关于房屋转租和租赁权转让的认定和处理

第页共页关于房屋转租和租赁权转让的认定和处理转让合同:关于房屋转租和租赁权转让的认定和处理。房屋转租与承租权转让，是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式，特别是随着商铺、写字楼等非居住用房投资的增加，其在实务操作中的应用也日趋普遍，但两者无论是在法律性质上、还是在实务操作中，都存在很大的差异。我国合同法对租赁权合同关系作了专章规定，但对租赁权的转让未作明文规定，而在社会经济生活中，租赁权转让的行为却大量存在。转租和租赁权转让是两个不同的法律关系，由于两者都是基于租赁权而发生，同时涉及出租人、承租人和第三人，而且都存在权利义务的让与，在审讯理论中极易混淆，因此明晰两者概念，并将两者严格加以区别，对于准确认定法律关系，正确适用法律，具有重要的理论意义。首先，从法律关系构成来看，房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的局部或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同。转租后转租人仍享有租赁权。由此形成两个既彼此独立、又互相牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人(转租人)的本租合同，以及承租人(转租人)与次承租人的转租合同，承租人因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的本租合同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同。承租权转让那么是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。其次，从法律行为有效的前提条件来看，承租人无论是转租房屋，还是转让房屋的承租权，均需获得出租人的书面同意，但在书面同意的表现形式上略有不同。转租中一般有两种形式，一是在本租合同中已经约定了承租人可以转租的条款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意书。而承租权转让在法律性质上属于合同一方(承租人)对于合同权利、义务的概括转让，通常不会在合同中先行约定，只能另行获得出租人出具的同意书。第三，从违背上述前提条件(即承租人没有获得出租人的书面同意)的法律后果来看，转租中，出租人可以直接解除与承租人之间的本租合同;而承租权转让中，出租人只有权宣告承租人将承租权转让给第三人的行为无效，但无权以此为由解除他与承租人之间的本租合同。第四，转租中，转租合同对于本租合同具有附随性，详细表如今：1、房屋转租期间，本租合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更;2、房屋转租期间，本租合同解除的，转租合同应当随之解除;3、转租合同约定的租期最后时限，不得超过本租合同中约定的最后租期。而承租权转让后，由于承租人退出本租合同，第三人与出租人建立租赁关系时，可以不受已经终止的本租合同的约束，重新设定双方的权利义务关系。大多数国家是将转租和租赁权转让一并同加以规定的，而我国合同法只在第二百三十四条规定了租赁权转让的法定情形，即“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”，除此之外其他情形下的租赁权转让应以何为成立要件，合同法未作明文规定。那么在设立租赁权转让的法律规定时应以什么为成立要件呢?各个国家法律对此规定不一。大体上分为两类：一类是限制形式，即非经出租人同意，承租人不得转让租赁权。德国民法对租赁权的转让亦未作明文规定，但在解释上认为非经出租人同意，不得为之。《____民法典》第612条第1项规定：“承租人非有出租人承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”另一类系自由形式，《法国民法典》第1717条规定：“承租人有转租或以租赁权让于别人的权利，但租赁契约有制止的约定者，不在此限。”法国的司法理论还认为，即使当事人间有制止的约定者，但出租人在无正当理由的情况下行使回绝权，构成权利滥用。笔者认为，租赁权虽然是一种合同债权，但租赁权的转让并非仅仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让，根据民法通那么第九十一条“合同一方将合同的权利义务全部或局部转让给第三人的应获得合同另一方的同意，并不得牟利”。合同法第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”。依此，租赁权的转让也须经合同另一方即出租人的同意，并以此为成立要件，这样才符合立法精神，同时可以稳定合同关系，限制当事人滥用合同权利。因此，只有在当事人有转让租赁权特别约定或者其后经出租人同意时，承租人才能转让租赁权，此为合法转让，否那么为不合法转让。因此，在审理租赁权转让引发的诉讼案件中，假如租赁权的转让是经出租人同意的，那么出租人与受让第三人为双方当事人，他们之间的权利义务的处理应按合同法中租赁合同一节的规定来确定。假如租赁权的转让未经出租人同意，受让第三人作为原告要求维护其租赁合同权利的，由于转让行为不发生效力，应以原承租人作为被告，根据缔约过失确定双方各自的责任;当出租人作为原告要求维护其合同权利时，应以原承租人作为被告，因原承租人未经出租人同意而擅自处分租赁物的违约行为，损害了出租人的财产权益，出租人有权选择按照合同法要求原承租人承当违约责任或者是按照其他法律要求承当侵权责任，此属侵权责任与违约责任的竞合;如出租人就此提起侵权之诉，可把原承租人和受让人作为共同被告，要求确认他们签订的租赁权转让合同无效，并可以要求他们赔偿损失。拓展阅读按规定，对出版的每篇论文均要求作者签署一份正式的书面版权转让和出版合同。请填好以下空格并签字后将原件寄回编辑部。在收到经作者签字的本合同后，论文方能正式出版。根据中国作者可选用电子签名方式签字，并通过____方式将本合同寄回编辑部。编辑部专用电子邮址为_____________.作者与编辑部双方经协商，就在年度论文集上发表论文〔题目：__________〕的版权转让问题，达成如下协议：1．作者保证上述论文是原著，以前从未出版过，也没有进犯别人已有的版权。2．假如仅由一位作者代表全部作者签字，签字的作者保证他〔她〕有权代表其他作者转让该版权。3．作者允许编辑部使用上述论文的专有出版权、发行权。专有出版权、发行权指拥有以印刷品或光盘、数据库、电子书刊以及上网等形式出版、发行上述论文〔以全文或文摘的形式〕的权利。不过作者在必要时仍享有在非纸化文本上不以盈利为目的地为宣传科普知识或交流学术思想而转载本论文的自由。但是作者保证在转载时注明已从编辑部获得本文的转载权。4．根据《著作权法》第14条的规定，编辑部享有年度论文集和期刊整体的著作权，作者享有上述论文的著作权。5．上述论文以电子书刊形式在年度论文集上出版或以其他方式出版后，编辑部不收取作者任何费用，也不支付作者稿酬。6.中国作者如方便可以通过公证机关对所签署的本合同进展公证。但是根据国际学术刊物的惯例，对此一般不作严格要求。作者按中国电子签名法实行电子签名后，即能使本合同生效。7．其他未及事宜，假设发生问题，均按照中国《著作权法》规定处理。8．该合同自签字之日起生效。签名：日期：按规定，对出版的每篇论文均要求作者签署一份正式的书面版权转让和出版合同。请填好以下空格并签字后将原件寄回编辑部。在收到经作者签字的本合同后，论文方能正式出版。根据中国作者可选用电子签名方式签字，并通过____方式将本合同寄回编辑部。编辑部专用电子邮址为_____________.作者与编辑部双方经协商，就在年度论文集上发表论文〔题目：__________________________________〕的版权转让问题，达成如下协议：1．作者保证上述论文是原著，以前从未出版过，也没有进犯别人已有的版权。2．假如仅由一位作者代表全部作者签字，签字的作者保证他〔她〕有权代表其他作者转让该版权。3．作者允许编辑部使用上述论文的专有出版权、发行权。专有出版权、发行权指拥有以印刷品或光盘、数据库、电子书刊以及上网等形式出版、发行上述论文〔以全文或文摘的形式〕的权利。不过作者在必要时仍享有在非纸化文本上不以盈利为目的地为宣传科普知识或交流学术思想而转载本论文的自由。但是作者保证在转载时注明已从编辑部获得本文的转载权。4．根据《著作权法》第14条的规定，编辑部享有年度论文集和期刊整体的著作权，作者享有上述论文的著作权。5．上述论文以电子书刊形式在年度论文集上出版或以其他方式出版后，编辑部不收取作者任何费用，也不支付作者稿酬。6．中国作者如方便可以通过公证机关对所签署的本合同进展公证。但是根据国际学术刊物的惯例，对此一般不作严格要求。作者按中国电子签名法实行电子签名后，即能使本合同生效。7．其他未及事宜，假设发生问题，均按照中国《著作权法》规定处理。8．该合同自签字之日起生效。签名：____________________日期：____________________按规定，对出版的每篇论文均要求作者签署一份正式的书面版权转让和出版合同。请填好以下空格并签字后将原件寄回编辑部。在收到经作者签字的本合同后，论文方能正式出版。根据中国作者可选用电子签名方式签字，并通过____方式将本合同寄回编辑部。编辑部专用电子邮址为_____________.作者与编辑部双方经协商，就在年度论文集上发表论文〔题目：__________〕的版权转让问题，达成如下协议：1．作者保证上述论文是原著，以前从未出版过，也没有进犯别人已有的版权。2．假如仅由一位作者代表全部作者签字，签字的作者保证他〔她〕有权代表其他作者转让该版权。3．作者允许编辑部使用上述论文的专有出版权、发行权。专有出版权、发行权指拥有以印刷品或光盘、数据库、电子书刊以及上网等形式出版、发行上述论文〔以全文或文摘的形式〕的权利。不过作者在必要时仍享有在非纸化文本上不以盈利为目的地为宣传科普知识或交流学术思想而转载本论文的自由。但是作者保证在转载时注明已从编辑部获得本文的转载权。4．根据《著作权法》第14条的规定，编辑部享有年度论文集和期刊整体的著作权，作者享有上述论文的著作权。5．上述论文以电子书刊形式在年度论文集上出版或以其他方式出版后，编辑部不收取作者任何费用，也不支付作者稿酬。6.中国作者如方便可以通过公证机关对所签署的本合同进展公证。但是根据国际学术刊物的惯例，对此一般不作严格要求。作者按中国电子签名法实行电子签名后，即能使本合同生效。7．其他未及事宜，假设发生问题，均按照中国《著作权法》规定处理。8．该合同自签字之日起生效。签名：日期：版权转让和出版合同书按>规定，对出版的每篇论文均要求作者签署一份正式的书面版权转让和出版合同。请填好以下空格并签字后将原件寄回>编辑部。在收到经作者签字的本合同后，论文方能正式出版。根据中国>作者可选用电子签名方式签字，并通过____方式将本合同寄回编辑部。编辑部专用电子邮址为_____________.作者与编辑部双方经协商，就在>年度论文集上发表论文〔题目：__________〕的版权转让问题，达成如下协议：1.作者保证上述论文是原着，以前从未出版过，也没有进犯别人已有的版权。2.假如仅由一位作者代表全部作者签字，签字的作者保证他〔她〕有权代表其他作者转让该版权。3.作者允许编辑部使用上述论文的专有出版权、发行权。专有出版权、发行权指独家拥有以印刷品或光盘、数据库、电子书刊以及上网等形式出版、发行上述论文〔以全文或文摘的形式〕的权利。不过作者在必要时仍享有在非纸化文本上不以盈利为目的地为宣传科普知识或交流学术思想而转载本论文的自由。但是作者保证在转载时注明已从>编辑部获