房屋本体设施维修保养规程

Word版本，下载可自由编辑房屋本体设施维修保养规程1、目的

不断地对房屋本体及公共设施举行养护和修缮，保持及恢复房屋本体及公共设施的使用平安、功能完美及外观完好。

2、适用范围

适用于各管理处的房屋本体及公共设施的修理养护管理工作。

3、职责

3.1工程修理工负责房屋本体及公共设施修理养护工作的实施及定期的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.2工程修理主管或班长负责普通性房屋本体及公共设施修理养护工作的详细组织实施、质量控制、检查验收及回访工作，并填写相关质量管理记录表格。负责每周一次的工程巡检工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.3工程部主管负责每年12月份制订本大厦下年度房屋本体及公共设施修理养护年方案及每月底制订下月房屋本体及公共设施修理养护月方案,并报管处经理审核、审批；负责对房屋本体及公共设施修理养护工作的技术指导、质量监督及检查验收工作，负责每月、每季、每年一次的工程巡检的组织工作，并填写《定期工程巡检纪录》。

3.4管理处主任负责对上述工作的检查监督。负责对《房屋本体及公共设施修理养护方案》的审批及检查督导工作。

4、工作程序

4.1房屋本体及公共设施修理养护管理程序

4.2业主（住户）有偿修理管理程序

4.2.1由业主（住户）向管理处大堂值班经理提出报修申请。

4.2.2客户服务部填写《修理记下表》，发出《业主报修托付单》并转工程部主管处理。

4.2.3工程修理主管或班长派工，并填写《业主报修托付单》相应内容。

4.2.4修理工带上《业主报修托付单》，10分钟内预备好工具箱，其内容包括两种规格

的管钳、扳手各1把，钢丝钳、十字、一字螺丝各1把，水胶布2卷及针对修理项目备用配换零件若干，整洁毛巾1条、整洁工作手套1副、塑料袋1个及鞋套上门修理，首先按门铃(敲门)，向业主（住户）展示工作牌，使用上门修理的礼貌用语，查看现场后，按照《室内修理服务收费标准》向业主（住户）报价，经业主户同意后举行修理。

4.3修过程必需遵守操作规范，注重平安。

4.3.1修理完毕，请业主（住户）验收，对业主（住户）不惬意之处应尽力改善，验收后，请业主（住户）在《业主报修托付单》上签下看法并签名。

4.3.2修理工把《业主报修托付单》交工程部班长签名后转交客户服务部。

4.3.3由客户服务部预约业主（住户），并支配房管员带《业主报修托付单》上门回访。

4.3.4房管员将回访状况填写《业主报修托付单》并反馈客户服务部，《业主报修托付单》（一式两联）分离转送工程部归档以及客户服务部收款员作月底扣款凭证。[page]

4.4普通修理工程管理程序

4.4.1客户服务部及平安事务部在巡查中发觉房屋本体及公共设施设备损坏时，均有责任填写《故障报修单》，交工程部值班人员准时处理。

4.4.2如该修理工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系保修单位修复处理。

4.4.3如该修理工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程处理。

4.4.4单项维护保养工程造价超过1000.00元时，按照修理项目的归属，填写房屋本体修理基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批利用。

4.4.5工程部值班人员接到《故障报修单》后，通知修理班长，由修理班长填写《工程修理派工单》。

4.4.6修理工预备好材料、工具，在规定时光内赶赴故障地点开头修理，需要技术指导时，由班长向工程部主管提出哀求。

4.4.7修理工程遵守操作规程文明施工。

4.4.8施工完毕后填写《工程修理派工单》中相应内容，并将该单交修理班长。

4.4.9由修理班长确认修理效果后，将《工程修理派工单》归档。

4.5维护保养工程管理程序

4.5.1每年12月初由工程部主管组织，会同客户服务部，有须要时也请公司品质部专业工程师参与，对辖区内房屋本体及公共设施状况做一次综合检查，以确定下年度维护保养工作的重点。

4.5.2按照每年一次的综合检查结果，由工程部主管编制下年度维护保养工作年方案并报管理处主任审核后上报公司领导最后审批利用。

4.5.3由工程部主管按照维护保养工作年方案制订维护保养工作月方案，并报管理处主任审批利用。

4.5.4如该修理工程项目尚在保修期内，由工程部主管联系报修单位处理修复。

4.5.5如该修理工程项目较复杂，自身无力完成，由工程部主管确认后报管理处主任及公司同意，做外委工程队处理。

4.5.6单项维护保养工程造价超过1000.00元时，按照维护保养项目的归属，由工程部主管填写房屋本体修理基金使用申请表或公共设施专用基金使用申请表，并经相关部门审批利用。

4.5.7工程部主管负责维护保养工作月方案的组织、协调、实施支配及质量监督工作。

4.5.8工程部主管确认维护保养效果，并填写房屋本体及公共设施维护保养记录。

4.6房屋本体及公共设施修理养护原则

4.6.1坚持经济、合理、平安、有用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注重节省修理材料。

4.6.2维修及更换配件应尽量与原有配件型号、规格全都的原则。

4.6.3为业主（住户）提供便利的原则。

4.7房屋本体及公共设施修理保养的依据

4.7.1符合修理计划或设计图纸的要求。

4.7.2符合国家建设工程施工及验收规范、规程的要求。[page]

4.8房屋本体公用部分修理养护周期及质量标准

1地基基础观测房屋无倾斜、地基无显然沉降、移位，墙体无严峻裂缝等。每年举行一次全面观测，发觉问题报告开发商和上级主管单位

2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等。发觉问题随时修补，每年举行一次全面检查。

3墙体、墙面（大理石、瓷面砖、喷涂）喷涂匀称，饰面板（砖）安砌贴牢每年全面检查一次，大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次

4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和显然裂缝。发觉问题按原样准时修复，每年全面检查修补刷漆一次。

5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用平安，木扶手面无显然龟裂和漆层脱落。发觉问题按原样准时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。

6公共门窗：防火门窗：铝合金窗、百叶窗牢固、平整、美观，无锈蚀，开关灵便、接缝严密，不松动，门窗及门窗配件齐全。发觉问题按原样准时修复，1年全面检查和保养一次，木门窗2年油漆一次。

7层面隔热层、防水层层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水口畅通，无积水，层面出入口完好，隔热层无缺水现象。每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发觉破损准时修补。

8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封每月检查一次，发觉问题准时修复，每半年清洗一次水箱

9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无显然锈蚀每半年检查一次，发觉问题准时修补，每两年油漆一次。

10消防设施（消防栓、消防管、消防阀）无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无积累杂物，保持水压。保养规定'执行，消防管道每年检查一次每2~3年油漆一次。

11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无担心全现象。15天检查一次，发觉损坏准时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其准时修理

12电子对讲门对讲功能正常，标识显示清晰，声音正常，门锁、拉手完好。每周检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆

13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清楚，没有被显然损坏，完好率100%每月检查一次，每年刷一次漆（如需要）

14房屋标识（栋号、单元号、楼层号）字体清楚、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。喷涂字每年按原样重喷写一次，标识牌如损坏或陈旧准时修理更换。

15散水坡、雨檐台、连廊与建造物外墙衔接完好，无脱离开缝现象，无排水不畅现象。每季度检查一次，保持上下水管畅通，避开积水渗楼板，随时检查，发觉问题准时修复。

16楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整无破损，楼板、地面砖上无水泥渣。发觉问题准时修复，每年全面检查一次

17通风口无裂缝、破损、阻塞、锈蚀等状况每季度检查1次，每次雨季前检查一次，发觉问题准时修理。

18上、下雨污水管无阻塞、漏水或渗水，流水通畅，管道口完好，无裂缝、破洞。每月检查一次，每次雨季前检查一次，发觉问题立刻修补。

19设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好，无渗漏水、漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清晰，有足够的照明应急灯、消防灭火器，配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高），水泵房部分位置、墙面、地面要求刷防水漆，地面尽量贴瓷片。每月全面检查一次，平常发觉问题立刻修补，每年对设备房刷一交漆。[page]

4.9室外公共设施修理养护周期及质量标准

1室外建造小品、标识牌完好率100％，符合平安要求，标识牌齐全醒目是否有被损坏，有无平安隐患，标识牌有无遗失或需更新，要求每周检查1次

2道路整体要求路面平滑，无显然坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0．1平方米，边角整齐无缺口随时检查，发觉问题随时修补

3水泥路面人行道、车道、消防通道、停车场、中心广场造成坑洼或破损面积，每500平方米内，累计不超过1平方米，路面积留水泥渣等体积不超过1．5㎝X1．5㎝X1．5㎝立方厘米随时检查，发觉问题随时修补

4地板砖、拼花砖不能缺少一块，98％没有松动，单块，破损面积大于20％的道板砖在100平方米内不超过4块随时检查，发觉问题随时修补

5电缆沟盖板平整不缺少一块，单块破坏面积不能超过0．01平方米随时检查，发觉问题随时修补

6路牙整齐，没有很显然蹋陷，不缺少一块，单块破损长度不超过20％车道路牙1年刷二次黄、黑相间的漆

7挡土坡、墙每处蹋陷破损面积不超过0．005平方米(50平方厘米)随时检查，发觉问题随时修补

8踏步、台阶没有显然破损随时检查，发觉问题随时修补

9雨污水井、盖排水通畅，井盖没有显然裂纹或破损，井壁没有蹋裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确与周围道路高度保持全都，与路面高度不超出2CM，与绿地正常不超过土8CM，个别因地势缘由等可超出，但不能显然影响观瞻。每半年全面检查一次，对易锈蚀雨污水井盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清晰，路面井盖尽量做防震垫圈以车驶过不振响为准

10明暗沟沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无堵塞发觉问题随时修理，每半年全面检查一次

11给排水管道(含绿化用水管阀)水管水阀完好，无渗漏，不管通畅无堵塞。每月检查保养一次

12化粪池排水通畅，沉淀未超过规定高度每半年全面检查及清运一次

13喷水池喷水符合设计规范，喷水设施完好，喷水管道无锈蚀或损坏每月检查保养一次

14路灯灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好，发觉损坏准时修理，高压钠灯、汞灯每季度检查一次，每半年保养一次，灯杆每年刷一次漆

15儿童游乐设施设施完好，没有损伤，投有平安隐患天天检查一次，一周定期保养一次，如上润滑油，紧固等

16室外停车设施、消防设施、车棚、车架车棚无平安隐患，水泥单车棚梁、柱无显然裂纹，铁架单车棚的棚顶无显然破损、棚架无锈蚀和倾斜；车架无显然锈蚀、损坏每周检查一次，半年保养一次

17值班室、岗亭门窗、墙面、锁完好，无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范。发觉问题随时修补，每半年保养一次

18道闸道杆颜色鲜亮，上下灵便自如无损坏，配件齐全，手动，自动控制正常按"道闸保养规定'执行

19车位画线、禁停线和标识颜色鲜亮，字体清楚、醒目，标识符合要求，线条直，宽度全都半年重刷一次

20路障牢固、无显然倾斜(10-之内)，黑黄间条鲜亮、醒目一年漆一次

21室外消防栓无渗、漏水现象，每个消防检有水，开关灵便发觉问题随时检查，每半年全面是放水检查及保养一次

22游泳池泳池底、壁无破损，管道无锈蚀每年四月份全面保养一次

23垃圾车、垃圾桶、（箱)完好，无破损，无锈蚀随时检查准时修理，每半年全面保养一次

24文化宣扬、消遣设施宣扬栏无损坏、无剥落和锈蚀、标识齐全、内外干净；围栏架无显然锈蚀；歇息用的凳、椅无破损随时检查准时修理，宣扬栏每年底刷油保养一次，

25室外各类围墙护栏围墙整体外观全都，没有显然破损和面层剥落随时检查准时修理，护栏每2年全面刷油保养一次[page]

5、普通修理项目

5.1业主户内普通性修理养护办法

5.1.1楼面层漏水

5.1.1.1预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。

5.1.1.2假如说是浴缸下水管阻塞而漏水，应准时疏通，假如是马桶漏水，应准时检修马桶。

5.1.1.3假如是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。

5.1.1.4其它地方漏水，应将相关部位准时处理。

5.1.1.5检验：修理完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。

5.1.1.6修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收

5.1.1.7告诉住户使用须知：应爱惜使用任何用水设施。

5.2换锁（木门、铁门）

5.2.1木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能维修，准时维修，如锁不能维修至正常使用，立刻更换。

5.2.2检验：查看锁盖与锁孔是否协作紧宓以复开关数次，查看开关是否灵便自如。

5.2.3修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.2.4告诉住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。

5.3个别楼层停水

5.3.1先检查是哪一楼哪一层没有水。

5.3.2然后关掉总阀。

5.3.3拆开支阀，取出滤网。

5.3.4清洗滤网后，装回滤网和支阀，打开总阀供水。

5.3.5检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。

5.3.6修理完毕，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.3.7告诉住户使用须知：楼层停水应准时通知管理处派专业人员前来检查修理。

5.4修理墙内水管

5.4.1先查找缘由。

5.4.2关好室内全部用水阀门。

5.4.3查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。

5.4.4修理时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。

5.4.5装入新水管。

5.4.6打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。

5.4.7检验：修理完成后，关闭室内全部用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

5.4.8修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.4.9告诉住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工，一旦发觉墙面渗水，应准时通知管理处派修理人员前来查看。

5.5阀门接头漏水

5.5.1检查阀门，接头何处漏水，然后关上自业水总掣。

5.5.2假如阀门、接头未扭紧的原帮而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。

5.5.3如因破损配件而漏水，应准时更换相关配件。

5.5.4如再无法控制漏水，应准时更换阀门或接头。

5.5.5检验：修理完毕后，把自业水总阀打开，检查是否漏水；阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。

5.5.6请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.5.7告诉住户使用须知：应爱惜使用，旋扭阀门不要用力过度。

5.6水龙头漏水

5.6.1检查漏水状况，然后关上自来水总掣。

5.6.2如是因水龙头未上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝外旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。

5.6.3如是内芯断裂应更换内芯。

5.6.4如是内芯橡皮过小或破损，应更换。

5.6.5如是水龙头自身有沙泥而漏水，应更换水龙头。

5.6.6检验：检修完毕后，打开自来水总掣，反复开关头数次，使其开关自如，不漏水。

5.6.7修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.6.8告诉住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。[page]

5.7浴缸阻塞和漏水

5.7.1先查明缘由。

5.7.2如是排水管阻塞，打开检查口（如检查口在下层住户室内，应先与该住户预约修理时光），取出杂物，用水试通直到正常。如是排水管漏水，打破饰面，取下排水管重新安装。

5.7.3检验：修理完毕后，往浴缸内蓄水，查看是否能正常排放或查看相关部位有无漏期水。

5.7.4请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.7.5告诉住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。

5.8通马桶

5.8.1先检查马桶阻塞缘由。

5.8.2用马桶抽子抽通马桶。

5.8.3如不通就系好平安带到室外找开检查口看是否阻塞。

5.8.4如阻塞用铁丝或细钢筋勾出阻塞杂物直到畅通为止。

5.8.5盖好检查口，进入室内后放水冲洗，能正常使用。

5.8.6检验：反复放水，检验马桶是否畅通。

5.8.7修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.8.8告诉住户使用须知：使用马桶时不要乱抛杂物（如硬纸等）。

5.9疏通地漏

5.9.1先用抽子试通。

5.9.2不能查明缘由时则打开检查口检查。

5.9.3不通时再使用疏通机疏通直到通畅为止。

5.9.4检验：用水试通如水源不便利，可接胶管水冲或用水桶装水检验。

5.9.5修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.9.6告诉住户使用须知。

5.10马桶漏水

5.10.1先检查漏水状况。

5.10.2如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看衔接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立刻更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四面密封一周（3小时后可以使用）。

5.10.3检验：修理后，放水看是否漏水。

5.10.4修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.10.5告诉住户使用须知：应正确使用马桶。

5.11洗莱盆下漏水

5.11.1先检查何处漏水，查明漏水缘由。

5.11.2如是软管断裂、漏水，应准时更换软管，并把接头处接好。

5.11.3如是水龙头（水咀）或接头漏水，检查水龙头（水咀）或接头处是否有破碎损坏状况，如有此状况，应准时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生胶带密封此处。

5.11.4检验：打开莱盆水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。

5.11.5修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.11.6告诉住户使用须知：必需正确使用水龙头，不要乱动一关或接头处，不要乱弯软管，以防水龙头、接头或软管有破碎状况发生；

5.11.7不要用力撞击洗莱盆，以防盆四面的白水泥膏松脱。

5.12维修门窗

5.12.1检查门窗的附件是否齐全。

5.12.2检查有无配件损坏。

5.12.3更换配件，达到预期效果。

5.12.4修理后请住户验收。

5.12.5检验：修理后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵便之处，以达到开关自如的目的。

5.12.6修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.12.7告诉住户使用须知：定期往转动部分加油；如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不须要的意外。

5.13洗脸盆下漏水

5.13.1先检查何处漏水，查明漏水缘由。

5.13.2如是存水弯头管理处漏水，先拆下存弯管，检查两接口处是否有破损状况，状况严峻的要更换弯管；状况普通的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。

5.13.3如是台式盆四面漏水，应用白水泥把盆四面密封一圉到不漏为止。

5.13.4检验：在修理完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。

5.13.5修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.13.6告诉住户使用须知：不要任意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水；不要任意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四面的白水泥膏松动。[page]

5.14洗脸盆阻塞

5.14.1查胆阻塞缘由。

5.14.2取下存水弯倒掉杂物。

5.14.3装好存水弯。

5.14.4如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。

5.14.5检验：修理完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

5.14.6修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.14.7告诉住户使用须知：用洗脸盆时尽量不要掉入杂物；准时性清除不当心掉进洗脸盆下水管内的杂物。

5.15洗莱盆阻塞

5.15.1行用抽子试通。

5.15.2不通时查明阻塞缘由。

5.15.3打开检查口用疏通工具疏通，再用不试通直至通畅为止。

5.15.4检验：修理完毕后，把莱盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

5.15.5修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.15.6告诉住户使用须知：剩饭、剩莱及其它杂物不能倒入洗莱盆内；准时清除洗莱盆下水管内的残余杂物。

5.16修理墙外水管

5.16.1先查找缘由。

5.16.2如无法显然地找到破损漏水处，可先关好室内全部用水阀门。

5.16.3查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。

5.16.4修理时先关水表关的总阀，取下破损水管。

5.16.5装入新水管。

5.16.6打开总阀后看各相关部位是否漏水。

5.16.7检验：修理完成后，关闭室内全部用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

5.16.8修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.16.9告诉住户使用须知：不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工；一旦发觉水管破损漏水，应准时通知管理处修理人员前来维修。

5.17住户门铃不响

5.17.1分析缘由，如因电池没电了，则需换上新电池。

5.17.2如因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，则需取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整器整电源极板，使其与电池接触良好。

5.17.3如因线路问题造成，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否浮现断路或是门铃本身线路有故障，需维修或更换，排解故障后，方可恢复门铃的正常使用。

5.17.4如因门铃开关接触不良，则实行维修或更换门铃开关的办法解决。

5.17.5检验：门铃修理完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。

5.17.6修理完毕后，请住户《业主报修托付单》上签名验收。

5.17.7告诉住户使用须知：更换电池时，注重电池的正、负极性。[page]

5.18插座无电

5.18.1因为外界因素（如停电检修）引起的人为停电，则告知用户现在停电检修。

5.18.2因为用电设备内部故障缘由，当把用电设备插入插座上眨眼，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致致使保险丝熔断或自动开关跳闸。针对上述缘由，首先要了解住户使用的现场状况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，

5.18.3恢复送电。若线路超负荷，可告诉住户准时处理。

5.18.4因为频繁插拨操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良时，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排解后方可送电。

5.18.5因为线路浮现断线时，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排解后方可送电。

5.18.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压文件检

5.18.7测供电电压是否稳定正常。

5.18.8修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.18.9修理须知：修理人员在修理时应断电后再查找故障。

5.19住户家中无电

5.19.1因为线路停电检修，应准时向用户说明停电的缘由。

5.19.2用户总开关烧坏时，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路浮现短路或因负荷主太大超过电源庇护开关容量或因接线端子接触不良，长久过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将全部照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘状况，若线路完好，则查看接线端子上的

5.19.3接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。

5.19.4因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使庇护控制开关跳闸时，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

5.19.5电度表烧坏停电时，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，第二检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量缘由而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将根据以上缘由继续查找故障点。

5.19.6检验：当帮障排解后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。

5.19.7修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.19.8修理须知：修理人员找出故障点并排解故障在确认线路完好后，方可恢复送电。

5.19.9告诉住户使用须知：用电时，应确保平安状态下正常使用各种用电设备和电器；不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知管理处派专业人员举行处理。

5.20配电箱开关故障

5.20.1当因控制线路浮现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏时，先将配电箱的空气开关置于"OFF'位置，再将电源侧的开关置于分闸位置（按照实际配电线路，在不影响其它供电线路的状况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排解故障后再检查配电箱内的全部电气庇护组件是否完好，庇护组件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。

5.20.2当因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开关的额定电流与电流脱扣器的额定电流时，空气开关烧坏或接触器触头长久利用较大的通断电流，引起触头严峻发热烧蚀损坏时，先将电源侧的开关轩于分闸位置（按照实际配电线路，在不影响其它供电线路状况下），用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相负载电流（或利用柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是因为线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷削减；如空气开关烧坏或接触器触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的组件后，方可恢复正常送电。

5.20.3检验；线路送电后，看线路上的电压、电流表指示是否稳定正常。

5.20.4修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.20.5修理须知：修理人员在修理时应断电后再查找故障，断电挨次为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电挨次则相反。[page]

5.21灯不亮

5.21.1当灯内灯丝烧断不亮时，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。

5.21.2当灯泡与灯头接触不良时，将电源开关断开，用电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头上，接触牢固后方可送电。

5.21.3当电源保险丝熔断时，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有分无短路或断路现象，故障排解后，更换保险丝方可送电。

5.21.4当电源开关接触不良时，检查电源开关接线端接线是否牢固，用电笔测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是电源开关本身故障造成，应准时更换开关。

5.21.5检验：修理完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。

5.21.6修理完毕后，请住户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.21.7修理须知：上述修理这程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否浮现断线或短路现象，然后逐一将故障排解，确认线路正常时，方可送电。

5.21.8告诉住户须知：不要点长明灯；发觉运作不正常时，应准时通知管理处派专业人员前来检查、修理。

5.22顶棚抹灰层（饰面）脱落

5.22.1如是抹灰层施工质量问题，应实行以下措施：

5.22.2用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以庇护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，假如松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层所有铲下。

5.22.3用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

5.22.4用喷水器具充分喷水潮湿2-3次。

5.22.5匀称地刷一道素水泥浆。

5.22.6用1：3水泥砂浆打底抹平。

5.22.7批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

5.22.8清理垃圾，恢复场地干净。

5.23如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落，应实行以下措施：

5.23.1用硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以庇护用户的对象不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，假如松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，应将该顶棚的抹灰层所有铲下。

5.23.2用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

5.23.3用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理整洁，如锈蚀状况严峻，应加焊同直径规格的补充钢筋。

5.23.4匀称地刷一道素水泥浆。

5.23.5用1：3水泥砂浆打底抹平。

5.23.6批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

5.23.7清理垃圾，恢复场地干净。

5.23.8修理完毕后，请用户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.23.9告诉住户须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。

5.24楼板裂缝

5.24.1先举行全面认真地查看。

5.24.2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如有扩展趋势再作处理。

5.24.3如裂缝较宽、较深，应准时处理，详细如下：

5.24.4沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除粉散颗粒。

5.24.5用水将裂缝基层表面彻底潮湿后，匀称涂刷素水泥浆。

5.24.6预备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并准时使用。

5.24.7用抹子或刮腻刀将补缝材料彻低填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

5.24.8修复饰面（按用户原标准）。

5.24.9如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立刻通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出缘由，然后做出加固计划举行修理。

5.24.10修理完毕后，请用户在《业主报修托付单》上签名验收。

5.24.11告诉住户须知：不要集中堆放过重物品；平常留意楼板运作状态，发觉问题时，应准时通知管理处派技术人员到场查看作业处理。[page]

5.25房屋公用部分及公共设施普通修理养护办法

5.25.1小区雕塑的修复

5.25.1.1如为金属雕塑定期清洁和油漆(按规定色彩)；如为钢筋砼雕塑，定期清洁，发觉有露筋状况的，应准时修补恢复饰面

5.25.1.2保持造型完整,如发觉有局部损坏，应准时通知业主或开发单位，找雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。

5.25.1.3保证平安，对简单损坏的雕塑应示警告牌，严禁用力碰撞或攀爬，对过高或对人简单造成损害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。

5.25.2小区道路(人行道和车道)

5.25.2.1修补损坏的砼路面：将人行道或车道表面松散或破裂的砼凿掉，凿除深度以达新面及坚固面为准。用凿子将坑底彻底凿毛(注重要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除整洁。将要修补的砼表面充分潮湿(由表及里)。潮湿水彻低渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层一般硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用C30硅酸盐干硬性砼拌合物填人坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉(砼坍落度要控制在3CM)。用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开头硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于潮湿状态(养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁)。

5.25.2.2修补块材地面(如：地面砖、石块材料、预制砼块等):凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分潮湿。待表面积水彻低渗入后，涂抹一般硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块，无需此道工序),将块材充分洒水或浸湿后，用1：2．5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余砂浆。必需留缝，灰缝表面必需光洁平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材表面清扫整洁。对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层(可渗3％防水剂)，然后再坐砌块材。

5.26路灯：

5.26.1灯不亮：参照(住户室内修理规定)中的关于"灯不亮'的修理规定。

5.26.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。

5.27管道：

5.27.1雨水管道阻塞排水不畅：应先查找阻塞位置和缘由，如因杂物阻塞引起，应清除杂物使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注重管道要做衬底(基础)，使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注重保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。

5.27.2如管道损坏无法修复：应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结，最后修复地坪。

5.28化粪池：

5.28.1池水外溢或排水不畅：应打开井盖清掏池内沉淀物和阻塞杂物，制定清掏制度。

5.28.2如井盖缺损：应准时更换同型号及规格的井盖，避开造成人身平安事故。

5.28.3如池壁缺损：应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注重池壁要做好防渗处理。

5.29隔油池：

5.29.1如隔油板缺损：应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。如隔油排水管道阻塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并终于阻塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。

5.29.2池(井)盖缺损，无法修复：应准时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。[page]

5.30电缆沟：

5.30.1沟盖板损坏：应按原设计规格制作(放足钢筋)，并按设计要求把损坏的盖板换掉。

5.30.2沟内积水过多，影响电的正常供给：应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水缘由和位置，普通地电缆沟内积水有两种缘由：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种状况应通知开发单位或供电部门准时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种状况将杂物清除即能恢复正常。

5.30.3电缆线路浮现故障：应先告诉有关用户，然后请供电部门准时修复。

5.31水渠：

5.31.1盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。

5.31.2渠壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水潮湿，然后用与原壁相同的材料修复。如是砼或钢筋砼壁还须在喷水潮湿后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。

5.31.3如是杂物(如淤泥、塑料袋等)阻塞，使排水不畅：应准时清除杂物。

5.31.4水池(井)壁损坏：应先通知用户水池检修，在不影响用户的日常生活时，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至坚固层，并清理、喷水潮湿、刷素水泥浆再修补饰面(如贴瓷片等)，清理饰面残余的水泥浆等。

5.32儿童嬉戏场(包括秋千、钻筒、滑梯、跷跷板、砂池、攀登架)等)

5.32.1秋千：如配件缺损，应立刻维修并配齐配件，如无法维修，应准时更换相关配件直至能友全使用为止。如转动铰失灵，导致无法转动，应卸下秋千铁链，寻觅转动铰失灵缘由，如为轴承铰，应查看滚珠是否齐全，如不齐全，应补齐，加上润滑油；如为插销铰，应将铰拆开，除锈后加上润滑油，然后把秋千铁链装上，摆动几下，看是否能正常摆动。

5.32.2钻筒、滑梯：如饰面层脱落起毛，先将相关位置的松散层凿除，然后清洁、喷水潮湿、修补饰面、加强养护，待干硬坚固后，打磨至恢复原先面层的光洁度。钻筒式滑板开裂，如裂缝不大，可将裂缝处冲洗清洁整洁，然后用高标号水泥砂浆补缝，待干硬后打磨光洁，假如裂缝很大，或已影响平安使用时，如能利用加固使之平安使用，则将裂缝参照上述办法修补，如无法使之平安使用，应拆除重建。

5.32.3跷跷板：如缺配件，应准时修复至平安使用，如无法保证平安，应更换新配件。转动铰转动不灵时，如为轴承铰，先查看滚珠是否齐全，然后补齐油，然后再装回跷跷板。检验时应摆动几次跷跷板，看是否已转动灵便。如为插销铰，则先将跷跷板拆下，清除转动铰部位的铁锈，加上润滑油，如配件(如螺丝、螺母等)缺损，应立刻补上，确保设施处于平安状态。

5.32.4沙池：如缺砂，应将池内的杂物拣除，再补充整洁无泥、粗细匀称的河砂的量以低于池边牙35CM为准。池边牙缺损时，如为砖边牙，应将破损的砖块凿除，补上完好的砖块，如为砼边牙，应将缺损部位松动层凿去，然后清洁、喷水潮湿，再用高标号水泥砂浆补上缺口。

5.32.5攀登架：如部件之间焊接接口脱离，将脱口部位清洁后，再焊接上，然后打磨光洁刷两道防锈漆(保持面漆与原色全都)。

5.33屋面漏水(雨水渗漏)：如是钢筋砼层面，先找出渗漏部位，针对破损状况采纳防水材料嵌补或做防水层；如因结构损坏而导致漏水面，应加固结构部分，再重做防水层；如是玻璃钢瓦层面，可用沥青麻丝阻塞被损孔洞。

5.34单车架：如配件缺损应用同一型号规格的配件修复，如需电焊，须在焊口上刷两道防锈漆。

5.35钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷黑黄相间的荧光漆（或贴荧光纸）。[page]

6、普通室内修理养护服务标准

1服务质量惬意率100%第一次达90%，对不惬意的10%尽量组织二次修理，使住户惬意

2服务态度热烈、礼貌、举止、言谈得体

3提供材料100%合格

4预约修理时光接到修理申请后无特别状况小区30分钟内到达，大厦20分钟内到达业主/住户家。按业主/住户预定时光到达，如暂没有修理人员应向住户解释，另约时光

5厨房、卫生间、阳台等设施浮现堵、漏、渗或无水等、水管、闸、阀水表渗漏、厨房、卫生间等楼板渗水到楼下

房间没水原则上小故障30分钟内，普通故障2小时内（不超过8小时），较难故障不超过3天。1小时内供上水特别状况要向业主/住户解释清晰，并组织突击，尽快修理好。如需改管视实际状况由班长或房管员确定

修理后两周内，每周不少于1次回访，除市政停水或供