物业管理法规讲义资料

物业管理法规讲义(余龙)第一章物业管理法概述第一节：物业与物业管理一、物业概念及法律属性(一)概念：是指已建成并可投入使用的各类建筑物及其配套的设施、设备，及建筑物所在的土地、相关场地、庭院等(二)物业的法律属性：物权的多种权利集合体(房屋所有权、土地使用权、收益权、处分权等)二、物业管理(一)物业管理特征及概念1.概念：建设单位或业主大会通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套设施和场地进行维修，养护及管理，维护相关区域的秩序活动(前期物业管理、后期物业管理)2.特征(1)管理机构专业化(2)管理内容社会性、多样性(3)管理规范性(4)管理的市场化(二)物业管理的类型1.物业管理主体不同可分为(1)委托型物业管理(2)自住型物业管理2.物业管理对象不同可分(1)居住物业管理(2)商业物业管理(3)特种物业管理3.运作方式、目标不同可分(1)服务型物业管理(2)租赁型物业管理(三)传统房屋管理与市场化物业管理的区别1.管理体制不同(1)传统房管为行政性、福利型管理(2)市场化物管是企业经营型管理2.管理机制内容不同(1)传统房管为行政行为、是非营利性的(2)市场化物管是物管企业实行的企业化经营、专业化管理3.主体之间的关系不同(1)传统房管是管理与被管理的关系(2)市场化物管与业主之间是平等民事主体，是聘用关系(四)物业管理的基本内容4.管理产权对象不同(1)传统房管产权单一(2)市场化物管是多元化产权格局(1)主体(2)设备设施 (3)环卫 (4)绿化 (5)保安 (6)消防(7)车辆道路(8)公众代办(1)日常生活类(2)商业服务类(3)文化、教育、体育类(4)金融服务类(5)经纪中介类(6)社会福利类第二节：物业管理法一、物业管理法(一)概念和其调整对象概念和渊源1.概念：广义的物业管理法指调整在物业管理过程中产生的一系列社会关系的法律规范总称狭义的物业管理法是立法机构颁布的有关物业管理方面的规范性文件A主管部门与企业、产权人、业主委员会关系a条例A主管部门与企业、产权人、业主委员会关系a条例b国务院行政主管部门负责监察管理c县级主管部门负责本区监察管理工作d指导成立业委会及备案工作e审查物业管理企业资格、颁发资质证书f协调业委会与居委会关系g处理物业管理活动中的投诉B政府与建设单位的关系a报建时，应提供物业管理资料b规划设计申报时应提供物业管理公司对项目规划意见c按规定一次性划拨物业管理专项维修资金，否则不予验收，发放房产证(2)物业管理企业在物业管理中的协作关系A与建设单位的关系B与业主委员会的关系(二)物业管理法渊源1.宪法：立法的基本依据，指导思想，重要组成部分，具最高法律效力2.法律：是由最高权力机关全国人大及常务委员会根据宪法颁布的法规性文件，其效力仅次于宪法.《民法通则》《公3.行政法规：是由国家最高行政机关依据宪法和法律颁布的规范性文件，其效力仅次于宪法和法律，由主管部门制定4.部门规章：是由国务院部、委、办、署在权限范围内发布的规范性命令、指示、规章.与物业管理相关的法规多由建设部发布5.地方性法规：是由省、自治区或直辖市或人大常委会特授权的人大代表大会及常务委员会制定和发布的，在不与宪二、中国物业管理立法概况(一)物业管理立法的产生和发展1.94年3月，建市部《城市新建住宅小区管理办法》颁布，共19条，为中国第一部物业管理行政法规(二)物业管理法立法的主要内容1.确立物业管理体制和模式三、物业管理立法的重要意义三、物业管理立法的重要意义2.2.确立建筑物区分所有权制(专有部分的所有权、共有部分的使用权、成员权等)3.确立物业管理中主体与相互间的法律关系4.确立的业管理纠纷的法律制度(三)《物业管理条例》的立法原则和基本制度1.基本原则(1)物业管理权与财产权相对应原则(2)维护全体业主合法权益原则(3)现实性与前瞻性有机结合原则(4)从实际出发、实事求是的原则2.基本制度(1)业主大会制度(2)业主公约制度(3)物业招投标制度(4)承接验收制度(5)物业管理企业资质管理制度(6)从业人员资格制度(7)住宅专项维修基金制度(一)物业管理法是我国城市改革和发展的内在要求(二)物业管理法是规范物业管理活动，维护物业管理市场秩序，促房地产业健康发展重要保证(三)物业管理法维护业主和物业管理企业合法权益，改善居住环境的重要保证第三节外国和中国香港的物业管理法介绍和借鉴一、外国和香港物业管理法介绍(一)法国(二)美国(三)日本：2.美国对物业管理从业人员要求甚严(必须大学毕业五年工作经验)；可自由设立公司，但监管机制非常完善(四)新(四)新加坡1.政府部门对物业管理制定了详细的规章制度，不管是物管公司还是居民，都必须依法依章办事.2.法律充分保障了房屋拥有者的权力，同时也明确各项义务(五)香港：1993年5月8日政府颁布《建筑物管理条例》为香港物业管理提供了完善的法律构架.该条例增加了业主对大厦门的参与及决策权，同时也对业主权利进行限制二、外国和香港物业管理法借鉴(一)立法模式1.民法模式：意大利、瑞士为代表2.住宅法模式：英国、加拿大、新西兰、澳大利亚等为代表(英美法系)3.建筑物区分所有权模式：德国、日本、法国为代表(大陆法系、民法法系)4.物业管理法模式：香港、台湾为代表(本书采用第四种)(二)借鉴(略)第二章物业管理法律关系(一)法律关系1.含义：法律上的权利义务关(一)法律关系1.含义：法律上的权利义务关系一、物业管理法系的概念和意义2.三要素(1)主体：政府、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会、业主委员会(2)内容：权利、义务(3)客体：物、行为(作为、不作为及智力活动成果)3.引起法律关系的因素：法律事实(1)行为(2)事件(二)物业管理法律关系：是法律关系的一种，是指物业管理法规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务关系(三)物业管理法律关系的特征1.主体的多样性2.业主意志的多元化3.多重法律关系交错的统一体第二节：物业管理法律关系的主体(略)第三节：物业管理法律关系的客体(略)第四节：物业管理法律关系的内容一、业主的权利和义务(一)权利1.业主权利(1)按合同约定、接受服务(2)提议召开业主大会、提出建议(成员权)(3)提出制定和修改业主公约、业会大会议事规则的建议(4)参加业主大会、行使投票权(5)选举权、被选举权(6)监督业委会工作(7)监督物管企业履行合同(8)对公共部位、设施等享有知情权和监督权(9)监督专项维修基金的管理和使用(10)法律规定的其他权利2.业主大会职责(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则(2)选举更换业委会成员并监督其工作(3)选聘、解聘物业管理企业(4)决定专项维修基金的使用及续筹方案，并监督(5)制定、修改物业管理区域内关于管理方面规章制度(6)法律或业主大会议事规则规定的其它职责3.业主委员会职责(1)召集业主大会、报告物业管理实施情况(2)代表业主与物管企业签订物业服务合同(3)了解业主建议和意见，监督和协助物管企业履行合同.(4)监督业主公约的实施(5)业主大会赋予的其他职责(二)业主的义务1.遵守业主公约、大会议事规则2.遵守小区管理规章制度3.执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定4.按规缴纳专项维修基金5.按时缴纳物业服务费用6.法律、法规规定的其它义务二、物业管理企业的权利和义务(一)权利1.制定物管公约、住户手册、员工手册等规章制度.2.可将专项服务业委托给专业性服务企业3.可采用包干制或酬金制约定物业服务费用4.对违反法律法规的行为，应当制止并及时向行政部门报告5.要求业委会协助管理(二)义务1.以服务宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一2.遵守法律法规，严格履行合同3.受房地产行政主管部门及工商、公安等行政管理部门及当地人民政府的管理、监督4.组织和协助有关部门提供社区生活服务、开展社区活动第三章物业权属法律制度第一节：物业权属的概念：是指房屋的所有权、土地的使用权二、物权与物业权属(一)物权：是指人对物直接支配利用，并排除他人干扰的权利(二)物权特征1.物权为绝对权4.具有排他性5.具有优先效力6.物权的设定采取法定主义(登记、公示)(三)物权的种类1.自物权(所有权)(1)占有权(2)使用权(3)收益权(4)处分权2.他物权(1)用益物权A占有B地役权永佃权地上权(2)担保物(2)担保物权质押物权3.类物权(占有权)(四)物权和物业权属1.物权与物业权属的关系是种属关系2.物业权属涉及物权中的多项内容，基本涵盖了不动产物权制度的主要内容第二节：房屋所有权内容一、房屋所有权是指权利人对特定房屋享有占有、使用处分，并排他人干扰和妨害的权利二、房屋所有权内容二、房屋所有权内容2.建筑物区分所有权(1)共有人权利使用权共有部分单纯修缮权共有部分受侵害时请偿权(2)共有人的权力按原用途使用共有部分分担共有费用和负担义务第三节：物业相邻权一、相邻权：是所有权的延伸，基于不动产而产生，即相互毗邻的物业使用人为了更好地行使权利，彼此给予对方一定的权利和接受一定限制的关系二、特征(一)相邻权发生于两个以上的所有人或使用人之间(二)物业相互毗邻(三)相邻权的客体是利益三、相邻权的内容(一)相邻使用关系(二)相邻排水关系(三)相邻土地通行关系(四)相邻防险关系(五)相邻环境保护关系(六)相邻通风采光关系四、相邻权的保护(一)停止侵害(二)排除妨碍(三)消除危险(四)赔偿损失第四节：物业权属登记制度一、概述(一)是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权进行登记、并依法确认房屋产权的归属关系的行为(二)我国《城市土地管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度(三)房地产权属登记具有的功能1.产权确认功能二、物业权属登记种类(一)总登记1.登记机关：县级以上地方人民政府2.包括所有的房屋3.登记目的：为建立健全的物业管理制度(二)初始登记：用于新建房屋(四)转移登记：买卖、交换、赠与(五)注销登记：房屋灭失、土地使用期满、他项权利终止(六)预售合同登记备案：为防止一物数卖他项权利的设定，均属无效。人民政府房产管理部门申请登记，经县级以上人民政府房产管理部门核实，颁发房屋所有权证书.(二)登记程序：1.申请(三)登记事项1.所有权人(权利人)2.共有人及所占份额3.房屋位置及状况4.与产权或产权人有关的其他必须记载的事项6.使用土地面积及土地使用证号权利自治机构第一节：业主自治机构概述一、概念：在一定的物业管理区域内，物业所有人为对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身利益及物业整体利益而组成的自治性组织.应具有民主性、性.2.两权分离、间接管理原则3.以公共利益为目的的原则4.服务性、无偿性原则5.各级机构设置权责明确原则6.各位业主地位平等原则第二节：业主一、概念：指房屋的所有权人，只有办理了产权过户手续，被登记为产权人的买受人才可称为业主二、业主权利(一)按合同约定、接受服务(二)提议召开业主大会、提出建议(成员权)(三)提出制定和修改业主公约、业会大会议事规则的建议(四)参加业主大会、行使投票权(五)选举权、被选举权(六)监督业委会工作(七)监督物管企业履行合同(八)对公共部位、设施等享有知情权和监督权(九)监督专项维修基金的管理和使用(十)法律规定的其他权利三、业主义务(一)遵守业主公约、大会议事规则(二)遵守小区管理规章制度(三)执行业主大会、及其授权业委会所作出的决定(四)按规缴纳专项维修基金(五)按时缴纳物业服务费用(六)法律、法规规定的其它义务四、业主权利和义务在实践中应注意的问题(一)不可以未住未享受服务而拒绝缴纳管理费(二)行使的管理权利非直接性(三)房地产商可为业主，同样承担业主义务和权利第三节：业主大会和业主委员会一、业主大会(一)概念：由全体业主或业主代表组长成，管理、维护物业的自治机构(二)管理区域1.它是指一个由业主委员会管理的范围，应该是一个原设计构成的自然街坊或封闭小区2.县级以上人发政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围(三)业主大会的召开1.应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会2.首次业主大会的召开(1)条件A广东省物业管理条例中规定，物业交付使用的面积达到50%以上，或者B上海市住宅物业管理规定，物业交付用面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会(2)筹备工作：应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责大会筹备工作.筹备组人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告(3)第一次业主大会程序A第一次业主大会召开应当有过半数以上投票权的业主B业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意才能通过.3.业主大会的例会及临时会议的召开(1)业主大会的召开A20%的以上业主提议B发生重大事故或者紧急事件需及时处理C业主大会议事规则或业主公约规定的其他情况(2)业主大会的决议A(2)业主大会的决议B业主大会的决定、必须经与会业主所持投票权C业会大会的制定和修改业主公约、议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用通过(多选)(3)业主大会的职责A(3)业主大会的职责B选举更换业委会会员、并监督业委会工作C选聘、解聘物管企业制度2.业委会委员的产生3.业委会换届与变更2.业委会委员的产生3.业委会换届与变更F法律、法规或业主大会议事规定的其他职责二、业主委员会(一)概念和性质1.概念：业主委员会是指经业主大会选举并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的二、业主委员会(一)概念和性质2.业主委员会的特点(1)应由业主大会(业主代表大会)选举产生(2)活动范围应该是进行物业的业主自治管理(3)业主委员会应代表和维护全体业主合法权益(4)应经房地产行政部门登记3.性质(1)业主委员会虽依法成立，有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格(2)业主委员会可以用自己的名义独立提起诉讼或应诉，但必须接受业主大会或业主代表大会同意提诉讼之决议，未经业主大会或业主代表大会决议就直接提起诉讼的，为非法行为..(二)业主委员会的成立1.原则(1)一个区域应当成立一个业主委员会(2)应由物管区域内的业主民主选举产生(3)业主委员会应由业主组成(4)业委会应经过行政登记员不得少于5人、每届任期2年，可连选连任。应在选举产生日起三天内(2)业委会委员应符合的条件A具有完全民事行为能力(多选题)B遵纪守法C遵守业主大会议事规则、业主公约、履行业主义务D热爱公益事业，责任心强，公正廉洁，具社会公信力E有一定组强能力F具有必要的工作时间逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。A%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会作出决定。g其他原因不宜担任业主委员会委会的g其他原因不宜担任业主委员会委会的BB业主委员会委员资格终止：a因物业转让、灭失等因不再是业主的c因疾病原因丧失履行职责能力的d有犯罪行为的(多选题)f拒不履行业主义务的(三)业主委员会会议：业主委员会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经过半数委员同意。(四)业主委员会章程：作为规范业主委员会的组强和活动的基本规则，具有重要的法律意义，它的制定1.根据法律3.依据业主公约第四节：业主公约一、概念：业主公约是全体业主就物业管理区域内的全体业主就建筑和的管理、使用、维护与所有关系等方面所达成的书面形式的自治规则；是业主团体最高二、业主公约的订立、修改、生效：是全体业主的合意基础上形成的共同意思，其制定与修改须经全体区分所有权人参与，经全体业主所持投票权3/2以上通过物业管理企业第一节：物业管理企业的产生与发展一、物业管理企业的生产与发展(一)物管企业的发展经历了：从计划经济下单位房管科到物管企业，从独立的物管公司到物管集团公司的过程(二)作为房地产开发企业的附属子企业或部门，其管理模式的优点是：把物业开发中的问题反馈给开发企业，良好的服务促进售房、开发企业增加利润(三)趋势：趋于独立、成为具有独立法人资格、自主经营的物管企业。物管公司是物管企业的一种，是我国物管企业中的主要模式务合同、对房屋和配套设施、场地进行维修养护、管理、维护小区内环境卫生和秩序的独立企业法人。(二)特征1.物业管理专业性2.物业管理多样性和社会性三、物管企业的类型四、物管企业的设立4.依据单一性(三)作用1.有利于改善环境2.有利于增加物业使用效益3.承担了社会管理的部分职责4.有利于房地产经济体制改革、发展1.按所有制类型(1)国有(2)集体(3)私营2.按投资方式与投资者责任形式不同(1)独资(2)合伙(3)公司3.按资本来源不同(1)内资(包含国有、集体、个人独资、合伙、公司等)(2)外资(包含：中外合资、外商独资)4.按企业组织形式(1)传统(又称古典物管企业，包含：独资、合伙)(2)现代(包含：物管有限责任公司、物管股份有限责任公司)(一)物管企业的设立条件1.依法成立2.有符合企业登记的管理要求的注册资本3.有企业名称和固定的经营管理场所4.有管理机构及管理专业技术人员(二)物管公司的设立条件1.股东(发起人)符合法定人数(1)有限责任公司由2个以上、50个以下股东出资(2)股份有限责任公司由5人以上为发起人，半数发起人在中国境内有募集设立方式.2.股东出资达到法定注册资本最低限额(1)股份有限公司注册资本的最低限额为人民币1000万元.(2)最低资质的物管企业的注册资本为50万元.3.股东共同制定的章程4.公司的名称和组织机构4.公司的名称和组织机构(1)股东会：公司权力机构(2)董事会：执行机构(3)监事会：监督机构5.有固定的生产经营场所和生产经营条件(1)国家工商局(2)省、自治区、直辖市工商行政管理局负责(1)国家工商局(2)省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内公司登记(3)市、县工商行政管理局负责本辖内前两项所列公司以外的某地公司的登记2．企业设立登记应提交的条件第二节：物业管理企业的资质管理一、物管企业的资质管理部门(一)一级资质证书：国务院建设主管部门颁发、管理(二)二级资质：省、自冶区建设主管部门颁发、管理(三)二级资质、三级资质：直辖市人民政府房地产主管部门负责颁发、管理(四)三级资质：设区的市级人民政府房地产主管部门二、物管企业资质等级的申请和审批(一)申请和审批：实行分级审批制度；资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内核发资质证书.(二)不予资质审批的情况(共13项)三、物管企业资质的等级和标准(一)一级资质1.注册资本不少于500万元以上3.专业人员取得职业资格证书4.管理两类以上物业：管理各类物业建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%.多层(二)二级资质1.注册资本300万元以上2.物业管理技术人员不少于20，其中中级职称不少于10人3.专业人员取得职业资格证书05.建立并严格执行服务质量、收费等制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营业绩(三)三级资质1.注册资本50万元以上3.专业人员取得职业资格证书4.有委托的物业管理项目(新设立企业资质等级按最低的级核定，并设一年的暂定期)5.建立并严格执行服务质量、收费等制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营业绩四、物管企业资质证书的补领、重新核定、变更和注销(一)企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后方可申请补领(二)企业发生分立、合并的，应当在工商部办理变理登记30天日后，需重新核定资质等级(三)企业终止业务活动的，需办理营业执照注销手续后15天内，办理资质证书注销手续五、物管企业资质监督和检查(一)资质等级是一个物管企业的水平、规模与综合实力的反映。任何单位或个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。(二)有如下五种情况可撤销资质证书1.滥用职权、玩忽职守作出的审批2.超越法定职权作出审批的3.违反法定程序作出审批的4.不具备申请资格或不符合法定条件的物企颁发证书的5.依法可撤销审批的其他情形(三)超越资质等级承接物管业务、无正当理由不参加资质年检的县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期(四)对直接负责的主管人员依法给予行政处分的有五种情况.第三节：物业管理企业的机构设置一、设置原则(一)合理设置(二)科学、商效的组织机构原则(三)统一管理原则二、机构的设置(一)目的：为了完成物业管理服务(二)管理决策层：股东会、董事会、经理层(三)部门设置1.企业办公室2.拓展部(开发部)3.物业管理部(1)保洁部(2)绿化部(3)维修部(4)智能工程部(5)管理中心(6)便民服务部(7)财务部(8)网络管理部(9)其他部门第一节：物业服务合同概述一、合同和合同法(一)合同六章物业服务合同(1)民事行为(2)双方的民事行为(3)双方合意的民事行为B无名合同：互易合同(2)A有偿B无偿(3)A单务B双务(4)A要式B非要式(5)A诺成B实践(6)A主合同B从合同原则原则《4》诚实信用的原则《5》保护合法合同的原则《6》合同必守的原则《7》尊重法律公德的原则(三)、合同的订立：<1>合同订立方式：是采用要约与承诺的方式。<b>对要约人有拘束力《3》要约的补救：<1>撤回(针对未生效的要约)<2>.撤销(针对生效的要约)告告4》招股说明书《5》商业广告(内容明确具体的视为要约)<b>不得改变要约内容<c>在合理的期间作出《3》承诺的补救：撤回《4》承诺生效时合同成立，承诺到达要约人时生效。<2>书面形式<3>其他形式(鉴证合同、公证合同)《2》意思表示真实《3》不违反法律《1》依法成立的合同，自合同成立之日合同即生效。《b》附解除条件的合同《b》附终止期限的合同《3》在订立合同时按照法律规定应当采用特定形式，在特定形式成就前，义务方已履行了主要义务，权利方接受的此时合同成立并生效。《2》恶意串通的合同《3》合法形式掩盖非法目的的合同。》违反法律法规的合同。《3》因受欺诈、胁迫、乘人之危而订立的不损害国家利益的合同。《2》无处分权人订立的合同。《3》无权代理人订立的合同。<7>合同被撤销后的法律后果：合同自始无效，当事人之间的权利与义务消灭。(六)、合同的履行《2》诚实信用的履行原则。<2>提前履行：因提前履行义务增加的费用由义务方承担。名誉代债务人的位起诉债务人的债务人。<b>债权人行使代位权花去的合理费用由债务人承担。2》撤销权：<a>债务人为了逃避债务将自己的财产无偿的赠予他人损害到债权人利益时，债权人可以通过人民法院撤销此赠予行为。<b>债务人为了逃避债务低价将自己的财产让予他人损害到债权人的利益时，债权人可以通过人民法院撤销此转让行为(如果受让人不知情时，不得行使撤销权)。c一年内行使，在五年内未行使撤销权的撤销权丧失。(七)、违约责任：<1>违约责任是指合同一方因违反合同约定而应承担的责任。<a>根本违约<b>非根本违约<a>重大违约<b>轻微违约<b>实际违约<3>合同违约的补救方式：对于未影响到合同目的的违约，守约方可以要求违约方继续履行合同并同时要求支付违约金或赔偿损失；对于影响到合同目的的违约，守约方可以解除合同，并同时要求违约方承担违约责任以及赔偿损失。特征：(一)、物业服务合同概念、特征：1.含义：是指业主或建筑单位通过招标或选聘与物业管理企业就物业管理服务以书面形式所达成的明确双方权利与义务的协议2.特征：(1)合同的主体特定(2)目的是处理他人物业管理方面的事务(3)合同的内容复杂(4)有偿、要式、诺成、双务、无名合同(二)、物业服务合同的种类：1.前期物业服务合同2.物业服务合同订立程序不同合同期限不同物业服务费负担人不同第二节：物业服务合同的订立及效力：原则诚实信用原则契约自由原则遵守法律、遵守社会公共秩序的原则(1)一般程序要约(2)前期程序：招标开标、评标和中标(3)物业服务合同的订立程序：业主大会选聘物业管理企业业主委员会代表业主与管理公司订立服务合同3.缔约过失责任：含义：缔约过失责任，是指当事人在订立合同过程中，因一方或者双方的过失行为，致使预期的合同不成立，2)缔约人一方主观上有过错行为3)缔约人另一方受到实际损失4)缔约当事人一方有过错行为与另一方当事人的损失之间存在因果关系2.意思表示真实(自由、自愿)3.内容合法(不违法、不损公共利益)4.形式合乎法律(要求采用书面形式)(2)可撤销、变更合同(3)效力待定的合同(2)赔偿损失(3)追缴财产四、物业服务合同的主要内容(略)第三节：物业服务合同的履行、转让与终止：履行原则信用原则际上是物管企业将部分管理事项转让他人。2.委托人将管理事务委托他人是基于对其的信赖。3.物管企业不可以将全部物业管理一并委托他人。3.约定解除条件出现，合同提前终止4.一方违约影响合同目的的实现5.因不可抗力使合同提前终止7.*合同因一方违约而终止，另一方可要求赔偿；业委会的改选不影响合同的效力*1.含义：是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时依法产生的法律责任。2.物业服务合同的违约责任：是指在履行物业服务合同是有瑕疵而承担的法律责任。3.物业服务合同的违约责任的构成要件：(1)行为违约：拒绝履行、不能履行、迟延履行、不完全履行、预期违约(2)不属于法定免责范围：不可抗力、免责条款约定、债权人故意(2)支付违约金(3)赔偿损失第七章：物业服务费用的法律规定第一节：物业服务收费概述一、含义：物业服务费用是指为了保持物业及其附属设施设备的完好及使用安全，充分发挥其功能，以满足需要而投入的费用。三、物业服务规范管理的意义：延长物业的使用寿命；改善生活环境质量；促进物管事业健康发展。第二节：物业服务收费的来源及管理制度一、物业服务费用是物业管理的基础、是物业管理正常运作的保障。二、来源及分类(一)专项维修基金1、其用于物业公共部位、共用设施的维修、更新专项基金(大修)。2、据《物业管理条例》第54条规定：各类物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资。4、物业维修基金属全体业主所有，应当按幢立帐、按户核算，不能挪作他用。(二)物业服务收费1、含义：是业主与物管企业在物业服务合同中约定的、用于对物业进行维修、养护、管理、维护小区秩序，向业主收。3、物业服务费包含(1)公共性服务收费(2)代办性服务收费(3)特约服务收费(谁受益、谁付钱)(三)经营收入1、物企可受业主的委托对小区内部分物业进行经营、该物业产权属全体业主所有，收入并入专项维修基金。2、物企可利用自身优势、开展多种经营，作为企业嬴利的手段之一。(四)国家财政来源三、费用的主要用途1、保证房屋及附属设施的完好，进行共用部位、共用设施设备大修和更新时的耗费支出2、物企各类人员的工资和福利支出3、物企原财料消耗、设备折旧及办公费支出1、必要合理原则第三节：物业服务费及其支出构成一、种类(一)公共性服务费(二)公众代办性质的服务费(三)专项服务费(四)特约服务费(五)装修保证金(六)专项维收基金二、费用支出构成(一)人工费(二)公共设施备日常运行、维修及保养(三)绿化管理费(四)清洁卫生费(五)保安费(六)办公费(七)物管单位固定资产折旧费(八)法定税费(九)保险费及其他费用第四节：物业服务费的收费方式及定价原则一、收费方式：(一)包干制：业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物企享有或承担的计费方式(二)酬金制：在预收的物业服务费资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物企，其余全部用于物业服务合同的约定的支出，结余或不足由业主享承担的计费方式。二、定价原则与价格形式(二)酬金制：在预收的物业服务费资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物企，其余全部用于物业服务合同的约定的支出，结余或不足由业主享承担的计费方式。二、定价原则与价格形式(一)定价原则：1、合理、公正(二)价格形式：1、政府定价指导价价第五节：物业服务费用的收缴一、收费通知送达：按月及时送达、并由业主签收二、加强立法、追讨拖欠费用(一)一般性追讨(二)针对性追讨(三)区别性追讨(针对业主主观态度)第八章：物业交易法律制度第一节：物业交易概述一、物业交易的概念和形式(一)含义：是指以物业为标的而进行的转让、抵押、租赁等各种民事行为(二)交易形式：物业交易形式有转让、抵押、租赁、信托、典当等。2、标的物具有连动性(房屋所有权与土地使用权)3、标的额大、专有性强4、土地使用权出让行为所设定的权利和义务在物业交易中具有承接性(二)原则1、及时登记一、物业转让的概念和特征一、物业转让的概念和特征3、交易价格由国家实施管理4、土地使用权出让合同设定的权利义务随土地使用权同时转移第二节：物业转让(一)含义：指业主通过买卖、赠与或其他合法方式将其物业的所有权转移给他人的行为(二)特征：1、物业转让的主体是业主2、转让的客体是房屋所有权、土地使用权3、物业转让把房屋所有权及相应权利转移给受让方4、物业转让是要式行为、买卖双方签订书面协议二、物业转让的形式：(一)买卖(二)赠与(三)其他合法形式3、以物业作价入股与他人成立企业法人，物业权属发生变更的4、因企业被收购、兼并或合并，物业权属随之转移的三、物业转让合法有效的要件：(一)物业转让主体具有合法资格1、自然人(1)必须具有民事权利能力，完全民事行为能力(2)无民事行为能力人或限制民事行为能力人作为物业转让主体时，应由其法定代理人代为从事转让行为别要求：(1)公有房屋买卖、出让人应是国家授权的权利机关，且经国有资产管理部门批准同意(2)单位所有的房屋出卖人必须是集体组织即产权人(3)机关、部队、社团等单位因特殊需要购买城市私有房屋时，必经具级以上人民政府同意。(二)转让的物业符合法律要求1、禁止转让(1)以出让方式取得土地使用权不符合法定条件的。(2)以划拔方式取得土地使用权的，转让时须报有批准权的人民政府审批。否则不得转让(3)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制物业权利的((4)共有物业、未经其他共有人书面同意的(5)未依法登记领导权属证书的物业(1)共有人出卖物业的，在同等条件下，共有人有优先购买权(2)物业所有人出售租出物业的，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权(三)物业转让要符合法律规定(四)意思表示真实(五)不违反政策、法律、社会公共利益四、物业转让合同(了解)五、物业转让程序(了解)第三节：物业抵押一、概念和法律特征(一)含义：是抵押人以其合法的物业以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为(二)物业抵押法律特征：1、具有从属性(其因担保债而设立)2、具有价值性(1)抵押权人注重是物业的交换价值，而不是物业的使用价值(2)物业抵押期间内抵押人不转移物业的占有3、具有不可分性(物业抵押与担保债权不可分离)4、具有物上代位性5、标的具有复杂性(房屋抵押标的是物，土地抵押标的是权利)6、是要式抵押(1)应当签订书面抵押合同(2)物业抵押的要式性表现在物业抵押要办理登记(3)房地产抵押为强制登记抵押7、物业抵押有时间限二、物业抵押权的设定(一)物业抵押权的设定：物业抵押人为债务人或第三人，物业抵押权人为债权人(二)抵押的物业：抵押人必须押有对被抵押物业的所有权或使用权。2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的物业，但其用于公益设施以外的物业除外4、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的物业5、其他依法不得抵押的物业(三)物业抵押设定的形式要件1、抵押人与抵押权人必须签订书面的抵押合同2、办理物业抵押登记手续：抵押登记手续是物业抵押的生效要件，合同自登记日起生效。2、抵押物业的范围(1)物业本身(2)附属物(3)从权利(4)孳息(5)物业抵押合同签订后，新增房屋不属于抵押物(二)对外效力1、物业抵押对用益物权的影响(1)在物业抵押之前，已存在用益物权的，用益物权可对抗抵押权(2)在物业抵押之后设定用益物权的，则用益物权不得对抗抵押权2、物业抵押与其他抵押权的关系(1)同一物业上可设立数个抵押权(2)自愿登记的：已登记的抵押权优先于未登记的(3)均未登记的：抵押设立在先的抵押权优先于设立在后的(4)都进行登记的：登记在先的抵押权优先于登记在后的(5)同时(同一天)登记的：具同等效力，按担保债的比例受偿。3、物业抵押与物业租赁的关系(1)抵押权人对物业行使抵押权后：在租赁期内，承租人仍对物业享有承租权。(2)物业抵押设定在物业租赁之前的：抵押权的效力及于物业租赁关系；抵押权人(3)抵押人将抵押的物业出租时，应将已抵押的情况告诉承租人，若未履行告知义务，则因解除租赁合同造成的损失由抵押人承担4、约定抵押权与法定抵押权的关系：法定抵押权的效力应优先于约定抵押权的效力。(三)有关公权利对物业抵押的影响1、若抵押人违反行政法规而受到处罚，抵押权不应因抵押人的行政处罚而受到影响。2、因未能履行物业的行政义务而导致对物业的行政强制，物业抵押权不得对抗。3、因抵押人未清偿其他债务，抵押的物业被司法机关依法采取强制措施的，不影响物业抵押权四、物业的抵押人与抵押权人的权利义务(一)物业抵押人的权利义务1、权利(1)占有、使用、收益、处分物业的权利：抵押人行使权利必须以不影响抵押权为前提，抵押人转让物业时须征得抵押权人的同意，同时抵押人还就告知受让人转让物已经抵押的情况(2)在同一物业上设定数个抵押权的权利2、义务(1)保护物业的完整(2)保证物业抵押权的实现(二)物业抵押权的人权利义务1、权利(1)排除妨害(2)物业代位权：可抵押人怠于行使自己权利的，抵押权人有权直接向第三人或保险公司索赔(3)追偿权(4)优先受偿权：一是优先的其他普通债权人受偿，二是优先于后设定抵押权的其他债权人受偿(5)处分抵押权的权利2、义务(1)不得干涉抵押人正当行使对物业的占有、使用、收益、处分权(2)在债务清偿后，抵押权人负有尽快解除物业抵押的义务(3)抵押实现后，抵押权有负有将清偿其债权所余价款归还抵押人的义务五、物业抵押权的实现(一)实现的条件1、含义：是指债务人不能清偿到期债务时，物业抵押权人行使其抵押权，以拍卖或其他合法方式将抵押的物业变价以满足其债权得到优先受偿。2、物业抵押权的实现以债务人不履行债务为必要条件(1)债务人拒绝履行、不能履行、逾期履行、不完全履行(2)抵押人死亡；或被宣告死亡无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的(4)抵押人违反规定擅自处分物业的(5)抵务合同约定的其他情况(二)实现方式有三种：折价、变卖、拍卖六、物业抵押权的消灭(一)因债务履行而消灭(二)因物业抵押权的实现而消灭(三)因抵押的物业灭失且无替代物而消灭(四)因物业归抵押权人而消灭第四节：物业租赁一、物业租赁的概念及特征(一)概念：物业所有将物业出租给承租人居住或使用，由承租人向出租人支付租金的行为(二)特征1、出租人必须是物业所有人2、承租人不取得物业的所有权3、在出租的物业上同时存在两个权利主体：出租人、承租人4、物业租赁有期限限制(最高不得超过20年)二、物业租赁关系的成立(一)出租的物业符合法律规定，下列不得出租1、未依法取得房屋所有权证的2、司法机关依法裁定、决定查封、等限制房地产权利的3、未取得共有人同意的争议的、不符合安全标准的7、未经抵押权人同意的8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9、依法公告为拆迁范围内的物业10、有关法律、法规规定出租的其他情形(二)物业出租人与承租人签订书面合同(三)物业租赁合同的主要内容(四)物业租赁的登记备案：我国物业租赁实行登记备案制度。租赁合同是诺成性合同。三、出租人与承租人的权利义务(一)出租人权利义务1、权利(1)收取租金(2)对使用情况进行监督(3)法定解约权(二)承租人的权利义务1、权利(二)承租人的权利义务1、权利(4)期满收回原物业的权利(1)按约交付物业，租赁期内不得改变约定用途(2)修缮物业的义务(3)权利瑕疵担保义务(4)纳税义务(1)在租赁期内占有、使用并取得合法权益(2)优先购买权(3)优先承租权(4)催告出租人修缮物业的权利(1)依约缴纳租金(2)依约使用物业(3)保管物业(4)未经出租人同意不得转租(4)租赁终止后返还物业四、物业的转租(一)转租条件1、物来租赁合同期内2、必须经出租人同意：若未经同意，出租人可依约解除合同(二)物业转租的效力1、经出租人同意的物业转租，承租人与出租人之间合同继续有效。2、物业转租合同生效后，承租人享有并承担转租合同规定的出租人权利义务。3、物业转租期间内，原物业租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应变更、解除或终止五、物业租赁合同的解除(一)合同解除的情形1、出租人单方解除(1)承租人擅自转租(2)承租人擅自转让、转借、擅自调换使用(3)承租人擅自拆改结构、改变用途(4)承租人用物业进行违法活动的(5)承租人故意损坏物业的(6)租赁合同不明确或不约定期限的(7)拖欠租金达六个月以上的(8)法律或租赁合同规定的其他情形目的。(2)租赁物业危及承租人的安全或健康的(3)租赁合同不明确或不约定期限的(4)法律或租赁合同规定的其他情形(二)物业租赁合同解除的实施1、应通知双方，合同自通知到达对方时解除2、若双方当事人就租赁合同解除有异议，可要求人民法院或经济仲裁机构解除物业租赁合同第九章：物业质量管理法律制度第一节：物业的质量监督制度一、政府的质量监督(一)建筑工程质量的优劣，不仅关系到工程建设双方当事人的质量效益，也涉及社会公共安全。(二)1990年，建设部发布了《建筑工程质是监督管理规定》明确规定建筑工程质量监督管理规定》，明确规定建筑工程质量监督是指由政府授权的专门机构对建设工程质是实施的监督(三)其主要依据是国家颁布的有关法律、法规，技术标准及设计文件。(四)政府质量监督制度的主要内容包括：1、担任监督站的站长、监督员须具备相应的资质条件。2、实施质量监督的内容(1)开工前的监督(2)施工过程中的监督(3)竣工核验3、实施质量监督的程序(1)建设单位开工前一个月应到监督站办理监督手续(2)监督站确定该工程的监督员，并提出监督计划(3)具体实施质量监督工作(五)政府质量监督与工程监理的区别1、性质不同(1)政府质量监督具有强制性和广泛性(2)建筑工程监理具有自愿性和限定性。2、工作对象不同(1)政府质量监督对象包括施工单位和个人(2)建筑工程监理对象是施工企业3、监督内容不同(1)政府监督是对整个施工过程实行以抽查为主要方式的监督(2)建筑工程监理是依据委找对施工合过程进行现场监督《建筑法》第63条规定：任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、(二)它所涉及的行为主体包括两方面：1、同工程质量事故及缺陷无利害的第三人享有检举权2、工程质量事故及缺陷所侵害的当事人的控告的投诉权。可向建设行政主管部门进行，也可向第二节：建筑工程质量责任制度一、建筑工程质量的落实，是政府质量监督的重要内容，也是督促从事工程建设活动各方当事人加强质量管理的重要环节。二、据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律、法规，建设单位、施工企业、勘察设计单位，以及建筑材料、建筑构配件和设备的生产厂家都应承担相三、建设单位的质量责任和义务(一)开工前的责任和义务：施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。(二)在选择勘察、设计施工单位方面的责任和义务：建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。(三)在工程监理方面的责任和义务，下列工程必须实行监理：1、国家重点建设工程4、利用外国政府或国际组强贷款、援助资金的工程(四)在建筑材料、建设构配件和设备使用方面的责任和义务：招标(五)在竣工验收与档案管理方面的责任和义务(六)建筑主体和承重结构变动的装修工程的责任和义务：使用者在装修过程中不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构四、勘察设计单位的质量责任和义务五、建筑施工企业的质量责任和义务(一)禁止勘察、设计单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计单位的名义承揽工程。(二)除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线等外，设计单位不得指定生产厂供应商(一)总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量总承包(二)违法转包的行为如下：1、总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的4、分包单位将其承包的工程再次分包的六、工程监理单位的质量责任和义务(一)工程监理单位不得转让工程监理业务(二)工程监理单位应当根据建设单位的委托客观公正地执行监理任务七、建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任和义务：产品质量应当符合下列要求1、不存在危及人身财产安全的不合理危险第三节：物业的竣工验收制度一、物业竣工验收的规定(一)工程项目的竣工验收是建设投资成果转入生产或者使用的标志，也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。(二)未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。(三)交付的竣工验收工程，应当符合以下条件1、必须符合规定的质量标准2、有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书(四)验收的步骤：1、单项验收2、全部验收收(向县级以上政府行政主管部门)备案。第四节：物业质量保修制度一、具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定(二)主体结构工程(三)屋面防水工程(四)其他土建工程(五)电气管线、上下水管线的安装工程(六)供热、供冷系统等项目三、物业保修期限(一)基础设施工程、地基基础工程、主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期(四)电气管线、给水排道、设备安装为2年(五)装修工程为2年四、物业保修的责任承担(一)使用单位使用不当造成损坏，由使用单位自行负责(二)因地震、洪水、台风等不可抗力原因造成损坏问题，施工单位、设计单位不承担经济责任(三)因第三方原因造成的质量缺陷不属于保修的范围(二)可以作为商品房购销合同的补充约定，其条款与商品房购销合同条款具有同等效力第十章：物业管理法律责任(一)概念1(一)概念1、广义：一般法律关系的主体因自己的行为违反物管法律规范确定的义务及物业服务合同约定的义务所应承担的强制性的法律义务业主、使用人、物企、建设单位)本书采用狭义1、具有一般法律责任的特性：明确性、具体性、违法性、国家强制性具有的特性(1)既有侵权责任又有违约责任(2)涉及技术规范比较多一、物管法律责任的概念和特征：(二)特征○2法律责任主体种类多。有民事责任、行政责任、刑事责任等交织一起二、研究物管法律责任的意义(一)有利于国家对物管社会关系进行调整(二)法律责任的主要功能体现为处罚违法行为、补偿受害损失、教育人们法(三)有利于保护当事人的合法权益、促进义务人履行义务(四)法律责任是权利的保障机制，也是执法的重要依据第二节：物业客理法律责任的构成和归责原则一、物管法律责任的构成(一)行为违法1、含义：是指行为人实施的行为为违反了法律的禁止性规定或强制性规定2、有两种表现形式(1)作为的违法行为(2)不作为的违法行为(二)损害结果1、损害的形式(1)人身损害(2)财产损害(3)精神损害(4)其空利益损害2、损害的范围(1)直接实际损害(2)预期利益的间接损害(三)违法行为与损害结果间的因果关系(四)行为人主观上的过错(五)行为人的责任能力二、物管法律责任的归责原则(一)过错责任原则：是指行为人在仅有过错的情况下才承担民事责任，没有过错，就不承担民事责任。(二)无过错责任原则：是指没有过错造成他人损害的，与造成损害的原因有关的人也应承担民事责任。(三)公平责任原则。适用情况：3、行为人见义勇为而遭受损害的4、堆放物品倒塌致人损害，当事人均无过错。5、当事人对造成的损害均无过错，但一方是在为对方的利益或共同利益进行活动的过程中受到损害的第三节：物业管理法律责任的种类(注意章节中的举例)一、物管民事责任(一)种类1、侵权责任(1)一般侵权：适用过错责任原则(2)特殊侵权行为：适用过错推定或严格责任原则，通常实行举证责任倒置2、违约责任：指一方不履行与物管有关的合同义务或履行合同义务不符合规定的，依法应承担的继续履行、赔偿损失或采取其他补救措施等财性的民事责任。3、侵权责任与违约责任的竞合：当事人可以选择两者之中有利于自己的一种诉因提起诉讼。(二)物管法律关系各主体的民事责任1、业主(1)侵权责任：1)主要侵权行为有(2)违约责任：○1违反装修约定，擅自改变房屋用途，超过设计负荷使用房屋的2、业委会(1)侵权或违约行为：主要有九种(略)3、物管企业(1)侵权行为：1)主要有十种行为(略)(2)违约行为1)主要有十种行为(略)4、建设单位(1)对房屋建筑质量方面的责任(共五项，了解)：(2)建设单位在物管活动的法律责任(共10项，了解)二、物管行政责任(一)含义：是指物管行政主体和物管行政相对人的行为违反物管法规而依法必须承担的责任。(三)我国行政处罚的种类主要有：警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或吊销营业执照、行政拘留等。(四)物管法律关系各主体违反行政法律法规的各种行为：(需要了解，注意以下，其余略)3、建设单位未通过招投标的方式选聘物企，或未经批准，擅自采用协议的方式选聘物企的，由县级以上房地方人民政府行政主管部第十一章：物业管理纠纷的解决第一节：物业管理纠纷概述一、概念：物管纠纷是指当事之间在物管过程中产生的争议。当事人有：业主、业委会、物企、建设单位、物管行政主管部门二、物管纠纷的分类(一)据当事人地位关系分1、物管民事纠纷2、物管行政纠纷(二)据纠纷的内容分1、物管委托纠纷(二)据纠纷的内容分2、物管收费纠纷四、物管纠纷的成因四、物管纠纷的成因(三)据纠纷的成因分5、物管安全纠纷6、物管权纠纷2、物业管理侵权纠纷三、物管纠纷的特点1、综合性：兼民事、行政的综合性法律三、物管纠纷的特点2、内容新型且复杂：涉及财产及人身3、涉及主体广泛4、具有群体性5、解决具有一定的难度(一)立法缺陷1、2003年才出台全国统一的