某家园物业管理方案

彰州家园物业管理方案目录一、物业概况与物业管理特点…………………０２二、质量管理目标和采用的管理方式…………０３三、管理效劳内容及标准………０６四、物质配备方案………………２０五、管理人员配备………………２１六、管理规章制度………………２３七、档案建立与管理的设立……２７八、物业管理经费收支测算……３３九、经营管理效劳的新思路……３６十、其他………３９第一章物业概况与物业管理特点一、物业根本概况“漳州家园〞位于漳州市芗城区延安北路延伸段，漳华路与南坑路交汇处。由漳州天泉房地产开发开发建立。规划占地面积,总建筑面积６３６６１平方米，由４幢多层住宅和３幢小高层住宅组成，共有４６６户。其中多层住宅面积３４１７２平方米；小高层住宅面积１３９５２平方米；商业面积５０００平方米，容积率２.６１，绿化率３５.４%。主要公共配套设施、设备有：上下压配电系统、变频供水系统、高压供水系统、消防系统、安防系统、监控中心、发电机组、地下停车场、架空层泛会所等。二、物业的特点及管理措施特点之一：属于高尚住宅区，协调处理好业主需求的差异并提供个性化效劳。管理措施：我们在深入了解现场情况的根底上，加强与业主及开发商的沟通协调，结合我司管理模式，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保效劳质量，并有效运作。以公共性效劳为根底，满足业主的根本效劳需要，注重开展专项效劳、有偿效劳及个性化效劳。特点之二：工程所处位置及其周边环境所限，治安工作较难管理，因此平安防范任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。管理措施：我们在现场勘查、实地规划定位的根底上，结合在其它工程管理取得的经历，从实际情况出发，确立治安管理以“强化专业、人防为主、全面防范〞的整体治安管理防范思路，灵活运用各种手段，实现全封闭式管理。加强与辖区居委会、派出所配合，制定有针对性的各种预防性措施，加强动态管理。营造良好的居家环境，让用户过的安心、舒心。特点之三：物业投入使用已两年多，其设施、设备进入阶段性维护期，业主已全部装修入住，日常管理工作相对稳定。管理措施：随着业主居家生活的不断需求，充分利用工程自身条件，在加强日常管理的同时，着眼于细节效劳的完善。对于公共设施设备由我司专业技术人员做好维修养护工作，确保正常运行，延长其使有寿命，维护业主的共同利益。第二章质量管理目标和采用的管理方式一、质量管理目标：(一)总体管理目标：“漳州家园〞管理工程在符合参评条件的情况下：１、二年内评上市级优秀物业管理工程。２、三年内评上省级优秀物业管理工程。３、依据质量管理体系标准进展物业效劳运作，使漳州家园成为一个平安，舒适、文明、整洁、温馨的居住环境。(二)分项质量目标：１、管理人员、专业技术人员按照国家有关规定１００%持有本专业上岗证。员工上岗岗前培训率达１００%。２、每年至少１次征询业主对物业管理效劳的意见，业主或住户对管理、效劳工作的满意率达８０%以上。３、住户对物业管理效劳工作态度，实现无重大投诉。有效投诉的处理合格率〔以回访结果为准〕达９０%以上。４、投诉有效回访率到达１００%。５、建立并落实维修效劳承诺制，零修及时率９８%，返修率不高于１%，并有回访记录。６、培训方案完成率１００%，合格率９８%以上。７、全年对工作操作规程严重不合格为零。８、消防设施、设备的使用完好率９８%；火灾年发生率为１‰以下。９、全年普通治安案件的发生率在１‰以下，有效处理率１００%，其他各类突发事件的有效处理率１００%。１０、消防治安预案演习方案完成率１００%。１１、训练考核达标率１００%。１２、辖区物业设施设备的使用完好率到达９５%以上。１３、设备方案保养完成率１００%。１４、设备开机完好率达９８%以上。１５、设备临时故障排除的及时率９５%。１６、绿化完好率９５%。１７、化粪池、雨水井、污水井完好率９６%；排水管、明暗沟完好率９６%；路灯完好率９６%。１８、公用设施、设备、场地完好率９７%。１９、每半年公开一次物业管理代收代缴费用收支情况。２０、全年不发生重大平安责任事故。注：“重大平安责任事故〞是指：⑴、因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故；⑵、因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故；⑶、因失职或玩忽职守引发的火灾事故；⑷、因失职或玩忽职守引发的水浸事故；⑸、因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件；⑹、因失职或玩忽职守引发的业主、住户重伤、死亡事件。二、拟采用的管理方式〔一〕根本管理原那么１、切实奉行“客户至上，效劳第一〞的效劳宗旨；２、倡导“有事请找物业管理处〞酒店一站式管理效劳；３、努力追求良好的社会效益、经济效益和环境效益，使之有机结合；４、导入ISO９０００国际质量体系的标准化运作，不断持续改进提高管理效劳水平；５、全面贯彻执行全国？物业管理条例？和？委托管理合同？相关规定和要求，依法管理，提供封闭式物业管理效劳。〔二〕效劳承诺１、采用“标准化〞方式实施日常效劳管理。在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为效劳中心的效劳方针。严格执行法规和标准制约，标准组织和个人的管理效劳行为。２、采取全封闭方式实施平安管理。平安问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了解平安死角，将物业在平安管理上的缺乏和缺陷找出来，制订有针对性的平安措施，将预案作为员工培训的依据，逐步提高平安管理的实际水平。对进出的车辆、人员、物品实行分类控制，对业主采用“记忆+标准〞的方法，对外来访客及办事的人员采用登记有效证件控制出入。在区域巡逻上采用多种方式，实行立体化管理。３、采取特色与个性化效劳实施效劳方式。〔１〕时效工作制对业主关心的工作都要求在规定的时间内完成，以提高业主对我们效劳的满意度。急修３０分钟到达现场，报修按约定时间到位。〔２〕首问负责制对业主反映的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向客户效劳中心进展反响，不能以任何理由进展推诿。对于业主的问题必须有答复，不能久拖不决。〔３〕回访工作制对开展的效劳工作定期走访业主，虚心承受业主的建议、批评。重大决策、措施事先通报给业主委员会及全体业主。４、采取公开效劳方式对效劳工作向业主公开，每半年公布一次涉及业主的共用设施设备费用分摊和其他物业管理代收代支费用情况。５、加强沟通，相互合作根据目标的实现情况，由业主委员会与物业管理企业实行定期沟通，对实际运作环节进展针对性的检查考核，不断完善效劳内容及效劳方式。三、物业管理处机构设置物业公司总部开发商/业委会物业公司总部开发商/业委会物业管理处物业管理处客户效劳中心保洁绿化部水电维修部平安防范部客户效劳中心保洁绿化部水电维修部平安防范部车管员监控值班员安防员收费员〔兼〕前台接待客户助理保洁员绿化员水电运行工车管员监控值班员安防员收费员〔兼〕前台接待客户助理保洁员绿化员水电运行工水电维修工四、工作职能组织运行图交通及车辆停放管理各类文化活动事务管理服务消防设备养护房屋及共用设施养护清洁绿化各类档案管理设备维护运行安全防范管理日常管理及队伍轮训建立各类档案订立规章制度搬迁入住装修验收督察违章装修装修工程和队伍审核业主验房交钥匙业主办理入伙手续物业接收与接收与协作单位建立联系各种资料准备拟制管理方案队伍组织培训交通及车辆停放管理各类文化活动事务管理服务消防设备养护房屋及共用设施养护清洁绿化各类档案管理设备维护运行安全防范管理日常管理及队伍轮训建立各类档案订立规章制度搬迁入住装修验收督察违章装修装修工程和队伍审核业主验房交钥匙业主办理入伙手续物业接收与接收与协作单位建立联系各种资料准备拟制管理方案队伍组织培训五、管理处管理运作信息反响系统行业主管部门行业主管部门开发商业委会开发商业委会有关责任班组③监控有关责任班组管理处效劳中心业主投诉、建议①接收④反响管理处效劳中心业主投诉、建议经理意见箱⑤反响②命令经理意见箱座谈会、问卷调查座谈会、问卷调查说明：信息是我们重要的经营管理资源，管理运作中严格按照ISO９００１国际质量管理体系文件要求进展过程控制，每年进展至少一次业主/住户“征询意见表〞活动，征询获取业主对各项效劳需求、意见、建议和投诉等信息；内部管理运作中，通过管理处、周例会、班组和业主委员会等形式反响情况、沟通信息、协调关系和解决问题。管理处将上述收集信息聚集后，经过分析整理，制订相应的纠正预防措施，并由管理处经理负责跟踪处理，以持续提高管理效劳水平。六、管理工作的控制方式１、导入执行科学全面、严格的ISO９０００质量管理体系及岗位责任制、岗位考核标准运作。２、严格的考核、奖罚、晋升、辞退制度等多样化的鼓励奖惩方法。３、及时细致的思想教育工作，确保员工保持团结向上、热情饱满的工作状态。４、融洽的住户与管理效劳者双方关系，畅通的沟通渠道，及时沟通反响，不断改进提高管理效劳水平。第三章物业效劳内容及标准一、综合管理１、物业公司与委托管理方〔开发商〕签定标准的效劳合同，明确物业效劳内容、标准及效劳收费标准等，双方权利、义务关系明确。２、按专业化管理要求配置、录用管理效劳人员，提供质价相符的优质效劳。３、公布２４小时专线，处理效劳范围内的公共性事务，受理住户的咨询、报修、投诉。４、积极协助、配合开发商〔业主委员会〕的日常工作运作；５、管理规章制度健全，效劳质量标准严格，物业管理档案资料完善。６、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理效劳及收费情况进展管理。７、管理处员工统一着装，佩带统一工作牌、持证上岗。８、定期公布物业效劳代收代缴费用的收支情况。９、按合同约定及相关法律法规规定使用公共设施设备维修资金。１０、每年至少１次征询业主对物业管理效劳的意见，对合理化建议、投诉及时整改，业主满意率达８０%以上。二、房屋管理〔一〕房屋维修养护管理１、建立共用设施设备档案，设施的维修养护记录齐全。２、房屋外观完好、整洁、无阻碍市容观瞻，无平安隐患，室外招牌广告、霓虹灯整洁统一美观无平安隐患。３、无擅自改变房屋用途，小区内楼栋号有明显标志，小区入口处和主要路口公共地方有引路标识。４、对〔房屋〕物业共用部位维修方案及维护管理标准序号工程名称日常维修方案实施方案定期维修养护方案实施方案工作参考标准要求维护管理标准备注０１房屋主体承重构造部位每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验房屋主体承重构造部位每１５年中修一次，每３０年大修或局部更新改造一次中、大修工程组负责组织实施，委托专业公司进展检测、大修、更新改造１、？建筑工程施工及验收标准？２、建筑工程质量评定标准〔GBJ３０１-８８〕３、？福州市城镇房屋修缮范围和标准？４、公司？公共设施效劳提供标准和保养效劳标准？５、房屋维护，修缮管理１、构件满足强度、刚度和稳定性要求２、房屋各构造部位正常可靠３、完好率到达９５%以上４、构造部位合理、性能完好５、完好率到达９５%以上加强房屋季节性预防养护，特别是做好潮湿、暴雨及台风天气的巡查、维护０２外墙面每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验１、每２年对于较大面积渗漏的，局部翻修一次２、每５年清洗一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进展大修、更新改造１、建筑工程施工及验收标准；２、建筑工程质量评定标准〔GBJ３０８-８８〕３、？福州市城镇房屋修缮范围和标准？４、房屋渗漏修缮技术规程１、外墙无渗漏现象２、外墙使用功能正常可靠３、平整、清洁、美观，保持市容观瞻４、完好率到达９５%以上０３屋面每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验１、每半年检查屋面一次，中修５年，大修１０年２、每２年对于局部有大面积损坏的，翻修一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进展大修、更新改造１、？建筑工程施工及验收标准？２、？福州市城镇房屋修缮范围和标准？３、建筑工程质量评定标准〔GBJ３０１-８８〕４、房屋渗漏修缮技术规程〔CJJ６２-９５〕５、房屋维护、修缮管理１、确保使用功能正常可靠２、清洁美观３、完好率到达９８%以上０４楼梯间、通道每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验１、中修４年、大修８年２、每１０年粉刷一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进展１、建筑工程施工及验收标准；２、建筑工程质量评定标准〔GBJ３０１-８８〕３、？福州市城镇房屋修缮范围和标准？４、房屋维护、修缮管理１、确保使用功能正常可靠２、清洁美观３、完好率到达９８%以上〔二〕二次装修管理效劳１、装修的申请与审批〔１〕申请：住户需提前７日向管理处提出装修申请〔属承租户的须持有业主委托书来办理〕：a)申请时如实填写？装修申请表？各项内容，并附装修设计图纸〔平面图及管线走向图〕，室内装修说明书；b)如果住户委托装修公司施工，必须附装修施工队营业执照复印件一份〔住户自行装修或简单的除外〕；c)装修较大商业商铺、娱乐场所时，需提供消防部门的审批文件。〔２〕审核与审批：a)物业管理处在接到装修申请当日，依据？住宅室内装饰装修管理方法？及？住户手册？中“装修管理公约〞的相关条款，并与住户签订？装饰装修管理效劳协议？。b)不宜审批的情况——涉及有拆改承重墙的；——涉及有改变原有房屋的使用功能的；——涉及有消防隐患的；——涉及有破坏预埋管线的；——涉及有破坏外墙体立面的。c)在确认装修设计不会对楼宇平安、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时，应当在半个工作日内给出同意意见；d)客户助理审核后报管理处经理审批，管理处经理在半个工作日内给出审批意见；e)客户助理将审批后的装修申请通知住户，对需要住户修改设计的，应告之住户修改，并要求业主签字确认。〔３〕装修申请获得批准后，客户助理应通知住户带着装修施工队一同到管理处办理有关手续。a)管理处客户助理将？企业营业执照？、？执业许可证？复印一份附在？装修申请表？后；b)将装修图纸复印一份附在？装修申请表？后；c)要求住户签署？装修平安责任书？，并将之附在？装修申请表？后；d)要求将业主的住宅使用说明书或原始的房屋设计图纸附在？装修申请表？后；e)住户和施工队一同到客户助理处按装修管理规定交纳相关费用；f)管理处办理发放？装修施工许可证？。２、施工队负责人到管理处办理？临时出入证？：a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份交管理处；b)安防部将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的根本情况登记在？施工人员登记表？；c)用施工人员的另一张照片制作成施工人员的？临时出入证？。(４)客户助理在住户和施工队办理完上述手续后，应立即通知水电维修员开通住户户内水、电，并告诉住户可进场装修。３、装修施工过程的管理(１)客户助理按？楼宇巡查作业规程？每日巡查装修施工情况。(２)水电维修工负责监控、跟踪施工队土建、水电装修是否违章。(３)安防班负责按？封闭小区物品/人员出入管理作业规程？、？治安巡逻作业规程？对施工人员进展管理。〔４〕对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关执法部门进展处理。４、装修施工的竣工验收(１)装修施工完毕后，由住户和施工队负责人共同向管理处提出验收申请。(２)管理处在当日内组织验收人员对装修进展现场验收。(３)竣工验收合格的，由客户助理在？装修申请表？内“完工验收〞栏目签署“初验合格〞，并签署姓名及日期。(４)安防班收回？临时出入证？，如有丧失，给予施工队每本证１０元的罚款，并做好核销登记。(５)施工队当日清场离开。(６)装修验收合格并使用三个月后，管理处应对装修施工组织复验，复验无问题，由客户助理在？装修申请表？内注明“复验合格〞后，在管理处退还住户及施工队的装修押金。三、共用设施、设备维修养护１、建立小区公共设施设备档案，有齐全、标准的公共设施设备运行、维护记录。２、按规划标准管理公用配套设施、设备和场地，无缺漏或违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施或场地，运营正常，方便居民日常生活。３、公共设施设备维保方案及运行维护管理标准

序号工程名称日常维修方案实施方案定期维修养护方案实施方案工作参考标准要求实施效果备注０１电梯正常运行时每天巡查一次；故障时分承包方２４小时应急召修１、电梯运行时有无异响２、各照明是否正常３、各指示灯能否正指示，各按钮是否正常４、报警装置是否正常１、每周不少于１次例行保养、每月全面检修２、按国家有关规定每年年检一次按规定程序选定专业公司按有关规定内容进展维护１、行业标准及国家有关规定２、电梯分包方维保合同中效劳内容３、？电梯平安管理规程？和？紧急情况下释放被困电梯内乘客操作规程？１、平安、可靠、运行平稳，附件完好２、警钟、对讲、应急照明完好，功能正常３、取得？年检合格证？重大节假日前须全面检查维护一次０２变配电柜正常运行时，每班巡查二次１、各仪表指示是否正常２、是否有异常声响及异常现象每半年保养一次１、除尘２、测试绝缘电阻、接地电阻３、开关触点检查４、紧固螺丝变配电设备维护保养分工及主要工作内容１、各开关及保护装置灵敏可靠２、各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因前方可恢复合闸０３变压器１、正常运行时，每班巡查二次２、用电顶峰时，二小时巡查一次１、运行是否正常２、电压是否稳定、电流是否在额定范围内３、警示标识是否完好每半年保养一次１、地装置检查２、尘、紧固螺丝３、试绝缘电阻及接地电阻４、看外观？设施设备管理工作手册？之？变压器维护保养规程？１、运行正常可靠，各项指标均合标准，无异常现象２、各指示、保护装置正常３、室内通风正常温升过高或电流过大时应即采取措施０４风机每天巡查一次１、观有无异常２、皮带是否松紧适当３、机时有无异常声响每半年保养一次１、机身清洁、油漆２、轴承检查加油、紧固３、各继电器、接触器、电机检查４、绝缘电阻、接地电阻测试５、测试运行电流？设施设备管理工作手册？之？风机维护保养规程？１、风机风量正常２、运行时电流在额定范围内０５水泵１、一般情况两小时巡查一次２、每星期各泵轮换使用一次３、各消防泵每半个月试运行一次１、听声响２、感觉电机温度３、观看仪表指示４、出现漏水及时处理每年保养一次１、机身清洁、油漆２、轴承检查加油、紧固３、各继电器、接触器、电机检查４、绝缘电阻、接地电阻测试５、测试运行电流６、对消防水泵开机试压７、泵体的５米范围内阀门、管道、仪表等保养１、给排水设备、二次供水水池管理和维护２、喷淋泵、消防泵维护保养管理１、泵运行平稳、声音均匀，电流正常２、水流量、压力到达要求３、各仪表、指示灯指示正常０６防盗对讲门系统１、每天巡查一次２、根据故障登记并于当天进展检查维修１、机电压是否正常２、指示是否正常３、性能是否正常每半年保养一次１、测试各测试点电压２、清扫灰尘３、各功能检查４、调节闭门器１、防盗门能平稳、可靠地关闭；２、对讲系统声音清晰０７可视监控系统１、每天巡查二次２、出现故障随时修复１、看各摄像机是否正常２、查看监视器显示屏显示情况每半年保养一次１、检查防尘罩的密封性２、除尘、擦洗镜头、清理降温风扇３、调校焦距４、云台活动局部加油１、中控室管理２、报警监控系统管理１、图像清晰、稳定，可视范围正常２、录像机工作正常０８消防报警系统１、每天巡查二次２、每星期按探头数量的５%抽检试验１、各报警按钮、烟〔温〕感探头、警铃是否完好２、各区域报警器及集中报警器工作是否正常每季保养、全面检查一次１、试各点电压２、去除各故障码３、按探头数量的３０%抽检试验４、测试接地电阻５、试验各功能喷淋、消防泵维护保养管理１、系统运行正常、稳定，灵敏可靠２、非人为因素所产生的误报率在３%以下０９公共通道每日巡视检查两遍，发现问题及时维修并做好记录管理员负责巡查；工程技术人员负责组织实施、维修和检验每年对局部损坏严重的公共通道进展修补或翻新工程组负责组织实施或委托专业公司进展改造公共设施效劳提供标准和维护保养效劳标准１、平整，无坑洼积水２、确保公共信道通畅，使用功能正常，无平安隐患３、完好率到达９８%以上特别在进住装修期间注意谨防占用公共信道的行为发生１０沟渠、池、井每周巡视检查一遍，发现问题做好？公共设施巡查记录？并及时处理管理员负责巡查；工程技术人员负责组织实施、维修和检验１、每半年全面清掏疏通一次２、每季度去除各类杂物一次３、中修４年，大修８年工程组负责组织实施、检验１、公共设施效劳提供标准２、市政排水管渠工程质检验标准〔DBJ０１-１３-９５〕３、市政排水管渠工程质量评定标准〔DBJ０１-２４-９５〕１、沟渠、池、井使用功能正常，畅通、无阻塞现象２、完好率到达９８%以上１、加强井盖及雨水蓖子管理，确保完好无损２、雨季降临前进展一次清掏、疏通１１停车场每日检查二遍，发现问题及时处理安防组负责组织实施巡查、维修和检验１、车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修２、中修５年，大修１０年工程组负责组织实施或委托专业公司进展大修、更新改造１、公共设施效劳提供标准２、停车场效劳提供标准１、车场使用功能正常可靠２、场地平整，无坑洼积水，完好率到达９８%以上１２给排水管道及相关阀门每日检查一次，发现问题，及时维修并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验１、每年给各类管道及其相关阀件刷一次防锈漆２、每季度保养一次，每年检修一次３、每５年进展一次中修，每１０年进展一次大修或更新改造工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进展１、给排水设备二次供水水池管理和维护２、？给水、排水管道施工及验收标准？〔GB５０２６８-９７〕１、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率到达９８%以上２、给水管道畅通、无渗漏水现象３、排水系统通畅，汛期道路无积水４、阀件无跑、冒、滴、漏水现象１３室内消防栓及消防管道、轻便灭火器材等每周检查一次发现问题，及时处理并做好？消防设施检查表？记录安防组负责组织实施、检验１、每年刷一次油漆２、每月试射水至少１次，检修１次３、每半年全面检查一次４、灭火器材每月检查一次５、消防栓、消防管道中修５年，每１０年进展一次大修或更新改造安防组负责组织实施、检验１、建筑灭火器配制设计标准〔GBJ１４０-９０〕２、建筑设计防火标准〔GBJ１６-８７〕３、有关消防法规１、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠２、完好率为１００%３、消防栓、消防管道等无渗漏水现象火灾易发季节及重要的节假日前应进展一次全面的检查１４防避雷系统每周巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验１、每季进展一次保养２、每年进展一次接地电阻测试３、每年刷一次银粉漆４、中修６年，大修１２年工程组负责组织实施、检验１、确保系统正常使用；２、系统完好率１００%３、接地阻值符合GB５０１６９-９２要求雷雨季节降临前进展一次接地电阻测试和全面的维护１５IC卡停车场系统每日巡视一遍，随坏随修并做好记录安防组负责组织实施巡查、维修和检验１、保养周期：每月一次２、每年检修一次３、每４年进展一次中修，每８年进展一次大修或更新改造工程组负责组织实施、检验１、停车场收费系统管理规程２、公司？IC卡停车场系统保养规程？３、公司？维修过程的检验？１、确保IC卡停车场正常运行２、完好率到达９９%以上１６公共照明等一般工程每日巡查，随坏随修并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验１、每季度保养一次，每年检修一次２、每６年进展一次大修或更新改造工程组负责组织实施、检验１、公司？机电设备管理规定？２、公司？公共设施巡查制度？３、公司？维修工作手册？４、公司？维修过程的检验？１、确保各设施设备使用功能正常２、电气线路完整无损，绝缘良好３、完好率到达９９%４、设备突发紧急故障应急措施A、停水应急措施(１)先到地面水泵房水箱检查自来水公司的供水是否正常？如出现问题，致电自来水公司及时派员修理。(２)接着检查水箱水位及泵房的供水系统是否正常操作。(３)然后检查生活水箱水泵系统及加压是否正常，浮球、限位装置是否出现故障。(４)最后检查供水管网系统中途是否有管道爆破现象。(５)在显眼处张贴通知，告之住户停水相关事宜。B、停电应急措施(１)接报后立即向供电部门查询，是否供电局出问题。假设供电局出现问题按下述预案处理。a)管理处在接到供电部门发出之停电通知后，通知小区住户。〔通知详细写明：停电日期、恢复供电日期、是否暂停电梯及时间，通知各住户停电期间将所有电器关闭〕。b)通知水电班进展设备巡视。c)准备停电备用物资如应急灯、切勿点燃蜡烛。〔在停电前检修通道应急照明灯完好〕d)停电期间加强小区平安防范及秩序维持，以免不法分子有机可乘；电力恢复时，检查小区各设备是否正常运作；停电时应将所有电器插座拔掉。(２)假设是因小区内原因造成停电时，应急措施如下：a)配电房运行电工迅速查明停电原因后，假设电网停电，按发电启停操作规程启动发电机，做好倒、送闸供电工作。假设内部故障，立即报告工程维修部、管理处组织抢修。b)安防人员遇停电时，应查看自动门停顿位置，如出现挡道，应拉开电闸后用手动方法排除，以保证道路通畅。C、停气〔管理燃气〕应急措施(１)致电供气公司询问供气是否正常？假设故障停气，应张贴通告通知住户，要求住户检查勿必关闭总开关。(２)假设供气公司供气正常，应要求供气公司及时派员检查，以防泄漏造成事故。(３)通知当值巡逻管理员，到现场观察情况，及时反响管理处。(４)接报后在显眼处张贴停气通知，告知住户，做好无法正常使用的准备工作。(５)假设因泄漏造成停气，应视情况通知各方到场采取救急措施〔如煤气公司、消防部门、救护中心等〕。(６)气体泄漏按？煤气泄漏应急处理？程序执行。四、公共秩序维护(一)队伍实施准军事化管理，做到“统一作息、统一着装、统一装备〞，以及“集中招聘、集中培训、集中管理〞，确保安防员的综合素质得到提高。(二)加强治安队伍的建立，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。(三)治安人员以定位岗、巡查相结合，对社区实行２４小时平安防范管理，确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。(四)安防管理上采用门岗盘查与楼宇防盗门相结合，对进出社区的人员、物品进展有效控制，防止越墙、越房进入社区。加强巡逻，管理处对每一名当班安防人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。(五)掌握业主的根本情况，业主熟悉率到达９５％以上，积极帮助业主解决临时困难。效劳中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与居委会及有关部门保持联系，共同做好社区日常管理。(六)抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等，确保工作质量。(七)除治安人员的其他物业工作人员，作为社区管理的一份子，也是管理区的义务平安员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。(八)与业主形成平安防范共同体，设置平安求救，但业主发现可疑情况时可及时与物业效劳中心联系，治安人员以最快的速度出击；与街道、派出所形成安联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进展业务指导。(九)我司将着重培养安防员的效劳意识，我们将通过各种方式加强对安防员的日常培训，特别要加强安防员效劳业主的效劳意识，改变原来安防员的单一功能，提升形象加强多种技能。(十)小区车辆停放管理１、汽车驶入小区门岗时，应识别清办理月票停车和临时外来停车类型，办理月票车主在进入小区时，发给车主固定停车卡并在[机动车辆进出登记表]上登记。２、对于临时停车的车主〔未办理月票〕车辆驶入小区门岗时经询问需进入小区后，发给临时停车卡并在[机动车辆进出登记表]上登记。３、在车辆出小区时，对固定办理月票停放车主收回停车卡在[机动车辆进出登记表]上记录后道闸升起放行。４、在车辆出小区时，对临时停放车主按物价委相关规定收取停车费并收回停车卡在[机动车辆进出登记表]上记录后，经检查无异常情况时道闸升起放行。５、车管员应识别停放汽车是固定车位车主或临时停放车主，指挥其停放在相应停车车位上，同时对车辆车况进展检查。６、发现异常情况，及时向业主〔车主〕说明，并记录于[车场巡视登记表]上，并当场请业主〔车主〕在“备注〞栏中签字确认。提醒车主关好车门、车窗关上，并将车内的贵重物品随身带走。８、摩托车、电动车、自行车实行定点统一停放，安排专职车管员全天侯２４小时负责管理。(十一)治安事件应急措施１、一般民事纠纷(１)业主及来访客户因违反辖区物业管理制度、违反公民公共道德行为、民事纷争、利益关系等引起的业主之间、业主与客户之间、或业主〔客户〕与管理处/安防人员引发的各种纠纷：a)安防员发现上述情况时应立即到达相应位置，了解情况，劝阻和制止纠纷，并视事发原因维护守纪守法一方的合法权益，但不得有参与、表态、或表达立场的语言；b)当事双方语言冲突影响他人或对正常的公共秩序造成影响和干扰时，应进展奉劝并尽力将双方别离，其中一方为访客的及时将其礼请出辖区；c)当事双方冲突较为剧烈，有可能使用暴力时，安防员应立即介入到当事双方之间，防止暴力冲突发生，同时向安防班长汇报；d)当事双方已发生暴力冲突时，安防员应立即采取强制措施制止，必要时或已造成一方受到侵害时立即向“１１０〞或当地派出所报警，在事件没有解决前不得让侵害方离去或逃逸；e)业主〔客户〕损害公共财产及设施时，勿论其有意无意，均应要求对方予以赔偿，具体执行？顾客财产管理方法？。(２)一般民事纠纷的处理原那么a)安防员因执行公务、制止违章行为，由于对方不承受或采用污辱性语言、侵犯性行为时，应保持礼貌和抑制，尊重对方的公民权、民事权，处理的方式限于劝导、说服、事后沟通回访。不得采取强制性措施、不准使用效劳忌语进展回应，更不准有主动性侵犯对方的行为；b)业主之间或业主与客户之间可能或正在实施人身攻击和侵害、损毁对方财物时，可采取强制性措施，采取强制性措施指用肢体实施保护性动作，到达保护目的。但不得用肢体对业主〔客户〕进展身体攻击和侵害；c)安防员因执行公务和在处理民事纠纷的过程中遭受人身攻击时，可以采取保护性动作维护自身的平安，对方持器械实施攻击危及人身平安时，可以进展避让或正当防卫，但均不得有主动性伤害对方的行为和动作。２、一般治安案件(１)偷、盗财物a)安防员在执勤中应随时保持高度警觉，注意和观察来往人员的举动。发现有人来访目的不明，神色有异、目光游离、形迹可疑时，应重点布控和盯防，必要时向班长汇报，做好应急处理的各项准备；b)发现偷、盗公共或他人财物时，犯罪事实确凿的情况下，安防员应采取果断措施将犯罪嫌疑人制服。在制服过程中有对抗行为的可以使用警棍等器械使之手脚失去对抗能力。但不得击打其头部等要害部位；c)抓获的犯罪嫌疑人应扭送当地公安机关、派出所处理，不得私自进展审问、搜身和刑逼；d)对受害人应尽量挽留协助调查，或记下姓名和身份证、证件号码、联系等，以便公安机关取证。(２)打架斗殴和其他扰乱社会治安案件a)辖区内发现打架斗殴或其他扰乱社会治安等案件时，安防员应立即赶赴现场进展控制和制止，防止事态扩大和造成更严重的伤害，同时用通讯设备向安防班长/队长报告案件发生位置和根本概况，以及需要增援的请求；b)安防班长/队长接报告后，应立即通知各岗点进展控制，同时迅速赶赴现场了解案情和处理，必要时向主任汇报和调遣安防员进展协助；c)对已经造成一方损害的，不得让另一方离去或逃逸，情节轻微的，可在受害者的同意下进展调解；d)发生以下情形时，应将当事人扭送公安机关、派出所或打“１１０〞报警：——受害方受到轻微伤以上伤害且不愿进展调解的；——携带管制枪支、刀具、腐蚀性、爆炸物品的；——扰乱公共秩序、制造混乱经劝告、阻止不听且威胁、恫吓他人情节的；——对受害方造成较大伤害的；——进展性骚扰、侮辱妇女和进展其他流氓活动的；——成心损害公共设施、消防产品拒不认错和赔偿的；——其他违反治安管理条例行为必须由公安机关处理的。３、一般刑事案件(１)抢劫安防员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时：a)应立即上前制止该违反犯罪行为或迅速赶赴现场制止，并对现场进展保护，同时用通讯器材向安防班长/队长报告。b)安防班长/队长接到报告后，应立即调派安防员增援，参与现场抢救、保护现场、围捕等。c)如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即抓捕带回安防岗亭，并请事主一起到安防岗后交由公安机关处理；d)在围捕犯罪嫌疑人过程中，采取围捕的方式、方法要适当，以制服犯罪嫌疑人为目的，严禁伤及犯罪嫌疑人头部等要害部位行为。遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“保护业主、惊吓及跟踪犯罪嫌疑人〞的处理原那么，注意收集有关犯罪线索和证据，等增援安防员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。e)如犯罪嫌疑人逃离现场的，应及时向事主了解在抢劫过程中人身是否受到伤害及财物的损失情况，如事主受伤那么应视其伤势的情况送医院救治；f)安防队长将收集到的资料、信息及作出的工作布置向管理处经理汇报，请示做出进一步工作指示。(２)伤害安防员发现有伤害案件发生或接到伤害报案时：a)迅速赶赴现场制止该违法犯罪行为，使用通讯器材向安防班长/队长报告现场的详细情况，并维护现场秩序，保护现场，制止闲杂人员接近现场以及制止任何人在警务人员到来前触动任何物品；b)立即将伤员送附近医院救治；c)拨打“１１０〞报警；d)加强各岗位戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记；e)犯罪嫌疑人要害部位行为，以制服犯罪嫌疑人为主的原那么。遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“保护业主、惊吓及跟踪犯罪嫌疑人〞的处理原那么，注意收集有关犯罪线索和证据，等增援安防员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。f)将案情向管理处经理汇报，请示做出进一步工作指示。十二消防应急措施、消防灭火、疏散演练预案的制定管理处每次演习之前制定年度消防灭火、疏散演练预案经公司安防部经理审核报公司办公室审批；消防灭火、疏散演练预案应符合公安消防部门消防平安管理工作要求和辖区的实际情况。、消防演练准备工作安防队长根据公司批准的年度消防灭火、疏散演练预案准备消防演练的各项工作；向参加演练的安防队及相关人员发出通知，明确各自职责，做好准备；组织由全体管理处员工参加的消防演练准备会，进展工作布署，确保消防演练平安、有序，到达预期的效果。、消防灭火、疏散预案演练各部门具体任务管理处经理进入消控中心行使消防演练预案实施现场指挥职责；不定点模拟火灾产生，消控中心接报警信号后立即向各部门通报火情发生的区域和点位；安防员任务就近安防人员对火灾进展现场确认；确认火灾产生，迅速发出火警报告，相关义务消防队员迅速携带有消防灭火器具，赶赴火灾现场；翻开就近的消防栓进展灭火并按规定的程序控制火势蔓延和疏散着火层人员；控制辖区所有的重要出入道口，维护辖区公共秩序；保证辖区内道路通畅和接应消防灭火车辆进入辖区。水电班任务保证消防给水设施的正常供给，给水缺乏时，应翻开给水管的消防旁通管，并专人看管；各重要岗点人员各负其责，保证消防、通讯设备设施的正常运行；保证应急电源设备正常运行，着火层电源未能自动切断时，进展人工切断。管理处客户效劳中心人员任务负责携带救护包、湿毛巾等，赶赴现场及各通道口，对伤员进展紧急救护。负责维护辖区公共秩序；携带湿毛巾在各路口对人员进展引导和疏散，保证通道畅通。、消防灭火、疏散演练完毕工作总结对消防演练预案实施情况及效果作总结评价；将消防演练情况记录于年度消防灭火、疏散预案演练记录，并上报公司办公室。五、保洁效劳１、清洁卫生实行一体化管理，有专业的清洁保洁队伍，管理制度落实。按不同的清洁标准进展清洁与保洁。２、环卫设备齐全完好，按幢号合理设置果皮箱和垃圾桶，设有垃圾收集设施、中转设施等，每日清运２次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。３、无违反规定饲养家禽、家畜现象。４、管道畅通，确保区内公用雨水、污水管道通畅，定期清掏化粪池。５、加强二次供水管理，二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，保证水质符合卫生防疫要求。６、定期进展消毒和灭虫除害。(一)卫生清洁达标要求序号项目具体措施标准０１垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物垃圾车、池垃圾车、池每日清扫，每周彻底消杀一次垃圾车无明显附着物，垃圾池周围无积水、污渍０２楼道地面１、水泥地面每日清扫一次，每隔４小时巡扫一次，每月冲洗一次２、瓷砖地面每日用地拖擦拭一遍１、水泥地面目视无烟头、碎纸、果皮等垃圾，无积水、无尘土、无痰迹２、瓷砖地面干净，无明显污迹黑印，无积水，条缝清晰０３公共墙面１、内墙面每周彻底清洁一次，每日巡扫污染处２、天棚、墙角每周除尘、除蛛网１、抹灰、喷涂墙面凹凸处无明显灰尘，无蛛网２、瓷砖墙面目视无污迹、无尘、无乱张贴３、外墙光亮、整洁，无明显水渍、油渍０４公共照明灯罩每月用清洁毛巾擦抹一次目视灯罩外表干净，内部无积尘０５消火栓、电表盖、管线等每周用清洁毛巾擦抹１、玻璃明亮，目视无尘２、箱顶、侧无尘，无明显污迹３、无明显积尘、无蛛网０６玻璃门、窗每周用清洁毛巾擦抹，每周用清洁剂彻底清洗一次１、玻璃目视明亮，无灰尘、污渍、无水珠２、窗台目视无积尘０７楼梯扶手每日用清洁毛巾擦抹无尘、无明显污染楼梯梯级每天清扫一次，每周拖抹一次，每月冲洗一次目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹〔油污、黑印等〕０８各种指示牌、标识每周清洗擦抹一次目视无明显积尘、无水珠、无破损０９集中绿地每日清扫一次，每天巡扫一次草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐等垃圾，无砖头、大石子１０宣传栏每周擦抹二次玻璃明亮，目视无尘、无水珠，不锈钢面光亮，宣传栏内无明显的可见积尘１１花池每月彻底擦抹及冲洗一次，随时清洁污染处瓷贴片干净、无明显污迹、水垢１２地面其它公共设施每月彻底擦抹一次，随时清洁污染处无乱张贴，无破损１３小区道路每日清扫一次，每隔４小时巡扫一次，每月冲洗一次目视干净，无杂物，无明显污迹，条缝清晰、无杂草１４单车棚、地面停车设施每天用清扫一次；每年刷漆一次目视无明显污迹，无积尘，无生锈破损现象１５雨水井、排水沟每周清扫一次，每月彻底消杀三次无明显垃圾，杂物及泥沙，无蚊虫滋生１６空置房每月彻底清扫二次１、地面无积水、无尘土２、无污迹黑印，窗台目视无积尘１７电梯轿箱、不锈钢门框、扶手每周彻底清洁保养一次，随时清洁污染处１、亚光不锈钢外表无污、迹，无灰尘，半米内可映出人影２、镜面不锈钢外表光亮(二)卫生检查监视制度１、实行岗位责任制，保洁员对小区责任区域环境卫生保洁情况负责。２、客户助理定期或不定期走访业主，虚心听取业主的意见和建议，做好业主走访记录。３、客户助理每天对保洁状况进展巡视检查，对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生，以及设施的运行状态情况做好巡视检查记录，发现问题及时通知保洁员，催促及时解决。４、每月卫生及清洁材料，工具及材料应根据实际需要领用，遵循努力降低消耗，节约本钱的原那么。(三)区内公共雨、污水管道每月进展巡视检查２次，每年疏通一次；六、绿化养护管理１、建立专业绿化队伍实施绿化养护管理，管理制度落实。２、保持小区现有绿化面积不减少、不占用。３、花草树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，长势良好，具有欣赏效果。草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无践踏、无杂草、杂物现象，无大面积黄土裸露。４、绿化管理设施设备齐备完好，水源有保障；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。５、定期喷洒药物，预防病虫害。(一)绿化养护达标要求工程措施标准绿化浇水浇水〔视天气情况及植物习性增减〕浇足浇透，长势良好，无出现缺水枯死现象草皮修剪〔按季节进展〕草皮美观平整〔最长不超过５公分〕杂草去除〔每周一次〕确保根本无杂草(每平方米不多于３棵)防虫病虫害防治〔每年４次〕无病虫害养护施肥〔每年４次〕绿化生长旺盛乔灌木修剪造型每年４次造型美观、有序补苗出现枯死苗木及时补种植木成活率、完好率９８%以上(二)园林建筑附属设施的维护要求序号工程名称日常维修方案实施方案定期维修养护方案实施方案实施效果备注１公共文体设施、休息设施及雕塑、水品每日检查一次，发现问题，及时维修并做好？公共设施巡查记录？管理员负责巡查；工程技术人员负责组织实施、维修和检验１、每年粉刷或油漆有关文体设施一次２、电气线路检修每半年一次３、局部文体场所设施损坏较严重的，及时维修或更换４、每５年进展一次中修，每１０年进展一次大修或更新改造工程组负责组织实施或委托专业公司进展大修、更新改造１、场所使用功能正常，平安可靠２、场所设施完好率９９%做好季节性预防巡查，特别是雨季有关电气线路及娱乐设施设备等的检查工作，确安防全可靠２物业标识系统每周巡查一遍并做好？公共设施巡查记录？，发现问题及时处理管理处负责组织实施巡查、维修和检验１、每月清洁标识一次２、每季度对标识进展维护３、中修４年，更新改造８年管理处负责组织实施、检验１、标识清晰美观２、安装结实可靠３、完好率到达９８%以上台风季节应增加巡查次数七、会所管理根据住宅小区会所根本规划定位，初步拟定如下管理方案。１、小区公共文体设施管理的一般要领(１)小区公共文体设施一般只为本区内住户提供效劳，不对外开放营业。(２)小区文体设施一般不收费或只收本钱费〔人工及维护〕，目的是为住户提供效劳，不以营利为目的。(３)住户使用文体设施时，一般凭业主证/住户证入场活动。２、社区内文体设施一般包括：棋牌活动室、图书室、健身房、儿童活动中心等工程。３、健身房管理(１)开场前的准备工作：a)客户部文体管理员应于开场前十分钟到岗，不得无故延误；b)清洁健身房卫生，特别做好休息椅的清洁，检查设施完好情况；c)翻开健身房门迎接住户入场。(２)健身房入场一般程序：a)健身房入场消费对小区业主采用会员制形式，对非业主采用购票入场形式；b)小区内业主应于每年１２月３１日前到客户部凭业主证办理会员证；c)业主进入健身房消费时：——首先向文体管理员出示会员证；文体管理员核对会员证与使用人本人是否相符，如有疑问应验明其它证件直到无疑问；——填写？文体活动消费登记表？请业主在相应栏目内签名确认；——请业主进入健身房进展消费活动；活动完毕后，文体管理员请业主在？文体活动消费登记表？相应栏目内签名确认。d)非业主进健身房消费时：——到管理处收银处购置入场活动门票；——入场前向文体管理员出示门票；——文体管理员将门票副券撕下妥善保管，正券交消费者本人保管。——持票人进入场内消费。e)小区业主进入健身房消费可采用预约或亲自填写？健身房订场登记表？预约活动时间，文体管理员凭订场先后顺序准予业主使用健身房，在不影响业主活动的前提下方可让非业主进场活动。(３)健身房公众管理规定：a)所有人员进场时必须穿运动鞋，严禁穿皮鞋进场；b)保护健身房内的公共设施，因使用不当而损坏的设施应照价赔偿；c)讲究场地卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者除负责清理恢复原状外，处以一定罚款；d)健身房内只能进展安康的娱乐活动，不准进展赌博等违法活动；e)参加活动者必须服从文体管理员管理，不强行延长活动时间。(４)每日活动完毕后，文体管理员应收拾好各类设施、整理该日内入场活动记录及相关票据副联，无误前方可锁门下班。４、儿童活动中心管理(１)儿童游乐场专供儿童使用，谢绝成人在设施上活动。(２)小孩活动时，家长或保姆要保护孩子的平安，不要从滑坡往上爬，摇秋千时幅度不要过大。(３)讲文明礼貌，互敬互让，不在场内争执、吵闹。(４)保持环境卫生，不乱丢杂物，不玩泥沙，不随地大小便。(５)保护场内设施。(６)客户部文体管理员负责儿童活动中心的具体管理，凡进入儿童活动中心的人员必须听从文体管理员的安排。５、棋牌活动室管理(１)开场前的准备工作：a)文体管理员应于每日活动室开放前半小时到岗；b)清理活动场地的卫生、摆放好桌椅、整理用具；c)迎接活动人员入场。(２)入室活动一般程序：a)到管理处收银处购置相应类别活动门票。小区业主可凭？业主证？到收银处购置优惠票；b)在各活动室开放时间内持票进入活动室内；c)文体管理员根据入场先后顺序，安排好各类活动的时间场次，并负责各类活动用具配置及监视使用情况；d)每场活动完毕后，活动人员应整理好棋牌、用具类，经文休管理员清点无误、无损坏后离场。(３)活动室内本卷须知：a)活动人员必须凭票到相应活动室内活动，不得串岗或到处走动；b)室内不得有大声喧哗、随地吐痰、吸烟、乱丢杂物等行为；c)保护室内设施和活动器具，不得将用具、棋牌乱丢，不得在台面、墙面上乱画，损坏设施或器具照价赔偿；d)活动人员必须服从文体管理员管理，依照排定的时间场次进展活动，不得无理取闹。(４)文体管理员于每次活动完毕后应清理现场，收拾好用具类、棋牌类并摆放好，统计该次活动的门票收入情况，认真填写？每日工作情况汇总表？。６、图书室管理(１)小区内图书阅览室是为丰富社区居民业余文化生活，便于小区居民查阅资料、学习而设立非营利性学习场所，由客户部文体管理员负责具体管理。(２)凡欲进入图书阅览室学习的住户需在规定的开放时间内持相关的有效证件进入图书室。(３)阅览室内注意卫生，不乱丢杂物、不随地吐痰。(４)自觉维护室内秩序，不大声喧哗，保持室内安静。(５)保护图书及公共财物，不得撕毁、涂改图书，不得将图书带出图书阅览室。如确有需要欲带出室外的，住户应提前凭有效证件办理？借阅证？，凭？借阅证？做好详细登记前方可带出。(６)文体管理员负责阅览室的清洁卫生，维护秩序、桌椅及图书整理工作，每次开放时间完毕后，文化管理员应将图书归类摆放整齐，清点有无图书丧失，并将该图书室开放情况详细填写在？每日工作情况汇总表？内。７、报刊宣传栏、公告栏管理(１)社区宣传栏、公告栏是为了向住户宣传有关法规、法令、小区新人、新事、新风气而设定的，由客户部文体管理员具体负责收集宣传资料及定期更换。(２)客户部主管根据本部门月工作方案及宣传需要，指定文体管理员拟定宣传品。(３)文体管理员应及时收集相关资料、制作图文并茂、形式生动活泼的宣传制品，报客户部主管及管理处经理审定后张贴到宣传栏上。(４)任何外单位〔个人〕未经许可不得在小区宣传栏内外张贴宣传品，特别是不良宣传品，违者一经查处将按有关规定予以处分。(５)客户部文体管理员负责每月更换宣传栏内容，保证无陈旧、过期的宣传品，并负责对宣传栏的清洁与养护工作。(６)文体管理员必须将每期的宣传内容、版式材料收集汇编好，拍摄照片并归档保存。第四章物资配备方案序号项目品名数量单价总价(元)１办公用品经理办公桌１８００８００２效劳中心效劳台１１８００１８００３员工办公桌１３２４０３１２０４办公椅１３７０９１０５电脑１４５００４５００６打印机１５００５００７复印机１３５００３５００８会议桌〔大号〕１２３００２３００９会议椅２０６０１２００１０文件档案柜３６００１８００１１饮水机２２００４００１２保险柜１１５００１５００１３机１１３００１３００１４空调１３０００３０００１５员工夏装每人两套，不含安防员５４１２０６４８０１６员工冬装每人两套，不含安防员５４２２０１１８８０１７小区物业管理VI标识系统１４７００４７００１８业主交房入伙资料表单等印刷一批４６００１９维修电工常用工具４６００２４００２０电工包４５０２００２１电焊机１１５００１５００２２电钻１８００８００２３手枪钻１３００３００２４管道疏通机１１５００１５００２５铝合金梯１４００４００２６５M铝合金梯１５００５００２７管钳〔套〕１３００３００２８板手〔套〕１２００２００２９手提应急灯２１５０３００３０斧头〔消防用〕３１００３００３１保洁绿化垃圾车１１０００１０００３２保洁工具８１００８００３３塑料软管３００M３９００３４绿化常用工具１３００３００３５剪草机１３０００３０００３６喷雾器１３００３００３７安防安防夏装３８１２０４５６０３８安防冬装３８１６０６０８０３９对讲机１０６００６０００４０双人铁架床１０１６０１６００４１警棍６６０３６０４２手电〔充电〕５５０２５０４３床上用品〔三件套〕１９１５０２８５０４４雨衣８５０４００４５雨鞋８５０４００设施设备费用合计管理用房员工住房前期介入管理费用第五章管理人员配备按“一体化〞物业管理的内容、范围、广度和深度，表达“专业管理，完善效劳〞的配置，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标的承诺和制定的管理目标，以“精干、高效、以岗定人〞的原那么确定以下人员序号岗位岗位职责岗位条件１管理处经理１人率领管理处全体员工按照公司规定委托事项及有关物业管理法律、法规规定，实行一体化管理以确保管理处正常的运转，使管辖小区环境、公共秩序、设备运行良好、业主〔住户〕生活宁静，对物业公司和小区业主负责。１.大专以上学历。２.有三年以上住宅小区物业经理管理工作经历，持物业部门经理培训上岗证。３.熟悉物业管理的特性，具备良好的沟通协调能力及应变处理能力。４.熟悉电脑操作及ISO９００质量体系运作，能熟练编制部门的各项工作方案，规程制度。２经理助理１人负责协助管理处经理做规章制度、质量管理、人员督察、档案管理、后勤方案工作管理。１.中专以上学历。２.有三年以上住宅小区物业主管工作经历，持物业部门经理培训上岗证。３.熟悉物业管理的特性，具备良好的沟通协调能力及应变处理能力。４.熟悉电脑操作及ISO９００质量体系运作。３客户助理３人、客服接待员１人１.负责办理业主入伙手续，建立业主综合档案。２.负责业主二次装修检查、违章事件处理及装修验收。３.负责每日环境卫生、公共根底设施巡视、监视管理。４.负责实施空置房的日常管理。５.负责业主投诉报修接待及记录工作，及时传达至相关部门处理。６.负责对业主投诉报修工作的回访。７.负责发放交费通知单及应缴费用的收取和催缴工作，收费台帐建立等。８.完成上级领导交办的其它任务。１.中专以上学历。２.有２年以上物业管理效劳工作经历，持有物业管理上岗证。３.具有良好的语言文字表达能力和沟通能力，有良好的效劳意识。４.熟悉电脑文档及表格操作。序号岗位岗位职责岗位条件４水电维修工３人负责小区内公共设施、设备的维护、运行、保养、房屋修缮、业主报修处理以及住宅内的装修业务指导审核，水电有偿效劳的开展〔白天值班电工３人，夜间设值班电工１人〕。１.高中以上文化，４０周岁以下。２.三年以上相关工作经历，熟悉本专业的工作要求，持有电工操作证。３.具有较强工作责任心。４.具有其它相关专业操作证者优先。５.水电主管须具有中专以上学历，五年以上工作经历。５监控管理员３人负责消防系统、监控系统设备的运行值班管理，发现消防故障、报警及监控异常情况时，及时通知相关部门进展处理。１.３５周岁以下，高中以上学历。２.具有效劳业管理工作经历，有监控工作经历者优先。３.有较强的工作责任心及效劳意识。４.身体安康、视力良好。６安防队长１人、安防员１２人１.负责来访来客查询、登记、防止一切闲杂人员入内；负责小区２４小时的平安防范工作.负责大件贵件物品进出的查验管理.负责汽车停放管理及收发卡工作.负责安防报警系统的管理及报警的处理.１.政治思想合格，有当地政府公安机关？政审表？。２．高中以上学历，持安防上岗证或退伍证。３．身高以上。有一年以上安防效劳工作经历。７车管员２人１.负责车辆〔自行车、摩托车〕进出的秩序管理，维持良好停车秩序。２.负责停车费的收取工作，并及时与客户助理做好帐目及钱项的对帐工作。３.负责车辆进出的收发卡工作。４.负责停车场车辆停放的巡视工作。１.４５周岁以下，初中以上学历。２.具有效劳业管理工作经历，有车管经历者优先。３.有较强的工作责任心及良好文明礼貌。４.身体安康、视力良好。序号岗位岗位职责岗位条件８保洁员６人负责小区内公共区域的保洁，并对空置房定期进展保洁。负责生活垃圾的收集清运及垃圾桶、果皮箱、下水道的清理、保洁。负责定期对小区公共环境进展消杀灭四害。负责生活垃圾的收集及清运。负责制止乱倒垃圾、乱扔果皮纸屑、乱泼污水等不良行为。６.完成上级领导交办的其它任务。１.４０周岁以下，初中以上学历。２.刻苦耐劳，能安于本职工作。３.具备较强的效劳意识、工作责任心。４.较熟悉一般清洁工作的工作流程及清洁工具、清洁用品的使用。９绿化员１人严格按照绿化养护标准操作规程完成养护工作。负责绿化的浇水、培土、施肥、除杂草管理。负责绿化的防治病虫害、修剪、补苗管理。做好保护绿化、保护环境的宣传，确保绿化不受人为破坏。５.完成管理处临时交办的其它任务。１.具有２年以上相关绿化管养经历。２.４０周岁以下，效劳到位、工作认真负责。１０炊事员１人每周食谱的制定及员工伙食管理。餐厅日常采购管理。餐厅卫生及平安管理。完成管理处临时交办的其它任务。１.具有２年以上相关绿化管养经历。２.４０周岁以下，效劳到位、工作认真负责。会所管理人员暂不列入上述管理处人员配备方案中，待小区业主开场入住后会所开场启用时再配备会所管理效劳人员。会所实行独立经营核算，以保本微利原那么进展管理，对业主实行VIP效劳，会所管理人员工资从会所经营收入中列支。第六章管理规章制度健全、标准的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质效劳的依据，也是实施物业管理效劳的准那么。在“漳州家园〞工程物业效劳管理中，我们将严格按照ISO９０００国际质量管理体系的要求，对“漳州家园〞物业实施专业化、标准化的管理。同时，根据“漳州家园〞物业的实际情况，结合物业管理的行业法规，参照“全国城市物业管理优秀住宅小区〞考评标准，制订出一套完善的管理规章制度：限于篇幅，我们仅将“漳州家园〞工程物业管理规章制度的目录摘录如下〔包括但不限以下内容〕：(一)员工岗位职责１、“漳州家园〞物业管理处经理岗位职责；２、“漳州家园〞物业管理处客户助理岗位职责；３、“漳州家园〞物业管理处接待员岗位职责；４、“漳州家园〞物业管理处安防队长岗位职责；５、“漳州家园〞物业管理处安防员岗位职责；６、“漳州家园〞物业管理处固定岗安防员岗位职责；７、“漳州家园〞物业管理处巡逻岗安防员岗位职责；８、“漳州家园〞物业管理处消监控中心岗位职责；９、“漳州家园〞物业管理处保洁员岗位职责；１０、“漳州家园〞物业管理处绿化工岗位职责；１１、“漳州家园〞物业管理处水电维修工岗位职责；(二)供配电系统管理工作手册１２、“漳州家园〞供配电设备保养规定；１３、“漳州家园〞电工平安操作规定；１４、“漳州家园〞配电室管理制度；１５、“漳州家园〞临时用电管理规定；１６、“漳州家园〞配电室平安操作规程；１７、“漳州家园〞设备维修与保养制度；(三)给排水管理制度与操作规程１８、“漳州家园〞水泵房管理制度；１９、“漳州家园〞给排水设施运行管理规程；２０、“漳州家园〞给排水设施操作规程；(四)消防管理制度与操作规程２１、“漳州家园〞火警火灾应急规程；２２、“漳州家园〞防火管理规程；２３、“漳州家园〞消防供水系统操作规程；２４、“漳州家园〞消防管理规定；２５、“漳州家园〞消监控中心管理规定；〔五〕发电机管理制度与操作规程２６、“漳州家园〞发电机操作规程；２７、“漳州家园〞发电机保养规定；２８、“漳州家园〞发电机房管理制度；〔六〕管理处运作管理制度与操作规程２９、“漳州家园〞物业接收规程；３０、“漳州家园〞物业移交规程；３１、“漳州家园〞报修处理工作规程；３２、“漳州家园〞投诉处理工作规程；３３、“漳州家园〞回访工作规程；３４、“漳州家园〞社区文化活动管理规程；３５、“漳州家园〞突发事件或异常情况处理规程；３６、“漳州家园〞突发事件处理方法；３７、“漳州家园〞突发性火灾应急方案；３８、“漳州家园〞应急分队工作规程；３９、“漳州家园〞二次供水卫生平安制度；４０、“漳州家园〞物业管理创优规定；〔七〕房屋及公共场所管理规定４１、“漳州家园〞公共场地使用管理规定；４２、“漳州家园〞背景音乐管理规定；４３、“漳州家园〞空置房管理规定；４４、“漳州家园〞租赁效劳管理规定；４５、“漳州家园〞会所管理规定；〔八〕房屋养护和修缮管理规定４６、“漳州家园〞二次装修管理规定；４７、“漳州家园〞临时明火作业管理规定；４８、“漳州家园〞房屋保养和修缮管理规定；〔九〕安防管理规定、工作规程、考核规程、考核细那么４９、“漳州家园〞安防管理规定；５０、“漳州家园〞安防员仪容仪表要求及用语标准；５１、“漳州家园〞安防军体培训规定；５２、“漳州家园〞安防值班岗工作规程；５３、“漳州家园〞安防巡逻岗工作规程；５４、“漳州家园〞监控室岗位工作规程；５５、“漳州家园〞停车场管理规程；５６、“漳州家园〞安防器械管理规程；５７、“漳州家园〞安防队长工作考核细那么；５８、“漳州家园〞安防员工作考核细那么；５９、“漳州家园〞安防员十不准；６０、“漳州家园〞人员携带物品出区管理规定；〔十〕保洁工作流程与标准６１、“漳州家园〞环境清洁工作程序；６２、“漳州家园〞保洁工作检查规程；６３、“漳州家园〞保洁管理规定；６４、“漳州家园〞保洁班工作标准；〔十一〕公众制度６５、“漳州家园〞文明公约；６６、“漳州家园〞业主临时公约；６７、“漳州家园〞电梯管理规定；６８、“漳州家园〞装修管理规定；６９、“漳州家园〞治安管理规定；７０、“漳州家园〞绿化管理规定；７１、“漳州家园〞环境卫生管理规定；７２、“漳州家园〞车辆管理规定；７３、“漳州家园〞公共设施设备管理规定；〔十二〕规章制度７４、“漳州家园〞员工行为标准；７５、“漳州家园〞人事管理制度；７６、“漳州家园〞考勤管理制度；７７、“漳州家园〞奖惩管理制度；７８、“漳州家园〞培训管理制度；７９、“漳州家园〞档案管理规定；８０、“漳州家园〞文印管理规定；８１、“漳州家园〞考核管理制度；８２、“漳州家园〞仓库管理制度；８３、“漳州家园〞物品采购与领用规定；第七章档案建立与管理的设立在“漳州家园〞工程物业管理的档案建立与管理中，我们建立了一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度，以保证档案管理满足物业管理的需要。一、资料的收集我们在管理处将设立专门的档案室，并由接待员负责管理。在资料收集时应保证内容的丰富及渠道的广泛。按照档案的不同类别，我们将通过四个途径进展收集。㈠在物业接收移交中，力争全面、准确地收集到工程建立产权及工程技术等原始资料。㈡汇总整理原有业主、住户资料，并不断完善。㈢在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案、投诉与回访记录等以及其它相关资料，并将档案的收集形成制度化。㈣通过政府主管部门、公司总部等获取相关信息。二、资料的整理和分类在收集到原始资料后，统一由接待员集中整理。剔除作废和无效的记录，修补破损的文档，然后按类别进展装订并整理成册，做到条理清晰、分类合理、易于检索。㈠、档案的分类１、业主档案包括：⑴经业主签署后的？业主临时公约？。⑵经业主签署后的？消防平安责任书？。⑶？业主家庭情况登记表？。⑷？钥匙领用登记表？。⑸？业主入住验房表？。⑹？装修申请审批表？、？装修平安责任书？、相关图纸及装修施工队资料。⑺？违章处理通知单？及处理结果资料。⑻业主的有关证件复印件。⑼业主的产权确认登记。⑽业主投诉受理登记表。⑾其它应保存的业主资料。２、工程档案包括：⑴物业产权资料a)工程开发批准报告b)规划许可证c)投资许可证d)土地使用合同e)建立工程开工许可证f)用地红线图等。⑵综合竣工验收资料。a)总平图。b)建筑、构造、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图。c)地下管线综合布置竣工图。d)建立工程竣工验收证书。e)建立消防验收合格证。f)公共配套设施综合验收合格书。g)供水合同。h)供电协议书、许可证。i)供气协议书、许可证。j)有线电视合格证。k)通讯设施合格证。l)电梯准用证等。⑶施工设计资料。a)地质报告书。b)全套设计图纸。c)图纸会审记录。d)设计变更通知单。e)重要的施工会议纪要。f)隐蔽工程验收记录。g)沉降观测记录。h)其它可能会影响将来管理的原始记录等。i)其它应保存的工程资料。３、设备档案包括：⑴设备台帐。⑵设备出厂合格证。⑶设备使用说明书〔要求中文〕。⑷设备安装、调试报告。⑸保修卡、保修协议。⑹设备运行记录。⑺设备维修、保养记录。⑻设备更新改造记录。⑼其它应保存的设备资料。４、物业管理机构档案包括：⑴公司管理运作档案。a)物业接收记录。b)质量管理体系文件。c)行政人事日常管理文件。d)其它相关运作记录。⑵管理处运作档案a)各部门运作相关记录。b)业主违章、投诉、报修处理记录。c)回访记录。d)有偿效劳记录。e)社区文化活动记录。f)达标创优记录。g)其它相关运作记录。５、来往文书档案包括：管理公司及管理处日常对外、对内发出及收取的文件。６、合同档案包括：⑴采购合同。⑵多种经营合同。⑶物业接收类各种合同。⑷保险类合同。７、员工人事档案包括：员工入职、在职、离职期间与其个人相关的各类记录。８、财务档案包括：(１)固定资产类资料。(２)会计报表及账册。(３)审计报表及账册等记录。㈡、档案的保管１、档案保管的工作任务是：⑴便于查阅。⑵保证档案的损坏。⑶防止档案的损坏。⑷采取修复技术，延长档案寿命。２、档案保管的责任部门：⑴财务部保管财务档案。⑵办公室保管物业管理运作档案、质量管理体系文件、资料、质量记录、公司设备档案、工程档案、往来文书档案、合同档案、员工人事档案。⑶管理处安防管理处设备档案、物业管理运作档案、业主档案、往来文书档案〔管理处局部〕。⑷各职能部门除经常使用的局部资料外，原那么上不保管档案。３、档案的保管程序：⑴各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后，移交给档案管理员。⑵档案管理员将该？档案卷内目录？中，并统一编号。４、档案的保管期限：⑴档案的保管期限分为永久保存、长期、短期三种。⑵各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业规程，对档案的保存价值进展鉴定及标注。５、档案的密级分为三级：绝密、机密、普通：⑴绝密档案包括：合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策形成的档案、财务类档案、其它属绝密的档案。⑵机密档案包括：员工人事档案、ISO９０００国际质量管理体系文件、重要的会议记录〔纪要〕、物业管理运作档案和其它属机密的档案。⑶普通档案包括：设备档案、如运行维修记录；工程档案；方案总结、通知、通告等普通性文件及其它不属于绝密、机密的档案。６、档案的查阅权限：⑴总经理、副总经理可查阅公司所有档案。⑵部门负责人可查阅该部门所有档案。⑶其它人员根据审批查阅有关档案。７、档案的借阅、复制、销毁⑴档案归还日期前，档案管理员应催促借阅人将档案完好交还档案室。⑵复制档案的，绝密档案报董事长审批；机密档案由总经理审批；普通档案由部门负责人审批。⑶超过保管期限的档案，由档案管理员依据档案的保管期限每年编制销毁方案及清单，报办公室审核，后报总经理审批。总经理审批同意后由办公室、需销毁文件的部门负责人同时监视将超过保存期限的档案销毁并签字确认。第八章物业管理经费收支测算一、测算依据国家物业管理相关法律法规、漳州市物价局相关收费标准；２、漳州市人力资源本钱及物业行业劳动定额；二、收入测算明细１、住宅物业年管理费收入预计年份建筑面积交房入伙率收费率收费标准合计第一年多层住宅３４１７２M８５%９３%M２·月１２９６６２元/年小高层住宅１３９５２M８５%９３%M２·月９２６４４元/年第二年多层住宅３４１７２M９５%９５%M２·月１４８０３３元/年小高层住宅１３９５２M９５%９５%M２·月１０５７７０元/年第三年多层住宅３４１７２M１００%９５%M２·月１５５８２４元/年小高层住宅１３９５２M１００%９５%M２·月１１１３３７元/年２、商业物业年管理费收入预计年份建筑面积交房入伙率收费率收费标准合计第一年５０００M９０%９５%M２·月６１５６０元/年第二年５０００M１００%９７%M２·月６９８４０元/年第三年５０００M１００%９７%M２·月６９８４０元/年３、接收前三年停车费收入预计年份车辆类型数量收费标准合计〔元/年〕备注第一年汽车６５辆３０元/月·辆摩托车９０辆１０元/月·辆电动车１５辆