项目总体策划方案

XXX工程整体筹办方案第一局部：工程市场检查报告一、检查说明〔一〕检查目的确定XXX工程地域大要，确定工程的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对工程的可行性进行解析，并对工程的规划设计供应建讲和设想。〔二〕检查内容1、某市经济睁开情况2、本工程周边地域情况检查3、同类竞争性工程检查4、地域花销者检查〔三〕检查方法采集二手信息、现场检查法、问卷检查法〔四〕检查范围XXX为中心，周边约1公里的地域。详尽地域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的地域。〔五〕样本量1、商场/商场：8个2、写字楼：6个3、目标客户〔问卷〕：350份〔六〕检查时间：2004年5月25日~6月9日〔七〕研究方法：定性解析与定量解析相结合二、本工程经济环境解析〔一〕2003年某市整体经济睁开情况2003年，某市公民经济迅速睁开。经初步核算，全市GDP到达1367.8亿元，比上年增加14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增加5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增加18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增加13.0%。三次产业的比率为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元〔按现行汇率折算为2855美元〕，可比增加13.2%。同时，某市物价水平平稳上涨。居民花销价格总水平比上年下降0.1%，降幅明显减小。其中：食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%～3.6%；衣着类、家庭设施及维修效劳类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及效劳类分别下降0.7%～4.3%。工业品出厂价格上涨3.2%；原资料、燃料、动力购进价格上涨11.2%。经济和社会睁开中存在的主要困难和问题是：经济结构调整步伐不快；外向经济依旧单薄；就业压力依旧较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障系统尚需完满；保障水平有待提升等。〔二〕某市商业睁开情况2003年，某市全年实现社会花销品零售总数533.2亿元，比上年增加15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增加15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增加15.4%。按经济种类分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增加9.3%；集体经济零售额78亿元，增加5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增加19.6%；其他经济零售额69亿元，增加20.8%。连锁企业商品销售总数占全市社会花销品零售额的比重达高5.5个百分点。

24.6%，同比提限额以上批零贸易业〔指批发业年销售额

2000万元以上和零售业年销售额

500万元以上的企业〕商品销售额586亿元，增加37.2%，连锁商铺商品销售总数131亿元，增加37.7%。〔三〕某市居民生活情况与解析至2003年关，某市常住总人口582.6万人，比上年增加1.3%。全市人口出生率9.43‰，死亡率7.35‰，自然增加率2.08‰，机械增加率14.2%，其中市里净迁入人口8.5万人，增加

1.4倍。全市男女性比率为

102：100。2003年在岗职工薪水总数126.4亿元，比上年增加12.8%；在岗职工平均薪水16232元，增加12.8%。其中：中央属单位在岗职工平均薪水22394元，增加17.2%；省属单位在岗职工平均薪水20498元，增加14.1%；市级单位在岗职工平均薪水14860元，增长11.0%；县及县以下单位在岗职工平均薪水12488元，增加13.1%。2003年，城市市里居民人均可支配收入为11013元，增加9.1%；人均花销性支出8395元，增加7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增加7.9%；人均生活费支出2316.2元，增加8.5%。城乡居民的花销结构发生较大变化，生活质量提升。城市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系38.9%，分别比上年减少1.8和0.9个百分点。〔四〕结论某市近来几年来，经济连续迅速睁开，商品市场繁荣兴隆，人民的生活水平不断提升，居民购置力不断增强。这为本工程的开发供应了优异的大环境。三、本工程周边环境解析〔一〕街区功能描述经过实地检查统计，在该地域内拥有城市骨干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、商场、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有各种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、旅店等商务机构30个。从绝对数量上解析，地域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势渐渐突出，加上该地域内人民商场、XXX商场的营业情况每况日下，商业中心渐渐转移到泉城路地域。以XXX商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成的商业带，成为某市的亚商业圈。同时，地域内金融机构和商务场所的迅速睁开，使得人流、物流、资本流都在此集中。因此，该地域的商业中心地位正在下降，而作为中心商务区〔CBD〕的地位正在上升。〔二〕地域人文环境解析当地域为某市的老城区，地域内临街建筑多为现代化的高楼，但高楼后边那么是老式的危房、简陋某〔三〕商业用房。社区环境较差，卫生情况不好。环境市亚居民特色：地域内多为老某居民，素质较高，购商以XXX和人民商场为两极，圈中间加上经四路人防地的。〔四〕道路下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的交通系统核心亚商业圈。以经营服饰、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为XX主。路：城市骨干道，纬二路以西为双向四车道，以东为双向六车道车流量为45辆/分钟，有12条公交XX路：XX路：城市城市支道，XX路：城市次干道，双向两车道，骨干道，双〔五〕结论向六车道，根本上是车流量约为27辆/分钟。小吃一条道路比较完满，交通较为便利车流量约41当地域道路干支交叉，可直达城市的各个地域，交通较为便利；地域环境情况一般，街，很少辆/分钟，有现代化的建筑与老建筑相互交叉；居民素质较高，购置力较强；有较好的商业基础，具有灵便车10条公交线备成为中央商务区的条件。因此，该地域比较吻合本工程的条件。经过。路。四、地域市场现状判断〔一〕当地域商圈范围界定当地域商圈范围能够向东、向北和向南延伸，东面可与人防地下商城、人民商场相连接，南面能够接上经七路的繁荣地段，北面能够连通到火车站。当地域商圈的范围基本上就是以经四路东段为主，以人民商场和XXX商场为两端，辐射周围地域的。〔二〕地域内商业网点分布及竞争解析1、商业网点分布在该地域内，对我企业工程有直接影响的商业网点有7个，分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆商场连锁店〔三个分店〕和益康百姓商场。在分布上，XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路的两侧，万隆连锁商场的三个分店分布在经七路、小纬二路和馆驿街，益康百姓商场分布在经五路和纬三路交叉口。除此之外，对我企业工程有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发的天桥店。其中，沃尔玛商场在泉城路，银座购物广场在泺源大街，嘉华商场在，华联商场在，大润发天桥店在堤口路。2、竞争强度解析〔1〕人均商场道积解析在本工程所在的地域，大体包括经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道做事处，总人口约6.54万人；地域内全部商场的营业面积大体为6140平方米，见下表：2街道做事处人口〔万人〕商场名称营业面积〔m〕经二路0.98人民商场商场2100馆驿街0.94万畅商场2000魏家庄1.77万隆经七路店800XXX1.64万隆小纬二路店700经七路1.21万隆馆驿街店400益康百姓商场140共计6.54共计6140依照以上数据计算，该地域内人均商场营业面积仅为0.094平方米，商场营业面积缺乏以满足居民的购物需要。居民问卷检查的结果也显示，有21.6%的居民在地域之外的商场如大润发、华联等购物。〔2〕各商场客流量解析从商场的客流量解析，沃尔玛以其超强的品牌吸引力招徕了最多的顾客。在本工程的地域内，人民商场的客流最多，其次是XXX地域的万隆商场和万畅商场。依照对居民的问卷检查，有27.9%的居民经常到人民商场购物，有25%的居民到XXX购物，与上述的结论是一致的。〔注：以上数据是各商场每10分钟的客户流量〕〔3〕市场饱和度指数解析依照地域内各商场的人流量统计，结合居民平均每次购物的金额，能够计算出地域内各个商场每个月的营业额。结果以下表：商场名称每个月营业额〔万2单位面积营业额营业面积〔m〕元〕〔元〕人民商场商场31021001476XXX万畅商场30220001512万隆经七路店76800945万隆小纬二路1517002160店万隆馆驿街店8400189益康百姓商场381402700共计88561401441同时，依照对居民的检查解析，该地域居民家庭月花销品支出金额大体为521元，被检查者的平均年龄为35岁，平均家庭人口数为2.6人。由此可知，该地域居民人均月花销品支出金额约为200元。按总人口6.54万计算，地域居民月花销品支出总数达约为1308万元。因此，该地域饱和卖场面积应为9077平方米，但目前该地域已有商场道积大体为6140平方米，商场饱和度指数约为0.32。能够初步判断该地域商场轻度不饱和。〔三〕当地域商业远景解析1、地域内商户对其商业远景的看法在该地域内，认为商业远景比较好和很好的商户占18.2%，认为商业远景不能够的占11.2%，而有快要70.7%的商户认为该地域的商业远景一般，与过去对照有很大的差距。他们认为主要原因在于目前XXX商场经营落后，产品结构单调且不够品位，无法吸引客户，也不能够带动周边的商业睁开。在检查对该地域投资回报的信心时，有53.8%的商户认为很难说，39.2%的商户比较有信心。全局部商户认为，只要XXX商场的经营能够得以改进，他们对该地域商业的重新盛行还是充满信心的。2、居民对该地域商业远景的看法依照问卷检查结果，居民对该地域的商业远景还是比较乐观的。认为该地域远景还能够、比较好和很好的居民占66%以上，认为该地域远景不能够的只有9.1%，认为该地域商业远景一般的占24.5%。他们宽泛认为XXX商场产品结构单调，商品不全，效劳质量差，而且商品价格贵，与商品的品位不符。〔四〕地域写字楼市场解析1、地域内写字楼市场整体解析本工程所在地域为某市政府机关集聚地，凑近火车站，交通便利。地域内集聚了明珠国际商务港、汇宝大厦、鲁能大厦等一大批高档的写字楼，加上地域内的山东旅店、某旅店、金桥旅店、山东邮电旅店等以及多达57个的金融网点，使得整个城市的人流、物流、资本流齐聚于此，从而推动该地域成为某市的CBD商务中心。该地域内的写字楼整体情况以下表所示：已建成写字楼在建写字楼在售/租写字楼汇宝大厦齐鲁商会大厦汇宝大厦鲁能大厦明珠国际商务港恒昌大厦恒昌大厦泉景中房大厦明珠国际商务港东兴商住楼泉景中房大厦其他东兴商住楼2、写字楼租售情况解析在该地域内，在售/租的楼盘主要有以上图表中的五个，下面的解析就以这五个楼盘为样本进行。〔1〕租金/售价解析该地域内的写字楼局部采用销售方式，局部采用出租方式进行营销，也有局部楼盘同时采用销售和出租两种方式。详尽情况见下表：楼盘名称租金平均售价XXX大厦3.5元/平米/天8080元XXX大厦2.5元/平米/天6600元XX商务港——6800元XX大厦——7000元XX商住楼2.8元/平米/天——其中需要说明的是，XXX大厦目前只采用出租方式经营而不再销售，XXX大厦目前只销售而不出租，上表中列出它们的租金或售价是这些楼盘以前执行的租金或售价，能够作为参照。其他楼盘的租金和售价都是目前正在执行的价位。由以上的数据解析，地域内写字楼综合区位、工程进度等方面的差异，其平均售价6800元/平方米，平均租金水平为2.5元/平米/天〔注：写字楼只供应简单装修，不供应办公家具和停车〕。〔2〕租售比率解析目前该地域内写字楼的租售比率大体以下表：楼盘名称租售比率XXX大厦95%XXX大厦55%XX商务港75%XX大厦30%XX商住楼0%整体上看，地域内的写字楼租售情况相差悬殊。其中原因在于XXX大厦已经投入运行快要两年，租售情况自然较好；XX商务港预计到2005年6月份交付使用，由于市场推行力度特别大，目前已经销售达75%，应该说也是不错的；XX大厦建成也有一年多的时间，由于工程质量和市场形象的原因，销售情况比较差；XX大厦目前凑近竣工，但在现场没有售楼部，销售力度不够，租售比率也比较低；XX商住楼为鲁能的职工宿舍楼，目前出租的局部可是其下面的一、二、三层，一层作为商用，二层和三层作为写字间出租，据检查截止目前还没有出租出去。3、写字楼市场远景从该地域写字楼市场的租售情况解析，整体上看写字楼的市场远景还是比较好的。随着经一路的拓宽改造，以及地域内众多高档写字楼的投入使用，必定会带动地域写字楼市场的睁开。从另一方面看，该地域内目前多数写字楼是采用销售方式经营的，采用出租方式的只有XXX大厦、XX商住楼和其他一些已经投入使用的写字楼，而且XXX大厦已经根本出租达成、XX商住楼没有竞争力。在这种情况下，采用出租方式的写字楼会更受市场的欢送。五、地域花销者行为解析〔一〕地域花销者的人口规模及分布本工程位于某市的市中区，是某市的老城区之一。至2003年关，某市常住总人口582.6万人，市中区常住人口为57.21万人，占某市全部人口的比率为9.82%。本工程所辐射地域主要包括该区的经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道做事处，总人口约6.54万人。2从人口分布看，市中区的人口密度要小于AA区、CC区和DD区，仅为0.21万人/km。2就本工程所辐射的地域而言，人口密度约为0.26万人/km，要高于市中区的平均水平。〔二〕地域花销者的购置力解析1、居民每周购物次数解析由以上数据可知，地域内居民每周购物次数在

3次以下的占有

79%，地域内居民每周购物的平均次数为

2.77次。2、居民每次购物金额解析依照检查，该地域居民每次购物的金额集中在

20~60

元，在此区间的居民比率为60.5%。经过加权计算，该地域居民每次购物的平均金额为

47.4元。3、居民家庭月花销零售商品金额解析由以下列图能够解析，该地域居民家庭每个月花销零售商品的金额在

700元以下所占比率为81.3%，地域居民家庭每个月平均花销零售商品的金额为购物次数与每次购物金额乘积的四倍。

521元，大体上等于平均每周〔三〕地域花销者的购置行为解析1、对目前购物条件的态度解析经过检查，大体有25.5%的居民对目前的购物条件不满意。这些因素主要包括购物环境、店员效劳态度、产质量量、价格等，其中购物环境主要指停车、临时歇脚、结账等方面存在的困难。2、对商场〔商场〕的理想距离解析由于现代城市道路和交通工具的睁开，距离对居民的购物不再产生决定性的影响。同时，零售业的迅速睁开使得居民能够在近来的地方买到理想的商品。依照检查，有83%的居民认为商场或商场的理想距离不应大于500米。各商场或商场的免费购物班车能够减小距离对居民购物的影响。3、居民购物常用交通工具解析很明显，居民购物最常用的交通工具是公交车，因此，交通可否便利对一个商场或商场拥有很大的影响。其次，有27.9%的居民习惯于步行去购物，26%的居民会骑自行车去逛商场。六、本工程SWOT解析〔一〕SWOT矩阵S〔优势〕W〔劣势〕〔二〕优势解析依照对该1、区位1、人气2、配地域的检查与解析，本项目所拥有的优2、交通套势主要表达在以下方面：1、区位优O〔机会〕T〔威胁〕势。本工程位于城市的主干道纬二路与XXX商场与天上1、非规划睁开重经四路的交汇处，为某市的亚商业中心和商务中心地域，人流、物流、资本流比人间的合作点较集中。2、交通条件优越。本工程周边骨干道，共有22条公交线路能够直接到达XXX，这对开发商铺来说是得天独厚的优势。3、XXX出名全国。作为拥有70多年历史的老字号商场，XXX的有名度是相当高的，每年都有众多的外处顾客慕名而来。4、地域居民购置力较强。经检查统计，该地域内每年人均商场花销金额近2400元。而据某市统计局信息，2003年全年人均花销支出为8395.36元，其中全部食品花销支出占总花销支出的31.1%，大体为2600元。可见该地域居民的花销水平要高于城市的平均水平，购置力也较强。〔三〕劣势解析本工程的劣势也十清楚显，主要表达在：1、地域的商业地位在不断下降。由于XXX商场的经营落后，来此处购物的顾客越来越少，也无法带动周边商业的睁开，以致该地域“人气〞渐失，商业地位不断下降，形成恶性循环。2、配套设施困穷。由于工程占地面积过小，无法建筑大面积的停车场和休闲广场，使得大批的客流无法保存下来。本工程处于骨干道的交叉口，必定有足够大的广场才能存住过往的客流和车流，而在目前条件下规划出大面积的停车场难度较大。3、地域的人口密度较小，地广人稀。前面已经提及，市中区的人口密度可是高于历城区和长清区，人口整体规模也一般。另据检查，该地域居民收入相差悬殊，一局部低收入的居民根本不去商场购物。4、周边竞争对手众多。目前，该地域居民购物的商场主若是人民商场的商场、万畅商场和地域内的小型连锁商场，但地域外的大润发、沃尔玛、嘉华购物广场、市华联、银座等都对本工程组成竞争。5、拆迁工作的困难。该工程拆迁会波及到产权单位达20多个，其中很多是目前正在经营的商户，拆迁的阻力会特别大，拆迁本钱也会比较高。6、我企业的运作实力。我企业的主要业务是商场的运作，对于商业房地产特别是商场的运作能够说没有经验能够借鉴，因此在此处开发综合商城对我企业的运作能力是一个挑战。7、本工程的现状是：建筑物比较破旧，且布局凌乱；市场管理不善，在喧杂的表面，令人感觉无序且品位较低。〔四〕机会解析属于本工程的机会其实不多，从目前来看，能够利用的机会是XXX商场和北京一家“天上人间〞娱乐企业的合作。XXX商场与“天上人间〞合作后，商场将由主营零售业改为主营休闲娱乐。假设我企业能同时启动这一工程，那么能和“天上人间〞一起炒热XXX商业区，并在经营上互为补充。这样将从很大程度上促进XXX地域商业的睁开，降低工程开发的风险。〔五〕威胁解析1、XXX地域属于某市的老城区，其实不是城市规划睁开的要点地域，而且由于各方面原因，本工程要获取市领导的全力帮助存在很大不确定性。2、潜藏竞争对手的威胁。目前某市已经有很多很有实力的商业企业在竞争，并伺机扩大；同时还有好多外处的企业准备进军某，其中也不乏国际有名的商业机构，如法国的殴尚、泰国的易初莲花等。3、其他的不能够预示的因素。政府政策的变化，竞争环境的变化，以及其他一些不可预示的因素都会有可能对本工程形成威胁。〔六〕对策解析S〔优势〕W〔劣势〕O〔机会〕T〔威胁〕1、SO对策〔最大与最大对策〕即依照本项发挥的工程的机势〞和“机会〞产目开发的相关对

目的优势，最大限度地会，突出卖点，利用“优生的“合力〞，确定项策。对本工程来讲，要抓住XXX商场的改造之际，迅速介入XXX北部地域的改造，南北照料，以成立巨大的XXX改造效应，聚集人气。同时利用该地域在区位、交通、有名度和居民购置力等方面的优势，推动本工程的顺利进行。2、ST对策〔最大对最小对策〕即最大限度的发挥工程优势，弱化威胁。工程的威胁主要来自外面因素，而且拥有极大的不确定性，因此，弱化威胁的最直接的方法就是迅速开发，迅速清盘。对于本项目而言，潜藏的威胁和不能够预示因素的威胁能够经过迅速开发来降低，政府部门的关系需要经过公关手段来加以解决。3、WO对策〔最小与最大对策〕即最大限度的发挥工程的机会，把劣势带来的负作用降到最小。能够经过以下的路子降低质势带来的负作用：与天上人间结合炒作XXX商业区，提升地域的“人气〞；完满地域的商业配套设施，提升顾客的满意度；采用灵便的拆迁方式，降低拆迁的阻力和本钱；采用灵便的开发方式，降低我企业单独开发商场和写字楼的风险；推行现代化的经营管理方式，提升商业运作的效率和商场的活力等。七、结论经过以上各个方面的解析，我们能够得出以下结论：该地域是某市的亚商业中心和CBD商务中心；居民的素质较高，购置力较强；该地域商场竞争属于轻度饱和；工程自己存在诸多的优势和劣势、机会和威胁等等。总的来说，该地域比较适合开发含大型商场在内的综合商城，但在详尽的开发过程中有诸多的问题需要注意和解决。第二局部：工程市场定位及规划建议一、工程市场定位依照地域的利害势解析以及某市商业的竞争格局，本工程的市场定位应是面向公众的，集大型商场、风味小吃、休闲娱乐为一体的现代化综合商城。第一，本工程的目标市场是公众市场。在已经形成的竞争格局中，银座购物广场和贵和购物中心锁定的是中高端的客户市场，人民商场和XXX商场的目标市场为公众市场。对本工程而言，没有必要改变原来的市场细分和竞争格局，将目标市场定位在公众市场也吻合对工程的功能定位。其次，本工程的功能定位是综合商城。无论从历史经验还是对地域商户的调查都能够认定，该地域做综合商城最为适合。与其他的综合商城对照，XXX商城应突出其富饶特色的传统形象，齐聚全国各地有名的风味小吃、推出头向公众的现代化的休闲娱乐，供应丰富多样的公众化商品等等。第三，本工程的风格定位是现代化商城。目前XXX商场经营失败的根本源因就是经营方式落后，不吻合人们对现代化商城的希望。因此，本工程一旦推向市场，必定全面改变人们对XXX商场的落后形象，成立起崭新的现代化商场的形象。这就需要在工程的建筑设计、市场推行以及投入运行后的经营方式等方面做出重要的改革。二、工程功能筹办本工程的整体功能定位是集大型商场、风味小吃、休闲娱乐等为一体的综合商城。详尽的功能筹办以下：1、工程为多层商场，地下两层，地上六层，高度约30米左右。地下两层为停车场，地上局部为商场。2、地面上一层为商铺，主营各地风味小吃；二、三层为大型商场，即商场商场；四、五层为服饰服饰经营层，主营公众化的品牌服饰服饰；六层为综合配套区，主营休闲娱乐、运动健身等。三、竞争策略建议本工程的整体竞争策略为差异化竞争战略。主要表达在：1、在工程定位方面，本工程定位于差异于其他商场的富饶特色的公众化综合商城，“特色〞表现在充分利用XXX的历史文化背景，侧重恢复XXX的历史传统和地域特色，成立一个明确的富含文化内容的现代化商城。2、在经营业态的选择上，避开与富强竞争对手的直接竞争，以经营大型超市、风味小吃和公众化的服饰服饰为主，主推公众化花销。3、在目标市场的选择上，将目标客户定位于中等收入的花销者。在该地域甚至于整个城市中，中等收入的花销者都是最大的顾客集体，这局部顾客也是最有花销潜力的局部。4、在商场的运作管理方面，建议引进专业的营销筹办机构、物业管理企业等，帮助成立独到的市场形象和优异的社会声誉。5、在招商过程中，严格掌握对工程的市场定位，防范为了赶忙回笼资本而随意引进，以致工程形象的模糊，使得工程的定位失去意义。四、建筑规划建议〔一〕要掌握的几个原那么1、商业性，即以销售商品为目的，以盈余为目的；2、文化性，建筑与文化交融，形成某市的精神建筑与文化建筑；3、开放性，侧重对传统文化和外来文化的吸取、延伸和创新；4、个性化，形成独到的商业风格和建筑风格；5、专业化，商场运作的专业化，建筑外观的一致与整齐；6、现代化，将丰富的传统文化融入现代化的建筑中间。〔二〕整体设计要点与设计主题XXX商业区作为某传统文化商业区的核心，在整体设计要点及设计主题上要正确、英勇及打破。作为本工程最大的特色就是商业性；因此，建筑设计看法与设计主题要奇特、时兴，提议一种现代与文化的商业性建筑。1、功能要点：购物、休闲、娱乐、民俗显现等；2、形象要点：商业性建筑、文化性建筑、现代化建筑；3、设计主题：人气、财气、喜气、闹气。〔三〕各项技术经济指标建议用地面积2XXXXm地下停车场2XXXXm总建筑面积商场及配套2XXXXm共计2XXXXm容积率XXXX〔四〕建筑形式及风格建议1、建筑形态：多层，建议做六层的商场。2、建筑风格：后现代主义的建筑风格，以粗线条勾画为主，细部办理能够充分表达文化内涵，内部装修能够侧重文化的含量。3、建筑色彩：目前该地域的办公楼多为银灰色，居民建筑多为砖青色，XXX商场主楼为砖红色。为从地域的灰色中锋芒毕露，建议本工程主色彩使用淡黄色，既能与XXX商场相协调，又能表达出特有的现代气味。第三局部：工程经济效益及社会效益解析一、工程根本技术经济指标21、总占地面积：XXXXm2拆迁建筑面积：XXXXm22、总建筑面积：XXXXm2地下停车场：XXXXm3、容积率：XXXX二、工程投资估计序单方花销项目号〔元〕一、土地花销根当地价土地出让金契税拆迁部署花销总计二、根本建设投资先期工程费房屋开发费2.1建安费2.2隶属工程费2.3室外工程费总计

2规划可用面积：XXXXm2商场及配套：XXXXm投资额〔万备注元〕三、经营设施投资四、工程创立费五、时期花销管理花销财务花销招商花销六、其他花销七、不能够预示费总计依照上表估计，工程总投资为XXXX万元。按建筑面积计算，单方建筑面积本钱到达XXXX元；除去地下停车场不能够带来收益之外，商场单方建筑面积的成本到达XXXX元。三、工程资本筹办方案工程在投入运行前需要投入近XX亿元，资本本源主要有以下三个局部：1、银行贷款：XXXX万元2、自有资本：XXXX万元3、工程队等垫支：XXXX万元土地花销第一期支付XX%，今后分期支付；建设投资先由工程队垫支，待工程竣工后清理。四、工程收益展望工程收益主要包括以下两个局部：1、商铺租金收益依照地域内同类商场的租金水平，预计本工程一层的租金水平能够到达XX元/平米/天；二、三层为商场商场，不计算租金收益；预计四层的租金能够到达XX元/平米/天；五、六层的租金每平米每天能够到达依次为

XX元和

XX元。经加权平均计算，本工程能够实现的租金水平为XX元/平米/天，扣除其中的水、电、暖、冷、物业管理等经营花销，净租金收益约为XX元/平米/天。除去商场商场大体占XXXX平米外，本工程可出租面积为XXXX平米，平均出租率设定为XX%，那么