赁房屋以后，对房屋进展装修是商业经营活动中常见的一环。同样在商业房屋租赁合同中也应当约定装修的范围，出租人可以约定承租人不得破坏房屋主体构造，以减小因房屋装修而对房屋产生的损害。另外还可约定租赁房屋到期后对装修的处理，是撤除恢复原状，还是承租人撤出后保存装修归出租人所有等等。3租赁期限、租金、费用的问题租赁期限是房屋租赁起始日与终止日的期间。按照合同法规定，租期最长不得超过20年。租金问题，要明确租金计租的标准，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的递增、租金的支付方式都要明确约定。租金在实际支付过程中还有一个问题就是税，即租金是否含税。一般民间房屋租赁仅凭收款收据，甚至没有凭证，没有税务部门开具的房屋租赁发票，但商业经营活动中的房屋租赁发票对于承租人来讲是一个很重要的票据。出租人到税务部门凭房屋租赁合同开具发票时还要缴税，所以这个问题要在商业房屋租赁合同中明确。4租赁合同当事人的经营范围及确认我国《民法通那么》规定，企业法人应当在核准登记经营范围内从事经营，并明文规定企业法人不得擅自超越核准登记的经营范围订立合同，否那么，将导致合同无效，不产生预期的法律效果。对于租赁合同来说，并不是所有的企业都有租赁经营权，只有那些按照企业法人登记管理条例，经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业才有权从事财产租赁业务。在理论中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。5租赁合同当事人的履约才能、资信状况及确认对方当事人的履约才能及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。假如对方无履约才能，对另一方当事人来说，不但不会带来任何经济利益，反而会造成不应有的经济损失。假如对方具有履约才能，还要看其商业信誉如何。只有确信对方具有履约才能，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在理论中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，理解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。三、完毕语总而言之，在当前我国社会经济建立的过程中，房屋租赁合同的签订问题对整个房地产市场的稳定开展有着严重的影响，造成房屋租赁合同的纠纷频繁发生，因此为了有效的解决这些问题，我们在对房屋租赁合同签订的过程中，一定要对这些问题予以重视，除了注意这些问题以外，还要对房屋租赁管理机制进展相应的改良和完善，以确保我国社会经济的稳定开展，从而解决了房屋租赁合同中存在着相关问题。1、双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。2、住房详细情况住房的详细位置。写明住房确实切位置，住房面积，装修情况，家具设备等。3、住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。4、住房用处主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其别人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用处，如办公等。5、房屋租赁期限。6、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自进步房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。7、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进展认真检查，保证自己今后可以正常使用。8、住房状况变更承租人应该保护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进展变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。9、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租获得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。10、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违背合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚方法。11、租赁合同的变更和终止假如在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进展变更。签订房屋租赁合同的细节问题一、房屋用处及土地用处要查明即将承租的目的房屋的用处和土地用处。假设承租作为商铺使用，必须确定房屋的用处为商业用房性质，土地用处为非住宅性质。否那么，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。房屋用处和土地用处信息可到房屋所在地的房地产交易中心进展产权查询。二、房屋出租人身份要明确出租人的身份，是否为合法的房屋出租权人。房屋的出租人须是房屋权利人或是其他有权利人。假如是房屋共有人出租的，应要求出具其他共有人同意出租的书面文件;假如是二房东转租的，应要求提供原房屋租赁合同以及房屋权利人同意转租的书面文件。三、房屋租赁备案1、要确定房屋是否已办理租赁登记备案手续。承租房屋作为商铺使用的，需要办理租赁登记备案手续。假如房屋已经办理租赁登记备案，那么新租赁合同就无法办理租赁登记备案，会影响营业执照的办理。(在此提醒，可在合同中约定出租方应积极协助营业执照的办理，因出租方怠于协助或出租方原因导致无法办理营业执照的，承租方可解除租赁合同。)2、要注意，租赁合同登记备案与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同仍然在生效条件满足时就生效;但是经登记备案的租赁合同，具有对抗第三人的法律效力。如假设出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，那么房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承当违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁登记备案，登记备案需要交纳一定的房屋租赁税。四、租赁合同中的费用1、租赁保证金：约定租赁保证金的主要目的是为了抵充承租人在租赁房屋过程中应缴而未缴的费用。需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖欠相关费用，在保证金抵扣不够的情况下怎么办?在此提醒，可在合同中约定补足保证金的方案，即每次出租人用保证金抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足保证金，假如经出租人通知后一定时间内不能补足保证金，出租人可以单方解除租赁合同，并追究承租人的违约责任。2、水费、电费、费：因商铺经营的特殊性，对于水、电、线均可能特殊需要，这些公共资的供给又会受到各种因素影响，承租商铺前，应领先行考察是否满足使用需求，假设不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确相关内容，假设无法满足正常需求的，承租人免责解除合同的权利。五、装修商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修可以顺利进展，以及保障装修利益，在合同中应当注意如下事项：1、明确出租人是否同意承租人对商铺进展装修，以及装修图纸或方案是否需要获得出租人同意等，假设有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金局部，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承当违约金外，还需要承当承租人的装修损失费用。3、明确租赁期满时，装修等的处置方式。六、消防承租商铺装修必需要进展消防报备，签订租赁合同时，应对房屋的消防现状理解清楚，以及约定好消防责任的承当。防止后期因消防不过关导致消防部门的罚款或整改。房屋租赁合同中需注意的法律问题_合同范本《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同是调剂余缺、发挥物使用价值的最正确形式。关于租赁合同的法律特征主要有如下：1、租赁是转让财产使用权和收益权的合同租赁合同是以承租人使用与收益租赁物为直接目的，通过租赁合同，出租人转让、承租人获得的均仅为租赁物的使用权和收益权，而不是租赁物的所有权。无论是定期租赁，还是不定期租赁，无论承租人事实上对租赁物的使用、收益时间有多长，承租人均不能获得租赁物的所有权。这是租赁合同与买卖合同的根本区别。在买卖合同中，卖方转让的是物的所有权，买方支付对价的目的是为了获得标的物的所有权，通过买卖合同，买方获得标的物的所有权。由于承租人通过租赁合同获得的是标的物的使用权和收益权，所以承租人对租赁物没有处分权，租赁物不可能成为承租人的财产。这一点又使租赁合同与借贷合同区别开来。同时，应当注意租赁合同的使用和收益，在一般情况下是连在-起的，在当事人无特别约定时，承租人对租赁物既可以使用，也可以收益。2、租赁合同是双务、有偿合同租赁合同的双方当事人既互相负有一定的义务，又互相享有一定的权利，双方的权利义务具有对应性，是一种双务合同。在租赁合同中，双方当事人享有权利都是要付出代价的，即租赁合同是一种有偿合同。出租人是以自己所有的或使用的物供给承租人使用、收益，而承租人那么对自己使用、收益租赁物付出租金.租金是承租人使用租赁物的对价。作为一种双务、有偿合同，这是租赁合同与借用合同存在的根本区别。借用合同是一种单务、无偿合同，借用人对物也有使用、收益权，并于使用后将借用物返还出借人，但借用人不需要付出代价，无需向出借人支付报酬或租金，属于无偿使用。一般情况下，房屋租赁合同解除可以分以下三种情况：诉讼之前，双方当事人协商解除房屋租赁房屋租赁合同的，协商确定之日为房屋租赁合同解除之日。在情形下房屋租赁合同可以解除?想要;理解房屋租赁合同解除情形，见下文。如何确定房屋租赁合同解除的时间?一般情况下，房屋租赁合同解除可以分以下三种情况：1、诉讼之前，双方当事人协商解除房屋租赁房屋租赁合同的，协商确定之日为房屋租赁合同解除之日;2、一方当事人行使房屋租赁合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使房屋租赁合同解除权并无不当的，解除房屋租赁合同通知送达之日为房屋租赁合同解除之日;3、一方当事人行使房屋租赁合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理认为该当事人无房屋租赁合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除房屋租赁合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为房屋租赁合同解除之日。房屋租赁合同中的注意点1、租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过局部无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。2、租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁(任意解除权)。1、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。2、出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。3、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。4、因不可归责于承租人的事由，致使租赁物局部或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物局部或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。1、应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承当损害赔偿责任。2、承租人经出租人同意，可以对租赁物进展改善或者增设他物。未经出租人同意，改善或者增设他物的，出租人可要求承恢复原状或者赔偿损失。3、经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。4、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(1)正常损耗免责权;(2)占有、使用、收益权;(3)买卖不破租赁权，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力;(4)优先购置权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内(3个月)通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权利。否那么，承租人可以恳求法院宣告该房屋买卖无效(5)共同居住人的继续租赁权，即承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。签订租房合同应该注意的法律问题这篇签订租房合同应该注意的法律问题由合同范本网整理提供，有所启发！！！在房屋正式交割前，交易双方应当签订一个《租赁合同》，这对双方都有好处。签订合同看起来当时有些费事，但是事前有一个文字的东西，双方都按约定来做，对双方都有一个约束，可以使以后少出现不必要的矛盾，出现矛盾时也有据可查，防止出现大的费事。房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，