房地产开发建设课件

第四讲房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作程序筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段用地申请审核、协商签订土地使用合同交土地出让金办理产权登记购置土地拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地产开发程序1．申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。2．购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。3．拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。4．项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。1．申请建设用地规划许可证（1）立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。房地产开发程序（2）选址定点。在计划管理部门申请立项后，再到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、法人代表委托书等文件和证件。城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。（3）提供规划设计条件。城市规划管理部门提供的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；

房地产开发程序2．

申请购置土地开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是指其使用权，

而不是所有权。开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定，通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后，方可开发。土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。房地产开发程序3．拆迁安置开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部颁发的《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方城市政府结合本地的实际情况制定的房屋拆迁管理办法，并按以下程序进行。（1）拆迁调查。首先，要与开发地段的派出所、房管所进行联系，已取得他们的支持，并且抄录拟开发范围内的常住人口、拆迁户数以及房屋产权、使用性质、建筑面积等情况，按表格逐一登记。房地产开发程序第二，一拆迁小组为单位，分户到人，上门核查，并做好详细记录。如住户使用面积，私房业主契证所记载的面积，以及人口结构、年龄、健康状况、职业、工作单位等情况，第三，逐户摸清拆迁户的要求。作好纪录，并分为如下五类：要求一次搬清，作永久安置的；要求迁回要解决临迁或投亲靠友的；要求放弃产权，租回使用面积的；要求临时铺面，继续营业的；其他。分类的目的是为了给补偿安置迅速提供真实资料。房地产开发程序拆迁房屋不得超越规划管理部门划定的红线范围和拆迁管理部门规定的期限。（4）拆迁公告。召开拆迁动员大会，公布拆迁公告。拆迁管理部门在发放拆迁许可证的同时，应将拆迁人、拆迁房屋及其范围、法律依据、拆迁期限以公告形式予以公布。另外，还应书面通知房产、公安、工商等有关部门。（5）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议书。拆迁协议书应明确补偿形式和金额、安置用户面积和地点、搬迁过渡方式和期限、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。（6）动迁、验收。拆迁补偿手续办妥后，负责拆迁人员应立即填写登记表，经主管领导签发，送工程部门拆房。原则上，搬迁一间，拆卸一间，可为动迁工作起推动作用。房地产开发程序（7）办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用证。拆迁人应将所订拆迁协议书送拆迁管理部门备案，同时到房产部门办理被拆迁房屋产权灭籍手续。在有工程部门负责办理工程报建手续。4.开发项目设计的组织与委托房地产开发商的投资决策最终通过设计成果反映出来，合理的设计不尽充分体现投资者的意图，而且是对投资者决策方案的完善和补充。（1）要选择较好设计单位。在委托设计时，应注意以下事项：1）设计资格。要委托具有设计资格的设计单位进行开发项目的工程社及，不得委托无证设计单位或私人进行设计，否则，城市规划与建筑管理部门将不予承认。房地产开发程序2）设计等级。目前我国的建设工程设计单位共分为甲、乙、丙、丁4个等级。开发商应根据拟开发项目的性质、高度、规模，对照4个等级确定要求，进行委托。一般不得超过设计。3）设计范围。我国建设工程设计单位的资格证书上都注明了该设计单位的承揽设计范围，如规定该设计单位是承接民用建设工程、工业建设工程，还是某个系统内的建设工程项目。在委托设计时，开发商应予注意。（2）要合理地确定各项技术经济控制指标。规划中的各项技术经济指标，是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏的重要标准和依据。在规划设计之前，一些重要的控制指标已由土地管理部门和规划管理部门给出，房地产开发程序平面图和立面示意图、主要街景示意图、透视图或模型、设计说明书（包括各项技术经济指标）。建筑设计方案包括总平面位置图、平面图、立面图、主要剖面图的草图和建筑单体透视图以及设计说明书。由设计单位提出的设计方案不少于两个，以供开发商在对多个方案比较的基础上，选择最有方案，并作为推荐方案报送规划管理部门审定。开发商还可以邀请多个单位参加设计竞赛，经过专家和规划管理部门的评议审定，确定设计方案或提出对方案的修改意见。被审定的规划设计方案作为市政工程设计和建筑单位设计的依据；建筑设计方案被省定后，可进入下阶段的初步设计和施工图设计。房地产开发程序（4）设计审查。开发商对设计单位提交的正式设计图纸，要认真审查，熟悉图纸和设计要求，如发现有错误或遗漏，应及早通知设计单位修正、或补充。5.项目报建在土地使用权购置的申请过程中，已提出规划设计方案，该方案只是粗略的反映开发项目概况，不能作为施工的依据。项目报建实在原规划设计方案的基础上，由开发商委托规划建筑设计单位提出个单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入的设计，使其达到施工的要求。由于报建的建筑设计方案经城市规划管理部门和消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电管理部门审查通过后，可进一步编制项目的施工图和技术规定，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。其具体步骤为：房地产开发程序（1）编制和审查设计方案。开发商在取得土地使用权后，根据城市规划管理部门提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方案。并将设计方案报城市规划管理部门审批。如果是高层建筑，、还要征求消防管理部门的意见。（2）编制和审查设计方案。方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计（对高层建筑）。并将初步设计报城市规划管理部门，由规划管理部门组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电等部门对初步设计进行汇审。（3）施工图设计和发核位红线。初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计。并将施工图报城市规划管理部门，由规划管理部门发建筑核位红线。房地产开发程序（三）房地产开发项目建设实施阶段房地产开发项目的建设实施，是由建筑施工企业完成的，施工企业是开法项目建设实施的直接指挥者和生产者。在此阶段，开发商的主要工作有（1）通过招标投标选择施工企业；（2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制；（3）竣工验收。在此阶段，开发项目的投资支出最大，所占的时间周期最长。因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发商实现预期的开发效益是非常重要的。

房地产开发程序根据我国的工程建设管理体制改革的精神，建设工程项目要实行监理制，即委托专业化、社会化的监理公司对项目的建设进行监理。当前，我国的建设监理重点在工程的施工阶段，并积累了一些经验，因此，开发商可以委托监理公司根据工程承包合同对工程施工建设进行全面的监理。1.开发工程施工招标施工招标必须具备下列条件（1）工程项目已获计划管理部门批准，并已列入建设计划；（2）有经国家批准的设计单位负责设计的施工图纸和工程概算或预算；房地产开发程序（5）对承包企业的资格进行审查。即了解承包企业的技术和财务实力以及管理经验，限制不符合要求的承包企业盲目参加投标。审查工作通常在发售招标文件之前进行。审查合格者才准许购买招标文件。（6）发送招标文件。经过资格审查，对审查合格的承建单位发送招标文件。发送形式有现金购买和免费发送两种。（7）招标工程交底及答疑。开发商发出招标文件，各投标的承包企业踏勘建设场地之后，应邀集各承包企业的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。工程交底的内容，主要是介绍工程概况，明确质量要求、验收标准及工期要求，说明开发商工料情况，材料款和工程款的支付办法以及投标注意事项等。承包企业对招标文件中的疑问，一般应预先以书面形式提出，也可在交底会上临时口头提出。开发商对所提疑问应一律在答疑会上公开解答，并以书面记录方式，印发给各投标者，作为招标文件的补充。房地产开发程序（８）开标、评标和决标。以上所述为公开开标，个别情况也有采用秘密开标的。开标方式一般都在招标文件中明确说明。１）开标。开标是在投标截止后，根据招标文件中规定的时间和地点，邀请个投标者和当地公正机构及有关部门的代表参加，当中打开标箱，由工作人员对经公证人员检查并确认密封完好、封套书写符合规定的标书逐一拆封的过程。投标文件即标书拆封后，工作人员应宣读其中要点，并在预先准备的表册上逐项登记。登记表册由读标人、登记人和公证人签名，作为开标的正式记录，由开发商予以保存。２）评标。开标后应先排除无效标书，然后由评标小组从工程技术和财务的角度审查评议有效标书，此过程称为评标。其评审的原则是保护竞争，对所有投标的承包企业一视同仁。评审的标准是拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价和房地产开发程序理。标书经评审后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评标报告，推荐二、三家候选的中标的单位，交给招标决策人做出最终抉择。３）决标。开发商对投标者所报的投标文件进行全面的审查、评比、分析，最后选定中标者的过程叫做决标。一般不太复杂的工程可在开标后当场决定中标者，同时公布标底，并通知未中标者退还招标文件、领回押金的时间和地点。规模较大、内容复杂的工程，则应由招标决策人分别与评标小组推荐的候选中标单位，就技术力量、施工方案、机械设备、材料供应及决定标价的其他因素进行调查和磋商，全面衡量，择优决标。决标后应立即向中标者发出中标通知。中标通知书发出之后，开发商与中标的承建单位应在约定的期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议后，签订合同。房地产开发程序2.开发项目工程管理与控制开发项目施工管理，是由建筑施工企业对开发项目进行施工的生产管理。开发项目工程管理与控制，则是开发企业为了保证项目施工顺利进行所从事的有关管理工作，包括配合施工企业做各项施工准备工作，如按时腾出施工场地，完成场地的三通一平，及时提供设计图纸和订购有关设备等；对项目的费用、进度和施工质量进行控制；合同管理；有效的协调各有关单位的关系，如设计单位与施工单位的关系，土建单位与设备安装单位的关系，施工单位与材料、设备供应单位的关系。投资控制、进度控制和质量控制是项目工程管理与控制的重要内容，也是监理公司的主要职责，因此，要发挥监理公司的优势，加强对工程施工阶段的投资、进度和质量控制。

（１）施工阶段的投资控制。施工阶段投资控制的任务是尽量减少承包合同价款以外增加的工程费用；全面履约，减少对方提出索赔的机会；按合同支付工程款。为此，开发商要做到：

房地产开发程序１）熟悉图纸、设计要求、合同价款，分析工程费最容易突破的环节，明确投资控制的重点。２）按工程进度将总投资目标进行分解，确定阶段的投资分目标，将其作为阶段投资控制的依据。３）严格按工程计量支付工程进度款。对已完工成要按合同规定及时计量，对承包方超出设计图纸要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予计量，其费用由承包方自负。４）按合同规定办理工程结算，掌握工程投资动态，分析费用超支的原因，提出控制投资的措施。５）正确处理索赔。（２）施工阶段的进度控制。施工阶段进度控制的主要内容有：１）编制项目实施总进度表计划，并以此作为控制其它计划的依据，包括施工单位的计划和开发商自己制订的有关计划，如施工房地产开发程序制订的施工进度计划、有开发商提供的材料和设备的供应计划。２）根据项目的总控制进度目标，审核施工单位提交的施工进度计划、施工方案和施工总平面图，即使否符合总工期控制目标的要求；施工进度计划、施工方案和施工总平面图是否协调、合理。３）做好开工前的准备工作。一是要按合同要求，开发商要做好有关开工前的准备工作。二是检查和督促施工单位开工前的准备工作，能否满足工程进度要求。４）按合同规定及时向施工单位支付备料款和工程进度款。为此，开发商要根据资金的不同渠道，组织落实资金到位，以保证工程建设的进度款、设备和材料款按时支付。５）定期的检查施工单位工程计划的实施情况，督促审查施工进度报表，核实工程实物量，鉴认工程款凭证。房地产开发程序６）及时处理好工程设计问题。如设计需要补充、完善、变更或材料代用等，应抓紧联系，要求设计单位及时给与解决，尽力做到不影响工程进度。７）组织施工现场协调会。８）在工程建设施工的全过程中，做好单位工程的分部、分项检查验收工作，检查是否完成设计图纸和合同范围的全部工程内容。工程质量检验评定是否全部达到合格以上标准，经市质检部门检查评定质量等级，才能签订竣工日期。（３）施工阶段的质量控制。施工是形成工程实体的阶段，也是形成最终产品质量的重要阶段，施工阶段的质量控制是工程项目质量控制的重点。其主要内容有：１）除了在施工招标中，要审查承包商的技术资质外，在施工过程中，还应对承包商的技术资质进行连续不断的审查和评价，督促承包商更换不称职人员。房地产开发程序２）订立现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告处理制度等，以保障项目质量控制的有效进行。３）对项目施工所需材料（原材料、半成品、构配件）应进行严格的质量检查与控制。对项目中采用的新材料、新结构、新技术均应审核其技术鉴定书。凡未经试验或无技术鉴定书者，一律不得在项目中使用。４）检核土地现场的测量标桩、建筑物的定位放线及高程水准点。５）组织设计交底和图纸会审，保证设计师与承包者之间的沟通与交流。６）督促、协助承包单位完善工序质量控制，严格工序间交接检查，主要作业工序包括隐蔽作业的检查、验收。在重要的工程部位或专业工程中，建立质量控制点，进行材料试验或技术复核。对完成的分部（分项）工程，按相应质量评定标准和办法进行检房地产开发程序查、验收。７）采取一切必要措施（包括下达停工令）制止下属情况：第一，隐蔽作业未经查验承包单位就擅自封闭、掩盖；第二，承包商擅自变更设计，或使用无合格证的工程材料，或擅自变更工程材料进行施工等；第三，未经技术资质审查的人员进入现场上岗施工；第四，承包单位对已发生的质量事故未进行处理，或未提出有效补救措施就继续作业。８）按规定的质量评定标准及办法，对完成的单位工程、单项工程进行检查验收。审核承包单位提供的竣工图、质量检验报告及有关技术文件，督促承包单位进行质量回访，实行质量保修。整理有关项目质量的技术文件，并编目、建档。３．项目的竣工验收。项目的竣工验收与交接，是实现开发投资向使用价值转化的标志，是开发商实现其经营效益的基础。从质量控制角度说，项目竣工验收工作是确保项目质量合乎标准的最房地产开发程序后一关。因此应高度重视这项工作。（１）开发项目竣工验收的依据。开发项目竣工验收的依据包括以下几方面的内容：１）有关合同、标准、规范。如开发商与承包商签订的工程合同、土建工程验收标准、建筑安装施工验收规范等。２）工程资料：经批准的有关建设文件；施工图纸和说明书；图纸会审记录、设计变更和技术核定单；测量定位记录、沉降及变形记录；隐蔽工程记录、工程事故的发生和处理记录；有关技术或设备的资料及验收记录等。３）工程实体。指已符合竣工验收条件的已完工工程。（２）项目竣工验收程序。开发项目竣工验收程序如图３所示。

项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地产开发程序（四）房屋销售与出租阶段实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划，从选择场地开始，开发商已开始寻找购房者或成租人；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告和宣传工作；当项目施工进行到一定程度时，应及时进行房屋的预售工作；竣工验收后申请办理房地产产权登记。如果开发商进行房地产开发是为了长期投资，即开发房地产是为了出租，那么在项目竣工验收后便要开始出租。为了逐渐收回投资并获得利润，开发商必须确定合适的租金，制定好出租经营计划。

房地产开发程序（5）对承包企业的资格进行审查。即了解承包企业的技术和财务实力以及管理经验，限制不符合要求的承包企业盲目参加投标。审查工作通常在发售招标文件之前进行。审查合格者才准许购买招标文件。（6）发送招标文件。经过资格审查，对审查合格的承建单位发送招标文件。发送形式有现金购买和免费发送两种。（7）招标工程交底及答疑。开发商发出招标文件，各投标的承包企业踏勘建设场地之后，应邀集各承包企业的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。

房地产开发程序

1．房地产营销计划。房地产营销计划一般包括以下内容；（1）营销计划的目标。目标可被确定为在最短时间内实现利润最大化，或是力求以某种形式保留房地产中剩余权益。例如，房地产销售商可以同买主签定一个长期管理合同，受托管理房地产等等。（2）确定潜在的租户或买主。这方面的信息一般可以从市场调查和市场分析过程中取得。潜在客户的线索来自于日常工作或得自一些文字资料——或两者兼有。在计划中必须说明预计能吸引买主或租户的价格或租金水平。通过分析租户或买主的情况和预计的租金或价格水平，就能确定基本市场。基本市场可以是临近地段、城市地域、全省乃至全国甚至境外。房地产开发程序（3）选择营销技术。可供选择的营销技术有：1）直接在所需出售的房地产上挂牌销售。这种方式适用于房地产需求特别大时。2）在报纸上刊登出售广告。3）公开张贴、悬挂广告。4）印发综合介绍公司及所售物业情况的小册子。5）在电台或电视上作广告。6）向临近地区的居民和企业单位打电话或上门推销。究竟选择哪种技术较为合适，取决于营销人员的判断。房地产开发程序2．房屋的销售。房屋的销售分为预售和现房销售。（1）房屋的预售。由于房地产开发一次性投资较大，且风险甚高，因次，开发商会在房屋的建设期将其预售，以获得资金的部分回收，买家则通常会因购买预售中的房屋而得到其升值所带来的收益。开发商在进行预售房前，一般应向当地有关部门提出申请，获准后方可预售房屋。预售房屋须具备的条件是：1)开发商已取得“土地使用证”和“建筑许可证”及“开工许可证”；外销房屋还应取得“外销许可证”。2）房屋建筑合同已签订。3）在银行设立有代收房屋预售款的专门账户。房地产开发程序4）应提出预售款的监管机构（银行或律师事务所），监督方案。5）应具备经银行或注册会计师审核的，除用地价款外，投入开发建设的资金已达到总投资的25%的验资证明。6）政府有关部门认为应提供的其他文件。房屋销售必须签订《房地产预售合同》。《合同》应订明价格条款。开发商在房屋竣工之前，按预售合同所的收的预售款，必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用后，才能另作他用。一般来说，在预售合同生效后，买主应在一定的期限内，向房管部门办理预购登记。开发商在办理房地产总登记后，应在一定期限内，与买主签订《房地产转让合同》。房屋竣工后，买主应按期持有关证明文件到房管部门办理变更登记，领取房地产证件。房地产开发程序

（2）现房销售。开发商将已建的建筑物同建筑物使用范围内占用的土地使用权同时出售给买主，即为现房销售。现房销售一般由开发者和买主自由协商，达成协议。经过以下三道手续：到房屋交易所签订房地产转让合同；到公证处对房地产转让合同进行公证；凭经过公证的房地产转让合同，办理房地产产权的转移登记，换发房地产证。（3）购买房屋的付款方式。1）一次性付款和分期付款。一次性付款即买主在签订正式合同后一次性支付所有楼款，这种形式开发者最了预见到，故开发者通常会以正常楼价的折扣出售给买主。分期付款方式是指买主在楼宇建设期内分阶段向开发者支付楼款，其具体的支付比例和时段可以有所不同，不过，全部楼款必须在入伙时付清。房地产开发程序

2）楼宇抵押贷款。楼宇抵押贷款，俗称“按揭”是指买主以所购买的楼宇作抵押，现货以房地产证，楼花以预售合同书作抵押物交银行，银行以此为条件提供购楼贷款，让买主能一次性把楼款付给开发者。而买主按规定的还款方式及期限，分期还款予银行，银行从中收取利息及手续费。房地产销售或出租后，应做好销售或出租后的服务和管理工作。如果开发项目是住宅小区，应成立或委托物业管理公司完成。如果是单幢建筑，可组织大楼管委会。无论何种形式均需与当地派出所、居委会、绿化、环卫等部门联系，办理门牌号码、户口迁入、绿化、环卫和治安等事项。房地产开发的程序投资机会选择寻找投资项目常用的方法有：1）在房地产管理部门寻找其准备推出的地块；2）在有关新闻媒体上刊登广告，寻找合作地块和出让地块；3）在有关咨询、中介机构寻找项目；4）直接寻找拥有土地使用权的单位。

房地产开发的程序初步可行性研究所谓初步可行性研究是指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，由专业职能部门按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标和项目的特点，就其投资效果和可能出现的技术问题进行研究，编制初步可行性研究报告。