企业利用闲置房产的税收筹划

企业利用闲置房产的税收筹划

2010年夏天，某企业从县城迁至开发区后，位于县城内的老厂区形成闲置。该厂区占地面积8586.24平方米，院内有两层建筑物4座，原值4315866元，稍加改造就可以用于办公、仓储、住宿等。面对资产闲置，企业管理层正考虑如何盘活这部分资产，提高经济效益。相邻的县直幼儿园为扩大办学规模，改善办学条件，主动找上门来寻求合作办学事宜。他们提出的条件是：1.整体承租这部分房产，年租金20万元，租期为三年。2.双方合作办学，该企业以这部分房产出资成立民办幼儿园，采取民办公助形式，县直幼儿园负责统一招生和日常管理，税后利润按照8∶2分成。据业内人士测算，幼儿园正式招生后，第一年税后净利（以下用现金净流入代替）可达10万元，第二年税后净利为12万元，第三年税后净利为15万元。是将房产整体出租他们，还是双方合作办学？直观上看，整体出租每年带来20万元的现金流入，而合作办学带来现金流最大的一年也不过15万，整体出租效益更加明显。果真是这样吗？下面我们对这两个方案根据税法的相关规定进行仔细的对比分析。为简化起见，我们将幼儿园筹建期间发生的费用予以忽略；为方便对比，我们将两个方案都存在的共同因素如房屋折旧不予考虑。方案一：整体租赁将该房产整体出租，必须考虑以下税、费：1.营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，出租房产属于条例规定的应税劳务，应当缴纳营业税，根据《营业税税目税率表》，租赁业的税率为5%。该房产整体租赁后，该企业每年缴纳的营业税为10000元。该企业缴纳的营业税=200000元×5%=10000元2.城建税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，该企业在缴纳营业税的时候，同时缴纳城建税；该条例第四条“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%”。因此该企业出租房产需要缴纳城建税500元。该企业缴纳城建税=10000元×5%=500元3.教育附加费。根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（中华人民共和国国务院令第448号）“教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。”该企业出租房产需要缴纳教育费附加300元。该企业缴纳教育费附加=10000元×3%=300元4.地方教育费附加。根据《河北省地方教育附加征收使用管理规定》，该企业是营业税的纳税人，自然就是河北省地方教育费附加的纳税人。该规定第五条“地方教育附加以实际缴纳增值税、消费税和营业税的税额为依据，按百分之一的比例征收。”这说明该企业出租房产需要缴纳地方教育费附加100元。该企业缴纳地方教育费附加=10000元×1%=100元5.印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，该企业需要签订房屋租赁合同，当然是印花税的纳税义务人。根据《印花税税目税率表》，财产租赁合同按租赁金额的千分之一贴花。该企业缴纳的印花税为200元。该企业缴纳的印花税=200000元×1‰=200元6.房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和河北省地方税务局关于房产税、印花税、城镇土地使用税有关政策问题的通知，该公司就是房产税的纳税义务人。根据该条例第三条“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”和第四条“房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”该企业缴纳房产税24000元。该企业缴纳的房产税=200000元×12%=24000元7.城镇土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和冀地税函[2003]43号，可知该企业为土地使用税的法定纳税义务人。城镇土地使用税条例第三条“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”该企业就要按照土地使用证的面积8586.24平方米纳税。根据该企业坐落的位置，税务机关核定该企业按照每平方米6元的标准缴纳城镇土地使用税。该企业实际缴纳城镇土地使用税51517.44元。该企业缴纳的城镇土地使用税=8586.24×6=51517.44元8.企业所得税。根据《中华人民共和国企业所得税法》，该企业是所得税的纳税人，所得税法第四条“企业所得税的税率为25%”，该企业出租房产取得的收入应当缴纳企业所得税，税额为28345.64元。该出租收入缴纳的企业所得税=(200000-10000-500-300-100-200-24000-51517.44)*25%=28345.64元企业现金净流入=200000-10000-500-300-100-200-24000-51517.44-28345.64=85036.92元该方案实施后，每年给企业带来的现金流为85036.92元。为便于和方案二进行比较，利用年金现值方法计算该方案的现金净流量。将每年实现的现金流折合成现值，资金报酬率按6%计算，租赁期为3年，年金现值系数为2.673，企业三年累计实现现金净流入227302.89元。三年累计现金净流入=85036.92×2.673=227302.89元方案二：合作办学将该房产用于和县直幼儿园合作办学，也必须考虑以下税、费：1.营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（1993年12月13日中华人民共和国国务院令136号发布2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过）第八条“下列项目免征营业税：（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务”，这里已经明确：该企业所办幼儿园免于缴纳营业税。该企业营业税税负为零。2.城建税。该企业尽管是营业税的纳税人，但幼儿园的育养收入免于缴纳营业税，同时也就免于缴纳城建税（详见方案一的城建税规定）。该企业城建税税负为零。3.教育附加费。该企业尽管是营业税的纳税人，但幼儿园的育养收入免于缴纳营业税，同时也就免于缴纳教育费附加（详见方案一的教育费附加规定）。该企业教育费附加税负为零。4.地方教育费附加。该企业尽管是营业税的纳税人，但幼儿园的育养收入免于缴纳营业税，同时也就免于缴纳地方教育费附加（详见方案一的教育费附加规定）。该企业地方教育费附加税负为零。5.房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]第090号）第二条“下列房产免纳房产税：二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产”，国办幼儿园属于免税范围，那么民办幼儿园是否属于免税范围？根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》财税[2004]39号“二、对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税”，民办幼儿园也不必缴纳房产税。该企业房产税税负为零。6.城镇土地使用税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条“下列土地免缴土地使用税：（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地”，该企业所办幼儿园是否属于免税范围？根据《财政部国家税务总局关于教育税收政策的通知》财税[2004]39号“二、对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税”，这说明民办幼儿园也不必缴纳城镇土地使用税。该企业城镇土地使用税税负为零。仅营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税七项，合作办学就比整体出租节约资金86617.44元。该企业幼儿园第一年现金净流入为10万元，剔除给县直幼儿园分红2万元，企业剩余8万元；第二年税后留利为12万元，剔除分红2.4万元，企业剩余9.6万元；第三年税后净利为15万元，剔除分红3万元，企业剩余12万元。为便于和方案一进行比较，利用复利现值计算方法计算该方案的现金净流量。将每年实现的现金流折合成现值，资金报酬率按6%计算，第一年复利现值系数0.943，第二年复利现值系数0.889，第三年复利现值系数0.839，税前会计利润折合成现值261464元。三年累计现金净流入=80000×0.94