规范建立业主大会制度的思考与实践

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文\聂游

去年六月，国务院颁布了《物业管理条例》，条例作为我国第一部物业管理行政规矩，确立了一系列重要的物业管理制度，业主大会制度便是其中之一。为了深化贯彻落实条例，成都市房管局制定了《成都市物业管理业主大会规程》（以下简称《规程》），《规程》以条例为依据，以维护全体业主在物业管理活动中的合法权益为目的，以物业管理权利与财产权利相对应为基本原则，结合我市实际，对业主大会的成立、运作举行了全面详细的规定，特殊是着重解决了一些当前在业主大会成立与运作过程中比较突出的疑难问题,是今后我市物业管理业主大会成立、运作的重要依据。对物业管理十分重要的责任主体一方的业主与业主大会的规范，是保障业主合法权益的重要体现，是行业健康进展的基石，将在我市物业管理行业的健康进展中将起到非常乐观、重要的作用。

随着物业管理行业的进展，业主的维权意识不断提升，无数小区纷纷成立了业主大会。但是，在业主大会成立和运作过程中，也存在着一些问题。主要表现在业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约，有些业主委员会不能真正代表业主利益，甚至伤害业主的公同利益。如，发生在我市某小区的业主委员会与部分业主同意将物管费标准由0.24元调节为0.3元，因为不是多数业主做出的打算，被其他业主提起诉讼，法院判决这份不是依据业主大会的打算与物业公司签订的《物业管理补充协议》无效。此外还有业主参加乐观性不强、业主大会与建设单位、物业公司等之间权利义务不明确等问题，需要在政策上有更具可操作性的指引。

《规程》的制定，体现了以下几个特点：一是充分体现了优先庇护全体业主合法利益的原则，《规程》对业主共同利益事项的表决，业主委员会的职责，个别业主不按合同商定交纳物业服务费用伤害全体业主利益的行为，有关政府部门的指导监督责任等做了明确的规定；二是在投票权数确实定上，充分体现了物业管理权利与财产权利相对应的原则，也体现了权利义务相全都的原则；三是针对在业主大会成立、运作过程中浮现的带有普遍性的问题，如首次业主大会会议的内容，对业主委员会的监督等做了详细而明确的规定；四是对业主大会成立的程序、业主大会会议的表决形式等做了详细规定，较好地解决了过去业主因未能行使自身权利而导致的大量冲突。根据条例和《规程》的规定，筹备成立业主大会，开展业主大会和业主委员会的各项工作，最重要的是要做到程序的藏匿与公正，坚持合法、合理、规范运作的原则，在充分敬重广阔业主合法权益的基础上，用程序藏匿来保障业主权益的实现。

一是业主大会的成立与运作要做到藏匿、透亮     。业主委员会不应当关起门来研究打算业主大会才可以做的打算，尽管可能动身点是为了大家的利益，但往往会好心办成坏事，得不到业主的认同和理解，反而启发一些不须要的冲突。《规程》对在业主大会筹备成立及运作过程中需要公告的事项、公告的时光等做了明确的规定，充分体现了业主大会维护全体业主合法权益的宗旨。业主大会筹备组在筹备成立业主大会，业主委员会在执行业主大会打算时，更多的是要在程序上保证全体业主都能够参加到研究中来，《规程》规定需要准时向业主公告的内容，应该准时公告，做到囫囵过程透亮     化，乐观听取、采用业主的看法和建议。

二是应该建立健全有关资料的档案工作。对有关的公告、议事状况应该有清楚的记录，同时，《规程》对表决票的制作、发放与回收等内容也作了明确规定。以往大部分小区在业主举行表决时，采纳无记名投票的方式，因为表决需要的时光较长，长的近一个月，短的也需要数天时光，而操作过程中缺少严格有效的监督，简单浮现表决票遗漏、重复发放、回收，事后不易统计核对等问题，使表决的可信度打了折扣。新的规定明确了在表决票上应对投票权人的有关状况举行记载，在发放与回收过程中应该有签字，以确保囫囵表决过程的真切有效，避开了无记名投票可能浮现的弊端。业主大会在举行表决时，应该依据这些规定执行，规范运作，才干保证业主大会的成立与运作经得起广阔业主和时光的考验。关于如何确定业主的投票权数，《规程》就业主的投票权作出了新的规定，规定根据业主在物业管理区域内拥有些物业建造面积确定业主在首次业主大会上的投票权数，充分体现了业主在物业管理活动中物业管理权利与财产权利相对应的原则，也体现了权利义务相全都的原则。不同的业主，拥有些物业面积不同，在物业管理服务活动中履行的义务不同，在投票权数上应该体现出这些区分，才干真正公正地体现与保障广阔业主的合法权益。在详细操作上，《规程》规定了首次业主大会会议普通以每1平方米为1个投票权计算业主的投票权数。以往在确定业主投票权时,采纳业主一户一票或100平方米一票的方式，这样的操作有一定的便利之处。但实践中普遍存在同一个小区有些业主惟独一、二十平方米，有些一百三、四十平方米的状况，业主产权面积相差几十甚至一百多平方米，作为同样拥有一票，就显得不尽合情合理。新的规定较好地解决了这一问题。同时，为了便于操作，《规程》还对表决票的制作作了详细的规定，即普通采纳1个（户）业主1份表决票的方式，而计算其投票权数则以为其所拥有些物业建造面积在表决票上明确，固然在最后的统计上较之过去显得复杂一些，这也是不易兼得之挑选。

不少业主对自己小区物业的管理乐观参加，不计辛劳，不计报酬，为小区获得良好环境与秩序做出了无数努力，但是，因为程序、操作等的不规范，不少地方也产生了一些问题，特殊是因为没有协调好小区内全体业主的看法，在没有解决旧有问题的状况下，又启发了业主之间，业主与建设单位、物管公司之间新的冲突

，惟独根据《规程》规范运作，才干避开类似状况的发生。

在物业管理活动中，作为物业服务合同权利义务的双方，业主和物管公司是两个重要主体，二者之间是互相制约，同时又互相配合、增进的关系。处理好双方关系，是保证物业服务合同正常履行，避开双方纠纷的重要条件。要做到这一点，从业主的角度说，首先要在业主内部协调统一。一个小区、一个大厦，业主众多，大家主意各异，而涉及到囫囵小区、大厦的共同利益时，由全体业主组成业主大会，利用业主大会形成集体意志，是最为有效的途径。要实现这一点，需要有