第五节 成本法在房地产评估中的应用

2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估（5）第五节成本法在房地产评估中的应用一、基本思路建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。二、 适用范围（掌握）一般适用于无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。三、 土地评估的成本法操作步骤（掌握）成本法的基本公式为：土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益（5-19）（一）计算待开发土地取得费用土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。征用集体土地的费用⑴征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用。⑵这些费用包括：安置补助费：每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。II.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。III.按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。W.特殊情况下，经国务院可以提高土地补偿费和安置补助费的标准。土地补偿费：按该耕地被征用前3年平均年产值的6倍〜10倍计算；附着物和青苗补偿费：附着物和青苗补偿费由省、自治区、直辖市规定费用标准；征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。购买和征用城市旧有土地的费用购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。（二） 计算土地开发费土地开发费主要包括基础设施配套费各地方规定不一，有的为'三通一平”，即通路、通水、通电，平整土地有的为“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整，应视具体情况确定。公共事业建设配套费根据当地规定标准确定。小区开发配套费应按小区内各种设施及网点配套情况，或按当地规定确定。（三） 计算投资利息投资利息是土地建设中占用资金的时间价值；主要包括两部分：⑴土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。⑵土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。计算利息时要注意的问题：⑴不管自有资金还是借入资金，都要计算利息。⑵关于计息期。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。期初一次性投入：全期计息。均匀投入：计息期为开发期的一半。分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。⑶利息的计算采用复利，而不是单利。（四）计算投资利润和税费投资利润是投资开发商投资的回报。投资利润计算：利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，也可以是开发后土地的地价并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。税费取得土地和开发过程中所必须支付的税赋和费用。（五）计算土地增值收益土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。土地增值收益率通常为10%—25%。特别注意：2006年的教材给出了土地增值收益计算方法：前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益，但是近3年的教材去掉了这几句话，但是教材例5-9仍然保持了这种算法。（六）应用举例[例5—9]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估。计算土地取得费。土地取得费=10万元/亩=150元/平方米提示：1亩=667平方米计算土地开发费。土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米提示：1平方公里=106平方米计算投资利息土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则土地取得费利息=150x[(1+6%)2-1]=18.54(元/平方米)土地开发费利息=200x35%x[(1+6%)1.5-1]+200x65%x[(1+6%)0.5-1]=6.39+3.84=10.23(元/平方米)计算开发利润。开发利润=[(1)+(2)]x10%=35(元/平方米)计算土地出让增值收益(注意教材将讲义中的⑸和⑹合并为一步进行计算)土地出让增值收益=[(1)+(2)+(3)+(4)]x15%=62.07(元/平方米)计算土地价值。土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=150+200+18.54+10.23+35+62.07=475.84(元/平方米)土地总价=475.84x15000=7137600（元）该宗地单价为475.84元/平方米，总价为7137600。四、 新建房地产评估的成本法操作步骤新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润（5-20）（一） 土地取得费用土地的取得途径有：征收、拆迁改造和购买等；按照土地的取得途径不同，分别测算土地的取得费用；土地取得费包含土地取得的手续费及税金。（二） 开发成本开发成本主要由五个方面构成：勘察设计和前期工程费；基础设施费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发过程中的税费及其他间接费用。（三） 开发利润（四） 管理费用（五） 投资利息以土地取得费用和开发成本之和作为计算利息的基数。（六） 销售税费五、 旧建筑物评估的成本法操作步骤建筑物价值=重置成本-年贬值额x已使用年限（5-21）重置成本应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费。贬值额⑴引起贬值产生的因素①物理化学因素②社会经济因素⑵贬值额的计算方法计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。直线折旧法提示：这些方法的原理和第二章成本法中的实体性贬值的计算方法原理基本一样，不再重述。或者参照182页最下面的公式。2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综