物业管理权信托的法律构架

Word版本，下载可自由编辑物业管理权信托的法律构架信托在英美独特的文化背景和法律架构下得以生成,并进展成一项具有财产转移功能和财产管理功能紧密结合特点的法律制度。信托制度产生于英国，发达于美国，现在信托制度已经突破英美法系与大陆法系的限制，通行于世界上200多个国家和地区。

我国信托法于2023年10月1日实施,标志着信托制度确立为我国一项基本的民事法律制度。信托制度确实立，这为我国长久以来承继大陆法传统的财产权制度增添了新的内容。信托财产管理权与受益权的分别,信托财产的自立性以及利益矛盾的防范,这些内容是信托制度区分于其他民法财产权庇护制度的重要标志。物业管理采纳信托制度，体现了现代信托制度基本要求与我国基本国情相结合的特点，应该具有很强的生命力。

信托是一种以相信为基础，以财产为中心，涉及托付人、受托人、受益人三方当事人的法律关系。它作为一种转移、管理与营运财产的制度，在财产保值、增值、社会公益等方面具有独特的功能，在协调物业管理过程中的复杂关系具有不行替代的作用。

一、物业管理权信托的物权基础

信托是一种以财产为中心的法律关系，因而信托财产是信托存续的物质基础，是联结信托关系的第一要素，没有信托财产就没有信托关系。对于信托财产的概念和范围不同的人有不同的理解。有人认为信托财产是一种特别的财产，也有的人认为，信托财产是财产权利。这种争议也就是在本人设计物业管理权信托过程中以及在朗琴园小区应用后无数人提出的问题。本人认为，根据信托法其次条的规定：“本法所称信托，是指托付人基于对受托人的相信，将其财产权托付给受托人，由受托人按托付人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，举行管理或者处分的行为。”，我国信托制度的信托财产的本质应该是指财产权而不是财产权的详细表象行使。

物权法生效为物业管理权信托的设立提供了财产权基础。物权法第七十条确立了区别全部权制度，规定“业主对建造物内的住所、经营性用房等专有部共享有全部权，对专有部分以外的共有部共享有共有和共同管理的权利。”物业管理权的基础就是业主的共同管理权。共同管理权作为一种财产权根据信托法的规定，彻低可以成为信托财产存在。有人以共有部位和配套设施不能与业主专有部位分割为由，提出不符合信托财产自立的原则，对物业管理权信托提出异议。本人认为，这种疑义是没有关注到我国信托法其次条规定的信托财产就是“财产权”以及物权法第七十条区别全部权本身就将专有部分的全部权与共有部位的共有权和对共有部分的共同管理在理论上的分别。

至于社区共有设备、设施、场所，根据物权法第九十六条共有物的管理设定管理权信托部应该产生任何法律问题。业主大会决议归集的物业费（物业维护基金）作为财产建立信托更不会产生歧义才是。

二、物业管理权信托关系的当事人

在信托关系中，托付人、受托人、受益人构成信托关系的基本主体。在物业管理权信托中，也依旧存在这些基本主体，固然也可以按照需要另外设定更多的主体。

1、托付人

在物业管理权信托中，业主大会或者业主委员会谁是托付人，能否成为托付人，这是争辩的焦点，也是有无数人质疑的地方。

信托法第十九条规定：“托付人应该是具有彻低民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织。”业主大会是《物权法》确定的业主行使共同管理权的组织，其合法性不容置疑。业主大会的打算的效力物权法第七十八条给予的，同时业主大会打算作为业主共同打算的一种形式，与物权法第七十六条规定的共同打算权不产生冲突。业主大会打算设立物业管理权信托有法律基础，也不伤害任何侵犯任何业主的权利。

物权法生效后，业主委员会不再是业主大会的执行机构，但是由于有物权法第七十八条的限制，业主委员会不能成为物业管理权信托的托付人。但是，假如小区的管理规约确定业主委员会为业主大会的常设机构，由业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订物业管理权信托七月是一个合适的角色，也符合《物业管理条例》的有关精神。

物业管理权信托设定是否需要全体共有权人同意的问题，也是提出异议的一些专家关注的。物业管理权是共同管理权，只要符合物权法确定的共同管理权的形式条件即可。况且物权规矩定的区别全部的建造物的处分权以共有物的处分权都确立了多数决的原则。详细规定已经体现在物权法第七十六条、第九十七条。

2、受托人

信托规矩定：“受托人应该是具有彻低民事行为能力的自然人、法人。”“同一信托的受托人有两个以上的，为共同受托人。”

依据信托规矩定，任何法人都可以成为受托人，自然人以及自然人合伙也可以成为受托人。物权法第八十二条的规定，物业服务企业、其他企业或者个人均可以受托付举行物业管理。因此，物业服务企业或者其他企业或者自然人都可以成为物业管理权信托的受托人。鉴于我国现实存在的社区较大，物业管理在现实中又增强了保安、保洁服务，全部托付具有资质的物业服务企业作为受托人更具有现实意义。

3、受益人

受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。托付人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人。在物业管理活动中，业主是财产的终于承受者，也是物业管理结果的终于承受者，全体业主都是物业管理权信托的受益人。在此应该指出，受益人不是业主的全体，而是指全体业主的个体。

这种受益人的支配及反映出业主是财产的共有人，每一个人都可以行使管理权的法律精神，同时这样便于单个业主对受托人的监督。

4、除了上述基本的信托关系主体以外，还可以按照需要设立托管人、监察人等角色，以维护财产管理关系的稳定和管理过程的透亮     。

三、业主与业主大会、物业服务企业矛盾的平衡

在物业管理实践中，单个业主、业主大会、物业服务企业之间存在着权利矛盾，而其中业主与物业服务企业的矛盾十分激烈，甚至已经成为社会问题，严峻影响社会稳定。

1、信托财产的自立性，保证了业主共有财产包括物业费（维护基金）得平安，彻底解除了业主的后顾之忧。为业主与物业服务企业之间建立相信关系奠定了制度基础。

2、利用区业管理权信托设定个主体的权利、义务、责任，建立起互相制约的关系，平衡各方利益矛盾，有利于构建和睦的物权利益关系，为社区的和睦提供基础。

（1）业主利用业主大会行使共同管理权，包括设定本信托。业主利用业主大会选聘受托人，打算和审查物业管理费预算，打算物业管理标准，监督物业管理活动。

（2）物业服务企业，根据业主大会、业主委员会确定的服务标准举行物业管理，根据预算使用物业费（维护基金），根据信托契约商定取得信托酬金。因此，也解除了事实上存在的物业公司的无限责任。

（3）业主作为受益人，可以共享物业管理代来的增值利益和信托财产的增值收益；可以根据信托法第四十九条规定，行使信托法其次十二条规定的托付人的权利，哀求法院撤销物业服务企业的不当行为，这种不当行为包括违背信托目的的行为和违反职责的行为。

3、利用物业管理权信托，将订正个别业主拒缴物业费、违法搭建等违规矩约行为的订正权和援助权信托给物业服务企业，可以提升管理效率和效能，最大限度地维护业主的公共利益。